國際小商品工貿(mào)城發(fā)展計(jì)劃書

1、襄陽國際小商品工貿(mào)城項(xiàng)目襄陽國際小商品工貿(mào)城項(xiàng)目（暫定名）投資進(jìn)展打算書 2012年7月28日計(jì) 劃 書 目 錄：【PART1】 項(xiàng)目背景分析 3【PART2】 項(xiàng)目提要及選址分析 12【PART3】 項(xiàng)目定位及目標(biāo)市場 24【PART4】 開發(fā)節(jié)奏及物業(yè)組合 29【PART5】 項(xiàng)目建設(shè)積極意義 34【PART6】 開發(fā)敏感性因素分析及對(duì)策 41【PART7】 項(xiàng)目綜合效益析 43PART1 項(xiàng)目背景分析 一、襄陽歷史文化背景襄陽已有2800多年的建筑史，是“國家級(jí)歷史文化名城”、“中國優(yōu)秀旅游都市”、“中國十大魅力都市”、“中國三國文化之鄉(xiāng)”、“中國紅嘴相思鳥之鄉(xiāng)”。中華民族智慧的化身諸葛

2、亮在襄陽城西13公里處的古隆中寓居10年，同時(shí)，孟浩然、張繼、宋玉等一大批文人名士使襄陽大地更具人文底蘊(yùn)。境內(nèi)有國家級(jí)、省級(jí)風(fēng)景區(qū)36處，其中古隆中為國家級(jí)4A風(fēng)景區(qū)。 二、都市區(qū)位交通背景襄陽位居中華腹地，扼守漢水中游，是湖北省域副中心都市。襄陽素有“南船北馬、七省通衢”之稱，區(qū)位優(yōu)越，交通便捷。襄陽西接川陜，東臨江漢，南通湘粵，北達(dá)宛洛，是鄂、渝、川、陜、豫五省市毗鄰地區(qū)的交通樞紐。長江最大的支流漢江，穿境而過，可通航500噸級(jí)船舶。 以襄陽為中心的高速公路呈“十”字形與周邊都市相聯(lián)，距武漢290公里，并可與1000公里左右的大都市朝發(fā)夕至。焦柳、漢丹、襄渝三大鐵路干線縱橫交錯(cuò)，孝襄、襄十

3、、許樊、襄荊四條高速公路在襄陽境內(nèi)交匯，207、316國道繞城而過，二廣高速和福銀高速穿境而過，城內(nèi)的襄陽機(jī)場通航北京、上海、廣州、深圳、西安、福州等都市，全國13個(gè)特大路網(wǎng)性編組站之一襄樊北車站、新建的襄陽火車東站和規(guī)劃建設(shè)的襄陽汽車客運(yùn)東站、3個(gè)內(nèi)河港口均在襄陽城區(qū)，四通八達(dá)的立體交通網(wǎng)絡(luò)使襄陽的經(jīng)濟(jì)融入了全國經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的大動(dòng)脈。三、綜合進(jìn)展?jié)摿Ψ治?經(jīng)濟(jì)狀況：2011年全市地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到2132.22億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長16.0%，提早實(shí)現(xiàn)GDP“四年翻番”目標(biāo)。市區(qū)經(jīng)濟(jì)位居湖北省第二（僅次于武漢市），經(jīng)濟(jì)總量全省第三（占全省GDP總量的9.8%）。按市十二五規(guī)劃，襄陽經(jīng)濟(jì)近

4、幾年仍將保持穩(wěn)定高速態(tài)勢。同時(shí)，2011年實(shí)現(xiàn)四個(gè)“過千億”：規(guī)模以上工業(yè)增加值達(dá)到1034.6億元； HYPERLINK /view/251044.htm t _blank 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資達(dá)到1135.1億元； HYPERLINK /view/721387.htm t _blank 農(nóng)產(chǎn)品工業(yè)產(chǎn)值達(dá)到1034.5億元；縣域經(jīng)濟(jì)總量達(dá)到1298億元。2011年，襄陽市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入15352元，恩格爾系數(shù)也差不多達(dá)到小康向富裕過渡的時(shí)期；同時(shí)，襄陽都市化差不多達(dá)到50%，表明差不多進(jìn)入到都市化快速進(jìn)展時(shí)期，都市化水平進(jìn)一步加快。產(chǎn)業(yè)支撐：以工業(yè)立市，龍頭汽車產(chǎn)業(yè)仍將持續(xù)擴(kuò)大產(chǎn)能的同

