房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃與營銷結(jié)合濟(jì)南實(shí)證案例分析

1、 目錄TOC o 1-3 h u HYPERLINK l _Toc27354 一、項(xiàng)目概況1 HYPERLINK l _Toc247一八 （一）地理位置1 HYPERLINK l _Toc21209 （二）項(xiàng)目概況1 HYPERLINK l _Toc一八616 （三）規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)3 HYPERLINK l _Toc27655 二、濟(jì)南市房地產(chǎn)市場分析4 HYPERLINK l _Toc29123 （一）宏觀環(huán)境分析4 HYPERLINK l _Toc22083 1.土地市場分析4 HYPERLINK l _Toc14745 2.濟(jì)南商品房住宅市場分析9 HYPERLINK l _

2、Toc一八249 3.房地產(chǎn)市場預(yù)測14 HYPERLINK l _Toc30866 （二） 微觀環(huán)境15 HYPERLINK l _Toc4437 1.競爭樓盤15 HYPERLINK l _Toc20001 2.毓秀雅居項(xiàng)目分析18 HYPERLINK l _Toc7087 2.1項(xiàng)目概況分析18 HYPERLINK l _Toc7071 2.2戶型設(shè)計(jì)及面積分配比例20 HYPERLINK l _Toc17588 2.3項(xiàng)目市場定位20 HYPERLINK l _Toc26294 2.4項(xiàng)目價(jià)格定位24 HYPERLINK l _Toc8480 三、項(xiàng)目實(shí)施規(guī)劃24 HYPERLINK

3、l _Toc26629 四、項(xiàng)目投資估算及投資計(jì)劃27 HYPERLINK l _Toc27294 （一）項(xiàng)目投資估算27 HYPERLINK l _Toc28650 （二）項(xiàng)目總投資估算29 HYPERLINK l _Toc16366 五、項(xiàng)目銷售計(jì)劃及收入估算30 HYPERLINK l _Toc23193 （一）銷售計(jì)劃30 HYPERLINK l _Toc11040 （二） 銷售收入估算30 HYPERLINK l _Toc21991 六、項(xiàng)目融資安排31 HYPERLINK l _Toc一八094 （一）資金來源31 HYPERLINK l _Toc3698 （二）資金來源表和利息估

4、算31 HYPERLINK l _Toc247一三 七、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)32 HYPERLINK l _Toc一八192 （一）動(dòng)態(tài)盈利能力指標(biāo)評價(jià)32 HYPERLINK l _Toc一三481 （二）靜態(tài)盈利能力及計(jì)算35 HYPERLINK l _Toc16414 八、財(cái)務(wù)評價(jià)報(bào)告編制心得36第第52頁 一、項(xiàng)目概況地理位置 毓秀雅居南面是濟(jì)南的黃金走廊經(jīng)十東路，北臨世紀(jì)大道，西臨鳳岐路，東臨鳳鳴路，交通便利。（二）項(xiàng)目概況毓秀雅居位于山東建筑大學(xué)西北角，屬于山東建筑大學(xué)校園整體規(guī)劃的一部分。本項(xiàng)目北臨世紀(jì)大道，西臨鳳歧路，南面與建大花園一二期相連，為規(guī)劃建設(shè)的建大花園小區(qū)三期工程。建大花園

5、總占地約400畝，為濟(jì)南市東部雪山片區(qū)最大的房地產(chǎn)項(xiàng)目，該項(xiàng)目與我校3000畝大學(xué)風(fēng)景完美融合，盡享建筑大學(xué)優(yōu)美的自然環(huán)境與各類型運(yùn)動(dòng)休閑設(shè)施。有效提升了片區(qū)的自然環(huán)境，社區(qū)景觀優(yōu)美，為濟(jì)南市少有的優(yōu)質(zhì)景觀環(huán)境社區(qū)。再加上完善、高起點(diǎn)的教育配套設(shè)施，建成后將成為從幼兒園至大學(xué)一站式高品質(zhì)教育大盤。 建大商業(yè)街已經(jīng)全面營業(yè)，有全國連鎖品牌家家悅超市，有7+1美食廣場、服裝廣場、KTV、銀行、便利店、門診等。 山東建筑大學(xué)、山東建大教育置業(yè)有限公司、山東師范大學(xué)二附中已簽署合作建設(shè)協(xié)議書，協(xié)議書規(guī)定本項(xiàng)目業(yè)主子女可無條件享受本校區(qū)山師二附中附小的九年制義務(wù)教育。山師二附中附小為省屬重點(diǎn)中小學(xué)，其在

6、教材選擇、師資力量、教法上都不同于歷城區(qū)片區(qū)學(xué)校，教育領(lǐng)先優(yōu)勢明顯。根據(jù)建大花園3期開發(fā)計(jì)劃，山師二附中附小九年制中小學(xué)將同建大花園3期同步開發(fā)，預(yù)計(jì)山師二附中附小九年制中小學(xué)將于建大花園3期交房時(shí)（2014年）具備招生條件，從而實(shí)現(xiàn)了廣大業(yè)主子女在家門口讀名校的夢想。 更多的地面綠地，小于一八%的建筑占地率。更開闊的視野和更充足的陽光。嚴(yán)格控制樓體長度和樓體間距，小區(qū)內(nèi)采用人車分流的交通系統(tǒng),構(gòu)建大面積的純?nèi)诵谢顒?dòng)區(qū)域。對地面回家路徑和地下停車回家路徑的空間和景觀體驗(yàn)均進(jìn)行精細(xì)的探討，形成立體的人行系統(tǒng)。 以中小戶型為主（80110平米占80%）， 同時(shí)兼顧不同的需求 ，產(chǎn)品線豐富（40-2

7、00平米均有）。全南北通透戶型，居住的舒適度大大提高。表1.1 項(xiàng)目配套設(shè)施配備類目配套說明交通出行(1) 項(xiàng)目緊臨濟(jì)南市城市規(guī)劃主干道經(jīng)十東路；(2) 項(xiàng)目附近有1一五路、116路、311路、317路、308路、321路公交站牌，到臨港南區(qū)下車。教育配套中小學(xué)：山東師范大學(xué)第二附屬中小學(xué)幼稚園：現(xiàn)有金色童年8班幼兒園，另規(guī)劃6班公立幼兒園一處周邊商業(yè)建大商業(yè)街已經(jīng)全面營業(yè)，有全國連鎖品牌家家悅超市，有7+1美食廣場、服裝廣場、KTV、銀行、便利店、門診等。周邊醫(yī)療配套省立醫(yī)院、濟(jì)南協(xié)和醫(yī)院、舜天人大藥房、濟(jì)南市第三人民醫(yī)院、武警醫(yī)院等。娛樂休閑設(shè)施配套：有游泳館，閱覽室、咖啡館、健身房等運(yùn)動(dòng)

8、、休閑、娛樂設(shè)施。（三）規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)毓秀雅居項(xiàng)目總占地面積5.一三公頃，地上容積率為3.5，分?jǐn)傊粮鱾€(gè)用地類型，具體的指標(biāo)如表1.2所示表1.2 毓秀雅居項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號名稱單位數(shù)量一總用地面積5一三00二總建筑面積2600001地上建筑面積20一八001.1住宅面積1908001.2公共建筑面積110001.2.1社區(qū)風(fēng)情商業(yè)街100001.2.2娛樂設(shè)施10002地下建筑面積582002.1地下停車場面積576002.2倉庫600三綠化率%35%四停車率%80%五建筑密度%一八%六容積率3.5二、濟(jì)南市房地產(chǎn)市場分析（一）宏觀環(huán)境分析20一三年是濟(jì)南房地產(chǎn)發(fā)展表現(xiàn)最為突飛猛進(jìn)

