小商品批發(fā)市場整體開發(fā)戰(zhàn)略報告

1、十堰鄂西西北小商商品批發(fā)發(fā)市場整整體開發(fā)發(fā)戰(zhàn)略報報告前 言中國只有有一個百百里車城城十堰堰，十堰堰只有一一個小商商品批發(fā)發(fā)市場。 如果說十十堰就是是中國汽汽車工業(yè)業(yè)的基石石之一，那么鄂鄂西北小小商品批批發(fā)市場場將成為為百里車車城的形形象與窗窗口，它它將肩負(fù)負(fù)重振十十堰鄂西西北商業(yè)業(yè)重鎮(zhèn)輝輝煌的重重?fù)?dān)，是是十堰擴(kuò)擴(kuò)大自身身商業(yè)影影響力的的重要里里程碑。鄂西北小小商品批批發(fā)市場場的出現(xiàn)現(xiàn)，已經(jīng)經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超超越了作作為十堰堰經(jīng)濟(jì)名名片的價價值；它它將是一一個積極極推動十十堰商業(yè)業(yè)經(jīng)營模模式與時時俱進(jìn)，不斷發(fā)發(fā)展、領(lǐng)領(lǐng)跑十堰堰商業(yè)批批發(fā)形態(tài)態(tài)的示范范工程。本策劃案案將著眼眼于項目目整體的的發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略，從從

2、項目發(fā)發(fā)展整體體的高度度來指導(dǎo)導(dǎo)項目進(jìn)進(jìn)行操作作與實(shí)施施；對項項目的整整體定位位與核心心競爭策策略進(jìn)行行詳盡的的闡述。特別說明明 鑒于項目整整體開發(fā)發(fā)戰(zhàn)略報報告與與項目目定位與與產(chǎn)品策策劃報告告內(nèi)容容多有重重復(fù)，且且現(xiàn)有項項目規(guī)劃劃設(shè)計都都已成形形，內(nèi)部部商鋪劃劃分及動動線規(guī)劃劃我司已已提交相相關(guān)報告告，因此此將此兩兩份報告告合并為為一份文文件進(jìn)行行闡述。第一部分分 項目目整體發(fā)發(fā)展原則則整體策劃劃目標(biāo)成就一個個項目將本項目目建設(shè)成成為鄂西西北首屈屈一指的的小商品品批發(fā)專專業(yè)市場場，儲備一批批客戶將入駐的的眾多經(jīng)經(jīng)營商戶戶成為金金葉公司司的“鐵桿消消費(fèi)群”，讓客客戶對金金葉公司司具有強(qiáng)強(qiáng)烈的心

3、心理認(rèn)同同，為項項目的后后期開發(fā)發(fā)和開發(fā)發(fā)商的長長遠(yuǎn)發(fā)展展構(gòu)筑堅堅實(shí)的平平臺。搭建一個個平臺通過完善善、全面面的商業(yè)業(yè)運(yùn)營，為十堰堰提供一一個商業(yè)業(yè)重振的的產(chǎn)業(yè)平平臺，為為商戶提提供一個個經(jīng)營發(fā)發(fā)展的事事業(yè)平臺臺。打造一個個品牌良好的品品牌就是是事業(yè)的的保證，成功的的品牌就就是財富富，通過過本項目目的運(yùn)作作，將金金葉公司司打造成成為成功功的商業(yè)業(yè)運(yùn)營品品牌。項目深度度分析本項目基基本情況況及市場場格局在在十堰堰鄂西北北小商品品批發(fā)市市場市場場調(diào)查報報告中中已有詳詳盡介紹紹，根據(jù)據(jù)市調(diào)情情況，我我們進(jìn)一一步分析析：優(yōu)勢：市場對本本項目認(rèn)認(rèn)同度較較高：本項目目建于原原成熟批批發(fā)市場場原址，眾多商商

4、戶對項項目的地地段與發(fā)發(fā)展?jié)摿αΨ浅ＵJ(rèn)認(rèn)同，大大大減少少客戶對對項目的的接受難難度，降降低客戶戶的戒備備心理。建筑規(guī)劃劃較好的的做到了了均好性性：好的的產(chǎn)品是是整個項項目發(fā)展展的基礎(chǔ)礎(chǔ)，本項項目規(guī)劃劃設(shè)計在在幾易其其稿之后后，整體體的動線線規(guī)劃、倉儲物物流、鋪鋪位面積積等都已已做到精精益求精精，將能能貼合市市場的需需要，為為客戶創(chuàng)創(chuàng)造良好好的經(jīng)營營環(huán)境。鐵路交通通物流優(yōu)優(yōu)勢得天天獨(dú)厚：本項目目具有得得天獨(dú)厚厚的物流流優(yōu)勢，臨近鐵鐵路，外外來物流流便利快快捷，市市內(nèi)眾多多公交路路線起點(diǎn)點(diǎn)站，能能覆蓋市市場眾多多繁華區(qū)區(qū)域。先進(jìn)的運(yùn)運(yùn)營理念念減少開開發(fā)風(fēng)險險：金葉葉公司所所具有的的長遠(yuǎn)發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略略

5、、只租租不售的的招商策策略較好好的處理理了大部部分商業(yè)業(yè)地產(chǎn)所所難以處處理的招招商與招招商之間間的矛盾盾，避免免了由于于過于追追求短期期收益造造成商業(yè)業(yè)地產(chǎn)價價格與實(shí)實(shí)際租金金脫節(jié)的的矛盾，有利于于以貼近近市場實(shí)實(shí)際的水水平制定定招商經(jīng)經(jīng)營政策策。劣勢市場潛力力較弱，商業(yè)輻輻射能力力減弱：十堰市市場容量量有限，批發(fā)商商戶經(jīng)營營業(yè)績不不理想，同時收收到襄樊樊等新興興市場的的擠壓，商業(yè)輻輻射能力力更行下下降，整整體商業(yè)業(yè)營業(yè)額額在近幾幾年未能能有較大大提升。商戶數(shù)量量與整個個批發(fā)市市場商鋪鋪供應(yīng)量量相比較較少：之之前批發(fā)發(fā)市場商商戶與商商鋪供應(yīng)應(yīng)量已基基本達(dá)到到平衡，在本項項目如此此大體量量的進(jìn)入

6、入市場后后，商戶戶難以滿滿足市場場數(shù)量的的需要。通往下級級縣市的的短途客客運(yùn)路線線較少：項目所所臨的南南站所發(fā)發(fā)客運(yùn)路路線較少少，輻射射縣市數(shù)數(shù)量少于于市中心心車站，造成今今后入駐駐商戶發(fā)發(fā)往下級級地市貨貨物物流流不便。機(jī)會城市轉(zhuǎn)型型完成，發(fā)展?jié)摑摿善谄冢菏哐呓?jīng)過近近幾年的的調(diào)整改改造，已已基本消消化完成成東風(fēng)總總部搬遷遷造成的的城市支支柱企業(yè)業(yè)動蕩的的不利因因素，總總體經(jīng)濟(jì)濟(jì)狀況、產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)、人人均可支支配收入入、居民民存款等等經(jīng)濟(jì)要要素保持持了平穩(wěn)穩(wěn)增長，購買能能力和購購買潛力力進(jìn)一步步發(fā)展，商業(yè)開開發(fā)潛力力可期；商業(yè)形態(tài)態(tài)原始低低級，不不能滿足足市場需需要：就就批發(fā)商商業(yè)而言言，十堰

7、堰仍然簡簡單經(jīng)營營階段，已不能能適應(yīng)市市場發(fā)展展的需要要，在硬硬件水平平、物業(yè)業(yè)服務(wù)、整體推推廣運(yùn)營營等方面面都還沒沒有成為為市場的的必備服服務(wù)。商戶完成成原始積積累，成成為產(chǎn)業(yè)業(yè)升級的的原生力力量：大大部分商商戶經(jīng)過過近十年年的發(fā)展展，已基基本完成成了個人人的原始始積累，在資金金、經(jīng)營營經(jīng)驗、招商渠渠道等方方面都已已積累了了較為完完善的資資源，具具備了向向上發(fā)展展的動力力，成為為市場發(fā)發(fā)展推動動的原生生力量。威脅周邊城市市市場發(fā)發(fā)展迅速速，搶奪奪商戶下下游客戶戶資源：襄樊、宜昌等等地的小小商品批批發(fā)市場場近幾年年蓬勃興興起，依依托廉價價的商品品，較好好的物流流配送服服務(wù)，吸吸引了大大批十堰堰

