洛陽市夾馬營路地塊可行性分析報告

1、洛陽市夾馬營路地塊可行性分析報告二零一零年三月二十九日第一部分 都市概況洛陽市是河南省第二大都市，下轄1市8縣6區(qū)，總面積為15.2萬平方公里，總?cè)丝?15萬；其中，市區(qū)面積為544平方公里，市區(qū)人口140萬。洛陽是河南重要的工業(yè)基地，“一五”期間，全國156項重點工程有7項安排在那個地點，為洛陽工業(yè)打下了專門好的基礎(chǔ)。通過幾十年的大規(guī)模建設(shè)，洛陽工業(yè)已形成了以機(jī)電、冶金、建材、石化、輕紡、食品等為主，36個工業(yè)門類、5300多家工業(yè)企業(yè)（其中大中型企業(yè)89家）組成的門類齊全、大中小結(jié)合、輕重工業(yè)全面進(jìn)展的工業(yè)體系，人均GDP僅次于鄭州，列河南省第二位。2009年，全市GDP突破2000億大關(guān)

2、，達(dá)到2075億元，按可比價格計算，同比增長13%；財政一般預(yù)算收入120.3億元，同比增長3.2%；規(guī)模以上工業(yè)實現(xiàn)增加值830億元，同比增長15.9%；工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)利稅277.3億元，同比增長24.6%，實現(xiàn)利潤137.6億元，同比增長18.1%；城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資1280.5億元，同比增長31.4%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入分不達(dá)到15949元和4961元，同比增長8.7%和7.9%。第二部分 理解市場一、洛陽市房地產(chǎn)市場分析：近幾年，洛陽房地產(chǎn)市場一直保持著良好的進(jìn)展態(tài)勢。2009年，洛陽樓市更是實現(xiàn)突破性增長，全市銷售各類新增物業(yè)31001套，銷售面積340.6萬平方米，

3、銷售金額107.90億。其中，商品房銷售套數(shù)28761套，銷售面積319.74萬平方米，銷售金額105.3億元；經(jīng)濟(jì)適用房銷售套數(shù)為2240套，銷售面積20.86萬平方米，銷售金額3.37億。此外，二手房在2009年的銷售面積也達(dá)到了77.39萬平方米。（本數(shù)據(jù)未包含洛陽市吉利區(qū)）洛陽市房地產(chǎn)市場投放量分析1、住宅市場投放量有所急劇降，但整體銷售量保持大幅增長。2009年洛陽市共頒發(fā)預(yù)售證90個，批準(zhǔn)商品房預(yù)售面積為198.14萬平方米，比2008年減少了158.11萬平方米，大幅下落，制造歷史最大跌幅紀(jì)錄，降幅達(dá)到44.07%。僅與05年投放量保持相當(dāng)。2、各區(qū)域商品房供需情況差不較大，新區(qū)

4、、澗西區(qū)、西工區(qū)銷售勢頭良好，商品房投放量較高，瀍河區(qū)在去年的投放量上增長最快，市場份額逐步提高。3、從投放時刻曲線來看，2009年第二個季度的投放量相對較小，最高的5月份只有12.77萬平方米，6月份僅有2.44萬平方米，三個月全部加起來不到20萬平方米，第二季度投放量僅占全年的10。洛陽市房地產(chǎn)市場銷售量分析1、2009年洛陽市商品房銷售備案套數(shù)為28761套，銷售面積319.74萬平方米，銷售金額105.3億元。銷售面積與上年相比大幅增長，猛增了153.76萬平方米，增幅為71.93，稱得上是洛陽歷年來房子賣得最多的一年。2、新區(qū)仍然是2009年商品房賣得最多的區(qū)域，占全市總銷量的49.

5、62%，其次是澗西區(qū)，這兩個區(qū)域2009年商品房的銷量占全市總銷量的74.85%，構(gòu)成了洛陽市商品房銷售的兩個最要緊的熱點區(qū)域。從2009年和2008年商品房分區(qū)銷量對比圖來看，各個區(qū)域的銷售格局變化不大；但個不區(qū)域與上年相比變化較大，其中老城區(qū)和高新區(qū)與上年相比分不下降了3.8和3個百分點，而廛河區(qū)則上升了2.7個百分點。3、從2009年商品房月度銷售走勢圖能夠看出，從1月開始呈逐步上揚(yáng)趨勢，12月達(dá)到高潮，這與全國市場的銷售形勢差不多一致，從年初的冰點，到第二季度的小陽春，再到第三季度的大幅上漲，整體銷量持續(xù)呈現(xiàn)芝麻開花節(jié)節(jié)高的趨勢。商品房銷售價格情況1、2009年洛陽市備案商品房成交均價

