濟(jì)南商業(yè)房地產(chǎn)市場調(diào)查研究報告

1、濟(jì)南商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)市場調(diào)調(diào)研報告告二四四年四月月十五日日前 言本次對濟(jì)濟(jì)南市商商業(yè)發(fā)展展現(xiàn)狀及及發(fā)展趨趨勢進(jìn)行行調(diào)研，主要從從濟(jì)南市市社會經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展?fàn)顩r、濟(jì)南市市商業(yè)市市場現(xiàn)狀狀、項目目周邊市市場現(xiàn)狀狀、項目目同類物物業(yè)概況況、濟(jì)南南市商業(yè)業(yè)租售價價格水平平，同時時重點了了解泉城城路商圈圈發(fā)展趨趨勢及租租售價格格水平，并進(jìn)行行了全面面的實地地調(diào)查。一、調(diào)研研目的全面深入入調(diào)研，以獲知知同類物物業(yè)發(fā)展展?fàn)顩r、項目地地塊的環(huán)環(huán)境特征征，并以以此為基基礎(chǔ)，結(jié)結(jié)合目前前濟(jì)南商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展?fàn)顮顩r，從從而商業(yè)業(yè)項目進(jìn)進(jìn)行準(zhǔn)確確市場定定位提供供強(qiáng)有力力的市場場支持。二、調(diào)研研時間20044年3月月12日

2、日4月2日三、信息息來源主要來自自于濟(jì)南南市統(tǒng)計計局、泉泉城路管管理委員員會等政政府部門門及政府府網(wǎng)站；濟(jì)南市市多個大大型商場場及超市市、房地地產(chǎn)營銷銷策劃公公司等專專業(yè)公司司；齊魯魯晚報、濟(jì)南時時報等媒媒體，以以及相關(guān)關(guān)文字資資料。四、調(diào)研研區(qū)域濟(jì)南市市市中區(qū)、歷下區(qū)區(qū)、槐蔭蔭區(qū)、歷歷城區(qū)、天橋區(qū)區(qū)。五、調(diào)研研對象同類可比比性商業(yè)業(yè)物業(yè)、項目周周邊環(huán)境境、政府府部門、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商商、房地地產(chǎn)代理理公司及及相關(guān)媒媒體，并并尋訪了了部分目目標(biāo)投資資者及終終端消費(fèi)費(fèi)客戶。六、調(diào)研研內(nèi)容1、濟(jì)南南房地產(chǎn)產(chǎn)宏觀環(huán)環(huán)境、商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展?fàn)顮顩r和趨趨勢2、區(qū)域域市場狀狀況及競競爭市場場3、濟(jì)南南市主要要

3、商圈租租售價格格水平及及人流、車流情情況七、信息息整理將得到的的原始信信息進(jìn)行行分析、歸納、總結(jié)，并做進(jìn)進(jìn)一步提提煉，在在此基礎(chǔ)礎(chǔ)上進(jìn)行行項目總總體功能能定位及及市場定定位的研研究。注：本報報告所述述商業(yè)物物業(yè)及相相關(guān)數(shù)據(jù)據(jù)、分析析文字，若無特特別說明明，均指指所述地地段地面面一層商商業(yè)物業(yè)業(yè)。TOC o 1-2 h z u HYPERLINK l _Toc69786464 前言 PAGEREF _Toc69786464 h 2 HYPERLINK l _Toc69786465 第一部分分宏觀環(huán)環(huán)境研究究 PAGEREF _Toc69786465 h 6 HYPERLINK l _Toc697

4、86466 一、濟(jì)南南市20003年年經(jīng)濟(jì)總總量分析析 PAGEREF _Toc69786466 h 6 HYPERLINK l _Toc69786467 二、濟(jì)南南市產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)對對比分析析 PAGEREF _Toc69786467 h 9 HYPERLINK l _Toc69786468 三、20003年年商品房房銷售情情況 PAGEREF _Toc69786468 h 100 HYPERLINK l _Toc69786469 四、20004年年經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展展望望 PAGEREF _Toc69786469 h 11 HYPERLINK l _Toc69786470 第二部分分濟(jì)南市市市區(qū)商商業(yè)

5、調(diào)研研 PAGEREF _Toc69786470 h 13 HYPERLINK l _Toc69786471 一、濟(jì)南南市商業(yè)業(yè)物業(yè)綜綜述 PAGEREF _Toc69786471 h 133 HYPERLINK l _Toc69786472 二、各類類商業(yè)物物業(yè)主要要特征 PAGEREF _Toc69786472 h 224 HYPERLINK l _Toc69786473 第三部分分濟(jì)南市市主要商商業(yè)物業(yè)業(yè)調(diào)查 PAGEREF _Toc69786473 h 227 HYPERLINK l _Toc69786474 第四部分分濟(jì)南市市商業(yè)物物業(yè)租售售價格 PAGEREF _Toc697864

6、74 h 229 HYPERLINK l _Toc69786475 一、泉城城路周邊邊商業(yè)物物業(yè)租售售價格 PAGEREF _Toc69786475 h 229 HYPERLINK l _Toc69786476 二、經(jīng)四四路沿線線商業(yè)物物業(yè)租售售價格 PAGEREF _Toc69786476 h 330 HYPERLINK l _Toc69786477 三、文化化西路商商業(yè)街租租售價格格 PAGEREF _Toc69786477 h 31 HYPERLINK l _Toc69786478 四、花園園路、東東關(guān)大街街沿線商商業(yè)物業(yè)業(yè)租售價價格 PAGEREF _Toc69786478 h 322

7、 HYPERLINK l _Toc69786479 第五部分分濟(jì)南市市主要商商圈人流流、車流流調(diào)查 PAGEREF _Toc69786479 h 335 HYPERLINK l _Toc69786480 一、經(jīng)四四路路段段 PAGEREF _Toc69786480 h 35 HYPERLINK l _Toc69786481 二、經(jīng)二二路路段段 PAGEREF _Toc69786481 h 35 HYPERLINK l _Toc69786482 三、泉城城廣場周周邊及花花園路路路段 PAGEREF _Toc69786482 h 366 HYPERLINK l _Toc69786483 附表 PA

8、GEREF _Toc69786483 h 377 HYPERLINK l _Toc69786484 附表1 二二三年年房地產(chǎn)產(chǎn)買賣情情況表(含住宅宅、非住住宅) PAGEREF _Toc69786484 h 37 HYPERLINK l _Toc69786485 附表2 住住房買賣賣分類情情況表 PAGEREF _Toc69786485 h 388 HYPERLINK l _Toc69786486 附表3 泉泉城路沿沿線商業(yè)業(yè)物業(yè)租租售價格格一覽表表 PAGEREF _Toc69786486 h 39 HYPERLINK l _Toc69786487 附表4 經(jīng)四路路商業(yè)街街租金價價格一覽覽表

9、 PAGEREF _Toc69786487 h 400 HYPERLINK l _Toc69786488 附表5 永永興人防防地下商商城租金金價格一一覽表 PAGEREF _Toc69786488 h 441 HYPERLINK l _Toc69786489 附表6 文文化西路路商業(yè)街街租金價價格一覽覽表 PAGEREF _Toc69786489 h 422 HYPERLINK l _Toc69786490 附表7 花花園路沿沿線商業(yè)業(yè)物業(yè)價價格一覽覽表 PAGEREF _Toc69786490 h 433 HYPERLINK l _Toc69786491 附表8 老老東門商商圈周邊邊商業(yè)物物

10、業(yè)價格格一覽表表 PAGEREF _Toc69786491 h 44 HYPERLINK l _Toc69786492 附表9 銀座商商城 PAGEREF _Toc69786492 h 455 HYPERLINK l _Toc69786493 附表100 銀座座購物廣廣場 PAGEREF _Toc69786493 h 466 HYPERLINK l _Toc69786494 附表111 萬達(dá)達(dá)沃爾瑪瑪商業(yè)廣廣場 PAGEREF _Toc69786494 h 477 HYPERLINK l _Toc69786495 附表122 貴和購購物中心心 PAGEREF _Toc69786495 h 48

