公司財(cái)務(wù)報(bào)表分析報(bào)告

1、保利公司財(cái)務(wù)報(bào)表分析報(bào)告2012-2014年度 組名：Dream High 撰寫時(shí)刻：2015.032015.06摘要本文以質(zhì)量分析為核心，以保利集團(tuán)相關(guān)背景資料和20122014年三年的年度財(cái)務(wù)報(bào)告為分析對(duì)象，采納水平分析法、垂直分析法、比率分析法以及項(xiàng)目質(zhì)量分析法等多種方法，對(duì)保利集團(tuán)的財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)成果和現(xiàn)金流量進(jìn)行系統(tǒng)分析，評(píng)價(jià)其盈利能力、償債能力與運(yùn)營(yíng)能力，旨在對(duì)保利集團(tuán)的治理質(zhì)量進(jìn)行剖析，發(fā)覺(jué)其中的問(wèn)題并提出修改建議。在利潤(rùn)質(zhì)量分析中，本文由利潤(rùn)結(jié)構(gòu)內(nèi)在質(zhì)量以及利潤(rùn)形成質(zhì)量構(gòu)成，綜合講明保利集團(tuán)利潤(rùn)質(zhì)量情況；在所有者權(quán)益質(zhì)量分析中，本文對(duì)所有者權(quán)益變動(dòng)是“輸血型”依舊“盈利型”的變

2、動(dòng)作出推斷，并對(duì)股權(quán)結(jié)構(gòu)變化和股利政策的持續(xù)性、穩(wěn)定性進(jìn)行了分析；在資產(chǎn)質(zhì)量分析中，本文揭示了保利集團(tuán)的整體規(guī)模、結(jié)構(gòu)情況，并著重于不良資產(chǎn)以及盈余治理傾向等的分析；在現(xiàn)金流量質(zhì)量分析中，本文分不從經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流、投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流以及籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流的整體質(zhì)量做出評(píng)價(jià)。最后在上述分析的基礎(chǔ)之上，對(duì)保利集團(tuán)做出了治理診斷以及對(duì)其以后幾年進(jìn)展前景做出了預(yù)測(cè)。關(guān)鍵字：保利集團(tuán),質(zhì)量分析,治理診斷,前景預(yù)測(cè)目錄 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc422265992 1、背景分析 PAGEREF _Toc422265992 h 6HYPERLINK l _To

3、c422265993 1.1宏觀環(huán)境分析-PEST分析 PAGEREF _Toc422265993 h 6HYPERLINK l _Toc422265994 1.1.1、政治因素 PAGEREF _Toc422265994 h 6HYPERLINK l _Toc422265995 1.1.2、經(jīng)濟(jì)因素 PAGEREF _Toc422265995 h 6HYPERLINK l _Toc422265996 1.1.3、社會(huì)因素 PAGEREF _Toc422265996 h 7HYPERLINK l _Toc422265997 1.1.4、技術(shù)因素 PAGEREF _Toc422265997 h

4、7HYPERLINK l _Toc422265998 1.2、行業(yè)分析 PAGEREF _Toc422265998 h 8HYPERLINK l _Toc422265999 1.2.1、行業(yè)特征分析 PAGEREF _Toc422265999 h 8HYPERLINK l _Toc422266000 1.2.2、行業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)分析 PAGEREF _Toc422266000 h 8HYPERLINK l _Toc422266001 1.3、公司分析 PAGEREF _Toc422266001 h 9HYPERLINK l _Toc422266002 1.3.1、經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù) PAGEREF _Toc4

5、22266002 h 9HYPERLINK l _Toc422266003 1.3.2、進(jìn)展沿革 PAGEREF _Toc422266003 h 10HYPERLINK l _Toc422266004 1.3.3、實(shí)際操縱人 PAGEREF _Toc422266004 h 11HYPERLINK l _Toc422266005 1.3.4、進(jìn)展戰(zhàn)略 PAGEREF _Toc422266005 h 12HYPERLINK l _Toc422266006 1.3.5、2012-2014重大事項(xiàng) PAGEREF _Toc422266006 h 13HYPERLINK l _Toc422266007

6、2、杜邦分析 PAGEREF _Toc422266007 h 15HYPERLINK l _Toc422266008 3、利潤(rùn)表質(zhì)量分析 PAGEREF _Toc422266008 h 16HYPERLINK l _Toc422266009 3.1 利潤(rùn)結(jié)構(gòu)分析 PAGEREF _Toc422266009 h 16HYPERLINK l _Toc422266010 3.1.1 利潤(rùn)形成質(zhì)量分析 PAGEREF _Toc422266010 h 16HYPERLINK l _Toc422266012 3.1.2 資產(chǎn)增值質(zhì)量分析 PAGEREF _Toc422266012 h 19HYPERLIN

7、K l _Toc422266013 3.1.3 現(xiàn)金獵取質(zhì)量分析 PAGEREF _Toc422266013 h 20HYPERLINK l _Toc422266014 3.2 利潤(rùn)形成質(zhì)量分析 PAGEREF _Toc422266014 h 21HYPERLINK l _Toc422266015 3.2.1 核心利潤(rùn)形成分析 PAGEREF _Toc422266015 h 21HYPERLINK l _Toc422266019 3.2.2 投資收益的形成分析合并和母公司 PAGEREF _Toc422266019 h 27HYPERLINK l _Toc422266020 4、所有者權(quán)益表變

8、動(dòng)表分析 PAGEREF _Toc422266020 h 27HYPERLINK l _Toc422266021 4.1 區(qū)分輸血型或造血型變化 PAGEREF _Toc422266021 h 27HYPERLINK l _Toc422266022 4.1.1 關(guān)于會(huì)計(jì)核算的阻礙 PAGEREF _Toc422266022 h 27HYPERLINK l _Toc422266023 4.1.2 股權(quán)結(jié)構(gòu)變化分析 PAGEREF _Toc422266023 h 28HYPERLINK l _Toc422266024 4.1.3 股利政策連續(xù)性和持續(xù)性分析 PAGEREF _Toc42226602

9、4 h 28HYPERLINK l _Toc422266025 5、資產(chǎn)負(fù)債表質(zhì)量分析 PAGEREF _Toc422266025 h 29HYPERLINK l _Toc422266026 5.1經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)分析 PAGEREF _Toc422266026 h 29HYPERLINK l _Toc422266027 5.1.1貨幣資金分析 PAGEREF _Toc422266027 h 29HYPERLINK l _Toc422266028 5.1.2商業(yè)債權(quán)分析 PAGEREF _Toc422266028 h 31HYPERLINK l _Toc422266048 5.1.3存貨分析 PAGE

10、REF _Toc422266048 h 33HYPERLINK l _Toc422266049 5.1.4 固定資產(chǎn)質(zhì)量分析 PAGEREF _Toc422266049 h 35HYPERLINK l _Toc422266051 5.1.5無(wú)形資產(chǎn)分析 PAGEREF _Toc422266051 h 38HYPERLINK l _Toc422266052 5.2 負(fù)債分析 PAGEREF _Toc422266052 h 38HYPERLINK l _Toc422266053 6、現(xiàn)金流量表分析 PAGEREF _Toc422266053 h 39HYPERLINK l _Toc42226605

11、4 6.1 總體結(jié)構(gòu)分析 PAGEREF _Toc422266054 h 39HYPERLINK l _Toc422266055 6.2 經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量分析 PAGEREF _Toc422266055 h 40HYPERLINK l _Toc422266056 6.3投資活動(dòng)現(xiàn)金流分析 PAGEREF _Toc422266056 h 41HYPERLINK l _Toc422266057 6.4 籌資活動(dòng)現(xiàn)金流分析 PAGEREF _Toc422266057 h 421、背景分析1.1宏觀環(huán)境分析-PEST分析1.1.1、政治因素A“國(guó)八條”的后續(xù)阻礙 2012年，政府連續(xù)2011年國(guó)八條的