5、時(shí)，形成了機(jī)電、食品加工、軍工等六大支柱產(chǎn)業(yè)的完善產(chǎn)業(yè)格局。雄厚的工業(yè)基礎(chǔ)給都市進(jìn)展、居民收入的高速增長提供了產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。以后規(guī)劃：大手筆的都市規(guī)劃也給整個(gè)襄陽注入了新的活力。十二五規(guī)劃中，襄陽市區(qū)建城區(qū)面積200平方公里，人口200萬；同時(shí)，規(guī)劃之父劉太格把脈襄陽遠(yuǎn)期規(guī)劃，將在400平方公里和320萬人口的要求下做遠(yuǎn)景規(guī)劃。 四、襄陽商業(yè)市場進(jìn)展環(huán)境 商業(yè)進(jìn)展格局1.原有格局：本土商業(yè)為主襄陽是一個(gè)古城，其商業(yè)格局隨著襄陽市經(jīng)濟(jì)的不斷進(jìn)展二逐漸形成。長期以來，襄陽一直以本土商業(yè)為主，鼓樓、襄江、襄陽工貿(mào)、襄陽商城、中心商場、人民商場等國有商場幾乎擁有襄樊商業(yè)的整塊蛋糕。2.現(xiàn)狀：外來商業(yè)巨頭挺

6、進(jìn)，商業(yè)開始升級(jí)進(jìn)入21世紀(jì)以來，眾多的國內(nèi)外商家開始進(jìn)駐襄樊，襄陽商業(yè)格局發(fā)生了重大變化。大型綜合超市、超市便利店、倉儲(chǔ)商店等新型商業(yè)業(yè)態(tài)比重提高。目前，本土的好鄰居、美聯(lián)等超市遍地開花；沃爾瑪、武商量販、華洋堂、銀泰百貨、蘇寧等商業(yè)巨頭加速進(jìn)駐，更有萬達(dá)如此的商業(yè)巨頭入駐，引入新型商業(yè)模式搶占市場先機(jī)。商業(yè)企業(yè)成熟度盡管襄陽傳統(tǒng)的商場已逐漸沒落，但襄樊本地仍有規(guī)模大、實(shí)力強(qiáng)的商業(yè)企業(yè)，如鼓樓商場、襄陽工貿(mào)家電、現(xiàn)代城電腦數(shù)碼廣場等，此外，還有沃爾瑪、銀泰百貨、華洋堂百貨、武商量販店、武漢工貿(mào)家電、國美電器、蘇寧電器等外來商業(yè)企業(yè)紛紛入駐襄陽。眾多的持有物業(yè)型商業(yè)及商家的加入，關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)開

7、發(fā)處于初級(jí)時(shí)期的襄陽商業(yè)市場而言，無疑有著良好的帶頭作用，同時(shí)也較好的培育市場持續(xù)穩(wěn)定和吸納消費(fèi)群體的重要作用。 商業(yè)現(xiàn)狀特點(diǎn)1.商業(yè)體量大且扎堆襄陽的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模較大，其中不乏10萬平方米以上的大型商業(yè)項(xiàng)目，且大多集中在襄陽的商業(yè)中心組團(tuán)解放路商業(yè)組團(tuán)和長虹路商業(yè)組團(tuán)內(nèi)。2專業(yè)市場功能突出就目前現(xiàn)狀看，襄陽的專業(yè)市場開發(fā)運(yùn)營較為成功。光彩大市場、天潤國際汽車城、錦繡東風(fēng)汽配城等項(xiàng)目的招商、經(jīng)營及銷售狀況均較好。五、襄陽房地產(chǎn)運(yùn)行狀況1房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅下降2011年，襄陽市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成145.3億元，同比增長36.4%。2010年，襄陽房地產(chǎn)開發(fā)投資完成106.53億元，同比200

8、9年55.4億元的成績?cè)鲩L92.3%。2011年房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅下降。2商品房開工、峻工增幅加快2011年，襄陽市新開工房屋面積1193.5萬平方米，同比增長40.9%。2010年，襄陽市商品房施工面積847.15萬平方米，同比增長19.4%。2011年新開工面積增幅加快。2011年，襄陽市商品房峻工面積為430.1萬平方米，同比增長51.9%。2010年，襄陽市商品房竣工面積283.25萬平方米，同比增長29.3%。2011年峻工面積增幅加快。3商品房銷售情況2011年，襄陽市商品房銷售面積577.9萬平方米，同比增長51%。2010年，襄陽市商品房銷售面積382.73萬平方米，同比增長7

