房貸證券的會計與稅務(wù)

1、第八章房貸證券的會計與稅務(wù)1簡介住宅抵押貸款證券的現(xiàn)金流量是依公開募集書中所約定的結(jié)構(gòu)分配；其作為抵押品的房貸群組是登記在特殊目的工具(SPV)名下，並由SPV代表投資人共同持有其權(quán)益。這種新的金融工具產(chǎn)品自然會帶來新的作業(yè)程序與會計處理方式。2簡介架構(gòu) 1、轉(zhuǎn)付(Pass-through)證券會計處理與稅 務(wù) 2、支付(Pay-through)證券會計處理與稅務(wù) 3、殘值組證券會計與稅務(wù) 4、不動產(chǎn)抵押貸款投資管道(REMIC)的會 計制度與稅務(wù)3轉(zhuǎn)付證券的會計處理與稅務(wù)轉(zhuǎn)付證券(Pass-through Securities)轉(zhuǎn)付證券的每一持份都是按投資份額(Pro Rata) 無優(yōu)先順序

2、之分，擁有信託帳戶裡的資產(chǎn)，因此信託本身即代表了所有投資人相同且唯一的權(quán)益。在會計與稅務(wù)上，可直接做到轉(zhuǎn)付的效果，而不需針對信託的資產(chǎn)作額外的會計與稅賦的考量。這種用來發(fā)行轉(zhuǎn)付證券的信託，稱為讓與信託(Grantor Trust)。4轉(zhuǎn)付證券的會計處理與稅務(wù)以讓與信託發(fā)行的轉(zhuǎn)付證券，其資產(chǎn)將帶來定期收入，扣除每期固定費用後，將餘額全數(shù)轉(zhuǎn)付給投資人。這些收入，成為投資人的可課稅所得。一般而言，固定費用是從資產(chǎn)的利息收入中扣除，轉(zhuǎn)付後的利率稱為轉(zhuǎn)付利率(Pass-through Rate)或淨利率(Net Coupon)。5轉(zhuǎn)付證券的會計處理與稅務(wù)由於讓與信託可以免除稅賦的義務(wù)，所以投資人必須承接

3、所有投資轉(zhuǎn)付證券的稅賦。投資人在申報所得稅時，應(yīng)以總利息收入申報，而非以淨利息收入申報，然後再將一切費用列為費用支出而扣除免繳所得稅。6轉(zhuǎn)付證券的會計處理與稅務(wù)條化型轉(zhuǎn)付證券(Stripped Pass-through Securities)發(fā)行此類證券是由於資產(chǎn)組合中的房貸利率(例如9%)高於市場房貸利率(例如7.5%)，投資人希望能減少因提前還本而帶來的價格風險，因此將證券發(fā)行為具有7.5利率的一般轉(zhuǎn)付證券與無本金收入的條化型純利息證券(其利率為1.5%)。7轉(zhuǎn)付證券的會計處理與稅務(wù)如果資產(chǎn)組合裡的房貸利率低於市場利率，則可以一般轉(zhuǎn)付證券與條化型純本金證券的發(fā)行組合，來避免因增值而造成的各

4、種會計與稅務(wù)上複雜的修正。目前條化型轉(zhuǎn)付證券已演進為純本金與純利息的轉(zhuǎn)付證券。8轉(zhuǎn)付證券的會計處理與稅務(wù)純本金轉(zhuǎn)付證券的會計處理可以比照一般無息債券；純利息轉(zhuǎn)付證券可視為每一期的利息付款為無息證券，因此投資人在申報純本金或純利息轉(zhuǎn)付證券的所得稅時，不會產(chǎn)生額外困擾。9轉(zhuǎn)付證券的會計處理與稅務(wù)優(yōu)先與次順位型轉(zhuǎn)付證券(Senior/ Subordinate Pass Through Securities) 優(yōu)先與次順位型轉(zhuǎn)付證券為條化型證券的組合，因此其在會計與稅務(wù)上的處理，還是依照讓與信託的模式。10支付證券支付架構(gòu)債券與轉(zhuǎn)付架構(gòu)之比較 支付架構(gòu)轉(zhuǎn)付架構(gòu)可發(fā)行多組債券與股權(quán)利益只能發(fā)行單組證券投