12、相關(guān)政策，抑制投機(jī)投資需求的“限購(gòu)、限貸、限價(jià)”等差不多調(diào)控政策沒(méi)有松動(dòng)，但采取了差不化信貸政策以支持一般商品住宅消費(fèi)。房地產(chǎn)企業(yè)紛紛加大營(yíng)銷推廣力度的，首置、首改等剛性需求得以釋放。一二線都市的中小戶型一般住宅成交領(lǐng)先回暖，全年商品房銷量實(shí)現(xiàn)了平穩(wěn)增長(zhǎng)，銷售價(jià)格差不多保持穩(wěn)定，市場(chǎng)集中度進(jìn)一步提升。B“國(guó)五條”政策 2013年初，政府出臺(tái)“新國(guó)五條”，進(jìn)一步明確了支持自住需求、抑制投機(jī)投資性購(gòu)房是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控必須堅(jiān)持的一項(xiàng)差不多政策。隨著“國(guó)五條”政策出臺(tái)，一手房市場(chǎng)“水”漲“船”高。同時(shí)在整個(gè)3月，二手房買賣在短期內(nèi)持續(xù)發(fā)燒。而城鎮(zhèn)化率提升帶來(lái)的大量新增都市人口及舊城改造等都將催生大量的

13、住房需求。C大部分地區(qū)限購(gòu)政策已取消 2014年各級(jí)政府關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的態(tài)度已從過(guò)去的抑制房?jī)r(jià)上漲轉(zhuǎn)向促商品房銷售、促房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，部分地區(qū)限購(gòu)政策取消。地產(chǎn)行業(yè)的政策環(huán)境將持續(xù)友好，并存在進(jìn)一步改善的可能。1.1.2、經(jīng)濟(jì)因素A 2012年實(shí)行較為寬松的貨幣政策 央行為應(yīng)對(duì)國(guó)內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化，于年內(nèi)分不2次下調(diào)存款預(yù)備金率及存貸款基準(zhǔn)利率，且明確要求滿足首次購(gòu)房家庭的貸款需求。商品住宅按揭貸款環(huán)境較2011年下半年有較大改善，商品房銷售在充足的貨量供應(yīng)及相對(duì)寬松的按揭貸款政策支持下，從3月份開(kāi)始逐月回暖。B 2013年金融市場(chǎng)面臨“鈔票荒” 2013年6月份，銀行問(wèn)銀行拆借利率大幅飆漲

14、，隔夜升至13.44%。時(shí)隔半年，13年12月，銀行間同業(yè)拆借利率再度飆升，7天利率一度逼進(jìn)10%，質(zhì)壓式回購(gòu)利率更一度飆升至12%。這對(duì)中小型房企而言，阻礙短期內(nèi)也將會(huì)顯現(xiàn)。目前內(nèi)地大部分房企，尤其是中小房企，銀行貸款仍然是其要緊融資來(lái)源。拆解利率急升，預(yù)示著今后一段時(shí)刻銀行的流淌性緊縮會(huì)超預(yù)期，眾多房企的銀行貸款融資也將可能告急。 C 2014年地產(chǎn)行業(yè)資金較為緊張 行業(yè)資金來(lái)源同比微降，整體偏緊，且信貸支持力度不足、市場(chǎng)利率居高不下。開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中僅個(gè)人按揭貸款和定金及預(yù)收款同比減少，導(dǎo)致14年地產(chǎn)的銷售情況不是專門樂(lè)觀。1.1.3、社會(huì)因素A 住宅潛在需求依舊旺盛 我國(guó)都市化進(jìn)程還處于

15、高速進(jìn)展時(shí)期，加之我國(guó)傳統(tǒng)文化對(duì)自有住房的重視以及社會(huì)進(jìn)展所帶來(lái)的家庭小型化趨勢(shì)，大量首次置業(yè)購(gòu)買住房的需求長(zhǎng)期存在。B 人們的需求將不斷提高 新富階層的比例不斷擴(kuò)大，以及大量閑置資金的避險(xiǎn)渠道將慢慢縮小。高端住宅會(huì)成為首選目標(biāo)，同時(shí)將從最初單純的高昂價(jià)格，逐漸進(jìn)展成為品質(zhì)、服務(wù)、配套、階層、價(jià)格全面提高的市場(chǎng)。C 房地產(chǎn)行業(yè)的文化因素現(xiàn)代社會(huì)的人們不僅僅追求居住物質(zhì)環(huán)境，更追求居住文化氛圍，追求生活的品位和內(nèi)涵，購(gòu)買的生活方式，更是人居文化。這將促使地產(chǎn)商通過(guò)倡導(dǎo)和塑造優(yōu)秀的房地產(chǎn)文化，真正做到為顧客提供獨(dú)特的附加利益、居住體驗(yàn)和生活價(jià)值，超越顧客的期望值和中意度，從而提高顧客的忠誠(chéng)度和美譽(yù)

16、度，也為開(kāi)發(fā)商長(zhǎng)期進(jìn)展提供文化積淀和品牌提升。1.1.4、技術(shù)因素A 融資方式需要?jiǎng)?chuàng)新 長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)要緊通過(guò)銀行貸款來(lái)聚攏資金，這種單一的融資模式會(huì)危及房地產(chǎn)業(yè)的健康進(jìn)展。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)與金融機(jī)構(gòu)加強(qiáng)合作，探究新的融資渠道，減少對(duì)銀行貸款的依靠，降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。B 開(kāi)發(fā)模式需要?jiǎng)?chuàng)新 面對(duì)土地價(jià)格的高企，融資渠道的不暢的新形勢(shì)，開(kāi)發(fā)模式需要?jiǎng)?chuàng)新。目前，一些大型開(kāi)發(fā)商差不多開(kāi)始嘗試擺脫資金和土地的資源束縛，強(qiáng)化產(chǎn)品技術(shù)和治理團(tuán)隊(duì)的制度化優(yōu)勢(shì)，從高收入增長(zhǎng)模式向高利潤(rùn)增長(zhǎng)模式戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，開(kāi)始嘗試商業(yè)代建模式的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式。C 建筑節(jié)能與建筑高科技 國(guó)外的進(jìn)展經(jīng)驗(yàn)表明，高新技術(shù)的應(yīng)用不僅

17、大大提升了居住的舒適度和便利性，同時(shí)大大降低住宅的日常維護(hù)開(kāi)支，延長(zhǎng)了住宅使用壽命，將成為住宅市場(chǎng)的進(jìn)展趨勢(shì)。目前住宅產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)差不多從規(guī)劃設(shè)計(jì)、外觀、內(nèi)裝轉(zhuǎn)向綜合節(jié)能型、智能化方向進(jìn)展。但與國(guó)際水準(zhǔn)相比，我國(guó)住宅節(jié)能和高科技方面還有較大的提升空間。地產(chǎn)的以后趨勢(shì)應(yīng)將節(jié)能與高科技逐步作為企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。1.2、行業(yè)分析1.2.1、行業(yè)特征分析（1）產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高。房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)，與建筑施工、建材、銀行等行業(yè)具有高度關(guān)聯(lián)性。正是這種高度關(guān)聯(lián)性， HYPERLINK /reports/index172.html 房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展具有重大促進(jìn)作用；（2）受宏觀調(diào)控政策阻礙明顯。住宅作

