牡丹江市場調(diào)研報告

1、PAGE PAGE 50牡丹江市場調(diào)研報告2011年7月6日目錄TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc297388093 一、地理位置 PAGEREF _Toc297388093 h 2 HYPERLINK l _Toc297388094 二、城市概況 PAGEREF _Toc297388094 h 4 HYPERLINK l _Toc297388095 三、宏觀經(jīng)濟 PAGEREF _Toc297388095 h 10 HYPERLINK l _Toc297388096 四、房地產(chǎn)市場狀況 PAGEREF _Toc297388096 h 14 HYPERLINK l

2、 _Toc297388097 五、產(chǎn)品結構、部分樓盤簡析 PAGEREF _Toc297388097 h 20 HYPERLINK l _Toc297388098 六、區(qū)域分析 PAGEREF _Toc297388098 h 36 HYPERLINK l _Toc297388099 七、競爭分析 PAGEREF _Toc297388099 h 37 HYPERLINK l _Toc297388100 八、目前牡丹江市房地產(chǎn)政策 PAGEREF _Toc297388100 h 37 HYPERLINK l _Toc297388101 九、綜述 PAGEREF _Toc297388101 h 38

3、 HYPERLINK l _Toc297388102 十、寫字樓市場狀況 PAGEREF _Toc297388102 h 40 HYPERLINK l _Toc297388103 十一、牡丹江市地熱資源 PAGEREF _Toc297388103 h 42一、地理位置牡丹江位于黑龍江省東南部，地處中、俄、朝合圍的“金三角”腹地，東至俄羅斯遠東、南與吉林省延邊自治州接壤、西與哈爾濱市相鄰，地處長白山北部。二、城市概況全市總面積4.06萬平方公里，其中市區(qū)面積2456平方公里， HYPERLINK xbaike.baidux/view/149一八01.htm 建成區(qū)面積72.79平方公里。總人口2

4、85萬，市區(qū)人口94.2萬。（一）行政區(qū)域劃分牡丹江市現(xiàn)有4個市轄區(qū)：愛民區(qū)、東安區(qū)、陽明區(qū)、西安區(qū)， HYPERLINK xbaike.baidux/view/9229.htm 江南新區(qū)目前正在規(guī)劃中。牡丹江市行政區(qū)域劃分表行政區(qū)面積（平方公里）人口（萬）簡介東安區(qū)334一八.5位于牡丹江市東南部，老城區(qū)，政治、文化、金融、商貿(mào)中心區(qū)，農(nóng)業(yè)為基礎、工業(yè)為支撐、商貿(mào)為主體的經(jīng)濟發(fā)展格局。愛民區(qū)38927位于牡丹江城區(qū)西北部，是牡丹江市城區(qū)人口最多的市轄區(qū)。朝鮮、滿、 HYPERLINK xbaike.baidux/view/2699.htm 回族等少數(shù)民族人口約占55%。陽明區(qū)一三3825商貿(mào)

5、物流中心區(qū)、全市高科技信息產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，區(qū)政府將招商引資工作納入目標管理，圍繞舊城區(qū)改造，強化房地產(chǎn)開發(fā)。西安區(qū)32521位于牡丹江城區(qū)西南部，政治、文化、商貿(mào)中心，朝鮮、 HYPERLINK xbaike.baidux/view/2314.htm 滿族等少數(shù)民族人口約占一三%。江南新區(qū)規(guī)劃中位于牡丹江南岸，分為行政辦公中心區(qū)、商業(yè)金融中心區(qū)、 HYPERLINK xbaike.baidux/view/2805946.htm 工業(yè)園區(qū)、高尚居住區(qū)和 HYPERLINK xbaike.baidux/view/3252664.htm 旅游休閑度假區(qū)，以牡丹江為紐帶、“一江居中、兩岸同興”的城市格局，

6、建設具有北方寒地特色山水園林城市。（二）市政設施牡丹江城市綠化、道路交通、供水排水、供熱供氣、電力通信等配套設施齊全。市區(qū)園林綠化覆蓋面積 2770 公頃，綠地率 45% 。市區(qū)道路長度 744 公里，面積 807 萬平方米，人均 10.3 平方米。位于市區(qū)東南7公里處的 HYPERLINK xbaike.baidux/view/1452824.htm 牡丹江機場為國家4C級機場。（三）產(chǎn)業(yè)結構牡丹江市工業(yè)目前已經(jīng)形成了造紙、電力、煤化工、石油化工、制藥、汽車配套、木材加工等支柱產(chǎn)業(yè)。工業(yè)是牡丹江國民經(jīng)濟的主體和財政稅收的主要來源，全部工業(yè)增加值占全市地區(qū)生產(chǎn)總值的40%左右，工業(yè)企業(yè)創(chuàng)造的稅