8、下級縣縣市的批批發(fā)商戶戶，造成成十堰批批發(fā)營業(yè)業(yè)額下降降。競爭風(fēng)險險，供應(yīng)應(yīng)量巨大大將引發(fā)發(fā)各市場場之間的的惡性競競爭：由由于商戶戶資源有有限，本本項目的的發(fā)展必必然帶來來其他市市場，如如韓國小小商品城城、盛和和小商品品城商戶戶的流失失，因此此其他市市場必然然將采取取降低租租金、提提供優(yōu)惠惠政策等等手段進(jìn)進(jìn)行應(yīng)對對，有可可能引起起惡性競競爭。商戶風(fēng)險險，商戶戶有可能能抱團(tuán)結(jié)結(jié)伙，以以爭取優(yōu)優(yōu)惠政策策：商戶戶在各市市場的競競爭中將將是最大大的受益益者，作作為各市市場爭取取的焦點(diǎn)點(diǎn)，商戶戶有可能能互相抱抱團(tuán)，以以較為緊緊密的利利益整體體以抗衡衡各市場場，從而而要求更更為優(yōu)厚厚的政策策。項目整體體競

9、爭策策略以全面領(lǐng)領(lǐng)先作為為整體競競爭策略略選擇，主要包包括：全面領(lǐng)先形象力領(lǐng)先組織力領(lǐng)先經(jīng)營力領(lǐng)先發(fā)展力領(lǐng)先產(chǎn)品力領(lǐng)先產(chǎn)品力領(lǐng)領(lǐng)先以市場導(dǎo)導(dǎo)向、業(yè)業(yè)態(tài)消費(fèi)費(fèi)和發(fā)展展眼光對對待商業(yè)業(yè)產(chǎn)品的的規(guī)劃設(shè)設(shè)計，塑塑造本項項目在整整體規(guī)劃劃設(shè)計、商鋪間間隔、購購物空間間、商業(yè)業(yè)環(huán)境及及配套等等方面的的領(lǐng)先優(yōu)優(yōu)勢。形象力領(lǐng)領(lǐng)先建造個性性獨(dú)特的的形象體體系，包包括個性性化的建建筑形態(tài)態(tài)，個性性化的建建筑視野野，個性性化的推推廣策略略，實(shí)施施“造夢、造勢”推廣體體系，形形成產(chǎn)品品在消費(fèi)費(fèi)者心目目中的形形象力優(yōu)優(yōu)勢。組織力領(lǐng)領(lǐng)先在確定硬硬件產(chǎn)品品優(yōu)勢的的基礎(chǔ)上上，針對對性的組組織業(yè)態(tài)態(tài)和高質(zhì)質(zhì)量的業(yè)業(yè)態(tài)組合合及人

10、流流組織將將為項目目極大的的發(fā)揮潛潛力。經(jīng)營力領(lǐng)領(lǐng)先在產(chǎn)品、商業(yè)資資源優(yōu)勢勢確定之之后，商商業(yè)經(jīng)營營就成為為項目運(yùn)運(yùn)作的指指揮棒，對吸引引人流、留住客客源、把把握投資資者、經(jīng)經(jīng)營者起起著至關(guān)關(guān)重要的的作用，因此，商業(yè)經(jīng)經(jīng)營力是是項目確確立全面面競爭優(yōu)優(yōu)勢的不不可或缺缺的一環(huán)環(huán)。發(fā)展力領(lǐng)領(lǐng)先人氣的充充足、區(qū)區(qū)域的成成熟將影影響項目目的發(fā)展展?jié)摿?，并直接接關(guān)系到到投資者者、經(jīng)營營者對項項目的信信心度。通過目目前項目目周邊的的發(fā)展情情況和開開發(fā)進(jìn)度度，提出出35年后后項目周周邊環(huán)境境的發(fā)展展趨勢，預(yù)計項項目存在在的發(fā)展展空間，提高項項目的競競爭優(yōu)勢勢。項目整體體發(fā)展原原則企業(yè)經(jīng)營營原則可行性原原則充

11、分結(jié)合合項目的的實(shí)際情情況，從從投資、設(shè)計、質(zhì)量、工期、形象、營銷推推廣等多多方面考考慮,注注重項目目實(shí)施過過程中的的技術(shù)性性和可操操作性。創(chuàng)新性原原則創(chuàng)新是事事物得以以發(fā)展的的動力，是人類類賴以生生存和發(fā)發(fā)展的主主要手段段。本項項目在激激烈的市市場競爭爭中，必必須借鑒鑒國內(nèi)外外成熟的的市場經(jīng)經(jīng)營、管管理經(jīng)驗驗，從產(chǎn)產(chǎn)品定位位、市場場營銷、效益分分析、管管理模式式等諸多多方面進(jìn)進(jìn)行創(chuàng)新新，方能能做到人人無我有有，人有有我優(yōu)的的競爭優(yōu)優(yōu)勢。價值性原原則必須從如如何給客客戶、商商戶帶來來價值方方面進(jìn)行行考慮，而不是是簡單的的以自身身經(jīng)濟(jì)需需要作為為項目發(fā)發(fā)展的出出發(fā)點(diǎn)，通過資資產(chǎn)、市市場、管管理等

12、多多方面發(fā)發(fā)揮各自自內(nèi)在潛潛力，給給予商戶戶在日常常經(jīng)營、企業(yè)發(fā)發(fā)展中帶帶來實(shí)實(shí)實(shí)在在的的價值，從而達(dá)達(dá)到商戶戶與項目目的雙贏贏。集中性原原則在戰(zhàn)爭中中，集中中優(yōu)勢兵兵力攻擊擊對方關(guān)關(guān)鍵性的的部分，成為軍軍事謀略略的上策策。而在在經(jīng)濟(jì)競競爭中，集中優(yōu)優(yōu)勢資源源重點(diǎn)突突破也是是借此達(dá)達(dá)到勝利利的關(guān)鍵鍵。因此此本項目目也應(yīng)針針對項目目開發(fā)成成功與否否的兩個個關(guān)鍵問問題，即即招商和和市場運(yùn)運(yùn)營進(jìn)行行重點(diǎn)突突破。安全性原原則金葉公司司正處于于高速發(fā)發(fā)展的勢勢態(tài)，各各項事業(yè)業(yè)發(fā)展看看好，本本項目對對于項目目企業(yè)來來講，不不但可以以促進(jìn)企企業(yè)成長長，也能能實(shí)現(xiàn)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)替代代。本著著為投資資企業(yè)負(fù)負(fù)責(zé)的態(tài)態(tài)度

13、，在在深化外外地成功功經(jīng)驗，并結(jié)合合本地實(shí)實(shí)際的情情況下，在充分分考慮項項目所需需要動用用的資金金，充分分考慮項項目價值值潛力開開發(fā)，充充分考慮慮項目借借助外力力與外界界合資合合作的基基礎(chǔ)上，更應(yīng)該該注重項項目的投投資安全全性，以以使企業(yè)業(yè)投資風(fēng)風(fēng)險降到到最低限限度。市場推廣廣原則先聲奪人人，一擊擊即中韓國小商商品城等等市場已已經(jīng)較為為成熟，占領(lǐng)了了市場先先機(jī)，項項目必須須要采取取高姿態(tài)態(tài)的形式式亮相，在市場場上形成成轟動效效應(yīng)，才才能在市市場上脫脫穎而出出。招商大戶戶先行招商工作作率先啟啟動，從從引入具具有市場場影響力力的經(jīng)營營大戶入入手，一一方面通通過良好好的招商商造勢，另一方方面借用用大