9、0.5%。2011年增速放緩19.5%。2011年，襄陽市商品住宅均價(jià)為4720元/平方米，相較2010年4137元/平方米的均價(jià)，上漲14.9%。4商品房庫存情況2011年，襄陽市商品房庫存面積為209.8萬平方米，同比增長44.5%。2010年，襄陽市商品房庫存145.24萬平方米，同比增長0.9%。六、房地產(chǎn)市場趨勢研判我國的房地產(chǎn)市場在近幾年來進(jìn)展速度較快，房價(jià)漲速較高。國家為了抑制房地產(chǎn)的過速膨脹，相繼出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)控政策以規(guī)范房地產(chǎn)市場，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康進(jìn)展。自2011年中央出臺(tái)的房地產(chǎn)住宅限購令在全國執(zhí)行，隨著保障房政策的推出，從1998年開始的以住宅開發(fā)為主的房地產(chǎn)行業(yè)

10、自此開始發(fā)生重大的經(jīng)營方向轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)行業(yè)以常規(guī)住宅為主的開發(fā)盈利模式差不多成為過去。能夠預(yù)見，以配合國家“十二五”進(jìn)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的產(chǎn)業(yè)（產(chǎn)業(yè)綜合體）地產(chǎn)符合經(jīng)濟(jì)進(jìn)展規(guī)律，適應(yīng)時(shí)代潮流。PART2 項(xiàng)目提要及選址分析 一、項(xiàng)目提要1項(xiàng)目名稱：襄陽國際小商品工貿(mào)城（暫定名）2項(xiàng)目關(guān)鍵詞：小商品集散中心、品牌展示中心、小商品大市場3項(xiàng)目規(guī)模設(shè)定總用地：初步設(shè)定為500畝左右容積率 1.6其中一期用地 250畝一期建筑面積 約26萬平米按300萬/畝的投資強(qiáng)度，總投資額為15億人民幣4項(xiàng)目投資主體：武漢傳奇投資有限公司二、項(xiàng)目選址分析1項(xiàng)目選址：襄陽市樊西新區(qū)牛首工業(yè)園內(nèi)1）關(guān)于樊

11、西新區(qū) HYPERLINK /shownews.asp?id=27234 樊西新區(qū)規(guī)劃區(qū)域位于牛首鎮(zhèn)，東至襄荊高速公路，西至白龍溝，北至316國道以北約2.5公里處，南至漢江堤防，總面積約32.26平方公里。樊西新區(qū)建設(shè)將按照“政府引導(dǎo)、市場運(yùn)作、以人為本、整片推進(jìn)”的原則，流轉(zhuǎn)土地、遷村建城。2011年底，襄陽市規(guī)劃局已完成了樊西新區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)和評(píng)審，功能定位為7平方公里的物流園區(qū)、10平方公里的新型工業(yè)園區(qū)和新的濱江生態(tài)新城。2）關(guān)于牛首工業(yè)園牛首工業(yè)園是省級(jí)樊城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)“一區(qū)四園”之一，園區(qū)規(guī)劃范圍東起襄荊高速公路，西至人民西路（316國道），規(guī)劃總用地面積約15平方公里。起步區(qū)東起襄

12、荊高速公路,向西拓展約2700米，向南拓展1500米，向北拓展330米，規(guī)劃面積5平方公里。 （圖：牛首工業(yè)園區(qū)位圖示） （圖：工業(yè)園區(qū)域規(guī)劃結(jié)構(gòu)圖）（3）區(qū)域?qū)ν饨煌P(guān)系分析鐵路交通：襄陽市現(xiàn)有三條鐵路線，漢丹鐵路線（武漢丹江口）、交流鐵路線（焦作柳州）、襄渝鐵路線（襄陽重慶）在襄陽交匯、襄陽是我國鐵路運(yùn)輸八縱八橫網(wǎng)絡(luò)中的樞紐之一，擁有全國13個(gè)特大型編組站之一的襄北鐵路編組站。 航空交通：牛首工業(yè)園距襄陽劉集機(jī)場僅半小時(shí)車程，現(xiàn)襄陽劉集機(jī)場已開通襄陽至北京、上海、廣州、深圳、重慶等多條航線。公路交通：福銀高速G70和二廣高速G55，及207和316兩條國道在市區(qū)縱橫交匯，并與京珠和瀘蓉等全

