8203估價師協(xié)會網(wǎng)站cms實踐總結(jié)

1、專業(yè)實踐總結(jié)，西安綠奧地產(chǎn)評估（，陜西周至，710400）摘要：土地估價是一個新興的知識型行業(yè)，是需要較高的理論和實踐相結(jié)合的行業(yè)，這就需要作為估價師的在掌握了扎實的理論知識的同時，也必須具有豐富的實踐經(jīng)驗，本文結(jié)合專業(yè)實踐情況、經(jīng)歷的項目情況對土地評估的具體工作事務(wù)、工作流程、估價理論與方法在實踐中的應(yīng)用進(jìn)行簡單的闡述，并自我評價總結(jié)。：估價理論評價風(fēng)險土地評估行業(yè)是一個對理論和實踐要求較高的行業(yè)要想成為一名出色的土地估價師，最重要的是要積累估價案例經(jīng)驗，這一經(jīng)驗不僅僅是通過估價師的實例題目，更需要在工作過程中進(jìn)行不斷積累總結(jié)。于此同時，還需要對國家出臺的土地相關(guān)環(huán)境的變化。比較了解，有比較

2、敏銳的政治嗅覺，要特別注意大總之，土地估價作為一個新興的行業(yè)，難免存人的經(jīng)驗或可參考性不大，因此需要自己行中不斷摸索總結(jié)。在取得了土地估價師資格后，我所在的公司為我提供了一個很好的繼續(xù)學(xué)習(xí)和實踐的，在這一段時間里，公司為我提供了很多的鍛煉機會，在此期間我參加了各種類型的評估項目，從中學(xué)習(xí)了很多理論上無法學(xué)到的專業(yè)實踐知識，使理論知識與實踐之間有了很好的結(jié)合。下面就專業(yè)實踐過程中的主要工作、感受和認(rèn)識做一簡要總結(jié)陳述。第一部分專業(yè)實踐期間完成的主要工作及流程一、主要工作：在專業(yè)實踐期間，本人主要參與了土地耿峪（張超）土地使用權(quán)價格評估、周至縣辛家寨鄉(xiāng)土地使用權(quán)價格評估、周至縣馬召鎮(zhèn)西富饒國有土地

3、（07-1）使用權(quán)價格評估、周至縣集賢鎮(zhèn)金鳳村國有土地（07-2）使用權(quán)價格評估、周至縣集賢鎮(zhèn)金鳳村國有土地（07-3）使用權(quán)價格評估、周至縣馬召鎮(zhèn)糧油管理站國有土地使用權(quán)價格評估、陜西周至省糧食儲備庫國有土地使用權(quán)價格評估等。二、工作流程：工作流程分為制定工作方案、明確估價對象范圍、外業(yè)工作、內(nèi)業(yè)工作。其中外業(yè)工作包括現(xiàn)場勘查和資料收集；內(nèi)業(yè)工作包括制定估價技術(shù)路線、測算地價、撰寫土地估價初步1、制定工作方案、和提交。根據(jù)項目的具體特點，明確該項目的工作流程：簽訂合同、收屬資料、審核資料、現(xiàn)場勘查、整理資料、估價測算、撰寫2、明確估價對象范圍、審核、遞交。根據(jù)委托方提供的資料，結(jié)合估價目的，

4、取得估價對象對象范圍。3、外業(yè)工作（1）現(xiàn)場勘查資料，明確估價對待估宗地進(jìn)行現(xiàn)場勘查，對照委托方提供的相關(guān)資料實地勘查待估宗地的位置、面積、四至、宗地形狀、地上（下）建筑物、構(gòu)筑物等宗地個別條件及周邊區(qū)域土地利用條件等，并根據(jù)現(xiàn)場勘查情況填寫待估宗地現(xiàn)場（2）資料收集表。根據(jù)待估宗地的土地利用特點，評估應(yīng)分別收集有關(guān)估價對象所在地的地價影響資料、地價資料和當(dāng)?shù)毓I(yè)用地、商業(yè)用地市場交易資料等：地價影響資料，主要包括影響地價的一般、區(qū)域和宗地個別。一般主要是指估價對象所在區(qū)域的地理位置、自然條件、社會經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r、土地市場政策、城市規(guī)劃與發(fā)展目標(biāo)等；區(qū)域是指估價對象所在轄區(qū)或土地級別范圍內(nèi)的區(qū)域

