房地產(chǎn)市場分析報告編制辦法試行

1、PAGE PAGE 13附件1房地產(chǎn)市場分析報告編制辦法（試行）一、分析范圍地域范圍 覆蓋當(dāng)?shù)爻鞘休爡^(qū)范圍內(nèi)的各行政區(qū)（含開發(fā)區(qū)等）。當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場信息系統(tǒng)尚無法覆蓋所有區(qū)域的，分析報告的覆蓋范圍可暫時與房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)相一致，但應(yīng)在分析報告中予以說明，例如全市、城區(qū)（并列舉行政區(qū)名）等。 統(tǒng)計指標(biāo)覆蓋的地域范圍不同時（例如，開發(fā)統(tǒng)計數(shù)據(jù)覆蓋全市，房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)覆蓋若干城區(qū)），應(yīng)予說明。 統(tǒng)一統(tǒng)計指標(biāo)覆蓋的地域范圍曾經(jīng)發(fā)生變化的，在使用時間序列數(shù)據(jù)或同比、環(huán)比指標(biāo)時，應(yīng)予說明。房屋類型 兼顧增量房（新建商品房）市場和存量房市場。其中，增量房市場以住宅為主要分析對象，兼顧非住宅（含商業(yè)營業(yè)

2、用房、辦公樓、其他等房屋類型）；存量房市場暫以住宅為主要分析對象。 商品住宅各項統(tǒng)計指標(biāo)和相關(guān)分析中，應(yīng)注明是否包括經(jīng)濟(jì)適用住房等政策性住房，并在各報告期中保持一致。經(jīng)濟(jì)適用住房等政策性住房的數(shù)據(jù)及相關(guān)分析要單獨加以說明。二、分析內(nèi)容圍繞“總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價格基本穩(wěn)定，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和社會發(fā)展相適應(yīng)，與相關(guān)產(chǎn)業(yè)相協(xié)調(diào)”的房地產(chǎn)市場調(diào)控目標(biāo)，突出普通居民住房消費，以各城市房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)提供的數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，結(jié)合統(tǒng)計等部門提供的其他社會經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，以及住房狀況調(diào)查、居民住房需求調(diào)查等專項調(diào)研成果，并綜合考慮經(jīng)濟(jì)社會現(xiàn)狀，全面反映和客觀分析報告期市場形勢，并對未來一段時間內(nèi)市

3、場形勢的變化趨勢做出預(yù)測，提出下一步的措施及建議。市場現(xiàn)狀分析針對報告期市場現(xiàn)狀的分析，應(yīng)兼顧累計數(shù)據(jù)和報告期數(shù)據(jù)，以對相關(guān)統(tǒng)計指標(biāo)的分析和解讀為核心。要在進(jìn)行時間序列數(shù)據(jù)、環(huán)比數(shù)據(jù)、同比數(shù)據(jù)等進(jìn)行清晰陳述的基礎(chǔ)上，注重對比分析和趨勢分析，揭示數(shù)據(jù)反映的市場現(xiàn)象和市場發(fā)展變化規(guī)律。要結(jié)合相關(guān)研究成果和本地房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀，科學(xué)確定投資漲跌、供求關(guān)系、價格變動等重要指標(biāo)的合理區(qū)間，逐步建立市場預(yù)警預(yù)報機(jī)制，對市場形勢做出判斷。要采用圖表與文字相結(jié)合的形式，增強(qiáng)報告的直觀性和可讀性。市場現(xiàn)狀分析重點圍繞以下幾方面進(jìn)行：1、報告期社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況。反映房地產(chǎn)市場發(fā)展的宏觀背景。包括地區(qū)生產(chǎn)總值（G

