服裝廠地塊項目投標書

1、 服裝廠地塊項目投標標書PAGE PAGE 59服裝廠地地塊項目目投標標標書澤恩機構構20077年5月月市 場 分 析析徐州市場場環(huán)境分分析徐州概況況地理位置置徐州市位位于江蘇蘇省的西西北部，東經(jīng)111622111840、北緯緯334334458之間，東西長長約2110公里里，南北北寬約1140公公里，土土地總面面積1112588平方公公里。地地處蘇、魯、豫豫、皖四四省交界界，為東東部沿海海與中部部地帶、上海經(jīng)經(jīng)濟區(qū)與與環(huán)渤海海經(jīng)濟圈圈的結(jié)合合部。“東襟淮淮海，西西接中原原，南屏屏江淮，北扼齊齊魯”，素有“五省通通衢”之之稱。京京滬、隴隴海兩大大鐵路在在此交匯匯，京杭杭大運河河傍城而而過貫穿穿

2、徐州南南北，公公路四通通八達，北通京京津，南南達滬寧寧，西接接蘭新，東抵海海濱，為為全國重重要水陸陸交通樞樞紐和東東西、南南北經(jīng)濟濟聯(lián)系的的重要“十字路路口”。行政區(qū)劃劃 徐州市自自19883年起起實行市市管縣的的行政新新體制，現(xiàn)下轄轄豐縣、沛縣、銅山縣縣、睢寧寧縣四縣縣，邳州州市、新新沂市二二市，以以及鼓樓樓區(qū)、云云龍區(qū)、賈汪區(qū)區(qū)、泉山山區(qū)、九九里區(qū)五五區(qū)。至至20005年11月，共共有鎮(zhèn)、辦事處處1577個。人均收收入20066年末，全市戶戶籍人口口9344.733萬人，城市居居民人均均可支配配收入和和農(nóng)民人人均純收收入分別別為1228377元、449322元，增增長144.8%和111%

3、；城城市和農(nóng)農(nóng)村低保保標準分分別提高高到每人人每年221000元和8840元元。經(jīng)濟環(huán)境境國民經(jīng)濟濟持續(xù)健健康發(fā)展展，綜合合實力進進一步提提升。全全市地區(qū)區(qū)生產(chǎn)總總值達到到14000億元元（預計計，下同同），比比上年增增長155% ；三次產(chǎn)產(chǎn)業(yè)增加加值分別別增長66.4%、177%和115.88%。財財政總收收入達到到1800.9 億元，增長224.55%；一一般預算算收入達達到711 億元元，增長長28.6%，高于省省平均水水平3.5個百百分點。全社會會固定資資產(chǎn)投資資完成7752億億元，增增長 225.11%。工業(yè)經(jīng)濟濟較快增增長，當當年完成成全社會會工業(yè)投投資4001 億億元，增增長31

4、1%。規(guī)規(guī)模以上上工業(yè)完完成增加加值5000億元元，增長長21% ；經(jīng)經(jīng)濟效益益綜合指指數(shù)達到到2122，比上上年提高高26個個點。國國有資產(chǎn)產(chǎn)保值增增值成效效明顯，國有企企業(yè)總資資產(chǎn)比上上年增長長19.5%。農(nóng)業(yè)結(jié)構構優(yōu)化提提升，新新農(nóng)村建建設穩(wěn)步步推進。全市實實現(xiàn)農(nóng)業(yè)業(yè)增加值值1811億元，增長66.4%，居全全省首位位。全年年糧食總總產(chǎn)達335.88億公斤斤，增長長 133.9%。服務業(yè)態(tài)態(tài)日益完完善，集集聚輻射射能力明明顯增強強。全社社會消費費品零售售總額實實現(xiàn) 4460 億元，增長116.22%。221個新新開工建建設的重重點商貿(mào)貿(mào)流通項項目完成成投資665億元元，其中中18個個項目

5、竣竣工。中中心商圈圈集聚各各類商業(yè)業(yè)零售企企業(yè)達114900家，日日均銷售售量接近近全市列列統(tǒng)商業(yè)業(yè)的700%，成成為淮海海經(jīng)濟區(qū)區(qū)第一商商務中心心.金融、通信、會展、房地產(chǎn)產(chǎn)等業(yè)態(tài)態(tài)呈現(xiàn)良良好發(fā)展展勢頭。二、三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)比重重繼續(xù)提提高。全全年第二二、三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)增加加值占GGDP比比重達到到87.2%，比上年年提高11.2個個百分點點；其中中工業(yè)增增加值占占GDPP比重由由上年的的43.1%，提高到到44.2%，上升11.1個個百分點點，表明明徐州市市的工業(yè)業(yè)化進程程進一步步加快。旅游業(yè)快快速發(fā)展展，全年年共接待待海內(nèi)外外游客111622萬人次次，增長長16.1%；實現(xiàn)旅旅游總收收入1002.66

6、億元，增長226%；完成四四個2AA級景區(qū)區(qū)、四個個3A級景景區(qū)和兩兩個4AA級景區(qū)區(qū)的創(chuàng)建建工作?！靶熘葜菔袘舨坎可綒v史史文化保保護與改改造”獲獲省“人人居環(huán)境境范例獎獎”，漢漢文化景景區(qū)獲“中國環(huán)環(huán)境藝術術示范工工程”稱稱號。金融存貸貸穩(wěn)步增增加。220066年末，金融機機構各項項存款達達到11193.72億億元，其其中城鄉(xiāng)鄉(xiāng)居民儲儲蓄存款款余額7722.89億億元，分分別比上上年末增增加1882.883億元元和722.288億元；全市金金融機構構各項貸貸款余額額5655.077億元，比上年年末增加加73.89億億元?！緦Ρ景赴傅膯⑹臼尽炕春＝?jīng)濟濟中心城城市及南南北經(jīng)濟濟交通的的重要樞樞紐

7、的重重要地位位，為徐徐州今后后的快速速發(fā)展奠奠定了良良好的基基礎，同同時將使使得徐州州的住宅宅客戶群群體朝中中高檔化化、國際際化轉(zhuǎn)型型。徐州房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)的平穩(wěn)穩(wěn)快速發(fā)發(fā)展，供供需結(jié)構構合理化化發(fā)展，為案的的開發(fā)建建設營造造了良好好的市場場環(huán)境。外來投資資的不斷斷加大及及人民物物質(zhì)生活活水平的的提高，促進了了房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)的的發(fā)展，無論是是自用型型還是投投資型的的目標客客戶群體體范圍都都在不斷斷的擴大大。房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展（一）房房地產(chǎn)總總體概況況隨著國家家規(guī)范房房地產(chǎn)市市場各項項政策的的頒布實實施，有有效的抑抑制了房房地產(chǎn)市市場的持持續(xù)過熱熱。20006年年，全市市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)增加加值26.49億億元