5、位置、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施條件、環(huán)境條件等；宗地個別是指宗地位置、土地面積、臨街狀況、宗地形狀、容積率等。地價資料，主要包括待估宗地所在地的基準(zhǔn)地價、市場交易地價、征地費用及有關(guān)稅費、土地開發(fā)費用等內(nèi)容。市場交易資料，主要收集同一供求圈內(nèi)土地招拍掛一級市場及土地抵押等二級市場資料。4、內(nèi)業(yè)工作（1）制定估價技術(shù)路線、在進(jìn)入現(xiàn)場工作前，首先制定估價技術(shù)路線，初步明確此次工作的地價定義、土地評估原則、擬選用的評估方法、工作中應(yīng)注意等內(nèi)容，進(jìn)入現(xiàn)場工作后，根據(jù)待估宗地的實際情況，對估價技術(shù)路線進(jìn)行修改、調(diào)整。（2）測算地價根據(jù)外業(yè)工作收集的資料，選用兩種或兩種以上合適的估價方法，客觀地測算待估宗地的土

6、地使用權(quán)價格。（3）撰寫土地估價初步按照城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程中規(guī)定的規(guī)范格式，撰寫土地估價價技術(shù)。（4）及土地估土地估價初稿完成后，3 名估價師共同對初稿進(jìn)行初審，然后遞交項目對評估進(jìn)行終審。（5）提交內(nèi)業(yè)根據(jù)終審意見，對修改完善后，提交。第二部分專業(yè)實踐的感受與認(rèn)識一、對土地評估行業(yè)的了解1、土地評估行業(yè)產(chǎn)生的時代背景：隨著土地使用制度的不斷深化，土地評估行業(yè)得到了快速發(fā)展，已成為我國經(jīng)濟社會發(fā)展中不可或缺的重要中介行業(yè)，在積極配合土地使用制度 推進(jìn)土地市場建設(shè)、促進(jìn)土地資源的集約合理利用等方面發(fā)揮了重要作用。2、土地評估行業(yè)的法律基礎(chǔ)：、（1）由中民第十屆常務(wù)第二十九次會議于 2007 年 8

7、 月 30 日通過的中民城市房地產(chǎn)管理法中的第三十四條規(guī)定“國家實行房地產(chǎn)價格評估制度”，房地產(chǎn)價格評估，應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評估程序，以基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和各類房屋的重置價格為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)氐氖袌鰞r格進(jìn)行評估。（2）1992 年 4 月 27 日國家物價局、建設(shè)部發(fā)出關(guān)于解決在房地產(chǎn)交易中國有土地收益流失問題。（3）1995 年 3 月 23 日建設(shè)部、業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押和評估管理工作聯(lián)合發(fā)出關(guān)于加強與（建房1995152 號）。（4）國有資產(chǎn)評估管理辦法務(wù)院令第 9l 號發(fā)布3、評估行業(yè)的現(xiàn)狀1991 年 11 月 16 日 中民國我國的土地評估機構(gòu)從

8、上世紀(jì) 90 年代初期主要進(jìn)行的基準(zhǔn)地價評估，發(fā)展到現(xiàn)在主要從事的大量宗地價格評估，評估機構(gòu)由當(dāng)初的以事業(yè)“評估所”為主，逐漸發(fā)展成為完全市場化的中介評估機構(gòu)。性質(zhì)的土地的價值不能孤立地看，它與國民經(jīng)濟的各行業(yè)如房地產(chǎn)、金融緊密相連，有關(guān)土地的政策是在房地產(chǎn)、金融及資源等市場中出現(xiàn)問題的背景之下而適時。我國在借鑒國外中介機構(gòu)并結(jié)合自身實際情況的基礎(chǔ)上形成了一套比較健全的土地法律構(gòu)架。在對這些規(guī)章的充分認(rèn)識下，我國建立了與市場經(jīng)濟體系相適應(yīng)的土地估價制度和土地估價師資格制度。我國先后頒布了兩個、三個行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和一系列技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，了大量專著和眾多研究報告，有超過 60 個高等院校開設(shè)了土地估價的專業(yè)課