9、的一年，住宅物業(yè)新增供應(yīng)大幅攀升，總供應(yīng)量與去化量均達(dá)到歷史最高水平。在整體市場回暖全國漲聲一片的大背景下，濟(jì)南樓市也表現(xiàn)相應(yīng)的勢頭，月度去化率穩(wěn)定在40%左右，明顯優(yōu)于去年同期水平。從20一三年土地出讓歷史最高值來看，2014年濟(jì)南住宅市場仍有望延續(xù)此種趨勢，步入飛速發(fā)展軌道。同時(shí)萬科、保利、中海、綠地、恒大、華潤、世茂等一線開發(fā)商大量拿地不斷推出新項(xiàng)目極大提升了濟(jì)南樓市整體產(chǎn)品力和營銷水平，實(shí)現(xiàn)了一線房企全面布局格局。相比而言，商業(yè)物業(yè)整體仍較為平淡，市場表現(xiàn)一般；公寓和寫字樓均有大量新增供應(yīng)面市，隨著濟(jì)南西部、東部規(guī)劃推動(dòng)和協(xié)調(diào)發(fā)展，均帶來逾千萬的寫字樓、公寓等商務(wù)公建類產(chǎn)品，2014年

10、將步入競爭白熱化階段。第一部分：20一三年濟(jì)南市土地市場分析 一、公告土地分析1、土地供應(yīng)面積大幅上漲20一三年全年，濟(jì)南市共推出229宗土地，土地出讓面積為1164.71萬，建筑面積為3一三0.41萬。同2012年全年供應(yīng)數(shù)量相比，土地宗數(shù)增加逾一倍，出讓土地面積與建筑面積分別上漲98.25%和77.66%，市場供應(yīng)火熱。圖1-1-1濟(jì)南2009-20一三年土地供應(yīng)狀況西客站片區(qū)土地集中供應(yīng)表1-1-1 20一三年全年土地出讓情況列表從土地供應(yīng)的各個(gè)區(qū)域來看，槐蔭區(qū)供應(yīng)土地最多，宗數(shù)、面積及建筑面積均位于各區(qū)之首，主要是西客站片區(qū)大量土地入市的拉升。 3、住宅用地為主，商業(yè)用地比例下降圖1-

11、1-2濟(jì)南各物業(yè)類型土地供應(yīng)狀況20一三全年，濟(jì)南共供應(yīng)一三6宗居住用地，總面積804.26萬平米，占總供應(yīng)面積的69.11，環(huán)比下降3.66%。商業(yè)用地供應(yīng)85宗，總面積275.92萬平米，占總供應(yīng)面積的23.71，環(huán)比下降3.62%。其他類用地8總，85.33萬。二、土地成交市場狀況1、土地成交量價(jià)齊升濟(jì)南20一三年成交土地164宗，總面積約763.46萬，建筑面積約2179.一八萬，成交總價(jià)4一八.81億元。與2012年相比土地成交情況呈現(xiàn)量價(jià)齊升的局面，土地面積增加31.86%、建筑面積增加38.01%、成交金額增加29.95%。圖1-2-1濟(jì)南2009-20一三2、住宅用地為成交主力

12、圖1-2-2濟(jì)南20一三年各物業(yè)土地成交面積居住用地成交58宗，總面積約421萬，折合建筑面積一三29.44萬，土地成交總價(jià)款為283.34億元；按土地成交面積，居住用地占共成交面積66%。商業(yè)用地成交59宗，總面積約一八6.37萬，折合建筑面積約831.10萬，土地成交總價(jià)款為一三0.571億元；按土地成交面積，商業(yè)商務(wù)用地占比25%。其他娛樂康體、殯葬設(shè)施用地、加油加氣站等用地成交4宗，總面積約71萬，折合建筑面積約一八.64萬，土地成交總價(jià)款為4.90億元；按土地成交面積，商業(yè)商務(wù)用地占比9%。3、土地單價(jià)上升，樓面地價(jià)保持平穩(wěn)圖1-2-3濟(jì)南2009-20一三20一三年濟(jì)南土地成交單價(jià)

13、為5486元/，環(huán)比下降1.40%；樓面地價(jià)為1922元/，與2011年相比上漲4.46%。各區(qū)土地市場分析三、區(qū)域土地出讓與成交量分析表1-3-1 20一三年各區(qū)土地出讓與成交情況列表今年土地供應(yīng)仍集中在城市重點(diǎn)建設(shè)的新區(qū)，新區(qū)的建設(shè)必將帶來大量土地市場供應(yīng)與成交，而開發(fā)商不斷進(jìn)駐也將對新區(qū)建設(shè)起到促進(jìn)作用?；笔a區(qū)土地供應(yīng)與成交數(shù)量均位于各區(qū)之首，主要受西客站片區(qū)大量土地入市影響。 從成交土地的樓面地價(jià)來看，歷下區(qū)樓面地價(jià)相對較高，傳統(tǒng)認(rèn)知的高價(jià)值區(qū)域的樓面地價(jià)仍高于城市新區(qū)與外圍區(qū)域。隨著品牌開發(fā)商的大量進(jìn)駐，西客站所在的槐蔭區(qū)樓面地價(jià)不斷提升，已超過歷城區(qū)居于濟(jì)南各區(qū)次位。 四、土地市場

14、小結(jié)及預(yù)測20一三年，濟(jì)南土地市場延續(xù)2012年的上行態(tài)勢，供應(yīng)量及成交量均再現(xiàn)高峰，土地市場供需兩旺。隨著濟(jì)南城市發(fā)展節(jié)奏的不斷加快，在房地產(chǎn)整體向暖的形勢下，2014年土地供應(yīng)仍將繼續(xù)增加。 西客站片在最近兩年釋放了大量土地，預(yù)計(jì)后續(xù)可供應(yīng)土地相對較少。而歷城區(qū)作為濟(jì)南最大的行政區(qū)，存有大量待開發(fā)建設(shè)用地，未來濟(jì)南東部奧體至唐冶區(qū)域或?qū)⒊蔀?014年土地市場主力。 第二部分：20一三年濟(jì)南商品房住宅市場分析 一、20一三年1-12月濟(jì)南市商品住宅市場狀況1、供需兩旺，樓市運(yùn)作良好圖2-1-120一三年1-12月濟(jì)南住宅市場累計(jì)供應(yīng)量截止至20一三年12月，濟(jì)南市內(nèi)五區(qū)商品房全年累計(jì)供應(yīng)49

15、5.1萬平米，同比增長34%。這一數(shù)值也達(dá)到歷史最高水平。圖2-1-220一三年1-12月濟(jì)南住宅市場累計(jì)成交量、截止至20一三年12月，濟(jì)南市內(nèi)五區(qū)商品房全年累計(jì)成交423.5萬平米，同比增長33%，同樣刷新了歷史最高成交記錄。圖2-1-320一三年1-12月濟(jì)南住宅市場供求交情況從各月份成交數(shù)據(jù)來看，20一三年濟(jì)南樓市整體表現(xiàn)供需兩旺的局面，全年去化率均維持在40%左右。1月份新的房貸利率政策，房貸利率下降0.5個(gè)百分點(diǎn)，為年初樓市開門紅做好了鋪墊。3月份濟(jì)南新國五條的懸而不決，進(jìn)一步刺激了濟(jì)南房地產(chǎn)市場的購房需求，當(dāng)月供應(yīng)量、成交量和去化率達(dá)到年度峰值。隨后濟(jì)南樓市進(jìn)入短暫調(diào)整期，經(jīng)過6