14、戶對對廣大普普通商戶戶的影響響力，帶帶動商戶戶入駐，從而達(dá)達(dá)到項目目在短時時間內(nèi)招招商達(dá)到到開業(yè)要要求的目目的。突出優(yōu)勢勢主要競爭爭對手“韓國小小商品城城”和“盛和小小商品城城”占據(jù)先先發(fā)優(yōu)勢勢，市場場較為成成熟，已已搶占入入市先機(jī)機(jī)，因此此，需從從項目自自身挖掘掘核心競競爭力，突顯項項目優(yōu)勢勢，搶占占市場份份額。整合資源源依據(jù)發(fā)展展商的社社會關(guān)系系，爭取取政府的的政策支支持或相相關(guān)優(yōu)惠惠，給投投資者信信心保障障、讓經(jīng)經(jīng)營戶降降低經(jīng)營營成本，激發(fā)市市場的入入駐熱情情。同時時，與相相關(guān)強(qiáng)勢勢媒體進(jìn)進(jìn)行深度度合作，利用其其廣泛的的傳播力力與公正正性，提提升項目目形象與與產(chǎn)品的的社會效效應(yīng)。第二部分

15、分 項目目整體定定位及核核心競爭爭策略項目整體體定位項目定位位邏輯思思路定位目的的定位目的的：提升升地值，聚旺人人氣，促促進(jìn)銷售售，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)回報商業(yè)項目目策劃最最終的目目的是提提高物業(yè)業(yè)土地價價值，實(shí)實(shí)現(xiàn)發(fā)展展商、投投資者、經(jīng)營者者、消費(fèi)費(fèi)者多贏贏的局面面，而衡衡量土地地價值的的標(biāo)準(zhǔn)在在于人氣氣的聚集集，因此此，對本本項目進(jìn)進(jìn)行準(zhǔn)確確定位，必須從從“聚客”、“滯客”、“悅客”三個角角度考慮慮。能否否聚集顧顧客，吸吸引最多多的目標(biāo)標(biāo)消費(fèi)者者，是第第一個關(guān)關(guān)鍵，而而吸引消消費(fèi)者進(jìn)進(jìn)場后，能否最最大限度度的留住住消費(fèi)者者，進(jìn)一一步引導(dǎo)導(dǎo)消費(fèi)者者消費(fèi)，則是第第二個關(guān)關(guān)鍵；更更重要的的，是顧顧客閑逛逛或消

16、費(fèi)費(fèi)完后，能否給給顧客留留下一種種美好的的回憶體體驗，最最大限度度的滿足足顧客的的各種需需求，達(dá)達(dá)到第二二次體驗驗的目的的，即悅悅客?？傮w定位位鄂西北首首個現(xiàn)代代化小商商品批零零之都關(guān)鍵詞：鄂西北：強(qiáng)調(diào)其其地域性性，突出出地域性性優(yōu)勢，以鄂西西北作為為當(dāng)前的的主要輻輻射區(qū)域域。首 個個：強(qiáng)調(diào)調(diào)其創(chuàng)新新性，突突出唯一一性?，F(xiàn)代化：強(qiáng)調(diào)其其硬件水水平、市市場管理理服務(wù)等等方面領(lǐng)領(lǐng)先的市市場優(yōu)勢勢。小商品：強(qiáng)調(diào)其其業(yè)態(tài)特特點(diǎn)，并并且借用用小商品品包含廣廣泛的特特點(diǎn)，盡盡可能的的擴(kuò)大業(yè)業(yè)態(tài)范圍圍，擴(kuò)大大商業(yè)種種類。批 零零：批發(fā)發(fā)、零售售之間的的界線已已越來越越模糊，大多數(shù)數(shù)批發(fā)商商戶兼做做零售，因此

17、適適應(yīng)市場場需要。之 都都：突出出其規(guī)模模優(yōu)勢與與行業(yè)地地位。定位支持持點(diǎn)：項目目標(biāo)標(biāo)客戶定定位由于項目目只租不不售的經(jīng)經(jīng)營特點(diǎn)點(diǎn)，本項項目的目目標(biāo)客戶戶相對單單純，主主要分為為：分類投資特征征現(xiàn)有本地地經(jīng)營商商戶：注重資金金的充分分利用，對資金金占用特特別敏感感，不愿愿意有過過多資金金被作為為押金占占用具有多年年小商品品批發(fā)經(jīng)經(jīng)驗，積積累了上上下游渠渠道基礎(chǔ)礎(chǔ)，對市市場敏感感度強(qiáng)處于多年年經(jīng)商的的積累，對自身身實(shí)力較較為自信信，同時時部分大大戶則有有自大傾傾向，認(rèn)認(rèn)為憑借借自身就就可獲得得市場渠渠道，易易于固步步自封見多識廣廣，對市市場現(xiàn)有有的不足足非常清清楚，對對更好的的市場也也非?？士释?/p>

18、，但但對租金金非常敏敏感，一一切以現(xiàn)現(xiàn)有租金金水平作作為評價價標(biāo)準(zhǔn)具有雄厚厚實(shí)力的的經(jīng)營者者具有豐富富的經(jīng)營營管理經(jīng)經(jīng)驗和實(shí)實(shí)力，注注重項目目整體規(guī)規(guī)劃定位位，看重重一定時時間段內(nèi)內(nèi)區(qū)域發(fā)發(fā)展方向向，不過過分的強(qiáng)強(qiáng)調(diào)短時時間內(nèi)的的經(jīng)營利利潤。往往往是一一些成熟熟品牌或或機(jī)構(gòu)，新進(jìn)入入一個經(jīng)經(jīng)營場所所有比較較苛刻的的條件，但抗風(fēng)風(fēng)險能力力強(qiáng)，是是一個新新生商業(yè)業(yè)項目迅迅速成熟熟的有力力促進(jìn)者者。外地開拓拓十堰市市場經(jīng)銷銷商：對現(xiàn)有地地區(qū)市場場情況有有一定了了解，易易于聽取取他人意意見對風(fēng)險非非常敏感感，特別別是新開開拓市場場，為降降低風(fēng)險險一般會會選擇本地初次次經(jīng)營的的創(chuàng)業(yè)型型商戶：初次經(jīng)營營，

19、對市市場情況況不是非非常了解解有少量資資金，對對價格較較為敏感感，但成成本意識識不是非非常強(qiáng)風(fēng)險承受受能力較較強(qiáng)，易易于接受受新鮮事事物，易易于收到到鼓動與與引導(dǎo)自信心不不足，對對老經(jīng)營營戶的意意見樂于于接受項目形象象定位鄂西北最最大、最最全、服服務(wù)最優(yōu)優(yōu)的小商商品采購購基地推廣定位位高起點(diǎn)，高規(guī)格格，高調(diào)調(diào)性項目核心心競爭策策略的構(gòu)構(gòu)建招商核心心策略商家選擇擇原則統(tǒng)一主題題本項目是是一種多多業(yè)態(tài)組組合的一一站式購購物中心心，不論論是站在在招商宣宣傳還是是后期經(jīng)經(jīng)營的角角度，項項目都必必須擁有有明確的的經(jīng)營主主題。招招商時須須有針對對性的引引進(jìn)相應(yīng)應(yīng)業(yè)態(tài)的的商家，切合項項目的主主題定位位，利于

