公園物業(yè)管理學(xué)習(xí)方案

1、公園物業(yè)管理方案第一部分整體管理目標(biāo)和理念公園公園作為面向社會一個旅行、休閑的景區(qū)，一定擁有較高標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理服務(wù)來打造舒坦的生活、旅行環(huán)境。相信經(jīng)過和的共同努力，我們有信心、也有能力將該公園打造成為本地高質(zhì)量休閑區(qū)。公園占地1300畝，此中規(guī)劃500畝水域，其余地區(qū)所有為綠化景觀，針對公園的整體概略和各個因素，我公司確定了以下整體的管理假想及策劃方案。一、管理基本定位（從接收開始）：物業(yè)管理以配合為中心，促使配合公園的管理，物業(yè)管理的利害勢必直接影響到公園的整體形象，優(yōu)良的物業(yè)管理和房子質(zhì)量保修許諾將形成優(yōu)秀的市場口碑，對公園起到無形的宣傳作用，反之將成為阻擋。在此時期，物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量是

2、重點，性價比高的物業(yè)管理對公園的宣傳將起到踴躍作用，依據(jù)這一特點，我公司將在管理早期增強物業(yè)管理的品牌效應(yīng)，集中管理優(yōu)勢，趕快創(chuàng)出該公園的物業(yè)管理品牌，形成優(yōu)秀的市場口碑。二、管理理念定位建立“以質(zhì)量為重，以服務(wù)為尊”的理念，抓裝運行優(yōu)秀的公園設(shè)備設(shè)備、安全溫馨的生活環(huán)境、心曠神怡的公園景色”?三個保障。（一）建立“以質(zhì)量為重，以服務(wù)為尊”的理念堅持“以管理服務(wù)于人，以服務(wù)奉獻于人、以誠意感感人、用信用塑造人”，打造物業(yè)優(yōu)良服務(wù)的品牌。不停聽取公園旅客的合理化建講和要求，實時填補工作中的缺點與不足，供給最優(yōu)良的服務(wù)、最貼心的關(guān)心。該公園作為高端旅行休閑區(qū)，其特點決定了物業(yè)管理工作展開的標(biāo)準(zhǔn)更應(yīng)

3、表現(xiàn)出一種“舒坦、安全、尊貴”。我公司將秉承真摯的態(tài)度，以高起點、高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求的標(biāo)準(zhǔn)，試圖為旅客創(chuàng)立最純粹的感性，使旅客充滿享受舒坦與生活的便利。舒坦：物業(yè)管理的舒坦表此刻“暖和、干凈、方便、快捷”的旅行環(huán)境，其環(huán)境應(yīng)當(dāng)?shù)谝恢亍笆嫣埂钡囊幻?，以知足其“理性上的基本需求”。安全：安全防備是物業(yè)管理公司的專業(yè)服務(wù)，我公司將從治安、消防、車輛三個方面來搞好管理工作，同時為了知足旅客（使用人）的“安全需求”需要出發(fā)擬訂出相應(yīng)的管理制度和應(yīng)急方案。尊貴：“以人為尊”、“以人為本”的一向服務(wù)理念能讓旅客或使用人表現(xiàn)到生活尊貴的一面。高標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理將使旅客感覺到品位和身份的象征，經(jīng)過我們的管理，力求讓

4、旅客知足“受人尊敬的需求”。（二）抓住三個保障：“運行優(yōu)秀的公園設(shè)備設(shè)備、安全溫馨的生活環(huán)境、心曠神怡的公園景色”。1、運行優(yōu)秀的公園設(shè)備設(shè)備要保證公園的正常運行，最基本的條件就是保證公園各樣設(shè)備設(shè)備的靠譜運行。我們選拔綜合素質(zhì)好、技術(shù)精的技術(shù)人員對公園的設(shè)備設(shè)備進行平時管理和保護，對公園的水電設(shè)備、智能化設(shè)備等進行按期的保養(yǎng)，保證公園設(shè)備設(shè)備常年運行優(yōu)秀。2、安全溫馨的居住環(huán)境公園安所有是正常旅行、生活的基本保障，經(jīng)過我物業(yè)公司的努力，創(chuàng)立公園安全溫馨的工作環(huán)境，保障監(jiān)控設(shè)備、消防等安保設(shè)備設(shè)備的正常運行，保證無重要治安案件。3、心曠神怡的公園景色旅行、生活環(huán)境的舒坦、整齊會給人一個好的心情

5、，在做好公園潔凈工作的同時，我們重視抓好公園內(nèi)的花卉以及環(huán)境的綠化工作，做到公園內(nèi)的花卉、樹木生長正常，布局合理。三、管理方式我們將該公園的物業(yè)管理依照標(biāo)準(zhǔn)和操作規(guī)范進行管理。在管理合同期內(nèi)擬訂年度管理目標(biāo)，在經(jīng)濟上推行獨立核算自負(fù)盈虧，實現(xiàn)社會效益、經(jīng)濟效益和環(huán)境效益的同步發(fā)展。四、管理目的1、保持和提升物業(yè)的完滿程度。經(jīng)過增強對整體物業(yè)管理的保養(yǎng)和對人的管理和服務(wù)，以防備使用不妥，破壞公共配套設(shè)備設(shè)備。2、創(chuàng)立優(yōu)秀環(huán)境，兼顧安排公園各項設(shè)備的管理保養(yǎng)，增強宣傳，對旅客進行依法管理拘束，共同保護公園環(huán)境。3、保護公園的權(quán)益。增強對旅客的行為管理、保護公園的整體利益，進而有益于公園的口碑。五、

6、管理原則依據(jù)全國物業(yè)管理條例、四川省物業(yè)管理條例及其實行細則，本著“以樓養(yǎng)樓，略有節(jié)余”和“精壯高效、優(yōu)良服務(wù)”的管理原則，推行“管、養(yǎng)、修、服務(wù)”為一體的綜合管理。六、管理內(nèi)容1、公園建筑本體公用部分（樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、電梯、設(shè)備房等）的維修，保養(yǎng)管理。2、公園房子建筑本體公用設(shè)備設(shè)備（公用的上下水管管道、落水管、公用照明、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設(shè)備等）的維修，保養(yǎng)，管理和運行服務(wù)。3、公園規(guī)劃紅線內(nèi)配套服務(wù)設(shè)備（道路、室外上下水管道、化糞池、水渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、泊車場等）的維修、保養(yǎng)和管理。4、公共環(huán)

7、境（包含公共場所、房子建筑物公用部位）的潔凈衛(wèi)生、垃圾的采集、清運。5、交通、車輛行駛和?？抗芾?。6、配合和輔助當(dāng)?shù)嘏沙鏊M行安全監(jiān)控和巡視等護管工作。7、消防管理。8、公園文化娛樂活動。9、其余特約服務(wù)。10、物業(yè)管理檔案、資料。第二部分管理架構(gòu)和人員裝備、管理及物質(zhì)的裝備第一章管理架構(gòu)依據(jù)公園的實質(zhì)狀況，從節(jié)儉人力、物力的角度出發(fā)，不設(shè)置一些特意的機構(gòu)，一人多崗，重在管理。服務(wù)中心推行項目經(jīng)理負(fù)責(zé)制，與公司簽署年度管理目標(biāo)責(zé)任書，推行年度目標(biāo)責(zé)任查核。服務(wù)中心設(shè)置一此中心、三個班組，即：客戶服務(wù)中心和工程維修班、次序保護班、環(huán)境保護班，依照各自的分工負(fù)責(zé)本班組的工作。機構(gòu)設(shè)置圖：拜托方受托