8、，增增長5.8%，同比下下降1.0個百百分點;房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投投資633.700億元，增長11.8%，同比比下降1100.6個百百分點;全市商商品房銷銷售額552.883億元元，增長長4.44%。商商品房施施工面積積、竣工工面積和和銷售面面積均呈呈下降趨趨勢。2006620055房地產(chǎn)業(yè)業(yè)增加值值(億元元)26.44924.995房地產(chǎn)開開發(fā)投資資(億元元)63.7762.555商品房銷銷售額(億元)52.88350.5520077年度，規(guī)劃新新建住房房建筑面面積約4455萬萬平方米米，其中中政策性性住房約約2000萬平方方米（經(jīng)經(jīng)濟適用用住房446萬平平方米）。20005年年底，徐徐州市市市區(qū)

9、人均均住房建建筑面積積為233.311平方米米。到“十十一五”末（220100年），按照小小康社會會指標體體系規(guī)定定，徐州州市主城城區(qū)居民民居住水水平將達達到人均均建筑面面積300平方米米。如果按照照人均居居住面積積30平平方米測測算，在在不考慮慮城市化化進程市市區(qū)人口口增加和和自然規(guī)規(guī)律性的的人口增增加的情情況下，總體房房屋面積積將達到到20119萬平平方米。如果按按照每戶戶面積1100平平方米計計算（基基本的房房型），則房屋屋需求面面積將達達到51181萬萬平方米米。而隨隨著市區(qū)區(qū)人口數(shù)數(shù)量的增增加和周周邊農(nóng)村村向城市市集中，重點考考慮家庭庭平均人人口減少少而增加加的總戶戶數(shù)，徐徐州市的的

10、房地產(chǎn)產(chǎn)需求總總量應該該在30000萬萬50000萬萬平方米米之間。截至220055年底，徐州市市市區(qū)住住房總面面積約為為33990萬平平方米，按照小小康社會會住宅標標準，將將規(guī)劃新新建住房房建筑面面積約220144萬平方方米，年年均約4403萬萬平方米米。（二）22006620007徐徐州土地地出讓情情況20066年土地地出讓情情況：地塊編號號土地位置置土地面積積規(guī)劃用途途容積率出讓年限限掛牌起始始價成交價格格20066-1號號（鼓樓樓生態(tài)園園）城區(qū)北部部荊馬河河南、中中山北路路西6130006商業(yè)、居居住用地地 1.3住宅700年，商商業(yè)、娛娛樂400年，辦辦公、文文化500年386000

11、388000200662號（工程廠廠、橋鄉(xiāng)鄉(xiāng)路）礦山東路路東側(cè)，合群新新村南側(cè)側(cè)，蘇堤堤北路西西側(cè)3110016商業(yè)、辦辦公、住住宅2.33500000762000200663號號（食品品廠）淮海西路路南側(cè)，市交通通局東側(cè)側(cè)58533住宅3.552000022000200664號號（吳莊莊路）吳莊路西西側(cè)，規(guī)規(guī)劃和平平路北側(cè)側(cè)28266商業(yè)、辦辦公、住住宅2.665025020066-5號號（大龍龍湖東）地塊大龍湖的的東側(cè)547220554177054177020066-6號號（解放放路小學學）地塊塊解放南路路東側(cè)57566商業(yè)、辦辦公、居居住5.00320006680020066-7號號（徐

12、州州市造紙紙廠）地地塊壩子街東東側(cè)，環(huán)環(huán)城路南南側(cè)227118商業(yè)、住住宅4.22410008600020066-8號號地塊新城區(qū)大大龍湖東東側(cè)5101148居住、商商業(yè)、市市政及綠綠地55100055100020066-9號號地塊新城區(qū)JJ12路路西側(cè)3535507居住、商商業(yè)及綠綠地12000037200020066-100（響山山路水泥泥廠）響山路北北側(cè)、徐徐州人家家東1387722 商業(yè)、居住1.0016600016700020066-111（兩山山口五交交化倉庫庫）兩山口西西崔莊340779居住、兼兼容商業(yè)業(yè)0.88315004150020066-122（金山山橋龍?zhí)短逗系氐貕K）開

13、發(fā)區(qū)龍龍?zhí)逗夏蟼?cè)449770居住1.11270004180020066-133（金穗穗大廈北北地塊）西安北路路東側(cè)、夾河街街南側(cè)65244商住、停停車場3.55370005810020066-144（日報報社倉庫庫）坍桂園小小區(qū)西側(cè)側(cè)21200居住2.0035069020066-155（楊山山路）徐州市經(jīng)經(jīng)濟技術術開發(fā)區(qū)區(qū)，北至至楊山路路，西至至經(jīng)五路路814008居住多層高高層440004400020066-166號（中鐵十十局四公公司地塊塊）復興南路路2877號52911居住1.336501060020066-177號 (九里區(qū)區(qū)火花村村南AA 地塊塊 )九里區(qū)火火花村28911居住1.

14、6616017020066-188號 (知春園園地塊 )白云山北北695990居住1.33620006200020066-199號（環(huán)城城路壩子子街A地塊)壩子街十十字路口口西南角角54744商業(yè)辦公公3.22200002000020066-200號(環(huán)城路路壩子街街B地塊)壩子街十十字路口口東北角角34422商業(yè)辦公公3.33130001420020066-211號 (翟山居居委會 8#樓 )南郊翟山山居委會會14100居住1.7715016020066-222號（徐徐州良羽羽傳動機機械有限限公司）地塊煤港路與與二環(huán)北北路交叉叉口230447.22商業(yè)、住住宅、辦辦公3.0060000915

15、0020066-233號(徐海路路南側(cè)地地塊)徐海路南南側(cè)，規(guī)規(guī)劃一號號路西側(cè)側(cè)2311168居住（含含部分商商業(yè)）多層11.3 高層2.0013877024100020066-244號（金鷹鷹商廈東東側(cè)地塊塊）彭城路東東側(cè)，河河清路北北側(cè)49255.2公共停車車場及商商業(yè)辦公公3.00148001480020066-255號（郭莊莊路地塊塊）和平路南南、津浦浦東路東東、鐵路路以北6745566居住、旅旅游配套套2.221200000120000020066-266號（徐工工輪胎AA地塊）復興北路路27號367885商業(yè)、辦辦公、住住宅4.8813000013000020066-277號地塊塊