20、于項目良良好運(yùn)作作和可持持續(xù)發(fā)展展。同業(yè)差異異、異業(yè)業(yè)互補(bǔ)不能盲目目招同一一品類的的店進(jìn)駐駐，否則則將造成成商家經(jīng)經(jīng)營上的的激烈競競爭，有有損項目目經(jīng)營特特色。針針對消費(fèi)費(fèi)者購物物、休閑閑互動消消費(fèi)的特特點(diǎn)，引引入多種種業(yè)態(tài)滿滿足人們們的一站站式購物物需求。主力商戶戶優(yōu)先接接洽主力商戶戶的進(jìn)駐駐能有效效提升市市場質(zhì)量量、吸引引進(jìn)貨客客源，重重點(diǎn)引進(jìn)進(jìn)此類商商家對項項目的經(jīng)經(jīng)營在一一定程度度上起著著關(guān)鍵性性的作用用。同時時考慮到到大部分分主力商商戶將奇奇貨可居居，會向向公司要要求特殊殊政策，因此對對主力商商戶的要要求必須須優(yōu)先了了解。設(shè)立商家家準(zhǔn)入門門檻本項目的的開發(fā)理理念為：打造湖湖北領(lǐng)先先，

21、鄂西西北一流流，十堰堰第一商商貿(mào)的平平臺，因因此，招招商過程程中需設(shè)設(shè)立一定定的商家家準(zhǔn)入門門款，拒拒絕小攤攤小貨業(yè)業(yè)戶進(jìn)入入，保證證市場商商家的質(zhì)質(zhì)量，確確立整體體市場形形象。租金策略略經(jīng)營大戶戶租金優(yōu)優(yōu)惠策略略經(jīng)營大戶戶的進(jìn)駐駐，一方方面可以以提升項項目的市市場形象象；另一一方面可可增強(qiáng)周周邊經(jīng)營營商戶的的經(jīng)營信信心，以以一帶十十；再一一方面，可將經(jīng)經(jīng)營大戶戶安排在在商場人人氣較淡淡的區(qū)域域，引導(dǎo)導(dǎo)人流動動線，利利于項目目經(jīng)營。因此，為為吸引其其進(jìn)駐，可給予予適當(dāng)?shù)牡淖饨饍?yōu)優(yōu)惠、免免一定年年限（如如普通優(yōu)優(yōu)惠基礎(chǔ)礎(chǔ)上額外外增加一一倍）的的租金或或贈送物物管費(fèi)（如免22年物管管費(fèi)）等等。放水

22、養(yǎng)魚魚策略適當(dāng)?shù)臏p減免商戶戶租金或或給予其其他優(yōu)惠惠，以減減少經(jīng)營營戶的經(jīng)經(jīng)營成本本，吸引引其進(jìn)駐駐，共同同培育市市場。然然后，隨隨著商業(yè)業(yè)氛圍的的逐步形形成，租租金也隨隨之上漲漲，保持持一定年年限內(nèi)的的租金收收益與普普通招商商策略下下同等年年限的租租金收益益一致。確定合理理的利潤潤率充分考慮慮市場實(shí)實(shí)際的承承受能力力，貼近近市場的的承受力力。貼近近市場的的承受力力可從兩兩個層面面來分析析：一是是制定的的租金價價格須與與目標(biāo)客客戶的經(jīng)經(jīng)濟(jì)承受受力接近近，二是是制定的的價格須須與市場場今后的的發(fā)展空空間貼近近。推廣策略略立足十堰堰，向外外輻射因項目的的招商對對象主要要是十堰堰現(xiàn)有的的的經(jīng)營營者及

23、創(chuàng)創(chuàng)業(yè)者，因此，進(jìn)行項項目的招招商推廣廣時須立立足十堰堰，同時時向外輻輻射，吸吸引十堰堰下屬縣縣鎮(zhèn)及周周邊城市市的投資資者。綜合成本本及傳播播效益項目宣傳傳推廣渠渠道的選選擇及媒媒介組合合方式需需綜合考考慮成本本的投入入及傳播播效益的的優(yōu)化。戶外大型型廣告牌牌因其直直觀的造造型和大大氣的畫畫面，不不僅有著著較強(qiáng)的的注目率率，能充充分挖掘掘途徑客客戶資源源，而且且容易樹樹立起企企業(yè)的高高端形象象，建議議廣泛布布置戶外外廣告。定點(diǎn)推廣廣為增大項項目的傳傳播廣度度及實(shí)現(xiàn)現(xiàn)可持續(xù)續(xù)性宣傳傳，可在在十堰市市區(qū)金葉葉公司旗旗下的酒酒店客房房中所放放置項目目的宣傳傳海報，并定期期更換，直接針針對外出出經(jīng)商人

24、人員定向向推廣，為今后后市場經(jīng)經(jīng)營積累累下游客客戶與上上游經(jīng)銷銷商。終端宣傳傳在項目的的蓄客期期及招商商期，可可安排人人員在周周末及節(jié)節(jié)假日至至十堰市市各個街街道點(diǎn)派派發(fā)宣傳傳單，形形成地毯毯式宣傳傳。公關(guān)活動動針對項目目亮相至至尾盤消消化各階階段的工工作要求求，策劃劃一系列列公關(guān)活活動，達(dá)達(dá)到轟動動亮相、招商造造勢的效效果，從從而促進(jìn)進(jìn)招商工工作。外出巡展展按照項目目“立足十十堰，向向外輻射射”的推廣廣思想，至招商商工作進(jìn)進(jìn)行到一一定階段段時（如如開盤期期），需需開展外外出巡展展活動，擴(kuò)大客客戶群的的區(qū)域范范圍。巡巡展區(qū)域域包括十十堰下屬屬縣鎮(zhèn)及及十堰周周邊城市市?，F(xiàn)場推廣廣按照項目目提前亮

25、亮相的要要求，須須在5月月中下旬旬完成接接待中心心的布置置，鑒于于項目的的工程進(jìn)進(jìn)度及現(xiàn)現(xiàn)場的實(shí)實(shí)際情況況，建議議在十堰堰核心商商圈內(nèi)設(shè)設(shè)置臨時時接待中中心，面面積在1150平平米左右右，使用用期約半半年，整整體風(fēng)格格需與項項目定位位一致，以便進(jìn)進(jìn)行項目目的客戶戶接待工工作，及及舉辦相相關(guān)促銷銷活動。媒體策略略戶外廣告告結(jié)合項目目做足戶戶外廣告告的指導(dǎo)導(dǎo)思想，自項目目切入市市場便逐逐步開始始全方位位的戶外外廣告布布置，對對市場形形成視覺覺轟炸，戶外廣廣告布置置地點(diǎn)主主要有：做好項目目臨路圍圍墻的包包裝項目附近近街道兩兩側(cè)的廣廣告布置置，特別別是自項項目接待待中心至至項目現(xiàn)現(xiàn)場的街街道兩側(cè)側(cè)的廣

26、告告布置項目附近近布置11處或2處大型型廣告牌牌（蓄客客階段完完成）十堰重要要街道兩兩側(cè)布置置燈箱、燈桿旗旗等十堰商業(yè)業(yè)中心區(qū)區(qū)及十堰堰高層建建筑的屋屋頂廣告告位樹立立大型廣廣告牌（蓄客階階段完成成）公交車車車身廣告告及公交交候車亭亭廣告火車站、汽車站站及高速速公路兩兩側(cè)樹立立大型廣廣告牌報紙廣告告報紙廣告告因其受受眾面廣廣，傳播播速度快快，信息息量大等等優(yōu)勢，將是本本項目的的主要廣廣告媒體體。而報報紙軟文文則是較較好的概概念及活活動炒作作平臺，在營銷銷過程中中更需充充分發(fā)揮揮。綜合合十堰當(dāng)當(dāng)?shù)貓蠹埣埫襟w的的對比分分析，本本項目媒媒體傳播播以十堰堰日報為為主。電視廣告告電視因其其圖文聲聲并茂，

27、能形象象地多方方位展示示項目，其宣傳傳推廣對對十堰市市民極具具引導(dǎo)性性。從十十堰市民民的電視視收視率率來看，十堰電電視臺較較受歡迎迎。十堰堰電視臺臺有綜合合、圖文文、影視視三個頻頻道，從從目標(biāo)受受眾群體體的收視視情況來來看，建建議項目目廣告投投放于綜綜合頻道道或圖文文頻道。鑒于電視視廣告直直接投放放費(fèi)用較較高，可可考慮項項目開盤盤前期投投放少量量的電視視短片，其它招招商階段段以電視視流動字字幕形式式進(jìn)行項項目宣傳傳。手機(jī)短信信廣告手機(jī)短信信廣告具具有一對對一式、精準(zhǔn)、高效的的傳播特特點(diǎn)，而而且成本本低?？煽煽紤]在在特定階階段需要要傳遞告告知性較較強(qiáng)的信信息時選選用（如如各階段段的活動動、開盤盤