8、方客服中心公園服務(wù)中心次序部工程部環(huán)境班財務(wù)管治安管設(shè)備維第二章管理人員裝備潔凈管理理維修我物業(yè)公司將本著“精壯、高效，以崗定人”的原則確定人員編制，成立一支現(xiàn)代化、專業(yè)化，高素質(zhì)、復(fù)合型的管理隊伍，實行先進管理理念，保證各項工作高效、快速的展開，該公園公園實行專業(yè)化的物業(yè)管理與服務(wù)。在保證各項管理工作有效落實的基礎(chǔ)上，盡可能的節(jié)儉人工開銷，以使有限的經(jīng)濟根源更好的發(fā)揮其效能。一、裝備原則1、堅持高素質(zhì)、業(yè)務(wù)精的高層次裝備原則；2、力求精壯、高效、適用；3、熱愛物業(yè)管理工作，有創(chuàng)新、奉獻精神。二、管理人員的裝備分類和數(shù)目：崗位崗位及人數(shù)人數(shù)備注服務(wù)中心經(jīng)理1全面負(fù)責(zé)公園的管理主管1負(fù)責(zé)客服招待

9、投訴辦理客服中心客服人員（兼文員）3負(fù)責(zé)與業(yè)主（使用人）之間的聯(lián)系主管1全面負(fù)責(zé)工程維修、裝飾工程部班長1負(fù)責(zé)班組平時事務(wù)管理維修工5含電工、給排水工主管1全面負(fù)責(zé)環(huán)境管理保潔班長1負(fù)責(zé)班組平時事務(wù)管理環(huán)境部綠化班長1負(fù)責(zé)班組平時事務(wù)管理保潔員25公園道路、水域樓道打掃等綠化工20負(fù)責(zé)公園的綠化工作主管1全面負(fù)責(zé)安全、交通管理次序部班長2管理班組工作次序員20門崗、巡邏崗、消防員、車管員共計83注：保潔、綠化管理可外包。保潔按單位人工計算成本，綠化按每平方米服務(wù)價錢計算成本。第三章職工培訓(xùn)和查核人是公司中最重要的資源，物業(yè)管理的經(jīng)營就是人與人之間的來往，公司中人力資源反應(yīng)了公司競爭力的強弱，而

10、教育和培訓(xùn)是提升公司人員素質(zhì)的重要手段，所以我們把培訓(xùn)人材作為實現(xiàn)物業(yè)管理現(xiàn)代化的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)和靠譜保證。一、培訓(xùn)目標(biāo)規(guī)范職工培訓(xùn)查核工作，使職工培訓(xùn)工作系統(tǒng)化、規(guī)范化，最后使職工具備知足工作需要的知識和技術(shù)，提升物業(yè)中心全體職工的專業(yè)水平以及服務(wù)意識，培育敬業(yè)愛崗的精神，增強隊伍的凝集力、穩(wěn)固性，為管好公園供給人力資源保證，保證管理人員100合格上崗，全員培訓(xùn)率達100。二、培訓(xùn)方式（一）外派培訓(xùn)：我公司每年引進12名物業(yè)管理專業(yè)學(xué)生到公園實習(xí)，引進新觀點、新理論、新思想，達到實踐和理論的聯(lián)合；選送業(yè)務(wù)骨干參加行業(yè)主管組織的物業(yè)管理培訓(xùn)班，接受新事物，學(xué)習(xí)好方法，提升業(yè)務(wù)能力。（二）崗位培訓(xùn)以公

11、司為培訓(xùn)基地，針對不一樣崗位集中講課進行崗前培訓(xùn)；實地跟從，以老帶新進行崗中培訓(xùn)。（三）會議議論針對平時管理工作中發(fā)現(xiàn)的典型事例組織物業(yè)中心各種人員進行議論，提升職工實質(zhì)工作能力。三、培訓(xùn)計劃培訓(xùn)計劃著重分階段培訓(xùn)，分為接收前集中增強培訓(xùn)、平時管理培訓(xùn)。培訓(xùn)階段培訓(xùn)對象培訓(xùn)內(nèi)容目標(biāo)及成效培訓(xùn)時間公園概略、崗位制經(jīng)過崗前培訓(xùn)，使接收前度、工作流程、服務(wù)質(zhì)全體職工公園各種管理人員接收前培訓(xùn)量、服務(wù)技巧、物業(yè)管基本具備上崗能力理知識等項目概略、物業(yè)中進入物業(yè)心規(guī)章制度、物業(yè)管理新進職工具備上崗基本能力中心一周基本知識、崗位基本技內(nèi)能培訓(xùn)等平時管理管理人員物業(yè)管理法例文件、提升管理服務(wù)能力常年進行培訓(xùn)

12、崗位技術(shù)技巧培訓(xùn)等水平操作層培訓(xùn)崗位技術(shù)技巧、服務(wù)提升服務(wù)水平常年進行意識、交流能力全體職工儀容儀表、文明禮貌成立優(yōu)秀的公司文常年進行用語、服務(wù)行為規(guī)范化氣氛第四章職工的儀表、行為規(guī)范物業(yè)管理是該公園的一個構(gòu)成部分，職工的儀容儀表，標(biāo)記著物業(yè)公司形象，也是公園業(yè)主（使用人）展開公園活動的對外窗口。物業(yè)管理職工的外在表現(xiàn)形式是缺一不行的，要求我們每個職工對自己的行為有一個正確的任職，將儀表、儀容、言行舉止形象作為一項長久的工作常抓不懈，全面提升公司的信用度和公司形象。一、著裝所有職工一律穿制服上崗。二、儀表行為規(guī)范1、公司各崗位職工上班時間一定穿規(guī)定制服，制服應(yīng)干凈、齊整、筆直。2、穿西裝制服時

13、，領(lǐng)帶一定結(jié)正，不得卷起衣袖和褲腳。3、制服外不得顯現(xiàn)個人衣物和物件，制服口袋不要裝過大的物件免得鼓起。4、上崗時一定佩帶工作牌，工作牌應(yīng)正直佩帶于左胸。5、男職工不得留長發(fā)，女職工不得艷妝艷抹，時刻保持優(yōu)秀形象。三、儀態(tài)行為規(guī)范1、面對業(yè)主（或客人）應(yīng)隨時保持淺笑，禁止給業(yè)主（或客人）看神色，向業(yè)主（或客人）發(fā)性情。2、和業(yè)主談話時應(yīng)聚精會神，雙眼凝視對方，適合地址頭稱是。不得東張西望、漫不經(jīng)心。3、在業(yè)主眼前禁止做不雅或不敬愛的動作，如雙手叉腰、撓頭、挖耳等。4、上崗時不得哼歌曲、吹口哨、頓足等。5、不適合眾整理個人衣物、化妝等。6、行走時不要勾肩搭背，與業(yè)主相遇應(yīng)靠邊而走，不得從二人中穿