11、 HYPERLINK l _Toc69786496 附表133 貴和和商廈 PAGEREF _Toc69786496 h 550 HYPERLINK l _Toc69786497 附表144 人民商商場 PAGEREF _Toc69786497 h 511 HYPERLINK l _Toc69786498 附表155 洪樓大大潤發(fā)超超市 PAGEREF _Toc69786498 h 522 HYPERLINK l _Toc69786499 附表166 濟(jì)南南華聯(lián)商商廈 PAGEREF _Toc69786499 h 533 HYPERLINK l _Toc69786500 附表177 嘉華華購物

12、廣廣場 PAGEREF _Toc69786500 h 544 HYPERLINK l _Toc69786501 表18 經(jīng)四四路路段段人流、車流統(tǒng)統(tǒng)計 PAGEREF _Toc69786501 h 555 HYPERLINK l _Toc69786502 表19 經(jīng)二二路部分分路段人人流、車車流統(tǒng)計計 PAGEREF _Toc69786502 h 56 HYPERLINK l _Toc69786503 表20 泉城城廣場周周邊主要要路段及及花園路路人流量量、車流流量統(tǒng)計計 PAGEREF _Toc69786503 h 58 HYPERLINK l _Toc69786504 附表211 泉城城路

13、業(yè)態(tài)態(tài)分布情情況表 PAGEREF _Toc69786504 h 660 HYPERLINK l _Toc69786505 附圖商鋪鋪調(diào)查價價格鋪位位（部分分） PAGEREF _Toc69786505 h 611第一部分分 宏觀環(huán)環(huán)境研究究一、濟(jì)南南市20003年年經(jīng)濟(jì)總總量分析析濟(jì)南市完完成國內(nèi)內(nèi)生產(chǎn)總總值13367.8億元元，比上上年增長長14.5%，提高11.3個個百分點點，為119977年以來來7年間間增速最最高的年年份，人人均國內(nèi)內(nèi)生產(chǎn)總總值2336322元，增增長133.2%。其中中，第一一產(chǎn)業(yè)增增加值1105.0億元元，增長長5.00%；第第二產(chǎn)業(yè)業(yè)5999.6億億元，增增長1

14、88.0%;第三三產(chǎn)業(yè)6663.2億元元，增長長13.0%。濟(jì)南城市市市區(qū)人人口規(guī)劃劃將逐步步達(dá)到4400萬萬人，GGDP近近幾年年年遞增112.99%，到220077年全市市將實現(xiàn)現(xiàn)國內(nèi)生生產(chǎn)總值值21000億元元；另外外，20003年年全社會會固定資資產(chǎn)投資資、社會會商品零零售總額額雙雙超超過5000億元元，分別別達(dá)到5504.9億元元、5333.22億元。（一）工工業(yè)生產(chǎn)產(chǎn)和效益益快速增增長全市第二二產(chǎn)業(yè)增增加值5599.6億元元，增長長18.0%，比上年年提高33.2個個百分點點，拉動動經(jīng)濟(jì)增增長8.5個百百分點，其中：工業(yè)增增長211.8%，拉動動經(jīng)濟(jì)增增長7.9個百百分點，成為推推

15、動全市市經(jīng)濟(jì)增增長的主主要動力力。20033年，全全市規(guī)模模以上工工業(yè)企業(yè)業(yè)完成增增加值4426.6億元元，同比比增長222.44%，增增幅水平平達(dá)到了了19993年以以來的最最高水平平；銷售售收入突突破千億億大關(guān)，達(dá)到112233.1億億元，增增長333.3%，超過過到20007年年達(dá)到225000億元，年均增增長222%的速速度，高高出上年年10.2個百百分點；利稅首首次超過過百億，達(dá)到1133.5億元元，增長長42.4%。在2881種主主要工業(yè)業(yè)產(chǎn)品中中，產(chǎn)量量同比增增長的1198種種，占770.55%。其其中，小小型電子子計算機(jī)機(jī)（服務(wù)務(wù)器）增增幅達(dá)992%，背投彩彩色電視視機(jī)增幅幅達(dá)

16、422.5%。（二）農(nóng)農(nóng)業(yè)和農(nóng)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)發(fā)展全年農(nóng)林林牧漁業(yè)業(yè)總產(chǎn)值值1800.3億億元。種種植業(yè)占占59.4%（蔬菜占占32.4%），牧業(yè)業(yè)占333.8%，林業(yè)業(yè)占5.7%，漁業(yè)占占1.11%。蔬蔬菜、畜畜牧產(chǎn)值值比重達(dá)達(dá)到全部部農(nóng)林牧牧漁業(yè)總總產(chǎn)值的的66.2%，成為農(nóng)農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)濟(jì)的支柱柱產(chǎn)業(yè)。從產(chǎn)量及及增長速速度上看看，糧食食總產(chǎn)量量2200.6萬萬噸，比比上年增增長166.2%；蔬菜菜總產(chǎn)量量6688.7萬萬噸，增增長5.5%；肉類產(chǎn)產(chǎn)量366.9萬萬噸，增增長4.5%。農(nóng)業(yè)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化步步伐加快快，全市市年銷售售收入5500萬萬元以上上農(nóng)業(yè)龍龍頭企業(yè)業(yè)發(fā)展到到1099家，其其中超億億

17、元企業(yè)業(yè)12家家。（三）經(jīng)經(jīng)濟(jì)增長長的“三大亮亮點”呈現(xiàn)快快速發(fā)展展高新技術(shù)術(shù)產(chǎn)業(yè)不不斷壯大大。高新新產(chǎn)業(yè)產(chǎn)產(chǎn)值占全全市規(guī)模模以上工工業(yè)的比比重達(dá)到到26%，比上上年提高高2個百百分點，達(dá)到3343億億元，同同比增長長31.8%，高于全全市平均均增幅113.88個百分分點。個體私營營經(jīng)濟(jì)實實現(xiàn)消費(fèi)費(fèi)品零售售額3002.77億元，增長119.44%，占占社會消消費(fèi)品零零售總額額的比重重為566.8%。對外貿(mào)易易繼續(xù)擴(kuò)擴(kuò)大，全全年完成成外貿(mào)進(jìn)進(jìn)出口總總額200.2億億美元，比上年年增長335%。其中進(jìn)進(jìn)口額111.88億美元元，增長長48%；出口口額8.4億美美元，增增長200.2%。（四）固固定

18、資產(chǎn)產(chǎn)投資快快速增長長全年完成成全社會會固定資資產(chǎn)投資資5044.9億億元，增增長244.8%。其中中：基本本建設(shè)完完成投資資1800.1億億元，比比上年同同期增長長31.0%；房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)完完成投資資89.8億元元，增長長17.4%。在完成成投資中中，住宅宅投資774.11億元，增長115.44%，占占據(jù)主體體地位，達(dá)822.5%；辦公公樓投資資5.44億元，下降111.55%；商商業(yè)營業(yè)業(yè)用房投投資6.5億元元，增長長2255%。（五）商商貿(mào)流通通、現(xiàn)代代服務(wù)業(yè)業(yè)繁榮活活躍商業(yè)新型型業(yè)態(tài)不不斷涌現(xiàn)現(xiàn)，傳統(tǒng)統(tǒng)商貿(mào)的的檔次水水平明顯顯提高，社區(qū)服服務(wù)、旅旅游、教教育培訓(xùn)訓(xùn)、物業(yè)業(yè)管理、中介咨咨