5、資人擁有以業(yè)主信託發(fā)行的各式有擔保品的房貸債券投資人擁有房貸資產(chǎn)的權(quán)益信託擁有人在會計與稅賦上，以淨收益衡量持有人所應(yīng)付的稅，按照其資產(chǎn)收入的持份為基準11支付證券支付架構(gòu)發(fā)行之股權(quán)利益(Equity Interest)支付證券的發(fā)行若滿足下列條件，則可歸類為債權(quán)，符合抵稅的目的： 1、證券的定期本金與利息收入間隔不能短於3個 月。 2、當支付證券的本金餘額減至原發(fā)行金額的20 或以下時，發(fā)行機構(gòu)可以面額贖回。 3、需有多餘的資產(chǎn)收入來付給擁有發(fā)行股權(quán)的投 資人。12支付證券投資人在購買股權(quán)利益之後，其收益可以分為公司、合夥或信託三種機構(gòu)來付稅。如果發(fā)行是以公司的性質(zhì)來處理所有現(xiàn)金流量的收支與

6、損益，沒有特別的稅賦優(yōu)惠。如果支付證券的發(fā)行是以信託或合夥的方式進行，則信託機構(gòu)或合夥本身不需繳稅，由股權(quán)利益持有人按所擁有的股份比例來課稅。13不動產(chǎn)抵押貸款投資管道不動產(chǎn)抵押貸款投資管道(REMIC)的特色為其投資管道不再細究其發(fā)行的法律模式，只要投資管道的功能是針對不動產(chǎn)抵押貸款的證券化，便可以引用此法案來從事證券化工作。在稅務(wù)上，不動產(chǎn)抵押貸款投資管道發(fā)行的證券主要分為兩種： 一般利益(General Interest)與 殘值組(Residual Interest)14不動產(chǎn)抵押貸款投資管道具有一般利益的證券，其收入是以債券的方式來做為會計與稅務(wù)上的考量；而擁有殘餘利益證券的投資人，

7、則收取扣除一般利益證券收入後的剩餘所得。其會計與稅務(wù)則必須以一個報稅的實體，如公司或信託來處理。證券化的資產(chǎn)如果是房屋貸款以外的應(yīng)收帳款，如信用卡應(yīng)收帳款、汽車貸款等，可以金融資產(chǎn)證券化投資信託(FASIT)法案為基準。15資產(chǎn)證券的各項稅賦利息的會計與稅務(wù)資產(chǎn)證券的利息收入可用一般債券的方式來處理。惟須注意下列因素： 1、房貸的利息累計期通常是從月初到月 底，由於收款機構(gòu)的作業(yè)程序一直到付 款給投資人時，通常有15天的遲延，所 以投資人收到的利息是15天前到期的利 息收入。在報稅時，應(yīng)以收款日為準。16資產(chǎn)證券的各項稅賦 2、當資產(chǎn)證券在前、後兩付款日之間交 易，利息累計的方法是以登記日為準

8、， 通常資產(chǎn)證券的登記日為月底或當月最 後一個工作天。17資產(chǎn)證券的各項稅賦發(fā)行折價與溢價資產(chǎn)證券發(fā)行折價之會計處理與一般債券相同，其定期的升值必須以殖利率來折現(xiàn)。房貸證券本金的提前還本，可根據(jù)提前還本率所推算出來的升值，來計算定期升值所應(yīng)付的稅額。18資產(chǎn)證券的各項稅賦資產(chǎn)證券發(fā)行時所假設(shè)的提前還本率，與每一報稅期間實際的提前還本率會有出入，在報稅時可根據(jù)實際的提前還本率，與假設(shè)比率的差距來計算實際的升值價格，此方式稱為提前還本率補救法(PAC Method)。資產(chǎn)證券溢價發(fā)行時，溢價部分必須在預(yù)計持有期間內(nèi)定期攤提，方式與一般債券類似。19資產(chǎn)證券的各項稅賦變化的利率資產(chǎn)證券的利率可以是固

