拆遷補償?shù)亩悇?wù)規(guī)劃詳解

1、拆遷補償?shù)亩悇?wù)規(guī)劃詳解，你全部都知道嗎？2019-08-09如何進(jìn)行拆遷補M償規(guī)劃是城市更新項目與普通招拍掛項目稅務(wù)規(guī)劃的主要差異。我們以【深圳城市】更新項目為例對如何進(jìn)行拆遷補償進(jìn)行以下分析從開發(fā)商的角度來看，支付現(xiàn)金補償或物業(yè)補償，在稅務(wù)上存在以下差異： 一、增值稅現(xiàn)金補償，可以計入拆遷補償費用，在計算銷售額前扣除。例如，支付100單位的現(xiàn)金補償，則可以抵減銷項稅100-（1+9% ）x9%=8.26單位。物業(yè)補償，需視同銷售繳納增值稅，但是目前，深圳不允許物業(yè)補償確認(rèn)的拆遷補償費用在銷售額前扣除，也就是說開發(fā)商需要承擔(dān)物業(yè)補償視同銷售的銷項稅。根據(jù)深圳市稅務(wù)局發(fā)布的深圳市全面推開營改增”

2、試點工作指引（之四）一一房地產(chǎn)業(yè)第三條規(guī)定：實 際回遷面積未超過拆遷補償協(xié)議約定的，銷售額按照組成計稅價格確定。組成計稅價格=建筑工程成本、 （1+10 %成本利潤率）?！币簿褪情_發(fā)商可以按照建筑工程成本、（1+10 %成本利潤率）計算物業(yè)補償?shù)匿N售額。二、土地增值稅現(xiàn)金補償，直接計入拆遷補償費，在土增稅前扣除。物業(yè)補償，根據(jù)國稅函2010220號國家稅務(wù)總局 關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知 第六條規(guī)定， 按照市場價確認(rèn)收入同時確認(rèn)為拆遷補償費。假設(shè)，回遷房視同銷售的金額為100單位（不含增值稅），除回遷房外的物業(yè)全部用于銷售，則土增稅上 收入增加100單位，成本增加100單位，可扣除金額增

3、加100*（ 1+30% ） =130單位，增值額減少 130-100 = 30單位，因此，有利于降低土增稅。在簽訂拆遷協(xié)議時，現(xiàn)金補償?shù)慕痤~是固定的；而物業(yè)補償只約定了面積，未來交付物業(yè)補償時的市場價格是枷的，如果房價比預(yù)期上漲，則可降低的土增稅越多。三、企業(yè)所得稅 現(xiàn)金補償，計入拆遷補償費，計入產(chǎn)品成本在所得稅前扣除。物業(yè)補償，按照允價值視同銷售確認(rèn)收入，同時計入拆遷補償費，計入產(chǎn)品成本在所得稅前扣除。如果除回遷房外的物業(yè)全部用于銷售，則回遷房視同銷售對銷售期間的總體應(yīng)交企業(yè)所得稅無影響（收入和銷售期可扣除成本同金額增加）；如果項目保留自持物業(yè)，則會導(dǎo)致自持物業(yè)分?jǐn)偟牟疬w補償費只能在后期進(jìn)

4、行折舊時在企業(yè)所得稅前扣除。即回遷房視同銷售確認(rèn)的收入大于銷售期間能在稅前扣除的拆遷補償費，增加了銷售期間的應(yīng)納稅所得額。除了以上稅務(wù)影響外，現(xiàn)金補償T般是在項目開發(fā)前支付，占用開發(fā)商資金；而物業(yè)補償僅需回遷房完工 后進(jìn)行移交。綜合以上分析，對于開發(fā)商來說，不能一概認(rèn)為是現(xiàn)金補償好還是物業(yè)補償好，應(yīng)進(jìn)行全面的稅負(fù)測算及資金預(yù)測， 選擇最優(yōu)方式。對于被拆遷方來說，要區(qū)分被拆遷方是公司還是個人。一、如果被拆遷方是公司取得現(xiàn)金補償，應(yīng)繳納企業(yè)所得稅，免增值稅、土增稅。假設(shè)取得現(xiàn)金補償100單位，則需繳納100 x25%=25單位的企業(yè)所得稅。同時，根據(jù)2012年第40號公告的規(guī)定，如果屬于政策性搬遷

5、，則取得現(xiàn)金補償時可暫不計入當(dāng)期應(yīng)納稅 所得額，而在完成搬遷的年度，將搬遷所得（搬遷收入-搬遷支出）計入當(dāng)年應(yīng)納稅所得額。搬遷年度最長 可為搬遷開始5年。取得物業(yè)補償，根據(jù)國家稅務(wù)總局公告2013年第11號的規(guī)定，暫時不需要繳納企業(yè)所得稅。免增值稅、 土增稅、契稅。如果將取得的物業(yè)補償再對外銷售則需繳納增值稅及附加、土地增值稅、印花稅、企業(yè)所得稅。應(yīng)交稅額 如何計算與取得的物業(yè)發(fā)票有直接關(guān)系：1、增值稅：按照銷售額計算銷項稅，進(jìn)項稅憑票抵扣。2、土增稅：按照銷售舊房計算，其可扣除的成本按評估價格或者發(fā)票加計扣除。3、企業(yè)所得稅：按照不含稅銷售額-原資產(chǎn)凈值計算應(yīng)納稅所得額。另外，取得物業(yè)補償需

6、要在取得房產(chǎn)證后才能對外銷售，變現(xiàn)的時間有所延后。二、如果被拆遷方為個人取得現(xiàn)金補償，免增值稅土增稅個人所得稅取得物業(yè)補償，免增值稅、土增昧個人所得稅如果將取得的物業(yè)補償再對外銷售則需繳納增值稅及附加、土地增值稅、印花稅、個人所得稅。應(yīng)交稅額如何計算與取得的物業(yè)登記價有直接的關(guān)系，而一般登記價格和取得發(fā)票的價格是一致的。1 ）增值稅及附加應(yīng)交增值稅=（計稅價格-登記價）/1.05 x5% （差額簡易計稅）2）土地增值稅有核實征收和核定征收兩種方式。核實征收：（計稅價格-登記價-轉(zhuǎn)讓稅費）x（ 30%-60% ）核定征收：（計稅價格-增值稅）x 5%或10% （商鋪、寫字樓、酒店為10%，其他非住宅類房產(chǎn)為5% ）3）個人所得稅有核實征收和核定征收兩種方式。核實征收：（計稅價格-登記價-轉(zhuǎn)讓稅費）x 20%核