19、詢等新新興服務(wù)務(wù)業(yè)發(fā)展展進(jìn)一步步加快。全年實實現(xiàn)社會會消費(fèi)品品零售總總額5333.22億元，增長115.66%。其其中：批批發(fā)零售售貿(mào)易零零售額4433.2億元元，增長長15.7%；餐飲業(yè)業(yè)零售額額74.4億元元，增長長15.4%?，F(xiàn)代服務(wù)務(wù)業(yè)實現(xiàn)現(xiàn)增加值值1988.5億億元，比比上年增增長155%。旅旅游業(yè)受受“非典”影響，全年共共接待國國內(nèi)外旅旅游人數(shù)數(shù)9544.7萬萬人次，下降66.6%，旅游游總收入入72億億元，下下降8.5%。（六）財財政金融融保持平平穩(wěn)發(fā)展展實現(xiàn)地域域財政收收入2664.22億元，增長112.66%，其其中地方方財政一一般預(yù)算算收入776.11億元，增長119.66

20、%。全全市金融融機(jī)構(gòu)年年末人民民幣各項項存款余余額24449.5億元元，比年年初增長長21.43%；人民民幣各項項貸款余余額24475.1億元元，比年年初增長長18.26%。結(jié)論：各各項總體體經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)顯示示，濟(jì)南南市社會會經(jīng)濟(jì)仍仍處于一一個高速速發(fā)展的的時期。工業(yè)產(chǎn)產(chǎn)銷兩旺旺，農(nóng)林林牧漁豐豐收，農(nóng)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)業(yè)化進(jìn)程程加快。物質(zhì)的的極大豐豐富帶來來了流通通業(yè)的飛飛速發(fā)展展，社會會商品零零售總額額首次突突破5000億元元，達(dá)到到5333.2億億元。其其中，個個體私營營經(jīng)濟(jì)成成為社會會經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展的中中堅力量量，比重重達(dá)到556.88%，發(fā)發(fā)展速度度高于整整個社會會商品零零售業(yè)的的發(fā)展速速度。個個體私

21、營營業(yè)主的的經(jīng)濟(jì)角角色越來來越重要要。以旅游業(yè)業(yè)為主的的現(xiàn)代服服務(wù)業(yè)發(fā)發(fā)展迅速速，正常常年份旅旅游人次次逾千萬萬，消費(fèi)費(fèi)總量達(dá)達(dá)78億億元。社會經(jīng)濟(jì)濟(jì)的快速速發(fā)展帶帶來商業(yè)業(yè)地產(chǎn)的的投資開開發(fā)力度度加大。商業(yè)用用房投資資在整個個固定資資產(chǎn)投資資中速度度最快，增長速速度達(dá)2225%。短時時間內(nèi)各各種商業(yè)業(yè)地產(chǎn)項項目的紛紛紛上馬馬，必然然帶來后后期招商商、銷售售的激烈烈競爭，地段、商業(yè)價價值、業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃劃、建筑筑規(guī)劃等等要素將將成為競競爭比拼拼的有力力武器。二、濟(jì)南南市產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)對對比分析析三次產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)由由20002年一一、二、三產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)比比為8.2：442.44：499.4，發(fā)展到到7.77

22、：433.8：48.5，第第二產(chǎn)業(yè)業(yè)、第三三產(chǎn)業(yè)成成為全市市經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展的兩兩大支柱柱。表1 濟(jì)南南市20002、20003年各各產(chǎn)業(yè)產(chǎn)產(chǎn)值對比比分析年份第一產(chǎn)業(yè)業(yè)（億元元）第二產(chǎn)業(yè)業(yè)（億元元）第三產(chǎn)業(yè)業(yè)（億元元）20022年98.77501.6599.720033年105.0599.6663.2增長率5%18%13%結(jié)論：從從20002、220033年三次次產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)比重重來看，第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)比重重均是最最大，達(dá)達(dá)48%以上，增長速速度133%，第第三產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)展展空間巨巨大。三、20003年年商品房房銷售情情況20033年全市市房地產(chǎn)產(chǎn)交易頻頻繁，一一、二級級市場交交投兩旺旺。19月，房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)

23、讓1178771件，比上年年同期增增長444.8%，其中中，房地地產(chǎn)買賣賣145562件件；轉(zhuǎn)讓讓面積2244.24萬萬，增增長377.1%；轉(zhuǎn)讓讓金額338.333億元元，增長長29.0%。房地產(chǎn)產(chǎn)抵押662722件，比比上年同同期增長長1188.1%；抵押押面積1163.55萬萬，增增長1.2%；抵押金金額511.588億元，下降228.442%。（詳見見附表11）自20002年三三季度以以來，全全市商品品住房與與二手住住房的平平均價格格走勢極極為相似似，兩者者整體上上均呈平平穩(wěn)上升升態(tài)勢（見圖22）。其其中三季季度商品品住房平平均價格格為22281元元/，比上季季度增長長2.77%，比比

24、去年同同季增長長14.9%，平均遞遞增幅度度為3.54%；三季季度二手手住房的的平均價價格為117333元/，比上上季度下下降1.4%，比去年年同季增增長222.5%，平均均遞增幅幅度為55.2%。二手手住房價價格除與與上季度度相比為為負(fù)數(shù)外外，同比比增長幅幅度比商商品住房房高7.6個百百分點，平均遞遞增幅度度比商品品住房高高1.77個百分分點。另另外，商商品住房房與二手手住房平平均價格格之間的的差別沒沒有明顯顯變化，依舊恒恒定在11：0.775左右右。圖2 商品住住房與二二手住房房均價走走勢示意意圖另外，由由于城市市新規(guī)劃劃的實施形形成大量量拆遷戶戶對商品品住房的的空前需需求以及及二手房房市

25、場仍仍未完全全放開、市場供供應(yīng)相對對不足，以及商商品房銷銷售司法法解釋的的出臺，導(dǎo)致了了二手房房和新建建商品房房銷售面面積悄然然發(fā)生了了換位，二手住住房銷售售面積已已從去年年高于商商品住房房1.221萬（833.022減811.811）降至至今年99月末低低于商品品住房114.995萬（799.699減644.744），其其連續(xù)幾幾年的榜榜首位置置已回歸歸商品住住房。（詳見附附表2）結(jié)論：商商品房交交易、投投資兩旺旺，顯示示了市民民投資意意識增強(qiáng)強(qiáng)，不動動產(chǎn)投資資已成為為市民閑閑散資金金的主要要出路。圖3 20003年年19月月各類住住房銷售售面積構(gòu)構(gòu)成情況況四、20004年年經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展展望望

26、20044年1月月，規(guī)模模以上工工業(yè)增加加值實現(xiàn)現(xiàn)30.6億元元，同比比增長221%；居民消消費(fèi)價格格指數(shù)同同比為1103.6；社社會消費(fèi)費(fèi)品零售售總額實實現(xiàn)566.6億億元，同同比增長長19.9%，至2月月份結(jié)束束，累計計實現(xiàn)1104.7億元元。依據(jù)據(jù)20003年整整體經(jīng)濟(jì)濟(jì)運(yùn)行態(tài)態(tài)勢及本本年政府府繼續(xù)實實施“大抓工工業(yè)、抓抓大工業(yè)業(yè)”發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略，加加快發(fā)展展速度、調(diào)整優(yōu)優(yōu)化結(jié)構(gòu)構(gòu)，與城城市相關(guān)關(guān)的基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)和工工業(yè)投資資力度繼繼續(xù)加大大，投資資繼續(xù)保保持高速速增長，汽車、住房、通訊產(chǎn)產(chǎn)品以及及旅游等等新興消消費(fèi)品正正日益成成為消費(fèi)費(fèi)亮點、熱點，消費(fèi)結(jié)結(jié)構(gòu)升級級步伐加加快，現(xiàn)現(xiàn)代服務(wù)務(wù)

