淺談物業(yè)服務(wù)行業(yè)的發(fā)展方向

1、0推薦中國物業(yè)服務(wù)的發(fā)展經(jīng)歷了從無到有、從小到大的漸變歷程，但隨著物權(quán)法、物業(yè)管理條例以及勞動合同法的施行，給整個物業(yè)服務(wù)行業(yè)帶來了政策風(fēng)險、自然風(fēng)險和用人風(fēng)險等一系列風(fēng)險，對行業(yè)生存和發(fā)展提出了前所未有的挑戰(zhàn)。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)正面臨著不進則退的尷尬境地。如何在困境中求得生存發(fā)展，是擺在每一位物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營者面前不能回避的課題。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在加強專業(yè)化建設(shè)，經(jīng)營思路領(lǐng)先，在橫向聯(lián)合、廣結(jié)同盟，創(chuàng)造模式品牌等方面，如何探索出一條發(fā)展之路?，F(xiàn)結(jié)合工作實際，試圖進行一些現(xiàn)狀分析，探索物業(yè)服務(wù)的未來發(fā)展方向。延伸業(yè)務(wù)范圍，開展創(chuàng)新服務(wù)。從現(xiàn)實情況來看，物業(yè)服務(wù)行業(yè)始終屬于一個微利行業(yè)，而且在今后很長一

2、段時間內(nèi)，這一特點無法改變。但是，通過不斷創(chuàng)新服務(wù)內(nèi)容和延伸業(yè)務(wù)范圍，物業(yè)服務(wù)行業(yè)會出現(xiàn)自己新的經(jīng)濟增長點。延伸產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)俏飿I(yè)管理行業(yè)增加經(jīng)濟增長點的有效方式，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不僅可以提供體力勞動服務(wù)，而且還可以提供腦力服務(wù)。物業(yè)服務(wù)行業(yè)上線可以發(fā)展咨詢服務(wù)業(yè)和銷售代理業(yè)，向下可以創(chuàng)新服務(wù)產(chǎn)品，具體來講就是可以為房地產(chǎn)企業(yè)做市場調(diào)查或市場調(diào)研。物業(yè)服務(wù)公司有條件和能力開展這方面的業(yè)務(wù)，物業(yè)服務(wù)公司最貼近房產(chǎn)消費者，最了解消費者的需求、偏好，可以從市場中采集第一手的市場信息為房地產(chǎn)企業(yè)服務(wù)；可以前期介入房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)劃設(shè)計，為中水系統(tǒng)設(shè)置、車位數(shù)、各種系統(tǒng)容量、各種功能用房位置、機電系統(tǒng)的形成、智能化環(huán)

3、保節(jié)能等工作提供建議；可以參與檢查施工質(zhì)量、四方驗收，參與設(shè)備調(diào)試等工作為后期物業(yè)管理打好堅實基礎(chǔ)；同時物業(yè)管理公司還可以為業(yè)主或開發(fā)商銷售或出租樓盤，獲取傭金，增加收入。下線物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以創(chuàng)新服務(wù)產(chǎn)品，延伸業(yè)務(wù)范圍，拓寬服務(wù)領(lǐng)域，獲取新的利潤增長點。很多物業(yè)管理公司正在探索、實踐新的服務(wù)模式，提出了很有見地的創(chuàng)意和服務(wù)理念，為業(yè)主提供一站式的服務(wù)、賓館式的服務(wù)，將傳統(tǒng)的物業(yè)管理內(nèi)容，如保潔、秩序維護、綠化、維修等服務(wù)項目加以拓展，提供商務(wù)服務(wù)、個性化服務(wù)和預(yù)約服務(wù)。物業(yè)管理公司要在確保高質(zhì)量完成基本服務(wù)的同時，心系業(yè)主需求，不斷增加個性化服務(wù)項目，拉近自己與業(yè)主之間的距離，增進友誼，增強互

4、信，構(gòu)建和諧共融的合作關(guān)系，贏得業(yè)主的口碑和經(jīng)濟效益。應(yīng)對政策調(diào)整，聯(lián)合抵御風(fēng)險。近幾年， 各地勞動者最低工資線及社會保障標(biāo)準(zhǔn)反復(fù)上調(diào)，物價節(jié)節(jié)攀高均難以遏制，而等 級收費不可能隨風(fēng)飄動而一再滯后限制了物管價格根據(jù)市場調(diào) 節(jié)的權(quán)利。物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品的非市場化價格，違背了質(zhì)價相符、等價交換的市場規(guī)則，是物業(yè)企業(yè)經(jīng)濟效益低下、經(jīng)濟行為扭曲的重要原因。物業(yè)服務(wù)行業(yè)是勞動密集型服務(wù)行業(yè)，勞動力成本及其費用占企業(yè)總成本80%左右，政策調(diào)整對物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的影響非常明顯。為了生存，全行業(yè)必須理性面對行業(yè)法制環(huán)境和市場環(huán)境的變化，要及時調(diào)整自身的經(jīng)營行為和發(fā)展戰(zhàn)略，特別要通過企業(yè)的橫向聯(lián)合、改制等體制改革，來

