企業(yè)投資項(xiàng)目策劃設(shè)計(jì)成果標(biāo)準(zhǔn)分析

1、當(dāng)前文文件修改密碼：8362839HYPERLINK N:整理后 t _parent更多數(shù)據(jù)請(qǐng)?jiān)L問精品數(shù)據(jù)網(wǎng)HYPERLINK E:還未拷貝企業(yè)治理項(xiàng)目治理(http:)()HYPERLINK N:整理后N:整理后當(dāng)前文文件修改密碼：8362839HYPERLINK N:整理后 t _parent更多數(shù)據(jù)請(qǐng)?jiān)L問精品數(shù)據(jù)網(wǎng)HYPERLINK E:還未拷貝企業(yè)治理項(xiàng)目治理(http:)()HYPERLINK N:整理后N:整理后更多企業(yè)學(xué)院：HYPERLINK N:整理后Shop/Shop/中小企業(yè)治理全能版183套講座+89700份資料HYPERLINK N:整理后Shop40.shtml t

2、_blank/Shop/40.shtml總經(jīng)理、高層治理49套講座+16388份資料HYPERLINK N:整理后Shop38.shtml t _blank/Shop/38.shtml中層治理學(xué)院46套講座+6020份資料HYPERLINK N:整理后Shop39.shtml t _blank/Shop/39.shtml國學(xué)智慧、易經(jīng)46套講座HYPERLINK N:整理后Shop41.shtml t _blank/Shop/41.shtml人力資源學(xué)院56套講座+27123份資料HYPERLINK N:整理后Shop44.shtml t _blank/Shop/44.shtml各時(shí)期職員培訓(xùn)

3、學(xué)院77套講座+ 324份資料HYPERLINK N:整理后Shop49.shtml t _blank/Shop/49.shtml職員治理企業(yè)學(xué)院67套講座+ 8720份資料HYPERLINK N:整理后Shop42.shtml t _blank/Shop/42.shtml工廠生產(chǎn)治理學(xué)院52套講座+ 13920份資料HYPERLINK N:整理后Shop43.shtml t _blank/Shop/43.shtml財(cái)務(wù)治理學(xué)院53套講座+ 17945份資料HYPERLINK N:整理后Shop45.shtml t _blank/Shop/45.shtml銷售經(jīng)理學(xué)院56套講座+ 14350份

4、資料HYPERLINK N:整理后Shop46.shtml t _blank/Shop/46.shtml銷售人員培訓(xùn)學(xué)院72套講座+ 4879份資料HYPERLINK N:整理后Shop47.shtml t _blank/Shop/47.shtml第一部分第一部分 總 則1.01 為統(tǒng)一萬科集團(tuán)各房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的內(nèi)容和深度，達(dá)到“提高設(shè)計(jì)質(zhì)量、保證項(xiàng)目進(jìn)度、操縱項(xiàng)目開發(fā)成本”的目的，特制定本標(biāo)準(zhǔn)。萬科集團(tuán)各房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)均應(yīng)按照本標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。對(duì)本標(biāo)準(zhǔn)未涉及的部分，應(yīng)執(zhí)行國家、當(dāng)?shù)噩F(xiàn)行的有關(guān)規(guī)范、規(guī)程和標(biāo)準(zhǔn)。本標(biāo)準(zhǔn)是依據(jù)國家有關(guān)規(guī)范與標(biāo)準(zhǔn)，并總結(jié)萬科集團(tuán)以往房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)

5、經(jīng)驗(yàn)編制而成。本標(biāo)準(zhǔn)遵循以下原則編制：設(shè)計(jì)與市場(chǎng)、成本相結(jié)合的原則；治理和技術(shù)相結(jié)合的原則；打算治理的原則；檢查與回饋的原則。本標(biāo)準(zhǔn)的執(zhí)行責(zé)任人為萬科集團(tuán)屬下各房地產(chǎn)公司主管設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)的負(fù)責(zé)人。1.06 本標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則解釋權(quán)屬萬科集團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)部。第二部分第二部分 投資分析時(shí)期成果標(biāo)準(zhǔn)本時(shí)期工作重點(diǎn) 收集項(xiàng)目基礎(chǔ)資料 完成規(guī)劃設(shè)計(jì)草案及可行性分析 完成項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作操縱性打算 完成項(xiàng)目可行性研報(bào)告規(guī)劃設(shè)計(jì)部分目 錄項(xiàng)目基礎(chǔ)資料 4 1.1 宗地自然條件 41.2 宗地社會(huì)條件 6 1.3 競(jìng)爭(zhēng)樓盤 8規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析 12 規(guī)劃設(shè)計(jì)草案 14 規(guī)劃設(shè)計(jì)的初步概念 14 規(guī)劃設(shè)計(jì)草案 144. 項(xiàng)目

6、設(shè)計(jì)工作操縱性打算 185. 范例 191 項(xiàng)目基礎(chǔ)資料 宗地自然條件 宗地自然條件表一 表1.1.1填表人： 填寫日期： 年 月 日土地名稱/項(xiàng)目名稱圖紙、圖片名稱內(nèi)容要求完成情況宗地位置宗地都市位置圖表達(dá)宗地在都市范圍內(nèi)的位置，可在都市地圖基礎(chǔ)上制作已制作宗地區(qū)域位置圖表達(dá)宗地在城區(qū)范圍內(nèi)的位置，可在都市地圖基礎(chǔ)上制作已制作宗地現(xiàn)狀宗地紅線圖宗地面積、角點(diǎn)定位、紅線尺寸、標(biāo)高已收集宗地現(xiàn)狀照片標(biāo)明拍攝點(diǎn)與目標(biāo)點(diǎn)位置 已制作宗地地形圖 宗地為復(fù)雜地形時(shí)，表達(dá)現(xiàn)狀地形、標(biāo)高（等高線）、現(xiàn)狀地貌已收集宗地綠化植被與水面分布圖植被與水面的定位已制作講明：本表格所列為描述宗地自然條件所需的圖紙目錄。

7、應(yīng)在投資分析時(shí)期收集、制作完成，并作為設(shè)計(jì)前期時(shí)期進(jìn)行概念設(shè)計(jì)、實(shí)施方案時(shí)期進(jìn)行規(guī)劃方案設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。2 . 投資分析時(shí)期，若政府提供的 “宗地紅線圖”、“宗地地形圖” 深度不足，則應(yīng)在設(shè)計(jì)前期時(shí)期落實(shí)并確認(rèn)此二圖紙。宗地自然條件表二 表1.1.2填表人： 填寫日期： 年 月 日土地名稱/項(xiàng)目名稱都市氣溫常年絕對(duì)溫度最 高 最 低 平 均 都市風(fēng)象主導(dǎo)風(fēng)向風(fēng)向頻率玫瑰圖（另附圖）已收集空氣品質(zhì)宗地空氣質(zhì)量狀況空氣質(zhì)量良好 空氣質(zhì)量較差，需進(jìn)行檢測(cè)水文宗地內(nèi)有無地表水池塘 水渠宗地周邊有無地表水江 河 湖 海 水渠周邊地表水常年水位(黃海高程) M周邊地表水最高操縱水位(黃海高程) M地下水位

8、標(biāo)高(黃海高程)M宗地內(nèi)水質(zhì)狀況水質(zhì)良好 水質(zhì)較差，需進(jìn)行檢測(cè) 噪音宗地噪音狀況周邊無噪聲源 周邊有噪聲源，需進(jìn)行檢測(cè)宗地有無專門地下物沖溝有 無暗河有 無古墓有 無化石有 無地下軍用設(shè)施、管線有 無地下油罐房有 無其它大型地下建筑物、有 無講明：1依據(jù)宗地社會(huì)條件表一（表1.2.1）的周邊公共設(shè)施圖，當(dāng)周邊存在污染源與噪聲源時(shí)，應(yīng)結(jié)合實(shí)地具體情況推斷是否對(duì)宗地空氣質(zhì)量狀況、水質(zhì)狀況、噪聲狀況進(jìn)行檢測(cè)；決定進(jìn)行檢測(cè)后應(yīng)附各項(xiàng)檢測(cè)報(bào)告。關(guān)于尚未達(dá)到飽和通車的道路，應(yīng)依照道路等級(jí)預(yù)測(cè)飽和通車時(shí)的噪音。2當(dāng)存在專門地下物時(shí)需另附文對(duì)其進(jìn)行詳細(xì)講明。1.2 宗地社會(huì)條件 宗地社會(huì)條件表一 表1.2.1