27、業(yè)比重重將逐漸漸提高。據(jù)市統(tǒng)統(tǒng)計局預(yù)預(yù)測，220044年社會會消費(fèi)品品零售總總額將增增長133.5%，城市市市區(qū)居居民人均均可支配配收入可可達(dá)到1120000元，社會經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展前景依依然看好好。結(jié)論：社社會的持持續(xù)高速速發(fā)展及及人民消消費(fèi)結(jié)構(gòu)構(gòu)的不斷斷升級、可支配配收入的的增多，給中高高檔商品品零售業(yè)業(yè)及現(xiàn)代代服務(wù)業(yè)業(yè)提供了了極大的的市場機(jī)機(jī)會。第二部分分 濟(jì)南市市市區(qū)商商業(yè)調(diào)研研一、濟(jì)南南市商業(yè)業(yè)物業(yè)綜綜述（一）濟(jì)濟(jì)南市近近期商業(yè)業(yè)發(fā)展歷歷程上世紀(jì)990年代代中期以以前，濟(jì)濟(jì)南市民民的主要要購物場場所是“六朵金金花”：濟(jì)南百百貨、大大觀園、人民商商場、濟(jì)濟(jì)南華聯(lián)聯(lián)、山東東華聯(lián)、濟(jì)南一一百。

28、“六朵金金花”無一例例外是大大而全的的百貨店店。大到到家具，小到一一根針，在一個個店里就就可以買買全。19966年崛起起的銀座座商城及及19997年出出場的貴貴和購物物中心率率先向傳傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)模式發(fā)發(fā)出了挑挑戰(zhàn)，把把專業(yè)店店搬進(jìn)商商場。以以三聯(lián)家家電為代代表的各各種專業(yè)業(yè)商場、專賣店店也在濟(jì)濟(jì)南遍地地開花，傳統(tǒng)百百貨店遭遭到嚴(yán)重重挑戰(zhàn)，大部分分客流被被分流?！俺幸锇儇涁浀拿?，在一一定程度度上概括括了濟(jì)南南商業(yè)第第二輪洗洗牌的演演化過程程。世界界購物廣廣場的出出現(xiàn)，如如原子裂裂變般釋釋放出巨巨大能量量，不少少有外省省資金以以及外埠埠管理背背景的企企業(yè)接踵踵而至，紛紛來來到濟(jì)南南開辦超超級

29、市場場，新國國道、萬萬嘉隆、綠地、將軍惠惠員、大大潤發(fā)、上海聯(lián)聯(lián)華等如如雨后春春筍。兩個回合合下來，不少曾曾經(jīng)輝煌煌的濟(jì)南南本土商商號逐漸漸淡出。第一回回合中，老字號號的濟(jì)南南第一百百貨出局局；第二二回合，開“平價商商場”先河的的中興商商廈、曾曾是中國國企業(yè)5500強(qiáng)強(qiáng)的濟(jì)南南國貿(mào)大大廈相繼繼出局，濟(jì)南最最早的百百貨店濟(jì)南南百貨大大樓也是是元?dú)獯蟠髠Ｎ覈尤肴胧蕾Q(mào)組組織的同同時，最最新一輪輪的濟(jì)南南商戰(zhàn)才才是真正正較量的的開始。首先是是業(yè)態(tài)升升級大戰(zhàn)戰(zhàn)。集購購物、休休閑、娛娛樂和飲飲食于一一身的銀銀座地下下購物廣廣場，自自20000年開開業(yè)至今今持續(xù)火火爆，一一站式的的超級購購物模式式這種新

30、新興的第第三代商商業(yè)形態(tài)態(tài)不斷叫叫響泉城城。隨后后上海聯(lián)聯(lián)華、北北京國美美等省外外實力商商家及沃沃爾瑪、家樂福福等國際際零售巨巨頭及紛紛紛搶址址濟(jì)南，構(gòu)建以以濟(jì)南為為大本營營的商業(yè)業(yè)發(fā)展新新版圖。隨著濟(jì)南南與166個地級級市全部部實現(xiàn)高高速公路路貫通，使整個個山東形形成了以以濟(jì)南為為中心的的半日生生活圈，半日生生活圈的的形成，以及濟(jì)南市市城市總總體規(guī)劃劃、濟(jì)南市市商業(yè)網(wǎng)網(wǎng)點發(fā)展展規(guī)劃的出臺臺，優(yōu)化化資源，調(diào)整結(jié)結(jié)構(gòu)，大大大提升升了濟(jì)南南的商業(yè)業(yè)競爭力力。（二）濟(jì)濟(jì)南市商商業(yè)發(fā)展展現(xiàn)狀1、濟(jì)南南商業(yè)、餐飲業(yè)業(yè)蓬勃發(fā)發(fā)展。220022年全市市商品交交易市場場總數(shù)達(dá)達(dá)7133處，其其中城市市市場22

31、29處處，農(nóng)村村市場4484處處，市場場成交額額達(dá)5333.66億元，社會消消費(fèi)品零零售總額額4466.5億億元。同同時，以以連鎖商商業(yè)為重重點的現(xiàn)現(xiàn)代經(jīng)營營形式和和營銷方方式迅速速崛起，20002年底底，全市市共建連連鎖公司司27家家，連鎖鎖超市、便利店店8200多家，經(jīng)營面面積達(dá)110多萬萬平方米米，成為為商業(yè)流流通業(yè)最最具成長長性的業(yè)業(yè)態(tài)形式式。目前前，形成成了市區(qū)區(qū)中部以以泉城廣廣場為中中心聚集集了銀座座、大潤潤發(fā)、三三聯(lián)、蘇蘇寧、貴貴和、百百大等大大賣場；聯(lián)華、大潤發(fā)發(fā)、新一一佳、濟(jì)濟(jì)南華聯(lián)聯(lián)等環(huán)布布在城市市四周，形成了了濟(jì)南市市新的商商業(yè)格局局。濟(jì)南餐飲飲業(yè)歷來來興盛，魯菜最最為流

32、行行，其他他菜系的的餐館也也隨處可可見。小小巷深處處的傳統(tǒng)統(tǒng)名吃與與風(fēng)格獨(dú)獨(dú)特的精精美西餐餐相映成成趣，成成為濟(jì)南南餐飲業(yè)業(yè)的一道道亮麗風(fēng)風(fēng)景線。2、濟(jì)南南零售業(yè)業(yè)中的重重要組成成部分百貨貨業(yè)由于于原有計計劃經(jīng)濟(jì)濟(jì)的烙印印太深，歷經(jīng)多多年發(fā)展展，普遍遍呈現(xiàn)不不景氣，與之形形成反差差的是各各色超市市快速發(fā)發(fā)展。在在面對外外來競爭爭壓力的的情況下下，紛紛紛以服務(wù)務(wù)為先導(dǎo)導(dǎo)，求變變求新，出臺多多項刺激激消費(fèi)的的措施、辦法，增強(qiáng)自自身市場場號召力力。在老老百貨業(yè)業(yè)沒落的的同時，以銀座座、貴和和為首的的百貨新新生力經(jīng)經(jīng)過近幾幾年的迅迅猛發(fā)展展，現(xiàn)已已成為山山東省知知名商業(yè)業(yè)品牌企企業(yè)，具具有極大大的市場

33、場號召力力。3、國際際零售巨巨頭改變變省城商商業(yè)版圖圖。隨著著沃爾瑪瑪、家樂樂福這些些國際巨巨頭的真真正出現(xiàn)現(xiàn)，濟(jì)南南面對面面的商業(yè)業(yè)國際競競爭開始始進(jìn)入白白熱化階階段。（三）濟(jì)濟(jì)南市區(qū)區(qū)幾大商商業(yè)區(qū)濟(jì)南市商商圈格局局表現(xiàn)出出以全市市級商業(yè)業(yè)中心泉泉城路經(jīng)四路路商業(yè)區(qū)區(qū)為龍頭頭，經(jīng)二二路商業(yè)業(yè)區(qū)、花花園路商商業(yè)區(qū)、北園路路商業(yè)帶帶等多個個商業(yè)區(qū)區(qū)割據(jù)的的態(tài)勢。1、泉城城路商業(yè)業(yè)區(qū)泉城路東東起青龍龍橋，西西至濼源源橋，北北通太平平寺巷、高都司司巷，鞭鞭指巷、省府前前街、縣縣東巷、縣西巷巷；南接接舊軍門門巷、榜榜棚街、衛(wèi)巷、舜井街街、歷山山西街，全長115600米，毗毗鄰大明明湖、趵趵突泉、泉城廣