16、月，7月份的過渡，大量開發(fā)商選擇在金九銀十傳統(tǒng)旺季推出新盤，市場供應(yīng)量不斷增長，樓市也迎來全年第二個(gè)高峰，9月份去化率高達(dá)48%。年末濟(jì)南樓市相對平淡12月份去化率維持在28%左右。房價(jià)結(jié)構(gòu)性提高圖2-1-4濟(jì)南住宅市場成交價(jià)格走勢20一三年濟(jì)南市內(nèi)五區(qū)住宅成交均價(jià)8360元/平米，同比上升6.4%，主要受新增供應(yīng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)影響，如恒大帝景、萬科城和華潤仰山紅葉林等高價(jià)項(xiàng)目入市帶來大量成交，整體拉高市場均價(jià)，另一方面剛需項(xiàng)目價(jià)格也普遍上漲，多個(gè)項(xiàng)目漲幅逾1000元/。同時(shí)受各區(qū)域成交量月度差異的影響，月度成交均價(jià)出現(xiàn)起伏變化。20一三年末歷下，市中等高價(jià)盤集中區(qū)域成交量下降顯著，住宅總價(jià)亦被帶動(dòng)

17、下降。二、20一三年市內(nèi)各區(qū)市場表現(xiàn)1、槐蔭區(qū)西客站片區(qū)為樓市成交主力圖2-2-1 20一三年1月-12月濟(jì)南各區(qū)域商品房住宅成交變化區(qū)域20一三年成交量最多為槐蔭西客站片區(qū)，1-12月份累計(jì)成交1199530，該區(qū)域多為剛需項(xiàng)目，以低總價(jià)，小戶型為策略入市，如綠地國際花都，低價(jià)走量，且所推戶型面積多為90-一三0平米的兩室及三室，受到廣大購房客戶的青睞，獲得較高去化。其次為歷城和歷下區(qū)，本年度熱點(diǎn)區(qū)域化纖廠片區(qū)有大量剛需項(xiàng)目入市，如保利華庭、萬科城、萊鋼凱旋公館等，各項(xiàng)目開盤均取得較高去化，天橋區(qū)因無新項(xiàng)目入市，成交量為299716相對較少。20一三年9月8號萬科城首度開盤，推出1#、2#、

18、3#和7#樓，戶型面積有86、96、106、110、122和140，共704套，開盤當(dāng)天清盤，去化率100%。表2-2-1 去化理想的項(xiàng)目舉例2、歷下區(qū)領(lǐng)跑其他各區(qū)房價(jià)圖2-2-2濟(jì)南各區(qū)域住宅成交價(jià)格 20一三年濟(jì)南市歷下區(qū)房價(jià)領(lǐng)跑其他各區(qū)，區(qū)域以恒大帝景、名士豪庭、黃金山水郡等高端項(xiàng)目為主導(dǎo)，區(qū)域成交價(jià)格高達(dá)10006元/。長清區(qū)20一三年12月份成交均價(jià)為4869元/，位列最后。 成交量最高的的槐蔭區(qū)十二月份均價(jià)僅為7264元/，排名市內(nèi)第五位，區(qū)域內(nèi)現(xiàn)階段仍以價(jià)格低的剛需住房產(chǎn)品為主。 各區(qū)域均有不同波動(dòng)，其中天橋區(qū)漲幅最為明顯，主要是區(qū)域內(nèi)鑫苑名家后期洋房產(chǎn)品入市，拉動(dòng)了改善性住房成

19、交量，導(dǎo)致了價(jià)格的大幅上漲。市中區(qū)11月份華潤仰山和仰山紅葉林高端項(xiàng)目的入市，帶來大量成交，區(qū)域房價(jià)當(dāng)月高達(dá)一五308元/，但隨著成交量減少，價(jià)格逐步回落穩(wěn)定。圖2-2-3濟(jì)南各區(qū)域成交結(jié)構(gòu)如圖所示，20一三年濟(jì)南市內(nèi)五區(qū)熱銷戶型仍集中在90-一三0該面積區(qū)間主要覆蓋客群為剛需及首改人群。而價(jià)格區(qū)間則主要集中在6000-9000元/平米。成交市場整體仍然以剛需及首改產(chǎn)品為主。第三部分：2014年房地產(chǎn)市場預(yù)測 一、政策走向分析 十八大三中全會(huì)強(qiáng)調(diào)建立長效市場機(jī)制，構(gòu)建以政府為主提供基本保障，以市場為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系，并以市場調(diào)控手段為主，加快房地產(chǎn)稅立法及推進(jìn)相關(guān)改革。然而在長效

20、機(jī)制成熟前，為保證樓市穩(wěn)定，現(xiàn)行調(diào)控手段退出仍需一個(gè)過程。由此判斷未來2-3年內(nèi)限購、限貸仍將為濟(jì)南市場調(diào)整的基本措施，短期內(nèi)不會(huì)退出。二、商品房市場走勢判斷1、未來供應(yīng)充足，后續(xù)基調(diào)以求穩(wěn)為主 20一三年濟(jì)南成交住宅用地達(dá)421萬，從供應(yīng)角度來看，未來一段時(shí)間內(nèi)住宅產(chǎn)品仍將保持較高的供給量。同時(shí)在輕軌、省會(huì)經(jīng)濟(jì)圈等題材帶動(dòng)下，濟(jì)南房地產(chǎn)真正進(jìn)入快速發(fā)展階段，存在大量購房需求。且濟(jì)南住宅歷來以剛性需求占據(jù)主導(dǎo)，總體呈現(xiàn)健康態(tài)勢，在總體政策環(huán)境無大的異動(dòng)情況下，預(yù)計(jì)明年市場仍將保持平穩(wěn)增長局面。2、市場格局將進(jìn)一步均衡 從20一三年成交土地區(qū)域分布來看，西客站板塊、高新唐冶板塊、奧體板塊為土地成

21、交的三大區(qū)域，未來區(qū)域供應(yīng)充裕；從20一三年在售樓盤情況，東部高新唐冶板塊，西部西客站板塊多為新入市的剛需大盤，市場熱度高，潛在供應(yīng)量巨大；南部板塊華潤、中海等大盤后勁十足；因而，西客站、高新、城南板塊有望繼續(xù)引領(lǐng)市場。此外，隨著城北板塊濱河新區(qū)建設(shè)的加快，北大時(shí)代等大體量綜合型項(xiàng)目入市也將帶動(dòng)北部片區(qū)發(fā)展。由此整體市場的供求格局或?qū)⒏吘?，西客站和南部板塊單獨(dú)熱點(diǎn)的局面將會(huì)有所改善。3、行業(yè)聚集度進(jìn)一步提高品牌企業(yè)之間競爭日益激烈 大型房企主導(dǎo)濟(jì)南市場的局面已經(jīng)形成，并且隨著萬科、世茂、龍湖的進(jìn)駐，中海、綠地、恒大等在售樓盤的不斷入市，未來品牌企業(yè)的之間的競爭將日益激烈。4、整體成交均價(jià)有