14、行，請人讓路要講對不起，不得橫沖直撞，庸俗無禮。7、上班時間禁止高聲說話、說笑、喊叫、亂丟亂碰物件，免得發(fā)出不用要的聲響影響別人工作。8、咳嗽、打噴嚏時應(yīng)轉(zhuǎn)身向后，并說對不起。9、職工在工作、打電話或工作與人談話時，若有業(yè)主走近，應(yīng)立刻打招呼或點頭贊同，表示注意到他（她）的到臨，禁止毫無表示或裝作沒看見。10、在為業(yè)主服務(wù)時不得表露出不耐煩、不快樂、冷漠的表情，應(yīng)做到和藹、友善、精神飽滿、不驕不躁。11、上班時要保持優(yōu)秀的坐姿或站姿，不得東歪西倒前傾后靠，不得伸懶腰。第五章職工賞罰體制我們將推行獎勤罰懶，依據(jù)公司檢查查核以及業(yè)主對公園物業(yè)中心工作的考評，每季度評出最正確工作人員以及不稱職的職工

15、，獲得榮譽的進行獎賞，不稱職職工進行待崗培訓(xùn)、限時改良、解雇等階段的辦理；依據(jù)每季度的考評結(jié)果年終對管理項目整年工作進行綜合評論，評出物業(yè)中心先進個人。一、目的為保護公司名譽，增強公司管理，提升管理水平，在增強事項教育的同時，對違犯公司制度的職工賜予必需的紀(jì)律處罰。二、種類（一）警示合用于第一次觸犯稍微過錯的規(guī)定。（二）嚴(yán)重警示合用于第一次觸犯重要過錯的規(guī)定及受過三次嚴(yán)重警示者（三）最后警示合用于第二次觸犯重要過錯的規(guī)定及受過三次嚴(yán)重警示者（四）開除（或解雇）合用于觸犯開除規(guī)定以及受過二次最后警示者。三、過錯性質(zhì)（一）稍微過錯（違犯以下一項者，賜予警示一次）1、一個月遲到或早走三次；2、違犯護

16、管束度，拒絕護管人員檢查；3、違犯安全制度但未造成結(jié)果；4、在公園行家為不檢點，如高聲吵鬧、追趕打鬧；5、不講衛(wèi)生，在公園公共場所說臟話，亂扔雜物、煙蒂及隨處吐痰；6、工作時間做私活、吃零食、飲酒、串崗閑談；7、因為工作過錯，造成公司財務(wù)損失達成100元以上1000元以下；8、業(yè)主連續(xù)三次反應(yīng)工作態(tài)度不好（經(jīng)查真實）；9、私扣業(yè)主（使用人）提出的一般建議。（二）嚴(yán)重過錯（違犯以下一項者，賜予嚴(yán)重警示一次）：1、曠工一天；2、利用職務(wù)之便收取戶主或客戶錢物；3、對業(yè)主（使用人）態(tài)度強橫；4、公然頂嘴上司，不聽從指揮或成心悲觀怠工；5、因為工作過錯，造成公司財務(wù)損失價值1000以上3000元以下。

17、（三）重要警示（違犯以下一項者，賜予最后警示一次）：1、連續(xù)曠工三天；2、接受行賄；3、毆打別人或相互打斗打斗4、因為工作過錯，造成公司財務(wù)損失價值達3000元以上。（四）開除（犯有以下錯誤，立刻予以開除或解雇）1、連續(xù)曠工七天或一年內(nèi)累計曠工十五天；2、盜竊公司、同事或業(yè)主財務(wù)；3、用非法手段涂改原始記錄，盜取賬單或票據(jù)，從不牟取私利；4、嚴(yán)重玩忽職責(zé)，給業(yè)主（使用人）或公司利益造成重要損失；5、威迫上司，欺侮刁難業(yè)主及來訪客人；6、因觸犯國家法律而被公安司法機關(guān)拘審；7、犯有其余嚴(yán)重錯誤。四、獎賞條例（一）獎賞對象1、在改良公司經(jīng)營管理，提升經(jīng)濟效益和管理效益方面有顯著成績者；2、工作努力

18、，深得業(yè)主夸獎?wù)撸?、在緊急時刻為保護別人生命安全，保護公園財富方面有特別成績者；4、在防備業(yè)主被盜、丟掉等事故方面有貢獻者；5、因其行為為公司帶來榮譽者；（二）獎賞方法凡切合獎賞條件者，經(jīng)公司贊同予以確認(rèn)，獎賞形式。1、授與獎狀（證書）；2、頒發(fā)獎品或獎金；3、特別加薪；4、晉級第三部分管理規(guī)章制度公司依據(jù)管理經(jīng)驗，成立起一套卓有成效的物業(yè)管理規(guī)章制度，該物業(yè)中心擬擬訂以下幾個方面的規(guī)章制度：一、管理“十條標(biāo)準(zhǔn)”（一）文明服務(wù)恪守社會公德，講究職業(yè)道德，履行各項規(guī)章制度。物業(yè)中心各種職工準(zhǔn)時守紀(jì)，著裝整齊，禮貌待人，嚴(yán)格按服務(wù)準(zhǔn)則，做好各項服務(wù)。（二）整體環(huán)境公園公共場所沒有聚積物，地面平坦

19、，無建筑垃圾。公園整體相貌無破壞，房子達到完滿或基本完滿的標(biāo)準(zhǔn)，保證居住安全和正常使用，車輛停放齊整有序。（三）潔凈衛(wèi)生公園內(nèi)公共部位打掃保潔，衛(wèi)生無死角。做到：垃圾日產(chǎn)日清，管道、水渠暢達，無積污擁塞，公園公共走廊干凈，不堆放雜物，排污達到國家規(guī)定排放標(biāo)準(zhǔn)。（四）樓外綠化公園外公共綠地和街道綠化散布合理，花、草、樹木、建筑小品培育適合，環(huán)境優(yōu)雅宜人。（五）治安管理公園內(nèi)治安捍衛(wèi)制度化、防偷竊、防自然災(zāi)禍，有制度、有設(shè)備、有條約、有專人負(fù)責(zé)。公園內(nèi)治安人員盡責(zé)盡責(zé)，保證公園業(yè)主（使用）人身財富安全和商業(yè)機密。（六）經(jīng)費管理嚴(yán)格依照國家和市有關(guān)部門擬訂的收費標(biāo)準(zhǔn)，無亂收費、亂分?jǐn)傂袨?。收費一致，

20、手續(xù)簡易，方便業(yè)主，各樣花費收繳實時。物業(yè)中心嚴(yán)格履行財經(jīng)紀(jì)律，財會人員無貪污、挪用行為，并厲行節(jié)儉，踴躍展開多種經(jīng)營。（七）設(shè)備齊備公園內(nèi)給排水、供電、通信、照明、消防、監(jiān)控、文體等設(shè)備齊備齊備，運作正常，不改變原設(shè)計用途，發(fā)現(xiàn)損壞實時維修。（八）樓內(nèi)文化踴躍展開文化活動，宣傳教育活動內(nèi)容豐富，活動展開有計劃、有制度，踴躍培育愛惜公物，恪守綱紀(jì)，團結(jié)互幫，弘揚社會主義精神文明和道德風(fēng)俗，共同創(chuàng)立文明公園。（九）機構(gòu)職能物業(yè)中心管理人員職責(zé)明確，分工合作，協(xié)調(diào)管理。行政管理盡責(zé)盡責(zé)，監(jiān)察體制完美。召開各樣會議有記錄（紀(jì)要），展開各項活動有效益。資料、檔案齊備，保留完滿。（十）管住關(guān)系“業(yè)主至上

