自考資產(chǎn)評估 計算題匯總

1、資產(chǎn)評估計算題匯總1運用重置成本法計算固定資產(chǎn)的評估值。主要包括置成本的確定新率的計算功能性貶值的計算。例 1：已知廠的一臺設(shè)備已經(jīng)使用 5 年，設(shè)備的利用率假設(shè)為100%仍有 10 使用壽命。該設(shè)備目前的重置成本為 90 萬。但由于技術(shù)進步的原因出現(xiàn)了一種新型設(shè)備其功能相同但每生產(chǎn) 100 件產(chǎn)品可節(jié)約材料 2 公斤，預(yù)計該廠未來 10 內(nèi)年產(chǎn)該產(chǎn)品 20 萬件，A 料前五年的價格將保持 20 元/公斤，從第六年起將上漲 20%，試根據(jù)給定材料確定該設(shè)備的成新率、功能性貶值和評估價值。假設(shè)不考慮經(jīng)濟性貶值因素所得稅率為33%，其中折率 15%，年限為 5 年的復(fù)利現(xiàn)值系數(shù)為 年金現(xiàn)值系數(shù)為

2、3.3522 ，現(xiàn)率為 15%年限為 10 年的年金現(xiàn)值系數(shù)為 5.0188）成新率=10）100%=66.67%功能性貶值的計算：先計算年超額運營成本：前五年：每年 200000100220=8（萬元）后五年：每年 200000100220）=9.6（萬元）再計算年凈超額運營成本：前五年：每年 8（133%）=5.36（萬元）后五年每年 9.6（1）=6.43（萬元） 最后折現(xiàn)處理得功能性貶值額：5（萬元）評估價值=9066.67% 萬元，例 2某企業(yè)的一條生產(chǎn)線購于 1996 年 月面原值為 萬元，評估基準(zhǔn)日 2001 年 10 。經(jīng)調(diào)查得知，該類設(shè)備的定基價格指數(shù)在 1996 年 200

3、1 分別為 100% 140%，假設(shè)該設(shè)備生產(chǎn)能力在生產(chǎn)過程能夠得到充分利用，該設(shè)備尚可使用 年，和當(dāng)前的設(shè)備相比，該設(shè)備所耗電力能源較大，平均每年多耗 4 萬度，每度電按 0。6 元計算。（所得稅率為 折現(xiàn)率為 10%，年限為五年，折現(xiàn)率 10%年金現(xiàn)值系數(shù)為 3。7908）要求：（1計算該設(shè)備的重置成本 （2計算該設(shè)備的實體性貶值額、（3功能性貶值額 （4確定設(shè)備的評估價值 （小數(shù)點后保留兩位小數(shù)）（1重置成本7501401001050 萬元（2實體性貶值率51050額105050525 萬元實體性貶值（3功能性貶值額400000。63。79080。 67。06 元 3（4評估價值1050

4、0000525000060956。065189043。94元例 3已知某廠的一臺設(shè)備，資產(chǎn)的功能與價值存在線性關(guān)系，若重置全新的同類機器設(shè)備，價值為 500 萬元，年產(chǎn)量為500 ，被評估設(shè)備的產(chǎn)量為 400 件。該設(shè)備已經(jīng)使用 6 年，設(shè)備的利用率為 100，仍有 9 年的使用壽命。但由于技術(shù)進步的原因，出現(xiàn)了新設(shè)備，其功能相同，但每生產(chǎn)1 件品，可節(jié)約甲材料2 公斤計在未來的 9 年內(nèi)材料在前五年的價格保持 200元公斤，從第六年起上漲 20，（該企業(yè)適用的所得稅率為33%， 假定折現(xiàn)率為 10%。年限為 5 年，折現(xiàn)率 10%年金現(xiàn)值系數(shù)為 3.791復(fù)利現(xiàn)值系數(shù)為 ，年限為 年，折現(xiàn)率