22、望穩(wěn)步上升 從20一三年濟(jì)南市場成交來看，剛需大盤主導(dǎo)市場成為一大趨勢，結(jié)合20一三 年在售項(xiàng)目潛在供應(yīng)來看，雖然高端樓盤放量有所增加，但中等價(jià)位大盤仍為市場供應(yīng)的最大來源。受于供求關(guān)系的影響，在無重大政策的影響下，價(jià)格穩(wěn)步上升仍將是大勢所趨。微觀環(huán)境1.競爭樓盤中建鳳棲第1.項(xiàng)目簡介中建鳳棲第項(xiàng)目位于濟(jì)南市奧體文博經(jīng)十東路雪山片區(qū)，由山東中建昕盛置業(yè)有限公司開發(fā)。東靠山東建筑大學(xué)、西臨鳳歧路、南部為規(guī)劃中的生活區(qū)；北側(cè)為山東建筑大學(xué)宿舍區(qū)。隨著濟(jì)南“東拓”戰(zhàn)略的堅(jiān)定推進(jìn)，東部持續(xù)以領(lǐng)頭羊的姿態(tài)領(lǐng)跑濟(jì)南城市建設(shè)，隨著行政功能、商務(wù)配套、體育休閑、教育醫(yī)療等的逐步完善，東部新城正上演華麗突變，一

23、個(gè)前瞻、生態(tài)、活力的城市副中心新城呼之欲出。 山東中建昕盛置業(yè)有限公司隸屬中建地產(chǎn)，是中國建筑股份有限公司（下稱“中國建筑”）全資子公司，中國建筑系國務(wù)院國資委直管中央企業(yè)，經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，位列世界500強(qiáng)第147位。項(xiàng)目由中國建筑第八工程局有限公司(簡稱八局)承包，八局是中國最大的建筑企業(yè)集團(tuán)、中國最大的國際工程承包商中國建筑股份有限公司（簡稱中建股份）的全資子公司。八局堅(jiān)持為社會(huì)奉獻(xiàn)精品工程，在國內(nèi)外創(chuàng)造了一大批地標(biāo)性建筑精品，迄今創(chuàng)建省部級優(yōu)質(zhì)工程獎(jiǎng)650項(xiàng)，魯班獎(jiǎng)61項(xiàng)，國家優(yōu)質(zhì)工程獎(jiǎng)45項(xiàng)，詹天佑土木工程大獎(jiǎng)5項(xiàng)，魯班獎(jiǎng)數(shù)量穩(wěn)居中建系統(tǒng)第一名。近三年榮獲10項(xiàng)魯班獎(jiǎng),占全國魯班獎(jiǎng)比率為

24、3.6%，位列全國264家特級資質(zhì)企業(yè)第二名，被中國建筑業(yè)協(xié)會(huì)授予“創(chuàng)魯班獎(jiǎng)工程特別榮譽(yù)企業(yè)”，以質(zhì)量領(lǐng)先同行。2.位置信息行政區(qū)域： HYPERLINK xjn.focusx/search/4_0_0_0_0_0_0_0_0.html 歷城項(xiàng)目位置： HYPERLINK xjn.focusx/search/4_0_0_0_0_0_0_0_0.html 歷城 經(jīng)十東路，東靠山東建筑大學(xué)、西臨鳳歧路交通位置：從項(xiàng)目到奧體中心8分鐘車程，到燕山立交橋一五分鐘車程，項(xiàng)目處于經(jīng)十路、二環(huán)東路及東繞城高速構(gòu)建的立體交通框架內(nèi)，1一五、116、317、311、308等多路公交直達(dá)，交通十分便捷。周圍交通：

25、1一五、116、317、311、308公交，從項(xiàng)目到奧體中心8分鐘車程，到燕山立交橋一五分鐘車程，項(xiàng)目處于經(jīng)十路、二環(huán)東路及東繞城高速構(gòu)建的立體交通框架內(nèi)，東至遙墻機(jī)場，西至泉城廣場，出行通達(dá)度極高。4.配套設(shè)施 1）交通：從項(xiàng)目到奧體中心8分鐘車程，到燕山立交橋一五分鐘車程，項(xiàng)目處于經(jīng)十路、工業(yè)大道、二環(huán)東路及東繞城高速構(gòu)建的立體交通框架內(nèi)，東至遙墻機(jī)場，西至泉城廣場，出行通達(dá)度極高，1一五、116、317、311、308等多路公交直達(dá)。2）醫(yī)療：山東省立醫(yī)院東院、濟(jì)南市第三人民醫(yī)院、武警醫(yī)院、濟(jì)南協(xié)和醫(yī)院等。3)教育：項(xiàng)目配置有區(qū)域內(nèi)獨(dú)一無二的36班九年義務(wù)教育中小學(xué)，一路之隔即為已建成的

26、建大幼兒園，另一個(gè)幼兒園正在建設(shè)中。 其他：龍奧大廈、山東省博物館平均價(jià)格：8050/平方米（二）百替御園華府1.項(xiàng)目介紹 HYPERLINK xjn.focusx/votehouse/一五0839.html 百替御園華府位于奧體中心以東，經(jīng)十東路以北，山東建筑大學(xué)西鄰。項(xiàng)目占地面積46342平米，總建筑面積12萬平米，容積率1.8。項(xiàng)目由百替集團(tuán)傾力打造，聘請國內(nèi)知名設(shè)計(jì)院，以超前的設(shè)計(jì)理念，將社區(qū)內(nèi)部景觀和山景有機(jī)融合，使項(xiàng)目依雪山而建，以精益求精的態(tài)度為泉城層峰人士獻(xiàn)上以奢華別墅和闊景高層為主的高端物業(yè)產(chǎn)品。 HYPERLINK xjn.focusx/votehouse/一五0839.h

27、tml 百替御園華府采用皇家新古典主義建筑風(fēng)格，通過對皇家建筑精髓的傳承和對傳統(tǒng)建筑構(gòu)思的再加工，用簡約的手法、現(xiàn)代的材料和加工技術(shù)再現(xiàn)皇家新古典主義經(jīng)典之作。在建筑形式上將中國傳統(tǒng)的雕花石刻工藝與中國榫卯結(jié)構(gòu)相結(jié)合，巧妙運(yùn)用陶土屋面、坡屋頂、斗拱、八角窗等傳統(tǒng)建筑語言，將傳統(tǒng)的歷史痕跡與渾厚的文化底蘊(yùn)與現(xiàn)代的材質(zhì)相融合，獨(dú)領(lǐng)中式皇家新古典主義創(chuàng)作始終。采用中式皇家園林的造園手法，結(jié)合實(shí)地自然景觀資源，規(guī)劃以山水樹石為元素主線，擷取皇家園林代表之景觀精要，鐫刻傳世珍品的皇家氣質(zhì)，營造媲美公園住區(qū)的非凡細(xì)節(jié)，彰顯居者榮耀。此外，項(xiàng)目的皇家園林與雪山山體公園形成一個(gè)完整的景觀系統(tǒng)，依照山體坡度營造

28、出多層次、移步異景的感觀效果，將建筑、園林、自然景觀之間的共生關(guān)系處理得精妙得當(dāng)，方寸之間皆極致。項(xiàng)目以人為本，在關(guān)注居住舒適度、建筑美觀度的同時(shí)，為了筑造更加安全的理想豪宅住區(qū)而引入國際豪宅安全建造標(biāo)準(zhǔn)，營造城市罕有的百年堅(jiān)固建筑典范。在建筑設(shè)計(jì)中，采用巖石層上的七級抗震標(biāo)準(zhǔn)，大幅增加建筑成本，從建筑品質(zhì)上更大程度的滿足了層峰人士的住宅安全需求。同時(shí)，周界防范管理系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，離線式智能巡更管理系統(tǒng)，一卡通門禁管理系統(tǒng)，車庫管理系統(tǒng)等完善的安防系統(tǒng)共同保證業(yè)主安全。2.類型信息項(xiàng)目類型： HYPERLINK xjn.focusx/search/0_0_0_1_0_0_0_0_0.h