13、國高速公路網(wǎng)相連，差不多可與相距1000公里左右的大都市實(shí)現(xiàn)朝發(fā)夕至。水運(yùn)交通：襄陽橫跨漢水兩岸，自古確實(shí)是“南船北馬”的交換地，現(xiàn)狀漢江襄陽段為3級(jí)航道、貨運(yùn)能力為1000噸。4）項(xiàng)目在牛首工業(yè)園的用地選址襄陽國際小商品工貿(mào)城首要選址位于牛首工業(yè)園的萬洲大道與襄荊高速交匯處西北面，過襄荊高速公路進(jìn)入國家交通大動(dòng)脈漢十高速（福銀高速北段）12公里，離繁華的都市內(nèi)環(huán)4公里。項(xiàng)目備選用地位于牛首工業(yè)園中的小商鋪市場用地，作為樊西現(xiàn)代生態(tài)物流港項(xiàng)目的有益組合及補(bǔ)充，距離都市內(nèi)環(huán)5公里。如下圖所示：5）首選用地情況分析項(xiàng)目首選用地整個(gè)地塊呈南北向延伸，地塊較為規(guī)整。地塊四至為：東側(cè)襄荊高速，西側(cè)農(nóng)田，

14、北側(cè)農(nóng)田及民宅，南側(cè)萬洲電器工業(yè)園（鄧城大道），如下圖所示。6）用地對(duì)外交通干道情況分析(1)、鄧城大道鄧城大道是襄陽市樊城北部重要的都市快速干道和漢十公路過境路段，是襄陽市樊城牛首鎮(zhèn)和油坊崗、張灣組團(tuán)出入漢十、許樊、襄荊高速公路的唯一通道。(2)、襄荊高速公路襄荊高速公路起自襄陽市賈家洲，止于荊州市龍會(huì)橋，全長188. 33公里，襄荊高速公路將連接湖北省中部的襄陽、荊門、荊州三個(gè)地級(jí)市，成為湖北省大三角經(jīng)濟(jì)主骨架中的干線公路之一。此外，襄荊高速公路北交滬銀高速公路達(dá)河南，南邊滬蓉東西主干線通湖南。路線全長185公里，雙向四車道。 7）用地至襄陽核心交通口岸效率分析 至劉集機(jī)場：走北環(huán)路，全長

15、約24km，需要時(shí)刻約18分鐘；走鄧城大道義烏大道機(jī)場路，全場約23.3km，需要時(shí)刻約17分鐘至襄陽火車站：走襄二號(hào)路三元路，全長約12km，需要時(shí)刻約12分鐘走人民路，全長約14km，需要時(shí)刻約14分鐘至郜營貨運(yùn)站：走內(nèi)環(huán)路，全長約11km，需要時(shí)刻約11分鐘走馬棚站：走樊三號(hào)路，全長約3km，需要時(shí)刻約3分鐘過江：沿規(guī)劃跨江橋通往臥龍，全長約10km，需要時(shí)刻約10分鐘走鄧城大道橋營東路漢江三橋到潭西路，全長約13km，需要時(shí)刻約10分鐘PART3 項(xiàng)目定位及目標(biāo)市場 一、項(xiàng)目定位（一）戰(zhàn)略定位做中國新型的、有完善配套服務(wù)功能的，以展示和推介為主題的、以工貿(mào)聯(lián)動(dòng)為產(chǎn)業(yè)進(jìn)展模式的、引入信息

16、化、網(wǎng)絡(luò)化處理中心系統(tǒng)的、大型的和規(guī)范的現(xiàn)代化小商品展示及交易中心，做中部地區(qū)現(xiàn)代化小商品流通市場的第一品牌。（二）主題概念定位項(xiàng)目主題概念本質(zhì)：大型現(xiàn)代化的市場交易中心主題概念的表述：襄陽國際小商品工貿(mào)城（三）功能定位啟動(dòng)期市場功能定位為以小商品、輕紡、小五金、日用品、鞋帽箱包、文體用品為特色的綜合性商品批發(fā)市場；隨著市場的進(jìn)展，逐步形成集交易、展示、檢測、信息平臺(tái)、品牌孵化、市場開拓等服務(wù)為一體的一流專業(yè)批發(fā)市場；湖北省乃至華中地區(qū)重要的商品集散與批發(fā)中心。（四）進(jìn)展理念定位理念一：做中國一流的、有完善的商業(yè)配套功能的商業(yè)門戶概念項(xiàng)目，為國內(nèi)國際一流品牌提供交易平臺(tái)，打造一流的中國中部地區(qū)