9、填表人： 填寫日期： 年 月 日土地名稱/項(xiàng)目名稱 圖紙名稱 內(nèi)容要求完成情況 區(qū)域現(xiàn)狀圖表達(dá)宗地所處區(qū)域（道路、周圍建筑物等）的現(xiàn)狀特征已收集 區(qū)域總體規(guī)劃圖表達(dá)政府對(duì)宗地所處區(qū)域的規(guī)劃設(shè)想和建設(shè)打算已收集 區(qū)域交通分析圖表達(dá)地鐵、輕軌、公交流線及宗地附近站點(diǎn)；表達(dá)私家車赴宗地的可選路線已制作 周邊交通分析圖表達(dá)宗地周邊道路名稱、級(jí)不、尺寸及擬建道路的擬建時(shí)刻等已制作 周邊道路斷面圖表達(dá)宗地塊周邊道路斷面各分項(xiàng)尺寸已制作周邊公共設(shè)施圖表達(dá)宗地周邊存在對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)存在阻礙的公共建筑名稱、類型、面積、差不多功能、形態(tài)及建成時(shí)刻；表達(dá)對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)存在有利與不利因素的設(shè)施 ：廣場(chǎng)、公園、都市雕塑，高壓線

10、、變電所、煙囪、垃圾場(chǎng)、排污溝、其它構(gòu)成噪音和污染的設(shè)施已制作 市政管線圖表達(dá)給水、雨水、污水、弱電、煤氣、暖通、寬帶等接口位置、管徑、埋深、標(biāo)高等已收集講明：本表格所列為描述宗地社會(huì)條件所需的圖紙目錄，應(yīng)在投資分析時(shí)期收集、制作完成，并作為設(shè)計(jì)前期時(shí)期進(jìn)行概念設(shè)計(jì)、實(shí)施方案時(shí)期進(jìn)行規(guī)劃方案設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。宗地社會(huì)條件表二 表1.2.2填表人： 填寫日期： 年 月 日土地名稱/項(xiàng)目名稱 當(dāng)?shù)卣叻ㄒ?guī)要求 日照間距系數(shù) 消防間距 無專門要求 其它間距 無專門要求規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn) 總用地面積 ha 暫無要點(diǎn)總建筑面積 m容積率 建筑密度 綠地率 車位總數(shù) 限高要求 層 或 m 配套的名稱 與面積要求

11、退紅線要求1.3 競(jìng)爭(zhēng)樓盤信息1.3.1 競(jìng)爭(zhēng)樓盤列表 競(jìng)爭(zhēng)樓盤列表 表1.3.1填表人： 填寫日期： 年 月 日編號(hào)樓盤名稱進(jìn)展商 所處地段價(jià)位/平米1234其他講明確認(rèn)欄市場(chǎng)營銷部門經(jīng)手人： 年 月 日市場(chǎng)營銷部門經(jīng)理： 年 月 日 設(shè)計(jì)部經(jīng)理： 年 月 日“競(jìng)爭(zhēng)樓盤”，是指區(qū)域內(nèi)與本項(xiàng)目地理位置、市場(chǎng)定位、產(chǎn)品類型等方面存在相似性，可能與本項(xiàng)目產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)的樓盤。本列表中的競(jìng)爭(zhēng)樓盤，須由設(shè)計(jì)部與市場(chǎng)營銷部門共同確認(rèn)。1.3.2 競(jìng)爭(zhēng)樓盤設(shè)計(jì)信息競(jìng)爭(zhēng)樓盤設(shè)計(jì)信息表一 表樓盤名稱位置規(guī)劃總用地面積M總建筑面積M容積率綠化率總戶數(shù)戶車位數(shù)地面?zhèn)€地下個(gè)建筑住宅總面積M住宅產(chǎn)品類型 獨(dú)立不墅 聯(lián)排不墅

12、 平層公寓 花園洋房 小高層 高層 其它住宅結(jié)構(gòu)形式會(huì)所面積M會(huì)所個(gè)數(shù)商業(yè)面積M 租 售幼兒園班小學(xué)班景觀 周邊自然景觀有 無景觀設(shè)計(jì)面積M包含項(xiàng)目游泳池室外M室內(nèi)M水景/噴泉個(gè)兒童游戲場(chǎng)組硬地活動(dòng)場(chǎng)個(gè)網(wǎng)球場(chǎng)個(gè)羽毛球場(chǎng)個(gè)其它講明：1.針對(duì)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)樓盤，需完成表格內(nèi)全部?jī)?nèi)容。若用于其它樓盤的考察和調(diào)研，可酌情選擇完成。 競(jìng)爭(zhēng)樓盤設(shè)計(jì)信息表二 表樓盤名稱位置：該樓盤的要緊賣點(diǎn)、所采納的新概念新技術(shù)設(shè)計(jì)資源設(shè)計(jì)內(nèi)容設(shè)計(jì)單位名稱 規(guī)劃建筑方案施工圖景觀方案施工圖 室內(nèi)裝修部品標(biāo)準(zhǔn) 室 外 墻面一墻面二窗白鋁 彩鋁 塑鋼其它公共室內(nèi)電梯品牌電梯廳裝修標(biāo)準(zhǔn)其它住 宅 室 內(nèi) 毛坯房 標(biāo)準(zhǔn)裝修提供 不提供

13、裝修套餐項(xiàng)目品牌或材料入戶門/內(nèi)門地板潔具廚柜吊頂其它講明：1.針對(duì)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)樓盤，需完成表格內(nèi)全部?jī)?nèi)容。若用于其它樓盤的考察和調(diào)研，可酌情選擇完成。 競(jìng)爭(zhēng)樓盤設(shè)計(jì)信息表三 表樓盤名稱位置戶型 編號(hào)戶型種類面積(M)有用率(%)比例備注123456主力戶型編號(hào)為:戶型特色評(píng)述：（應(yīng)附圖表達(dá)）講明：1. 有用率 國家規(guī)范無定義，為房地產(chǎn)銷售中使用的指標(biāo)，通常為：?jiǎn)翁變?nèi)建筑面積/單套商品房銷售面積（套內(nèi)建筑面積按規(guī)定應(yīng)分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e）。2. 單套內(nèi)建筑面積包括套內(nèi)的使用面積、墻風(fēng)光積及陽臺(tái)面積。3. 單套內(nèi)使用面積住宅房間實(shí)際能使用的面積,不含墻、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)造和保溫層的面積。2 規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性

14、分析 2.01 依據(jù)宗地自然條件表一（表1.1.1）的內(nèi)容，分析宗地自然環(huán)境對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)的阻礙。如：依據(jù)宗地地形圖分析建筑與產(chǎn)品的排布可能性；依據(jù)宗地綠化與水面的分布圖分析現(xiàn)狀資源的愛護(hù)與利用措施等。2.02 依據(jù)宗地自然條件表二（表1.1.2）的內(nèi)容，關(guān)于有專門地下物（如沖溝、暗河、古墓、地下軍用設(shè)施等）或存在空氣污染、水質(zhì)污染、噪聲污染的地塊對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)的阻礙程度及對(duì)應(yīng)的設(shè)計(jì)思路和解決方法（該思路、方法對(duì)應(yīng)的成本估算要在投資與收益分析中體現(xiàn)）。2.03 依據(jù)宗地社會(huì)條件表一（表1.2.1）的內(nèi)容，分析區(qū)域總體規(guī)劃、道路交通狀況、周邊公共設(shè)施狀況、市政配套狀況等對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)的阻礙。如：區(qū)域總體規(guī)劃

15、對(duì)小區(qū)分期開發(fā)順序的阻礙；道路交通狀況對(duì)小區(qū)要緊出入口設(shè)置與人車流線的阻礙；商業(yè)設(shè)施、教育現(xiàn)狀、體育娛樂公園等休閑場(chǎng)所、銀行醫(yī)院等生活設(shè)施對(duì)自身配套建設(shè)規(guī)模和面積確定的阻礙；不利因素設(shè)施的阻礙和解決方案；市政配套狀況對(duì)技術(shù)設(shè)計(jì)的阻礙等。2.04 依據(jù)宗地社會(huì)條件表二（表1.2.2）的內(nèi)容，分析當(dāng)?shù)卣黝愰g距要求對(duì)建筑排布的阻礙。2.05 當(dāng)不具備政府規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)，容積率、面積分配比例等技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)不完全確定時(shí)，進(jìn)行我司最理想的容積率和產(chǎn)品分配比例分析，完成容積率分析方案及對(duì)應(yīng)的容積率分析表（表），當(dāng)容積率確認(rèn)后，深化該容積率指標(biāo)下的方案及完成其對(duì)應(yīng)的綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表（表）與產(chǎn)品分析表（表）