5、為 10%年金現(xiàn)值系數(shù)為 ）要求重置成本 （2算實體性貶值額 （3計算功能性貶值（4計算評估值（不考慮經(jīng)濟性貶值因素） （1資產(chǎn)的重置成本500400500 萬元（2確定實體性貶值率=61540160 元實體性貶值額（3功能性貶值=40022000.673.79140022400.673.1700.621 元（4評估值=40000001600000659632.04481740367.9552 例 4某企業(yè)將與外商組建合資企業(yè)對資產(chǎn)進行評估。具體資料如下：該資產(chǎn)賬面原值 270 元凈值 108 元按財務(wù)制度規(guī)定該資產(chǎn)折舊年限為 30 ，已計折舊年限 20 ,使用期間該資產(chǎn)的利用率為 87.5%

6、。經(jīng)調(diào)查分析定：按現(xiàn)在市場材料價格和工資費用水平，新建造相同構(gòu)造的資產(chǎn)的全部費用支出為 500萬元。經(jīng)專業(yè)人員勘察估算，該資產(chǎn)還能使用 8 年。又知該資產(chǎn)由于設(shè)計不合理，造成耗電量大，維修費用高，與現(xiàn)在同類標(biāo)準(zhǔn)資產(chǎn)相比，每年多支出營運成本 4 元。 （該企業(yè)適用的所得稅率為 33%， 假定折現(xiàn)率為 。年限為 年，折現(xiàn)率為 的年金現(xiàn)值系數(shù)為 5.3349 ）要求:確定該設(shè)備的重置成本、成新率、實體性貶值額、功能性貶值和評估價值。重置成本500 元實體性貶值率2087.5%（2087.5%68.63%實體性貶值額=50068.63%=343.15 元成新率131.37%（3功能性貶值=4（1）5.

7、3349=14.29523 萬(4)估價值50014.29523=136.28077 元2運用現(xiàn)行市價法評估固定資產(chǎn)的價值。假設(shè)有一套機器設(shè)備已使用 5 年現(xiàn)在市場上該種設(shè)備同類新型設(shè)備的交易價格為 250000 元全套設(shè)備的的殘值率為 4%這種設(shè)備的折舊年限為 12 。使用現(xiàn)行市價法確定設(shè)備的評估價格。評估值為 （250000）125=150000元3實物資產(chǎn)長期投資的評估。例。甲企業(yè)在乙企業(yè)用設(shè)備資產(chǎn)進行長期投資，該設(shè)備價值 萬元，折舊率為 5%，投資期限為 10 年評估時剩余投資年限為五年。投資初規(guī)定，設(shè)備在投資期滿以后以凈值返換投資方。預(yù)期在未來五年內(nèi)收益分別為 4 萬元、 萬元、 萬

8、元、 萬元、萬元。投資方所在行業(yè)的平均投資收益率為 12，求甲企業(yè)該設(shè)備投資的評估值。12%的復(fù)利現(xiàn)值系數(shù)為1 2 3 4 5007972071180635605675評估值=40.8929+50.7972+60.7118+70.6356+80.5675+（50505%10）0.5675=35.005 萬元4.轉(zhuǎn)換優(yōu)先股的評估甲企業(yè)去年購入乙企業(yè)發(fā)行的可轉(zhuǎn)換優(yōu)先股票 300 股每股面額 100 乙企業(yè)發(fā)行時承諾 5 年后優(yōu)先股持有者可按 1：20 轉(zhuǎn)成乙企業(yè)的普通股股票優(yōu)先股股息率為 15%，乙企業(yè)去年發(fā)行普通股時的價格為 5 元/股，預(yù)計股價上漲率為 10%企業(yè)適用的折現(xiàn)率為 12%評估優(yōu)先