34、廣場、黑黑虎泉等等諸多景景點，相相連芙蓉蓉街、曲曲水亭古古城區(qū)。泉城路路歷來是是濟(jì)南繁繁華的中中心商業(yè)業(yè)區(qū)，商商家云集集，名店店眾多，是泉城城東西向向發(fā)展的的主軸，有“十字金金街”之地位位，是一一條具有有購物、交通、休閑、旅游、文化五五大功能能的準(zhǔn)步步行商業(yè)業(yè)街。泉城路商商業(yè)區(qū)位位于城市市中心地地帶，集集中了各各類商業(yè)業(yè)形態(tài)，客戶群群范圍廣廣泛，以以白領(lǐng)為為主。作作為濟(jì)南南市最古古老的商商業(yè)街，泉城路路不僅吸吸引了龐龐大的濟(jì)濟(jì)南消費(fèi)費(fèi)群體，同時還還作為一一個大型型的旅游游文化商商業(yè)中心心接納了了大量的的旅游消消費(fèi)者。目前，泉泉城路商商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)分布改改造時劃劃定的5個主主題經(jīng)營營區(qū)，雖雖有所出出

35、入，但但基本上上還是保保留了這這五大經(jīng)經(jīng)營區(qū)的的總體格格局。詳見附附表211：泉城城路業(yè)態(tài)態(tài)分布情情況表。原有5個個主題經(jīng)經(jīng)營區(qū)分分別為：以三聯(lián)聯(lián)商廈為為中心的的家電經(jīng)經(jīng)營區(qū)；分別以以濟(jì)南百百貨大樓樓和貴和和為中心心的兩個個百貨、休閑經(jīng)經(jīng)營區(qū)；以金街街IBOO和舜井井街東側(cè)側(cè)地區(qū)為為主的兩兩個時尚尚服飾商商品經(jīng)營營區(qū)；以以齊魯金金店為中中心的黃黃金珠寶寶首飾商商品經(jīng)營營區(qū)；芙芙蓉街至至舜井街街地區(qū)精精品服飾飾經(jīng)營區(qū)區(qū)。經(jīng)過過兩年的的市場洗洗禮，這這五個主主題經(jīng)營營區(qū)又增增加了諸諸如美國國加州牛牛肉面大大王、千千百味日日式快餐餐、意諾諾自助比比薩、必必勝客自自助比薩薩、大快快活快餐餐等餐飲飲業(yè)，

36、夢夢萊茵婚婚紗攝影影、浪漫漫經(jīng)典婚婚紗館、時尚新新娘婚紗紗攝影、金夫人婚婚紗攝影影等婚紗紗攝影專專業(yè)店，新東方方、精益益、寶明明齋、亨亨得利等等眼鏡店店。無可諱言言的是，由于區(qū)區(qū)域規(guī)劃劃設(shè)計、步行街街商業(yè)建建筑單體體與交通通組織存存在的缺缺陷，加加以政府府管理方方面存在在的部分分問題，泉城路路現(xiàn)有商商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)分布比比較零散散，無法法形成一一個較為為集中的的商業(yè)區(qū)區(qū)域，整整體形象象與品牌牌效益未未能達(dá)到到最佳，競爭力力相對較較弱，已已嚴(yán)重制制約了泉泉城路商商業(yè)區(qū)商商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)、人氣氣及發(fā)展展空間。圖4 泉城路路商業(yè)街街騎樓建建筑形式式及后街街建筑人人流稀少少的景象象2、經(jīng)二二路商業(yè)業(yè)區(qū)（華華聯(lián)商業(yè)

37、業(yè)區(qū)）以華聯(lián)、嘉華為為主體構(gòu)構(gòu)筑的經(jīng)經(jīng)二路商商業(yè)街已已成為省省城西部部的一條條商業(yè)金金街，是是槐蔭區(qū)區(qū)的商業(yè)業(yè)中心。周圍近近千平方方米的區(qū)區(qū)域，已已有數(shù)十十家服裝裝、鞋類類專賣店店，還有有肯德基基、麥當(dāng)當(dāng)勞、永永和豆?jié){漿等多家家中、西西式快餐餐店，另另外，該該區(qū)域的的小商品品批發(fā)市市場在全全省乃至至國內(nèi)都都發(fā)生業(yè)業(yè)務(wù)往來來。以百貨、購物中中心、小小商品批批發(fā)市場場為商業(yè)業(yè)核心，包括專專業(yè)市場場、專賣賣店(以以服裝、鞋業(yè)為為主)、風(fēng)味小小吃、特特色燒烤烤等，基基本上涵涵蓋各種種業(yè)態(tài)形形式，人人氣較旺旺。圖5 經(jīng)二路路嘉華購購物廣場場3、經(jīng)四四路商業(yè)業(yè)區(qū)濟(jì)南傳統(tǒng)統(tǒng)商業(yè)區(qū)區(qū)，以人人民商場場、大觀觀園

38、、地地下人防防商城為為代表，人民商商場、大大觀園均均為大型型百貨，洋快餐餐（肯德德基、麥麥當(dāng)勞、米力乃乃、開心心湯姆）、風(fēng)味味小吃、大觀影影院、中中國影院院、保齡齡球、游游藝廳點點綴其中中，人流流量較大大。以中中低檔消消費(fèi)為主主，服裝裝、鞋業(yè)業(yè)、日用用品為主主要消費(fèi)費(fèi)品。圖6 經(jīng)四路路東段北北側(cè)商業(yè)業(yè)門頭及及人民商商場4、花園園路商業(yè)業(yè)區(qū)花園路中中段道路路改造工工程的完完成帶動動了該區(qū)區(qū)域商業(yè)業(yè)的發(fā)展展，在這這里擁有有濟(jì)南市市區(qū)最大大的酒吧吧一條街街、洪樓樓教堂、山東大大學(xué)東校校區(qū)，歷歷史文化化的沉淀淀及現(xiàn)代代時尚潮潮流的涌涌入，為為該區(qū)域域增添了了獨(dú)有的的文化休休閑特色色。經(jīng)一一路延長長線道

39、路路改造工工程的實實施，聯(lián)聯(lián)動濟(jì)南南東、西西兩大傳傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)區(qū)；大大潤發(fā)超超市、國國美電器器及其它它品牌店店的成功功進(jìn)駐，必將迅迅速帶動動該區(qū)域域商業(yè)的的快速發(fā)發(fā)展。圖7 花園路路海蔚商商業(yè)廣場場及富翔翔天地商商業(yè)街東東段5、北園園大街商商業(yè)帶北園大街街商業(yè)帶帶是家居居、建材材類專業(yè)業(yè)市場的的聚集地地，餐飲飲、娛樂樂業(yè)均較較發(fā)達(dá)，新國道道超市，銀座購購物廣場場北園店店、國美美電器北北園店、新一佳佳超市的的聚集，使得這這一區(qū)域域商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)更為為多樣。隨著北北園立交交的建成成通車，該區(qū)域域交通環(huán)環(huán)境進(jìn)一一步改善善，商業(yè)業(yè)前景廣廣闊。表2 濟(jì)南南商業(yè)區(qū)區(qū)比較分分析商業(yè)區(qū)地理位置置及交通通商業(yè)區(qū)地地位