16、（不同指針數(shù)據(jù)選擇對(duì)應(yīng)的經(jīng)濟(jì)效益分析在投資與收益分析中體現(xiàn)）。2.06 當(dāng)具備政府規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)，即具備既定容積率、建筑密度和配套公建面積時(shí)，按照樓層完全平均或多層、小高層、高層等不同比例分配的假設(shè)情況，進(jìn)行最差不多的建筑排列，完成規(guī)劃設(shè)計(jì)草案其對(duì)應(yīng)的綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表（表）與產(chǎn)品分析表（表）（不同假設(shè)情況下，對(duì)應(yīng)的建設(shè)周期打算、成本估算、銷售價(jià)格預(yù)測(cè)及經(jīng)濟(jì)效益分析，要在工程與與銷售打算、投資與收益分析中體現(xiàn)）。（本節(jié)內(nèi)容為依照集團(tuán)企劃部項(xiàng)目可行性報(bào)告相關(guān)要求調(diào)整。）3 規(guī)劃設(shè)計(jì)草案 3.1 規(guī)劃設(shè)計(jì)草案的初步概念3.1.1 設(shè)計(jì)概念：表現(xiàn)項(xiàng)目預(yù)期的風(fēng)格和設(shè)計(jì)主題。3.1.2 技術(shù)概念：打算采納

17、的重要新技術(shù)及其與規(guī)劃設(shè)計(jì)的關(guān)系。3.1.3 可持續(xù)進(jìn)展概念：對(duì)項(xiàng)目分期進(jìn)展的設(shè)想、對(duì)營造統(tǒng)一的小區(qū)概念的設(shè)想、對(duì)產(chǎn)品差異性的考慮。3.2 規(guī)劃設(shè)計(jì)草案圖紙3.2.1 規(guī)劃設(shè)計(jì)草案總平面圖 3.2.2 綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表 表填表人： 填寫日期： 年 月 日項(xiàng)目名稱有無規(guī)劃要點(diǎn)項(xiàng)目規(guī)劃總用地 ha容積率居住區(qū)用地 ha建筑密度總建筑面積 M綠地率 %住宅總建筑面積 M住宅總戶數(shù) 戶公共服務(wù)設(shè)施總面積 M汽車位總數(shù) 個(gè)住 宅內(nèi) 容類 型建筑面積占住宅總建筑面積比例(%)擬結(jié)構(gòu)形式備注低層住宅（13層）多層住宅（46層）小高層住宅（711.5層）中高層住宅（1218層）高層住宅（1

18、9層100m）超高層住宅（100m）公 共 服 務(wù) 設(shè) 施 內(nèi) 容類 型建筑面積(M)用地面積(M)商業(yè)會(huì)所學(xué)校幼兒園市政公用其它汽 車 停 車 內(nèi) 容停車方式車位數(shù)占總停車面積比例(%)地下、半地下架空層地面車庫地面露天交 樓 標(biāo) 準(zhǔn)內(nèi) 容裝修標(biāo)準(zhǔn)占住宅總建筑面積比例(%)毛坯房?jī)H提供廚衛(wèi)裝修提供全套精裝修講明：依照萬科項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，79層住宅與911.5層住宅開發(fā)成本差異不大，因此上表將79層住宅并入小高層類進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。設(shè)計(jì)部完成上表后提交成本治理部門進(jìn)行投資分析時(shí)期的成本測(cè)算。容積率分析表 表填表人： 填寫日期： 年 月 日土地點(diǎn)全稱序號(hào)總體指標(biāo)住宅部分配套部分 指標(biāo)類型占地面積之和(Ha

19、)容積率建筑面積之和(M2)面積比戶數(shù)之和(戶)戶數(shù)比會(huì)所(M2)商業(yè)(M2)配套(M2)方案一總建筑面積（M2）低層住宅：獨(dú)立不墅（13層）低層住宅：聯(lián)排不墅（13層）總?cè)莘e率多層住宅（46層）小高層住宅（711.5層）總戶數(shù)中高層住宅（1218層）高層住宅（19層100m）超高層住宅（100M）方案二總建筑面積（M2）低層住宅：獨(dú)立不墅（13層）低層住宅：聯(lián)排不墅（13層）總?cè)莘e率多層住宅（46層）小高層住宅（711.5層）總戶數(shù)中高層住宅（1218層）高層住宅（19層100m）超高層住宅（100M）3.2.3 產(chǎn)品分析 規(guī)劃設(shè)計(jì)草案的要緊目的是通過設(shè)計(jì)分析為項(xiàng)目的投資效益和經(jīng)營前景提供技

20、術(shù)上的依據(jù)。通過對(duì)項(xiàng)目有利因素和不利因素的研究，以及規(guī)劃設(shè)計(jì)草案中各類產(chǎn)品受各因素阻礙的情況，編制出圖表或文字提交市場(chǎng)營銷和成本部門，形成項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析和營銷策略的基礎(chǔ)。“有利因素、不利因素”是指對(duì)產(chǎn)品定價(jià)產(chǎn)生較大阻礙的因素；需針對(duì)具體情況，分析地塊及產(chǎn)品中存在的要緊矛盾，得出各要緊因素。“有利因素”包括良好建筑朝向、良好景觀朝向等；“不利因素”包括噪聲、不良建筑朝向、不良景觀等。關(guān)于各因素的可參考定義：良好建筑朝向：“南偏東15至南偏西15范圍內(nèi)”的朝向；不良建筑朝向：“西偏南45至西偏北45范圍內(nèi)”的朝向；景觀朝向：住宅朝向地塊內(nèi)、外的景觀資源。項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作操縱性打算 (此部分內(nèi)容暫缺)5

21、范 例5.1 項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)范例序號(hào)文件名稱萬科集團(tuán)項(xiàng)目設(shè)計(jì)成果范例匯編索引號(hào)1宗地都市位置圖TZ-1-1 2宗地區(qū)域位置圖TZ-1-2 3宗地紅線圖TZ-1-3 4宗地現(xiàn)狀照片TZ-1-4 5宗地地形圖TZ-1-56宗地綠化植被與水面分布圖TZ-1-6 7區(qū)域現(xiàn)狀圖TZ-1-7 8區(qū)域總體規(guī)劃圖TZ-1-8 9區(qū)域交通分析圖TZ-1-9 10周邊交通分析圖TZ-1-10 11周邊道路斷面圖TZ-1-11 12周邊公共設(shè)施圖TZ-1-12 13市政管線圖TZ-1-13 5.2 規(guī)劃設(shè)計(jì)草案序號(hào)文件名稱萬科集團(tuán)項(xiàng)目設(shè)計(jì)成果范例匯編索引號(hào)1規(guī)劃設(shè)計(jì)草案設(shè)計(jì)講明TZ-1-12規(guī)劃設(shè)計(jì)草案指標(biāo)表TZ-1

22、-23規(guī)劃設(shè)計(jì)草案總平面圖TZ-1-3第三部分第三部分 設(shè)計(jì)前期時(shí)期成果標(biāo)準(zhǔn)本時(shí)期工作重點(diǎn) 參與產(chǎn)品建議書的編制和確認(rèn) 完成概念設(shè)計(jì)方案及分析 完成項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作總體打算 完成項(xiàng)目設(shè)計(jì)指導(dǎo)書目 錄 TOC o 1-2 h z HYPERLINK l _Toc10435256 1項(xiàng)目設(shè)計(jì)指導(dǎo)書形成的過程文件 PAGEREF _Toc10435256 h 23 HYPERLINK l _Toc10435257 1.1概念設(shè)計(jì)任務(wù)書 PAGEREF _Toc10435257 h 23 HYPERLINK l _Toc10435258 1.2重要節(jié)點(diǎn)的審核意見 PAGEREF _Toc10435258

23、h 23 HYPERLINK l _Toc10435259 2概念設(shè)計(jì)方案 PAGEREF _Toc10435259 h 24 HYPERLINK l _Toc10435260 2.1設(shè)計(jì)講明 PAGEREF _Toc10435260 h 24 HYPERLINK l _Toc10435261 2.2綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)及產(chǎn)品分析 PAGEREF _Toc10435261 h 24 HYPERLINK l _Toc10435262 2.3概念設(shè)計(jì)圖紙 PAGEREF _Toc10435262 h 24 HYPERLINK l _Toc10435263 3項(xiàng)目設(shè)計(jì)指導(dǎo)書 PAGEREF _Toc10