21、、服務(wù)第一”的主旨貫串在各項管理服務(wù)之中，確實表現(xiàn)“為業(yè)主（使用人）排難解憂”，使業(yè)主（使用人）滿意。二、崗位職責(zé)（一）物業(yè)中心主任崗位職責(zé)1、熟習(xí)物業(yè)管理的法律、法例、政策及公司領(lǐng)導(dǎo)要求，依據(jù)公園實質(zhì)，完美有關(guān)規(guī)章制度，不停提升管理水平。2、依占有關(guān)達標(biāo)條件，制定和實行公園創(chuàng)優(yōu)計劃，成立健全護管、衛(wèi)生、綠化、水電、房子、車輛、市政等管理制度。3、負(fù)責(zé)護管、消防過程的控制和管理，創(chuàng)立安全、舒坦的工作環(huán)境。4、搞好公園公共衛(wèi)生、綠化保養(yǎng)、安全防備、車輛管理、供電、供水、消防、電梯運行等管理和市政房子設(shè)備、設(shè)備的維修、保養(yǎng)。5、負(fù)責(zé)物業(yè)維修服務(wù)、保潔、綠化服務(wù)過程的管理和控制。6、負(fù)責(zé)各種設(shè)備的運

22、行控制及維修保養(yǎng)管理，保證設(shè)備設(shè)備正常運行。7、負(fù)責(zé)各項服務(wù)過程中質(zhì)量記錄的正確、清楚、完好。8、對維修人員進行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，不停提升他們的專業(yè)素質(zhì)。9、提升全體職工的消防安全意識，除去不安全隱患。10、堅持對轄區(qū)的日巡視、周檢查及配合月抽查工作。11、達成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其余任務(wù)。（二）工程維修班崗位職責(zé)1、工程維修班在物業(yè)中心主任的領(lǐng)導(dǎo)下，組織本部門展開專業(yè)維修工作。2、擬訂公園設(shè)備、設(shè)備維修保養(yǎng)計劃，并抓好落實，實時提出設(shè)備、設(shè)備的更新和質(zhì)量管理建議。3、負(fù)責(zé)辦理維修申請，實時安排維修人員為業(yè)主供給服務(wù)，審定收費項目和標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)場考證維修工作。4、組織消防設(shè)備、防盜設(shè)備和機電設(shè)備的按期檢查工作。5、

23、熟習(xí)轄區(qū)內(nèi)各種房子的結(jié)構(gòu)、安全要求；熟習(xí)公用設(shè)備、設(shè)備的種類、散布、安全要求，掌握地上、地下各種管線的散布、走向、地點和使用狀況，展開按期檢修工作；延伸房子及設(shè)備設(shè)備的使用壽命。6、常常巡視轄區(qū)，走訪、回訪業(yè)主。7、認(rèn)識本部門職工思想動向，做好思想教育工作。（三）護管班長崗位職責(zé)1、護管班長在物業(yè)中心主任的率領(lǐng)下，負(fù)責(zé)護管工作并輔助主任做好其余管理服務(wù)工作。2、主持全隊工作，果斷履行主委任令，率領(lǐng)全隊人員有優(yōu)秀的精神相貌，依照各自職責(zé)，認(rèn)真做好安全捍衛(wèi)工作。3、熟習(xí)各崗位職責(zé)、任務(wù)、工作要求、查核標(biāo)準(zhǔn)，掌握公園護管工作的規(guī)律及特點，增強重點部位的安全防備。4、辦事公正，言行文明，對自己的弊端勇

24、于更正，虛心接受工作建講和建議。5、做好護管班的月工作安排。6、常常巡視公園檢查各崗位工作狀況，走訪回訪業(yè)主，堅持夜間輪番查崗，發(fā)現(xiàn)問題實時向物業(yè)中心報告，實時解決。7、對新隊員做好培訓(xùn)及傳帶工作，認(rèn)識職工思想動向，實時做好思想教育工作，對辭職人員講話，主持辦理交接工作。8、輔助物業(yè)中心做好房管工作。9、每個月召開一次班務(wù)會，組織講評工作。10、實時做好護管員的崗位培訓(xùn)、軍事訓(xùn)練及平時查核工作。11、按期對義務(wù)消防員進行培訓(xùn)，不停提升他們的操作技術(shù)和應(yīng)變能力。12、率領(lǐng)護管班配合其余管理服務(wù)工作。（四）環(huán)境班班長崗位職責(zé)1、保潔主管在物業(yè)中心主任領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)實行公園的保潔綠化工作，美化、凈化工

25、作環(huán)境。2、負(fù)責(zé)保潔工作現(xiàn)場管理，實時認(rèn)識保潔員的思想和生活動向，解決疑難問題，并按期向主任報告。3、熟習(xí)公園散布結(jié)構(gòu)、車行道、人行道、綠化地散布及面積，擁有管理保潔的全面技術(shù)。4、制定工作計劃，增強組織落實，常常檢查敦促他們履行計劃及落實各項工作，每個月組織召開保潔剖析會，總結(jié)保潔工作。（五）消防管理員崗位職責(zé)1、恪守物業(yè)中心各項規(guī)章制度和消防管理制度。2、熟習(xí)公園消防控制系統(tǒng)原理和設(shè)備、設(shè)備的功能、地點，熟習(xí)滅火工具的擺放點，掌握消火栓、滅火器、“119報”警的使用方法和程序。3、應(yīng)付消防設(shè)備、設(shè)備作按期巡邏和保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)缺點實時修復(fù)，必需時向物業(yè)中心報告，并提出預(yù)防性建議。（六）電工崗位職

26、責(zé)1、負(fù)責(zé)公園內(nèi)所有電器及供電線路的例行保養(yǎng)工作。2、熟習(xí)公園供電系統(tǒng)的線路圖和控制方法，機電設(shè)備的性能和使用狀況，保證低壓配電設(shè)備的正常運行。3、嚴(yán)格履行操作規(guī)程，恪守用電運行維修保養(yǎng)制度。小修可是時，大修不遲延，會判斷和辦剪發(fā)生的故障和事故。4、各種電器設(shè)備，應(yīng)按期進行檢查，在檢修時一定切斷電源，掛上警示牌，并設(shè)人監(jiān)護。合閘前應(yīng)認(rèn)真普查一遍，確認(rèn)無問題后方可合閘。5、盡量不帶電作業(yè)，特別是在危險場所禁止帶電作業(yè)，如一定帶電作業(yè)，應(yīng)采納必需的安全舉措。6、踴躍主動為業(yè)主服務(wù)，接到施工單，應(yīng)立刻趕往辦理，并在最短時間內(nèi)達成，工作完成清理場所，完工后在維修單上填寫維修內(nèi)容及所用資料，請業(yè)主在維修