9、股的價值。(設(shè)優(yōu)先股的最后一年的股息和轉(zhuǎn)換發(fā)生在同一年轉(zhuǎn)換時普通股的市場價格=5（1+10%）5=51。611=8。055 優(yōu)先股的轉(zhuǎn)換總收入=300208.055=48330 元評估價值=30010015%，10%，4）+48330（P/F ，10%。170+483300。687=47467.71 5土地使用權(quán)評估的成本法例：某企業(yè)土地的取得一塊宗地面積為 150000 平方米，土地取得費用為 42。2 元平方米，土地開發(fā)費為：50 元/平方米，稅費為 49。1 元方米，投資的資金月利率為 0。915%，土地的開發(fā)周期為 2 年，假設(shè)土地的取得費、開發(fā)費、稅費均為均勻發(fā)生，投資利潤率為 10

10、%，土地所有權(quán)益率為 。試評估該宗地的價格。土地的取得費用=42.2 /方米土地開發(fā)費為：50 /方米稅費為 49.1 /方米（4投資利息（42.2+50+49.1）0.915%242=15.8 /方米資金利潤=（42.2+50+49.1）10%=14.4 元方米土地成本=42.2+50+49.1+15.8+14.4=174.5 元/方米土地所有權(quán)收益=174.515%=26.7 /方米土地價格=（174.5+26.7）150000=30105000 元6土地使用權(quán)評估的假設(shè)開發(fā)法（參見教科書 P163-164 ）一住宅樓，建筑面積為 5000 平方米。預(yù)計建設(shè)期 1 ，建筑費為 3000 元

11、平米，專業(yè)費為建筑費的 ，地價、建筑費和專業(yè)費在建設(shè)期內(nèi)一次性投入。預(yù)計售價： 元平米，銷售管理費為樓價的 2.5銷售稅費為樓價的 6.5%當(dāng)?shù)劂y行貸款利率 6，開發(fā)商要求的投資利潤率為 10。求：地價樓價500090004500 元元建筑費30005000 萬元專業(yè)費 萬元銷售管理費 2.5112。5 稅費4500 萬6.5292.5利潤（地價建筑費專業(yè)費）利潤率（地價1650 萬）10 地價+165 利息（地價1650 ）6=0.06 地+99 地價45001650112.5地價0.06地價99 地價 1.161880.1724 7運用收益還原法評估房地產(chǎn)價格例估對象的基本情況是字樓一幢占

12、地面積 500 平方米，建筑面積 2000 平方米，月租 60000 元，設(shè)定建筑物還原利率為 10%，尚可使用年限為 年，土地還原利率為 ，房產(chǎn)稅、土地使用費、修繕費等各種客觀費用總計為 18 萬元，建物價格以成本法求得為 150 萬元用收益現(xiàn)值估算該寫字樓所占基地的公平市場價格?？偸杖?6000012=720000 總費用=180000 總收益=720000-180000=540000 房屋純收益=1500000（10%+2%）=180000 元 2%房屋年折舊率土地純收益= 元 土地使用權(quán)價格=360000（P/A，8%，50）=4404054。47 元8運用殘值法（割差法）評估商譽的價

13、值。某企業(yè)進行股份制改組據(jù)企業(yè)過去經(jīng)營情況和未來市場預(yù)測其未來 5 年的收益額分別是 元、14 萬元、11 萬元、 元和 15 萬元假定從 6 開始后各年收益額均為 15 元。根據(jù)銀行利率及企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險情況確定的折現(xiàn)率和本金化率均為 10，。采用單項資產(chǎn)評估方法，評估確定該企業(yè)各單項資產(chǎn)評估之包括有形資產(chǎn)和可確指的無形資產(chǎn) 90 元。要求：試確定該企業(yè)商譽評估值。折現(xiàn)率 10%的復(fù)利現(xiàn)值系數(shù)1 2 3 4 50 0826407513 0 06209商譽的評估價值=某設(shè)備購建于 1998 年 5 ，面原值 萬元，2002 年 月對 該設(shè)備進行了一次技術(shù)改造，投資 萬元，2004 年 5 月評估，