18、為一種差不多的生活消費(fèi)品，其價(jià)格波動(dòng)對(duì)民眾的生活穩(wěn)定有著重大的阻礙。政府綜合使用土地利用、信貸政策、財(cái)政稅收等多種調(diào)控措施，來(lái)保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定進(jìn)展；（3）資金密集。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一次性投資額大，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)需要購(gòu)置土地、施工、安裝等費(fèi)用，對(duì) HYPERLINK /reports/index172.html 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金實(shí)力有專門高的資金要求；（4）具有消費(fèi)和投資雙重需求。房地產(chǎn)產(chǎn)品不僅是居民消費(fèi)品，同時(shí)也是投資品。正是因?yàn)榉康禺a(chǎn)產(chǎn)品具有的投資屬性，投資性需求也是房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的要緊構(gòu)成之一；（5）項(xiàng)目投資周期較長(zhǎng)、程序復(fù)雜。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期一般需要2-3 年，資金周轉(zhuǎn)率較低。

19、項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)程序比較復(fù)雜，這就要求前期項(xiàng)目選擇、設(shè)計(jì)時(shí)需進(jìn)行充分的論證；（6）業(yè)務(wù)進(jìn)展具有較強(qiáng)的地域性。 HYPERLINK /reports/index172.html 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)開(kāi)發(fā)與項(xiàng)目所在地的經(jīng)濟(jì)進(jìn)展程度、市場(chǎng)環(huán)境等具有緊密的聯(lián)系；1.2.2、行業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)分析表 行業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)分析-SWOT分析SW1.銷售業(yè)績(jī)與市場(chǎng)占有率在逆勢(shì)下持續(xù)實(shí)現(xiàn)“雙增長(zhǎng)”；1.在不同都市的擴(kuò)張過(guò)程中市場(chǎng)定位不明確；2.重點(diǎn)區(qū)域表現(xiàn)突出，“3+2+X”都市群戰(zhàn)略效果持續(xù)凸顯；2.人力資源結(jié)構(gòu)有待提高，缺乏高水平的治理人才；3.公司嚴(yán)控成本，提升治理效益，努力保持利潤(rùn)率的穩(wěn)定；3.利潤(rùn)轉(zhuǎn)化成現(xiàn)金流的能力較弱，存在流淌性風(fēng)

20、險(xiǎn)；4.低成本多渠道補(bǔ)充資金，保持現(xiàn)金流平衡；4.營(yíng)銷力度不夠；5.推廣方式和銷售模式不斷創(chuàng)新；5.經(jīng)營(yíng)風(fēng)格過(guò)于激進(jìn)，擴(kuò)張速度與收益不協(xié)調(diào)6.土地儲(chǔ)備規(guī)?？焖僭鲩L(zhǎng)7.企業(yè)形象一直保持良好，獲得各利益相關(guān)方的高度認(rèn)可；OT1.公司累計(jì)進(jìn)入全國(guó) 57 個(gè)都市，進(jìn)一步完善和深化都市群布局；1.市場(chǎng)規(guī)模整體增速放緩、波動(dòng)加劇,房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)盈利水平趨勢(shì)性下降；2.公司海外事業(yè)部成立以來(lái)迅速推進(jìn)，取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展；2.區(qū)域市場(chǎng)分化加劇,投資風(fēng)險(xiǎn)加??；3.公司的標(biāo)準(zhǔn)化工作已完成由“單一技術(shù)模塊”向“產(chǎn)品線模塊”的過(guò)渡，并實(shí)現(xiàn)分片區(qū)治理模式；3.行業(yè)集中度不斷提升，市場(chǎng)出現(xiàn)扎堆一、二線城象；4.公司主動(dòng)出擊、

21、積極拼搶市場(chǎng)，市場(chǎng)占有率逆市提升 4.房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)展模式面臨轉(zhuǎn)變和創(chuàng)新等方面挑戰(zhàn)；5.部分都市取消限購(gòu)政策，銷售機(jī)會(huì)增長(zhǎng)5.市場(chǎng)銷售低迷、土地價(jià)格居高不下1.3、公司分析1.3.1、經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù) 保利房地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“保利集團(tuán)”）系國(guó)務(wù)院國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督治理委員會(huì)治理的大型中央企業(yè)。1993年在保利科技有限公司基礎(chǔ)上組建，注冊(cè)資金16億人民幣?，F(xiàn)為國(guó)務(wù)院國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督治理委員會(huì)監(jiān)管的155家大型中央企業(yè)之一。通過(guò)20多年的進(jìn)展，保利集團(tuán)差不多形成了國(guó)際貿(mào)易、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、文化藝術(shù)經(jīng)營(yíng)、礦產(chǎn)資源投資開(kāi)發(fā)及民爆業(yè)務(wù)共同進(jìn)展的業(yè)務(wù)格局。其中，房地產(chǎn)業(yè)是保利集團(tuán)優(yōu)先和重點(diǎn)進(jìn)展的另一個(gè)主業(yè)，累計(jì)完成

22、投資數(shù)百億元，在建房地產(chǎn)項(xiàng)目面積1300余萬(wàn)平方米，土地儲(chǔ)備面積超過(guò)1500萬(wàn)平方米。目前，保利集團(tuán)在以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)盈利能力排名第一。表3.1 2012-2014年保利主營(yíng)業(yè)務(wù)情況行業(yè)名稱201220132014主營(yíng)業(yè)務(wù)收入主營(yíng)業(yè)務(wù)成本主營(yíng)業(yè)務(wù)收入主營(yíng)業(yè)務(wù)成本主營(yíng)業(yè)務(wù)收入主營(yíng)業(yè)務(wù)成本房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)類68,874,117,682.0043,956,207,029.8392,340,696,050.0062,654,885,423.14109,032,985,627.8374,110,462,069.85其他類31,639,028.2715,874,769.6314,828,145.8532

23、9,796.3723,511,438.6512,111,235.08合計(jì)68,905,756,710.2743,972,081,799.4692,355,524,195.8562,655,215,219.51109,056,497,066.4874,122,573,304.931.3.2、進(jìn)展沿革 保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司于1993年創(chuàng)建。保利地產(chǎn)的前身為保利科技有限公司，于1984年一月創(chuàng)立，是集防務(wù)產(chǎn)品研發(fā)與貿(mào)易、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、文化藝術(shù)經(jīng)營(yíng)、礦產(chǎn)資源領(lǐng)域投資開(kāi)發(fā)為一體的大型中央企業(yè)。1993年至2002年，是保利地產(chǎn)立足廣州深度進(jìn)展的十年；1993年2月9日，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，中國(guó)保利集團(tuán)

24、公司在保利科技有限公司基礎(chǔ)上組建，被列為國(guó)家打算單列企業(yè)集團(tuán)。同年，完成了對(duì)香港新?？倒?5%股權(quán)的收購(gòu)，首次擁有一家上市公司。并參股投資廣州中信廣場(chǎng)項(xiàng)目，是廣州市標(biāo)志性建筑，也是華南地區(qū)第一高樓；1994年3月，中信公司與保利集團(tuán)簽署轉(zhuǎn)讓保利科技公司的出資協(xié)議，當(dāng)年保利科技貿(mào)易業(yè)務(wù)在“中國(guó)500家最大服務(wù)企業(yè)評(píng)價(jià)”中名列第26位；1995年，保利地產(chǎn)投資廣州保利紅棉花園項(xiàng)目，榮獲建設(shè)部“全國(guó)都市物業(yè)治理優(yōu)秀住宅小區(qū)”稱號(hào)；1996年1月，集團(tuán)在工作會(huì)上強(qiáng)調(diào)了各項(xiàng)工作要進(jìn)一步突出集約治理，狠抓效益操縱；1997年，保利地產(chǎn)結(jié)算中心成立，實(shí)現(xiàn)資金的集中治理，同時(shí)為今后對(duì)外融資、對(duì)內(nèi)調(diào)劑資金余缺