6、每平方米3269元，整體房價上漲較快，每平方米比2008年上漲388元，漲幅13.47；與2007年相比，每平方米上漲714元，漲幅27.95。從房價上漲幅度來看，2009年洛陽商品房每平米的漲幅差不多接近歷史最高紀(jì)錄的2007年的每平米394元。2、深入分析全年每月成交均價的變化情況，能夠發(fā)覺2009年洛陽市商品房的成交價格曲線呈現(xiàn)典型的“爬坡型”。從1月份商品房的成交均價2783元/平方米開始，期間雖有起伏，但趨勢是一路上揚(yáng)，最后到年底的3589 元/平方米，從起點到終點攀升800元/平方米，盤中曾達(dá)到3752元/平方米的最高點。3、從分區(qū)價格來看，2009年澗西、西工的成交價格漲幅有限，

7、但廛河區(qū)和高新區(qū)的價格上漲勢頭猛烈，其中，廛河區(qū)漲幅69.29，高新區(qū)漲幅40.52的漲幅，均創(chuàng)歷史最高紀(jì)錄。二、區(qū)域市場分析區(qū)域市場概述2007年以來，洛陽樓市的住宅類產(chǎn)品的銷售格局變化不是特不大，新區(qū)、澗西、西工一直是“第一梯隊”，銷售力度最強(qiáng)；老城、瀍河是“第二梯隊”，排名其次；高新區(qū)、洛龍區(qū)位居“第三梯隊”，銷售面積最弱。從今年的投銷狀況來看，高新區(qū)和廛河區(qū)異軍突起，銷售力度呈爆發(fā)勢頭。區(qū)域套數(shù)建筑面積（萬M2）均價（元）金額（億元）住宅非住宅住宅非住宅住宅非住宅西工區(qū)460624643.781.953088702314.89澗西區(qū)638955875.204.8432531171330

8、.14高新區(qū)377954.361.24292032821.68老城區(qū)755728.950.57294883963.12瀍河區(qū)15932917.210.27318655795.63洛龍區(qū)781.0522870.24洛陽新區(qū)113861106146.3710.392919515148.08總計251842106296.9219.2630436972103.78從20072009年廛河區(qū)住宅投銷對比圖能夠看出，廛河區(qū)投放量連續(xù)三年穩(wěn)步增長，年均增長率24。2009年廛河區(qū)住宅類銷售異軍突起，比起上年漲幅高達(dá)255。恒大綠洲的開發(fā)建設(shè)，不但對廛河區(qū)的供應(yīng)起到了絕對的支撐，而且銷售形勢也一片大好，其每平

9、方米4000元以上的銷售均價，直接將廛河區(qū)的平均價格拉升至3186元/平方米，制造了洛陽價房價上漲幅度最快、最高的歷史紀(jì)錄；2009年廛河區(qū)住宅類產(chǎn)品成交均價一躍成為洛陽市房價第一陣營，緊跟澗西區(qū)的3253元/平方米，位居次席。（二）周邊項目情況項目名稱建筑形式銷售均價（元/M2）建筑面積（萬M2）恒大綠洲小高層、高層4500300鈺泰九龍苑小高層、多層300016居業(yè)漂亮家小高層、多層310020萬熹福瑞多層售罄5瀍河區(qū)除恒大綠洲項目外，差不多沒有中高端項目投放，市場供應(yīng)有專門大空白，區(qū)域市場購買力盡管有限，然而老城區(qū)的完善配套及周邊生活配套的豐富及成熟仍使得此區(qū)域有專門強(qiáng)的競爭力，區(qū)域市場

10、的需求強(qiáng)勁。三、住宅市場總結(jié)1、洛陽整體市場進(jìn)展良好，瀍河區(qū)域市場住宅尚處于初級進(jìn)展時期，項目規(guī)模普遍較小，產(chǎn)品品質(zhì)較低；2、洛陽商品房住宅市場通過09年的強(qiáng)勁銷售，存量較少，高檔樓盤要緊集中于洛河沿岸，項目均價在3500-4000元/平米之間；3、個盤檔次差異較大，能看到高端的樓房銷售速度較快且售價較高；低端樓盤憑借價位上具有的優(yōu)勢，銷售也呈現(xiàn)出良好勢頭； 同時，洛陽市區(qū)土地供應(yīng)量越來越少，要緊為舊工廠拆遷或老城區(qū)改造，開發(fā)成本較高，也將迫使更多的開發(fā)商進(jìn)軍高層住宅；因此，近幾年洛陽市高層住宅投放量必將有較大的提升，市場競爭更加激烈，同時也給消費者帶來更多的選擇，大規(guī)模、高品質(zhì)的樓盤必將成為