27、單上署名。如一時不可以修復(fù)應(yīng)向業(yè)主說明狀況。7、負(fù)責(zé)消防管理及低配值班。8、每天要巡邏設(shè)備、儀表運行狀況，檢查公共地區(qū)的電燈和尾端供電線路狀況，做好各樣運行記錄，發(fā)現(xiàn)問題實時辦理，保證機電設(shè)備的完滿率，保持機房、設(shè)備整齊。（七）給排水工崗位職責(zé)1、負(fù)責(zé)公園水泵房的運行管理，負(fù)責(zé)所有管道的平時維修，熟習(xí)管道閥門用途、走向和各樣參數(shù)，保證管道暢達和設(shè)備完滿。2、保證公園給排水設(shè)備的正常運行。3、按期巡回檢查，做到小修可是時，大修不遲延，特別維修實時報上司審批。4、工作時，嚴(yán)格恪守安全操作規(guī)程，保證自己和別人的人身安全。5、工作完成實時清理場所，盤點工具和節(jié)余資料，并保留好所轄工具。6、踴躍主動為業(yè)

28、主服務(wù)，接到報修電話或施工單，應(yīng)立刻趕往辦理，并在最短的時間內(nèi)達成，完工后請業(yè)主在維修單上署名。如一時不可以修復(fù)應(yīng)向業(yè)主說明狀況。（八）護管員崗位職責(zé)1、嚴(yán)格恪守公司各項規(guī)章制度，公正辦理各種事件，建立護管人員的優(yōu)秀形象。2、固守崗位，保持高度警惕，注意發(fā)現(xiàn)可疑的人、事、物，預(yù)防治安案件的發(fā)生。3、遇有突發(fā)性事件和惡性事件，應(yīng)采納緊迫舉措，遏止局勢擴大，并注意保護現(xiàn)場，實時向上司報告，等候辦理。4、踴躍配合衛(wèi)生、綠化、維修等其余服務(wù)，遏止違章行為，發(fā)生疏歧要以理服人，不可以遏止的向帶班員報告。5、熟習(xí)并掌握公園散布基本狀況，增強管理力度，做好保密工作。6、著重儀容儀表、文明執(zhí)勤、禮貌服務(wù)。（九

29、）巡邏崗位職責(zé)1、檢查轄區(qū)內(nèi)各種設(shè)備、物件有無挪動、破壞等可疑狀況。發(fā)現(xiàn)狀況異樣時，應(yīng)立刻查明原由，視狀況報告帶班員或物業(yè)中心。2、檢查防火門、消防窗、路燈、開關(guān)面板、消火栓、滅火器和給排水管道有無破壞，發(fā)現(xiàn)漏水（電）及設(shè)備破壞時，應(yīng)采納有效舉措并實時報告物業(yè)中心。3、檢查靈巧車停放，若有在消防通道、路口泊車、修車、洗車等違章現(xiàn)象，應(yīng)立刻遏止，如駕駛員不在場可記下車牌號查問辦理。4、檢查能否有可疑陌生人彷徨、窺視或可疑聲響，并對蹤跡可疑人員進行查問。5、熟習(xí)和愛惜公園配套的公共設(shè)備、機電設(shè)備、泵房、消防器械及消防栓地點，并嫻熟掌握各樣滅火器械的使用方法及火災(zāi)辦理程序。發(fā)現(xiàn)火警時，立刻報告帶班員

30、并快速報警，就近采納滅火器械撲救。6、準(zhǔn)時開關(guān)公共照明路燈，保護公園內(nèi)的公共照明設(shè)備、公用市政設(shè)備、綠化，若有破壞，查明事故責(zé)任者。7、發(fā)現(xiàn)可疑物件或撿到失物，立刻交給帶班員。（十）車輛管理員崗位職責(zé)1、懂得一般交通管理指揮知識，熟習(xí)泊車場路況環(huán)境，以及基層車庫車位使用狀況，熟習(xí)車主、車牌號碼和泊車位號碼。2、提示和指揮司機，按路線行駛，有序停放，對不聽指揮的車主有禮貌的耐心勸告。3、實時提示車主關(guān)好車窗、門，勿將名貴物件遺留在車上。4、保持高度警惕，對停放的車輛推行巡視查察，保證車輛停放安全。堅持文明上崗，禮貌待人，妥當(dāng)辦理上崗時碰到的各樣問題。5、按期檢查消防設(shè)備、照明燈等能否完滿有效，若

31、有破壞，實時報修。6、認(rèn)真做好交接班記錄工作。（十一）保潔員崗位職責(zé)1、負(fù)責(zé)公園外頭的道路、綠化等共用地區(qū)地面的潔凈。2、負(fù)責(zé)公園四周墻體、柱、路燈、圍欄、宣傳牌、宣傳窗的潔凈。3、負(fù)責(zé)室外明裝的管線和共用設(shè)備設(shè)備的表面潔凈、清運和消殺工作。4、按期對室外果皮箱和垃圾中轉(zhuǎn)站（房）的潔凈、清運和消殺工作。5、按期對露臺、明溝、污水池進行清理和消殺工作。6、保持責(zé)任地區(qū)潔凈衛(wèi)生，勸止、遏止違犯清衛(wèi)管理規(guī)定的行為。7、踴躍達成領(lǐng)導(dǎo)交辦的各項暫時任務(wù)。（十二）綠化員崗位職責(zé)1、綠化員要熟習(xí)公園的綠化布局和個人包干的職責(zé)范圍，以及花草樹木的品種和數(shù)目，并掌握花草樹木的種植季節(jié)、生長特點、培育管理方法等。

32、2、對花草樹木要按期除去雜草、防治病蟲害、松土、施肥并維修枯病枝、傷殘枝等，改換死亡苗木、澆水。3、按賞析要求，負(fù)責(zé)編制草花翻種計劃，提出花草采買申請。4、增強對盆花的修剪、造型等管理工作。5、綠化員有接受專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)和學(xué)習(xí)的義務(wù)，須虛心學(xué)習(xí)，努力工作，提升自己素質(zhì)。6、要保證綠化地不留雜物、不缺水、無死苗、不被偷竊，碰到違規(guī)行為，要實時加以勸止，不聽勸止的要實時報告護管員或環(huán)境主管，輔助對其勸止和處理。7、綠化員要保護和保養(yǎng)好自己的各樣工具和公用設(shè)備、設(shè)備，如澆水工具、割草機等，若有丟失和破壞須按規(guī)定補償。第四部分各項管理詳細實行方案指標(biāo)名稱房子及配套設(shè)備、設(shè)備完滿率房子零修、急修實時率維修

33、工程質(zhì)量合格率第一章整體管理目標(biāo)管理管理指標(biāo)實現(xiàn)舉措標(biāo)準(zhǔn)98成立設(shè)備巡邏制度、健全房子及設(shè)備檔案記錄成立嚴(yán)格的維修制度，要求小維修三分鐘以內(nèi)回復(fù)辦理，100零修工程實時達成，急修工程不留宿，回訪狀況記錄，建立值班電話100分項監(jiān)察，按操作標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格把關(guān)綠化完滿率99推行專業(yè)綠化保養(yǎng)，增強看管，保證公共綠化無破壞、無踩踏、無土地裸露保潔率99保潔落實到人，成立責(zé)任制，巡邏記錄完美，監(jiān)察檢查得力道路完滿率98落實責(zé)任人，進行平時巡視檢修和按期維修保養(yǎng)投訴辦理率100增強與業(yè)主（使用人）的交流，按期走訪，征采管理意見，實時排難解憂。投訴辦理有結(jié)果，有記錄和回訪消防火災(zāi)發(fā)0全員義務(wù)消防制度，按期培訓(xùn)和演