7、收占市級財政收入的70%左右。牡丹江的第三產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展。全市擁有夏威夷國際大酒店、金鼎國際大酒店等星級賓館 46 家，大商集團、新瑪特、波斯特、家樂福等大型商場 70余家。三、宏觀經(jīng)濟近年來，牡丹江經(jīng)濟穩(wěn)步增長，2010年全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值781億元，比上年增長一八.5%。（一）地區(qū)生產(chǎn)總值20062010年GDP增長表（單位：億元）20062010年GDP增長率（%）20062010年牡丹江市GDP及其增長率都呈逐年上升的態(tài)勢。（二）產(chǎn)業(yè)結構其中各產(chǎn)業(yè)結構在地區(qū)生產(chǎn)總值中都占有不同的比例，以2009年和2010年統(tǒng)計數(shù)據(jù)為例：由上圖可以看出房地產(chǎn)所在的第三產(chǎn)業(yè)，在整個GDP中占有相當大的比

8、重。（三）人均可支配收入及消費價格指數(shù)隨著社會的發(fā)展，牡丹江市人民生活水平不斷提高，人均可支配收入也逐年上漲。2006年2010年人均可支配收入增長表牡丹江市統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示2010年有關經(jīng)濟數(shù)據(jù)為：年份人均GDP（元）增長率人均可支配收入（元）增長率實際增長率消費性支出增長率實際增長率失業(yè)率2010年281一五一八.5%128069.8%6.2%106729.0%5.4%3.6%注：實際增長率為剔除物價因素后的增長率。牡丹江市20082010年居民消費價格指數(shù)年份上漲類漲幅下降類降幅2008年食品類12.4%衣著類8.0%煙酒及用品類5.8%家庭設備用品及維修服務1.9%娛樂教育、文化1.3%

9、交通通訊類5.1%居住類2.5%醫(yī)療保健、個人用品4.3%2009年食品類1.5%衣著類1.9%煙酒及用品類2.1%交通通訊類0.9%家庭設備及用品0.2%娛樂教育文化用品類0.7%醫(yī)療保健、個人用品類1.3%居住類4.1%2010年食品類9.2%衣著類0.5%居住類3.9%文教娛樂用品及服務類0.6%煙酒及用品類3.7%交通通信類1.1%醫(yī)療保健類0.5%家庭用品及服務類1.8%（四）金融機構及居民儲蓄存款截止2010年底，全市金融機構各項存款余額為817.5億元，比年初增加84.1億元；金融機構各項貸款余額為3一三.1億元，比年初增加66.1億元；城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額597.1億元，比年初

10、增加53.1億元。四、房地產(chǎn)市場狀況（一）市場供需總量項目單位20062007200820092010全年房地產(chǎn)開發(fā)投資億元12.3一八.534.845.363.7房屋施工面積萬平方米539.8567.3358.3446.9640住宅面積萬平方米176206.3260.4339.9493新開工面積萬平方米85.9一五8.4232.1235.9320住宅新開工面積萬平方米N/AN/A172.8一八2.5252商品房銷售建筑面積萬平方米60.9105.396.9163.4248商品房銷售額億元9.61920.443.481.1（二）高增長的發(fā)展態(tài)勢牡丹江市房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，初期投資規(guī)模較小，隨著經(jīng)

11、濟的發(fā)展，全市房地產(chǎn)投資規(guī)模日益擴大。2007年上海綠地、北京世茂、江蘇美林等一批實力雄厚的企業(yè)入駐牡丹江市。綠地世紀城、北山賓館、阿里郎廣場等多個計劃投資億元以上的項目相繼動工，使得2008年牡丹江市房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)發(fā)展迅猛，隨著2009年一批黃金地段的房地產(chǎn)大項目相繼竣工，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重略有下降，20052010年以年均增長37.1%的速度快速發(fā)展。20052010年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速表（三）總體成交走勢隨著房地產(chǎn)開發(fā)投資的快速增長，2006-2010年1-9月，全市累計竣工商品房面積4463425平方米,商品房銷售面積5845480平方米。其中，期房銷售面積3532746平方米

12、，占商品房銷售面積60.4%。20062010年商品房成交面積走勢圖（單位：萬平方米）（四）價格走勢從歷史資料看，商品房銷售價格雖然各年份的上漲程度有所不同，但總體呈上升態(tài)勢。牡丹江市商品住宅年年市場成交均價走勢牡丹江市商品住宅年年市場成交均價走勢2008年上半房，牡丹江商品房均價2078元/平方米，房價收入比4.9，年上半年商品房均價2500元/平方米，年下半年商品房均價2800元/平方米，到10年2月，牡丹江商品房均價在3275元/平米，房價收入比達到了左右，到達合理的范圍之內(nèi)的頂峰，從價格看,09年前2個月,商品房均價分別為一八一八元和2307元,而2010年前兩個月的商品房銷售均價均有