28、等）。印刷品廣廣告印刷品廣廣告信息息量大，便于直直觀展示示產(chǎn)品形形象及細(xì)細(xì)節(jié)，成成本低。主要采采用折頁頁及單張張形式，根據(jù)不不同階段段的需要要間斷性性的使用用。第三部分分 項目目產(chǎn)品提提升項目產(chǎn)品品力提升升以發(fā)展的的眼光打打造前瞻瞻性的建建筑形態(tài)態(tài)本項目的的建筑設(shè)設(shè)計風(fēng)格格必須與與項目的的形象定定位和功功能定位位相符合合，同時時需符合合商業(yè)物物業(yè)發(fā)展展趨勢。建筑風(fēng)格格現(xiàn)代建筑筑風(fēng)格根據(jù)項目目的定位位、開發(fā)發(fā)理念及及未來的的發(fā)展，本項目目應(yīng)確定定為現(xiàn)代代建筑時時尚和簡簡約的設(shè)設(shè)計風(fēng)格格。配合合建筑物物的形態(tài)態(tài)、出入入口設(shè)置置與裝飾飾、外立立面式樣樣與色彩彩、商鋪鋪的布局局、特色色符號及及元素的的

29、配合等等。以全新的的現(xiàn)代式式商業(yè)物物業(yè)形象象全面領(lǐng)領(lǐng)先十堰堰現(xiàn)有的的城市商商業(yè)建筑筑水平，給投資資者以信信心，給給消費(fèi)者者以新穎穎。并形形成項目目的獨(dú)特特識別形形象和吸吸引力。建筑外立立面效果果明快、現(xiàn)現(xiàn)代、簡簡約外立面設(shè)設(shè)計以明明快、高高檔的色色彩，配配合簡潔潔時尚的的鋁制面面板和大大面積的的玻璃窗窗，鮮明明的線條條感。整體形象象感覺現(xiàn)代的、時尚的的、新潮潮的以現(xiàn)代的的建筑符符號和設(shè)設(shè)計元素素，通過過特定的的造型和和用材營營造出各各種形式式的商業(yè)業(yè)氛圍，整體感感覺現(xiàn)代代而不繁繁復(fù)，時時尚而不不雜亂，新潮而而不小氣氣。商鋪設(shè)計計原則配合重點(diǎn)點(diǎn)客戶原原則項目的招招商部分分將以中中小規(guī)模模商戶的的

30、經(jīng)營為為主，為為力求吸吸引大戶戶的進(jìn)駐駐。由于于大戶對對經(jīng)營面面積要求求較為特特殊，因因此必先先做好主主力大戶戶的需要要咨詢，預(yù)先確確定大戶戶經(jīng)營鋪鋪位，避避免因“設(shè)計損損失客戶戶”。適應(yīng)人流流動線原原則充分考慮慮顧客的的停留時時間、人人流導(dǎo)向向,柔性性延長停停留時間間，增加加購物機(jī)機(jī)會和頻頻次。實(shí)用合理理設(shè)計原原則在十堰市市現(xiàn)有的的商業(yè)環(huán)環(huán)境不太太成熟與與將來市市場發(fā)展展的可能能性上尋尋求一個個合理的的實(shí)用率率。建議議項目商商鋪的實(shí)實(shí)用率為為55%60之間。商鋪設(shè)計計要點(diǎn)商鋪配套套設(shè)施每個商鋪鋪設(shè)有獨(dú)獨(dú)立的供供水、供供電及排排污管網(wǎng)網(wǎng)，同時時預(yù)留通通信、有有線電視視接口。商鋪裝修修標(biāo)準(zhǔn)外立面

31、統(tǒng)統(tǒng)一裝修修標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)一安安裝玻璃璃門及防防盜門，進(jìn)行簡簡單框架架吊頂，地面鋪鋪拋光磚磚，墻面面刷大白白灰。負(fù)一層設(shè)設(shè)計負(fù)一層作作為項目目額外利利潤的主主要來源源，如果果處理得得當(dāng)，將將對項目目整體經(jīng)經(jīng)營產(chǎn)生生積極的的影響。主要需要要解決的的問題如何處理理與一層層的高差差問題如何處理理入口人人流動線線組織問問題如何消除除購物者者地下室室的感覺覺與一層的的高差問問題調(diào)整臨近近車站路路兩入口口形式，高差降降低，將將地面高高度降低低為距負(fù)負(fù)一層地地面2.5米左左右，使使得2米米左右高高度可露露出地面面，增強(qiáng)強(qiáng)采光及及外部可可視性。入口人流流動線組組織問題題將負(fù)一層層原有的的步行樓樓梯向外外拓展，改為下

32、下沉式廣廣場。 考慮到到批發(fā)商商戶進(jìn)貨貨的需要要，下沉沉式廣場場應(yīng)重點(diǎn)點(diǎn)考慮無無障礙化化，設(shè)置置占1/4面積積作為坡坡道。 式樣參考考： 消除購物物者地下下室感覺覺重點(diǎn)加強(qiáng)強(qiáng)負(fù)一層層的照明明亮度。以高于于國家照照度一般般標(biāo)準(zhǔn)的的4000LX為為商場的的最低照照度標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，這樣樣的照明明環(huán)境更更能滿足足顧客對對舒適度度的要求求和投資資方物業(yè)業(yè)定位要要求，有有助于延延長顧客客停留時時間，激激發(fā)顧客客的購買買欲望。商業(yè)環(huán)境境設(shè)計整體環(huán)境境營造整體環(huán)境境包括了了商鋪通通道、內(nèi)內(nèi)街等的的各個節(jié)節(jié)點(diǎn)，他他們在功功能上不不僅起著著聚集和和疏導(dǎo)人人流的作作用，同同時也是是營造購購物休閑閑環(huán)境的的場所，因此環(huán)環(huán)境

33、設(shè)計計尤為重重要。 入口設(shè)計計前后主入入口呈弧弧形設(shè)計計：形成成一個漏漏斗，方方便人流流匯集，成為天天然的廣廣場。設(shè)置空氣氣隔離風(fēng)風(fēng)幕：商場各各出入口口、臨街街專柜大大門設(shè)置置風(fēng)幕機(jī)機(jī)，可有效效降低商商場與室室外的冷冷熱交換換，節(jié)約約能耗。休閑空間間在中庭位位置設(shè)置置少量休休憩長椅椅、小型型綠化等等，增加加批發(fā)購購物的吸吸引力，營造和和諧統(tǒng)一一的批發(fā)發(fā)市場空空間。室內(nèi)景觀觀室內(nèi)景觀觀主要是是室內(nèi)鋪鋪裝、裝裝飾、綠綠化景觀觀、休閑閑設(shè)施和和特色景景觀。增設(shè)場內(nèi)內(nèi)的裝飾飾物：根根據(jù)商場場的整體體風(fēng)格，設(shè)計一一些現(xiàn)代代裝飾元元素，如如層頂飄飄板、現(xiàn)現(xiàn)代浮雕雕等。中中庭是人人流的聚聚點(diǎn)，也也是人們們視