14、恰在評估之前，由于工人操作不當(dāng)造成該設(shè)備傳動齒輪嚴(yán)重受損。經(jīng)評估人員檢測認(rèn)定該設(shè)備更換傳動齒輪后仍可繼續(xù)使用 10 年。損壞的傳動齒輪價值占設(shè)備重置成本 2%，傳動齒輪的 現(xiàn)行購買價為 元，調(diào)換費用約 1 元，評估人員經(jīng)進一步 調(diào)查了解以下情況： 月 2004 月國內(nèi)該類設(shè)備價格沒有明顯變化； 由于該設(shè)備在 2002 年經(jīng)過技術(shù)改革，因此在功能上與新近出 廠的設(shè)備沒有什么差異。要求：(1)根據(jù)上述資料計算該設(shè)備重置成本；計算該設(shè)備的有形損耗額；計算該設(shè)備的評估值。重置成本200+20+4.4+1有形損耗重置成本*新率）225.4*（1-10/1464.43評估值重置成本-形損耗225.4-64

15、.4我覺得這道題目的重置成本應(yīng)當(dāng)是 220 可修復(fù)引起損耗的貶值 4.4+1不可修復(fù) 220*6/16=評估值 220-5.4-220*6/16考例 1、被評估設(shè)備購建于 年 6 月，賬面原值 萬 元，1998 年 月對該設(shè)備進行技術(shù)改造，以使用某種專利技術(shù)， 改造費用為 元， 評估基準(zhǔn)日為 1999 月 30 。 年至 1999 年設(shè)備類格定基變動指數(shù)分別為 、110%、11 、115%、120%；被估設(shè)備的月人工成本比同類設(shè)節(jié)約 0 元；被估設(shè)備所在企業(yè)的正投資報酬率為 10%規(guī)模效益指 數(shù)為 0.7該企業(yè)為正常納稅企業(yè)所得稅稅率為 經(jīng)了解，該設(shè)備在評估前使用期間因技術(shù)改造等因素實際利用率

16、僅為 正常利用率的 60%經(jīng)評估員鑒定分析被評估設(shè)備尚可使用 年，評估基準(zhǔn)日后，其利用率可以達(dá)到設(shè)計要求的 80%.根據(jù)上 述條件估測該設(shè)備的有關(guān)經(jīng)濟技術(shù)參數(shù)和評估值。解答與分析：首先運用物價指數(shù)法計算被估設(shè)備重置成本= 100120% 115%1001.14+101.04 114 +10.4124.4（元）被估設(shè)備加權(quán)投資年限=（114 ） 0.4）124.4 466.4124.43.74（年）采用年限法計算被估設(shè)備實體性貶值率一步驟計算的被估設(shè)備加權(quán)投資年限僅僅是名義的須根據(jù)資產(chǎn)利用率轉(zhuǎn)化為 實際已使用年限。（3.7460%）（3.7460%+6） 或 27%本題的獨特之處在于“被估設(shè)備的

17、月人工成本比同類節(jié)約 00 元”，因此被估設(shè)備發(fā)生的不是功能性貶值，而是功能性升值 （求取評估值是要加而不是減性升值=（） （10%，6） 3.49（萬元）采用規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法計算經(jīng)濟性貶值率=1-0. 860.14評估值=（）（10.14）（ 3.490.86 萬元請注意（）不能寫為124.4 49）（1-27%），因為采用年限法計算被估設(shè)備實體性貶值 率時一般不考慮已經(jīng)發(fā)生的功能性價值變化?？祭?2、評估對象為某機器廠的一條國產(chǎn)機組，該機組于 996 5 月 20 日置并投入使用，其設(shè)計生產(chǎn)能力為年產(chǎn) A 產(chǎn) 品 件，賬面原值為 150 萬元，評估人員以 5 月 日為評估基準(zhǔn)日對該機組進