5、提高行業(yè)企業(yè)抵御風(fēng)險的能力。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過適度的規(guī)模發(fā)展，以規(guī)模降成本、增效益；通過提高企業(yè)自身素質(zhì)和專業(yè)化水平，積極參與招投標(biāo)，擴大市場份額；通過招聘人才、提高員工素質(zhì)等途徑，把服務(wù)眼光瞄準(zhǔn)大專院校、機關(guān)、 商廈等檔次高、收益好的物業(yè)，開拓非住宅項目市場，將企業(yè)做大做強。通過不斷創(chuàng)新服務(wù)內(nèi)容和延伸業(yè)務(wù)范圍，開發(fā)相關(guān)聯(lián)的邊緣產(chǎn)業(yè)，做大有償服務(wù)領(lǐng)域。企業(yè)可以嘗試通過橫向聯(lián)合，應(yīng)對和化解勞動合同法實施后形成的勞動用工風(fēng)險，如通過聯(lián)營、合資、合并等方式，提高企業(yè)經(jīng)營規(guī)模和抗風(fēng)險能力。同時， 有必要在開展前期物業(yè)招投標(biāo)時， 以物業(yè)服務(wù)企業(yè)整體的形式提倡推行酬金制，尤其是業(yè)委會比較健全的，應(yīng)當(dāng)可以

6、推行酬金制，以抵御生存風(fēng)險。進行優(yōu)化組合，走專業(yè)化之路。在充分競爭的市場中，沒有一家企業(yè)能夠涵蓋所有的業(yè)務(wù)范圍，這為各專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供了生存空間，橫向?qū)I(yè)化有利于不同的物業(yè)服務(wù)公司專注地服務(wù)不同的服務(wù)對象，做自己最擅長的事，在自己熟悉的領(lǐng)域內(nèi)將業(yè)務(wù)做精，做細，做出特色。如做寫字樓的物業(yè)管理公司很少涉足居民住宅區(qū)的物業(yè)管理，做工業(yè)區(qū)的物業(yè)管理公司很難將業(yè)務(wù)范圍延伸到醫(yī)院、學(xué)校。 即使同為居民住宅區(qū)的物業(yè)管理公司也鮮見將別墅等高檔住宅與低端居民小區(qū)統(tǒng)管的實例。此外， 服務(wù)對象對物業(yè)服務(wù)公司服務(wù)內(nèi)容的側(cè)重點也不盡相同，工業(yè)物業(yè)以綠化管理為物業(yè)服務(wù)重點，政府辦公樓物業(yè)以安全為重點，醫(yī)院物業(yè)以衛(wèi)生保

7、潔為重點，只有滿足了不同客戶的不同需求，為客戶提供專業(yè)化的服務(wù)才能贏得顧客的肯定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在追求做強做大的同時，還要在做精、做細上花大力氣，下真功夫?？v向?qū)I(yè)化有利于降低交易費用。交易費用是買賣商品或勞務(wù)時除價格以外的費用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定自己是否擁有專業(yè)服務(wù)隊伍，其主要依據(jù)是費用的比較。隨著物業(yè)服務(wù)行業(yè)的快速發(fā)展，物業(yè)服務(wù)企業(yè)更會優(yōu)先選擇專業(yè)化的服務(wù)隊伍，這是因為：首先，選擇專業(yè)化的服務(wù)隊伍有利于降低企業(yè)的運營成本，精簡員工隊伍，減少管理層次，提高企業(yè)的靈活性和市場反應(yīng)能力；其次，可以降低人員的培訓(xùn)費用。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，我國高層建筑智能化程度越來越高，對管理這些樓宇的從業(yè)人員要求也越來越

8、高，這就需要物業(yè)管理公司投入大量的資金對從業(yè)人員進行培訓(xùn)，這將大大增加經(jīng)營成本，如果選擇專業(yè)化的服務(wù)隊伍可以節(jié)約相當(dāng)?shù)娜肆ε嘤?xùn)成本；再次，可以降低企業(yè)的固定資產(chǎn)投資費用。專業(yè)化的服務(wù)公司擁有專業(yè)化的生產(chǎn)設(shè)備，比如高層樓房的外墻清 潔設(shè)備、專業(yè)的綠化設(shè)備，這些設(shè)備投資大，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的規(guī) 模使用效率卻很低，公司的小而弱，設(shè)備的大而全，由于大量資金的被占用，必然削弱了企業(yè)的競爭實力和抗風(fēng)險能力。許多規(guī)模較大的物業(yè)服務(wù)公司，將其旗下的保潔、綠化、安保等業(yè)務(wù)部門成立為獨立的經(jīng)濟實體，充分參與市場競爭，就是縱向?qū)I(yè)化發(fā)展的一種很好的實踐和嘗試。企業(yè)品牌輸出，管理模式輸出。 在服務(wù)業(yè)，一流的企業(yè)出售品牌，

9、二流的企業(yè)出售產(chǎn)品，三流的企業(yè)出售勞動。品牌輸出的是制度、標(biāo)準(zhǔn)和管理模式。成功的企業(yè)總是相似的，失敗的企業(yè)各有各的不同。 成功的品牌企業(yè)都有其完善的管理制度、嚴格的標(biāo)準(zhǔn)和保證制度執(zhí)行的有力措施，并且能夠根據(jù)形勢的變化打破舊常規(guī)，破舊立新，改變舊制度，實行新的制度。服務(wù)業(yè)的突出特點是產(chǎn)品的易逝性、時效性和不能儲存性，產(chǎn)品質(zhì)量受到消費者本身等多重因素的影響。因此， 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不可能出售如工業(yè)企業(yè)一樣的同一規(guī)格、型號、無差別的產(chǎn)品。對服務(wù)業(yè)來說，將企業(yè)做強做精，做出品牌，以致出售品牌是企業(yè)發(fā)展的理想模式。譬如麥當(dāng)勞遍地開花出售的是品牌，收取的是加盟費用；萬豪酒店遍布全球，它出售的是管理，收取的是管理