13、所上漲,每平方米漲幅達到了960元左右。創(chuàng)牡丹江市歷史新高。20062010年商品房平均銷售價格走勢圖（單位：元）2011年雖然國家出臺了一系列調(diào)控房價的措施，但是從房價走勢看，2011年銷售均價在保持穩(wěn)定的基礎上依然出現(xiàn)上漲，目前牡丹江市場上仍以高價樓盤為主,高價樓盤的售價均在3800元以上,有的甚至能達到5000元左右。商品房成交量照去年同期有所下降。2011年最近兩個月牡丹江市商品房成交價格走勢：2011年5月，商品房銷售價格走勢2011年6月，商品房銷售價格走勢今年牡丹江市部分棚戶區(qū)和廉租房開發(fā)樓盤有可能上市,其銷售均價雖不如高價樓盤高,但與目前市場均價相差不會很大。由于北方冬季開工不

14、便,很多樓盤都要在5月份后開工,5月份以后,牡丹江市將進入到商品房住宅的銷售旺季。五、產(chǎn)品結構、部分樓盤簡析（一）別墅類：170平米-500平米的高端生態(tài)別墅，主要分布在江南新城。（二）公寓、住宅類1.大連中山家園項目名稱大連中山家園地址興平路西、西新榮街北建筑密度28%均價2869元/平方米容積率1.6綠化率30%開盤時間2009年4月入住時間部分已經(jīng)入住規(guī)劃用地12.7公頃建設用地11.1公頃建筑面積205，116.52m可售面積205129.03 m已售面積一五3045.71 m車位400個物業(yè)類型普通住宅主力戶型23居總套數(shù)2474 套已售套數(shù)1942 套開發(fā)商牡丹江市蘇苑房地產(chǎn)開發(fā)有

15、限公司項目簡介1.通過創(chuàng)新的設計手法，合理布局、科學規(guī)劃，打造一個節(jié)能節(jié)地、天人合一的高品位的住宅小區(qū)，每處細節(jié)都融合了家居、文化、自然三者的和諧統(tǒng)一。中軸景觀設計精妙，在風格和格調(diào)上充分考慮了其延伸部分與大學城景觀的對接；2.中山廣場為中心，與南北景觀帶結合將小區(qū)劃分為四個組團，以春、夏、秋、冬立意，每個組團各具特色；3.規(guī)劃布局合理，較低的容積率和較高的綠地率，小區(qū)自然生態(tài)環(huán)境良好，戶型品種多樣；4.把北方傳統(tǒng)文化內(nèi)涵融入現(xiàn)代先進景觀設計理念，打造獨特、鮮明、藝術的住區(qū)景觀，達到最佳的居住質(zhì)量。2. 綠地世紀城一期塞納麗舍（第一部分）項目名稱綠地世紀城一期塞納麗舍地址江南興隆下乜河類型住宅

16、及社區(qū)商業(yè)形態(tài)高層、小高層結構鋼混均價 2846.1元/平方米主力戶型23居綠化率40%可售面積31096.21 m剩余可售面積1706.29 m已售面積30506.84 m總套數(shù)257套已售套數(shù) 243套剩余可售套數(shù)一三套物業(yè)公司上?？迫鹞飿I(yè)管理公司開發(fā)商上海綠地集團牡丹江置業(yè)有限公司項目簡介1.牡丹江市最大的濱江生活社區(qū)；2.法式新古典主義建筑風格與景觀設計，以環(huán)境生態(tài)為先導，充分利用濱江的優(yōu)勢，最大化利用江景資源，做到戶戶有江景可觀；3.5萬平方米的大型法式園林景觀，江景園景渾然天成；4.社區(qū)配套極為完善，體現(xiàn)了大盤特色；5.充分與城市生活接軌，引進現(xiàn)代城市社區(qū)管理理念，居民享受到統(tǒng)一的

17、物業(yè)管理和服務，小區(qū)設置安防系統(tǒng)，在保障安全的同時使居住不受外部嘈雜環(huán)境影響；6.完全獨立的封閉式小區(qū)，地段價值優(yōu)越，周邊配套和小區(qū)相關配套完善，引導牡丹江居住新典范，是改變居住環(huán)境提高生活質(zhì)量的理想家園。3. 上海印象項目名稱上海印象地址太平路以東、南市街以南類型酒店、公寓、商鋪形態(tài)高層、老式別墅、低層結構鋼混均價4一五3.77元/平方米可售面積43798.7 m剩余可售面積1126.77 m已售面積22277.87 m總套數(shù)509套已售套數(shù)451套剩余可售套數(shù)6套物業(yè)公司上?？迫鹞飿I(yè)管理公司開發(fā)商上海綠地集團牡丹江置業(yè)有限公司項目簡介1. 設計理念： 通過引入上海新天地的成功商業(yè)模式，為牡