18、行評估取得以下相關(guān)經(jīng)濟技術(shù)數(shù) 據(jù)：（1）設(shè)備類價格指數(shù)情況是： 年 月比 1996 年 5 月 上升了 1998 年 月比 1997 年 5 月上升了 1999 年 月比 1998 年 月下降了 2000 年 5 月與 年 價格水 平持平，2001 年 5 比 年 月上升 2%（2）經(jīng)評估人員在該機組生產(chǎn)廠家詢價， 該機組的現(xiàn)行出 廠價格為 萬元，運雜費、安裝調(diào)試費大約占購置的 ，據(jù)廠家介紹更為新型的改進機組已經(jīng)面世售價較該機組有較 大提高；被評估機組從投產(chǎn)到評估基準(zhǔn)日，由于市場競爭的原 因利用率僅為設(shè)計能力的 60%計評估基準(zhǔn)日后的產(chǎn)權(quán)變動 會使其利用率達(dá)到設(shè)計要求；被評估機組經(jīng)檢測尚可使用

19、 年；被評估機組與相同 生產(chǎn)能力的改進機組相比，年運營成本超支額大約在 4 萬左 右；假定折現(xiàn)率為 10%.據(jù)上述背景材料運用兩種具體方法評 估該機組于 2001 年 5 月 日的續(xù)用價值。解答與分析按市場重置方式和價格指數(shù)法兩種具體方法 進行評估。如果運用市場重置方式的數(shù)學(xué)表達(dá)式為估值重置成本實體有形損耗在運用市場重置方式時因該機組市價已經(jīng)考慮了功能落后因素故不需再計算功能性貶值材料中未給出經(jīng) 濟性貶值信息，故亦不考慮經(jīng)濟性貶值因素。如果運用價格指數(shù)法的數(shù)學(xué)表達(dá)式為估值重置成本 實體損耗功能性貶值里需要注意的是運用價格指數(shù)法確定該機組的重置成本是復(fù)原重置成本須考慮其功能落后因素并 計算其功能

20、性貶值。運用市場重置方式評估：重置成本（1+25%）12 5（萬元）實體損耗率 （）+7100% 30%評估值125（）萬元）運用價格指數(shù)法評估：重置成本（1+2%（1+1%（ （1+2%） 156.04（元）實體損耗率3/100%30%功能性貶值4（）P/A， ，7） 4 萬元評估值） 96.18（萬元）考例 3、被評估設(shè)備為 年從德國引進設(shè)備，進口合同 中的 FOB 價是 40 萬克。1994 年評估時德國生產(chǎn)廠家已不再生產(chǎn)這種待估設(shè)備了其替代產(chǎn)品的 報價為 萬馬克而國 內(nèi)其他企業(yè) 1994 年從德國進口設(shè)備 價格為 萬馬克 照通常情況設(shè)備的實際成交價應(yīng)為報價的 一 境外運 雜費約占 FO

21、B 價格的 保險費約占 價格的 不考 慮進口關(guān)稅、增值稅，銀行手續(xù)費按 CIF 價格的 ，國內(nèi) 運雜費按 價格加銀行手續(xù)費之和的 3%計算安裝調(diào)試費 在設(shè)備價格中不再另行計算被評估設(shè)備尚可使用 年年運營 成本比其替代設(shè)備超支 萬元人民幣評估設(shè)備所在企業(yè)的正 常投資報酬率為 10%評估時馬克與美元的匯率為 1.51人民 幣與美元的匯率為 1.根據(jù)上述數(shù)據(jù)估算進口設(shè)備續(xù)用價值。解答與分析：（1）被評估設(shè)備 價格取同年其他企業(yè) 從德國進口設(shè)備的 CIF 格最為合理被評估設(shè)備的 價格 為 馬克，可以按照評估時馬克與美元的匯 1.5： 折合為 40 萬美元：408=320 萬元人民幣。（2）被評估設(shè)備的