17、小商品集散中心和批發(fā)中心。理念二：打造中國中部一流的工貿(mào)聯(lián)動(dòng)模式的商業(yè)板塊概念，實(shí)現(xiàn)以市場交易為主導(dǎo)，多個(gè)類型產(chǎn)業(yè)園為依托，通過相對(duì)集中的產(chǎn)業(yè)集聚，形成園區(qū)生產(chǎn)、現(xiàn)代物流、商品展示、休閑購物的有機(jī)聯(lián)系，背靠襄陽都市中心，承接?xùn)|部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，提升都市消費(fèi)級(jí)不。理念三：與政府職能部門互相協(xié)調(diào)，引入信息化、網(wǎng)絡(luò)化治理，打造現(xiàn)代化的新型商業(yè)服務(wù)模式，從而將襄陽市場真正納入中國乃至全球商業(yè)版圖。理念四：充分借鑒沿海發(fā)達(dá)地區(qū)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，利用后發(fā)優(yōu)勢，將小商品市場與商業(yè)地產(chǎn)、商品交易與展示、現(xiàn)代物流與倉儲(chǔ)、旅游休閑、商業(yè)會(huì)展甚至運(yùn)動(dòng)保健融合一體，走“小商品，大市場”的經(jīng)營之路。二、項(xiàng)目目標(biāo)市場（一）目標(biāo)客戶群

18、本案是一個(gè)復(fù)合型的批發(fā)市場，而不僅僅是一個(gè)批發(fā)市場。目標(biāo)客戶群特不復(fù)雜，具體分析大約分為四大類客戶類型：客戶類型目標(biāo)客戶批發(fā)投資商鋪客戶，國內(nèi)外經(jīng)銷商和代理商，廠家銷售部門，國外批售中心（OMM）,C&C交易模式的批發(fā)企業(yè)零售龍頭企業(yè)，行業(yè)專業(yè)店，品牌專業(yè)店，主題商店輔助倉儲(chǔ)，包裝，配送，餐飲，銀行，郵局，會(huì)展，商務(wù)中心，會(huì)所，娛樂休閑配套稅務(wù)，法律，培訓(xùn)，商務(wù)，財(cái)務(wù)，中介，信息，廣告，展示在這幾類客戶中，相當(dāng)一部分客戶目前在襄陽城區(qū)內(nèi)經(jīng)營，如何在政府指導(dǎo)和政策引導(dǎo)下成為我們的新客戶是個(gè)需要認(rèn)真研究的問題，我們必須提早考慮有針對(duì)性的營銷打算，那個(gè)打算絕不是平移老市場客戶，而是與他們分享市場升級(jí)

19、的成果，達(dá)到各方共贏，做到有利于都市進(jìn)展，有利于市場治理，有利于客戶交易，同時(shí)有利于襄陽國際小商品工貿(mào)城項(xiàng)目的綜合效益。（二）要緊目標(biāo)客戶特點(diǎn)（1）批發(fā)市場的要緊客戶A 特約店生產(chǎn)有商標(biāo)品牌商品并具有一定實(shí)力的廠家在市場設(shè)立特約店。B 銷售公司銷售公司是生產(chǎn)廠家的子公司，能夠在批發(fā)市場內(nèi)設(shè)立產(chǎn)品展示廳，兼做零售。要緊組織、推介和銷售本公司產(chǎn)品，并負(fù)責(zé)區(qū)域銷售。C 銷售代理商關(guān)于進(jìn)口商品和國內(nèi)商品實(shí)行代理銷售。D 制造批發(fā)商以設(shè)計(jì)的優(yōu)勢，制定商品開發(fā)打算，采納OEM的方式生產(chǎn)制造、展示設(shè)計(jì)、看樣訂貨，批發(fā)銷售。E 廠家直銷店關(guān)于一些非國內(nèi)知名品牌的生產(chǎn)企業(yè)，在批發(fā)市場設(shè)立銷售點(diǎn)，小批量批發(fā)和零售

20、。F 倉儲(chǔ)式的批發(fā)店國外大型倉儲(chǔ)式的批發(fā)店，類似麥德龍。G 個(gè)體經(jīng)營者差不多以自己生產(chǎn)加工的產(chǎn)品銷售為主。（2）零售類客戶A/ 綜合性超市B/ 連鎖經(jīng)營店C/ 特許加盟點(diǎn)點(diǎn)D/ 行業(yè)專業(yè)店 E/ 品牌專賣店F/ 主題商店（3）其他的要緊目標(biāo)客戶A/ 會(huì)展公司通過設(shè)立專業(yè)會(huì)展場館，利用會(huì)展活動(dòng)提升產(chǎn)品的輻射半徑和社會(huì)阻礙力。B/ 倉儲(chǔ)貨運(yùn)物流需求巨大C/ 郵政現(xiàn)代郵政概念差不多呼之欲出D/ 金融巨大的現(xiàn)貨貿(mào)易量必須依托金融系統(tǒng)E/ 商務(wù)中心F/ 商務(wù)會(huì)所G/ 餐飲配套等PART4 開發(fā)節(jié)奏及物業(yè)組合 一、項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)節(jié)奏襄陽國際小商品工貿(mào)城項(xiàng)目總體開發(fā)周期為3-4年，分二期開發(fā)。首期250畝在項(xiàng)