18、丹江打造時尚建筑品牌，為牡丹江提供一處充滿時尚魅力與復古格調(diào)的商業(yè)生活區(qū)域；2.項目規(guī)劃一個集酒店公寓、商業(yè)街、餐飲和娛樂休閑于一體的綜合性高檔建筑群，打造牡丹江最具吸引力的時尚生活中心；3.建筑主體為兩幢17層現(xiàn)代風格的酒店管理公寓，集合三層為主復古式商業(yè)組成，商業(yè)餐飲為一幢幢獨立的老式別墅構成，主體為一躍三層形式，建筑局部屋頂連通，成為室外露臺，上植綠化，作為露天休息茶座等；4.酒店式管理的全裝修的精品公寓。保持了建筑的復古風格，現(xiàn)代的餐飲，酒吧，時尚精品店，藝術，居住等功能融合其中；5.商鋪部分一、二、三層為商鋪出租或出售，部分屋頂設綠化和露天休息茶座，酒店公寓部分設計兩層挑空的精裝修大

19、堂，4-17層為酒店公寓標準層。輕巧的不銹鋼金屬構件的使用，外墻涂料均給建筑帶來濃重的商業(yè)氣氛。底層部分架空，設置騎廊通道。增加了商業(yè)趣味和空間效果。4. 京江上城項目名稱京江上城地址西圣林街北 新華路以西類型板樓棟數(shù)八棟結構鋼混均價2972.06元/平方米主力戶型70一三0平方米綠化面積12000 m建筑面積121705.63 m可售面積12160.一五 m已售面積1一八211.39 m剩余可售面積2084.28 m總套數(shù)一三12套已售套數(shù)1286 套開發(fā)商牡丹江京江偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目簡介1.京江上城小區(qū)整體環(huán)境將以人為本，綠色、自然、封閉、現(xiàn)代化為原則，將打造牡丹江市真正的綠色花園

20、式小區(qū)；2.四季如春、景色別致自然的綠色環(huán)境，動靜分區(qū)，和諧、溫馨、安靜與立體綠植庭院相呼應；3.戶型方正，住宅內(nèi)功能分區(qū)合理，具有良好私密性和舒適性。示范多種裝修風格供業(yè)主參考，個性的空間和品味時尚最完美的宜居環(huán)境。5. 江城美地第一街區(qū)項目名稱江城美地第一街區(qū)地址西九條路與西十條路.西長安街與西新安街之間類型N/A主力戶型80-一三0結構混合均價2051.22元/平方米規(guī)劃占地面積12一五00 m建筑設計上海林德建筑設計院總面積78368.99 m剩余可售面積2304.84 m已售面積64163.68 m總套數(shù)993套已售套數(shù)717套剩余可售套數(shù)24套開發(fā)商牡丹江美林房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目

21、簡介1.江城美地引進了當今房地產(chǎn)領域最為先進的地產(chǎn)理念街區(qū)地產(chǎn)模式；2.12000平方米的阿里郎廣場、5000平方米的金達萊廣場為中心，朝鮮民族風情街、阿里郎酒吧步行街、時尚風情街為軸線，分為第一街區(qū)、第二街區(qū)、第三街區(qū)、第四街區(qū)；3.建筑立面以黃綠藍為主色調(diào)，整體風格現(xiàn)代、簡約。在節(jié)能保溫方面不僅采取了地熱系統(tǒng)，同時外墻還采用了最為先進的保溫節(jié)能材料；4.每一處空間都匠心獨運，在確保居住功能最優(yōu)化的前提下，讓自由個性盡情釋放。6. 江城美地第二街區(qū)項目名稱江城美地第二街區(qū)地址西八條路以西.西長安街與西牡丹街之間容積率1.69建筑密度25%結構混合均價2266.66元/平方米占地面積一八1.6