40、商業(yè)核心心商用物業(yè)業(yè)租賃價價格出租率消費(fèi)群來來源泉城路商業(yè)區(qū)濟(jì)南市中中心區(qū)，交通、商貿(mào)中中心零售業(yè)絕絕對領(lǐng)頭頭羊，市市級商業(yè)業(yè)中心購物中心心、大型型超市、品牌店店大型商場場一般以以聯(lián)營方方式扣點點20-30%作為租租金；一一般商場場租金約約2500元/月月；售價價1-55萬80%左左右全市市民民、外地地游客、客戶群群范圍廣廣泛經(jīng)二路商業(yè)區(qū)區(qū)域中心心，交通通便利二級商業(yè)業(yè)區(qū)，西西部區(qū)域域商業(yè)中中心購物中心心、大型型超市、大型小小商品批批發(fā)市場場大型商場場一般以以聯(lián)營方方式扣點點約200%作為為租金；一般商商場租金金約1550元/月 90%以以上西部槐蔭蔭區(qū)、天天橋區(qū)居居民經(jīng)四路商業(yè)區(qū)交通便利利傳

41、統(tǒng)中央央商業(yè)區(qū)區(qū)大型百貨貨大型商場場一般以以聯(lián)營方方式扣點點約200%作為為租金；一般商商場租金金約1880元/月95%左左右全市消費(fèi)費(fèi)者花園路商業(yè)區(qū)區(qū)域中心心，交通通便利二級商業(yè)業(yè)區(qū)，東東部商業(yè)業(yè)中心超市，咖咖啡店、酒吧集集中區(qū)域域一般商場場租金約約2000元/月月90%左左右歷城、歷歷下區(qū)居居民北園大街街商業(yè)帶帶主要的交交通樞紐紐二級商業(yè)業(yè)區(qū)，專專業(yè)市場場聚集地地家居、建建材類專專業(yè)市場場一般商場場租金1100元元左右/月85%左左右魯中（家家居建材材），周周邊居民民（超市市）（四）濟(jì)濟(jì)南主要要商業(yè)物物業(yè)比較較表3 濟(jì)南南主要商商業(yè)物業(yè)業(yè)比較物業(yè)名稱稱位置規(guī)模()業(yè)態(tài)形式式租售價格格(不含

42、進(jìn)進(jìn)場費(fèi))經(jīng)營方式式檔次經(jīng)營范圍圍車位萬達(dá)購物物廣場泉城路西西端約5萬超市、專專業(yè)店、專賣店店F1售價價：2.5-55萬元FF1租價價：約3300元元/月一層自營營二-四層層聯(lián)營高檔生活用品品、家居居、品牌牌服裝143個個銀座商城城濼源大街街與佛山山街5萬百貨商場場扣點約220%作作為租金金聯(lián)營中高檔生活用品品、時尚尚用品約2400個貴和購物物中心泉城路中中段2.2萬萬百貨商場場扣點約225%作作為租金金聯(lián)營高檔高檔用品品約35個個嘉華購物物廣場經(jīng)二緯九九4萬摩爾扣點約220%作作為租金金統(tǒng)一經(jīng)營營中高檔精品、生生活用品品、約3000個百腦匯山大路1124號號1.3萬萬專業(yè)商場場租價：1120

43、元元/平方方米/月月統(tǒng)一經(jīng)營營中高檔電子等科科技產(chǎn)品品200余余個大觀園商商場經(jīng)四緯二二路2.6萬萬百貨商場場扣點約115%作作為租金金聯(lián)營中低檔百貨約50個個國美電器器商城花園路中中段0.8萬萬家電連鎖鎖租價：1100元元/平方方米/月月連鎖中檔電器產(chǎn)品品約30個個（五）濟(jì)濟(jì)南商業(yè)業(yè)未來發(fā)發(fā)展趨勢勢20044年2月月提交市市政府批批準(zhǔn)的濟(jì)南市市商業(yè)網(wǎng)網(wǎng)點發(fā)展展規(guī)劃確定濟(jì)濟(jì)南市商商業(yè)網(wǎng)點點總體布布局為“三、一一、四、六”結(jié)構(gòu)：構(gòu)筑三三大商圈圈（老城城市商圈圈、主城城商圈和和城區(qū)商商圈），將古城城區(qū)傳統(tǒng)統(tǒng)中心商商業(yè)區(qū)提提升為都都市級商商業(yè)中心心，著力力打造現(xiàn)現(xiàn)代化都都市商業(yè)業(yè)中心新新形象，形成立

44、立足濟(jì)南南，服務(wù)務(wù)山東，輻射華華東、華華北及環(huán)環(huán)渤海地地區(qū)的大大都市級級商業(yè)中中心，在在東部產(chǎn)產(chǎn)業(yè)帶、東部新新城、西西部新城城和西部部片區(qū)的的核心區(qū)區(qū)規(guī)劃新新建四個個市級商商業(yè)次中中心，形形成六大大城市發(fā)發(fā)展軸。20044年3月月9日濟(jì)濟(jì)南市財財貿(mào)辦發(fā)發(fā)布的20004年濟(jì)濟(jì)南市市市場商業(yè)業(yè)網(wǎng)點建建設(shè)導(dǎo)向向性意見見計劃劃年內(nèi)規(guī)規(guī)劃100處20000-50000平方方米中型型超市，擴(kuò)大家家電類、家具類類、服裝裝類等專專業(yè)店的的行業(yè)范范圍，重重點發(fā)展展高科技技、旅游游、汽車車4S、建材超超市專業(yè)業(yè)店，鼓鼓勵和引引導(dǎo)市內(nèi)內(nèi)各區(qū)規(guī)規(guī)劃建設(shè)設(shè)營業(yè)面面積15500平平方米以以上的224小時時商務(wù)快快餐超市市

45、、建設(shè)設(shè)一處薈薈萃全國國各地特特色名優(yōu)優(yōu)小吃美美食城；適度發(fā)發(fā)展大型型綜合超超市，在在東部產(chǎn)產(chǎn)業(yè)帶、東部新新城、西西部新城城、西部部片區(qū)重重點培育育3-44家大型型綜合超超市；調(diào)調(diào)整和控控制發(fā)展展百貨商商場，突突出經(jīng)營營特色，轉(zhuǎn)變經(jīng)經(jīng)營業(yè)態(tài)態(tài)，控制制中心城城區(qū)內(nèi)大大、中型型百貨店店的建設(shè)設(shè)。另外，220044年將加加快服務(wù)務(wù)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)調(diào)整，提高服服務(wù)業(yè)的的檔次和和水平，重點培育育和提高高商貿(mào)流流通業(yè)、現(xiàn)代物物流業(yè)、旅游業(yè)業(yè)、會展展業(yè)、新新型服務(wù)務(wù)業(yè)。在內(nèi)外商商家紛紛紛進(jìn)駐濟(jì)濟(jì)南及政政府商業(yè)業(yè)規(guī)劃指指導(dǎo)性要要求的形形勢下，濟(jì)南將將面臨又又一輪商商業(yè)洗牌牌，商業(yè)業(yè)網(wǎng)點布布局將進(jìn)進(jìn)一步得得到優(yōu)化化調(diào)整

46、。（六）泉泉城路商商圈未來來商業(yè)規(guī)規(guī)劃20044年3月月中旬公公示的濟(jì)濟(jì)南市泉泉城廣場場北側(cè)地地區(qū)城市市規(guī)劃設(shè)計計方案，規(guī)劃范范圍為濟(jì)濟(jì)南市黑黑西路與與泉城路路、榜棚棚街與天天地壇街街之間，總用地地面積約約8.449公頃頃，除勝勝利大廈廈、貴和和購物中中心、永永安大廈廈予以保保留外，其它建建筑將全全部拆除除。公示示的、兩套套方案，均采用用“三團(tuán)團(tuán)三廊”的規(guī)劃劃結(jié)構(gòu)模模式，形形成“三三縱一橫橫”的環(huán)環(huán)形交通通系統(tǒng)，新建部部分總建建筑面積積均在330萬平平方米以以上。圖8 泉城廣廣場北側(cè)側(cè)規(guī)劃區(qū)區(qū)域現(xiàn)狀狀按照目前前被業(yè)內(nèi)內(nèi)看好的的A套方案，由東向向西將通通過內(nèi)部部道路分分成三組組建筑群群，建筑筑高