11、市場的勝利者。第三部分 理解項目（夾馬營路地塊）一、地理位置洛陽夾馬營路項目位于瀍河區(qū)二、宗地四至本項目位置本項目位置東面：與原居民住房建筑為鄰；西邊：緊臨夾馬營路；南邊：緊鄰名雅園居住小區(qū)北面：緊鄰交通二公司修車廠；。三、交通狀況該項目地理位置優(yōu)越，交通便利，向北可通達(dá)火車站，向南中州路是洛陽主干道之一，是連貫洛陽西區(qū)與洛陽東區(qū)的重要樞紐，且可直達(dá)二廣高速。門前有多條公交路線通過：4路 機(jī)車工長-東花壇-百貨樓57路 東花壇-九都路-河科大（新）10路 東花壇-火車站-芳林路四、周邊生活配套設(shè)施宗地周邊的生活配套設(shè)施齊全，是成熟的生活居住區(qū)域，周邊公里內(nèi)密布著學(xué)校、醫(yī)療、銀行、郵政局、賓館、

12、超市等。 優(yōu)勢1、宗地緊臨夾馬營路，地塊方正，周邊居住環(huán)境良好。 2、交通便利；宗地南可通達(dá)中州路，不管是通往洛陽中心商業(yè)區(qū)依舊通往洛陽各區(qū)域都特不便利。 3、位于成熟生活區(qū)域，周邊遍布學(xué)校醫(yī)院等生活配套設(shè)施。4、區(qū)域內(nèi)人文環(huán)境較好。附近居民對該區(qū)域的認(rèn)可度較高。 劣勢1、北邊廠房和南邊名雅苑的樓房距宗地邊界較近，本項目需退讓日照間距，降低了土地的利用率；2、區(qū)域形象在洛陽處于洼地區(qū)，地塊較小。 機(jī)會1、洛陽市政府最新提出在進(jìn)展洛南新區(qū)的同時大力進(jìn)展洛北區(qū)，且恒大項目的開發(fā)提升了瀍河區(qū)域市場形象，市場培育較好。2、中鐵十五局的品牌在洛陽的阻礙力及在本區(qū)域的認(rèn)可度，有力的支持了本項目的開發(fā)。 威

13、脅1、周邊項目售價較低，阻礙本項目定價。2、區(qū)域價值較低，專門難吸引本區(qū)域外客戶五、項目SWOT分析第四部分 項目定位一、項目定位宗地位于瀍河區(qū)夾馬營路老居住區(qū)，人文環(huán)境良好，周邊購物、教育、醫(yī)療等生活配套設(shè)施齊全，居住生活極其方便，項目將充分挖掘這一優(yōu)勢，同時通過對社區(qū)內(nèi)建筑、景觀、交通、公建設(shè)施的精心規(guī)劃設(shè)計，將項目建筑為一個在區(qū)域內(nèi)相對成熟、高品質(zhì)、高舒適度的高檔居住社區(qū)。二、客戶群定位本項目定位于區(qū)域內(nèi)高檔住宅產(chǎn)品，客戶定位于本區(qū)域內(nèi)及在對本區(qū)域有居住感情的客戶群體，這部分客戶差不多上屬于消費階層金字塔中端的群體：1、洛陽市個體商戶、私營業(yè)主；2、洛陽市部分行政、事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)；3、新生

14、中產(chǎn)階級，要緊包括金融、銀行、證券等行業(yè)的高級職員，如律師、會計等專業(yè)人士；4、區(qū)域周邊的高收入階層及企業(yè)治理者；這部分客群有相當(dāng)強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實力，有長期穩(wěn)定的收入，同意過良好教育，具有較高的生活品位。三、產(chǎn)品定位1、地塊面積：16.5畝；2、容積率：3.5；3、限高：58米3、總建筑面積：3.85萬；4、產(chǎn)品定位：產(chǎn)品形式面積（萬）售價（元/）點式高層（18層）3.53300商業(yè)0.355000合計3.851.33億四、項目開發(fā)節(jié)奏（單位：萬）項目體量較小，可一期全部開發(fā)：開工時刻2010年08月開盤時刻2011年03月清盤時刻2011年8月完工時刻2011年12月第五部分 成本測算一、土地成本

15、150萬/畝時的收益項目占總投資比例操縱指標(biāo)（元/）總投資（萬元）土地及大配套費28.28%642.852,474.97前期費用2.64%60231.00建安工程費61.60%1,400.005,390.00市政基礎(chǔ)設(shè)施費6.60%150577.50公用配套設(shè)施0.22%519.25貸款利息0.66%1557.75直接成本小計100.00%2,272.858,750.47銷售、治理費用3.96%90346.50營業(yè)稅及其它7.99%181.5698.78總成本合計2,544.359,795.75銷售價格3,300.0012,705.00毛利率22.90%2,909.25二、不同土地成本下的收益不同土地價格下的利潤率土地成本（萬元/畝）150.00 160.00 170.00 180.00 190.00 200.00 樓面地價（元/）642.85 685.71 728.57 771.43 814.29 857.14 總成本（元/）2544.35 2587.21 2630.07 2672.93 2715.79 2758.64 銷售價格（元/）3300.00 3300.00 3300.00 3300.00 3300.00 3300.00 毛利潤22.90%21.60%20.30%19.00%17.70%16.40%毛利潤額(萬元)2909.25 2744.23 2579.23 241