9、定的或浮動的。浮動利率的資產(chǎn)證券可分為兩大類： 1、純粹的浮動利率債券 指證券化發(fā)行的證券所附加的票息是可以調(diào)整 的。 2、應(yīng)變還款債券 指資產(chǎn)證券所附加利率可能因為提前還本而造 成利率之波動。20資產(chǎn)證券的各項稅賦純粹的浮動利率債券可以應(yīng)用折價發(fā)行原則，將浮動利率付款轉(zhuǎn)變?yōu)橄喈數(shù)墓潭ɡ矢犊?，然後將折價發(fā)行固定利率債券的會計與稅務(wù)準則，應(yīng)用到浮動利率債券。應(yīng)變還款債券，其利率的改變受本金還款的快慢影響，因此其會計稅務(wù)將以提前還本率補救法與折價發(fā)行應(yīng)用浮動利率債券的準則來處理。21資產(chǎn)證券的各項稅賦轉(zhuǎn)付證券與其衍生的條化型證券轉(zhuǎn)付證券通常沒有折、溢價問題，除了一些特殊情況，例如房貸資產(chǎn)裡參雜著

10、優(yōu)惠利率的貸款，其利率在優(yōu)惠期後，將調(diào)回市場利率，所以發(fā)行時必須折價。22資產(chǎn)證券的各項稅賦當實際的提前還本與假設(shè)的情況不同時，以類似於提前還本率補救法的處理方式： 首先，以沒有提前還本的假設(shè)，來計算轉(zhuǎn)付證券的殖利率與現(xiàn)值，提前還本則視為房貸的提前到期所產(chǎn)生的收入，其會計處理方式，以消費金融貸款的項目來處理。23資產(chǎn)證券的各項稅賦條化型轉(zhuǎn)付證券通常為了需要，會做利率分割與面額分割。如果其分割率不超過一個百分點，或分割面額低於總面額的1，則不需要發(fā)行折價的長期攤提會計處理。不動產(chǎn)抵押貸款投資管道法發(fā)行的各式條化型證券，以債券的方式作會計與稅務(wù)處理。24資產(chǎn)證券的各項稅賦交易折價當證券發(fā)行後，在次

11、級市場交易，交易中亦有折、溢價的差額，這種差額必須與發(fā)行時的折、溢價分開考量。如果折價發(fā)行的證券在次級市場亦以折價買進，在會計上必須先將發(fā)行折價扣除後，再衡量是否有交易折價的定期攤提額必須申報繳稅。交易折價的攤提以直線遞減法進行，與折價發(fā)行與提前還本率補救法不同。25提前與逾期還款的會計資產(chǎn)證券的提前還本，對會計與稅務(wù)並無太大的影響。當提前還本率比預(yù)期的快很多的情況下，其當年的溢價攤提額可能超過應(yīng)申報的利息，而列為應(yīng)報損失。這種損失的申報，是根據(jù)其相對的純本金證券，來計算預(yù)期利息收入與實際上的差額，因此提前還本率補救法亦適用。26提前與逾期還款的會計Example 假設(shè)投資人購買了面額1,000,000元的資產(chǎn)證券，付了1,050,000元的價格，年利率8，分十年攤提到期。在第五年後，發(fā)行人可以1,020,000元提前贖回，每年的溢價攤提為5,000元。若第五年提前贖回，則攤提應(yīng)改為每年6,000元，且需扣除溢價調(diào)整每年1,000元，調(diào)整4年，共4,000元差額。27提前與逾期還款的會計殘餘利益的證券與一般利益不同，一般會計與稅務(wù)準則並不適用，因此殘餘利益證券可與原發(fā)行結(jié)構(gòu)的稅務(wù)一起合併。28提前與逾期還款的會計逾期還款收款機構(gòu)以30天、60天、90天及超過90天來統(tǒng)計預(yù)期還款的比數(shù)與金額。在90天後有拍賣與回收兩項過程