34、線的的聚集點(diǎn)點(diǎn)，因此此是裝飾飾重點(diǎn)區(qū)區(qū)域，在在設(shè)計中中應(yīng)重點(diǎn)點(diǎn)把握。綠化景觀觀：在商商場中庭庭、主次次通道，邊角等等處擺設(shè)設(shè)一些小小型植物物。室內(nèi)休閑閑設(shè)施：提供消消費(fèi)者休休息地方方，延長長消費(fèi)者者逗留的的時間，提升整整個街區(qū)區(qū)的整體體形象功功能。配套設(shè)施施規(guī)劃1）停車車位集中式停停車和分分散式停停車結(jié)合合本項目可可采用地地下的集集中式停停車、地地面的集集中式停停車和分分散式停停車結(jié)合合的辦法法，充分分利用項項目臨街街面較廣廣的特點(diǎn)點(diǎn)，因此此本項目目的停車車位數(shù)量量要求可可較為靈靈活。標(biāo)準(zhǔn)車位位最理想的的車位設(shè)設(shè)計是寬寬為2.8到33.5米米，長為為5.88米以上上，設(shè)計計人員一一般都取取到6

35、米米。一個個車位如如果設(shè)計計過窄，則乘客客上下車車的時候候很不方方便，開開門時稍稍不注意意就會刮刮花愛車車。燈光設(shè)計計商業(yè)廣場場燈光環(huán)環(huán)境設(shè)計計商業(yè)廣場場照明設(shè)設(shè)計對塑塑造購整整個商業(yè)業(yè)氛圍的的形象起起著至關(guān)關(guān)重要的的作用，既要滿滿足亮化化的需要要，還要要滿足美美學(xué)的要要求。商場照明明設(shè)計應(yīng)應(yīng)以人為為本，創(chuàng)創(chuàng)造良好好、舒適適的照明明環(huán)境，照明要要使整個個空間光光照均勻勻，不僅僅要考慮慮水平面面照度，還需考考慮到垂垂直面照照度，避避免出現(xiàn)現(xiàn)投影和和眩光現(xiàn)現(xiàn)象，否否則會給給顧客帶帶來生理理和心理理上的不不適，減減少顧客客停留時時間，影影響商場場銷售，同時也也會影響響賣場人人員情緒緒，降低低服務(wù)質(zhì)質(zhì)

36、量，不不利于企企業(yè)形象象的傳播播。另外，節(jié)節(jié)能、降降低成本本、是企企業(yè)經(jīng)營營永遠(yuǎn)的的選擇，便于操操作和維維修等因因素亦必必須考慮慮，以體體現(xiàn)綜合合收益最最大化?；A(chǔ)照明明基礎(chǔ)照明明對環(huán)境境照明總總體格調(diào)調(diào)具有決決定性作作用。本本項目的的基礎(chǔ)照照明必須須結(jié)合各各地塊街街區(qū)的風(fēng)風(fēng)情定位位，把路路燈和地地?zé)艚Y(jié)合合起來，使之既既是照明明工具，也是商商業(yè)區(qū)不不可或缺缺的重要要組成。同時，還可以以通過燈燈桿、燈燈罩等符符號的靈靈活運(yùn)用用賦予其其特定的的內(nèi)涵，營造出出曼妙的的傳統(tǒng)風(fēng)風(fēng)情。重點(diǎn)照明明裝飾照明明重點(diǎn)是是對照射射方式進(jìn)進(jìn)行裝飾飾性設(shè)計計、對環(huán)環(huán)境的特特別部位位加以側(cè)側(cè)重或掩掩飾，用于創(chuàng)創(chuàng)造特定定的

37、購物物環(huán)境和和考慮商商業(yè)環(huán)境境中各空空間的空空間特點(diǎn)點(diǎn)，對美美化商業(yè)業(yè)街區(qū)環(huán)環(huán)境，刺刺激顧客客消費(fèi)，起著舉舉足輕重重的作用用。商業(yè)業(yè)廣場可可以把建建筑立面面、街景景雕塑及及廣場主主入口作作為重點(diǎn)點(diǎn)照面設(shè)設(shè)計的重重點(diǎn)，突突出這幾幾個重要要的地方方，使商商業(yè)廣場場在夜幕幕降臨之之時更顯顯得層次次分明。室外照明明處理建筑物的的夜間照照明對塑塑造良好好的項目目形象非非常重要要，建筑的的照明通通過對立立面特點(diǎn)點(diǎn)的表現(xiàn)現(xiàn)和強(qiáng)調(diào)調(diào)，讓商商業(yè)廣場場產(chǎn)生強(qiáng)強(qiáng)烈的視視覺效果果。本項項目的室室外照明明除了上上述的基基礎(chǔ)照明明和重點(diǎn)點(diǎn)照明以以外，商商鋪外圍圍的照明明也十分分重要，各商家家的燈光光在不影影響商業(yè)業(yè)街整體

38、體燈光效效果的前前提下可可以靈活活處理。此外，還可以以增加活活動式夜夜空探射射燈，在夜幕幕降臨后后照耀，形成空空中玫瑰瑰，人們們只要遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)看見見項目頂頂樓不斷斷移動的的光柱，就會對對商業(yè)廣廣場產(chǎn)生生美好的的遐想。室內(nèi)照明明設(shè)計室內(nèi)照明明的關(guān)鍵鍵在于處處理商業(yè)業(yè)廣場（通通道）和和商店之之間的照照明關(guān)系系，一方方面，無無論是白白天還是是晚上，都要保保持店鋪鋪（走廊）有有足夠的的照明水水平，并并通過光光線的變變化來增增加店鋪鋪（通道道）的趣趣味性。另一方方面，商商業(yè)廣場場（通道道）的照照明不能能夠?qū)ι躺痰旰偷甑昝嬖斐沙刹涣几筛蓴_，影影響和妨妨礙店面面和櫥窗窗展示。因此店店面照明明比商業(yè)業(yè)廣場（通道）

39、的亮度度要高得得多。商業(yè)色彩彩運(yùn)用環(huán)境色彩彩采用多多色調(diào)的的裝飾，能夠形形成多變變的空間間，耀眼眼的色彩彩，使商商場內(nèi)如“都市舞舞臺”，充滿節(jié)節(jié)日氣氛氛。色彩彩設(shè)計要要充分體體現(xiàn)項目目環(huán)境的的特征：時尚、休閑、快樂，起到襯襯托環(huán)境境、美化化環(huán)境作作用。本商業(yè)廣廣場是專專業(yè)批發(fā)發(fā)市場，不僅指指商業(yè)廣廣場的建建筑形態(tài)態(tài)、環(huán)境境，還要要體現(xiàn)在在獨(dú)特的的色彩運(yùn)運(yùn)用手法法上，我我們建議議為商業(yè)業(yè)廣場建建立獨(dú)特特的色彩彩識別系系統(tǒng)，使使人們能能夠輕易易的借助助色彩進(jìn)進(jìn)行識別別和認(rèn)知知。我司認(rèn)為為，整個個商業(yè)廣廣場應(yīng)該該以輕快快明亮的的色彩為為基調(diào)。安防設(shè)施施。建議理由由：監(jiān)控控系統(tǒng)是是經(jīng)營安安全的需需要，

40、也也是提升升物業(yè)管管理水平平的需要要，更是是商場智智能化管管理的需需要。對對提高商商場處理理突發(fā)事事件的反應(yīng)速速度、處處理能力力有著重重要的價價值和意意義。建議在商商場內(nèi)建建立安裝裝數(shù)字監(jiān)監(jiān)控系統(tǒng)統(tǒng)，其容容量應(yīng)能能夠滿足足7-110日全全畫面和和全分割割畫面，全營業(yè)業(yè)時段的的動態(tài)畫畫面數(shù)字字儲存，應(yīng)能滿滿足7-10日日內(nèi)任意意時間調(diào)調(diào)動任意意時段任任意監(jiān)控控畫面。各大門、電梯前前室、貨貨物出入入口、員員工通道道等各主主要出入入口，公公共空間間主通道道交匯處處等重要要位置布布置固定定或旋轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)監(jiān)控攝攝像頭。地面鋪設(shè)設(shè)各層地面面鋪設(shè)材材料（花花崗巖，大理石石，高級級瓷磚）均應(yīng)考考慮選擇擇防滑，防反光