47、度分分為155米、30米米、45米米和50米米四個層層次。按照設(shè)計計方案，寓意“天圓地地方”的主體建筑筑東西長長2000米，南南北進(jìn)深深1500米，45米米高的矩矩形體塊塊中嵌入入一具有有凝聚力力的圓環(huán)環(huán)建筑體體，內(nèi)部部布置四四個內(nèi)庭庭院，以以解決自自然通風(fēng)風(fēng)采光，屋頂設(shè)設(shè)置觀景景平臺，建筑體體量居山山東省第第一。圖9 泉城城廣場北北側(cè)規(guī)劃劃示意圖圖及“天圓地地方”主題建建筑效果果圖功能配置置上一至至三層為為大型購購物中心心，四至至十一層層為商務(wù)務(wù)辦公、商務(wù)公公寓、會會議中心心、健身身中心等等，十二二、十三三層為圓圓形的景景觀餐廳廳、娛樂樂中心及及觀光廳廳。屋面面可設(shè)置置娛樂中中心、觀觀光平臺

48、臺及景觀觀餐廳，由專門門的電梯梯直達(dá)。新規(guī)劃的的出臺及及公示顯顯示了政政府在泉泉城路泉城廣廣場商圈圈建設(shè)上上的重視視程度，也預(yù)示示了泉城城路商圈圈將進(jìn)行行自商業(yè)業(yè)街改造造以來又又一輪商商業(yè)資源源的整合合。結(jié)論：縱縱觀濟(jì)南南商業(yè)發(fā)發(fā)展歷程程、現(xiàn)狀狀及未來來發(fā)展趨趨勢，原原有商圈圈大多是是經(jīng)過多多年由市市場自發(fā)發(fā)形成的的，長期期的發(fā)展展沉淀了了極深的的商業(yè)價價值，具具有一定定的市場場知名度度，諸如如經(jīng)四路路商圈、原泉城城路商圈圈、文化化西路商商圈、花花園路老東門門商圈等等。這些些商圈存存在業(yè)態(tài)態(tài)業(yè)種布布局凌亂亂，規(guī)模模小，服服務(wù)檔次次參差不不一，無無統(tǒng)一對對外形象象，整體體品牌知知名度較較低等弊弊

49、端?；诖?，政府以以新一輪輪城市建建設(shè)為契契機(jī)，出出臺各項項商業(yè)網(wǎng)網(wǎng)點規(guī)劃劃方面的的文件，以及進(jìn)進(jìn)行大型型商業(yè)項項目規(guī)劃劃公示等等措施，均已顯顯示政府府在改善善現(xiàn)有商商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)布局、提升商商圈價值值方面的的決心。二、各類類商業(yè)物物業(yè)主要要特征（一）大大型商廈廈物業(yè)的的主要特特征1、規(guī)模?；笮蜕虖B廈經(jīng)營面面積均超超過1萬萬平方米米，是規(guī)規(guī)?；?、集約化化的物業(yè)業(yè)項目。2、多功功能性大型商廈廈是集購購物、餐餐飲、娛娛樂、休休閑、旅旅游、服服務(wù)、商商貿(mào)、辦辦公為一一體的商商業(yè)物業(yè)業(yè)，能滿滿足人們們多種消消費(fèi)需求求，諸如如深圳地地王大廈廈、廣州州廣百新新翼。位位于上海海市中心心商圈南南京西路路的恒隆隆

50、廣場，地下一一層是美美食廣場場，經(jīng)營營天南地地北名食食，一至至四層是是大型購購物中心心，經(jīng)營營世界名名牌、精精品百貨貨，五層層經(jīng)營中中西餐館館，六層層是空中中花園，兩座高高層分別別是甲級級寫字樓樓和酒店店，是典典型的多多功能大大型商廈廈。3、購物物中心形形式大型商廈廈規(guī)模較較大，地地理位置置優(yōu)越，易于形形成新的的購物中中心和消消費(fèi)中心心。我國國商業(yè)的的發(fā)展趨趨勢，最最明顯的的是大型型商廈組組建購物物中心，呈現(xiàn)出出購物中中心逐漸漸取代百百貨公司司商業(yè)龍龍頭地位位的趨勢勢，百貨貨公司有有可能轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化為大大型購物物中心的的一部分分，購物物中心將將發(fā)展成成為大型型商廈標(biāo)標(biāo)志性的的旗幟。目前在在全國風(fēng)風(fēng)起

51、云涌涌的SHHOPPPINGG MMALLL建造運(yùn)運(yùn)動，就就是集購購物、餐餐飲、娛娛樂、休休閑、商商務(wù)、旅旅游等多多項功能能于一體體的大型型一站式式消費(fèi)中中心。（二）專專業(yè)市場場物業(yè)的的特征1、專業(yè)業(yè)經(jīng)營專業(yè)經(jīng)營營就是主主要經(jīng)營營某一類類型商品品或服務(wù)務(wù)，以及及其相關(guān)關(guān)的配套套產(chǎn)品，這是專專業(yè)市場場最顯著著的特征征。2、商貿(mào)貿(mào)結(jié)合專業(yè)市場場以批發(fā)發(fā)業(yè)務(wù)為為主，主主要面向向機(jī)關(guān)團(tuán)團(tuán)體企業(yè)業(yè)的大宗宗采購，同時兼兼營零售售業(yè)務(wù)，以滿足足市民購購物要求求，很多多市民在在購物量量較大時時，都喜喜歡到專專業(yè)市場場選購，價格更更便宜。3、專業(yè)業(yè)商業(yè)街街專業(yè)市場場形成商商業(yè)街有有兩種形形式：一一是專業(yè)業(yè)市場規(guī)

52、規(guī)模大才才能營造造成行成成市的商商業(yè)氛圍圍，故選選址多在在城鄉(xiāng)結(jié)結(jié)合部或或近郊，由于規(guī)規(guī)模宏大大、商家家眾多、品種齊齊全，吸吸引大量量顧客光光臨，如如位于廣廣州大道道南的天天雄布匹匹市場、洛溪五五金市場場都是很很有名氣氣的專業(yè)業(yè)市場；二是城城區(qū)的專專業(yè)市場場由于受受空間制制約，不不可能開開發(fā)規(guī)模模宏大的的專業(yè)市市場，則則由眾多多商家或或自發(fā)組組織、或或由政府府規(guī)劃，橫向聯(lián)聯(lián)合、集集中經(jīng)營營而形成成專業(yè)商商業(yè)街式式的專業(yè)業(yè)市場，僅在廣廣州市越越秀區(qū)已已形成了了10多多條全國國聞名的的專業(yè)商商業(yè)街，如著名名的一德德路海味味干果食食品專業(yè)業(yè)街、站站前路服服裝專業(yè)業(yè)街等。（三）社社區(qū)商鋪鋪物業(yè)的的主要

53、特特征1、商住住混合社區(qū)商鋪鋪是住宅宅物業(yè)的的配套產(chǎn)產(chǎn)品，商商住混合合是社區(qū)區(qū)商鋪最最明顯的的特點。由于我我國汽車車普及率率非常低低，居民民活動半半徑范圍圍較小，在住區(qū)區(qū)購物消消費(fèi)便成成了中國國人的生生活習(xí)慣慣和消費(fèi)費(fèi)傳統(tǒng)。2、商鋪鋪規(guī)模受受社區(qū)開開發(fā)狀況況制約社區(qū)商鋪鋪的規(guī)模模與社區(qū)區(qū)規(guī)模和和入住人人口成正正比，社社區(qū)規(guī)模模和發(fā)展展商實力力制約著著社區(qū)商商鋪的規(guī)規(guī)模，如如社區(qū)發(fā)發(fā)展商實實力雄厚厚，社區(qū)區(qū)規(guī)模較較大，入入住業(yè)主主人數(shù)較較多，則則社區(qū)商商鋪規(guī)模模可適當(dāng)當(dāng)擴(kuò)大；反之，社區(qū)屬屬中小型型，入住住人口較較少，則則要控制制社區(qū)商商鋪開發(fā)發(fā)規(guī)模。3、小型型店鋪社區(qū)商鋪鋪多以經(jīng)經(jīng)營日常常服務(wù)零

