寫字樓物業(yè)服務(wù)方案

1、此資料由網(wǎng)絡(luò)收集而來，如有侵權(quán)請告知上傳者立即刪除。資料共分享，我們負責傳遞知識。PAGE PAGE 16 寫字樓物業(yè)服務(wù)方案篇一：辦公樓物業(yè)管理方案 第一章提高物業(yè)管理服務(wù)水平的整體設(shè)想及策劃 一、認識與定位 （一）全國戰(zhàn)略長沙重點 （二）項目定位 二、工作重點和零風險工程 （一）三個重點 （二）零風險工程 三、指導思想、管理模式、管理目標 （一）指導思想：真誠合作、專業(yè)保障、長遠承擔 （二）一種模式：經(jīng)營型物業(yè)管理模式 （三）管理目標兩項承諾 四、四大優(yōu)勢 （一）觀念優(yōu)勢：滿意只是起點（以服務(wù)客戶為最高原則） （二）技術(shù)優(yōu)勢：樓宇設(shè)備管理技術(shù)支持 （三）配套優(yōu)勢：提供綜合性物業(yè)管理服務(wù) （

2、四）經(jīng)驗優(yōu)勢：外接項目管理服務(wù)的實踐 五、八項措施 第一章 管理方式、工作計劃和物資裝備 一、管理方式 二、工作計劃 三、物資裝備 第二章 管理人員配備、培訓與管理 一、管理人員的配備 （二）管理處人員配置 （三）各部門人員素質(zhì)要求 二、管理人員的培訓 三、管理人員的管理 第三章 管理規(guī)章制度和檔案的 建立與管理 一、管理規(guī)章制度的建立 二、檔案資料的建立與管理 第五章指標的承諾及其措施 第六章管理成本測算和管理費標準 一、物業(yè)管理費標準 二、對物業(yè)管理處財務(wù)管理的認識 三、管理處控制成本主要措施 四、機關(guān)新大院物業(yè)管理有關(guān)費用測算 第七章 辦公大樓物業(yè)管理的前期介入和后續(xù)工程的前期介入 一、

3、物業(yè)管理的前期介入 （一）施工期的物業(yè)管理 （二）辦公大樓設(shè)施設(shè)備調(diào)試期物業(yè)管理 （三）辦公大樓施工驗收期及物業(yè)接管驗收的物業(yè)管理 二、辦公大樓后續(xù)工程的前期介入三、處理辦公大樓與周邊施工現(xiàn)場之間各類矛盾的措施 第八章社區(qū)文化和便民服務(wù) 一、社區(qū)文化與物業(yè)管理關(guān)系的再認識 （一）開展社區(qū)文化活動是文化需求的重要手段。 （二）社區(qū)文化是實施物業(yè)管理的潤滑劑。 （三）社區(qū)文化在內(nèi)容和形式上應和物業(yè)管理相聯(lián)系。 （一）社區(qū)環(huán)境特點 （二）社區(qū)總體目標 （三）保證社區(qū)文化總體效果的主要措施 三、便民服務(wù) 第九章機電設(shè)備設(shè)施的管理 一、系統(tǒng)的日常運行 二、設(shè)備系統(tǒng)的應急處理方案 （一） 設(shè)備故障處理規(guī)程

4、 （二） 發(fā)生火警處理規(guī)程 （三） 電梯困人救援規(guī)程 （四） 供電電源停電故障處理規(guī)程 （五） 停水及故障處理規(guī)程 （六） 空調(diào)故障處理規(guī)程 三、系統(tǒng)的維護保養(yǎng) （一） 維護保養(yǎng)工作方式 （二） 日常維護保養(yǎng)、定期維護保養(yǎng)的質(zhì)量控制 （三） 主要系統(tǒng)定檢工作要點 （四） 設(shè)備維護保養(yǎng)檢修計劃和標準 四、節(jié)能管理 五、技術(shù)改造、更新 六、技術(shù)資料的收集、管理、使用 第十章物業(yè)維修養(yǎng)護計劃和實施 一、房屋本體及公用設(shè)施維修養(yǎng)護范圍 二、房屋本體及公用設(shè)施維修養(yǎng)護運作 三、房屋本體及公用設(shè)施維修養(yǎng)護周期 四、房屋本體部分維修計劃、標準 五、公用設(shè)施維修養(yǎng)護計劃及標準 第十一章日常物業(yè)管理的綜合服務(wù)