29、tml 普通住宅建筑類型：聯(lián)排別墅 高層3.位置信息行政區(qū)域： HYPERLINK xjn.focusx/search/4_0_0_0_0_0_0_0_0.html 歷城項(xiàng)目位置： HYPERLINK xjn.focusx/search/4_0_0_0_0_0_0_0_0.html 歷城 經(jīng)十東路北，雪山西側(cè)，山東建筑大學(xué)西鄰交通位置：歷城區(qū)經(jīng)十東路北，雪山西側(cè)周圍交通：1一五、116和一三6路公交直達(dá)，交通便利，規(guī)劃中的輕軌3號線經(jīng)過項(xiàng)目4.樓盤價(jià)格：均價(jià)8200元/ 恒生半山1.項(xiàng)目簡介恒生伴山項(xiàng)目是香港恒生地產(chǎn)在濟(jì)南第一個(gè)項(xiàng)目，恒生伴山立志打造中小戶型產(chǎn)品，豪宅品質(zhì)社區(qū)，項(xiàng)目總占地面積7

30、6畝（50617平方米），總建面17萬平方米，社區(qū)一八%的超低建筑密度，40%超高綠化率，保證了居住的舒適度。項(xiàng)目總規(guī)劃套數(shù)1一三1戶，共規(guī)劃有9棟住宅、1棟幼兒園、1棟禮賓閣。其中住宅物業(yè)有高層、小高層，戶型為69-143平米的，均為市場銷售主流戶型。 區(qū)位交通： 項(xiàng)目處于城市東拓的主軸上，北臨世紀(jì)大道工業(yè)南路，南臨貫穿濟(jì)南東西的交通大動(dòng)脈經(jīng)十路，東邊有繞城高速、往西距至奧體中心僅需5-6分鐘的車程，距燕山立交有20分鐘的車程。未來貫穿濟(jì)南的輕軌3號線也將從項(xiàng)目經(jīng)過。 項(xiàng)目價(jià)值： 4個(gè)唯一；唯一110米超大樓間距，所有住戶全天候7小時(shí)日照；唯一一個(gè)擁有社區(qū)五星級入戶大堂；唯一三重安防系統(tǒng)（禮

31、賓閣、單元門、入戶門，三重門禁彩色可視對講機(jī)，并且還有安保巡邏、紅外線遠(yuǎn)程警戒系統(tǒng)、24小時(shí)社區(qū)監(jiān)控、電子巡更系統(tǒng)）；濟(jì)南唯一一個(gè)通過認(rèn)證3A級住宅社區(qū)（3A級住宅：適用性能布局合理功能緊湊、環(huán)境性能因地制宜合理利用地貌、經(jīng)濟(jì)性能節(jié)能好、安全性能工程質(zhì)量有保障、耐久性能房屋結(jié)構(gòu)及裝修耐用）。 教育配套： 周邊有山東建筑大學(xué)、山東省競技體育學(xué)院、山東廣播電視大學(xué)，學(xué)術(shù)人文氣息濃厚；項(xiàng)目的西北角有一個(gè)規(guī)劃中的9年制小學(xué)、中學(xué)，另外，小區(qū)引進(jìn)“銀座雙語”幼兒園，保證給小區(qū)業(yè)主的孩子一個(gè)比較高的“人生起跑線”。 國際品牌合作，品質(zhì)保證： 水石國際規(guī)劃設(shè)計(jì) 貝爾高林園林景觀設(shè)計(jì) 香港梁志天工作室精裝設(shè)計(jì)

32、 世邦魏理仕擔(dān)當(dāng)物業(yè)顧問2.項(xiàng)目配套1）教育配套:目前，東部新城區(qū)有高新區(qū)實(shí)驗(yàn)中學(xué)、山東大學(xué)齊魯軟件園、山東建筑大學(xué)、山師附小、濟(jì)南電子機(jī)械工程學(xué)校等不同級別的學(xué)校。2）醫(yī)療配套:省立醫(yī)院東院位于經(jīng)十東路奧體中心北側(cè)，與奧體中心隔路相望，距本案5分鐘車程。3）商業(yè)配套:金融：中國農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、工商銀行等幾大銀行。商超：中鐵會(huì)展國際銀座超市，中齊未來城也正在積極地與大潤發(fā)和佳世客接洽，同時(shí)東部城區(qū)也有諸多品牌汽車專賣店等。商務(wù)休閑設(shè)施：中心休閑廣場，國際會(huì)展酒店提供一流完善的商務(wù)服務(wù)和休閑設(shè)施，社區(qū)周邊落成的科技文化廣場以及世紀(jì)財(cái)富中心、齊魯軟件園綜合大樓等一流商務(wù)配套。另外我們

33、恒生伴山項(xiàng)目西邊還有沿街商鋪，像超市、診所、干洗店、果蔬店、理發(fā)店、藥店都會(huì)非常完善的。到時(shí)肯定會(huì)給我們的業(yè)主在生活上帶來很多方便。3.恒生伴山房價(jià)均價(jià)7800元/平方米2.毓秀雅居項(xiàng)目分析2.1項(xiàng)目概況分析（一） 項(xiàng)目優(yōu)勢分析1.人文環(huán)境好位于山東建筑大學(xué)西門，緊靠建大花園一期，業(yè)主層次高，人文環(huán)境好2.獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢遠(yuǎn)離都市、自然環(huán)境好符合濟(jì)南人“住東不住西，住南不住北”的居住習(xí)慣，地處濟(jì)南東部城市核心重點(diǎn)發(fā)展區(qū)，毗鄰濟(jì)南新政務(wù)中心和奧體中心，未來升值潛力巨大。3.規(guī)模優(yōu)勢總用地5.一三公頃，總建筑面積26萬M24.技術(shù)力量支持從投資開發(fā)、樓房布局設(shè)計(jì)、園林綠化、建設(shè)施工到物業(yè)管理等都依托

34、建筑大學(xué)技術(shù)管理優(yōu)勢，為鍛造優(yōu)質(zhì)名牌打下了良好的基礎(chǔ)。5.交通便利南為經(jīng)十路，雙向十車道，北靠世紀(jì)大道，均為濟(jì)南市景觀大道，交通非常便利6.社區(qū)配套完善項(xiàng)目內(nèi)部有幼兒園、綜合超市及會(huì)所等多種社區(qū)配套，山東建筑大學(xué)在市政配套、生活服務(wù)設(shè)施和休閑運(yùn)動(dòng)場地等方面提供了最大程度的資源共享。(二) 劣勢分析1.距離老城區(qū)市中心距離較遠(yuǎn)小區(qū)居民如果單靠公共交通出行，將會(huì)需要一定的時(shí)間，導(dǎo)致客戶出行、購物等都較為不便。2.污染相對嚴(yán)重 項(xiàng)目東北面緊靠濟(jì)南煉油廠，污染較重3.無品牌知名度 在眾多強(qiáng)勢品牌的圍攻下，在品牌上會(huì)表現(xiàn)出較大的劣勢。(三) 機(jī)會(huì)分析1.濟(jì)南市的整體規(guī)劃將會(huì)對本項(xiàng)目所在區(qū)域帶來發(fā)展?jié)鲜?/p>

35、及高新區(qū)的發(fā)展規(guī)劃為本區(qū)域的發(fā)展帶來的極大的潛力。 2.國家的宏觀調(diào)控使房地產(chǎn)市場積累了大批待購客戶 許多購房客戶出現(xiàn)跟風(fēng)購房現(xiàn)象。所以如果本項(xiàng)目能抓緊項(xiàng)目進(jìn)度，也將能夠享受這一市場時(shí)機(jī)。 （四） 威脅分析1.名牌樓盤的攔截效應(yīng)。周邊競爭對手開發(fā)商在當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場已形成較高知名度，競爭壓力較大.2.市政各種配套跟進(jìn)緩慢。隨著“東拓”，從目前整個(gè)區(qū)域配套來看，卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有跟上。建筑的步伐，各種配套稀缺，成為項(xiàng)目的很大弊端。3.房地產(chǎn)形勢不明確。未來國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢不明確，房產(chǎn)政策易轉(zhuǎn)向，物業(yè)稅的開征等。4.濟(jì)南西部、北部環(huán)境的改善導(dǎo)致的顧客的分流。隨著小清河的改造和西客站的建設(shè)，購房人流得到了相應(yīng)