41、光因素，并考慮慮在市場場營業(yè)地地域用不不同色彩彩設(shè)置通通道標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)線。一樓，由由于中庭庭直接采采光，故故應(yīng)在中中庭位置置采用暗暗紅色花花崗巖或或大理石石鋪設(shè)，采用藝藝術(shù)造型型與其他他區(qū)域標(biāo)標(biāo)志明顯顯，標(biāo)志志清晰，有利于于管理同同時給消消費(fèi)者以以視覺清清新。其他區(qū)域域區(qū)采用用80008000（60006000）防滑滑亞光瓷瓷磚鋪設(shè)設(shè)，可消消除一切切不安全全因素，保證顧顧客的人人身安全全。而光面地地磚產(chǎn)生生的天花花燈具照照明反光光會影響響顧客的的滯留和和購物心心情。柱體包裝裝對市場內(nèi)內(nèi)部柱體體進(jìn)行包包裝，在在所有臨臨通道的的柱面預(yù)預(yù)留統(tǒng)一一的廣告告位，距地地面10000處向上上設(shè)置規(guī)規(guī)格為6600*

42、12000弧弧面廣告告位，廣告告位設(shè)置置為玻璃璃夾畫，工藝釘釘固定。商場通道道包裝整整齊劃一一，廣告告位規(guī)格格標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)統(tǒng)一，使使消費(fèi)者者賞心悅悅目，有有利于商商場管理理和形象象的提升升。關(guān)于商場場中庭的的建議：一樓中庭庭地面，由于中中庭直接接采光故故應(yīng)在門門廳采用用暗紅色色花崗巖巖或大理理石鋪設(shè)設(shè)，采用用藝術(shù)造造型，與與其他區(qū)區(qū)域標(biāo)志志明顯。其他區(qū)區(qū)域區(qū)采采用80008000（66006000）防滑滑亞光瓷瓷磚鋪設(shè)設(shè)。原中中庭內(nèi)側(cè)側(cè)手扶梯梯一至四四層共六六部全部部取消，依附該該處軸線線（F）（99）結(jié)構(gòu)構(gòu)柱增建建旋轉(zhuǎn)觀觀光步行行梯通往往各層.(見圖圖)中庭所有有柱體包包裝至頂頂,材料料為鋁塑塑板

43、，靠靠通道面面仍需預(yù)預(yù)留廣告告位(。中庭周邊邊各層樓樓板與天天花吊頂頂間斷面面同為鋁鋁塑板收收口，做做廣告位位；裝飾飾百葉內(nèi)內(nèi)藏空調(diào)調(diào)側(cè)吹風(fēng)風(fēng)口。各層以及及旋轉(zhuǎn)樓樓梯靠中中庭面設(shè)設(shè)不銹鋼鋼鋼化玻玻璃安全全護(hù)欄。設(shè)休閑閑椅。大型藝術(shù)術(shù)燈具一一組或數(shù)數(shù)組。在在照明的的同時美美化中庭庭。在網(wǎng)架設(shè)設(shè)置滑道道吊件，以備懸懸掛美陳陳物品。廣場設(shè)置置設(shè)置中心心設(shè)旗桿桿三只：高度、間距按按國旗旗法規(guī)規(guī)定；正正立面為為外凸弧弧面，白白色大理理石貼面面上做浮浮雕企業(yè)業(yè)標(biāo)徽及及店招。（紅色色）兩側(cè)側(cè)及背面面陰刻企企業(yè)文化化理念文文字；（黑色）。平臺臺周邊做做藝術(shù)護(hù)護(hù)欄,背背面設(shè)階階梯通道道；利用用護(hù)欄柱柱做廣場場音

44、箱位位12個個。廣場地面面鋪設(shè)：普通廣廣場磚。設(shè)無障障礙通道道直通商商場一層層、負(fù)一一層；用用不同顏顏色廣場場磚標(biāo)明明停車位位及通道道。在相關(guān)位位置設(shè)無無障礙地地錨：固固定各種種彩虹門門、大型型氣球等等漂浮懸懸掛物、固定廣廣場演出出舞臺，燈光架架等。廣場照明明：廣場場中心位位置設(shè)大大型高架架藝術(shù)燈燈具燈架架一至二二架，實(shí)實(shí)現(xiàn)廣場場照明。外立面設(shè)設(shè)置外立面二二層以上上全部采采用塑鋁鋁板裝飾飾淺色為好好，一層層使用干干掛大理理石，考考慮企業(yè)業(yè)色彩元元素。色色相待定定；所有有防煙窗窗采用色色玻。（因大部部分要封封閉 ）；預(yù)留留廣告位位造型，縱向：8000050000，共八幅幅。外打打燈：330000

45、w3/幅幅。并預(yù)預(yù)制安裝裝固定掛掛件。（可考慮慮安裝大大型電子子屏幕。）廣告霓虹虹燈位外立面正正面沿站站前路側(cè)側(cè)應(yīng)考慮慮設(shè)置縱縱向廣告告霓虹燈燈位，面面對門前前客流。亦可在在正門東東側(cè)墻設(shè)設(shè)置外掛掛大型燈燈箱（與與東側(cè)墻墻成T字字形）。商場正門門上方增增設(shè)球桿桿結(jié)構(gòu)網(wǎng)網(wǎng)架鋼化化玻璃雨雨棚覆蓋面積積應(yīng)為主主入口外外延。在在屋面設(shè)設(shè)置金屬屬掛件，同時垂垂直對應(yīng)應(yīng)在一層層相應(yīng)位位置設(shè)置置無障礙礙地錨以以備懸掛掛廣告條條幅、美美陳等物物品。延延建筑物物外延設(shè)設(shè)輪廓裝裝飾燈帶帶。關(guān)于二，三樓層層的建議議：天花吊頂頂相應(yīng)于于主通道道，在風(fēng)風(fēng)格上略略作變化化在天天花顏色色以及通通道泛光光照明的的色溫方方面考

46、慮慮服裝陳陳列的需需要，應(yīng)應(yīng)采用泛泛光燈具具。地面面鋪設(shè)88008000防滑地地磚，可可以考慮慮顏色的的差異。柱體包包裝要求求同一樓樓區(qū)。顏顏色也應(yīng)應(yīng)該有不不同的區(qū)區(qū)別。墻墻面要求求如前。天花吊頂頂設(shè)計天花吊頂頂裝修造造型必須須考慮商商場動線線分布，并與之之對應(yīng)，協(xié)調(diào)統(tǒng)統(tǒng)一。與與地面動動線主通通道相對對應(yīng)，天天花吊頂頂時做二二級吊裝裝飾，使使用泛光光照明。天地協(xié)調(diào)調(diào)，整齊齊劃一，賞心悅悅目的環(huán)環(huán)境永遠(yuǎn)遠(yuǎn)是消費(fèi)費(fèi)者所喜喜歡的，在本項項目的公公共區(qū)及及動線上上方做適適當(dāng)?shù)乃囁囆g(shù)造型型，與市市場的整整體風(fēng)格格、定位位相匹配配，更能能體現(xiàn)和和提升項項目的商商業(yè)價值值。第四部分分 項目目管理構(gòu)構(gòu)架及運(yùn)運(yùn)

47、營管理理建議商業(yè)物業(yè)業(yè)管理與與經(jīng)營管管理商業(yè)經(jīng)營營管理架架構(gòu)法律顧問收款處財務(wù)核算中心經(jīng)理行政管理部企劃推廣部環(huán)境保潔部人力資源部人事行政中心經(jīng)理保安部商場管理部工程部客戶服務(wù)部財務(wù)部市場經(jīng)營部經(jīng)營管理中心副總經(jīng)理總經(jīng)理室總經(jīng)理十堰鄂西北小商品批發(fā)市場整體開發(fā)戰(zhàn)略報告PAGE PAGE 40商業(yè)經(jīng)營營各部門門職能整個商業(yè)業(yè)經(jīng)營管管理公司司分為三三大中心心，十大大部門（實(shí)際為為8大部部門，因因為工程程、保安安、環(huán)境境保潔33個部門門屬商場場管理部部管轄。 總經(jīng)理室室商業(yè)經(jīng)營營管理公公司總經(jīng)經(jīng)理主要要負(fù)責(zé)統(tǒng)統(tǒng)籌管理理經(jīng)營管管理中心心、人事事行政管管理中心心、財務(wù)務(wù)核算中中心三大大中心的的工作運(yùn)運(yùn)行