25、打下良好基礎(chǔ)，同年，投資四川華龍山莊、新九寨賓館兩個(gè)項(xiàng)目，均于1999年竣工；1998年，12月15日保利集團(tuán)公司劃歸全國(guó)交接辦，次年3月10日歸屬中央企業(yè)工委治理；1999年，投資廣州保利花園項(xiàng)目、深圳保利城花園項(xiàng)目，分不獲得廣州“最佳建筑外觀整體設(shè)計(jì)大獎(jiǎng)”，深圳“十大明星樓盤”、“十大最具投資價(jià)值商鋪”。同時(shí)，還參股投資“世界第二、亞洲第一”的水族館上海海洋水族館項(xiàng)目，該項(xiàng)目于2001年9月竣工；2000年，保利文化藝術(shù)有限公司成立。5月，保利集團(tuán)將100多年前遭列強(qiáng)掠奪的三件圓明園國(guó)寶牛首、猴首、虎首銅像搶救回國(guó)收藏于保利藝術(shù)博物館，獲得海內(nèi)外的廣泛好評(píng)，被媒體評(píng)價(jià)為2000年阻礙力最大

26、的愛(ài)國(guó)主義教育活動(dòng)；2001年，集團(tuán)實(shí)施企業(yè)整合資產(chǎn)重組，形成了貿(mào)易、文化、旅游、房地產(chǎn)等專業(yè)子公司以及上海、香港等地區(qū)子公司，中央企業(yè)工委監(jiān)事會(huì)進(jìn)駐集團(tuán)公司；2002年起，保利地產(chǎn)開(kāi)始了走出廣州布局全國(guó)的宏偉篇章。集團(tuán)公司制定了2002年2006年五年進(jìn)展規(guī)劃，提出到2006年底，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)集團(tuán)公司資產(chǎn)翻番、五年再造一個(gè)保利的進(jìn)展目標(biāo)。3月，集團(tuán)對(duì)廣州保利房地產(chǎn)公司進(jìn)行以國(guó)內(nèi)上市為目標(biāo)的股份制改造。9月10日，保利房地產(chǎn)股份有限公司在廣州召開(kāi)創(chuàng)立大會(huì)暨第一次股東大會(huì)，進(jìn)行了掛牌儀式；2003年，保利集團(tuán)劃歸國(guó)務(wù)院國(guó)資委治理，在新的企業(yè)整合和資產(chǎn)重組中，形成保利貿(mào)易、保利地產(chǎn)、保利文化、保利上海

27、集團(tuán)和保利海外等五大業(yè)務(wù)板塊的新格局，進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)專業(yè)化、規(guī)?；?jīng)營(yíng)和資源優(yōu)化配置，有效提高集團(tuán)整體實(shí)力、競(jìng)爭(zhēng)能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。5月18日，盛大進(jìn)行北京新保利大廈項(xiàng)目奠基開(kāi)工儀式。2006年12月落成，再次制造新的都市標(biāo)志。8月，保利上海集團(tuán)公司正式注冊(cè)成立。保利集團(tuán)在中國(guó)地產(chǎn)業(yè)排名第26位；2004年10月，“集團(tuán)進(jìn)展與改革座談會(huì)”召開(kāi)，提出到2020年實(shí)現(xiàn)總資產(chǎn)在現(xiàn)有126億基礎(chǔ)上翻兩番的目標(biāo)。12月，保利地產(chǎn)公司榮登“2004年度中國(guó)房地產(chǎn)十大品牌”之一；2005年6月，國(guó)資委召開(kāi)“保利集團(tuán)進(jìn)展戰(zhàn)略與規(guī)劃評(píng)議會(huì)”，會(huì)議認(rèn)為，進(jìn)展規(guī)劃體現(xiàn)了保利集團(tuán)“以軍貿(mào)為立業(yè)之本、以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為興業(yè)之柱，

28、以文化為強(qiáng)企之光”的總體進(jìn)展思路。7月，科技公司投資控股山西靈石縣煤炭、焦炭項(xiàng)目正式簽約，標(biāo)志著科技公司實(shí)施“貿(mào)工一體化”戰(zhàn)略正式啟動(dòng)。2005年保利貿(mào)易進(jìn)出口排名躍居全國(guó)企業(yè)第63名，并在原總會(huì)計(jì)師體系基礎(chǔ)上，集團(tuán)公司增設(shè)總工程師、總經(jīng)濟(jì)師，完善三總師體系。公司提早一年完成2002-2006年規(guī)劃開(kāi)創(chuàng)集團(tuán)歷史上最好局面；2006年7月，保利地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司A股在上海證券交易所成功上市。籌集資金近21億元，上市僅一年市值達(dá)760億元。保利地產(chǎn)公司榮登國(guó)有房地產(chǎn)品牌價(jià)值榜首，綜合實(shí)力居全國(guó)五強(qiáng)；2007年4月，科技公司第一個(gè)國(guó)外工程項(xiàng)目蘇丹魯法大橋正式開(kāi)工。12月，銀監(jiān)會(huì)正式批準(zhǔn)保利財(cái)務(wù)

29、公司開(kāi)業(yè)。保利集團(tuán)資產(chǎn)總額首次突破500億元（達(dá)到551.6億元），提早躋身央企第二方陣；2008年3月，保利地產(chǎn)綜合實(shí)力躍居全國(guó)四強(qiáng)，榮獲國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)先品牌三連冠。12月，保利集團(tuán)榮登中國(guó)企業(yè)集團(tuán)納稅五百?gòu)?qiáng)，名列第79位。2009年，保利香港實(shí)現(xiàn)三次成功配售，融資能力取得新突破。5月,集團(tuán)公司年底合并總資產(chǎn)1391.6億元，同比增長(zhǎng)62.20%，當(dāng)年6月提早躋身央企第一方陣。同年，北京新保利大廈被評(píng)為“北京當(dāng)代十大建筑”；。2010年，集團(tuán)公司建立規(guī)范的董事會(huì)，集團(tuán)公司黨組改設(shè)黨委。保利地產(chǎn)年銷售額突破600億元。當(dāng)年，保利集團(tuán)獲得國(guó)資委“2009年度財(cái)務(wù)決算治理先進(jìn)單位”稱號(hào)、 “企業(yè)

30、治理進(jìn)步特不獎(jiǎng)”、 “北京市政策性住房開(kāi)發(fā)建設(shè)先進(jìn)單位”稱號(hào)；2011年8月，集團(tuán)公司首次榮獲國(guó)資委2010年度經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)考核A級(jí)，房地產(chǎn)主業(yè)接著保持業(yè)內(nèi)第二位；2012年，集團(tuán)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?cè)賱?chuàng)新高，要緊經(jīng)營(yíng)指標(biāo)連續(xù)十二年實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)增長(zhǎng)，連續(xù)兩年獲經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)考核A級(jí)，保利地產(chǎn)成為全國(guó)第二家銷售過(guò)千億的房地產(chǎn)企業(yè)，連續(xù)三年獲得“中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)公司品牌”稱號(hào)?！氨＠?商標(biāo)被國(guó)家工商總局認(rèn)定為中國(guó)馳名商標(biāo)；2013年3月，保利地產(chǎn)榮登國(guó)資委“2012年度央企上市公司綜合實(shí)力排行榜”十強(qiáng)榜單。12月，集團(tuán)公司召開(kāi)改革進(jìn)展戰(zhàn)略研討會(huì)，同年獲得國(guó)資委“業(yè)績(jī)優(yōu)秀企業(yè)獎(jiǎng)”；2014年3月，保利文化集團(tuán)股份有限公