21、目開工一年半以后建成投入運(yùn)營，首期以建設(shè)“小商品交易區(qū)示范區(qū)”為主，同步建設(shè)商務(wù)會(huì)展中心、酒店等核心配套建設(shè)。在一期基礎(chǔ)上，再進(jìn)行二期開發(fā)；從二期開始重點(diǎn)進(jìn)展精品市場及大賣場，同步建設(shè)會(huì)議中心、寫字樓、信息中心等高端配套設(shè)施。（圖：小商品交易示范場館效果）二、要緊建設(shè)項(xiàng)目 建設(shè)進(jìn)展思路：以初期聚人氣，中后期提高檔次為動(dòng)身點(diǎn)。依照襄陽國際小商品工貿(mào)城的功能定位，以及市場功能完善的需要，初步提出要緊宜建項(xiàng)目有：1、市場區(qū)綜合樓商鋪。開間靈活，商業(yè)倉儲(chǔ)結(jié)合，便于招商，也便于經(jīng)營及使用；在一期作現(xiàn)行建設(shè)。2、純商鋪：有大型交易場館和多層商鋪街區(qū)等形式，同樣在一期作為“小商品交易示范區(qū)”先行建設(shè)。3、大

22、型超市：引進(jìn)麥德龍等團(tuán)購類外資倉儲(chǔ)超市品牌。4、辦公樓：容納物管、工商、銀行、稅務(wù)等一站式服務(wù)設(shè)施（圖：市場辦公樓及廣場效果）5、寫字樓：針對(duì)特定商戶需求，以提升商戶辦公環(huán)境為主旨，同時(shí)提升襄陽國際小商品工貿(mào)城的整體形象。6、星級(jí)酒店：為經(jīng)營戶、外來客商提供服務(wù)的的星級(jí)酒店、大型餐飲等公共設(shè)施。7、會(huì)展中心：提供展示、咨詢、交易功能。8、停車場： 市場要緊出入口附近安排。9、中心廣場：結(jié)合會(huì)展中心、星級(jí)賓館等重要建筑建設(shè)。10、市政設(shè)施與綠地：水、電、氣基礎(chǔ)設(shè)施及其它必需的市政設(shè)施；中心公園以及小商品城環(huán)境建設(shè)所需的其它綠地。 主體物業(yè)之“綜合樓商鋪”分析圖示： 規(guī)劃此類商鋪單體的外觀象不墅，

23、美觀大方。一樓是兩面沿街的門面，二、三樓是商務(wù)套房，能夠用來辦公、簡單的倉儲(chǔ)或居住。（屬于義烏小商品城第三代商鋪的類型），既能展示商品又能做為簡單的倉儲(chǔ)、辦公、臨時(shí)居住甚至做為小型的加工場所，特不適合市場的初期培育。三、項(xiàng)目運(yùn)營治理思路襄陽國際小商品工貿(mào)城項(xiàng)目將按照“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一推廣、統(tǒng)一治理”的原則把項(xiàng)目的可持續(xù)性進(jìn)展放在首位，依托強(qiáng)大的專業(yè)團(tuán)隊(duì)，從項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)到后期的經(jīng)營治理都體現(xiàn)出專業(yè)品質(zhì)。PART5 項(xiàng)目建設(shè)積極意義 一、項(xiàng)目符合國家產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)宏觀政策要求。1、我國“國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)進(jìn)展十二五規(guī)劃”在加快進(jìn)展生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)和加快進(jìn)展生活性服務(wù)業(yè)的進(jìn)展規(guī)劃中分不指出“深化專業(yè)化