48、，制制訂商場場整體事事務(wù)及制制訂整體體運(yùn)營策策略,直直接向開開發(fā)商負(fù)負(fù)責(zé)。法律顧顧問可外外聘律師師作為項項目常年年顧問總經(jīng)理室室的人員員編制55人，功功能架構(gòu)構(gòu)如下：總經(jīng)理1名總經(jīng)理秘書1名辦公室主任1名文員1名法律顧問1名經(jīng)營管理理中心經(jīng)營管理理中心主主要負(fù)責(zé)責(zé)商業(yè)物物業(yè)的運(yùn)運(yùn)營推廣廣和物業(yè)業(yè)維護(hù)工工作，包包括四個個職能部部門市場場經(jīng)營部部、商場場管理部部、企劃劃推廣部部、客戶戶服務(wù)部部。四個個職能部部門相對對獨(dú)立開開展工作作，但必必須緊密密配合協(xié)協(xié)調(diào)。從從功能配配置上，經(jīng)營管管理中心心占整個個商場管管理的主主導(dǎo)地位位，人事事行政管管理中心心、財務(wù)務(wù)核算中中心處于于從屬和和配合服服務(wù)的地地位

49、。經(jīng)營管理理中心架架構(gòu)經(jīng)營管理理中心設(shè)設(shè)副總經(jīng)經(jīng)理1名名，配備備秘書11名，負(fù)負(fù)責(zé)統(tǒng)籌籌管理四四個職能能部門，每個職職能部門門設(shè)經(jīng)理理1名，分別管管理自己己部門，對副總總經(jīng)理負(fù)負(fù)責(zé)；經(jīng)營管理理中心架架構(gòu)如下下圖所示示。經(jīng)營管理中心副總經(jīng)理1名市場經(jīng)營部經(jīng)理一名名客戶服務(wù)部經(jīng)理一名商場管理部經(jīng)理一名企劃推廣部經(jīng)理一名配備秘書1名以下就經(jīng)經(jīng)營管理理中心每每一職能能部門的的架構(gòu)功功能作詳詳細(xì)闡述述。市場經(jīng)營營部職能能與人員員市場經(jīng)營營部主要要負(fù)責(zé)商商場里商商業(yè)經(jīng)營營業(yè)態(tài)管管理、商商場招商商招租、開發(fā)商商其他固固定資產(chǎn)產(chǎn)物業(yè)的的運(yùn)營、市場信信息收集集、經(jīng)營營管理服服務(wù)的輸輸出等工工作，著著重于商商場的

50、內(nèi)內(nèi)部資源源整合提提升。主要負(fù)責(zé)責(zé)商場里里的經(jīng)營營業(yè)態(tài)管管理、商商業(yè)鋪位位租賃招招商工作作、中小小業(yè)主的的鋪位租租賃代理理、物業(yè)業(yè)招商等等工作。市場經(jīng)營營部具體體工作內(nèi)內(nèi)容在公司領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)下，組織對對本市場場的發(fā)展展、管理理、質(zhì)量量、形象象進(jìn)行策策劃。負(fù)責(zé)商場場整體辦辦證登記記等事務(wù)務(wù)全面負(fù)責(zé)責(zé)本市場場的布局局定位，品牌招招商招租租、調(diào)整整過程，公共區(qū)區(qū)域的臨臨時鋪位位出租。商場內(nèi)外外廣告位位的招租租事務(wù)商場停車車場車位位的租賃賃事務(wù)負(fù)責(zé)為廣廣大中小小投資業(yè)業(yè)主代理理商鋪?zhàn)庾赓U業(yè)務(wù)務(wù)負(fù)責(zé)本市市場招商商分析，業(yè)務(wù)調(diào)調(diào)研工作作。收集集各類信信息，挖挖掘拓展展新的業(yè)業(yè)務(wù)和新新的管理理措施、方法，為公司司

51、領(lǐng)導(dǎo)出出謀劃策策。參與對公公司新開開展的業(yè)業(yè)務(wù)或工工作進(jìn)行行可行性性分析、評審，為公司司領(lǐng)導(dǎo)提提供決策策依據(jù)。根據(jù)合作作方的管管理服務(wù)務(wù)類型，積極尋尋找、推推薦業(yè)務(wù)務(wù)骨干和和素質(zhì)好好的管理理人員給給公司領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)定奪奪，作為為派遣人人員之用用。做好對外外派人員員的跟蹤蹤管理工工作。及及時了解解和聽取取其管理理工作中中反映的的情況，分析問問題，解解決問題題，并將將情況報報告公司司負(fù)責(zé)領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)。協(xié)助主管管領(lǐng)導(dǎo)做做好對外外派人員員的工作作業(yè)績考考核。對外開展展物業(yè)管管理咨詢詢業(yè)務(wù)，擴(kuò)大公公司的影影響力并并創(chuàng)造一一定的經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益益。協(xié)助財務(wù)務(wù)部做好好管理酬酬金的收收繳工作作。完成公司司領(lǐng)導(dǎo)交交辦的其其他工作

52、作。商場管理理部職能能和人員員編制商場管理理部主要要負(fù)責(zé)商商場內(nèi)經(jīng)經(jīng)營戶、投資者者的資料料統(tǒng)計整整理、租租賃進(jìn)場場管理、租金、管理費(fèi)費(fèi)的收取取督促工工作、商商場日常常巡視等等日常運(yùn)運(yùn)營管理理和物業(yè)業(yè)管理的的保安、工程、清潔三三部分的的工作。商場管理理著重于于商場租租戶的后后勤管理理服務(wù)、日常營營業(yè)管理理、商場場整體硬硬件維護(hù)護(hù)工作。這個部部門的工工作以物物業(yè)管理理的內(nèi)容容為主體體，但又又滲透著著物業(yè)經(jīng)經(jīng)營的特特點(diǎn)，為為商業(yè)經(jīng)經(jīng)營服務(wù)務(wù)，故歸歸入經(jīng)營營管理中中心更能能發(fā)揮其其作用，能夠充充分提升升工作效效率。商場管理理部辦公公室設(shè)經(jīng)經(jīng)理1名名，設(shè)資資料檔案案組、租租務(wù)管理理組、商商場管理理組3個

53、個組，每每個組分分別設(shè)11個主任任。資料檔案案組商場內(nèi)內(nèi)經(jīng)營戶戶租賃合合同和個個人資料料等文件件、投資資者的資資料統(tǒng)計計整理、檔案整整理保存存等工作作。租務(wù)管理理組審批監(jiān)監(jiān)督跟進(jìn)進(jìn)經(jīng)營戶戶的裝修修進(jìn)場、退場工工作商場場管理組組商場場日常巡巡視檢查查、租賃賃管理服服務(wù)、督督促租戶戶依時交交納租金金、管理理費(fèi)、電電費(fèi)等費(fèi)費(fèi)用，政政策措施施的通知知等。商場管理理部具體體工作內(nèi)內(nèi)容商場管理理部具體體工作包包括商場場管理辦辦公室和和工程部部、保安安部、環(huán)環(huán)境保潔潔部幾部部分的工工作。商場管理理辦公室室功能與與具體職職責(zé)對總經(jīng)理理（或副副總經(jīng)理理）負(fù)責(zé)責(zé)，協(xié)助助統(tǒng)籌整整個商場場的日常常管理工工作。在開展管管理時要要注意做做好登記記，區(qū)分分各類管管理對象象，采取取不同的的管理辦辦法，重重點(diǎn)管理理對象是是經(jīng)營戶戶。負(fù)責(zé)制定定和執(zhí)行行本市場場的各項項管理措措施和辦辦法。負(fù)責(zé)制定定部門的的各項規(guī)規(guī)章制度度。負(fù)責(zé)交鋪鋪各項事事務(wù)參與