9、程，形成了從本科、博士的系列教育和理論研究體系。到經(jīng)過脫鉤改制、土地估價結(jié)果確認(rèn)和土地資產(chǎn)處置制度、土地估價和機構(gòu)監(jiān)督管理方式的三次，土地估價行業(yè)的素質(zhì)、機構(gòu)規(guī)模、業(yè)務(wù)能力、競爭風(fēng)險意識等都有很大的提高，已經(jīng)形成了一批具有規(guī)模的、能夠自我發(fā)展、自我約束、經(jīng)營、自擔(dān)風(fēng)險的土地估價專業(yè)隊伍。2、土地評估行業(yè)發(fā)展的歷史沿革黨的十六屆三中全會通過的完善市場經(jīng)濟體制若干問題的決定的專業(yè)化社會中介服務(wù)機構(gòu)。這為土明確，要積極發(fā)展獨立公正、規(guī)范地評估中介服務(wù)機構(gòu)的發(fā)展創(chuàng)造了非常好的政治環(huán)境。2003 年 12 月 19 日國務(wù)院轉(zhuǎn)發(fā)了財政部關(guān)于加強和規(guī)范評估行業(yè)管理意見（國辦發(fā)2003101 號文），這個文

10、件是整頓經(jīng)濟鑒證類社會中介機構(gòu)以來，經(jīng)過多年的研究，在對我國社會中介行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀和問題進(jìn)行了客觀分析的基礎(chǔ)上出臺的，文件了評估行業(yè)在市場經(jīng)濟活動中的重要地位和作市場經(jīng)濟發(fā)展的客觀需要，設(shè)置注用，同時也明確規(guī)定：根據(jù)目前我國冊資產(chǎn)評估師、房地產(chǎn)估價師、土地估價師、礦業(yè)權(quán)評估師、保險公估從業(yè)和舊機動車鑒定估價師等六類資產(chǎn)評估專業(yè)資格，進(jìn)一步明確了土地估價師市場經(jīng)濟建設(shè)中的地位和作用，這將進(jìn)一步推進(jìn)土地估價行業(yè)的規(guī)范在發(fā)展。同時，土地市場的不斷發(fā)展繁榮為土地估價師行業(yè)的發(fā)展提供了廣闊的舞臺。2001 年15出臺以后，土地使用制度進(jìn)一步深化，土地要素市場進(jìn)一步繁榮，市場交易進(jìn)一步活躍，市場機制的作用得

11、到了進(jìn)一步的發(fā)揮，這些都是為土地估價機構(gòu)和提供了廣闊的服務(wù)領(lǐng)域。土地管理的制度不斷創(chuàng)新，也為土地估價行業(yè)發(fā)揮作用創(chuàng)造了新的機遇?，F(xiàn)在土地管理兩項，一是征地制度，今后實行按價征地，按價征地的價格怎么來？應(yīng)該由評估機構(gòu)進(jìn)行評估，這是土地估價行業(yè)的一個新領(lǐng)域。二是農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的，流轉(zhuǎn)也有價格評估。所以說，土。地管理制度的創(chuàng)新又將為評估機構(gòu)的發(fā)展提供了廣闊的舞臺二、對估價方法的實踐認(rèn)識理論，會給出評估相應(yīng)的數(shù)據(jù)，要求利用公式來計算地價，但實際工作中，所有的數(shù)據(jù)都要自己的收集，下面就專業(yè)實踐過程中估價方法運用所涉及到的相關(guān)工作做簡要總結(jié)：（1）基準(zhǔn)地價系數(shù)修基準(zhǔn)地價系數(shù)修是在求取待估宗地價格時，