4、DP）、固定資產(chǎn)投資規(guī)模及其變化情況（時間序列數(shù)據(jù)及同比、環(huán)比、占比等，下同）；城鎮(zhèn)居民可支配收入及其變化情況等。此部分?jǐn)?shù)據(jù)以統(tǒng)計部門提供的統(tǒng)計快報數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。2、報告期房地產(chǎn)開發(fā)情況?？赏瑫r作為反映市場后續(xù)發(fā)展趨勢的先行指標(biāo)。包括房地產(chǎn)開發(fā)資金來源構(gòu)成、投資完成額、土地購置面積、土地開發(fā)面積、新開發(fā)面積、施工面積、竣工面積等指標(biāo)的數(shù)量及其變化情況等。除總量數(shù)據(jù)外，應(yīng)按住宅、非住宅進(jìn)行細(xì)分。此部分?jǐn)?shù)據(jù)以統(tǒng)計部門提供的開發(fā)統(tǒng)計快報數(shù)據(jù)為主，并注意結(jié)合國土資源、規(guī)劃、建設(shè)等部門提供的相關(guān)數(shù)據(jù)。3、報告期房地產(chǎn)市場供求總量及對比情況。對于增量房市場（最好能區(qū)分預(yù)售和現(xiàn)房銷售），應(yīng)包括：批準(zhǔn)預(yù)（銷）售面

5、積（套數(shù)，針對住宅，下同）、累計可售面積（套數(shù)）等側(cè)重反映供應(yīng)的指標(biāo)及其變化情況；登記銷售面積（套數(shù)）、消費意愿、消費者價格預(yù)期等側(cè)重反映需求指標(biāo)及其變化情況。除總量數(shù)據(jù)外，還應(yīng)按住宅、非住宅進(jìn)行細(xì)分。對于存量房市場，應(yīng)包括存量房規(guī)模、二手房交易面積（套數(shù)）、租賃面積（套數(shù)）等指標(biāo)及其變化情況。此部分?jǐn)?shù)據(jù)以城市房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)數(shù)據(jù)為準(zhǔn)，并注意結(jié)合住房狀況調(diào)查、居民住房需求調(diào)查等專項調(diào)研成果。此部分內(nèi)容參見附表12。4、報告期房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)情況。此部分主要針對增量房市場中的住宅，應(yīng)包括按下列標(biāo)準(zhǔn)劃分的各子市場中的供應(yīng)量、需求量、供求關(guān)系、價格走勢等指標(biāo)及其變化情況，以及各子市場供應(yīng)量、需求量占

6、總體市場的份額及其變化情況。子市場劃分依據(jù)在各報告期中應(yīng)保持一致，出現(xiàn)調(diào)整時應(yīng)在報告中加以說明。此部分?jǐn)?shù)據(jù)以城市房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。此部分內(nèi)容參見附表35。（1）套型結(jié)構(gòu)：按每套建筑面積劃分，120平方米以內(nèi)大致以每20平方米為一個檔次，120平方米以上大致以每30平方米為一個檔次。具體劃分為標(biāo)準(zhǔn)為：60平方米（含）以下、60至80（含）平方米、80至90（含）平方米、90至100（含）平方米、100至120（含）平方米、120至144（含）平方米、144至180（含）平方米、180平方米以上等若干類別。各城市可根據(jù)本地實際情況，確定對每套建筑面積為60平方米以下和180平方米以上的住

7、宅是否進(jìn)行進(jìn)一步細(xì)分。（2）價位結(jié)構(gòu)：按單位建筑面積交易價格劃分，3000元/平方米以內(nèi)的每500元為一個檔次，3000元/平方米以上、10000元/平方米以內(nèi)的每1000元為一個檔次。具體劃分標(biāo)準(zhǔn)為：1000（含）元/平方米以下、1000至1500（含）元/平方米、2500至3000（含）元/平方米、3000至4000（含）元/平方米、9000至10000（含）元/平方米、10000至12000（含）元/平方米、12000至15000（含）元/平方米、15000元/平方米以上等若干類別。各城市可根據(jù)本地實際情況，確定對1000元/平方米以下和15000元/平方米以上的住宅是否進(jìn)一步細(xì)分。（3