22、4畝綠化率40%建筑面積23萬平方米可售面積50351.45 m已售面積45169.67 m剩余可售面積193.43 m總套數(shù)636套已售套數(shù) 530套開發(fā)商牡丹江美林房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目簡介1.位于西安區(qū)核心位置，教育資源豐厚，周邊配套設施齊全；2.12000平米阿里郎休閑娛樂廣場、35000平米開放式主題景觀、朝鮮民族風情街、酒吧一條街；3.江城美地是美林集團在牡丹江投資開發(fā)的首個項目，以把江城美地打造成為西安區(qū)首選優(yōu)質(zhì)生活社區(qū)為目標。7、天豪花園項目名稱天豪花園地址東四條路以西，七星街以南建筑面積10萬平方米建設時間二期工程于2009年秋季開始動工物業(yè)類型二期工程由兩棟31層及一棟19

23、層住宅樓組成車庫地下車庫園林設計哈爾濱市園林專業(yè)教授設計項目簡介1.小區(qū)建設分兩期進行，工期兩年；2.溫馨、自然的生活環(huán)境；3.單元入口為輪椅使用者設置專用坡道，方便通行，外窗采用高檔鋁塑鋁窗、堅固美觀；4.小區(qū)采用可視樓宇對講，與物業(yè)管理中心互通。24小時封閉管理，周邊及院區(qū)設有攝像頭監(jiān)控，增強小區(qū)安全性能。8.御庭園項目名稱御庭園地址西三條路與七星街交匯處規(guī)模10萬平米均價4400元/平米業(yè)態(tài)高尚社區(qū)綠化率N/A物業(yè)類型高層塔樓與底層層商業(yè)構成主力戶型77140平米總套數(shù)N/A已售套數(shù)N/A開發(fā)商新宏基集團項目簡介1.現(xiàn)代徳式建筑，科技與人文和諧的典范，智能卡社區(qū)門、單元門、24小時安保、

24、視頻監(jiān)控、全程化物業(yè)、會所級禮遇；2.萬平米的商業(yè)，摩爾概念，多功能一站式商業(yè)街區(qū)。9.世豪領秀項目名稱世豪領秀地址七星街與東小三條路交匯處規(guī)模N/A均價4479元/平方米業(yè)態(tài)N/A綠化率N/A物業(yè)類型豪景名宅主力戶型50160 m全程營銷哈爾濱華瑞地產(chǎn)開發(fā)商世豪地產(chǎn)項目簡介1.主推：第一居所，會自由呼吸的豪景名宅；2.與人民公園零距離，46萬平方米花園（人民公園），會自由呼吸的房子（中央空氣置換系統(tǒng)）；3.：元/平米；：元/平米；：元/平米；：元/平米；：元/平米。10. 曙光新城（第一期）項目名稱曙光新城（第一期）地址地明街北，紡織一路東，紡織三路西類型小高層、高層棟數(shù)N/A結構混合均價2

25、885.75元/平方米主力戶型中小戶型綠化面積N/A總面積334007.85 m剩余可售面積165331.86 m已售面積112980.06 m總套數(shù)4719套已售套數(shù)1254套剩余可售套數(shù)2563套開發(fā)商牡丹江市城市投資集團有限公司項目簡介11. HYPERLINK x/Vendition/ProjectDetail.aspx?Project=1147 吉祥花園小區(qū)一期項目名稱 HYPERLINK x/Vendition/ProjectDetail.aspx?Project=1147 吉祥花園小區(qū)一期地址祥倫街南、民安路西類型普通住宅棟數(shù)N/A

26、結構混合均價 一八88.76元/平方米主力戶型23居綠化面積N/A總面積93464.46 m剩余可售面積9347.09 m已售面積60289.84 m總套數(shù)1205套已售套數(shù)767套剩余可售套數(shù)105套開發(fā)商 牡丹江吉源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目簡介12. 麗水藍天-金水灣江濱東側, 黑龍江金躍集團開發(fā),起價元/平米。一三. 景福新都會綠地集團開發(fā),景福街-太平路交叉口,預計元/平米，2010年六、七月份開盤，2012年交付。（三）酒店式公寓類：丹江國際位于光華街與東一路交叉口，火車站東側，戶型平方米，均價元/平米，酒店式公寓+商貿(mào)城，首付五成，剩余五成由租金抵付銀行按揭。六、區(qū)域分析市中心市中心

27、江南新城愛民區(qū)江南板塊是牡丹江市新開辟的未來發(fā)展的核心板塊,目前處于起步階段。 江南新城區(qū)劃分為興隆、海浪、新立3個開發(fā)建設組團。興隆組團是江南新城區(qū)首先啟動開發(fā)建設的組團，位于市區(qū)南部，牡丹江右岸，占地面積一三.5平方公里，定位以高新技術產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)、旅游、行政為主，體育、教育及休閑度假為補充的綜合功能，具有良好的未來發(fā)展前景。七、競爭分析牡丹江最主要的競爭對手為綠地集團,在牡丹江有五個項目,總建筑面積近200萬平方米。項目名稱區(qū)域建筑面積售價類型綠地世紀城江南28.4(75)2871多層小高層上海印象市區(qū)3.543800小高層海域白樺原墅江南一五.774000別墅(170-500)景福新都會