5、一、事務(wù)管理 三、保安及消防管理 五、設(shè)施管理 第一章 提高物業(yè)管理服務(wù)水平的 整體設(shè)想及策劃 零風險工程 解除后顧之憂 一種模式 經(jīng)營型物業(yè)管理 二項承諾 示范大廈、滿意率 三個重點 整體形象、設(shè)備管理、配套服務(wù) 四大優(yōu)勢 觀念、技術(shù)、經(jīng)驗、配套 八項措施 精銳骨干、整體形象、設(shè)備管理、綜合服務(wù)、 質(zhì)保體系、成本控制、遠程網(wǎng)絡(luò)、服務(wù)創(chuàng)新 一、認識與定位 （一）全國戰(zhàn)略 長沙重點 岳麓山下，群英聚會，橘子洲頭，百舸競流。作為歷史名城的長沙， 湖南省政治、經(jīng)濟、文化中心，在改革開放的進程中，又是敢于競爭、善于競爭、人才輩出的活躍城市。即將在新世紀之初全面啟用的長沙市委市政府機關(guān)新大院，項目占地4

6、0萬平方米，一期工程8.7萬平方米，座落在長沙市山清水秀的岳麓區(qū)，建筑規(guī)模宏大，形象現(xiàn)代、壯觀，配套完善，屬于綜合型現(xiàn)代辦公物業(yè)，長沙市委、市政府為了推進政府機關(guān)后勤事務(wù)社會化改革，為該項目在全國范圍內(nèi)公開招聘專業(yè)的物業(yè)管家，充分體現(xiàn)了長沙市委、市政府領(lǐng)導進一步改革開放的魄力和長遠眼光。深圳市中航物業(yè)管理有限公司（CATIC PROPERTY MANAGEMENT，以下簡稱CPM）的發(fā)展戰(zhàn)略是：以深圳為基地，以內(nèi)陸經(jīng)濟、文化發(fā)達的中心城市為輻射，以綜合性寫字樓物業(yè)為業(yè)務(wù)重點，以社會效益、經(jīng)濟效益和環(huán)境效益統(tǒng)一為目標，創(chuàng)造市場，引導消費，主動地拓展業(yè)務(wù)規(guī)模。近年來，按照這一發(fā)展戰(zhàn)略，我們已經(jīng)成功

7、承接全國各地多項大型綜合物業(yè)管理項目，積累了豐富的異地管理服務(wù)寶貴經(jīng)驗。 CPM將機關(guān)新大院項目作為跨世紀業(yè)務(wù)首選，高度重視這項著名 物業(yè)的投標工作，對項目特點和自身實力等綜合因素進行了深入地研究和分析。我們有服務(wù)機關(guān)新大院的真誠愿望，更有信心為機關(guān)新大院提供全面、專業(yè)和高水準的物業(yè)管理服務(wù)。 （二）項目定位 長沙市委、市政府機關(guān)新大院作為一個國際化、多功能、大綠化、 環(huán)保型的現(xiàn)代政府物業(yè)，整體形象應該著眼于全國，著眼于世界，著眼于未來。機關(guān)新大院項目整體形象定位是 開放、高效、親和 ?開放 體現(xiàn)長沙市委、市政府改革開放的思想和國際化 的辦公方式 ?高效 展示長沙市委、市政府進取、創(chuàng)新的精神狀