12、根據(jù)當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價水平，參照與待估相同土地級別或均質(zhì)區(qū)域內(nèi)該用地地價標(biāo)準(zhǔn)和各種修正說明表，根據(jù)兩者在區(qū)域條件、個別條件、土地使用年限、市場行情、容積率、微觀區(qū)位條件等的差異，確定修正系數(shù)，修正基準(zhǔn)地價從而得出估價對象地價的其計算基本公式為：法?；鶞?zhǔn)地價設(shè)定開發(fā)程度下的宗地地價基準(zhǔn)地價K1K2K3(1+K)開發(fā)程度式中： K1 期日修正系數(shù)；K2 土地使用年期修正系數(shù)；K3容積率修正系數(shù)；K影響地價區(qū)域及個別修正之和個別修正系數(shù)之和該估價方法主要適合在城市規(guī)劃范圍內(nèi)的商業(yè)、住宅、工業(yè)、綜合用途土地的評估。在實踐過程中，首先要收集當(dāng)?shù)乇砑靶拚w系，一般地區(qū)的基準(zhǔn)地價技術(shù)的基準(zhǔn)地價成果，包括基準(zhǔn)地價圖

13、中涵蓋了這些內(nèi)容。其次在實地踏勘過程中，一定要仔細(xì)填寫現(xiàn)場表，主要包括區(qū)域和個別的、區(qū)域地價水平的，這個在實踐過程中顯得特別重要。在此方法的運用中，地價指數(shù)及還原利率是不好確定的主要（2）假設(shè)開發(fā)法。假設(shè)開發(fā)法是根據(jù)土地連同未來將建造完成的建筑物可實現(xiàn)的價格（開發(fā)價值），扣除為建筑和銷售該建筑物需支出的必要費用（如建筑費、利息、等）以及應(yīng)得的正常利潤反推出土地價格的法，其公式為：估價對象樓面地價（a）=開發(fā)價值-開發(fā)成本-利潤-銷售稅費此方法在運用中，注意搜集規(guī)劃方面的資料，假設(shè)開發(fā)法是在合法的前提下運用的。（3）成本近法所謂成本近法，就是以開發(fā)土地所耗費的各項費用之和為主要依據(jù)，再加上一定的

14、利潤、利息、應(yīng)交納的稅金和土地增值收益來推算土地價格的估價方法。其基本思路是把對土地的所有投資，包括土地取得費和基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)費用兩大部分作為“基本成本”，運用經(jīng)濟學(xué)等量獲取等量收益的原理，加上“基本成本”這一投資所產(chǎn)生的相應(yīng)的利潤和利息，組成土地價格的基礎(chǔ)部分，同時根據(jù)國家對土地所經(jīng)濟上得到實現(xiàn)的需要，加上土地所應(yīng)得收益，從而求取土地使用權(quán)價格。其基本計算公式為：土地使用權(quán)價格=土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利息+利潤+土地增值收益（或土地出讓金）此方法主要用于新征地塊或舊城改造區(qū)域的土地評估，其技術(shù)要點在于搜集各種取費標(biāo)準(zhǔn)。（4）市場比較法在替代原理指導(dǎo)下，利用市場比較法，必須以發(fā)育健全的地

15、產(chǎn)市場為基本條件，并掌握有充足的交易實例資料。估價對象所在區(qū)域類似的案例較充足，這些案例與估價對象相比具有相關(guān)性和替代性，故可采用市場比較法，即：將估價對象與在較近時期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生的交易的類似土地實例進(jìn)行對照比較，并依據(jù)后者的已知價格，參照該土地的交易情況、日期、區(qū)域以及個別估價對象在估價日期地價的方法。公式如下：等差別，修正得出交易情況交易日期區(qū)域個別調(diào)整調(diào)整調(diào)整調(diào)整比準(zhǔn)價格=可比價格式中：v土地總價；a土地的年凈收益； r土地還原利率；n待估宗地剩余年期。此方法最難掌握的是客觀收益與實際收益的區(qū)別以及土地還原利率的確定，因此在國內(nèi)此方法不被推崇，在國外較為盛行。由于各種方法都存在一定的局限性