34、習(xí)，加大宣傳力度，生率安保平時巡邏，發(fā)現(xiàn)隱患實時辦理因管理推行24小時巡邏值班制度，確定入住期“人防為主、科防治安案件發(fā)因素的為輔、全面防備”的治安思路。明確治安職責(zé)，層層防衛(wèi)，生率發(fā)率低以保證公園的人身財富安全，接受報警及實行調(diào)動于1第二章房子和設(shè)備、設(shè)備管理方案整體要求做到三無，設(shè)備無故障，設(shè)備無破壞，管線無堵漏，詳細方案以下：一、房子和設(shè)備設(shè)備保養(yǎng)項目表示表類型項目按期保養(yǎng)周期內(nèi)容實行成效外墻面3年一次，屋面外墻面、屋面、房子本體5年一次，檢查維修無破壞樓梯通道樓梯通道5年一次砼路面、砼道牙、區(qū)內(nèi)道路每年一次檢修整齊、無破壞人行道樓道燈、廣場燈、燈桿刷漆、切合安全標(biāo)準(zhǔn)，正常區(qū)內(nèi)照明車庫燈

35、、草坪燈、每年一次線路開關(guān)檢使用路燈測雨水口、雨水井、清理淤泥、化糞池抽吸水渠池井污水井、化糞池、每年一次暢達、無破壞及閥門檢測閥門井、噴水池保養(yǎng)翻新、改換泊車場泊車場每年一次舊表記牌、表記完好、清楚，設(shè)消防設(shè)備檢施完滿測公共表記牌、警示牌每個月一次翻新、改換表記完好、清楚，設(shè)表記牌殘舊表記牌施完滿自行車自行車房每年一次翻新、改換表記完好、清楚，設(shè)停放處殘舊表記牌施完滿智能化監(jiān)控系統(tǒng)、紅外每年二次檢測、試驗、傳感敏捷，使用正常系統(tǒng)線報警系統(tǒng)等維修、改換供水供電水泵、水塔、變每個月一次檢測運行正常系統(tǒng)壓器、配電房等公用設(shè)備電梯等每個月兩次檢測、保養(yǎng)運行正常、安全靠譜公共設(shè)備圍欄、宣傳欄、每周一次

36、檢測、試驗、無破壞，廣播正常廣播系統(tǒng)維修、改換二、房子的修葺和平時保養(yǎng)1、按期檢查公園，發(fā)現(xiàn)問題實時保護，保證正常使用，最大限度的發(fā)揮公園的使用功能。2、擬訂房子及設(shè)備設(shè)備的管理規(guī)定，遏止各樣私自改變房子和配套設(shè)備的用途、結(jié)構(gòu)、外觀及破壞設(shè)備設(shè)備的行為。3、做好零星保養(yǎng)工作，應(yīng)急維修不留宿，保證房子正常的使用功能。4、大修、中修做好保養(yǎng)計劃，實時擬訂保養(yǎng)方案，報業(yè)主委員會贊同后安排實行。三、設(shè)備設(shè)備的管理保養(yǎng)工作1、成立聯(lián)系卡制度，與公園所有的設(shè)備廠家及安裝單位成立聯(lián)系，由他們指派技術(shù)人員到現(xiàn)場指導(dǎo)，或直接擔(dān)當(dāng)設(shè)備的管理與維修任務(wù)，使各種設(shè)備一直處于最正確的運作狀態(tài)2、將公園所有設(shè)備設(shè)備進行分

37、類，成立查收、登記、建檔、保留、搬移、調(diào)撥、事故辦理、報廢等一整套臺帳、技術(shù)資料及審批制度，按期對設(shè)備設(shè)備進行清點、查對，保證賬、卡、物符合，并為制度設(shè)備保養(yǎng)計劃供給數(shù)據(jù)和資料。3、派專業(yè)技術(shù)人員、嫻熟技術(shù)工人深入公園機房，熟習(xí)設(shè)備設(shè)備的性能和操作要求，依據(jù)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)擬訂設(shè)備設(shè)備管理保養(yǎng)計劃，做好管理保養(yǎng)工作。4、成立設(shè)備設(shè)備平時保養(yǎng)和按期檢查維修制度，責(zé)任到人，記錄實時、詳盡、正確，成立設(shè)備大、中、小修工程的查收制度，保證維修合格率達到100，并進行回訪，回訪記錄健全。第三章安保留理方案人力、物力裝備充分，技防、人防相聯(lián)合，基礎(chǔ)工作扎實，各項治安防備制度落到實處，保證公園無重要治安、火災(zāi)事件發(fā)

38、生。一、治安管理公園推行24小時價班巡邏制度、外來人員進出檢驗制度、大件名貴物件進出公園登記制度等各項安全防備制度；擬訂護管人員崗位職責(zé)和確實可行的安全捍衛(wèi)工作程序，明確責(zé)任地區(qū)，著重技防和人防相結(jié)，各項治安防備制度落到實處，保障公園安全。（一）護管人員裝備公園的護管人員共裝備20名次序人員，此中班長2人，隊員18人，值班分為白、晚兩班，對公園推行24小時不中斷管理。白班10人：門崗4人，車管2人，監(jiān)控2人，巡邏2人；夜班8人：門崗4人，固定周界崗1人，監(jiān)控1人，巡邏2人。（二）靈巧、高效、人性化的值班方式我們在治安管理中既要保證安全，又要保護業(yè)主與客人之間的正常來往，詳細表現(xiàn)為：1、增強安全

39、舉措，保證公園業(yè)主（使用人）的財富和人身安全；2、禮貌待人，創(chuàng)立優(yōu)秀的生活、居住環(huán)境，根絕“警戒威嚴(yán)、一味查問”的公園管理模式，達到“內(nèi)緊外松”。提升護管人員的素質(zhì)，所謂“來的都是客”，護管人員要擅長察言觀色，對進出人員差別對待，不因為護管人員的失儀而影響業(yè)主（使用人）的交往活動；二、消防管理1、對護管員進行消防業(yè)務(wù)知識培訓(xùn)，掌握國家有關(guān)消防的法例和制度，熟習(xí)公園自動消防系統(tǒng)的性能和操作，嫻熟掌握各樣消防器械的使用。2、按期進行消防安全檢查，護管員每天巡視公園的每個角落，實時發(fā)現(xiàn)消防火險隱患；按期抵消防器械（滅火器、消防栓等）的完滿狀況進行檢查；每天檢查公園自動消防報警系統(tǒng)能否正常運行；每天對