8、態(tài)和 高效率 ?親和 象征長沙市委、市政府為民服務(wù)的宗旨及與外界 的和諧關(guān)系 二、工作重點和零風險工程 （一）三個重點 CPM以客戶導向理論為依據(jù)，從長沙市委、市政府的角度分析機 關(guān)新大院的物業(yè)管理服務(wù)需求，確定了物業(yè)管理服務(wù)的三項工作重點： 重點一：樹立政府物業(yè)整體形象 通過環(huán)境形象樓宇形象控制、設(shè)備和公共設(shè)施管理、治安和交通控 制、管理服務(wù)人員行為規(guī)范以及后續(xù)工程形象控制等專業(yè)管理和文化氣氛的融合，塑造機關(guān)新大院開放、高效、親和的整體形象。 重點二：樓宇設(shè)備管理 機關(guān)新大院樓宇設(shè)備的安裝、調(diào)試難度大，關(guān)鍵設(shè)備國產(chǎn)化程度高， 而政府物業(yè)的特殊性又要求設(shè)備運行萬無一失，這對物業(yè)管理公司設(shè)備管理

9、的技術(shù)實力是嚴峻的考驗。物業(yè)管理單位必須在前期介入期全面參與設(shè)備安裝、調(diào)試，熟悉設(shè)備特性，掌握運行規(guī)律；在正式運行后，要 篇二：辦公樓物業(yè)服務(wù)方案 辦公樓物業(yè)項目 服務(wù)方案 目 錄 整體管理方案 ? 第一章 物業(yè)管理服務(wù)整體思路 ? 第二章 保潔服務(wù)方案及管理制度 ? 第三章 秩序維護（保安）服務(wù)方案及管理制度 ? 第四章 會議服務(wù)方案及管理制度? 第五章 綜合維修服務(wù)方案及管理制度? 第六章 綠化養(yǎng)護工作方案? 第七章 管理人員及作業(yè)人員配置? 第八章 重大節(jié)會、活動、迎查保障措施? 第九章 突發(fā)事件應急預案? 第十章 人員培訓計劃 ? 第十一章 服務(wù)承諾 ? 整體管理方案 第一章 物業(yè)管理

10、服務(wù)整體思路 隨著社會市場經(jīng)濟的漸趨成熟，市場分工的逐步細化和專業(yè)化，政府后勤工作社會化經(jīng)營管理成為新的發(fā)展趨勢，物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)涉足政府物業(yè)領(lǐng)域就是一種逐步推廣的行業(yè)拓展與模式創(chuàng)新的嘗試，以社會專業(yè)資源結(jié)合政府物業(yè)和機關(guān)行政辦公的具體個性化需求，實現(xiàn)管理服務(wù)品質(zhì)與綜合效益的合作雙贏，是其核心的主導思路。經(jīng)過初期的實踐摸索和理論總結(jié)提升，政府物業(yè)的管理服務(wù)工作也開始走向規(guī)范化、系統(tǒng)化、標準化發(fā)展的正軌。 一、 政府機關(guān)物業(yè)管理服務(wù)的主導思路 以專業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)品質(zhì)為基礎(chǔ)，以高度的政治統(tǒng)一為主導，緊密配合政府工作，樹立政府機關(guān)辦公新形象，維護機關(guān)大院的良好秩序，確保機關(guān)后勤服務(wù)，持續(xù)改進，實現(xiàn)

11、以品牌服務(wù)政府、服務(wù)社會的綜合效益。 以政治為高度，以政府個性化需求為導向，以誠祥物業(yè)公司專業(yè)品質(zhì)和對政府物業(yè)的管理服務(wù)經(jīng)驗為基礎(chǔ)，整合地方社會優(yōu)秀資源，為洸河辦事處提供“持續(xù)改進、快速反應、人性化管理、全方位保障”的機關(guān)后勤優(yōu)質(zhì)服務(wù)，達到用專業(yè)服務(wù)政府，樹立新的政府機關(guān)辦公形象的目的。 我們將充分憑借自己的人才優(yōu)勢、技術(shù)優(yōu)勢、管理優(yōu)勢和資金優(yōu)勢，把洸河辦事處服務(wù)成為整潔、舒適的工作場所。 本公司決定在洸河辦事處物業(yè)服務(wù)工作中全面推行標準化管理和人性化管理的模式，特別措施有： 1. 建立和實施完善的管理服務(wù)體系：行業(yè)的發(fā)展過程證明了要達到高質(zhì)量的服務(wù)水平必須建立一套高標準的質(zhì)量保證體系，在洸河