36、分流。2.2戶型設(shè)計(jì)及面積分配比例該項(xiàng)目樓盤方案分為板式高層，戶型設(shè)計(jì)要求經(jīng)典實(shí)用，功能多樣。其戶型比例如下：110平米三室一廳一衛(wèi)戶型、128平平米三室兩廳一衛(wèi)戶型、1一五平米三室一廳一衛(wèi)、90平米兩室一廳一衛(wèi)等經(jīng)典戶型；還有40至60平米青年公寓；一五0至200平米豪華大房。 住宅面積分配比率面積公寓普通住宅大戶型合計(jì)比例10%80%10%100%將建設(shè)建議歸納為一句話，即：以中小戶型住宅為主，戶型設(shè)計(jì)應(yīng)順應(yīng)市場需求。考慮當(dāng)?shù)厣钆涮撞煌晟?，建議配套商業(yè)（即底商建筑）、業(yè)主會(huì)所、足量停車位和主題廣場等。其中，依據(jù)目標(biāo)消費(fèi)群體的定位，車位占總戶數(shù)比例：約為80%。2.3項(xiàng)目市場定位（一） 市

37、場細(xì)分企業(yè)在動(dòng)態(tài)的市場上，在市場經(jīng)濟(jì)條件下，要求得生存，必須與不斷變化的市場環(huán)境相適應(yīng)，增強(qiáng)企業(yè)的應(yīng)變力及時(shí)把握機(jī)會(huì)，制定企業(yè)的市場戰(zhàn)略計(jì)劃，利用企業(yè)的自身優(yōu)勢去滿足目標(biāo)市場的需求。而有效實(shí)行目標(biāo)市場營銷的三個(gè)重要步驟是： 市場細(xì)分， 選擇目標(biāo)市場， 市場定位。因此，為了更好的發(fā)展，我們用STP策略對 HYPERLINK xnewhouse.jn.soufunx/company/2410736937_20一三03一三164203.htm 山東建大合源置業(yè)有限公司的目標(biāo)市場進(jìn)行如下分析。市場細(xì)分的觀點(diǎn)是美國學(xué)者溫德爾史密斯（Wendell R. Smith）總結(jié)了許多企業(yè)的市場營銷經(jīng)驗(yàn)以后在19

38、56年提出的一種選擇目標(biāo)市場的策略思想。其理論依據(jù)是消費(fèi)需求的絕對差異性和相對同質(zhì)性。為了增強(qiáng)我們 HYPERLINK xnewhouse.jn.soufunx/company/2410736937_20一三03一三164203.htm 山東建大合源置業(yè)有限公司更好滿足某一部分顧客的需求，所以公司適時(shí)進(jìn)行了如下市場細(xì)分。1.社會(huì)所認(rèn)同的成功人士。這些人群是社會(huì)中高端階層，家庭成員高學(xué)歷，高收入，高社會(huì)地位是他們最大的特征。A.房屋價(jià)值：他們把房屋的購買看成是自己事業(yè)上成功的標(biāo)志，房屋成為一個(gè)社會(huì)標(biāo)簽，能夠拉近或增加與周圍同階層人之間的聯(lián)系，促使事業(yè)再上一個(gè)臺(tái)階。 B.房屋需求：他們希望小區(qū)里有

39、完備的健身娛樂場所。因?yàn)榇蟛糠旨彝ザ加衅?，因此希望小區(qū)有良好的停車硬件設(shè)施。高水平的物業(yè)管理，大規(guī)模的山水園林設(shè)計(jì)也是他們所看重的。他們希望和同等社會(huì)檔次的人居住在一起，能夠體現(xiàn)自己的身份和實(shí)力，外界對社區(qū)或者房屋檔次評價(jià)對他們來說也是很重要的。更多人希望在市中心買房，3室1廳或更大的房屋是他們的理想。他們期望的面積在5類人中最大，平均價(jià)格也最高。2.社會(huì)新銳。家庭主要成員比較年輕，但是學(xué)歷較高，收入僅次于成功家庭。沒有孩子的比例高于其他家庭，很多家庭孩子年齡較小。A房屋價(jià)值：這類家庭對房屋的社會(huì)標(biāo)簽價(jià)值有深深認(rèn)同，可以給自己帶來面子上的增光，但是他們更加看重的是這種榮耀給自己心理上帶來的享

40、受。房屋的物理特征上強(qiáng)調(diào)的是個(gè)性特征，能夠體現(xiàn)個(gè)人的生活品位，獨(dú)一無二的情調(diào)。同時(shí)這類家庭注重和朋友一起分享生活中的快樂時(shí)刻，房屋既是下班后放松工作壓力的地方，也是最好的朋友聚會(huì)，休閑場所。B房屋需求：好的戶型對他們來說很重要，這樣可以方便朋友聚會(huì)等活動(dòng)，還可以體現(xiàn)自己房屋的個(gè)性，帶來自我獨(dú)特價(jià)值的認(rèn)同感。3.實(shí)務(wù)的家庭。這類家庭的收入不是很高，還處在事業(yè)的起點(diǎn)和奮斗期，一般還是做著基層的工作。這類家庭收入不高，對價(jià)格非常敏感。他們對房屋的購買也抱一種務(wù)實(shí)的觀點(diǎn)，從自己現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)能力，未來事業(yè)的發(fā)展以及對未來生活的設(shè)想出發(fā)來買房。A：房屋價(jià)值：這類家庭對購房持非常謹(jǐn)慎認(rèn)真的態(tài)度，對他們來說投入

41、了大部分資金和心血的房屋有著重要的投資意義，是未來幾年生活的保障，從心理上來說也是留給后代的寶貴財(cái)產(chǎn)。B：房屋需求：這種務(wù)實(shí)的購房風(fēng)格決定了他們對房屋物理特征的嚴(yán)格把關(guān)。由于價(jià)位低的房屋在質(zhì)量，裝修等方面和高價(jià)位房屋相比存在不足，他們對房屋的質(zhì)量很看重。希望周圍的小區(qū)比較安全，房屋的通風(fēng)和采光都是他們購買房屋的一個(gè)重要參考標(biāo)準(zhǔn)，還希望有比較低廉的物業(yè)費(fèi)用。但對房屋更高層次的屬性，就很少有要求。4.以小孩為中心的家庭。這些家庭收入水平一般，以孩子為生活核心是這類家庭的最大特點(diǎn)。小孩的健康成長，是他們精神上的寄托。A：房屋價(jià)值：這類家庭對房屋有一種心理上的依賴。房屋能夠?yàn)楹⒆犹峁┙】党砷L地方，也在

42、物質(zhì)和精神上給他們一種安定的感覺。他們對家庭有著更多的關(guān)注，孩子是他們生活的核心，房屋是孩子健康才成長的地方，也是自己穩(wěn)定感和歸屬感的來源。 B：房屋需求：考慮到孩子的健康成長，他們希望能夠居住在高素質(zhì)的小區(qū)，充滿濃郁文化氛圍的周遍環(huán)境可以給孩子的成長創(chuàng)造良好環(huán)境。房屋良好的通風(fēng)和采光對小孩和老人的身體健康都是有利的?？拷约焊改缚梢宰尲胰朔奖阏疹櫤⒆?，也是保持和睦家庭關(guān)系的一個(gè)保證。 5.養(yǎng)老的家庭。最大的特點(diǎn)就是家庭結(jié)構(gòu)趨向老齡化，或者雖然家里目前沒有老人，但將會(huì)接來老人住新房子。A：房屋價(jià)值：要么是老年人自己為安享晚年買房，要么是子女為孝敬父母而給老人買房。對和父母同住的子女來說，房屋是