28、市區(qū)8.54000商業(yè)4.5萬,辦公1.7萬,公寓2.3萬七星公館市區(qū)7.83500小高層公寓八、綜述（一）住房價格增長明顯高于居民收入增長年份可支配收入（元）同比增長平均房價同比增長2006年80389.6%一五74元/平方米-4.6%2008年10742元16.1%2100元/平方米16.7%2009年11660元8.5%2700元/平方米28.6%2010年12806元9.63%33一三元/平方米27.1%2006年牡丹江市城鎮(zhèn)居民可支配收入8035元，同比增長9.6%，商品房屋平均銷售價格一五74元/平方米，同比下降4.6%。2008年全市城鎮(zhèn)居民可支配收入10742元，同比增長16.

29、1%，而商品房屋平均銷售價格2100元，同比增長16.7%。到了2009年全市城鎮(zhèn)居民可支配收入11660元，同比增長8.5%，而商品房屋平均銷售價格2700元，同比增長28.6%。2008年以后住房價格的增長明顯高于居民收入的增長。2010年，全市城鎮(zhèn)居民可支配收入增幅9.63%，商品房屋平均銷售價格增幅27.1%。（二）中低收入家庭房價壓力巨大2009年牡丹江市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入11660元，商品房屋平均銷售價格2700元/平方米。以90平方米住房為基準推算，牡丹江市房價收入比7.4倍，而國際通行的評判標準是房價收入比在3-6倍間屬正常范圍?？梢娔档そ猩唐贩课萜骄N售價格已經(jīng)超過國際

30、通行標準的警戒線，這使大部分中低收入家庭感覺到房價上漲帶來的巨大壓力。（三）消費需求提升、改善住房條件是房價上漲的動力之一隨著城市化進程的不斷加快，消費者的品味也正發(fā)生著變化，消費層次逐漸拉開，部分消費者已經(jīng)不再滿足于有房可居，而轉向強調(diào)居住環(huán)境、小區(qū)建設。因此優(yōu)質(zhì)樓盤常常出現(xiàn)排隊購房、供不應求的局面，這部分樓盤的熱銷，也相應的帶動了同地段商品房屋銷售價格的上漲。成為牡丹江市商品房屋平均銷售價格上漲動力之一。（四）受調(diào)控影響反映較慢，整體態(tài)勢平緩從市區(qū)商品住宅成交均價走勢看，牡丹江市整體房價到了一定的階段，受調(diào)控的影響反映較慢,但是考慮到牡丹江的總體有效需求人口及市場供應量,短期內(nèi)牡丹江房地產(chǎn)

31、市場價格不會出現(xiàn)較大的波動。（五）中小戶型產(chǎn)品成為市場重點由于房價上漲的幅度所帶來的購房壓力，使得中小戶型成為了人們關注和購買的重點，市場供應逐漸向中、小戶型需求傾斜，部分小戶型產(chǎn)品項目在戶型上引入挑高、買一送一等新的業(yè)態(tài)，同時有效地控制總價，增強小戶型的舒適性與個性化，提升小戶型投資空間，小戶型市場進入初步發(fā)展時期。但市場也不乏大戶型產(chǎn)品，主要分布在資源資源優(yōu)厚的沿江地帶。 九、寫字樓市場狀況（一）寫字樓市場發(fā)展滯后目前，在牡丹江市真正意義上的高檔寫字樓幾乎沒有。市場上正在出租的寫字樓大致有兩種類型：一種是企業(yè)自建，自己使用80%-90%，其他少量用于出租；一種是完全出租，大都是比較老式、國

32、企閑置的寫字樓，遠未達到真正寫字樓的標準。據(jù)市場調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，從2004年至今，牡丹江市寫字樓的供應量幾乎是停滯的，使得一些對辦公地點有較高檔次要求的經(jīng)營者很難選擇。（二）缺乏有效的市場支撐牡丹江市缺乏規(guī)模較大的公司和企業(yè)，小規(guī)模的公司比較分散并且基本是租用臨街門臉房或其他企業(yè)辦公地點。所以，寫字樓的市場需求并不大。（三）投資寫字樓并未深入人心牡丹江市民目前的收入水平用于承擔住宅房價上漲帶來的壓力已經(jīng)很吃力了，根本無力考慮投資寫字樓。加之牡丹江畢竟不是經(jīng)濟發(fā)達的一線城市，大部分市民并沒有投資寫字樓的概念。（四）其他投資形式更受青睞相比起寫字樓而言，商城鋪位、臨街旺鋪、小區(qū)底商、業(yè)主房更容易被消