31、司在香港聯(lián)交所成功上市。在公司進(jìn)展的十幾年里，一直堅(jiān)持慈善活動(dòng)，先后對(duì)地震災(zāi)區(qū)捐款，創(chuàng)辦愛(ài)心學(xué)校等，樹(shù)立了良好的企業(yè)形象。1.3.3、實(shí)際操縱人 表 保利實(shí)際操縱人 單位：億元 幣種：人民幣名稱 中國(guó)保利集團(tuán)公司 單位負(fù)責(zé)人或法定代表人 張振高成立日期1993年2月9日 組織機(jī)構(gòu)代碼 10001288-5 注冊(cè)資本 20要緊經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)軍民品貿(mào)易、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、文化藝術(shù)經(jīng)營(yíng)、礦產(chǎn)資源領(lǐng)域投資開(kāi)發(fā)、民爆器材生產(chǎn)與爆破服務(wù)等五項(xiàng)業(yè)務(wù)。 以后進(jìn)展戰(zhàn)略中國(guó)保利集團(tuán)公司致力于進(jìn)展成為在主業(yè)領(lǐng)域保持或取得行業(yè)領(lǐng)先地位、管控能力強(qiáng)、公司治理優(yōu)良、國(guó)際化程度高、具有可持續(xù)進(jìn)展能力和高度社會(huì)責(zé)任感、進(jìn)入世界500 強(qiáng)

32、的大型企業(yè)。 報(bào)告期內(nèi)控股和參股的其他境內(nèi)外上市公司的股權(quán)情況間接持有保利置業(yè)集團(tuán)有限公司（00119.HK）47.4%的股權(quán)；直接和間接持有保利文化集團(tuán)股份有限公司（03636.HK）63.69%股權(quán)；間接持有貴州久聯(lián)民爆器材進(jìn)展股份有限公司（002037.SZ）30.26%股權(quán)；直接持有新加坡星雅集團(tuán)（Straco Corporation Limited（SCL）22.46%股權(quán)。經(jīng)營(yíng)成果和財(cái)務(wù)狀況 2014 年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1605 億元，利潤(rùn)總額219 億元，凈利潤(rùn)158 億元。截至2014年12 月31 日，總資產(chǎn)5467 億元，凈資產(chǎn)1244 億元。2014 年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量

33、凈額-115 億元，期末現(xiàn)金余額636 億元。 備注：以上財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)均為未經(jīng)審計(jì)數(shù)圖 2014年公司與實(shí)際操縱人之間的產(chǎn)權(quán)及操縱關(guān)系圖1.3.4、進(jìn)展戰(zhàn)略 保利地產(chǎn)長(zhǎng)期以“三個(gè)為主、三個(gè)結(jié)合”為差不多進(jìn)展戰(zhàn)略，即“以房地產(chǎn)為主業(yè)、以中心都市為主、以一般住宅為主”和“擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模與提高開(kāi)發(fā)效益相結(jié)合、開(kāi)發(fā)性收入與經(jīng)營(yíng)性收入相結(jié)合、資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與資本運(yùn)營(yíng)相結(jié)合”。 保利地產(chǎn)將中國(guó)經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)展方向和行業(yè)特點(diǎn)與企業(yè)自身的情況相結(jié)合，在2010年提出了要將規(guī)模與效益相結(jié)合，靈活應(yīng)對(duì)市場(chǎng)調(diào)控。保利地產(chǎn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)上已具有明顯優(yōu)勢(shì)，這些優(yōu)勢(shì)來(lái)源于核心競(jìng)爭(zhēng)力，而核心競(jìng)爭(zhēng)力又包括企業(yè)的市場(chǎng)治理、資源獵取

34、能力，這體現(xiàn)于市場(chǎng)研究、投資分析、項(xiàng)目策劃、資金及徒弟的獵取等各環(huán)節(jié)；核心競(jìng)爭(zhēng)力同時(shí)也包括產(chǎn)品設(shè)計(jì)、制造能力以及質(zhì)量操縱、成本操縱、進(jìn)度操縱、市場(chǎng)營(yíng)銷、銷售能力等各環(huán)節(jié)，這些優(yōu)勢(shì)使得保利地產(chǎn)堅(jiān)持采取核心競(jìng)爭(zhēng)力戰(zhàn)略，不斷提高行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力。 此外，保利地產(chǎn)的產(chǎn)品生產(chǎn)數(shù)量大，形成了規(guī)模化經(jīng)營(yíng)，降低了產(chǎn)品的單位成本；較高的治理水平使得產(chǎn)品質(zhì)量不斷提高，資源消耗不斷減少，使公司運(yùn)營(yíng)成本降低。這些因素講明了保利地產(chǎn)持續(xù)堅(jiān)持成本領(lǐng)先戰(zhàn)略。下面是對(duì)保利地產(chǎn)2012年到2014年的公司戰(zhàn)略的詳細(xì)分析：2012年，銷售方面，公司堅(jiān)持一般住宅產(chǎn)品定位，加大中小戶型產(chǎn)品的推售力度，且公司重點(diǎn)區(qū)域表現(xiàn)突出；投資方面，公

35、司堅(jiān)持以一二線中心都市為主的戰(zhàn)略布局和等量拓展原則。能夠看出公司在2012年要緊以“降本增效”為要緊戰(zhàn)略，持續(xù)推進(jìn)集團(tuán)采購(gòu)，使保利地產(chǎn)在產(chǎn)品質(zhì)量和成本上占有優(yōu)勢(shì)地位。2013年，保利地產(chǎn)仍定位為成長(zhǎng)型企業(yè)，圍繞“三到五年再造一個(gè)保利地產(chǎn)”的進(jìn)展目標(biāo)；接著堅(jiān)一般住宅為主的產(chǎn)品定位，堅(jiān)持快速周轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)策略，力爭(zhēng)市場(chǎng)份額有增加；接著堅(jiān)持等量拓展原則，完善一二線都市布局的基礎(chǔ)上，穩(wěn)步開(kāi)拓三四線都市，保利地產(chǎn)的區(qū)域布局更加完善，能夠得出在2013年，保利地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略重心由效益轉(zhuǎn)為以規(guī)模為重點(diǎn)。2014年，保利地產(chǎn)堅(jiān)持以進(jìn)展為主題，以經(jīng)濟(jì)效益為中心，堅(jiān)持規(guī)模經(jīng)營(yíng)，堅(jiān)持快速周轉(zhuǎn)，穩(wěn)中求進(jìn)，持續(xù)提高品質(zhì)，提高

36、持續(xù)進(jìn)展能力，與2013年相比，公司始終堅(jiān)持等量拓展原則。然而由于2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)整體處于低迷狀態(tài)，公司盡管依舊主動(dòng)出擊、積極拼搶市場(chǎng)，創(chuàng)新推廣方式和銷售模式，然而在開(kāi)發(fā)投資方面，表現(xiàn)較為慎重，實(shí)行以銷定產(chǎn)的原則，審慎操縱開(kāi)工節(jié)奏，采取了差異化拓展策略、優(yōu)化了投資結(jié)構(gòu)，使得保利地產(chǎn)在整體低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)中營(yíng)收和盈利規(guī)模穩(wěn)步提升，利潤(rùn)率也保持穩(wěn)定。1.3.5、2012-2014重大事項(xiàng) 2012年2013年2014年2、杜邦分析權(quán)益凈利率權(quán)益凈利率銷售凈利率資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率權(quán)益乘數(shù)表2.1 2012-2014年杜邦分析單位：元201220132014銷售凈利率9.15%12.85%13.05%資產(chǎn)

37、周轉(zhuǎn)率0.49 0.33 0.32 總資產(chǎn)凈利率4.47%4.20%4.19%權(quán)益乘數(shù)4.07 4.09 4.20 權(quán)益凈利率18.22%17.16%17.60%依照表2.1數(shù)據(jù)顯示，權(quán)益凈利率總體有略微下降，要緊是由總資產(chǎn)凈利率的下降導(dǎo)致。盡管銷售凈利率連年增長(zhǎng)，起到積極作用；但由于資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率下降幅度超過(guò)銷售凈利率，因此總體呈下降狀態(tài)。依照年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，較之于2012年，2013和2014年應(yīng)收賬款增加，這反映了公司采取較為寬松的銷售政策；同時(shí)，由于公司處于擴(kuò)張期，存貨和固定資產(chǎn)規(guī)模也隨之?dāng)U大。因此，我們認(rèn)為應(yīng)該適當(dāng)加速賬款回收，防止壞賬風(fēng)險(xiǎn)，提高資金使用效率，從而提高權(quán)益凈利率。3、利潤(rùn)表