16、復興北路路21號，白云大大廈北20099商辦2.88754754總成交金金額：44946624萬萬元東區(qū)土地地供應量量： 1105333411總成交面面積：3370663777地塊編號號土地位置置土地面積積規(guī)劃用途途容積率年限掛牌起價價成交價格格20077-1號號（二輕輕機械廠廠地塊）銅沛路1127號號366000居住、商業(yè)2.00住宅700年，商商業(yè)、娛娛樂400年，辦辦公、文文化500年7100010155020077-2號號(奔騰大大道北AA地塊）北至荊馬馬河南路路、西至至徐運新新河789115居住1.66470007100020077-3號號(漢之源源拆遷安安置地)郭莊路南南側(cè)2022

17、239居住、商商業(yè)多層11.5中中、高層層2.0019700019700020077-4號號（奔騰騰大道北北B地塊）北至荊馬馬河南路路、西至至徐運新新河1446651居住1.6613000013000020077-5號號(電機總總廠B地塊)礦山路北北側(cè)126335居住1.77628000未成交20077-6號號(姚莊二二期地塊塊）東至蘇商商御景灣灣用地邊邊界，南南至欣欣欣大道2361179居住多層11.2、中高層層1.6、高高層11.828300028400020077-7號號(淮海服服裝廠地地塊)響山東側(cè)側(cè)213662居住1.33230004320020077-8號號（管道道二公司司地塊）三

18、環(huán)南路路南側(cè)，風華園園對面89077商業(yè)辦公公文化娛樂樂3.8820000未成交20077-9號號（三環(huán)南南路新華華景苑地地塊）三環(huán)南路路南側(cè)75433居住1.55150001500020077-9號號（三環(huán)環(huán)南路新新華景苑苑地塊）三環(huán)南路路南側(cè)75433居住1.55150001500020077-100號（機機電研究究所地塊塊）黃河南路路南側(cè)，蘇堤北北路西側(cè)側(cè)136774居住、商商業(yè)3.005100020077-111號( 云泉山山莊地塊塊）金山東路路南側(cè)410667商業(yè)、賓賓館0.7720000020000020077年土地地出讓情情況總成交金金額：11107700萬萬元實實際總成成交面積

19、積：73550322平方米米東區(qū)土土地供應應量： 22336011（三）土土地出讓讓分析現(xiàn)從上表表徐州土土地供求求分析可可以看出出：1、從分分布區(qū)域域上看，供地主主體部分分集中在在周邊區(qū)區(qū)域。市區(qū)截截止目前前為止無無出讓地地塊，體體現(xiàn)了市市中心土土地的稀稀缺性。2、通過過交易時時間，結(jié)結(jié)合土地地供應狀狀況、成成交情況況和成交交單價可可以看出出，年底底投資比比例明顯顯上漲。3、從土土地規(guī)劃劃用途來來看，仍仍以居住住為主，這體現(xiàn)現(xiàn)出徐州州住宅市市場的需需求量仍仍然保持持良好態(tài)態(tài)勢。綜合以上上分析可可以看出出，20007年徐州州市土地地市場受受到相關關政策的的影響較較小，整整體相差差不大。房地產(chǎn)投投

20、資穩(wěn)步步上升。土地供應應決定了了近年徐徐州市的的房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展，今年土土地拍賣賣價格屢屢創(chuàng)新高高，投資資總額繼繼續(xù)增加加，都反反應出了了徐州市市房地產(chǎn)產(chǎn)市場的的良好性性，在土土地的基基礎上，房地產(chǎn)產(chǎn)投資必必然上升升。房價進一一步上漲漲。土地價格格的上漲漲，其成成本直接接轉(zhuǎn)入房房價，以以及樓盤盤自身素素質(zhì)的提提高都將將進一步步抬升房房價。市中心土土地資源源稀缺。上面已經(jīng)經(jīng)分析出出，今年年的土地地供應量量主要集集中再周周邊地區(qū)區(qū)，20006年年土地供供應則集集中在市市區(qū)范圍圍，并且且市中心心土地主主要為工工廠拆遷遷和舊房房改造。因此220077年市中中心土地地供應量量將相對對減少。房地產(chǎn)重重心轉(zhuǎn)移移

21、。從目前徐徐州市房房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展上可可以看出出近年徐徐州房地地產(chǎn)市場場重心已已經(jīng)轉(zhuǎn)入入城東和和城南，綠地世世紀城、蘇商御御景灣等等大盤的的出現(xiàn)，構成近近年徐州州市的主主體市場場。今年年土地供供應的主主體部分分開始向向市區(qū)周周邊發(fā)展展，徐州州市房地地產(chǎn)發(fā)展展的重心心逐漸由由市中心心向周邊邊區(qū)域轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變。（四）近近年一季季度各項項指標數(shù)數(shù)據(jù)分析析商品房預預（銷）售情況況：20066年一季季度的商商品房批批準預（銷）售售面積共共63.56萬萬平方米米，與220033年同期期相比增增加400.966萬平方方米，其其中商品品住宅批批售面積積為511.966萬平方方米，比比20003年同同期增加加33.55萬

22、萬平方米米。另外外，房改改房的二二手交易易不斷上上升，說說明存量量房產(chǎn)在在市場上上仍有較較強的公公營水平平。類型20033年一季季度20044年一季季度20055年一季季度20066年一季季度批準預銷銷面積22.6631.88263.556住宅（萬萬）18.44127.3325.44951.996非住宅（萬）4.1994.52211.66住宅面積積增加表表:房地產(chǎn)交交易情況況：據(jù)房房地產(chǎn)交交易管理理部門統(tǒng)統(tǒng)計資料料分析，20006年一季季度共辦辦理各類類房產(chǎn)交交易（不不含優(yōu)售售公有住住房）338055戶（宗宗），交交易面積積34.34萬萬平方米米，交易易額7.099億元，比20003年年同期分

23、分別提升升10.8、7.668、99.8。其中增增量住房房交易為為19333戶（宗），交易面面積211.877萬平方方米，交交易額5519000億元元，比220033年同期期分別提提升8.5、提升99.1和提升升95.9；存量房房產(chǎn)交易易18772戶（宗），交易面面積122.477萬平方方米，交交易額11.9億元，比20003年年同期分分別提升升13.2、5.223和和1111.4。年度戶數(shù)交易面積積 （萬）交易金額額 （萬元元）增量住房房（商品品住房）20033年一季季度1781120.00426499420044年一季季度1910021.77824988220055年一季季度1644419