43、照顧老人的地方。對老人來說房屋也是老人安享晚年的地方。健康是這類家庭最關(guān)注的事情，老人的休閑娛樂是生活的核心。B：房屋需求：大型的娛樂鍛煉場所對老年人有利。老年人喜歡在早上逛超市，去早市，周圍的交通狀況要好，可以步行出去買東西或溜達(dá)。希望附近能夠有小型的醫(yī)療機(jī)構(gòu)或者大型的醫(yī)院，這樣方便老人的就醫(yī)。（二） 目標(biāo)市場選擇市場細(xì)分的目的是為了實(shí)行目標(biāo)市場銷售?，F(xiàn)代企業(yè)的一切活動(dòng)是圍繞消費(fèi)者的需求進(jìn)行的，必須充分滿足消費(fèi)者的需求，企業(yè)才能生存和發(fā)展。然而消費(fèi)者的需求是千差萬別的，企業(yè)只能滿足其中某部分特定消費(fèi)者的需求。企業(yè)必須根據(jù)自身的人、財(cái)、物、產(chǎn)、供、銷的條件和從經(jīng)濟(jì)價(jià)值角度對細(xì)分市場進(jìn)行評價(jià)，并

44、進(jìn)行目標(biāo)市場選擇。圖2-1 目標(biāo)市場選擇為了更好地發(fā)揮企業(yè)優(yōu)勢，滿足市場需求，我們?yōu)?HYPERLINK xnewhouse.jn.soufunx/company/2410736937_20一三03一三164203.htm 山東建大合源置業(yè)有限公司適時(shí)地進(jìn)行了如下目標(biāo)市場選擇策略。毓秀雅居目標(biāo)顧客群體毓秀雅居位于山東建筑大學(xué)西北角，屬于山東建筑大學(xué)校園整體規(guī)劃的一部分。本項(xiàng)目北臨世紀(jì)大道，西臨鳳歧路，南面與建大花園一二期相連，為規(guī)劃建設(shè)的建大花園小區(qū)三期工程。建大花園總占地約400畝，為濟(jì)南市東部雪山片區(qū)最大的房地產(chǎn)項(xiàng)目，該項(xiàng)目與我校3000畝大學(xué)風(fēng)景完美融合，盡享建筑大學(xué)優(yōu)美的自然環(huán)境與各類

45、型運(yùn)動(dòng)休閑設(shè)施。有效提升了片區(qū)的自然環(huán)境，社區(qū)景觀優(yōu)美，為濟(jì)南市少有的優(yōu)質(zhì)景觀環(huán)境社區(qū)。再加上完善、高起點(diǎn)的教育配套設(shè)施，建成后將成為從幼兒園至大學(xué)一站式高品質(zhì)教育大盤。山東建筑大學(xué)、山東建大教育置業(yè)有限公司、山東師范大學(xué)二附中已簽署合作建設(shè)協(xié)議書，協(xié)議書規(guī)定本項(xiàng)目業(yè)主子女可無條件享受本校區(qū)山師二附中附小的九年制義務(wù)教育。山師二附中附小為省屬重點(diǎn)中小學(xué)，其在教材選擇、師資力量、教法上都不同于歷城區(qū)片區(qū)學(xué)校，教育領(lǐng)先優(yōu)勢明顯。根據(jù)建大花園3期開發(fā)計(jì)劃，山師二附中附小九年制中小學(xué)將同建大花園3期同步開發(fā)，預(yù)計(jì)山師二附中附小九年制中小學(xué)將于建大花園3期交房時(shí)（2014年）具備招生條件，從而實(shí)現(xiàn)了廣大

46、業(yè)主子女在家門口讀名校的夢想。本項(xiàng)目以中小戶型為主（80110平米占80%）為主， 同時(shí)兼顧不同的需求 ，產(chǎn)品線豐富（40-200平米均有）。全南北通透戶型，居住的舒適度大大提高。綜合考慮項(xiàng)目周圍人群的時(shí)間購買能力、競爭樓盤的銷售情況以及自身的教育優(yōu)勢資源，因此毓秀雅居的目標(biāo)客戶群體是集中在實(shí)務(wù)的家庭和以小孩為中心的家庭。2.4項(xiàng)目價(jià)格定位綜合以上分析，該項(xiàng)目在實(shí)現(xiàn)各價(jià)值實(shí)現(xiàn)要素以后，總體入市均價(jià)：高層住宅可以定為8140元/平，商鋪均價(jià)20000元/平，地下停車庫140000/個(gè)，倉庫為一五000元/平。三、項(xiàng)目實(shí)施規(guī)劃毓秀雅居項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營周期為3年時(shí)間左右，其中建設(shè)期為2年。商品房從第2

47、年開始預(yù)售，到第三批現(xiàn)房銷售完大約2年左右的時(shí)間。具體的開發(fā)經(jīng)營周期見橫道圖所示。四、項(xiàng)目投資估算及投資計(jì)劃（一）項(xiàng)目投資估算 表4.1 土地費(fèi)用估算 項(xiàng)目 數(shù)量（萬平方米）費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)（元/平方米）費(fèi)用金額（萬元）備注1土地費(fèi)用19022.041.1土地出讓金 5一三00一八468240萬元（土地定價(jià)基于周邊樓盤以及當(dāng)年濟(jì)南市土地市場價(jià)格）,76.95畝1.2購買土地使用手續(xù)費(fèi)及稅金554.04土地出讓金*3%表4.2 開發(fā)成本費(fèi)用估算項(xiàng)目 數(shù)量（萬平方米）費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)（元/平方米）費(fèi)用金額（萬元）備注2開發(fā)成本26728722.1前期工程費(fèi)用2660一五602.11規(guī)劃設(shè)計(jì)264511702.12

48、項(xiàng)目可行性研究2692342.一三地質(zhì)勘探測繪262522.14施工現(xiàn)場“三通一平”2641042.2建筑安裝工程費(fèi)24.9651602.21地上建安工程19.082500477002.211結(jié)構(gòu)工程19.081400267122.212裝修工程19.08600114482.2一三機(jī)電設(shè)備及安裝工程19.0850095402.22地下建安工程5.823000174602.221結(jié)構(gòu)工程5.822200128042.222機(jī)電設(shè)備及安裝工程5.8280046562.3公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)1.12一八02.31社區(qū)風(fēng)情商業(yè)街1200020002.32娛樂設(shè)施0.1一八00一八02.4其他費(fèi)4002.