12、辦事處物業(yè)服務(wù)中，從一開始就要堅持做到高標準、高起點，科學管理、規(guī)范服務(wù)。 2. 培育高素質(zhì)的員工隊伍：人才是最重要的資源，在人才的管理上，我們著重抓好兩個環(huán)節(jié)，一是“引進關(guān)”，引進的人才要具有較高的專業(yè)技能、較好的綜合素質(zhì)和較強的服務(wù)意識。二是“培訓關(guān)”，我們每年都要針對不同的人員分別制訂出詳細的培訓計劃，要求大家都要做到一專多能，每年的培訓考核成績都要做為職務(wù)晉升和年終獎勵的重要依據(jù)。作為搞好服務(wù)工作的重要前提，我們的人才培養(yǎng)目標是：培養(yǎng)一支高素質(zhì)的精干的員工隊伍。 3、成立項目經(jīng)理垂直管理機制：負責監(jiān)督協(xié)調(diào)日常維修管理服務(wù)運作，定期（每周或每月）向洸河辦事處匯報上階段的運作情況，增強溝通

13、、促進了解，以利于日常工作的開展。 4、設(shè)立服務(wù)中心：采取酒店式一站式服務(wù)的方法，只需客戶打一個熱線服務(wù)電話，所有的維修管理服務(wù)中的問題均可在承諾的時間內(nèi)得到處理。 5、時效工作制：所有的對外服務(wù)工作均采用限時工作制，在對客戶承諾的時間內(nèi)完成。 6、不均衡管理：所有員工的工作均是按照客戶的工作生活節(jié)奏設(shè)計的，均以滿足客戶的生理需要和心理需要為主要目標。 7、保本微利：我方承諾將按照保本微利原則提供服務(wù)，無論何時我方都只按一定比例公開提取微薄的管理傭金，所有的管理節(jié)余將用于服務(wù)之中。 8、全天候服務(wù)：我方實行全天24小時服務(wù)，設(shè)熱線服務(wù)電話。 9、建立人性化的服務(wù)標識系統(tǒng)（CIS），我們將設(shè)立服

14、務(wù)標識，如公司標識、服裝標識、工作牌、辦公標識等。 10、企業(yè)的員工素質(zhì)決定了企業(yè)的競爭優(yōu)勢，一個成功的企業(yè)必然擁有一支高素質(zhì)的員工隊伍。搞好物業(yè)的管理和服務(wù)，首要是靠人，員工培訓是進一步適應后勤社會化改革形勢的需要，是各項工作走向?qū)I(yè)化、企業(yè)化和現(xiàn)代化的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)和可靠保證。通過有計劃有組織地對員工進行系統(tǒng)培訓，可以促進員工綜合素質(zhì)的提高，進一步樹立員工愛崗敬業(yè)精神，提高服務(wù)和管理水平。因此建立員工培訓制度并制定培訓的具體安排，圍繞著“提高管理服務(wù)水平”的方針，著重把思想作風、職業(yè)道德教育和業(yè)務(wù)培訓方面作為培訓的主要內(nèi)容，始終把員工培訓工作作為一場長期性、規(guī)范性的基礎(chǔ)工作扎扎實實地堅持至今。