22、重置成本 = （設(shè)備的 CIF 格銀行手 續(xù)費）（1國內(nèi)運雜費率其中：銀行手續(xù)費40 萬元人民幣國內(nèi)運雜費=（320+2.56）3%=9.68 萬元人民幣進口設(shè)備重置成本= 332.24 萬元人民幣成新率（5+5=50%有形損耗= 萬元人民幣無形損耗=年凈超額運營成本1-所得稅率 P/A， 5） =2（ ） 萬元人民幣續(xù)用價值= 322 萬元人民幣考例 1一待估宗地甲需評估現(xiàn)搜集到與宗地甲條件類 似的 宗地 A、C、D，具體情況如表 1；表中的易情況、區(qū)域因素及個別因素值，都是參照物與甲比較，正號表示參照物宗地條件比宗地甲條件優(yōu)負(fù)號含義相反數(shù)值大小代表對宗地地價的修正幅度該城市此類用地容積率與

23、地價關(guān)系為當(dāng) 容積率在 之間時容積率每增加 0.1宗地單位地價比容積 率為 l 的地價增加 另外該城市地價指數(shù)情況 1995 年至 999 每年分別為 100105108、110、試求待估宗地 199 9 年 月份的價格。（單位：元平方米）表 1 宗地成交價交易時間交易情況 容積率 區(qū)域因素個 別因素甲1999.1 1.2 0A 800 1.3 +1% 850 1.4 +1%760 1.1 0 -2%780 1.0 解答與分析：首先需要建立容積率地價指數(shù)表，見下表容積率地價指數(shù)1.0 1.1 1.2 1.3 1.4100 103 106 109 112然后對參照物地價進行修正： 762（7 ）

24、 （ 88.6） （ 5.35）111/110100/100106/100100/99100/99 851（851. 26）最后確定評估結(jié)果：（762+789+805+851）43207480 1.75 元平方米考例 1業(yè)許可乙企業(yè)使用其生產(chǎn)可視對講電話的專利技術(shù)已知條件如下甲企業(yè)與乙企業(yè)共同享用可視對講電話專 利，甲乙企業(yè)設(shè)計能力分別為 150 萬部和 50 萬部：該專利為甲 企業(yè)外購，賬面價 100 元，已使用 年，尚可使用 年，假 設(shè)前 年技術(shù)類資產(chǎn)累計價格上漲率為 15%專利對外許可使用對甲企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營有較大影響由于失去壟斷地位市場競爭 會加劇，預(yù)計在以后 年，甲企業(yè)減少收益按折現(xiàn)值計

25、算為 萬元增加研發(fā)費用以提高技術(shù)含量保住市場份額的追加成本 按現(xiàn)值計算為 萬。請評估該項專利許可使用的最低收費額 （以萬元為單位，小數(shù)點后保留兩位）。解答與分析：重置成本凈值（ 6/（ （萬元）重置成本凈值分?jǐn)偮?（150+50）100%25% 機會成本50+10 （萬元）該專利許可使用的最低收費額 （萬 元）考例 2、某企業(yè)決定將使用了 10 年的注冊商標(biāo)轉(zhuǎn)讓。據(jù)調(diào)查企業(yè)使用這一商標(biāo)的商品比其他企業(yè)同類商品的單價高出 5 元，該企業(yè)年生產(chǎn)量是 萬臺，假設(shè)前市場情況表明未來 5 年市場需求量和企業(yè)生產(chǎn)量可以達(dá)到 1000 萬臺。假定折現(xiàn)率為 10%該商標(biāo)權(quán)轉(zhuǎn)讓價值是多少？假設(shè)不是轉(zhuǎn)所有權(quán)而是通