24、.44229100020066年一季季度1933321.887519000存量住房房（私房房）20033年一季季度1653311.8858985520044年一季季度2493318.22116377220055年一季季度3328820.88627100020066年一季季度1872212.447190000（五）東東區(qū)房地地產(chǎn)情況況（1）東東區(qū)近年年來房價價指數(shù)走走勢分析析 20044年一季季度東區(qū)區(qū)的住房房價格在在20003年上上漲的基基礎上繼繼續(xù)上漲漲，而且且價格上上漲較快快，這主主要是由由金山橋橋開發(fā)區(qū)區(qū)的住宅宅價格上上漲以及及新上樓樓盤如子子房美景景花園、徐州人人家的帶帶動下形形成的。

25、20055年四季季度與三三季度相相比上升升43.25。東區(qū)區(qū)的住房房價格在在本季漲漲幅較大大。該季該區(qū)區(qū)域新增增項目有有：綠地地世紀城城一期、永泰東東方美地地一期、徐州人人家、康康怡佳園園，新增增項目規(guī)規(guī)模較大大，特別別是綠地地世紀城城可售樓樓盤的不不斷推出出和快速速銷售，帶動了了該區(qū)域域房價的的大幅上上升。預預計后期期該區(qū)域域的住房房價格的的上漲空空間不大大。（六）220088年徐州州市土地地市場供供求及未未來影響響分析；通過近年年徐州市市供地上上看，在在現(xiàn)有基基礎上，今年供供地情況況不會產(chǎn)產(chǎn)生較大大的變動動。土地地供應控控制在一一定的水水準上，而現(xiàn)有有地價已已達上限限，市中中心供地地將有所

26、所下降，從整體體上看，投資額額將會小小部分下下降。另另一面土土地供應應由政府府主導，決定了了需求也也不會有有太大的的浮動。徐州整體體供應量量為：4446229511，東東區(qū)土地地供應量量為：1127669422。按按照容積積率1.5計算算，總建建筑面積積分別為為：666944427、199154413。東區(qū)占288.6。按照“十十一五規(guī)規(guī)劃”20110人均均居住面面積300平方，年供應應量4003萬。按照照土地供供應比例例，東區(qū)年需需求1115萬。根據(jù)據(jù)徐州市市區(qū)改造造以及城城市人口口的增加加，預計計到20008年年，東區(qū)需求求量將達達到1330萬。產(chǎn) 品 定 位位一、項目目概況1、基地地情況

27、地塊處于于徐州市市東區(qū)，東臨臨三環(huán)東東路，原徐州服服裝廠地地塊。2、規(guī)劃劃情況土地面積積： 2213662平方方米容 積 率：1.33總建筑面面積：2277770平方方米4、配套套情況周邊配套套設施相相對缺乏乏，距離離銅山路路的各項項配套尚尚有一段段距離5、道路路狀況地塊東面面主干道道是三環(huán)東東路，南面主干道道是銅山路，兩條均均為徐州州城市主主干道，路況平平整，車車流量較較多。但但項目具具兩條道道路尚有有一段距距離。二、項目目SWOOT分析析優(yōu)勢：東臨三環(huán)環(huán)東路，為城市市主干道道，出行行動向較較為便利利地塊位于于東區(qū)，屬于徐徐州城市市規(guī)劃發(fā)發(fā)展方向向，并且且與市區(qū)相相鄰，為為項目開開發(fā)提供供穩(wěn)

28、定的的潛在客客源基礎礎地塊呈北北高南低的坡地地，有利利于坡地地景觀的的塑造地塊靠山山，并且且地塊內(nèi)內(nèi)有大量量植被，成為特特有的自自然資源源開發(fā)企業(yè)業(yè)為國有有企業(yè)，能夠給給客戶樹樹立信心心劣勢：地塊周邊邊雖有銅銅山路、三環(huán)東東路兩條條主干道道，但中中間尚有有一定的的距離。項目容積積率低，并且地地塊成條條形，不不利于整整體規(guī)劃劃目前項目目周邊生生活及商商業(yè)配套套較為缺缺乏，距距離銅山山路上的的生活配配套設施施較遠項目旁邊邊的了烈烈士公墓墓及垃圾圾中轉(zhuǎn)站站對項目目的形象象有較大大的影響響機會：東區(qū)為徐徐州近年年來城市市規(guī)劃發(fā)發(fā)展方向向，區(qū)域域相關基基礎設施施配套的的建設不不斷完善善，無形形之中可可提

29、升項項目自身身的價值值區(qū)位消費費心理日日趨理性性化、強強調(diào)生活活品質(zhì)，基本吻吻合公司司的生活活居住理理念以外地品品牌公司司介入為為契機，房地產(chǎn)產(chǎn)市場運運作日趨趨規(guī)范，這為項項目開發(fā)發(fā)提供一一個健康康的發(fā)展展環(huán)境區(qū)域尚無無自然生生態(tài)社區(qū)區(qū)，本案案的推出出將彌補補這一空空缺。威脅：東區(qū)在售售樓盤綠綠地世紀紀城規(guī)模模大且品品牌高，將客源分分流、并并會對項項目推出出時造成成一定的的競爭壓壓力本案旁邊邊新增的的“日成奧運城城”在規(guī)模模、地段段及入市市時間上上都優(yōu)于于本案，對本案案后期銷銷售構成成較大威威脅區(qū)域內(nèi)尚尚有部分分待開發(fā)發(fā)土地，其動向向不明晰晰，這對對項目構構成較大大的潛在在競爭威威脅建議：項目

30、對現(xiàn)現(xiàn)有自然然資源加加以改造造，充分分營造景景觀公園園住宅概概念，彌彌補市場場空白。增加人人工水景景資源，通常水水景資源源能提高高20300利潤潤空間。對于交交通問題題，因當當改造項項目距三三環(huán)路部部分的路路況。因因奧運城城項目地地理位置置與本案案接近，因此在在規(guī)避奧奧運城項項目對本本案構成成的威脅脅同時，對其項項目宣傳傳加以利利用。最終目的的：最大大限度的的提高項項目附加加值三、目標標客戶分分析本項目的的目標客客戶為：追求現(xiàn)代代時尚，都市節(jié)節(jié)奏感強強，注重重品味、富于情情趣的國國際繁忙忙型中產(chǎn)產(chǎn)階級一一族。年齡集中中在400歲以下下，家庭庭結(jié)構小小型化，多為兩兩口或三三口之家家，因此此居住空

31、空間不宜宜過度放放大二次以上上置業(yè)者者居多，對居住住品質(zhì)的的改善追追求較高高整體素質(zhì)質(zhì)較高，對新鮮鮮事物有有較快的的接收能能力目前價格格因素為為購房首首要考慮慮因素，心理單單價在區(qū)區(qū)間在335000元左右右，總價價在500萬以下下對花園洋洋房、小小高層有一一定程度度的偏好好，無明明顯的抗抗性表現(xiàn)現(xiàn)對居住品品質(zhì)有相相當向往往，但為為其提供供一定量量的支付付有所抗抗性，消消費心理理尚需要要引導和和培養(yǎng)對采光有有特別的的喜好，對通風風條件也也有一定定程度的的偏愛。對水景及及自然景景觀有相相當程度度的偏愛愛、對建建筑風水水沒有明明顯的取取向四、價格格策略定價方法法（一）：成本本定價法法土地成本本430