54、零售業(yè)，以服務(wù)務(wù)社區(qū)住住戶為主主，小型型店鋪已已足可以以應(yīng)付住住戶日常常生活所所需，店店鋪無需需過大。第三部分分 濟(jì)濟(jì)南市主主要商業(yè)業(yè)物業(yè)調(diào)調(diào)查濟(jì)南市目目前主要要商場有有銀座商商城、華華聯(lián)商廈廈、嘉華華購物廣廣場、銀銀座購物物廣場、貴和購購物中心心、貴和和商廈、人民商商場等，大型超超市有銀銀座超市市、大潤潤發(fā)、世世紀(jì)聯(lián)華華、沃爾爾瑪以及及即將開開業(yè)的家家樂福等等。我們們選取了了9家與與項目關(guān)關(guān)聯(lián)性較較大的商商業(yè)物業(yè)業(yè)進(jìn)行調(diào)調(diào)查。詳詳見附件件。圖10 貴貴和商廈廈及貴和和購物中中心實景景圖11 泉泉城廣場場負(fù)一層層銀座購購物廣場場下沉式式廣場及及銀座商商城結(jié)論：在在商場中中，銀座座商城與與貴和購

55、購物中心心定位為為高檔，銀座購購物廣場場、貴和和商廈、嘉華購購物廣場場定位于于中高檔檔，人民民商場、華聯(lián)商商廈、大大觀園商商城定位位中檔。在業(yè)態(tài)態(tài)設(shè)計上上，均以以女性消消費(fèi)品為為主。在在競爭格格局上，銀座商商城與貴貴和購物物中心同同為高檔檔消費(fèi)品品，銀座座購物廣廣場與貴貴和商廈廈、嘉華華購物廣廣場爭奪奪中高檔檔消費(fèi)客客戶，人人民商場場、華聯(lián)聯(lián)商廈、大觀園園商城搶搶食中段段消費(fèi)利利潤。第四部分分 濟(jì)濟(jì)南市商商業(yè)物業(yè)業(yè)租售價價格一、泉城城路周邊邊商業(yè)物物業(yè)租售售價格位于濟(jì)南南金街西西首的萬萬達(dá)商業(yè)業(yè)廣場首首層精品品步行街街銷售價價格達(dá)55萬元/平方米米，均價價達(dá)3.6萬元元/平方方米，突突破金街街

56、競買最最高價2297998元/平方米米，創(chuàng)濟(jì)濟(jì)南商業(yè)業(yè)物業(yè)售售價新高高。雖然然目前泉泉城路商商業(yè)街由由于規(guī)劃劃設(shè)計等等諸多方方面的原原因，改改造后的的泉城路路人流還還不如改改造前的的泉城路路，各經(jīng)經(jīng)營商家家的效益益并不是是很好，由此也也影響到到各商業(yè)業(yè)物業(yè)的的租售價價格水平平，但泉泉城第一一商業(yè)街街的價值值還是不不容忽視視的。由于經(jīng)營營狀況大大不如預(yù)預(yù)期，萬萬達(dá)廣場場首層精精品步行行街商鋪鋪租價普普偏呈現(xiàn)現(xiàn)下降趨趨勢。目目前整體體租價水水平為3300元元/平方方米/月月，合336000元/平平方米/年。個個別內(nèi)部部商鋪每每平米年年租價達(dá)達(dá)到10022元元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于最最初對租租金水平平的預(yù)期期

57、。圖12 泉泉城路西西首三聯(lián)聯(lián)家電及及萬達(dá)沃爾瑪瑪商業(yè)廣廣場就泉城路路整體而而言，租租價水平平走勢由由西向東東逐漸降降低，每每平米年年租金從從西頭齊齊魯金店店對面稻稻草人門門面房779200元（221.77元/平平米/日日）降到到省政協(xié)協(xié)東南向向泉城路路南一商商業(yè)門面面房16643元元（4.5元/平米/日），在縣西西巷舜井街街泉城路路路口附附近，每每平米年年租金在在30000-332000元（88.2-8.776元/平米/日）。各商業(yè)業(yè)物業(yè)租租售價詳詳見附表表3。啟示：按按商業(yè)物物業(yè)市場場銷售價價格為同同期100年期租租金水平平進(jìn)行估估算，泉泉城路商商業(yè)物業(yè)業(yè)的銷售售價格在在1.66-8萬萬元

58、/平平方米，縣西巷巷南端商商業(yè)物業(yè)業(yè)售價水水平約在在3萬元元/平方方米。二、經(jīng)四四路沿線線商業(yè)物物業(yè)租售售價格(一)經(jīng)經(jīng)四路商商業(yè)街經(jīng)四路商商業(yè)街隸隸屬濟(jì)南南市市中中區(qū)，全全長約4450米米，其經(jīng)經(jīng)營模式式主要以以沿街門門面租賃賃形式，經(jīng)營業(yè)業(yè)態(tài)以中中、低服服裝零售售為主?，F(xiàn)有商商鋪488間左右右，面積積從6平平米-2200平平米不等等，主力力面積在在15-20平平米左右右。經(jīng)四路商商業(yè)街創(chuàng)創(chuàng)建于上上世紀(jì)880年代代末，經(jīng)經(jīng)四路尚尚未拓寬寬，東西西狹長，南北面面窄。店店鋪主要要分布于于街道北北側(cè)，眾眾多商家家中多數(shù)數(shù)以經(jīng)營營皮鞋，箱包為為主。990年代代初，根根據(jù)市政政規(guī)劃，該街道道拓寬，經(jīng)營

59、業(yè)業(yè)態(tài)有所所改變，主要以以中檔、時尚服服飾為主主。當(dāng)時時，該路路段經(jīng)營營規(guī)模僅僅次于泉泉城路商商業(yè)街，為濟(jì)南南主要的的購物街街區(qū)。999年初初，隨著著市場的的競爭逐逐步激烈烈，多數(shù)數(shù)商家開開始從事事經(jīng)營低低檔貨品品，逐漸漸將該路路段的經(jīng)經(jīng)營業(yè)態(tài)態(tài)，客戶戶群改變變。同時時，地下下人防商商城開始始運(yùn)營，在兩年年多的時時間里，該路段段的經(jīng)營營情況大大不如前前，造成成眾多商商家紛紛紛撤場，據(jù)不完完全統(tǒng)計計，在目目前該路路段經(jīng)營營的五十十多家商商家中只只有十家家左右，營業(yè)年年限達(dá)到到三年。該路段段靠近人人民商場場，客流流量較大大，客戶戶購買力力較強(qiáng)，其消費(fèi)費(fèi)群體主主要集中中周邊市市民，及及過往游游客，覆

60、覆蓋區(qū)域域集中在在市中、天橋及及歷下等等區(qū)。該該區(qū)域每每平米年年租金11200035004元，平均220766.3元元。各商商業(yè)物業(yè)業(yè)租價水水平詳見見附表44。（二）永永興人防防地下商商城該商城客客流量較較大，經(jīng)經(jīng)營產(chǎn)品品，多數(shù)數(shù)為時尚尚類服飾飾，因此此，來此此購物者者以年輕輕人居多多。此處處商家進(jìn)進(jìn)貨渠道道，多來來自周邊邊城市的的批發(fā)市市場，一一般貨品品的銷售售價位在在1000-2000元左左右，屬屬中低檔檔貨品。該區(qū)域域每平米米年租金金約2770065000元，平均約約40000元。各商業(yè)業(yè)物業(yè)租租價水平平詳見附附表5。啟示：按按商業(yè)物物業(yè)市場場銷售價價格為同同期100年期租租金水平平進(jìn)行