15、11、在思想教育方面，在員工培訓教育中除了向員工灌輸“三優(yōu)一滿意” (即以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)、優(yōu)良的作風和優(yōu)美的環(huán)境讓客戶滿意)的工作理念外，還結(jié)合工作實踐，提出了“服務(wù)育人，管理育人，環(huán)境育人”三育人的原則和“誠信敬業(yè)，無微不至，盡善盡美”的服務(wù)理念；除了集中培訓教育外，利用多種形式對員工進行思想教育，甚至是利用發(fā)放工資的機會對員工進行思想教育，在每一位員工的工資袋里，都要附上一張紙條：“沒有優(yōu)質(zhì)的服務(wù)就沒有我們的工資。這是您一個月來辛勤勞動的回報，望繼續(xù)努力工作!”。領(lǐng)導在員工領(lǐng)取工資時還要對員工一個月來的工作進行點評，使員工在得到自己勞動報酬的同時，接受一次思想教育，大大強化了員工愛崗敬業(yè)、為廣

16、大顧客主動服務(wù)的意識。 12、在職業(yè)道德教育方面提出了“愛洸河辦事處、愛物業(yè)、愛崗位、愛信譽、愛客戶”的“五愛”職業(yè)道德準則，要求員工愛護環(huán)境衛(wèi)生、公共設(shè)施，當作自己的家一樣；“愛物業(yè)”，要求每一位員工熱愛工作，對企業(yè)忠誠；“愛崗位”，要求熱愛自己的工作崗位，珍惜來之不易的工作機會，努力提高服務(wù)質(zhì)量；“愛信譽”，作為公司的一員，要愛護公司的聲譽，注意自己的言行舉止，在為客戶服務(wù)中樹立和維護物業(yè)管理公司的良好形象；同時為了規(guī)范員工的行為，還提出了“每一天上班精神飽滿，每一項工作盡善盡美；每一次服務(wù)無微不至，每一次接待熱情周到；每一句批評虛心接受，每一個承諾堅決兌現(xiàn)；每一個細節(jié)決不放過，每一個隱患

17、及時整改”八個“每一”的工作準則。 13、在業(yè)務(wù)培訓方面，把重點放在制定的崗位責任制、綜合管理制度等各項管理制度上，從基礎(chǔ)的東西開始，緊緊圍繞應知、應會、應做、應辦、應干的東西來培訓，使每位員工對自己的本職工作崗位的基本工作內(nèi)容、工作要求和工作程序深刻了解、準確把握，知道怎么做是對的，怎么做是錯的，確保把基本的工作做好、做到位，對員工還提出了“腦勤、眼勤、嘴勤、手勤、腿勤”的素質(zhì)要求。 二、管理服務(wù)理念和策劃 1、管理理念 我公司長期以來，無論在實踐中，還是在行業(yè)中，都一如既往的倡導“管理和服務(wù)相結(jié)合，以服務(wù)為主”的理念。在管理學中，管理和服務(wù)似乎是辯證的矛盾統(tǒng)一體，只有將兩者有機的結(jié)合，方能

18、實現(xiàn)管理和服務(wù)水平的同步提升，并獲篇三：寫字樓物業(yè)管理方案 寫字樓物業(yè)管理方案 摘要 根據(jù)光華大廈設(shè)計標準、市場定位、服務(wù)需求分析和凱晨置業(yè)對本項目物業(yè)管理的要求，我司為本項目提供五星級賓館式的物業(yè)管理服務(wù)，著重于管理服務(wù)的每一個細節(jié)，滿足業(yè)主高層次的精神需求，以卓越的物業(yè)管理創(chuàng)造“文明、高雅、安全、整潔、方便、舒適”的居住環(huán)境。 凱德物業(yè)公司現(xiàn)所涉及的物業(yè)管理項目包括高級寫字樓、高檔（涉外）公寓、涉外商住小區(qū)、大型居住區(qū)、工業(yè)廠區(qū)以及大型公共事業(yè)類的物業(yè)管理等，從中積累與總結(jié)出了大量優(yōu)秀的物業(yè)管理經(jīng)驗。并與2002年通過新加坡國際標準認證機構(gòu)ISO9001：2000版認證。通過認證，公司已建