32、00萬元元每平方米米土地成成本15548元元小高層建建安成本本13000元/花園洋房房建安成成本9550元/前期規(guī)劃劃費用330元/景觀道路路規(guī)劃費費用250元元/水電配套套費用2250元元/綜合以上上成本可可得出：小高層層成本：3378元元/ 花園園洋房成成本30028元元/本項目含含18%的開發(fā)發(fā)利潤價價位為：小高層層：39986元元/ 花園洋洋房：335733元/定價方法法（二）：市場場需求和和目標客客戶心理理預期價價位市場調(diào)查查資料顯顯示：未未來本區(qū)區(qū)域市場場目標客客戶群體體預期價價格平均均價位為為35000元/平米。定價方法法（三）：可比比樓盤加加權定價價法可比樓盤盤加權定定價法的的

33、定價原原理：采采用條件件相似樓樓盤市場場均價作作為基數(shù)數(shù)，對影影響因素素以權重重系數(shù)的的形式進進行調(diào)整整，建立立線性回回歸方程程，求出出該類產(chǎn)產(chǎn)品的行行業(yè)線性性回歸系系數(shù)，驗驗證其線線性相關關性，最最后針對對于本項項目進行行各項因因素的分分值判定定，將所所得的本本項目的的最終的的分值代代入求得得的無錫錫市整體體住宅項項目價格格分布的的線性回回歸方程程中，求求出本項項目住宅宅部分在在無錫市市整體房房地產(chǎn)市市場上的的客觀合合理價格格。權綠地世紀紀城同發(fā)家和和園安達家園園日成奧運運城重擬合比較擬合比較擬合比較擬合比較程度系數(shù)程度系數(shù)程度系數(shù)程度系數(shù)10%1.50.1551.0550.10050.50

34、.0551.20.12215%0.50.07751.0550.155750.80.1221.10.166510%1.20.1221.10.11110.11.10.11115%0.60.0990.50.07750.60.0990.70.100515%10.1550.50.07750.70.10050.80.12210%0.50.0550.50.0550.50.0550.50.05515%0.80.1220.80.1220.80.1220.70.100510%1.20.1221.0550.10051.10.1111.10.111100%0.87750.799750.74450.8885將各比較較對

35、象的的市場價格經(jīng)比較系數(shù)修正后后可得出出與項目AA：綠地世紀紀城31000/0.875535433 與項目BB：同發(fā)家和和園35000/0.7977543899 與項目CC：安達家園園28000/0.745537588 與項目CC：日成奧運運城36000/0.885540688 本案價格格推算可可得本案價格格=項目A修正價格格A權重+ +項目D修正價價格D權重= 35543*0.8755/(0.8755+0.779755+0.7745+0.8885)+43899*0.779755/(0.8755+0.779755+0.7745+0.8885)+37588*0.7745/(0.8755+0.77

36、9755+0.7745+0.8885)+40688*0.8885/(0.8755+0.779755+0.7745+0.8885)=39336元/平方米米住宅價格格定位綜合三種種定價方方法得出出的結(jié)論論：現(xiàn)狀市場場運作價價位 39336元/平米(市場比比較法定定價)實現(xiàn)188%開發(fā)利利潤價位位 小高層層39886元/平米 花園園洋房335733元/平米(成本定定價法定定價)市場最易易接受價價位 35500元元/平米(目標客客戶群體體預期價價格)參考價價格 =（市市場比較較價格+實現(xiàn)利利潤188%的成成本價格格+目標客客戶群心心理價格格）/33 =（39336+39886+35000）/3= 38

37、007元/平米（小高層層毛坯）本項目建建議采用用精裝修修設計，提高競競爭力和和產(chǎn)品品品質(zhì)，裝裝修成本本費用控控制在4400元元以內(nèi)項目周邊邊無同類類花園洋洋房項目目作為參參考，因因此以利利潤188價位位基準住宅價格格定位:總總均價為為36990元/平米。小高層層均價338077元/平平米，花花園洋房房均價335733元/平平米價格策略略 項目成成功與否否，開盤盤定價及及后期價價格策略略是關鍵鍵因素之之一，根根據(jù)市場場調(diào)查情情況，周周邊幾個個項目樓盤盤價格都都是低開開高走的的價格策策略。所以，建建議本項項目開盤盤采取低低開高走走的價格格策略。建議開盤盤均價定定在低于于周邊同同類產(chǎn)品品2000元左

38、右右的價格格入市，最終實實現(xiàn)預期期售價。（具體體情況因因根據(jù)開開盤時市市場情況況進行調(diào)調(diào)整）這種低開開高走的的方式好好處在于于：1、使已購購買客戶戶信心保保障；22、對觀觀望的客客戶有一一定的促促進作用用；3、很好地地引入投投資者；4、同同競爭對對手項目目相比有有較大的的競爭力力，便于于抓住市市場份額額，給后后期銷售售留下空空間。55、內(nèi)部部認購期期間積累累大量客客戶，為為項目后后期正式式銷售形形成良好好的社會會口碑五、市場場戰(zhàn)略與與產(chǎn)品定位位1、基本本市場戰(zhàn)戰(zhàn)略（1）區(qū)區(qū)域價值值及市場場環(huán)境分分析本案應應堅定不不移地定定位于住住宅產(chǎn)品品的中高高端，把把實現(xiàn)利利潤目標標的有效效手段放放在成本本

39、控制上上，而不不是售價價上作為東東區(qū)價值值型中高高檔住宅宅物業(yè)，倘若使使之具備備高端形形象，在在規(guī)模處處于劣勢勢的情況況下，必必在產(chǎn)品品品質(zhì)上上做精，以滿足足使用功功能為主主；必須須滿足客客群對高高檔住宅宅的形象象提升要要求東區(qū)建建設的不不斷加快快，眾多住住宅項目目紛紛開開工建設設，加上上大盤“綠地世世紀城”及項目目附近新新增的“日成奧運城城”對本案案構成的的壓制效效應，使使得本案案必須把把握入市市先機及及壓縮工工程周期期以規(guī)避避供量風風險，取取得銷售售短平快快不容忽忽視地緣緣其他區(qū)區(qū)域樓盤盤對本案案構成的的分流客客群的威威脅，不不容忽視視區(qū)域內(nèi)內(nèi)購房群群體的購購買力，要有意意識從區(qū)區(qū)域周邊邊