24、435263 h 27 HYPERLINK l _Toc10435264 3.1項(xiàng)目概況及用地分析 PAGEREF _Toc10435264 h 27 HYPERLINK l _Toc10435265 3.2開發(fā)目標(biāo)、開發(fā)打算與項(xiàng)目設(shè)計(jì)總體打算 PAGEREF _Toc10435265 h 29 HYPERLINK l _Toc10435266 3.3市場(chǎng)定位和產(chǎn)品建議 PAGEREF _Toc10435266 h 29 HYPERLINK l _Toc10435267 3.4成本操縱因素與工程治理意見 PAGEREF _Toc10435267 h 30 HYPERLINK l _Toc104

25、35268 3.5概念設(shè)計(jì)研究結(jié)論 PAGEREF _Toc10435268 h 31 HYPERLINK l _Toc10435269 3.6方案設(shè)計(jì)需要解決的問題 PAGEREF _Toc10435269 h 34 HYPERLINK l _Toc10435270 3.7項(xiàng)目設(shè)計(jì)各環(huán)節(jié)的綜合分析 PAGEREF _Toc10435270 h 36 HYPERLINK l _Toc10435271 4范例 PAGEREF _Toc10435271 h 37 HYPERLINK l _Toc10435272 4.1項(xiàng)目設(shè)計(jì)指導(dǎo)書形成的過程文件范例 PAGEREF _Toc10435272 h

26、37 HYPERLINK l _Toc10435273 4.2概念設(shè)計(jì)方案范例 PAGEREF _Toc10435273 h 37 HYPERLINK l _Toc10435274 4.3項(xiàng)目設(shè)計(jì)指導(dǎo)書范例 PAGEREF _Toc10435274 h 38 HYPERLINK l _Toc10435275 4.4其它范例 PAGEREF _Toc10435275 h 38項(xiàng)目設(shè)計(jì)指導(dǎo)書形成的過程檔 概念設(shè)計(jì)任務(wù)書1.1.1 項(xiàng)目概況及用地分析 應(yīng)附文：參照本部分 3.1 項(xiàng)目概況及用地分析（第27頁）。1.1.2 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)及設(shè)計(jì)要求 應(yīng)附表：第二部分 表綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表（第15頁）。1

27、.1.3 概念設(shè)計(jì)成果及進(jìn)度要求 應(yīng)附文：參照本部分 2.概念設(shè)計(jì)方案（第24頁）。1.1.4 甲方提供的附件數(shù)據(jù)重要節(jié)點(diǎn)的審核意見集團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)部對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作總體打算的意見集團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)部對(duì)設(shè)計(jì)前期工作結(jié)論的意見概念設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì)講明應(yīng)包括對(duì)概念設(shè)計(jì)方案的介紹、分析；對(duì)概念設(shè)計(jì)任務(wù)書中提出的各類要求，應(yīng)專門闡述解決方案。綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指針及產(chǎn)品分析綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表 詳?shù)诙糠?表 （第15頁）產(chǎn)品分析 詳?shù)诙糠?3.2.3 （第17頁）概念設(shè)計(jì)圖紙概念設(shè)計(jì)圖紙目錄 概念設(shè)計(jì)圖紙目錄表 表分類序號(hào)圖紙名稱比例低、多層項(xiàng)目高層項(xiàng)目備注總圖1總平面圖 1:10001：20002功能分區(qū)與產(chǎn)品分布圖1

28、:10001：20003交通分析圖1:10001：20004分期開發(fā)示意圖1:10001：20005組團(tuán)差不多單元分析圖1:5001:10006配套分析圖1:10001：20007景觀分析圖1:10001：20008視線分析圖1:10001：20009日照分析圖1:10001：200010坡度、坡向分析圖1:10001：2000用地地形復(fù)雜時(shí)需完成11地形改造土方平衡圖1:10001：2000住宅單體12住宅單體意向平面圖1:200 1:300其它13工作模型1:10001：200014效果圖或模型照片講明：本表中“”表示必須完成的圖紙，“”表示可選擇完成的圖紙。 概念設(shè)計(jì)圖紙深度要求 總平面

29、圖示意性表達(dá)建筑排布與路網(wǎng)考慮，總圖為核實(shí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)的依據(jù)。 功能分區(qū)與產(chǎn)品分布圖明確住宅和公建分區(qū)；排布適宜地塊檔次與形態(tài)的產(chǎn)品。 交通分析圖應(yīng)體現(xiàn)人行與車行流線，明確人車關(guān)系；體現(xiàn)要緊出入口的位置；對(duì)用地已有道路進(jìn)行功能定位；核實(shí)停車方式與數(shù)量要求的可行性；體現(xiàn)公交場(chǎng)站與班車停放的位置安排；依照道路設(shè)計(jì)寬度，示意性表達(dá)路網(wǎng)分級(jí)。 分期開發(fā)示意圖考慮分期地塊價(jià)值、交通可行性、公建配套分布、景觀分期利用、施工難易度、物業(yè)治理的可行性；各分期地塊應(yīng)有經(jīng)濟(jì)技術(shù)指針資料的統(tǒng)計(jì)；應(yīng)體現(xiàn)首期賣場(chǎng)的選址。組團(tuán)差不多單元分析圖應(yīng)體現(xiàn)組團(tuán)、庭院或鄰里單元大體的戶型配置、朝向、間距、轉(zhuǎn)角、入口的關(guān)系。配套分析

30、圖考慮公建配套設(shè)施設(shè)置位置、規(guī)模、占地和內(nèi)容；應(yīng)依照現(xiàn)有市政配套情況及政府規(guī)劃要點(diǎn)要求考慮是否設(shè)置各類技術(shù)配套設(shè)施（煤氣調(diào)壓站、變電站、垃圾中轉(zhuǎn)站、水泵房、采暖用房、物業(yè)治理用房、空調(diào)機(jī)房、通風(fēng)機(jī)房、污水處理設(shè)備），如需設(shè)置，考慮大體的位置安排。 景觀分析圖表達(dá)景觀設(shè)計(jì)概念，綠化、水系、廣場(chǎng)之間的關(guān)系；分析地塊內(nèi)、外有價(jià)值的景觀資源，表達(dá)對(duì)現(xiàn)狀景觀的利用方式。 景觀視線分析圖若地塊內(nèi)、外存在可利用景觀資源，如山景、海景、湖景等等，則應(yīng)從視角、視線高度等兩方面，分析用地內(nèi)各住宅的觀景情況。 住宅單體平面圖高層住宅項(xiàng)目應(yīng)提供單體意向平面圖，體現(xiàn)戶型配置、朝向、核心筒數(shù)量要求；低、多層項(xiàng)目若無優(yōu)秀創(chuàng)

31、意，可不提供單體意向平面圖，但應(yīng)表達(dá)單體進(jìn)深與開間尺寸。日照分析圖體現(xiàn)用地內(nèi)每個(gè)區(qū)域在冬至日（大寒日）的日照時(shí)數(shù)。 坡度與坡向分析圖當(dāng)用地內(nèi)有坡地時(shí)，以不同色塊表示用地內(nèi)不同坡度/坡向的用地分布；坡度應(yīng)以10為單位分級(jí)，坡向應(yīng)分為東、西、南、北四向。 地形改造土方平衡圖依照坡度與高程進(jìn)行土地的利用分析，計(jì)算土方平衡量項(xiàng)目設(shè)計(jì)指導(dǎo)書項(xiàng)目概況及用地分析（注：本節(jié)內(nèi)容所涉及附圖及數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)，均為第二部分 表1.1.1、表1.1.2、表1.2.1、表1.2.2中所列，以下文中不再特不標(biāo)出。）用地自然條件概況及分析 宗地位置應(yīng)附文：簡(jiǎn)述宗地位置應(yīng)附圖：宗地都市位置圖；宗地區(qū)域位置圖 宗地現(xiàn)狀宗地四至范圍應(yīng)