38、質(zhì)量分析3.1 利潤(rùn)結(jié)構(gòu)分析3.1.1 利潤(rùn)形成質(zhì)量分析A 利潤(rùn)結(jié)構(gòu)和盈利模式的匹配程度依照表3.1.1可知，保利地產(chǎn)在2012年到2014年的經(jīng)營(yíng)性收益占核心利潤(rùn)的94%以上，表3.1.2為經(jīng)營(yíng)性收益占核心利潤(rùn)的比例以及經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)占總資產(chǎn)的比例，能夠看出，這兩個(gè)比例差不多差不多上在95%以上的，且對(duì)比經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~，也能夠看出經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所占用的現(xiàn)金流量的比例是最大的，因此保利地產(chǎn)的盈利模式是經(jīng)營(yíng)主導(dǎo)型，且與保利的以經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)為主導(dǎo)的利潤(rùn)結(jié)構(gòu)是相匹配的。 表 經(jīng)營(yíng)收益和投資收益占核心利潤(rùn)比例年份2012年2013年2014年核心利潤(rùn)13,052,999,499.35 15,4

39、31,654,300.21 18,390,278,769.92 投資收益411,368,972.97635,052,586.691,152,793,610.86投資收益占核心利潤(rùn)比例0.030.040.06經(jīng)營(yíng)性收益占核心利潤(rùn)比例0.970.960.94表 利潤(rùn)結(jié)構(gòu)和盈利模式匹配比例2012年2013年2014年經(jīng)營(yíng)性收益占投資收益比例96.85%95.88%93.73%經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)占總資產(chǎn)比例99.48%99.16%99.06%B. 盈利能力分析依照?qǐng)D3.1.1和3.1.4可知，保利的毛利率與核心利潤(rùn)率的變化趨勢(shì)與萬(wàn)科差不多相同，且毛利率與核心利潤(rùn)率的大小與萬(wàn)科也差不多相同，講明保利的盈利能力與

40、行業(yè)領(lǐng)先水平企業(yè)差不多相同，且在2013年到2104年萬(wàn)科地產(chǎn)的利潤(rùn)率有較多下降時(shí)，保利地產(chǎn)的毛利率下降比率特不小，且核心利潤(rùn)率還在上升，講明保利地產(chǎn)的盈利能力在2103年到2014年相較于萬(wàn)科穩(wěn)定。盡管保利的毛利率和核心利潤(rùn)率在不斷下降，然而毛利和核心利潤(rùn)差不多上在不斷上升的。圖 2012-2014年盈利能力變化趨勢(shì)圖依照表3.1.3能夠看出，保利地產(chǎn)明顯領(lǐng)先于行業(yè)水平。從2012年到2014年，保利的毛利率與核心利潤(rùn)率明顯高于恒大、綠地兩個(gè)個(gè)企業(yè)，與萬(wàn)科差不多持平。然而在2012年到2014年房地產(chǎn)行業(yè)毛利率與核心利潤(rùn)率普遍下降的情況下，保利地產(chǎn)的下降幅度較小，在2012到2014年總計(jì)保

41、持比較平穩(wěn)的盈利能力，受市場(chǎng)阻礙較小。表 2012-2014年地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)毛利率與核心利潤(rùn)率比較年份201420132012毛利率核心利潤(rùn)率毛利率核心利潤(rùn)率毛利率核心利潤(rùn)率保利地產(chǎn)32.03%16.86%32.16%16.71%36.19%18.94%萬(wàn)科地產(chǎn)29.94%14.75%31.47%17.22%36.56%19.57%恒大地產(chǎn)28.53%16.69%29.52%21.21%27.90%19.29%綠地地產(chǎn)27.43%3.03%26.55%18.89%22.92%-0.35%C. 盈余治理傾向如表3.1.4所示，“資產(chǎn)減值損失”項(xiàng)目占營(yíng)業(yè)利潤(rùn)比重一直較小，盡管在2014年比重有所

42、上升，但不存在盈余治理傾向；如表3.1.5所示，核心利潤(rùn)逐年增長(zhǎng)，但投資收益保持穩(wěn)定規(guī)模，因此投資收益和核心利潤(rùn)也不存在盈余治理傾向；如表3.1.6所示，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，而營(yíng)業(yè)外收支凈額規(guī)模較小且穩(wěn)定，因此不存在盈余治理傾向。表 盈余治理傾向分析年份201220132014資產(chǎn)減值損失70,794,150.3259,882,558.32562,538,228.05營(yíng)業(yè)利潤(rùn)13,393,574,322.0016,006,824,328.5818,980,534,152.73比重0.005285680.0037410640.029637639圖 投資收益與核心利潤(rùn)圖 營(yíng)業(yè)利潤(rùn)與營(yíng)業(yè)外收支凈額

43、D. 利潤(rùn)的波動(dòng)性、持續(xù)性和實(shí)現(xiàn)性利潤(rùn)結(jié)構(gòu)的波動(dòng)性要緊與“公允價(jià)值變動(dòng)損益”項(xiàng)目規(guī)模的大小有關(guān)，然而保利公司2012-2014年的“公允價(jià)值變動(dòng)損益”的數(shù)額都為0，因此保利地產(chǎn)的利潤(rùn)結(jié)構(gòu)波動(dòng)性專門??；由表3.1.7可知，營(yíng)業(yè)外收支凈額占利潤(rùn)總額的比例特不小，即由非流淌資產(chǎn)處置損益以及補(bǔ)貼收入等一些間或發(fā)生的非正常損益項(xiàng)目引起的金額所占的比例小，因此保利地產(chǎn)的利潤(rùn)結(jié)構(gòu)的持續(xù)性較好。表 營(yíng)業(yè)外收支凈額占利潤(rùn)總額份額表2012年2013年2014年?duì)I業(yè)外收入189,444,545.43182,283,960.89166,683,258.52營(yíng)業(yè)外支出50,891,907.4287,411,760.9

44、2115,394,340.49營(yíng)業(yè)外收支凈額138,552,638.0194,872,199.9751,288,918.03利潤(rùn)總額13,532,126,960.0116,101,696,528.5519,031,823,070.76收支凈額占利潤(rùn)總額比例0.0100.0050.003如表所示，2012-2014年已實(shí)現(xiàn)損益逐年保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，且其規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)未實(shí)現(xiàn)損益，因此我們認(rèn)為保利集團(tuán)利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)性較好。圖 利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)性分析3.1.2 資產(chǎn)增值質(zhì)量分析資產(chǎn)能夠分為經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)和投資性資產(chǎn)，通過(guò)計(jì)算兩種資產(chǎn)各自的酬勞率，我們即可通過(guò)計(jì)算出的數(shù)值走勢(shì)初步推斷出企業(yè)的資產(chǎn)推動(dòng)收入的能力。如圖所示，我們能

45、夠看到保利的經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)增值情況穩(wěn)定在5.5%-6%左右。但在2013年有個(gè)明顯的下降，到14年又有所回升。結(jié)合表，我們能夠看到保利集團(tuán)的資產(chǎn)規(guī)模每年差不多上顯著增加的，然而其推動(dòng)收益的能力，尤其是經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)推動(dòng)收益的能力，我們能夠通過(guò)2012-2014年的狹義營(yíng)業(yè)利潤(rùn)看到，其增長(zhǎng)速度明顯跟不上經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)的增長(zhǎng)速度。結(jié)合背景分析中的PEST分析，我們初步推斷2013年是由于宏觀環(huán)境中嚴(yán)苛的購(gòu)房政策，企業(yè)經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)推動(dòng)收入的能力達(dá)到了低谷，但隨著2014年購(gòu)房政策的放松，市場(chǎng)回暖，企業(yè)資產(chǎn)增值的情況也有所提高。表 資產(chǎn)增值質(zhì)量分析情況201220132014投資資產(chǎn)1,168,687,8202,366,4