40、項目分分流買家家充分利利用地塊塊帶來的的住宅場場所純粹粹性，交交通新格格局帶來來的便利利交通資資源優(yōu)勢勢，及規(guī)規(guī)劃方案案本身帶帶來的彈彈性空間間競爭力力（2）核核心市場場戰(zhàn)略小戶型、低總價價；精裝裝修、高高品質(zhì)、高性價價比2、項目目檔次形形象定位位(1)、產(chǎn)品檔檔次品質(zhì)質(zhì)定位參參考依據(jù)據(jù)主要包括括：項目目總體設設計目標標、目標標客戶群群定位、區(qū)位地地段價值值、周邊邊景觀資資源價值值、建設設成本、售價期期望值及及利潤期期望值之之間的相相關作用用關系、市場購購買承受受力等。(2)、產(chǎn)品檔檔次品質(zhì)質(zhì)體現(xiàn)方方式主要包括括：材料料類別與與檔次、建筑藝藝術造型型與品味味、公建建配套檔檔次與特特色、景景觀設

41、計計水平及及特色、物業(yè)管管理水平平及完善善程度等等。(3)、產(chǎn)品檔檔次品質(zhì)質(zhì)定位建建議鑒于項目目地塊高高品味的的設計目目標定位位及其擁擁有較為為理想、具特色色的區(qū)位位價值等等，建議議產(chǎn)品檔檔次定位位為既具具濃厚的的傳統(tǒng)居居住文化化氛圍，又具現(xiàn)現(xiàn)代建筑筑藝術高高品味的的高尚住住宅小區(qū)區(qū)。根據(jù)地理理位置、裝修標標準、設設施水平平得出產(chǎn)產(chǎn)品硬件件檔次標標準，充充分利用用項目周周邊自然然景觀資資源，綜綜合優(yōu)劣劣分析，建議項項目檔次次定位為為：國際化精精品公園園水景居居住社區(qū)區(qū)3、產(chǎn)品品定位東區(qū)項目目規(guī)模大大、供應應量集中中，傳統(tǒng)統(tǒng)的多層層住宅在在整個房房地產(chǎn)市市場上的的競爭沒沒有太大大的優(yōu)勢勢，即影影

42、響加大大了后期期銷售競競爭壓力力，又無無法樹立立企業(yè)的的品牌形形象。因因此在根根據(jù)對本本案產(chǎn)品品特點，及市場場及資源源環(huán)境條條件分析析，將本本案定位位為：精品花園園洋房及及小高層層住宅社區(qū)區(qū)產(chǎn)品核心心魅力點點挖掘：核心魅力力一：徐徐州精裝裝修高檔檔住宅社社區(qū)核心魅力力二：項項目周邊邊自然環(huán)環(huán)境資源源核心魅力力三：低低建筑密密度、高高綠化覆覆蓋核心魅力力四：高高品質(zhì)、高檔次次的精品品生活空空間核心魅力力五：東東區(qū)大型型稀有人人造水景景資源六、項目目建筑規(guī)規(guī)劃設計計的目標標及設計計理念（一）設設計目標標1、目標標設計基基本依據(jù)據(jù)（1）徐徐州區(qū)域域市場競競爭特征征（2）徐徐州區(qū)域域市場現(xiàn)現(xiàn)存及潛潛在

43、競爭爭對手設設計目標標（3）徐徐州區(qū)域域市場有有效需求求特征（4）項項目設計計目標的的可操作作性（5）項項目發(fā)展展商的實實力與信信念（6）項項目地塊塊固有特特征（區(qū)區(qū)位、自自然景觀觀、地態(tài)態(tài)、規(guī)模模等）2、目標標鎖定（1）徐徐州高尚尚住宅市市場的“后起之之秀”（2）徐徐州最具具景觀特色色的高尚尚住宅小小區(qū)（3）具具創(chuàng)新風風格的國國際化社社區(qū)（4）徐徐州住宅宅樣板小小區(qū)3、目標標設計檢檢驗標準準（1）符符合211世紀社社區(qū)住宅宅發(fā)展潮潮流（2）注注意建筑筑成本與與市場接接受能力力（3）符符合目標標客戶的的審美品品味（4）具具新聞價價值意義義而非嘩嘩眾取寵寵（二）設設計理念念設計理念念即設計計的綱

44、領領與基本本原則。就該項目目而言，其要旨旨如下：1、項目目設計追追求其實實在的居居家感受受，讓居居住其中中的人感感受到居居家的祥祥和及生生活的現(xiàn)現(xiàn)代與舒舒適。2、以明明快、現(xiàn)現(xiàn)代、亮亮麗的建建筑語言言為主體體，融入入地域特特色的建建筑語言言及文化化符號；3、引領領21世世紀住宅宅潮流，并將徐徐州優(yōu)秀秀的居住住宅文化化特色與與國際都都市化形形象有機機融合；4、以功功能為本本，形式式的節(jié)奏奏、韻律律、比例例、尺度度與協(xié)調(diào)調(diào)跟著功功能走，在成本本控制下下，去創(chuàng)創(chuàng)新建筑筑形式美美；5、在與與城市風風格的相相對統(tǒng)一一中創(chuàng)造造出特色色，既能能對應徐徐州的開開敞、宏宏偉、現(xiàn)現(xiàn)代、氣氣宇軒昂昂，又能能品味其其

45、中居住住文化的的神韻、意境與與情愫；6、與城城市規(guī)劃劃相協(xié)調(diào)調(diào)，合理理充分兌兌現(xiàn)其環(huán)環(huán)境資源源價值（區(qū)位資資源、城城景資源源、工體體景觀資資源）、7、為特特定目標標客戶群群“量身定定做”，并讓讓居者實實實在在在感悟到到現(xiàn)代新新生活方方式的精精髓所在在。（三）、項目規(guī)規(guī)劃環(huán)境境布局建建議（1）、項目景景觀環(huán)境境設計觀觀念提示示環(huán)境設計計是通過過調(diào)動包包括園林林綠化、文化藝藝術、建建筑空間間美學及及各種休休閑生活活設施在在內(nèi)的各各種綜合合元素，去為居居者創(chuàng)造造某種特特定生活活方式。環(huán)境設設計豐富富了建筑筑的生活活品味及及美學內(nèi)內(nèi)涵。1、空間間環(huán)境設設計滿足人人的活動動要求2、生態(tài)態(tài)環(huán)境設設計有益人