24、分工，加快服務(wù)產(chǎn)品和服務(wù)模式創(chuàng)新，促進(jìn)生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)與先進(jìn)制造業(yè)融合。加強(qiáng)物流基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)和銜接，提高物流效率，降低物流成本，推動(dòng)農(nóng)產(chǎn)品、大宗礦產(chǎn)品、重要工業(yè)品等重點(diǎn)領(lǐng)域物流進(jìn)展；優(yōu)化都市批發(fā)市場等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)結(jié)構(gòu)和布局，支持進(jìn)展具有國際競爭力的大型商貿(mào)流通企業(yè)。2、商務(wù)部、進(jìn)展改革委、供銷總社共同制定的2011-2015年商貿(mào)物流進(jìn)展專項(xiàng)規(guī)劃中指出，支持各類批發(fā)市場完善物流服務(wù)功能，逐步形成集展示、交易、倉儲(chǔ)、加工、配送等功能于一體的批發(fā)交易型配送模式。二、項(xiàng)目符合襄陽市“十二五”建設(shè)進(jìn)展規(guī)劃1、2011年底，湖北省商務(wù)廳出臺(tái)的關(guān)于貫徹落實(shí)“一主兩副”進(jìn)展戰(zhàn)略加快推進(jìn)襄陽市跨越式進(jìn)展的實(shí)施意見指

25、出，積極推進(jìn)襄陽市建設(shè)成為鄂豫陜渝毗鄰地區(qū)商貿(mào)中心都市，提升開放型經(jīng)濟(jì)進(jìn)展水平，并成為商務(wù)事業(yè)創(chuàng)新進(jìn)展的示范區(qū)，為推動(dòng)全省跨越式進(jìn)展提供更有力支撐。2、襄陽市商務(wù)進(jìn)展“十二五”規(guī)劃要求調(diào)整優(yōu)化市場布局，對(duì)襄陽主城區(qū)現(xiàn)有市場分布，要組織實(shí)施戰(zhàn)略性調(diào)整，按商品類不和行業(yè)特點(diǎn)，建設(shè)大型市場園區(qū)，將處在都市中心的大型批發(fā)市場，實(shí)行分區(qū)、分類向園區(qū)集聚。建設(shè)占地總面積操縱在30平方公里以內(nèi)的牛首批發(fā)市場園區(qū)，市場園區(qū)重點(diǎn)布局各類批發(fā)市場、生產(chǎn)加工區(qū)、物流配送區(qū)、電子信息平臺(tái)等，逐步培育成商品交易、配套加工、物流配送、電子商務(wù)等功能齊全、輻射面廣、現(xiàn)代化的區(qū)域性商貿(mào)物流中心。3、本項(xiàng)目介入時(shí)機(jī)。襄陽市本屆

26、政府上任伊始，任重道遠(yuǎn)。加快各類批發(fā)市場建設(shè)，加快培育一批大型現(xiàn)代化的物流配送企業(yè)將是本屆政府的一項(xiàng)重要而緊迫的任務(wù)。政府差不多明確提出，在以后5年，將建設(shè)一批在全國、全省有阻礙力的大型物流市場、農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場、工業(yè)品批發(fā)交易市場等。到2015年，全市年交易額過100億元的市場2個(gè)，過50億元的市場3個(gè)，過20億元的市場10個(gè)以上。故此，本案的提出在時(shí)機(jī)上恰如其分。4、自2011年中央出臺(tái)的房地產(chǎn)住宅限購令在全國執(zhí)行，隨著保障房政策的推出，從1998年開始的以住宅開發(fā)為主的房地產(chǎn)行業(yè)自此開始發(fā)生重大的經(jīng)營方向轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)行業(yè)以商業(yè)住宅為主的開發(fā)盈利模式差不多成為過去。能夠預(yù)見，以配合國家“十二

27、五”進(jìn)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的產(chǎn)業(yè)（產(chǎn)業(yè)綜合體）地產(chǎn)符合經(jīng)濟(jì)進(jìn)展規(guī)律，適應(yīng)時(shí)代潮流。三、項(xiàng)目有利于填補(bǔ)市場空白，改善商業(yè)環(huán)境1、從都市功能角度看，襄陽市目前沒有一家專業(yè)的集會(huì)展、交易、研發(fā)、工業(yè)生產(chǎn)、倉儲(chǔ)物流、營銷中心、電子商務(wù)于一體的大型現(xiàn)代商貿(mào)信息物流平臺(tái)和產(chǎn)業(yè)鏈綜合體。2、襄陽各老舊專業(yè)市場及小商品批發(fā)市場散落在襄陽城區(qū)，雖有一定人氣，但總體布局呈現(xiàn)“規(guī)模小、布局散、市場亂、道路擠、交通堵、噪音大、治安差、有火險(xiǎn)”，如白鶴市場與中原市場仍停留于“攤位”的形態(tài)，內(nèi)部結(jié)構(gòu)混亂，沒有消防通道，其火災(zāi)隱患一直是政府的心病，這些老舊市場已嚴(yán)峻阻礙周邊居民的生活質(zhì)量和生命安全。 項(xiàng)目的興起，