16、和不易掌握性，這就要求評估在現(xiàn)實估價工作中要多多分析，盡量降低評估的風(fēng)險，這樣才能較好地處理理論地價與實際地價之間的差異問題。三、對土地評估風(fēng)險的實踐認(rèn)識原本認(rèn)為評估行業(yè)是個低風(fēng)險行業(yè)，所謂估價，有些偏差總是難免的，但經(jīng)過專業(yè)的實踐，使我改變了這種認(rèn)識，評估行業(yè)其實存在著很多風(fēng)險，下面簡要闡述下個人對風(fēng)險的理解：（1）政治干預(yù)帶來的風(fēng)險。雖然說目前多數(shù)評估機構(gòu)都要求脫鉤改制，遵從“公平、公正、公開”原則進(jìn)行執(zhí)業(yè)，但實際上政治干預(yù)廣泛存在，比如 “打招呼”、“開條子”甚至下紅頭文件要求刻意壓低地價。土地評估機構(gòu)作為中介機構(gòu)，在業(yè)務(wù)上和相關(guān)來往密切，等相關(guān)部門的政治干預(yù)對于評估機構(gòu)而言壓力巨大，在

17、我看來，這是評估行業(yè)的最大風(fēng)險。（2）有關(guān)依據(jù)帶來的風(fēng)險。在評估日常業(yè)務(wù)中，有時候會碰到特別敏感的估價業(yè)務(wù)，比如在涉案評估和處理糾紛過程中，評估的每一個參數(shù)的取值都要求有法律依據(jù)。就目前我國的小城市評估市場而言，這種條件尚不完全成熟，比如基準(zhǔn)地價系數(shù)修中的地價指數(shù)及還原利率的確定、假設(shè)開發(fā)法中樓盤的售價、成本法中的土地開發(fā)費用等都很難找到相關(guān)明確量化的可以的數(shù)據(jù)，由此帶來相應(yīng)的業(yè)務(wù)風(fēng)險。（3）估價從業(yè)職業(yè)素質(zhì)帶來的風(fēng)險。目前估價機構(gòu)普遍存在估價師掛靠、另低薪聘請如一些應(yīng)屆畢業(yè)生等理論和實踐經(jīng)驗都不很豐富的估價員來處理日常事務(wù)，由此帶來的風(fēng)險主要體現(xiàn)在：現(xiàn)場踏勘較粗糙、估價存在文字錯誤、計算過程

18、存在邏輯錯誤、相關(guān)取值很大性等。（4）高額業(yè)務(wù)收入帶來的風(fēng)險。估價機構(gòu)作為一個企業(yè)，是其主要目的，有時候在委托方高額評估費的下，比如在做抵押易造成虛高地價，給企業(yè)運行帶來隱患。四、對土地評估行業(yè)的見解評估過程中，通過考核期間的學(xué)習(xí)和工作，對于土地估價行業(yè)產(chǎn)生了如下見解：1、我地產(chǎn)評估領(lǐng)域的社會中介服務(wù)組織體系已經(jīng)初步建立起來，并且基本形成了適合中國國情的不動產(chǎn)估價理論、方法和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，初步建立了相應(yīng)的管理制度?？梢哉f，作為體系重要組成部分的中地產(chǎn)市場、中國資本市場、中國轉(zhuǎn)讓市場的發(fā)展在很大程度上得益于房地產(chǎn)價格評估社會中介服務(wù)市場的發(fā)育和發(fā)展。2、在房地產(chǎn)交易、國有經(jīng)濟的性調(diào)整、企業(yè)重組和企業(yè)上市以及資本市場發(fā)展過程中，房地產(chǎn)價格評估中介都發(fā)揮了重要作用。但是在實際業(yè)務(wù)中，也存在著許多問題。（1）業(yè)務(wù)交叉，需要兩個或兩個以上的合作才能完成。例如，房地產(chǎn)估價是房地產(chǎn)估價師的主要中介業(yè)務(wù)，但是，是與土地緊密聯(lián)系在一起的，一般不易分割。但是在對某一評估項目進(jìn)行估價時，必須同時具備兩種資格，才能完整地完成評估認(rèn)，反之亦然。，否則，房地產(chǎn)估價師的鑒證，土地管理部門不予承（2）目前，土地估價行業(yè)組織自律性較弱，這就要求這一批估價師以全新的理念投入到工作中去，改良行業(yè)風(fēng)氣，