46、人的生活活要求3、視覺覺環(huán)境設設計滿足人人的心理理要求4、文化化環(huán)境設設計陶冶素素養(yǎng)5、智能能環(huán)境設設計滿足人人的信息息、安全全等要求求6、管理理環(huán)境設設計符合人人的方便便要求，進而創(chuàng)創(chuàng)造社區(qū)區(qū)的特色色文化方案一：小高層層兩單元元并列排排放A、B小小高層C、E、G、HH、J花花園洋房房方案二：小高層層三單元元并列排排放A、B小小高層C、E、G、HH花園洋洋房I、運動動配套設設施（如如網(wǎng)球場場）D、F處處做小型型會所，前期做做售樓處處用，后后期做會會所或物物業(yè)管理理辦公場場所AB、EEF、GGH三處處之間選選擇性的的做兩處處中心花花園（2）項項目規(guī)劃劃布局建建議1、項目目地塊的的地貌特特征及周周

47、邊環(huán)境境特征 項目目地塊與與工體的的景觀綠綠化與響響山自然然景觀資資源互為為呼應，具有東東區(qū)其他他住宅地地塊鮮為為擁有的的自然景景觀條件件，合理理引借與與銜接是是規(guī)劃布布局的重重點參考考因素之之一。項目目地塊周周邊建筑筑物大多多缺乏生生氣與特特色，且且顯陳舊舊、破敗敗，與項項目的高高尚居住住的品質(zhì)質(zhì)定位殊殊難協(xié)調(diào)調(diào)，規(guī)劃劃布局中中考慮彼彼此的合合理區(qū)隔隔，實屬屬必要；規(guī)模龐大大的“綠地世世紀城”某種意意義上可可說是東東區(qū)建筑群群中的“亮點”，如何何與其呼呼應，蓋蓋其“光芒”，也是是規(guī)劃布布局該考考慮的一一個方面面。2、規(guī)劃劃布局的的總體思思路建議議小區(qū)錯開開布置或或并列式式布置，形成半半開敞空

48、空間/似似開似合合空間。將響山山自然景景觀資源源通過建建筑錯落落設計巧巧妙地引引借入內(nèi)內(nèi)。建立立人工水水景資源源，提升升項目整整體的品品質(zhì)同時時，為項項目后期期銷售增增添附加加值3、主入入口空間間處理建建議（1）主主入口擬擬設于地地塊東界，主要要是由于于項目東東界距離離主干道道最近，出行較較為便利利。（2）主主入口空空間設計計注意控控制高度度與體量量，適度度控制由由大門進進入社區(qū)區(qū)的空間間距離。這樣做做，一定定程度上上會影響響外景的的借引，但卻可可以反襯襯出社區(qū)區(qū)內(nèi)景的的魅力，同時給給予外界界適度的的神秘感感，保證證小區(qū)居居住空間間的幽寂寂寧謐，和與眾眾不同的的高雅格格調(diào)。（3）主主入口空空間

49、設計計建議運運用高科科技手法法，突出出小區(qū)的的高尚品品味與現(xiàn)現(xiàn)代感，而材料料運用及及空間造造型力爭爭追襲徐徐州傳統(tǒng)統(tǒng)居住文文化的意意象。4、公共共空間景景觀建議議立體綠化化為了提高高整個社社區(qū)綠化化的均好好性，并并利用綠綠化增加加建筑的的個性和和吸引力力，建議議在外墻墻面、窗窗臺、庭庭院、墻墻角等各各處安排排諸如灌灌木、香香草、薔薔薇等植植物，形形成一個個豐富系系統(tǒng)的、從地面面到空中中的立體體綠化系系統(tǒng)。觀風景帶帶在設計區(qū)區(qū)域內(nèi)景景觀軸線線時，考考慮和休休閑設施施相互結(jié)結(jié)合，真真正做到到，“生活式式景觀”，在生生活的過過程中，成為景景觀的參參與者，而不是是僅僅停停留在旁旁觀者的的境地。5、配套

50、套公建項項目處理理建議總體上，配套公公建項目目布局將將接受“邊角原原則”的指導導，尤其其是配電電房，垃垃圾處理理站、煤煤調(diào)站、鍋爐房房等干擾擾居住品品質(zhì)的公公建項目目，而物物業(yè)管理理、文化化、娛樂樂、商業(yè)業(yè)配套公公建則可可適當考考慮安排排到會所所、住宅宅底部的的恰當位位置。當朝向和和景觀產(chǎn)產(chǎn)生矛盾盾時，有有半數(shù)以以上的人人認為應應當選擇擇景觀而而放棄朝朝向。如如果我們們能夠利利用水景景，就能能使朝向向不好的的房子更更益于為為人們接接受。樓樓盤依山山而建，圍繞山山景這個個主題，強調(diào)自自然山勢勢、人工工水景、植被綠綠化和建建筑的渾渾然一體體。整體體上看，整個社社區(qū)建筑筑就像山山上淌下下來一樣樣，舒

51、緩緩、從容容。并不是僅僅僅靠山山而建，做了大大面積的的綠化、水系景景觀、山山系景觀觀、建筑筑小品等等等，就就可以標標榜自己己做到了了“家在在公園里里”的。要真正正找到“家在公公園里”的感覺覺，最需需要的是是對景觀觀無處不不在的細細節(jié)雕琢琢，充分分利用靠靠山而建建的優(yōu)勢勢，怎樣樣與山有有效地連連接起來來。比如如對架空空層的處處理，比比如對綠綠化和建建筑禮堂堂感官的的處理。換任何何一個角角度，都都能感覺覺到層次次感和立立體感十十足的綠綠化空間間；設置置在區(qū)間間道路中中央的小小品建筑筑，更折折射出一一種參與與性和親親和性；社區(qū)的的小公園園景觀、小橋流流水等，更是與與人和諧諧共生；綠化延延伸到了了架空

52、層層；亭臺臺樓閣高高低錯落落，樓群群層次感感強，建建筑角落落的綠化化無處不不在。6、交通通組織建建議建議人車車分流，車行道道采取沿沿地界線線環(huán)狀布布置，或或直接從從臨街的的車入口口處進入入地下停停車場，不與人人行道發(fā)發(fā)生平面面、立體交交叉。（四）、戶型設設計建議議1、戶型型面積及及配比定定位住宅面積積：主力力房型為為801000平方米米的二房房和11101140平平方米三三房，輔輔以少量量大面積積三房、四房。房型面積范圍圍所占比例例二房兩廳廳一衛(wèi)801100平方50%三房兩廳廳一衛(wèi)1101400平方50%戶型設計計要點（1）、動靜分分開。客客廳、餐餐廳、廚廚房、音音樂房、麻將室室需要人人來人往