46、38,5923,663,700,592廣義投資收益411,368,973635,052,5871,152,793,611經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)221,922,903,607280,187,797,360336,189,048,233狹義營(yíng)業(yè)利潤(rùn)13,123,793,64915,491,536,85818,952,816,998圖 經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)酬勞率趨勢(shì)圖 如圖所示，企業(yè)投資資產(chǎn)的增值情況走勢(shì)與經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)類似。然而其波動(dòng)的幅度不大，屬于正常情況。其中值得注意的是，企業(yè)的廣義投資收益即為投資收益，同時(shí)2012-2014年的投資收益份額中，權(quán)益法下的長(zhǎng)期股權(quán)投資收益所占比例最大。圖 投資資產(chǎn)酬勞率趨勢(shì)圖3.1.3 現(xiàn)金

47、獵取質(zhì)量分析如表所示，保利集團(tuán)在2012-2014年，核心利潤(rùn)產(chǎn)生現(xiàn)金凈流量的能力一直欠佳，甚至有惡化的趨勢(shì)，在2013年和2014年現(xiàn)金應(yīng)回收金額差不多為負(fù)，和同口徑核心利潤(rùn)相差專門多。表 現(xiàn)金應(yīng)回收金額與同口徑核心利潤(rùn)比例趨勢(shì)表201220132014經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~3,092,581,275 -9,754,106,778 -10,458,366,565 同口徑核心利潤(rùn)10,506,031,987 12,323,273,142 15,017,336,307 比例0.294362446-0.791519158-0.696419548 通過(guò)對(duì)資產(chǎn)負(fù)債表以及現(xiàn)金流量表的初步分析，我們初步推斷

48、造成那個(gè)結(jié)果的緣故可能是由于企業(yè)存在不恰當(dāng)?shù)馁Y金運(yùn)作行為。在2012年-2014年的現(xiàn)金流量表中，“支付的其他與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金流量”占到了經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流出百分之九十以上的比例，可能存在其他活動(dòng)成了主流活動(dòng)的情況，而這與公司的戰(zhàn)略是息息相關(guān)的。在背景分析中，我們得知保利地產(chǎn)相關(guān)于其他地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，一直采取的差不多上比較激進(jìn)的企業(yè)戰(zhàn)略，對(duì)土地的購(gòu)買量一直都專門大，因此企業(yè)的利潤(rùn)產(chǎn)生現(xiàn)金的能力并不樂(lè)觀。至于企業(yè)投資收益產(chǎn)生現(xiàn)金的能力，如表所示，2012-2014投資收益產(chǎn)生現(xiàn)金流量的能力是在逐年變好的，通過(guò)觀看保利集團(tuán)投資收益的報(bào)表附注以及資產(chǎn)負(fù)債表，我們能夠看到2012-2013年集團(tuán)的金融資

49、產(chǎn)只有長(zhǎng)期股權(quán)投資，而投資收益中，權(quán)益法下長(zhǎng)期股權(quán)投資的投資收益占比高達(dá)90%，因此在2012-2013年投資收益產(chǎn)生現(xiàn)金流量的能力不是專門好，存在泡沫收益的情況。而在2014年，保利集團(tuán)的金融資產(chǎn)多了可供出售金融資產(chǎn)，投資收益中權(quán)益法下長(zhǎng)期股權(quán)投資的投資收益占比下調(diào)至60%左右，剩余的要緊部分為處置長(zhǎng)期股權(quán)投資與可供出售金融資產(chǎn)產(chǎn)生的投資收益，因此在2014年，企業(yè)投資收益獵取現(xiàn)金流的能力有了顯著的提高。3.2 利潤(rùn)形成質(zhì)量分析3.2.1 核心利潤(rùn)形成分析A營(yíng)業(yè)收入、營(yíng)業(yè)成本按產(chǎn)品、地區(qū)分析保利地產(chǎn)作為行業(yè)龍頭之一，在近年實(shí)現(xiàn)了規(guī)模及業(yè)績(jī)的快速增長(zhǎng)。由表可知，2012-2014年間，房地產(chǎn)銷

50、售的業(yè)務(wù)收入及毛利每年都遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于保利集團(tuán)的其他經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。因此房地產(chǎn)銷售為保利集團(tuán)在2012-2014年的增長(zhǎng)點(diǎn)；2012-2014年保利地產(chǎn)公司覆蓋面由最初的15個(gè)都市增加到了18個(gè)都市，公司堅(jiān)持以一二線中心都市為主的戰(zhàn)略布局和等量拓展原則，建筑面積不斷擴(kuò)大，全國(guó)布局不斷趨于完善。由圖可看出2012-2014年每年的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入最大值均出現(xiàn)在中國(guó)廣州，講明中國(guó)廣州為其增長(zhǎng)點(diǎn)。保利地產(chǎn)盈利狀態(tài)良好，具有較大的市場(chǎng)需求和進(jìn)展?jié)摿Α１?2012年主營(yíng)業(yè)務(wù)按行業(yè)分項(xiàng)表行業(yè)名稱2012年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入主營(yíng)業(yè)務(wù)收入比例主營(yíng)業(yè)務(wù)成本主營(yíng)業(yè)務(wù)成本比例毛利率房地產(chǎn)銷售66,314,473,691.670.9642

51、,924,152,860.460.980.35其他2,559,643,990.330.041,032,054,169.370.020.70合計(jì)68,874,117,682.001.0043,956,207,029.831.00表 2013年主營(yíng)業(yè)務(wù)按行業(yè)分項(xiàng)表行業(yè)名稱2013年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入主營(yíng)業(yè)務(wù)收入比例主營(yíng)業(yè)務(wù)成本主營(yíng)業(yè)務(wù)成本比例毛利率房地產(chǎn)銷售89,289,984,174.940.9761,385,958,590.810.980.31 其他3,050,711,875.060.031,268,926,832.330.020.58合計(jì)92,340,696,050.001.0062,654,88

52、5,423.141.00表 2014年主營(yíng)業(yè)務(wù)按行業(yè)分項(xiàng)表行業(yè)名稱2014年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入主營(yíng)業(yè)務(wù)收入比例主營(yíng)業(yè)務(wù)成本主營(yíng)業(yè)務(wù)成本比例毛利率房地產(chǎn)銷售105,587,199,135.340.9772,510,318,859.010.980.31其他3,445,786,492.490.031,600,143,210.840.020.54合計(jì)109,032,985,627.831.0074,110,462,069.851.00圖 2012年各地區(qū)營(yíng)業(yè)收入比例圖圖 2013年各地區(qū)營(yíng)業(yè)收入比例圖圖 2013年各地區(qū)營(yíng)業(yè)收入比例圖 圖 20122014年保利公司總建筑面積保利地產(chǎn)是近兩年內(nèi)地房企轉(zhuǎn)投港股