40、公園安全用電狀況進行檢查；按期抵消防設(shè)備（消防泵、水噴淋等）進行測試，并做好記錄。3、在增強平時防火工作的同時，還要做好滅火的準(zhǔn)備工作，擬訂火災(zāi)應(yīng)急行動實行方案，以備一旦發(fā)生火災(zāi)，能實時有效地組織自消自救，對重點崗位、重點部位落實責(zé)任到人，將火災(zāi)的損失降低到最小程度；成立護管員為主、公園工作人員為輔的消防隊，每年進行12次實地消防方案預(yù)演。4、按期組織物業(yè)中心職工學(xué)習(xí)消防知識，對公園工作人員進行消防知識宣傳。三、車輛管理做好公園的泊車規(guī)范管理，在進口設(shè)置禁鳴限速標(biāo)記，對暫時泊車車位進行劃線，使公園內(nèi)車輛停放有條不紊，保障公園道路暢達。我公司參照泊車場設(shè)計，為便于管理，為保護公園的優(yōu)秀泊車次序，

41、建議安裝IC卡智能泊車場管理系一致套，將整個公園的車輛管理歸入電腦管理之下，提升管理效率，方便業(yè)主進出，有效防備車輛的丟失。物業(yè)中心將設(shè)置特意的車輛管理人員，負(fù)責(zé)發(fā)放泊車卡、進行車輛指引、進出口控制、安全防備、巡邏車輛泊車和管理行車次序。做好公園的泊車規(guī)范管理，在進口安裝減速帶和禁鳴限速標(biāo)記，在公園進出口設(shè)置導(dǎo)向牌，泊車場內(nèi)設(shè)置有關(guān)的交通指示牌，對暫時泊車車位進行劃線，使公園內(nèi)車輛停放有條不紊，保障車輛人員安全。第四章潔凈衛(wèi)生管理方案嚴(yán)格履行公園環(huán)境衛(wèi)生管理、衛(wèi)生工作標(biāo)準(zhǔn)和職工查核制度，保證公園常年干凈整齊。物業(yè)中心主管一天兩次檢查衛(wèi)生工作質(zhì)量，依據(jù)衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)對潔凈工進行查核。聯(lián)合公園實質(zhì)狀況，

42、擬訂以下管理方案：一、管理目標(biāo)經(jīng)過嚴(yán)格的衛(wèi)生工作標(biāo)準(zhǔn)和有效的管理監(jiān)察體制，保證公園公共場所保潔率達到98以上。二、人員裝備及工作制度（一）人員裝備：公園道路、地下車庫：15名；公園水域：4名；樓道等公共部位：6名。（二）工作時間制定上班時間為上午7：30-12:30下午14:30-18：30。（三）保潔范圍公園所有公共部位、公園外道路、泊車場、地下室等。三、衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)1、目視樓層通道地面干凈無雜物、無煙蒂、無紙屑、無果皮、無污跡。2、用干凈紙巾擦抹墻面和公共設(shè)備，無顯然污跡。3、表記牌、公共設(shè)備目視無顯然塵埃；4、不銹鋼表面無污跡。5、垃圾桶清倒實時。6、墻角、門框上目視無塵埃、蜘蛛網(wǎng)。7、洗手

43、間墻面、地面干凈，大小便器干凈。8、公園外道路、綠地?zé)o雜物等。四、潔凈內(nèi)容1、公園外路面打掃，每天8小時保潔；2、公園大廳、樓梯、走廊每天打掃一次，8小時保潔，不中斷對垃圾桶采集、清運；3、一樓大廳玻璃門每天擦抹一次，樓梯玻璃每個月擦抹一次；4、每周對樓內(nèi)護欄、表記牌等公用部位進行保潔擦抹，其實不停巡視保持干凈整齊；5、垃圾收取，固定垃圾桶每天準(zhǔn)時收取；6、綠地衛(wèi)生每天巡視、潔凈一次，保持綠地?zé)o雜物、垃圾、果皮、紙屑；第五章綠化管理方案依據(jù)綠化保養(yǎng)管理質(zhì)量要求，細化保養(yǎng)計劃和查核指標(biāo)，做到公園內(nèi)外的花卉、樹木生長正常，布局合理。一、詳細實行方案項目方案實行成效喬木：每年修剪2次無枯枝，樹枝不阻

44、車輛和行人經(jīng)過，主側(cè)枝散布平均修剪灌木：每年修剪5次以上，枯黃使其造型齊整雅觀，保持新綠枝葉實時剪除，枯葉要馬上除去和齊整草坪：每年修剪次數(shù)視草皮生長無雜草，草坪、草地目視平坦速度不按期修剪澆水依據(jù)季節(jié)、天氣、綠地花木的品樹木無旱死、枯死現(xiàn)象種決定澆水量；一般每周1次。依據(jù)土質(zhì)、花木生長久和培育需施肥要，決定施肥的種類和數(shù)目：一般花草樹木健壯成長喬灌木每年4次，草地每年1次；一般施肥時間在陰天或夜晚貫徹“預(yù)防為主，綜合治理”的基無明枯枝、死杈，有蟲害枝條殺蟲根源則，每個月防治1次，發(fā)現(xiàn)病蟲在2以下實時發(fā)射去塵每周由綠化工用濕布對植物莖葉花池、花基、花盆、綠化帶無進行除塵煙頭、紙屑等雜物草坪無顯

45、然黃土裸露，最大裸補缺若有枯死現(xiàn)象，要按花木種植季露塊在0.4平方米內(nèi)，裸露面積節(jié)實時補栽補種在總面積的0.5以內(nèi)。樹木缺株在1以下耕作施肥前和下大雨后進行松土，每草坪無顯然雜草，樹木底下土除雜草年許多于6次層不板結(jié)，透氣優(yōu)秀放風(fēng)狂風(fēng)雨后查察草坪無積水，樹排澇每天巡邏一次木無倒斜巡邏二、人員配置公園裝備（或兼職）20名綠化工，要求擁有較高的綠化保養(yǎng)知識，熟習(xí)花草樹木的管理作業(yè)程序，并擁有必定的審雅觀，對花木的品種、布局有必定的研究，對花木按期施肥、澆水、防病治蟲、除草和培土，實時修枝整形、補栽補種，辦理枯枝落葉，清理場所。三、樹木花草的平時保護1、依據(jù)季節(jié)、天氣、地區(qū)條件實時澆水，保持優(yōu)秀的生

46、長態(tài)勢。2、依據(jù)土質(zhì)、花木生長久、花木品種和配置需要，實時進行施肥。3、掌握病蟲害的發(fā)展規(guī)律，采納適合有效的除蟲舉措。4、依據(jù)樹木形態(tài)、賞析成效、樹木品種和生長狀況等因素進行修剪整形，保持優(yōu)秀的賞析性。5、對枯敗的花草實時除去、改換，根絕裸土現(xiàn)象的發(fā)生；6、實時清理綠化帶內(nèi)垃圾，每周擦抹綠化小品一次。第六章檔案的成立與管理物業(yè)檔案是跟著物業(yè)管理行為的出現(xiàn)而產(chǎn)生的，只管檔案管理不是物業(yè)管理工作的主要環(huán)節(jié)，但是其重要地位卻不容忽略。物業(yè)管理工作正式展開后，幾乎每一個環(huán)節(jié)都離不開檔案，不論是維修、保養(yǎng)物業(yè)設(shè)備，仍是認(rèn)識業(yè)主及物業(yè)使用人狀況，由或是收取管理花費、開發(fā)經(jīng)營活動等，都要用到物業(yè)檔案。跟著現(xiàn)