33、費者接受用于投資。加之，寫字樓缺乏市場支撐，投資回報低，所以，相較之下，其他投資模式更受消費者歡迎。（五）商務公寓出現(xiàn)緩解寫字樓現(xiàn)狀目前，牡丹江相對而言，條件比較好的寫字樓僅僅是新宏基大廈、寶豐寫字樓等，部分集中在太平路兩側。物業(yè)管理包括硬件設施等方面都相對落后。無論是何種渠道，關于牡丹江市寫字樓市場的信息都相當少，租賃或者購買價格比較混亂。但是隨著一些大房地產(chǎn)企業(yè)進駐牡丹江，市場上逐漸出現(xiàn)了一批商務公寓，將有效緩解牡丹江市寫字樓的現(xiàn)狀。十、牡丹江市地熱資源（一）概念地熱能是指貯存在 HYPERLINK xbaike.baidux/view/2489.htm 地球內(nèi)部的可再生 HYPERLIN

34、K xbaike.baidux/view/148748.htm 熱能，一般集中分布在構造板塊邊緣一帶，起源于地球的熔融巖漿和 HYPERLINK xbaike.baidux/view/6一三690.htm 放射性物質(zhì)的 HYPERLINK xbaike.baidux/view/25488.htm 衰變。在地質(zhì)因素的控制下，這些熱能會以熱蒸汽、 HYPERLINK xbaike.baidux/view/731759.htm 熱水、 HYPERLINK xbaike.baidux/view/3559789.htm 干熱巖等形式向地殼的某一范圍聚集，如果達到可開發(fā)利用的條件，便成了具有開發(fā)意義的地熱

35、資源。（二）地熱能的特點儲量與資源潛量十分巨大；分布分散，開發(fā)難度很大；儲存地下，不會受到任何天氣狀況的影響； HYPERLINK xbaike.baidux/view/9292.htm 可再生能源，隨時可以采用，不帶有害物質(zhì)；緩減能源壓力，減少由燃油和煤炭供暖所造成的空氣污染；地熱能源的開發(fā)和技術轉讓方面未來的發(fā)展空間與潛力巨大；隨著不斷開發(fā)與研究，地熱能源必將成為繼水力、風力和太陽能之后又一種重要的新能源。（三）地熱資源分級地熱資源按溫度可分為高溫、中溫和低溫三類。高溫地熱一般存在于地質(zhì)活動性強的全球板塊的邊界，即 HYPERLINK xbaike.baidux/view/19333.ht

36、m 火山、地震、巖漿侵入多發(fā)地區(qū)，著名的 HYPERLINK xbaike.baidux/view/一三69081.htm 冰島地熱田、新西蘭 HYPERLINK xbaike.baidux/view/4224一八.htm 地熱田、日本地熱田以及我國的西藏羊八井地熱田、云南 HYPERLINK xbaike.baidux/view/494843.htm 騰沖地熱田、臺灣大屯地熱田都屬于高溫地熱田。中低溫地熱田廣泛分布在板塊的內(nèi)部，我國華北、京津地區(qū)的地熱田多屬于中低溫地熱田。地熱資源溫度分級表溫度分級溫度t界限（）存在形式主要用途高溫地熱資源t一五0蒸汽發(fā)電、烘干中溫地熱資源90t一五0水和蒸

37、汽的混合物工業(yè)利用、烘干、發(fā)電低溫地熱資源60t90熱水采暖、工藝流程低溫地熱資源40t60溫熱水醫(yī)灌溉、養(yǎng)殖、土壤加溫低溫地熱資源25t40溫水農(nóng)業(yè)灌溉、養(yǎng)殖、土壤加溫注：表中溫度是指主要熱儲代表性溫度（四）開發(fā)利用方式1、地熱直接供暖燃煤鍋爐的大量使用造成空氣受到嚴重污染，燃氣和燃油前期投入和運行成本十分昂貴，而地熱資源的開發(fā)為這個問題的解決提供了一條可行之路。2、浴療保健地熱水富含鋰、氟、氡、偏硼酸、偏硅酸等多種礦物質(zhì)，有一定的醫(yī)療、保健、養(yǎng)生作用。經(jīng)常用熱礦水進行洗浴，對高血壓、冠心病、心腦血管、風濕病、皮膚病等有一定療效。熱礦水入室，將會大大提高居民的生活質(zhì)量。3、娛樂、旅游依托溫泉