19、立一套規(guī)范、系統(tǒng)、實用、高效的管理體系，已成為為貴司提供智能化、質(zhì)量化、國際化、人性化的物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的有效保障。 我司將無錫光華大廈的管理標準定位在五星級賓館式服務(wù)標準上，提供物超所值的物業(yè)管理服務(wù)。經(jīng)測算維持本項目五星級酒店服務(wù)標準，年物業(yè)管理費為122.7萬元，平均物業(yè)管理費為4.09元/平方米/月。 目錄 一、 前言 3 二、 公司簡介 4 三、 項目概況與分析 6 31無錫光華大廈物業(yè)特點的分析 6 32管理思路 7 33管理目標 8 四、 寫字樓物業(yè)管理初步方案 10 41說明 10 42管理機構(gòu)設(shè)置及人員配置 11 43崗位職責 16 44各部門工作內(nèi)容 20 五、 管理服務(wù)內(nèi)

20、容和標準 21 51客戶服務(wù) 21 52安保服務(wù) 23 53清潔綠化服務(wù) 23 54維修服務(wù) 24 55俱樂部服務(wù) 24 51424小時室內(nèi)維修有償服務(wù)收費標準（部分） 26 515室內(nèi)保潔有償服務(wù)收費標準 27 六、 各項工作檢查標準 28 61客戶服務(wù)工作 28 62安保工作 28 63工程維修工作 28 64保潔工作 28 七、 各類應急處理措施 29 八、 管理經(jīng)費測算 31 九、結(jié)語 32 一、 前言首先感謝無錫凱晨置業(yè)有限公司對我司的信任，作為我司股東之一的新加坡新工產(chǎn)業(yè)管理私人有限公司也非常重視此次合作機會。公司將全力以赴，力爭把握住這次機遇，充分展示中新合資凱德物業(yè)的實力。使無

21、錫光華大廈在管理和運作上充分發(fā)揮出新加坡管理模式的優(yōu)勢，為業(yè)主提供值得信賴的物業(yè)管理服務(wù)。 本計劃書僅針對已建成的無錫光華大廈提出初步管理方案，將作為今后開展物業(yè)管理工作的基本執(zhí)行框架，更為詳盡的管理實施計劃將在簽訂物業(yè)管理合同后提出。由于時間緊促，資料尚不夠詳盡，本方案若有遺漏和疏忽，敬請原諒！ 二、 公司簡介 蘇州工業(yè)園區(qū)凱德物業(yè)管理有限公司是在原凱德物業(yè)公司的基礎(chǔ)上于2001年12月由新加坡新工集團下屬新工產(chǎn)業(yè)管理服務(wù)私人公司和蘇州工業(yè)園區(qū)建屋發(fā)展公司分別出資25萬美元共同組建的具有國家二級物業(yè)管理資質(zhì)的中新合資公司。 公司投資方之一的新工產(chǎn)業(yè)管理服務(wù)私人有限公司（CPGFM）是新加坡工

22、程集團的全資子公司。新工產(chǎn)業(yè)管理服務(wù)私人有限公司是最悠久、最權(quán)威的物業(yè)管理公司，公司除提供常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)項目，還提供包括建筑設(shè)計審計、能源審計、室內(nèi)空氣質(zhì)量控制和增值服務(wù)等服務(wù)項目。在新加坡，CPGFM所管理的物業(yè)超過1000幢建筑物，總建筑面積超過800萬平方米，包括總統(tǒng)府、國會大廈、財政大廈、外交部、國家發(fā)展部、內(nèi)政部、高層的政府行政大樓、體育場、法院、銀行、學校、醫(yī)院、影劇院、圖書館、社區(qū)中心、博物館、警察局、監(jiān)獄、消防站、高級公寓、海關(guān)關(guān)卡等大廈。 目前，CPGFM在中東、印度、菲律賓、馬來西亞、中國均設(shè)立了分支機構(gòu)，并進行廣泛的業(yè)務(wù)開拓及合作。在中國，CPGFM的業(yè)務(wù)已拓展至上海、