47、代科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，不論是物業(yè)管理仍是檔案管理，都在向著現(xiàn)代化的管理目標(biāo)邁進，物業(yè)檔案的現(xiàn)代化管理也成為必定趨向。物業(yè)檔案是物業(yè)管理公司在從事物業(yè)管理活動時直接形成的對國家和社會有保留價值的各樣文字、圖表、聲像等不一樣形式的歷史記錄。跟著物業(yè)管理的不停發(fā)展和完美，物業(yè)檔案的種類也在不停增添。一、檔案管理運作環(huán)節(jié)1、建立檔案室，采納系統(tǒng)化、科學(xué)化、現(xiàn)代化的先進手段，成立相應(yīng)的規(guī)章制度，對所有檔案資料進行嚴(yán)格管理。2、資料的采集堅持內(nèi)容真切的原則，依據(jù)實質(zhì)資料和信息資料的內(nèi)容，在實質(zhì)工作中從需要出發(fā)，擴大資料的根源渠道。二、資料分類整理采集后的所有信息資料，一致由檔案管理員整理。整理的重點是披沙揀金

48、，依據(jù)檔案的根源、信息的內(nèi)容、信息的表現(xiàn)形式等特點進行細分，做到條理清楚、分類合理。三、檔案內(nèi)容范分類資料內(nèi)容圍房產(chǎn)權(quán)資料規(guī)劃用地允許證、土地證、建設(shè)規(guī)劃允許證產(chǎn)公司提技術(shù)資料規(guī)劃圖、完工圖、地質(zhì)勘探報告、完工查收證明書、總供平面圖、平面圖、房子及設(shè)備使用技術(shù)資料資料物物業(yè)資料公園基本資料、娛樂設(shè)備資料、路標(biāo)、室號配置圖業(yè)中業(yè)主資料入住通知書、業(yè)主條約、業(yè)主狀況登記表、裝飾申請表、心房子交接單建立的平時管理資料平時工作記錄、各種協(xié)議、各樣設(shè)備設(shè)備檔案資料四、資料歸檔整理1、依照資料自己的內(nèi)在規(guī)律、聯(lián)系進行科學(xué)地分類與保留。2、檔案按不一樣業(yè)務(wù)性質(zhì)、編號、造冊、編寫，分柜保留，運用計算機等先進的

49、管理手段，盡可能的把其余形式的檔案資料轉(zhuǎn)變?yōu)殡娔X儲藏，便于查找和調(diào)用。3、檔案的出室、入室都有嚴(yán)格的規(guī)定：出室一定由物業(yè)中心主任贊同，經(jīng)登記后方可借出；入室時，須由專人進行檢查，若有損壞，立刻修復(fù)，并追查有關(guān)人員的責(zé)任。檔案管理人員需實時回收在外文件，嚴(yán)防文件的流失。4、檔案的管理環(huán)境做到“三防”，即防火、防潮、防變質(zhì)。第七章公園、文化活動建設(shè)輔助業(yè)主（使用人）搞好各項公園活動、文化活動宣傳，重要節(jié)日輔助搞好節(jié)日部署。一、假想及安排1、突出特點：展開公園文化活動，逐漸成為創(chuàng)立文明住所公園宇的特點；2、找準(zhǔn)切入點，展開形式多樣的主題活動、節(jié)日活動和常常性活動；3、掌握基本點，吸引業(yè)主（使用人）寬

50、泛參加，喜聞樂道；4、假想按期舉辦公園內(nèi)業(yè)主（使用人）之間的聯(lián)誼活動，增進業(yè)主（使用人）之間的交流。二、與社區(qū)居委會的合作與社區(qū)居委會協(xié)作，共同創(chuàng)立文明公園形象，特別在重要事件中更顯重要，在聯(lián)防、安全防備方面，重要社會事件、國家大事件、節(jié)日慶典等方面，主動和睦與社區(qū)居委會配合展開工作。三、精神文明條約1、愛國愛樓，遵紀(jì)守紀(jì)，恪守各項管理制度。2、不在公共場所、走廊堆放物件，占用公共場所，擁塞通道，不在任何公共建筑物上亂涂亂畫亂張貼及亂豎指路牌、廣告牌等，保持公共建筑物的原樣和雅觀。3、保護公園內(nèi)房子、水、電、環(huán)衛(wèi)、市政、通信、消防等公共設(shè)備。4、業(yè)主應(yīng)恪守“規(guī)范七不”：不破壞公物、不破壞綠化、

51、不隨處吐痰、不說臟話粗話、不在公共場所抽煙、不亂扔垃圾、不亂穿馬路。共同保護公園公共衛(wèi)生。5、保護公共治安次序，做好防火防盜工作，禁止非法攜帶槍械、彈藥，禁止攜帶、珍藏、使用毒品和污穢物件，禁止賭博。6、業(yè)主相互尊敬、相互關(guān)心、相互幫助、和平共處、共享和平。7、見義勇為，伸展正義，敢于同歹人壞事作斗爭。8、為保護安全、優(yōu)美的居住環(huán)境，各樣室內(nèi)外裝飾工程、廣告牌設(shè)置和波及到物業(yè)外觀、公園環(huán)境的行為，都應(yīng)早先提出申請，由政府有關(guān)部門審批，物業(yè)物業(yè)中心存案后方能實行，違章必究。9、支持和配合物業(yè)物業(yè)中心做好公園的管理工作，為公園管理、服務(wù)獻策獻計。第五部分先期物業(yè)管理服務(wù)方案第一章先期介入物業(yè)管理是

52、以經(jīng)濟為手段，從事對物業(yè)的使用、保養(yǎng)、維修、經(jīng)營工作和供給服務(wù)，是使物業(yè)發(fā)揮最正確效應(yīng)的一種管理形式，它同物業(yè)的形成過程即投資決議、規(guī)劃設(shè)計、工程建設(shè)及房子營銷等階段均有著密不行分的聯(lián)系。所以，我公司在管理中將成立追求全過程最正確效益的現(xiàn)代化管理模式，在物業(yè)的開發(fā)階段就充分考慮建成此后的使用和管理的需求，考慮到社會經(jīng)濟發(fā)展后居住水平提升的需要，從項目規(guī)劃設(shè)計階段就開始關(guān)注物業(yè)的全過程效益，其首要環(huán)節(jié)即是先期的介入。一、先期介入的主要內(nèi)容（一）對物業(yè)的整體規(guī)劃提出合理建議，對所管物業(yè)進行全面認(rèn)識依據(jù)人性化、大批的人文習(xí)慣以及微觀使用效率等,針對物業(yè)設(shè)計注意和提升其在工程、功能、環(huán)境、管理四個方面的質(zhì)量,使物業(yè)使用更加合理、有效、經(jīng)濟,以便充散發(fā)揮物業(yè)價值。如在規(guī)劃設(shè)計一項上,針對配套設(shè)備的合理設(shè)置、水電供給容量、安全捍衛(wèi)系統(tǒng)、垃圾辦理的方式、消防設(shè)備的辦理、建筑資料的使用狀況等多方面供給專業(yè)的參照建議,提請設(shè)計單位注意,進而將一些隱患防止在初始階段。我們將對諸如土建結(jié)構(gòu)、管線定向、設(shè)備建設(shè)