32、附文：簡(jiǎn)述宗地四至范圍應(yīng)附圖：宗地紅線圖宗地現(xiàn)狀地形地貌應(yīng)附文：簡(jiǎn)述宗地現(xiàn)狀地形地貌，重點(diǎn)及專門地形地貌特征應(yīng)展開分析應(yīng)附圖：宗地現(xiàn)狀照片（標(biāo)明拍攝點(diǎn)和目標(biāo)點(diǎn)位置）；宗地地形圖綠化植被與水面應(yīng)附文：簡(jiǎn)述宗地內(nèi)綠化植被與水面狀況。如有考慮保留的植物與水面，應(yīng)講明擬保留部分的范圍、擬保留植物的樹種和習(xí)性、擬保留水面的改造措施應(yīng)附圖：宗地綠化植被與水面分布圖氣候氣象應(yīng)附文：簡(jiǎn)述氣溫、主導(dǎo)風(fēng)向、降雨量等指標(biāo)。水文地質(zhì)應(yīng)附文：簡(jiǎn)述地表水、地下水現(xiàn)狀及周圍建筑的基礎(chǔ)處理情況應(yīng)附: 宗地地質(zhì)資料（如：初勘數(shù)據(jù)、周邊建筑基礎(chǔ)處理數(shù)據(jù)等）專門地下物應(yīng)附文：明確宗地地下有無文物、地下軍用設(shè)施及管線、地下油罐房或其

33、它大型地下建筑物 宗地社會(huì)條件概況及分析 區(qū)域現(xiàn)狀與規(guī)劃應(yīng)附文：簡(jiǎn)述用地所處區(qū)域的歷史沿革、文化背景、地段或區(qū)域現(xiàn)狀特征等，對(duì)象征地段特點(diǎn)的景點(diǎn)設(shè)施附照片講明。當(dāng)?shù)卣畬?duì)宗地所處區(qū)域的規(guī)劃設(shè)想和實(shí)施打算的講明。應(yīng)附圖：區(qū)域現(xiàn)狀圖：區(qū)域總體規(guī)劃圖規(guī)劃要求應(yīng)附文：講明規(guī)劃治理部門對(duì)宗地的規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)，或宗地建設(shè)用地規(guī)劃許可證的內(nèi)容，對(duì)用地要緊設(shè)計(jì)指標(biāo)的分析。應(yīng)附：規(guī)劃要點(diǎn)；容積率分析表 交通狀況應(yīng)附文：簡(jiǎn)述宗地交通情況；地鐵、輕軌、公交流線與宗地附近站點(diǎn)；私車赴宗地路線選擇；應(yīng)附圖：區(qū)域交通分析圖；周邊交通分析圖；周邊道路斷面圖公共設(shè)施 公共建筑應(yīng)附文：描述對(duì)設(shè)計(jì)存在阻礙的公共及商業(yè)建筑的名稱、類

34、型、面積、差不多功能、形態(tài)及建成時(shí)刻； 對(duì)設(shè)計(jì)存在阻礙的設(shè)施與標(biāo)志物應(yīng)附文：簡(jiǎn)述以下有利與不利因素情況有利因素：廣場(chǎng)、公園、都市雕塑等不利因素：高壓線、變電所、煙囪、垃圾場(chǎng)、排污溝、其它構(gòu)成噪音與污染的建筑物、構(gòu)筑物與設(shè)施。應(yīng)附圖：周邊公共設(shè)施圖 市政管線應(yīng)附文：簡(jiǎn)述給水、雨水、污水、強(qiáng)電、弱電、煤氣、暖通、寬帶接口位置、 管徑、埋深、標(biāo)高應(yīng)附圖：市政管線圖開發(fā)目標(biāo)、開發(fā)打算與項(xiàng)目設(shè)計(jì)總體打算3.2.1 項(xiàng)目總體開發(fā)目標(biāo)項(xiàng)目總體定位目標(biāo)成本和目標(biāo)利潤(rùn)3.2.2 項(xiàng)目總體開發(fā)打算分期開發(fā)的規(guī)模和進(jìn)度分期開發(fā)的成本和利潤(rùn)應(yīng)附表：分期開發(fā)規(guī)模、進(jìn)度、成本和利潤(rùn)表3.2.3 項(xiàng)目設(shè)計(jì)總體打算應(yīng)附表：項(xiàng)

35、目設(shè)計(jì)總體打算表市場(chǎng)定位和產(chǎn)品建議3.3.1 項(xiàng)目總體定位 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)（針對(duì)競(jìng)爭(zhēng)樓盤）3.3.2 項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng) 目標(biāo)客戶構(gòu)成 目標(biāo)客戶行為特征3.3.3 項(xiàng)目產(chǎn)品建議（市場(chǎng)營銷部門與設(shè)計(jì)部共同確定） 產(chǎn)品類型及構(gòu)成(1)產(chǎn)品構(gòu)成的種類(2)各產(chǎn)品類型的比例 應(yīng)附表：產(chǎn)品建議表，參見第四部分 表2.3.3 （第50頁） 產(chǎn)品的戶型配比建議應(yīng)附表：戶型配比表，參見第四部分 表2.3.4 （第52頁） 公建配套停車方式與車位比：停車方式分為地下車庫停車、架空車庫停車，立體車庫停車，路旁停車，庭院停車。公交交通與班車系統(tǒng)：兩系統(tǒng)車輛停放與站點(diǎn)的要求；明確關(guān)于大型小區(qū)，是否考慮區(qū)內(nèi)巴士。

36、商業(yè)：商業(yè)的形態(tài)（集中布置、分散布置、層數(shù)）、功能（有無專門要求）、面積、停車數(shù)量學(xué)校、幼兒園：占地、規(guī)模、功能3.3.4 首期產(chǎn)品的建議（市場(chǎng)營銷部門與設(shè)計(jì)部共同確定）首期產(chǎn)品的類型及構(gòu)成 應(yīng)附表：首期產(chǎn)品建議表，參見第四部分 表2.3.3（第50頁）首期產(chǎn)品的戶型配比建議應(yīng)附表：首期戶型配比表，參見第四部分表2.3.4 （第52頁）首期公共配套要求首期賣場(chǎng)安排(1)銷售展示的內(nèi)容選擇（商業(yè)、會(huì)所、樣板房）(2)銷售展示的賣場(chǎng)位置(3)樣板間的搭建方式和位置的初步設(shè)想3.3.5 銷售策略與銷售打算 銷售推廣的策略 銷售打算應(yīng)附：銷售打算成本操縱因素與工程治理意見3.4.1 成本測(cè)算依照市場(chǎng)營

37、銷部門的結(jié)論、概念設(shè)計(jì)的結(jié)論、工程治理部門關(guān)于基礎(chǔ)形式的意見完成總成本測(cè)算表格各類型產(chǎn)品主體、配套、景觀的成本測(cè)算表格 應(yīng)附表：總成本測(cè)算表；項(xiàng)目分類成本測(cè)算表設(shè)計(jì)各時(shí)期的設(shè)計(jì)費(fèi)用打算3.4.2 設(shè)計(jì)時(shí)期成本操縱方案設(shè)計(jì)時(shí)期成本操縱目標(biāo)方案設(shè)計(jì)時(shí)期成本操縱措施或建議初步設(shè)計(jì)及施工圖時(shí)期成本操縱措施或建議3.4.3 工程治理相關(guān)工作及意見地質(zhì)資料分析基礎(chǔ)形式的初步意見初步設(shè)計(jì)及施工圖時(shí)期，工程治理部門結(jié)構(gòu)與設(shè)備專業(yè)的設(shè)計(jì)管理措施工程進(jìn)度打算與設(shè)計(jì)打算的關(guān)系與重要節(jié)點(diǎn)應(yīng)附表：工程進(jìn)度打算概念設(shè)計(jì)研究結(jié)論3.5.1 概念設(shè)計(jì)研究各方案簡(jiǎn)評(píng)應(yīng)附圖：各方案總平面，模型照片或表現(xiàn)圖應(yīng)附文：簡(jiǎn)要分析各方案的

38、優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)；如有意向方案，應(yīng)陳述選擇意向方案的理由及深化調(diào)整方向。3.5.2 設(shè)計(jì)目標(biāo)應(yīng)附文：描述項(xiàng)目樓盤設(shè)計(jì)形象目標(biāo)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)結(jié)論應(yīng)附表：綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表（詳?shù)诙糠?表，第15頁）3.5.4 規(guī)劃方面的結(jié)論 用地布局(1) 功能分區(qū)與產(chǎn)品類型分布應(yīng)附文：分析用地內(nèi)外對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的有利與不利因素，明確住宅和公建分區(qū)；確定產(chǎn)品類型、檔次的分布 應(yīng)附圖：功能分區(qū)與產(chǎn)品分布圖(2) 空間序列和層次應(yīng)附文：簡(jiǎn)述要緊公共空間的功能和特點(diǎn)應(yīng)附圖：相應(yīng)的參考圖片道路交通 應(yīng)附圖：交通分析圖主入口位置人車關(guān)系應(yīng)附文：明確人車分流、局部合流或合流停車方式和數(shù)量應(yīng)附文：明確可采納的停車方式和各方式停車數(shù)量公交