53、蔚然成風(fēng)的情況下，第一家最終選擇留守內(nèi)地股市的知名房企。保利地產(chǎn)對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)和證券市場(chǎng)以后的進(jìn)展有充足的信心，這也一直是保利上市操作的首選。保利地產(chǎn)有望成為國(guó)內(nèi)地產(chǎn)股的新龍頭。目前看來(lái)，保利地產(chǎn)在打通了資本運(yùn)作的渠道之后，將有效降低公司資產(chǎn)負(fù)債率，財(cái)務(wù)抗風(fēng)險(xiǎn)能力和償債能力明顯增強(qiáng)。從長(zhǎng)期來(lái)看，公司資金狀況良好、盈利能力較強(qiáng)、開(kāi)發(fā)能力優(yōu)秀、股東實(shí)力較強(qiáng)，具有寬敞的進(jìn)展前景。因此我們建議：（1）抬頭看路，在調(diào)控中把握機(jī)遇房地產(chǎn)行業(yè)依舊一個(gè)新興行業(yè)，在目前行業(yè)進(jìn)展過(guò)程中出現(xiàn)的一些不和諧的現(xiàn)象，政府迅速的調(diào)控是特不必要而正確的，通過(guò)調(diào)整結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)需求，必將會(huì)推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的健康進(jìn)展。同時(shí)，房地產(chǎn)運(yùn)

54、作的信貸門檻和建設(shè)門檻也在提高，這對(duì)行業(yè)規(guī)范和大企業(yè)的進(jìn)展是好事，如此能夠加速行業(yè)的優(yōu)勝劣汰，使行業(yè)更健康。從那個(gè)角度講，對(duì)保利地產(chǎn)如此有實(shí)力講誠(chéng)信的企業(yè)是一次挑戰(zhàn)也是機(jī)遇。（2）低頭看地，加大土地儲(chǔ)備力度（3）堅(jiān)持3-5年再造一個(gè)保利地產(chǎn)目標(biāo)不動(dòng)搖（4）堅(jiān)持以一般住宅為主和快速周轉(zhuǎn)的開(kāi)發(fā)策略不動(dòng)搖（5）把握市場(chǎng)機(jī)會(huì)，逢低吸納優(yōu)質(zhì)土地資源（6）加強(qiáng)成本操縱，提升開(kāi)發(fā)效率B三項(xiàng)費(fèi)用的形成和趨勢(shì)分析 如圖和圖所示，2012-2014年期間，保利的銷售費(fèi)用率以及治理費(fèi)用率期間費(fèi)用率保持在穩(wěn)定狀態(tài)，與其他地產(chǎn)企業(yè)相比，也差距甚微，可見(jiàn)保利企業(yè)2012-2014年的經(jīng)營(yíng)狀態(tài)是趨于穩(wěn)定的，并無(wú)太大的整改與

55、波動(dòng)。圖 保利與其他地產(chǎn)治理費(fèi)用率對(duì)比圖圖 保利與其他地產(chǎn)銷售費(fèi)用率對(duì)比圖而保利的財(cái)務(wù)費(fèi)用率與其他地產(chǎn)相比，一直處于中游水平，結(jié)合圖，能夠看到保利和萬(wàn)科財(cái)務(wù)費(fèi)用率的趨勢(shì)和其短期借款的趨勢(shì)是相似的，因此我們能夠推斷2012-2014年，對(duì)大型房地產(chǎn)企業(yè)而言，利率的宏觀環(huán)境是穩(wěn)定的，而保利的財(cái)務(wù)費(fèi)用與其借款規(guī)模呈正比變化。圖 保利與其他地產(chǎn)財(cái)務(wù)費(fèi)用率對(duì)比圖圖 保利與萬(wàn)科短期借款趨勢(shì)圖3.2.2 投資收益的形成分析合并和母公司A. 長(zhǎng)期股權(quán)投資的形成和趨勢(shì)分析B 投資收益的“泡沫化”“總結(jié)問(wèn)題4、所有者權(quán)益表變動(dòng)表分析4.1 區(qū)分輸血型或造血型變化如表4.1.1所示，2012-2014年保利集團(tuán)所有

56、者權(quán)益均為“造血型”，盈利質(zhì)量較高，企業(yè)可持續(xù)進(jìn)展的前景較好。表4.1.1 2012-2014年“造血型”變化201220132014綜合收益總額8,438,233,558.38 8,438,233,558.38 12,200,315,103.96 所有者投入和減少資本69,360,776.18 69,360,776.18 -455,033,523.60 合計(jì)8,507,594,334.56 8,507,594,334.56 11,745,281,580.36 綜合收益總額所占份額0.9918 0.9918 4.1.1 關(guān)于會(huì)計(jì)核算的阻礙依照2012-2014年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，無(wú)會(huì)計(jì)政策變更和前期

57、差錯(cuò)更正事項(xiàng)。4.1.2 股權(quán)結(jié)構(gòu)變化分析依照2012-2014年年報(bào)數(shù)據(jù)資料顯示，保利集團(tuán)股權(quán)結(jié)構(gòu)沒(méi)有變化。表 保利集團(tuán)前十名股東持股情況4.1.3 股利政策連續(xù)性和持續(xù)性分析如表所示，2012-2014年保利集團(tuán)股利發(fā)放連續(xù)性較強(qiáng)，但在2014年，股利實(shí)現(xiàn)性有所下降?？傮w來(lái)講，現(xiàn)金股利的發(fā)放能夠在一定程度上減少股東對(duì)以后收入的不確定性，增強(qiáng)對(duì)公司的信心，但會(huì)減少企業(yè)的內(nèi)部融資來(lái)源。表 2012-2014年利潤(rùn)分配方案表分紅年度向股東分配的利潤(rùn)應(yīng)付股利分配股利或利息支付的現(xiàn)金每10股派息數(shù)（元）（含稅）20142,098,570,350.95 228,905,375.03 2,318,495

58、,468.47 2.16 20131,656,014,698.71 4,812,626.00 2,098,570,350.95 2.94 20121,278,890,661.69 6,158,426.00 1,656,014,698.71 2.32 5、資產(chǎn)負(fù)債表質(zhì)量分析5.1經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)分析5.1.1貨幣資金分析A.貨幣資金規(guī)模的穩(wěn)定性貨幣資金是企業(yè)資產(chǎn)的重要組成部分，是資產(chǎn)負(fù)債表的一個(gè)流淌資產(chǎn)項(xiàng)目，包括現(xiàn)金、銀行存款和其他貨幣資金。為維持企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，企業(yè)必須保有一定的貨幣資金金額。20122014年保利公司的貨幣資金數(shù)額在不斷增長(zhǎng)，公司擁有的貨幣資產(chǎn)數(shù)額較大，講明公司擁有較強(qiáng)的支付

59、能力和應(yīng)變能力。20122014年保利公司貨幣資金數(shù)額占總資產(chǎn)的比例一直穩(wěn)定在11%或13%，這講明保利公司日常貨幣資金規(guī)模是較為穩(wěn)定，接下來(lái)我們應(yīng)當(dāng)關(guān)注貨幣資金去向。 表 20122014年保利公司貨幣資金與流淌資產(chǎn)份額 （單位：億)年份資產(chǎn)201220132014期末余額期初余額期末余額期初余額期末余額期初余額貨幣資金327182338327401338流淌資產(chǎn)總計(jì)243118803030243135093030資產(chǎn)總計(jì)251219503139251236583139比重97%（13%）96%（9%）97%（11%）97%（13%）96%（11%）97%（11%）B.經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量

60、分析保利公司的貨幣資金占比盡管較為穩(wěn)定，2012年到2014年貨幣資金數(shù)額的增長(zhǎng)幅度依舊較為突出的，造成保利集團(tuán)貨幣資金變化的緣故無(wú)外乎經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量、投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量以及籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量，從具體緣故來(lái)看，保利公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量在持續(xù)減少，尤其在2012年度到2013年度期間，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流減少幅度較大，而投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~也在逐年減少，投資活動(dòng)現(xiàn)金流減少幅度相關(guān)于經(jīng)營(yíng)活動(dòng)來(lái)講，幅度較小，同時(shí)我們能夠看到籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量在逐年遞增，由此我們能夠看出，導(dǎo)致貨幣規(guī)模增加要緊緣故即保利公司進(jìn)行的籌資活動(dòng)較為成功。表 20122014年保利公司現(xiàn)金流量 （單位