38、浴療，可以開發(fā)游泳館、嬉水樂園、康樂中心、會議中心、療養(yǎng)中心、溫泉飯店、溫泉度假村、高級賓館等一系列娛樂旅游項目。4、種植、養(yǎng)殖依托地熱井，建造溫泉溫室，種植名優(yōu)花卉、特種蔬菜等，也可發(fā)展旅游農(nóng)業(yè)。熱水養(yǎng)殖，可以大大縮短多種水生物的孵化期和生長周期，依托地熱資源發(fā)展高產(chǎn)魚類養(yǎng)殖業(yè)等。5、余熱供暖用于洗浴、娛樂等方面的地熱水在使用后，熱水溫度依然很高，仍含有大量的熱能，如果能有效的加以利用，就會帶來巨大的經(jīng)濟效益和社會效益。（五）牡丹江市地熱資源1、地熱資源豐富通過多年來的地質(zhì)調(diào)查資料匯總和一些跡象表現(xiàn)證明,在牡丹江及其周邊地域有著豐富的地熱資源,主要分布于溫春和寧安(鏡泊湖附近)區(qū)域并且主要表

39、現(xiàn)為地熱水的形式。2、勘探、開發(fā)進展2007年初,市國土資源局組織地熱勘探隊伍,進行實地調(diào)研。并在財政局配合下完成立項；2008年8月，南部地熱普查項目正式啟動，對各工作區(qū)域進行了航衛(wèi)片解譯、水文地質(zhì)測繪等前期工作；2009年4月勘探人員在鏡泊鄉(xiāng)工區(qū)的鏡泊湖南岸確定了最終井位；2009年12月30日開始進行鉆探驗證；2010年1月4日成功從千米之下抽取出地熱水；2010年5月12日鏡泊湖旅游名鎮(zhèn)區(qū)域地熱礦產(chǎn)資源勘探開鉆儀式在鏡泊湖吊水樓瀑布東北的熔巖臺地舉行,基礎設施建設正式拉開序幕。3、科學合理開發(fā)地熱資源牡丹江市積極推進地熱 HYPERLINK xxin-enx/keylist.asp?t

40、opic=勘探 勘探各項工作。截至目前，已進行了兩個地熱普查項目的申報立項工作， 其中，黑龍江省牡丹江鏡泊湖地區(qū)地熱普查項目預算總金額為一八44.39萬元，黑龍江省牡丹江鏡泊湖胡北村地熱普查項目預算總金額400萬元。與此同時，牡丹江市成立了由國土局、地勘一院等相關部門組成的地熱勘查開發(fā)領導小組，由市地勘一院編制了牡丹江市地熱資源開發(fā)利用遠景規(guī)劃。初步確定了今后在牡丹江地區(qū)進行地熱資源勘查的主要方向。根據(jù)目前所掌握的牡丹江鏡泊湖地區(qū)的區(qū)域大地構造環(huán)境、地熱水運移規(guī)律，熱儲層及其蓋層等與地熱異常有關的各地質(zhì)體屬性、特征，按照牡丹江市地熱資源開發(fā)利用遠景規(guī)劃，下步牡丹江地熱開發(fā)分三個階段進行：一期工

41、程設計：在溫春鏡泊湖地區(qū)進行地熱普查。在溫春老黑山、鏡泊湖北門、鏡泊湖東岸江山嬌林場、鏡泊湖南湖頭等地各施工1口地熱勘探井，總計施工四口地熱井，預期工程總造價為2000萬元。二期工程設計：進一步以牡丹江鏡泊湖為中心向周邊拓展，在牡丹江市區(qū)外圍寧安海林穆棱一帶計劃開展地熱勘查二期工程。三期工程設計：在牡丹江市轄區(qū)的東寧綏芬河林口一帶進行三期的地熱勘查開發(fā)。 4、鏡泊地熱礦產(chǎn)資源地熱能的勘察及開發(fā)是鏡泊湖旅游名鎮(zhèn)建設的主要基礎設施工程之一 ,市鏡泊湖旅游名鎮(zhèn)建設指揮部及相關部門聘請北京市地質(zhì)工程勘察院在該位置施工地熱井一眼,用于旅游項目內(nèi)建筑物供暖、溫泉度假村、農(nóng)業(yè)溫室、娛樂、保健及部門生活用熱等方面。該項目預計鉆探深度一五00米至2500米,預計年用水量10萬立方米。地熱能開發(fā)項目對名鎮(zhèn)建設及旅游休閑項目、溫室生態(tài)項目等開發(fā)具有重要意義。鏡泊湖旅游名鎮(zhèn)的溫泉開發(fā)項目進展順利,未來絕大多數(shù)產(chǎn)權酒店都將接入溫泉。鏡泊湖旅游名鎮(zhèn)還將建設10萬平方米的“小南國”大型溫室,溫室設