39、場(chǎng)站應(yīng)附文：明確是否設(shè)置公交場(chǎng)站，如設(shè)置，明確面積或停車數(shù)量、位置等班車車位應(yīng)附文：明確位置和數(shù)量 銷售分期 分期狀況應(yīng)附文：簡(jiǎn)述分期期數(shù)、各期面積、各期位置應(yīng)附圖：分期開發(fā)示意圖首期銷售賣場(chǎng)應(yīng)附文：簡(jiǎn)述首期銷售賣場(chǎng)形態(tài)、功能、面積與大體位置要求 組團(tuán)治理物業(yè)治理模式應(yīng)附文：明確小區(qū)開放程度和物業(yè)治理的差不多單元低層、多層項(xiàng)目差不多單元（組團(tuán)、庭院、鄰里單元）應(yīng)附文：簡(jiǎn)述戶型配置、朝向、間距、轉(zhuǎn)角、入口、流線關(guān)系的要求 應(yīng)附圖：組團(tuán)差不多單元分析圖高層項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)層拼接意向應(yīng)附文：簡(jiǎn)述戶型配置、朝向、核心體數(shù)量的要求 環(huán)境景觀景觀現(xiàn)狀應(yīng)附文：明確保留、利用、改造及消除的因素景觀視線豎向分析 應(yīng)附

40、圖：景觀視線分析圖3.5.5 單體方面的結(jié)論 公建配套應(yīng)附文：明確公建規(guī)模、占地和內(nèi)容；明確商業(yè)業(yè)態(tài)、經(jīng)營模式；明確重要或有專門要求的公建分布要求應(yīng)附圖：配套分析圖住宅設(shè)計(jì)應(yīng)附文：明確內(nèi)部功能空間設(shè)置要求（例如是否設(shè)工人房、私家車位，入戶方式等）；明確外部自然資源利用要求（例如明確觀景要求、朝向、私家花園等） 應(yīng)附圖：住宅單體意向平面圖3.5.5 技術(shù)方面的意見 建筑研究中心的技術(shù)意見 土方平衡方案 應(yīng)附圖：坡度、坡向分析圖；地形改造土方平衡圖 日照分析方案 應(yīng)附圖：日照分析圖 技術(shù)配套的設(shè)置要求 應(yīng)附文：明確煤氣調(diào)壓站、變電站、垃圾中轉(zhuǎn)站、水泵房、采暖用房、物業(yè)治理用房、空調(diào)機(jī)房、通風(fēng)機(jī)房、

41、污水處理設(shè)備等設(shè)置要求方案設(shè)計(jì)需要解決的問題3.6.1 規(guī)劃方面的問題 用地布局(1) 依據(jù)功能分區(qū)與產(chǎn)品類型分布結(jié)論，進(jìn)行布局設(shè)計(jì)(2) 依據(jù)要緊公共空間的功能和特點(diǎn)的描述進(jìn)行空間設(shè)計(jì) 道路交通(1)滿足5類人回家流線的設(shè)計(jì)：公交人流、出租車人流、私車人流、自行車人流、步行人流；(2)滿足人車關(guān)系要求與停車要求(3)滿足公交車與班車停放要求(4)滿足消防要求(5)進(jìn)行用地路網(wǎng)設(shè)計(jì)、道路分級(jí)模式設(shè)計(jì)、道路斷面設(shè)計(jì) 銷售分期(1)首期銷售賣場(chǎng)銷售氛圍的營造(2)依照首期銷售賣場(chǎng)形態(tài)、功能、面積與大體位置要求深化設(shè)計(jì)(3)分期設(shè)計(jì)應(yīng)綜合考慮以下因素：a.滿足分期的期數(shù)、面積、位置要求b.考慮每期設(shè)

42、計(jì)上的吸引客戶的賣點(diǎn)c.分期開發(fā)時(shí)物業(yè)治理模式的可行性d.分期開發(fā)時(shí)施工組織的可行性e.分期開發(fā)時(shí)道路系統(tǒng)的可行性 組團(tuán)與治理(1) 依據(jù)組團(tuán)差不多單元要求確定組團(tuán)規(guī)模，按照規(guī)模進(jìn)行組團(tuán)設(shè)計(jì)(2) 依照物業(yè)治理模式進(jìn)行組團(tuán)治理設(shè)計(jì)：組團(tuán)圍墻范圍、入口設(shè)置、門衛(wèi)數(shù)量、人車治理等(3) 高層項(xiàng)目依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)層拼接意向深化設(shè)計(jì) 環(huán)境景觀(1)景觀設(shè)計(jì)具備明確的主題(2)景觀結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)：景觀軸線與景觀重點(diǎn)的考慮，集中綠地與組團(tuán)綠地的關(guān)系，步行景觀路線的組織(3)景觀的功能明確，景觀提供停留的功能、景觀提供觀賞的功能；同時(shí)注重景觀對(duì)人的行為的阻礙與景觀的參與性(4)處理景觀與氣候的關(guān)系，例如幸免要緊景觀處于建

43、筑陰影區(qū)、落葉樹的選用等(5)現(xiàn)狀景觀的利用方式(6)當(dāng)?shù)匦纬霈F(xiàn)高差時(shí)，應(yīng)進(jìn)行景觀視線的豎向分析3.6.2 單體方面的問題 會(huì)所單體方案設(shè)計(jì)商業(yè)單體方案設(shè)計(jì)，商業(yè)與會(huì)所設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)注意首期銷售時(shí)兩者的多功能性與功能使用的時(shí)刻順序，兩者先做為銷售賣場(chǎng)后做為會(huì)所商業(yè)使用學(xué)校、幼兒園總圖布置首期住宅單體方案設(shè)計(jì)建筑形態(tài)、風(fēng)格與戶型3.6.3 技術(shù)方面的問題 日照間距設(shè)計(jì) 土方平衡設(shè)計(jì)方案（針對(duì)復(fù)雜地形時(shí)） 技術(shù)配套設(shè)施形態(tài)與位置設(shè)計(jì)：煤氣調(diào)壓站、變電站、垃圾中轉(zhuǎn)站、水泵房、采暖用房、物業(yè)治理用房、空調(diào)機(jī)房、通風(fēng)機(jī)房、污水處理設(shè)備等 保溫、遮陽和降噪：要求方案設(shè)計(jì)時(shí)期考慮并解決，需要采取以上技術(shù)措施的緣故

44、、區(qū)域或部位、具體技術(shù)措施、成效比較和實(shí)施成本新技術(shù)新材料：要求設(shè)計(jì)單位在新技術(shù)新材料應(yīng)用方面提供建議、技術(shù)和成本的參考數(shù)據(jù)等建筑研究中心的技術(shù)意見在規(guī)劃方案得到體現(xiàn) 項(xiàng)目設(shè)計(jì)各環(huán)節(jié)的綜合分析3.7.1 依照本部門操作能力及項(xiàng)目具體情況，對(duì)設(shè)計(jì)時(shí)期的工作做全局的考慮。確認(rèn)該項(xiàng)目設(shè)計(jì)操作的難點(diǎn)。3.7.2 設(shè)計(jì)任務(wù)的細(xì)分 依照項(xiàng)目具體情況、銷售要求及工程進(jìn)度，確定整個(gè)項(xiàng)目的各部分是否需分開托付設(shè)計(jì)。如：會(huì)所設(shè)計(jì)、獨(dú)立商業(yè)區(qū)設(shè)計(jì)等。 依照項(xiàng)目設(shè)計(jì)的不同內(nèi)容的不同要求，如建筑、景觀、立面、銷售包裝等，將設(shè)計(jì)任務(wù)拆分。設(shè)計(jì)單位的選擇依照細(xì)分的各項(xiàng)設(shè)計(jì)任務(wù)，合理選擇設(shè)計(jì)單位；選擇設(shè)計(jì)單位時(shí)需從其設(shè)計(jì)人員