26、過許可使用合同將該商標(biāo)使用權(quán)許可給另一企業(yè)使用同約 定使用期限為 年經(jīng)預(yù)測該企業(yè)使用該商標(biāo)后每臺產(chǎn)品可新 增利潤 5 元。第一年至第五年的銷售量分為 2530 55 萬臺，利潤分成率為 ，折現(xiàn)率確定為 該商標(biāo)使用 權(quán)的價格是多少？解答與分析：使用商標(biāo)每年可獲取的預(yù)期超額利潤為： 萬元將預(yù)期超額利潤折現(xiàn)得出該商標(biāo)評估價格（P/A， =50003.7908=18954（萬元）年份新增利潤（萬元）折現(xiàn)系數(shù)折現(xiàn)值（萬元）1 100 90.912 125 103.303 150 112.704 200 136.605 275 170.75合計該商標(biāo)使用權(quán)的價格=614.56 萬元614.26考例 3、甲

27、企業(yè)將一項專利使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙公司，擬采用對 利潤分成的方法，該專利系三年前從外部購入，賬面成本 萬 元三年間物價累計上升 25%該專利法律保護期十年已過四 年可保六年專業(yè)人員測算利成本利潤率為 400%， 乙企業(yè)資產(chǎn)重置成本為 4000 萬元，成本利潤率為 ，通過論證分析，技術(shù)人員認(rèn)為該專利剩余使用壽命為五年，另外，通過對市場供求狀況及有關(guān)會計資料分析得知企業(yè)實際生產(chǎn)能 力為年產(chǎn)某型號產(chǎn)品 萬臺，成本費用每臺約為 400 元，未來五年間產(chǎn)量與成本費用變動不大，該產(chǎn)品由于采用了專利技術(shù)， 性能有較大幅度提高，未來第一、第二年每臺售價可達(dá) 500 元，在競爭的作用下，為維護市場占有率，第三、第四年

28、售價將降為 每臺 元，第五年降為每臺 430 元，折現(xiàn)率確定 10%.要求：根據(jù)上述資料確定該專利評估值（不考慮流轉(zhuǎn)稅因素）。解答與分析首先應(yīng)該注意的是本例資料沒有給出所得稅稅率，應(yīng)該理解為不考慮所得稅因素對收益的影響此判斷方 法可以推而廣之）。首先確定利潤分成率（1）專利重置成80（ = 100 元專利約當(dāng)投資量=100（1+400%） 萬元乙企業(yè)資產(chǎn)約當(dāng)投資（1+12.5%=4500 萬元（4）利潤分成率（ ）確定評估值：（1）確定每年利潤額第一、第二年：（ ） 元第三、第四年：（ ） 元第五年： （ ）20=600 元（2）確定每年分成額第一、第二年：2000 萬元第三、第四年：1000

29、 萬元第五年： 60010%=60 萬元（3）確定評估值（）+200（1+10%）2+100 （）（1+10%4+60（1+10%） 00.8264+1000.7513+1000.6830+600.6209=527.784 萬元=528 萬元（允許有一定誤差）考例 4、某商場的土地使用年限從 年 5 月 31 起 年，商場共有兩層，每層建筑面積為 2000 平方米，可出租面積 占建筑面積的 60%.一層已經(jīng)于 年 5 月 日出租，租期 年，月租金為 /平方米。二層暫時空置。附近類似商場一、 二層可出租面積的正常月租金分別為 200 元/平方米、120 元平方米出租費用為租金的 20%.折現(xiàn)率

30、試估算該房地產(chǎn) 19 98 年 5 月 日出售時的總價格。（帶租約）解答與分析：首先計算每層可出租面積=60%=1200 平 方米。該房地產(chǎn)出售后的前三年需要繼續(xù)履行原租約層只能按 照 元平方米計算租金收入，二層需要按照正常月租金 元/平方米計算租金收入帶租約的前 3 年期間每年的出租收益 （180+120）120012） 元= 萬元。因為土地使用年限從 1994 年 月 31 日起 40 ，而到 年 月 31 日已經(jīng)經(jīng)歷了 年還剩 再扣除必須履行租約 的 年，所以，租約期滿后，還可以繼續(xù)按照正常租金出租 年，每年的出租收益=（200+120）（1-20%） 00 元= 元。最后，計算帶租約的