8、）區(qū)域結(jié)構(gòu)：按行政區(qū)，或按環(huán)線、方位、片區(qū)等當(dāng)?shù)亓?xí)慣的劃分方式，劃分為若干類別。（4）購買者類型：按購買者身份證發(fā)證機(jī)關(guān)，劃分為本市（可細(xì)分為本市城區(qū)和本市其他）和外地（可細(xì)分為本省其他地區(qū)、外省市、境外）等類別。5、報告期房地產(chǎn)市場價格情況。對于增量房市場，應(yīng)包括城市房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)提供的平均交易價格、同質(zhì)價格、典型樓盤價格等指標(biāo)及其變化情況，并參考統(tǒng)計部門提供的70大中城市房屋銷售價格指數(shù)及其變化情況，且應(yīng)按住宅、非住宅進(jìn)行細(xì)分。對于存量房市場，應(yīng)包括城市房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)提供的二手房平均交易價格、平均租賃價格等指標(biāo)及其變化情況，并參考統(tǒng)計部門提供的70大中城市房屋銷售價格指數(shù)中的二手房

9、指數(shù)、租賃指數(shù)等指標(biāo)及其變化情況。此部分內(nèi)容參見附表57。6、金融、財稅等其他與房地產(chǎn)市場相關(guān)的數(shù)據(jù)及情況分析。7、其他需要說明的問題，例如市場的季節(jié)性波動、外資進(jìn)入情況等。8、報告當(dāng)期市場現(xiàn)狀分析小結(jié)。對上述指標(biāo)和分析的主要結(jié)論進(jìn)行總結(jié)，并對報告期房地產(chǎn)市場形勢做出基本判斷和總體評價。其中，應(yīng)特別注意把握如下環(huán)節(jié)。（1）各市場之間的相互作用和協(xié)調(diào)關(guān)系。例如增量房市場與存量房市場之間，住宅市場與非住宅市場之間，買賣市場與租賃市場之間。（2）各類統(tǒng)計指標(biāo)之間的聯(lián)動關(guān)系。例如供給量、需求量等物量指標(biāo)與價格指標(biāo)之間的關(guān)系，供應(yīng)結(jié)構(gòu)，成交結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)之間的關(guān)系。 （3）先行指標(biāo)與同步指標(biāo)之間的關(guān)系。

10、例如對土地購置、開發(fā)投資、新開工和施工面積等指標(biāo)的分析，要聯(lián)系空置量、累計可銷售量指標(biāo)，考慮對當(dāng)前市場形勢的影響。(二) 近期采取的主要政策措施主要是在報告期內(nèi)，結(jié)合本地區(qū)實際采用的主要調(diào)控措施，以及對市場的影響效果，取得的成效和經(jīng)驗等。(三) 市場存在的主要問題及原因 1 .報告期房地產(chǎn)市場存在的突出矛盾，或者出現(xiàn)異常變化的指標(biāo)（例如供求總量大幅增減、供求關(guān)系明顯失衡、價格水平大幅波動、市場結(jié)構(gòu)劇烈變化等），以及引發(fā)這些矛盾或異常變化的原因。2.報告期房地產(chǎn)市場中出現(xiàn)的趨勢變化，或者市場中出現(xiàn)的新情況、新問題，以及出現(xiàn)這些新情況、新問題的原因。3.報告期當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場中引起廣泛關(guān)注的熱點性、

11、敏感性問題（如新聞輿論大量報道等），應(yīng)作專題分析。4.其他可能影響市場健康發(fā)展的因素等。(四) 市場形勢預(yù)測 采用定性判斷與定量測算相結(jié)合的方式，對未來一段時間（半年至一年）房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢做出預(yù)測：1.依據(jù)對當(dāng)前市場形勢的分析，并考慮影響房地產(chǎn)市場走勢的有利和不利因素，把握供求總量、供求結(jié)構(gòu)、價格水平的變化趨勢，對市場的基本走勢做出判斷。2.根據(jù)各統(tǒng)計指標(biāo)時間序列數(shù)據(jù)反映的規(guī)律性，結(jié)合各市場先行指標(biāo)和住房狀況調(diào)查、指標(biāo)需求調(diào)查等專項調(diào)研結(jié)果，對新增供應(yīng)量、需求量、價格等核心指標(biāo)進(jìn)行定量測算。(五) 下一步的政策建議及主要措施主要是結(jié)合現(xiàn)狀分析和預(yù)測結(jié)果，提出進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的