49、5開發(fā)間接費(fèi)2772(2.1至2.4)*4%2.6不可預(yù)見費(fèi)800表4.3 開發(fā)成本費(fèi)用估算項(xiàng)目 數(shù)量（萬平方米）費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)（元/平方米）費(fèi)用金額（萬元）備注3開發(fā)費(fèi)用160一八.1一三2 3.1管理費(fèi)用2756.8（土地費(fèi)用+開發(fā)成本）*3%3.2財(cái)務(wù)費(fèi)用63一八.33.3銷售費(fèi)用6943.0估算銷售收入：198371.23.31廣告宣傳及市場推廣費(fèi)991.9(銷售收入*0.5%)3.32銷售代理費(fèi)3967.4(銷售收入*2%)3.33交易手續(xù)費(fèi)1983.7(銷售收入*1%)表4.4 開發(fā)期稅費(fèi)估算項(xiàng)目 數(shù)量（萬平方米）費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)（元/平方米）費(fèi)用金額（萬元）備注4開發(fā)期稅費(fèi)10910.44.1

50、營業(yè)稅99一八.6(銷售收入*5%)4.2城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)694.3(營業(yè)稅*7%)4.3教育費(fèi)及附加297.6(營業(yè)稅*3%)（二）項(xiàng)目總投資估算 表4.5 項(xiàng)目總投資（不含財(cái)務(wù)費(fèi)用） 單位：萬元序 號項(xiàng) 目費(fèi)用金額(萬元)1土地費(fèi)用19022.042開發(fā)成本728722.1前期工程費(fèi)用一五602.2建筑安裝工程費(fèi)651602.21地上建安工程477002.22地下建安工程174602.3公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)2一八02.4其他費(fèi)4002.5開發(fā)間接費(fèi)27722.6不可預(yù)見費(fèi)8003開發(fā)費(fèi)用9699.8一三2 3.1管理費(fèi)用2756.83.3銷售費(fèi)用6943.04開發(fā)期稅費(fèi)10910.45（1-4

51、項(xiàng)之和）項(xiàng)目開發(fā)成本費(fèi)用及稅金總計(jì)112504.3 五、項(xiàng)目銷售計(jì)劃及收入估算（一）銷售計(jì)劃銷售從第二年開始，每年根據(jù)項(xiàng)目的具體建設(shè)進(jìn)度來確定當(dāng)年的銷售比例，具體的銷售情況如下表： 表5.1 項(xiàng)目銷售計(jì)劃 單位：平方米銷售面積中小戶型住宅（1）公共配套設(shè)施面（娛樂、商業(yè)）（2）停車庫（3）公寓、大戶型住宅（4）倉庫（5）合計(jì)建筑面積一期出售66500220017280一五00060010一五80其他二期出售35一五05000201601950079810其他三期出售35一五03800201601950078610其他合計(jì)一三6800110005760054000600260000（二）銷售收入

52、估算毓秀雅居項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營周期為3的時(shí)間左右，其中建設(shè)期為2年。商品房從第2年開始預(yù)售，到第三批現(xiàn)房銷售完大約3年左右的時(shí)間。以周邊項(xiàng)目為參照標(biāo)準(zhǔn)并且結(jié)合自身定位已經(jīng)初步確定該項(xiàng)目的總體售價(jià)：高層住宅可以定為8140元，商鋪均價(jià)20000元/平，停車位140000/個(gè)、倉庫均價(jià)一五000元/平，具體銷售計(jì)劃和定價(jià)如表5.2所示。 表5.2 項(xiàng)目銷售收入估算 單位：萬元年 份20一三201420一五合計(jì)銷售比率49%（1）+20%（2）+30%（3）+28%(4)+100%（5）51%（1）+80%（2）+70%（3）+72%（4）銷售收入77689120682.2198371.2銷售收入所占比

53、例39.16%60.84%100%六、項(xiàng)目融資安排（一）資金來源房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資金籌措主要是根據(jù)項(xiàng)目對資金的需求以及投資使用計(jì)劃，確定資金的來源的相應(yīng)的數(shù)量。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資金籌措通常有資本金，預(yù)售收入及借貸資金三種主要方式。1、項(xiàng)目總投資112504.3億元左右，其中現(xiàn)自有資金33751.3億元，分年度投資情況如表所示。不足部分從銀行貸款，銀行貸款條件是年利率12%，前2年只計(jì)息還款，從建設(shè)期以后開始還本付息，此后每年付清利息并分3年等額償還建設(shè)期利息資本化后的全部借款本金。2、銷售收入、銷售稅金及附加和經(jīng)營成本的預(yù)測值如表所示，其它支出忽略不計(jì)。（二）資金來源表和利息估算1、根據(jù)項(xiàng)目總

54、投資估算和自有資金的情況，計(jì)劃年投資和借款情況如表6.1所示。 表6.1 投資計(jì)劃與資金籌措表 單位：萬元合計(jì)20一三201420一五建設(shè)投資投入比例100%60%40%建設(shè)總投資 112504.367502.5845001.72自有資金33751.333751.3資金流入77689120682.2長期借款33751.3 2、財(cái)務(wù)費(fèi)用估算，依據(jù)年借款情況，可以算的財(cái)務(wù)費(fèi)用，如表6.2和6.3所示。1).建設(shè)期第一年年初年向銀行貸款情況表，前2年計(jì)息還款情況表6.2 項(xiàng)目建設(shè)期計(jì)息還款 單位：萬元 年份內(nèi)容20一三2014備注年初欠款35776.4利率i=12%當(dāng)年借款33751.3應(yīng)計(jì)利息20

55、25.14293.2本金利息2025.14293.2年末欠款累計(jì)35776.440069.6表6.3 為期3年的等額還本付息 單位：萬元年份 內(nèi)容欠款額20一五20162017備注抵押貸款還本付息40069.616682.916682.916682.9利率i=12%七、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)（一）動(dòng)態(tài)盈利能力指標(biāo)評價(jià)關(guān)于項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)盈利能力指標(biāo)查看項(xiàng)目的全部投資現(xiàn)金流量表和自有資金投資現(xiàn)金流量表。表7.1 全部投資現(xiàn)金流量表 單位：萬元年份內(nèi)容20一三201420一五20162017備注一、現(xiàn)金流入33751.3 77689.0 120682.2 1、銷售收入77689120682.22、投資者投入337

56、51.3二、現(xiàn)金流出7一五11.39259598.1112547660.8657516682.916682.91、開發(fā)建設(shè)投資67502.5845001.722、營業(yè)稅金及附加4272.8956637.521銷售收入*5.5%3、抵押貸款還本付息2025.14293.216682.916682.916682.94、所得稅6030.324340.45、土地增值稅1983.7三、凈現(xiàn)金流量-37760.1 一八090.9 73021.3 -16682.9 -16682.9 四、累計(jì)凈現(xiàn)金流量-37760.1 -19669.2 53352.1 36669.2 19986.3 五、凈現(xiàn)值(i=12%)

57、-37760.1 16一五2.658212.1-1一八74.6-10602.2六、累計(jì)凈現(xiàn)值FNPV=14127.8 FIRR=46%由表可以看出，F(xiàn)NPV=14127.8萬元，F(xiàn)IRR=46%12%,所以項(xiàng)目從全投資的角度看行。表7.2 資本金現(xiàn)金流量表 單位：萬元 內(nèi)容 年末20一三201420一五20162017合計(jì)一、現(xiàn)金流入33751.377689120682.21、銷售收入77689120682.22、長期借款33751.3二、現(xiàn)金流出37760.09214596.3912547660.8657516682.916682.91、自有資金33751.282、營業(yè)稅金及附加4272.8

58、956637.5213、抵押貸款還本付息2025.14293.216682.916682.916682.94、所得稅6030.2962524340.45、土地增值稅1983.71三、凈現(xiàn)金流量-4008.79263092.673021.3-16682.9-16682.9四、累計(jì)凈現(xiàn)金流量-4008.79259083.8一三2105.21一五422.398739.4五、累計(jì)凈現(xiàn)值-4008.856332.758212.2-1一八74.6-10602.3NPV=88059.2 IRR=一五8.1%由表可以看出，NPV=88059.2 IRR=一五8.1%，所以從資本金投資的角度看該項(xiàng)目也是可行的。（二）靜態(tài)盈