31、出售價格 萬元3 年 的年金 現(xiàn)值系數(shù)+368.64 元33 年 10%的年金現(xiàn)值系數(shù)= 萬元。考例 5、評估機構(gòu)于 2002 年 月對某公司進行評估，該公 司擁有甲企量發(fā)行的非上市普通股票 100 萬股，每股面值 元。經(jīng)調(diào)查，由于甲企業(yè)產(chǎn)品老化，評估基準(zhǔn)日以前的幾年內(nèi)，該股 票的收益率每年都在前一年的基礎(chǔ)上下降 2001 年度的收益 率為 10%如果甲企業(yè)沒有新產(chǎn)品投放市場預(yù)計該股票的收益率仍將保持每年在前一年的基礎(chǔ)上下降 2%.已知甲企業(yè)正在 發(fā)研制一個新產(chǎn)品預(yù)計 年后新產(chǎn)品即可投放市場并從投產(chǎn) 當(dāng)年起可使收益率提高并保持在 15%右，而且從投產(chǎn)后第 年起甲企業(yè)將以凈利潤的 發(fā)放股利余的

32、25%用作企業(yè) 的追加投資，凈資產(chǎn)利潤率將保持在 的水平。若折現(xiàn)率 求公司所持甲企業(yè)股票 2002 年 月 日的評估值。解答與分析：新產(chǎn)品投資以前兩年的收益率分別為 （ 9.8%以 （12%） 9.6%新產(chǎn)品投產(chǎn)以前兩年內(nèi)股票收益現(xiàn)值19.8%/（1+1 （）8.52+7.26萬元）新產(chǎn)品投產(chǎn)后第一和第二年該股票收益現(xiàn)值之和10011 5%/（1+15%9.86+8.58（萬 元）從新產(chǎn)品投產(chǎn)后第三年起股利增長率=20%從新產(chǎn)品投產(chǎn)后第三年起到以后該股票收益現(xiàn)值=10011 5%/（1+15%） （萬元）該股票評估值15.78+18.44+85.77=119.99（元）考例 1某企業(yè)為了整體資

33、產(chǎn)轉(zhuǎn)讓需進行評估經(jīng)預(yù)測該 企業(yè)未來 5 年凈利潤分別為 100 萬、110 萬、 萬150 萬、60 萬，從第六年起，每年收益處于穩(wěn)定狀態(tài)，即每年均為 160萬企業(yè)一直沒有負(fù)債有資產(chǎn)只有貨幣資金和固定資產(chǎn)， 且其評估值分別為 100 和 萬企業(yè)有一項可確指無形資 產(chǎn)即一個尚有 年剩余經(jīng)濟壽命的非專利技術(shù)該技術(shù)產(chǎn)品每 件可獲超額凈利潤 元，目前該企業(yè)每年生產(chǎn)產(chǎn)品 8 萬件，經(jīng) 綜合生產(chǎn)能力和市場分析預(yù)測，在未來 5 ，每年可生產(chǎn) 10 萬 件經(jīng)預(yù)測折現(xiàn)率和本金化率均為 6%.請評估該企業(yè)的商譽價值 （以萬元為單位，小數(shù)點后保留二位）。解答與分析該企業(yè)商譽價值評估應(yīng)采用割差法進行首先運用收益法評估企業(yè)整體價值運用加和法計算出企業(yè)各單項資產(chǎn)價值之和運用企業(yè)整體價值減掉企業(yè)單項資產(chǎn)評估值之 和得到企業(yè)商譽價值。單項有形資產(chǎn)評估值為 600 萬。非專利技術(shù)的預(yù)期