45、數(shù)量、專業(yè)能力、配合能力（境外單位應(yīng)特不注意）等方面考慮是否能夠勝任該項(xiàng)設(shè)計(jì)。 設(shè)計(jì)部人力資源的分配確認(rèn)設(shè)計(jì)部在各時(shí)期的負(fù)責(zé)人及參與的人數(shù)；確認(rèn)并評(píng)估與各設(shè)計(jì)單位對(duì)接的人員，預(yù)見設(shè)計(jì)操縱能力不足可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)；若認(rèn)為本部門人員在操縱某一時(shí)期時(shí)可能會(huì)有不足，應(yīng)提出設(shè)想的解決方法。設(shè)計(jì)費(fèi)用的成本操縱打算依照意向確定的設(shè)計(jì)單位，對(duì)各項(xiàng)設(shè)計(jì)任務(wù)的設(shè)計(jì)費(fèi)做初步估算；依據(jù)項(xiàng)目情況、市場(chǎng)定位及項(xiàng)目整體成本操縱思路，確認(rèn)開展方案、施工圖設(shè)計(jì)時(shí)，項(xiàng)目各部分的成本分配原則（僅針對(duì)設(shè)計(jì)可控因素）。以上成本操縱打算應(yīng)與成本治理部門溝通認(rèn)可。3.7.6 以上各部分內(nèi)容，應(yīng)統(tǒng)籌考慮，并體現(xiàn)在項(xiàng)目設(shè)計(jì)總體工作打算中。范例項(xiàng)

46、目設(shè)計(jì)指導(dǎo)書形成的過程文件范例序號(hào)文件名稱萬科集團(tuán)項(xiàng)目設(shè)計(jì)成果范例匯編索引號(hào)1概念設(shè)計(jì)任務(wù)書SQ-1-1 2重要節(jié)點(diǎn)的審核意見SQ-1-2 概念設(shè)計(jì)方案范例序號(hào)文件名稱萬科集團(tuán)項(xiàng)目設(shè)計(jì)成果范例匯編索引號(hào)1概念設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì)講明SQ-2-12綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表SQ-2-23產(chǎn)品分析SQ-2-34概念設(shè)計(jì)方案總平面圖SQ-2-45功能分區(qū)與產(chǎn)品分布圖SQ-2-5 6交通分析圖SQ-2-67分期開發(fā)示意圖SQ-2-78組團(tuán)差不多單元分析圖SQ-2-89配套分析圖SQ-2-910景觀分析圖SQ-2-1011景觀視線分析圖（可選）SQ-2-11 12日照分析圖SQ-2-1213坡度、坡向分析圖（可選）SQ

47、-2-13 14地形改造土方平衡圖SQ-2-1415住宅單體意向平面圖SQ-2-1516工作模型SQ-2-16 17效果圖SQ-2-17項(xiàng)目設(shè)計(jì)指導(dǎo)書范例序號(hào)文件名稱萬科集團(tuán)項(xiàng)目設(shè)計(jì)成果范例匯編索引號(hào)1項(xiàng)目設(shè)計(jì)指導(dǎo)書SQ-3 其它范例 序號(hào)文件名稱萬科集團(tuán)項(xiàng)目設(shè)計(jì)成果范例匯編索引號(hào)1設(shè)計(jì)前期時(shí)期工作打算SQ-4-1第四部分第四部分 實(shí)施方案時(shí)期成果標(biāo)準(zhǔn)本時(shí)期工作重點(diǎn) 編制方案設(shè)計(jì)任務(wù)書 完成規(guī)劃設(shè)計(jì)方案及規(guī)劃評(píng)審 完成總體規(guī)劃、建筑單體及深化方案的確認(rèn) 編制景觀方案設(shè)計(jì)任務(wù)書 完成景觀設(shè)計(jì)方案及評(píng)審目 錄實(shí)施方案形成的過程檔 41規(guī)劃方案設(shè)計(jì)任務(wù)書 41景觀方案設(shè)計(jì)任務(wù)書 43重要節(jié)點(diǎn)的評(píng)審結(jié)

48、論意見 43（詳規(guī)及方案）報(bào)建的政府批復(fù)意見 43物業(yè)治理模式的建議與結(jié)論 43銷售包裝的建議和要求 43設(shè)計(jì)講明及綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 44設(shè)計(jì)講明 44綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 44附錄表格 45實(shí)施方案圖紙 56實(shí)施方案圖紙目錄 56實(shí)施方案圖紙深度要求 59相關(guān)部門在本時(shí)期的工作成果 644.1 工程治理部在本時(shí)期的工作成果 644.2 成本治理部在本時(shí)期的工作成果 644.3 建筑研究中心在本時(shí)期的工作成果 64范例 655.1 實(shí)施方案形成的過程文件范例 655.2 設(shè)計(jì)講明及綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指針范例 655.3 實(shí)施方案圖紙665.4 相關(guān)部門在本時(shí)期的工作成果 66 實(shí)施方案形成的過程檔1.1

49、 規(guī)劃方案設(shè)計(jì)任務(wù)書1.1.1 項(xiàng)目概況及用地分析 詳?shù)谌糠?.1（第27頁）1.1.2 規(guī)劃設(shè)計(jì)的差不多原則 項(xiàng)目的定位 詳?shù)谌糠?.3.1（第29頁） 其它差不多原則1.1.3 概念設(shè)計(jì)研究結(jié)論詳?shù)谌糠?.5（第31頁）1.1.4 方案設(shè)計(jì)需要解決的要緊問題詳?shù)谌糠?.6（第34頁）1.1.5 設(shè)計(jì)成果要求 設(shè)計(jì)講明 綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)(1) 規(guī)劃指標(biāo)表，詳表2.3.1（第45頁）(2) 公共服務(wù)設(shè)施指標(biāo)表，詳表2.3.2（第48頁）(3) 住宅指標(biāo)表一，詳表2.3.3 （第50頁）(4) 住宅指標(biāo)表二，詳表2.3.4（第52頁）(5) 容積率指標(biāo)表，詳表2.3.5（第53頁）(6)

50、 會(huì)所詳細(xì)指標(biāo)表，詳表2.3.7（第54頁）(7) 停車詳細(xì)指標(biāo)表，詳表2.3.8（第55頁） 規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙目錄 規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙目錄表 表分類序號(hào)圖紙名稱比例低、多層項(xiàng)目高層項(xiàng)目備注 總圖1總平面圖 1:5001:1000 2分析圖日照分析圖1:5001:10003公共服務(wù)設(shè)施布置分析圖1:5001:10004交通分析圖 1:5001:10005景觀結(jié)構(gòu)分析圖1:5001:10006小區(qū)治理模式分析圖1:5001:10007詳圖小區(qū)各道路斷面圖1:2008其它工作模型 1:10009土方平衡圖1:5001:100010道路及豎向設(shè)計(jì)圖1:5001:100011彩色總平面圖1:50012總體剖面圖

51、1:5001:100013總體俯視圖組團(tuán)與治理14分析圖典型組團(tuán)治理示意圖1:2001:40015典型組團(tuán)交通分析圖16其它效果圖低、多層住宅單元/高層住宅單體17高層住宅單體地下及裙房各層平面圖1:2001:40018標(biāo)準(zhǔn)層平面圖 19立面圖20剖面圖21效果圖要緊公共建筑22各層平面圖1:2001:400包括獨(dú)立商業(yè)建筑、會(huì)所、幼兒園或?qū)W校23立面圖24剖面圖25效果圖講明：上表中“”表示必須完成的圖紙，“”表示可選擇完成的圖紙。除上表所列的圖紙項(xiàng)目外，可依照項(xiàng)目情況要求設(shè)計(jì)單位完成其它圖紙。1.1.6 設(shè)計(jì)成果提交的要求1.1.7 設(shè)計(jì)中期交流時(shí)刻安排1.2 景觀方案設(shè)計(jì)任務(wù)書1.3 重

52、要節(jié)點(diǎn)的評(píng)審結(jié)論意見1.3.1 集團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì)意見1.3.2 外部專家方案評(píng)審會(huì)意見1.3.3 總平面確認(rèn)的結(jié)論意見1.3.4 建筑單體確認(rèn)的結(jié)論意見1.3.5 深化方案設(shè)計(jì)確認(rèn)的結(jié)論意見1.3.6 景觀方案評(píng)審的結(jié)論意見1.4 （詳規(guī)及方案）報(bào)建的政府批復(fù)意見1.5 物業(yè)治理模式的建議與結(jié)論1.6 銷售包裝的建議和要求2 設(shè)計(jì)講明及綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2.1 設(shè)計(jì)講明2.1.1 建筑設(shè)計(jì)講明2.1.2 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)講明2.1.3 給排水設(shè)計(jì)講明2.1.4 電氣設(shè)計(jì)講明2.1.5 弱電設(shè)計(jì)講明2.1.6 暖通設(shè)計(jì)講明2.1.7 消防設(shè)計(jì)專篇2.1.8 人防設(shè)計(jì)專篇有人防工程須完成此部分內(nèi)容。2.1