28、有利于引導(dǎo)商業(yè)環(huán)境，進(jìn)一步集中行業(yè)商家，促進(jìn)舊有專業(yè)市場的升級(jí)換代。在改善商業(yè)形象、保障消費(fèi)權(quán)益、提升消費(fèi)安全環(huán)境、促進(jìn)資源合理利用等方面均有積極意義。3、襄陽城區(qū)舊有相關(guān)批發(fā)市場商戶基礎(chǔ)數(shù)據(jù)1）雄風(fēng)電料燈具市場 200-300家商戶2）正旺裝飾建材市場200家左右商戶3）領(lǐng)秀中原建材市場中油漆涂料和五金燈具商戶400-500家4）新華、白鶴、中原市場中布匹面料、床上用品商戶500-600家5）新華、白鶴、中原市場中鞋帽箱包商戶500-600家6）新華北路辦公設(shè)備一條街大小商戶幾十家7）光彩大市場中的五金機(jī)電建材等商戶約400-500家8）光彩大市場中的鋼材批發(fā)戶約260家9）散落在前進(jìn)路上大

29、大小小的家居批發(fā)商戶400-500家10）散落在市區(qū)的化工批發(fā)商戶至少幾十家11）全市汽摩配件批發(fā)商戶至少1000家以上工業(yè)品各業(yè)態(tài)現(xiàn)有商戶累計(jì)約4000家左右。四、有利于增加財(cái)政收入，增加社會(huì)就業(yè)機(jī)會(huì)、黨的“十七大”提出了全面建設(shè)小康社會(huì)的宏偉目標(biāo)與切實(shí)要求，胡錦濤總書記在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上指出：“房地產(chǎn)、汽車、旅游、環(huán)保”等行業(yè)進(jìn)展專門快，與提高人民生活水平和質(zhì)量緊密相關(guān)。這些領(lǐng)域市場潛力大、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度大，對(duì)促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長、增加就業(yè)促進(jìn)稅收有重要作用。而商貿(mào)類的產(chǎn)業(yè)綜合體，在此方面作用更是突出。目前，襄陽周邊縣市富余勞動(dòng)力較多，因襄陽城區(qū)工業(yè)、商貿(mào)、服務(wù)等經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的需要，每

30、年新進(jìn)都市勞動(dòng)力的數(shù)量逐年上升。讓這部分人群得到更為妥善的安置，也是個(gè)重要的社會(huì)問題。五、有利于促進(jìn)襄陽區(qū)域經(jīng)濟(jì)進(jìn)展，優(yōu)化都市形態(tài)小商品工貿(mào)城是都市形態(tài)進(jìn)展到一定程度的必定產(chǎn)物，它具有無以復(fù)加的種種優(yōu)勢：提高土地資源的優(yōu)化利用、強(qiáng)化區(qū)域整體配套、強(qiáng)化都市商品流通品牌、改變以往小商品市場臟亂差局面，提升都市形象。本項(xiàng)目依托襄陽城區(qū)的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，將是能夠把小商品市場組合在一起形成高聚攏的場所，有效促進(jìn)襄陽區(qū)域經(jīng)濟(jì)進(jìn)展，完善都市商業(yè)功能，能進(jìn)一步加快當(dāng)?shù)囟际谢M(jìn)程。PART6 開發(fā)敏感性因素分析及對(duì)策 一、商戶搬遷困難襄陽城區(qū)零散小商品市場整體搬遷過程中，一是市場搬遷產(chǎn)生一定的費(fèi)用，可能商戶提出費(fèi)用補(bǔ)償問題；二是部分商戶思想波動(dòng)，其他市場拉商戶，可能有商戶流失現(xiàn)象。因此，以穩(wěn)定為重點(diǎn)，提早做好搬遷預(yù)案，組建強(qiáng)有力的領(lǐng)導(dǎo)班子，做細(xì)致的宣傳工作，掌握商戶思想動(dòng)態(tài)，特不是要做典型商戶的穩(wěn)定工作。同時(shí)，襄陽國際小商品工貿(mào)城將配備成熟的招商運(yùn)營團(tuán)隊(duì)，通過引進(jìn)江浙、閩粵等地的知名小商品經(jīng)營商家，形成領(lǐng)頭羊的示范效應(yīng)；以良好的經(jīng)營模式及經(jīng)營效益，促進(jìn)本地商戶主動(dòng)向項(xiàng)目聚攏。二、商業(yè)政策變化眾多新舊商戶入駐新興的襄陽國際小商品工貿(mào)城經(jīng)營后，可能遇到稅