23、西安、成都、武漢、濟南等地區(qū)。接管的項目包括上海春城、東方肝膽外科醫(yī)院、金花中心酒店和酒店式公寓、亞建國際高爾夫俱樂部、世紀廣場（大型商場）和甲級寫字樓等。 凱德物業(yè)公司中方投資者園區(qū)建屋發(fā)展公司注冊資本超過3億元人民幣，開發(fā)面積超過150余萬平方米，是蘇州地區(qū)最大的房地產(chǎn)開發(fā)商之一，具有雄厚的經(jīng)濟實力和技術(shù)力量。 合資后的凱德物業(yè)公司擁有高素質(zhì)的管理隊伍。員工隊伍從合資前的160余人在10個月內(nèi)迅速增加到610余人，為適應公司在管理水平上達到國際高質(zhì)量服務(wù)的要求，公司對新入職管理層人員學歷要求達到大專以上。 合資后的凱德公司引進了新工在物業(yè)管理上先進的經(jīng)驗，在管理上不斷精益求精，以國際化的標

24、準管理企業(yè)。公司在2002年2月順利通過新加坡國際標準認證公司的ISO9001：2000質(zhì)量認證。合資后的凱德公司依托新工強大的技術(shù)支持，同新工共享資源，有能力承接各種類型的物業(yè)項目，能夠向客戶提供全面的物業(yè)管理服務(wù)，致力于為客戶提供一站式的服務(wù)，并不斷提供增值服務(wù)，為客戶帶來更大的服務(wù)價值。 公司實行總經(jīng)理負責制。設(shè)人事行政部、質(zhì)管部、財務(wù)部、運作部、市場部、企劃部、安保部、工程部、保潔部、綠化部等10個部門。運作部下設(shè)體育中心項目部、科技園項目部、加城花園（涉外）項目部、嘉湖閣（涉外）項目部、翠湖雅居（涉外）項目部、新城花園項目部、新加花園項目部、新馨花園項目部、明輝花園項目部和廠房項目部

25、（管理蘇虹廠房、羅斯蒂、仕達、出口加工區(qū)、聯(lián)建科技等）。現(xiàn)公司所接管物業(yè)項目總面積約100余萬平方米。在高級商住樓宇、體育場館、工業(yè)廠區(qū)和住宅小區(qū)的管理上積累了較豐富的經(jīng)驗，并獲得社會各界和專業(yè)部門的認同，在蘇州地區(qū)樹立了“凱德”品牌。其中新城花園于1998年榮獲“江蘇省優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)”的稱號，1999年榮獲國家“城市住宅優(yōu)秀物業(yè)管理區(qū)”，2001年新加花園榮獲“江蘇省優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)”。 中新合資的凱德物業(yè)公司根據(jù)園區(qū)外向度非常高的特點充分借助新方國際化、專業(yè)化的優(yōu)勢，向客戶提供策略性的物業(yè)設(shè)施管理服務(wù)，與客戶以伙伴的關(guān)系共同發(fā)展，通過戰(zhàn)略資源的配置、有效性的管理措施，提供滿足客戶商業(yè)運作

26、需求的服務(wù)，并將現(xiàn)代化的高科技技術(shù)運用到物業(yè)管理的過程中，全面提升其管理的科技含量。凱德物業(yè)公司的宗旨是：確保并提升公司客戶的固定資產(chǎn)投資的價值；確保物業(yè)的可靠性和有效性以支持客戶的商業(yè)運作；維持一個安全、清潔和有益于商業(yè)運作的環(huán)境；保持物業(yè)與客戶的商業(yè)運作環(huán)境的一致性。 “創(chuàng)造優(yōu)美環(huán)境、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)、吸引優(yōu)秀人才。”凱德物業(yè)管理公司在全體員工的共同努力下，開拓進取，精心打造凱德品牌。 三、 項目概況與分析 31無錫光華大廈物業(yè)特點的分析 311無錫光華大廈概述 無錫光華大廈位于無錫火車站對面，北面臨河，總建筑面積40000余平方米，單幢28層公寓，共配備8臺電梯。其中6層以下有近20000平