53、.9 景觀方案設(shè)計(jì)講明 綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)規(guī)劃指標(biāo)表 詳表2.3.1公共服務(wù)設(shè)施指標(biāo)表 詳表2.3.2住宅指標(biāo)表一 詳表2.3.3 住宅指標(biāo)表二 詳表2.3.4容積率指標(biāo)表 詳表2.3.5可售面積指標(biāo)表 詳表2.3.6會(huì)所詳細(xì)指標(biāo)表 詳表2.3.7停車詳細(xì)指標(biāo)表 詳表 附錄表格 規(guī)劃指標(biāo)表 表2.3.1指標(biāo)名稱總體 期數(shù)值（ha）所占比重（）數(shù)值（ha）所占比重（）項(xiàng)目規(guī)劃總用地 1.居住用地 100100住宅用地 公建用地 道路用地 公共綠地 2.其它用地 市政道路用地代征綠化用地市政道路綠化用地居住區(qū)規(guī)劃用地范圍內(nèi)非為居住區(qū)配建的公建用地與居住區(qū)功能無直接關(guān)系的建筑和設(shè)施用地其它政府保留用地

54、或不可建設(shè)用地總建筑面積 m m1.住宅建筑面積 m m非住宅建筑面積 m m住宅建筑面積比重 % %2.計(jì)入容積率建筑面積 m m不計(jì)入容積率建筑面積 m m不計(jì)入容積率建筑面積比重 % %3.不可售建筑面積 m m可售建筑面積 m m可售面積占總建筑面積比重 % %（續(xù)下頁）（接上頁）住宅面積毛密度 m/ha m/ha住宅面積凈密度 m/ha m/ha公共服務(wù)設(shè)施面積毛密度 m/ha m/ha住宅建筑套密度（毛） 套/ha 套/ha住宅建筑套密度（凈） 套/ha 套/ha人口毛密度 人/ha 人/ha人口凈密度 人/ha 人/ha綠地率 % %建筑密度（建筑覆蓋率） % %容積率(建筑面積

55、毛密度) 萬m/ha 萬m/ha總戶（套）數(shù) 戶 戶總?cè)丝?按3.5 人 /戶計(jì)) 人 人車位總數(shù) 個(gè) 個(gè)車位/戶數(shù)1: 1: 講明：1. 應(yīng)依照方案情況編制表格；方案設(shè)計(jì)任務(wù)書內(nèi)的規(guī)劃指針表可依照實(shí)際需要進(jìn)行簡(jiǎn)化。項(xiàng)目規(guī)劃總用地依照項(xiàng)目實(shí)際規(guī)?？煞植淮_定為“居住區(qū)規(guī)劃用地”、“居住小區(qū)規(guī)劃用地”、“居住組團(tuán)規(guī)劃用地”三種情況。3. 居住區(qū)用地 住宅用地、公建用地、道路用地、和公共綠地四項(xiàng)用地的總稱。依照項(xiàng)目規(guī)模實(shí)際規(guī)模可分不確定為“居住區(qū)用地”、“居住小區(qū)用地”、“居住組團(tuán)用地” 三種情況。4. 住宅用地 住宅建筑基底占地及其四周合理間距內(nèi)的用地（含宅間綠地和宅間小路）的總稱。5. 公建用地

56、也稱公共服務(wù)設(shè)施用地，是與居住人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)配建的、為居民服務(wù)和使用的各類設(shè)施的用地，應(yīng)包括建筑基底占地及其所屬場(chǎng)院、綠地和配建停車場(chǎng)。6. 道路用地居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團(tuán)路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場(chǎng)地。7. 公共綠地 滿足規(guī)定的日照要求、適于安排游憩活動(dòng)設(shè)施的、供居民共享的游憩綠地，應(yīng)包括居住區(qū)公園、小游園和組團(tuán)綠地及其它帶狀塊狀綠地等。8. 住宅面積毛密度 每公頃居住區(qū)用地上擁有的住宅建筑面積。9. 住宅面積凈密度也稱住宅容積率，每公頃住宅用地上擁有的住宅建筑面積，或以住宅總建筑面積與住宅用地的比值表示。10. 公共服務(wù)設(shè)施面積毛密度 每公頃居住區(qū)用地上擁有的公共服務(wù)設(shè)

57、施面積。11. 綠地率 居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地總和占居住區(qū)用地的比率（）。綠地應(yīng)包括：公共綠地、宅旁綠地、公共服務(wù)設(shè)施所屬綠地和道路綠地（即道路紅線內(nèi)的綠地），不應(yīng)包括屋頂、曬臺(tái)的人工綠地。12.建筑密度 居住區(qū)用地內(nèi)，各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率（）。13.容積率 也稱建筑面積毛密度，是指每公頃居住區(qū)用地上擁有的各類建筑的建筑面積，或以總建筑面積與居住區(qū)用地的比值表示。 公共服務(wù)設(shè)施指標(biāo)表 表2.3.2 指標(biāo)項(xiàng)目總 體 期建筑面積（m）用地面積（m）備注建筑面積（m）用地面積（m）備注是否計(jì)入容積率（/）是否可售（/）1.商業(yè)及文體餐飲菜市場(chǎng)各種小型商鋪會(huì)所銀行 郵政所面積小計(jì)(

58、A1)2.教育托兒所幼兒園九年制學(xué)校面積小計(jì)(A2)3.市政公用鍋爐房變電室煤氣調(diào)壓站路燈配電室公共廁所垃圾站垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站公共停車場(chǎng)自行車存車處面積小計(jì)(A3)4.其它居委會(huì)物業(yè)治理處衛(wèi)生站防空地下室 （續(xù)下頁）（接上頁）面積小計(jì)(A4)公共服務(wù)設(shè)施面積總計(jì)（A1+A2+A3+A4）講明：應(yīng)依照方案情況填寫表格內(nèi)容；方案設(shè)計(jì)任務(wù)書內(nèi)的公共服務(wù)設(shè)施指標(biāo)表可依照實(shí)際需要進(jìn)行簡(jiǎn)化。建筑面積500m以下的公共服務(wù)設(shè)施項(xiàng)目，可不必填寫“用地面積”一項(xiàng)。上表中各項(xiàng)目面積計(jì)入容積率則用“”表示；如不計(jì)入容積率則用“”表示。4. 上表中各項(xiàng)目面積可售則用“”表示；如不可售則用“”表示。5. 上表中“備注”欄可填

59、寫需講明的其它情況，如各公共服務(wù)設(shè)施項(xiàng)目的個(gè)數(shù)等。 住宅指標(biāo)表（一） 表2.3.3講明：1. 依照萬科項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，79層住宅與911.5層住宅開發(fā)成本差異不大，因此本表將79層住宅并入小高層類進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。2. 本表格為示意性表格，具體項(xiàng)目應(yīng)依照實(shí)際產(chǎn)品及戶型情況編制表格；方案設(shè)計(jì)任務(wù)書內(nèi)的住宅指針表一可依照實(shí)際需要進(jìn)行簡(jiǎn)化。3. 獨(dú)棟高層或超高層住宅項(xiàng)目無需完成此表?？傮w 期住宅類型產(chǎn)品類型戶型編號(hào)戶型面積m總建筑面積m套數(shù)某戶型的累加面積與所屬產(chǎn)品類型的累加面積比某戶型的累加套數(shù)與所屬產(chǎn)品類型的累加套數(shù)比某產(chǎn)品類型的累加面積與所屬住宅類型的累加面積比某產(chǎn)品類型的累加套數(shù)與所屬住宅類型的累加套

60、數(shù)比某住宅類型的累加面積與住宅總面積比某住宅類型的累加套數(shù)與住宅總套數(shù)比總建筑面積m套數(shù)某戶型的累加面積與所屬產(chǎn)品類型的累加面積比某戶型的累加套數(shù)與所屬產(chǎn)品類型的累加套數(shù)比某產(chǎn)品類型的累加面積與所屬住宅類型的累加面積比某產(chǎn)品類型的累加套數(shù)與所屬住宅類型的累加套數(shù)比某住宅類型的累加面積與住宅總面積比某住宅類型的累加套數(shù)與住宅總套數(shù)比低層13層獨(dú)立式住宅（不墅）xy x/X y/Y X/1 Y/21/a2/b小計(jì)XY雙拼式住宅小計(jì)聯(lián)排式住宅小計(jì)其它小計(jì)本類型合計(jì)12100100100100（續(xù)下頁）（接上頁）多層46層無電梯的多層公寓小計(jì)每戶有露臺(tái)或花園的多層住宅（花園洋房）小計(jì)有電梯的多層公寓小