12、政策建議，以及當(dāng)?shù)財M采取的主要措施。三、 附加說明 簡報中的商品房批準(zhǔn)預(yù)售、累計可售、實際登記銷售面積、平均銷售價格，不同套型、價位商品住房供求結(jié)構(gòu)，以及二手房買賣、購買對象分類等數(shù)據(jù)指標(biāo)仍按照建設(shè)部關(guān)于建立房地產(chǎn)市場月報數(shù)據(jù)和監(jiān)測報告上報制度的通知（建住房函2005165號），建設(shè)部辦公廳關(guān)于實行房地產(chǎn)市場月報數(shù)據(jù)和監(jiān)測報告網(wǎng)絡(luò)上報制度的通知（建辦住房函2005365號）要求上報。 附表17。附表1： 商品房供需基本情況表1月 月 單位：萬平方米、元/平方米 分類批準(zhǔn)預(yù)（銷）售面積月末累計可售面積實際登記銷售面積平均銷售價格與上年同期比（%）當(dāng)月與上月環(huán)比增長（%）與上年同期比（%）當(dāng)月與上

13、月環(huán)比增長（%）與上年同期比（%）當(dāng)月與上月環(huán)比增長（%）預(yù)售現(xiàn)售與上年同期比（%）當(dāng)月與上月環(huán)比增長（%）同期比（%）環(huán)比（%）同期比（%）環(huán)比（%）商品房商品住房附表2： 二手房買賣基本情況表1月 月 單位：萬平方米、元/平方米 單位：億元、萬平方米、元/平方米、套分類成交面積成交金額成交套數(shù)平均銷售價格與上年同期比（%）當(dāng)月與上月環(huán)比增長（%）與上年同期比（%）當(dāng)月與上月環(huán)比增長（%）與上年同期比（%）當(dāng)月與上月環(huán)比增長（%）與上年同期比（%）當(dāng)月與上月環(huán)比增長（%）二手房二手住房附表3：不同套型新建商品住房供求結(jié)構(gòu)表1月 月 單位：萬平方米、元/平方米、套、%60m60-80 m80-

14、90 m90-100 m100-120 m120-144 m144-180 m180 m合計占比占比占比占比占比占比占比占比面積批準(zhǔn)預(yù)（銷）售月末累計可售登記銷售套數(shù)批準(zhǔn)預(yù)（銷）售月末累計可售登記銷售平均成交價格登記銷售注：60-80平方米是指大于60平方米、小于80（含80）平方米，其余作相似理解；占比是指占總套數(shù)或總面積的百分比。PAGE PAGE 21附表4：不同價位新建商品住房供求結(jié)構(gòu)表1月 月 單位：萬平方米、元/平方米、套、%1000元/m1000-1500元/m1500-2000元/ m2500-3000元/ m3000-4000元/ m8000-9000元/ m9000-100

15、00元/ m10000-12000元/ m12000-15000元/ m15000元/m合計占比占比占比占比占比占比占比占比占比占比面積批準(zhǔn)預(yù)（銷）售月末累計可售登記銷售套數(shù)批準(zhǔn)預(yù)（銷）售月末累計可售登記銷售平均成交價格登記銷售注： 1500-2000元/ m是指超過1500元/ m、小于等于2000元/ m，其余作相似理解；占比是指占總套數(shù)或總面積的百分比；各城市可根據(jù)本地價位，適當(dāng)確定低限價格起點和高限價格起點，但是對于3000元/ m以內(nèi)的要至少每500元劃分相應(yīng)檔次，對3000元/ m以上的要至少每1000元為一個檔次。附表5： 商品住房購買對象分類表1月 月單位：萬、平方米、元/平方米、套、%分類本 市外地本市城區(qū)本市其