27、方米的商業(yè)中心。本大廈為高級酒店式服務(wù)公寓。 大廈內(nèi)主要設(shè)施有：商業(yè)中心、服務(wù)中心、健身中心、娛樂中心、會所等。本方案針對6層以上住宅提供物業(yè)管理服務(wù)，6層以下的商業(yè)中心不計入本方案書內(nèi)。 312項目特點和物業(yè)管理需求分折 1、 本項目性質(zhì)為高級服務(wù)公寓，銷售定位為高級白領(lǐng)人士，業(yè)主檔次高，生活服務(wù)需求具有多樣性和個性化的特征； 2、 大廈的業(yè)主層次高，時間價值高，追求生活質(zhì)量，不愿為生活瑣事浪費時間，對服務(wù)的需求在深度和廣度上比其他住宅小區(qū)要求高，對俱樂部服務(wù)和家政服務(wù)需求大、依賴性強。 3、 本項目內(nèi)設(shè)有集娛樂、健身、保健、休閑、社交于一體的俱樂部，俱樂部是高尚社區(qū)的主要標志，也是本項目管

28、理的重點和難點。雖然俱樂部服務(wù)項目仍屬常規(guī)項目，但要保持俱樂部具有高雅、舒適、溫馨的休閑環(huán)境，對室內(nèi)裝飾、家具設(shè)備配置、服務(wù)人員素質(zhì)、管理水平都有很高的要求。 4、 本項目所有公寓將以出售為主，大廈內(nèi)的人群穩(wěn)定性較強，對固定人群的服務(wù)不僅需要講究親情服務(wù)，更要不斷創(chuàng)新。 5、 本項目在服務(wù)上也需顧及到外籍人士在風土人情、生活習慣和文化背景上的差異和在安全、監(jiān)控、保密上的特殊要求。 6、 在大廈內(nèi)有比較嚴密的安全、監(jiān)控系統(tǒng)，要求必須要有保密上的特殊要求。做到外來人員不經(jīng)業(yè)主允許一律不準入內(nèi)。 7、 大廈內(nèi)部配套設(shè)施的先進性較高，要求有較強的工程管理人員。 8、 本項目為全電梯公寓，對電梯、消防、

29、供水等設(shè)備系統(tǒng)管理要求較高； 32管理思路 根據(jù)無錫光華大廈的特點和物業(yè)管理需求分析，我們提出以下管理思路： 1、 根據(jù)本項目特點、物業(yè)管理需求分析和我司物業(yè)管理經(jīng)驗，我們將本項目管理標準定位在五星級酒店標準上。 2、 本項目采取酒店式管理關(guān)鍵在客戶服務(wù)和俱樂部服務(wù)，我們將對照五星級酒店的國家標準，確定客戶服務(wù)和俱樂部服務(wù)的項目、內(nèi)容和標準。 3、 俱樂部與一般社區(qū)活動中心在項目設(shè)置上并無大的差別，區(qū)分的標準在于檔次的高低，而檔次的高低關(guān)鍵在于俱樂部能提供一個安靜、溫馨、高雅、舒適、精致的休閑和社交環(huán)境。人多而雜就會破壞俱樂部的氛圍。因此，我們認為本項目的俱樂部應嚴格控制對外服務(wù)范圍。 4、 項目員工全部招用有五星級酒店服務(wù)經(jīng)驗的管理和服務(wù)人員。5、 大廈的服務(wù)對象多為高級白領(lǐng)及外籍人士，委