53、往，活動動頻繁，如此一一個家才才有生氣氣、有活活力，而而主要為為休息睡睡覺之用用的臥室室顯然需需要最大大程度的的靜謐，因此應應將它們們嚴格分分開，確確保休息息的人能能安心休休息，要要走動娛娛樂的人人可以放放心活動動。 （2）、公私私分開。家庭生生活的私私秘性必必須得到到充分的的尊重與與保護，不能讓讓訪客在在進門后后將業(yè)主主家庭生生活的方方方面面面一覽無無余。這這就要求求不僅需需要將臥臥室（主主臥、父父母房、兒童房房）與客客廳、餐餐廳、音音樂房、麻將室室（娛樂樂室）進進行區(qū)位位分離，而且應應注意各各房間門門的方向向。 （3）、主次次分開。買房通通常是人人們事業(yè)業(yè)奮斗有有成，生生活質(zhì)量量邁上臺臺階

54、的體體現(xiàn)。為為了彰顯顯業(yè)主的的成功，也為了了家庭成成員之間間的起居居互不干干擾，主主人房不不僅應朝朝向好（向南或或向景觀觀）、寬寬敞、大大氣，而而且應單單獨設立立衛(wèi)生間間，應與與父母房房略有距距離分隔隔。如設設有工人人（保姆姆）房，則又應應與主要要家庭成成員的房房間有所所分離。 （4）、干濕濕分開。也即廚廚房、衛(wèi)衛(wèi)生間等等帶水、帶臟的的房間應應與精心心裝修怕怕水怕臟臟的臥室室等分開開。 一套套好的戶戶型，必必須做好好“通”、“透透”工作作。 同同時采用用大開間間、短進進深的設設計理念念，保證證視野開開闊。使使得所有有房間都都能夠平平等分享享陽光、景觀、空氣。（五）、會所設設計因本案體體量不大大

55、，開發(fā)發(fā)周期短短，考慮慮到前期期建造售售樓處時時，營造造會所氣氣氛，做做特色主主題會所所，成為為項目樹樹立形象象不可缺缺少的一一筆。我司認為為，本項項目的會會所經(jīng)營營和開發(fā)發(fā)要遵循循以下幾幾個原則則：遵循開放放性、社社會化和和市場化化的經(jīng)營營原則，同時兼兼顧專屬屬會員的的“特權權”消費費。品牌化發(fā)發(fā)展。實實施品牌牌戰(zhàn)略，努力塑塑造受消消費者尊尊重的品品牌。主題型會會所原則則，賦予予會所經(jīng)經(jīng)營明確確的主題題，以便便吸引固固定的消消費成員員；可持續(xù)性性經(jīng)營。不僅重重視“假假日經(jīng)濟濟”的消消費，更更強調(diào)“全天候候的消費費”和“可持續(xù)續(xù)性經(jīng)營營”的觀觀點。連鎖化發(fā)發(fā)展。實實施品牌牌的連鎖鎖化發(fā)展展，不

56、斷斷“復制制”市場場而節(jié)約約交易成成本；同同時，也也使消費費者享受受規(guī)模經(jīng)經(jīng)濟所帶帶來的更更多的價價值。定制化服服務。順順應新經(jīng)經(jīng)濟條件件下人們們對差異異化、個個性化、網(wǎng)絡化化和速度度化的追追求，使使“一對對一”的的服務和和定制化化的服務務成為現(xiàn)現(xiàn)實。通過我們們對以上上原則的的分析，我司建建議，本本項目會會所的經(jīng)經(jīng)營方式式以滿足足客戶對對會所最最基本要要求的前前提下，進行主主題化經(jīng)經(jīng)營，本本案會所所因體現(xiàn)現(xiàn)出文化化內(nèi)涵，提升項項目整體體的品位位。會所前期期作為售售樓處使使用，營營造出小小區(qū)的整整體環(huán)境境（六）、項目建建筑風格格分析建建議應該說，占據(jù)市市場主流流的仿古古典西洋洋建筑風風格與現(xiàn)現(xiàn)代

57、主義義建筑風風格，其其相應的的市場實實際接受受程度仍仍是相對對較高的的，我們們在創(chuàng)新新過程中中不能一一味只顧顧批判而而忽略合合理吸收收，由此此建議：項目應從從上述建建筑風格格中提取取那些已已為市場場積極認認可的“營養(yǎng)”元素，極力創(chuàng)創(chuàng)新，創(chuàng)創(chuàng)新出現(xiàn)現(xiàn)代、亮亮麗的個個性化和和高品味味、典雅格調(diào)調(diào)的同時時，又理理性地挖挖掘出特特色的地地域居住住文化意意象符號號，將其其有機地地融入到到設計中中去，而而非亂拼拼亂貼，到頭來來又是形形似神不不似。項目的建建筑風格格應該是是對現(xiàn)存存各具建建筑風格格的“去粗取取精”及實實實在在的的超越，它可能能是一種種未方能能冠名的的風格，但它又又將是一一張代表表未來徐徐州城

58、市市風貌的的獨特名名片。（七）、項目與與城市規(guī)規(guī)劃關系系分析定定位作為徐州州東區(qū)具備一一定區(qū)位位條件的的一個中中小規(guī)模住住宅小區(qū)區(qū)，是徐徐州城市市的重要要“一點”或說“一面”，是城城市規(guī)劃劃系統(tǒng)工工程的子子系統(tǒng)，其規(guī)劃劃不能游游離于城城市之外外。因此，一一方面，項目規(guī)規(guī)劃必須須總體服服從于城城市規(guī)劃劃系統(tǒng)，必須與與城市規(guī)規(guī)劃相協(xié)協(xié)調(diào)，形形成合理理自然銜銜接，并并且充分分合理地地兌現(xiàn)其其環(huán)境資資源價值值（區(qū)位位資源、城景資資源、工工體景觀觀資源）。另一一方面，項目作作為城市市的點、面，必必須創(chuàng)新新出自我我特色，成為真真正“亮點”，給予予城市規(guī)規(guī)劃以有有力補充充與豐富富。從小區(qū)位位角度看看，地塊塊

59、尚未有有真正城城市“亮點”，尤其其是住宅宅建筑，于是，地塊設設計必須須著重突突出單體體造型外外觀的現(xiàn)現(xiàn)代感與與品味感感，同時時于社區(qū)區(qū)內(nèi)更要要塑造出出一種脫脫俗“雅”境和濃濃厚的小小區(qū)特色色文化氛氛圍，共共同來提提升小區(qū)區(qū)的格調(diào)調(diào)，于區(qū)區(qū)域乃至至整個徐徐州范圍圍內(nèi)創(chuàng)新新出真正正的“亮點”。地塊項目目作為徐徐州的高高尚住宅宅小區(qū)，應充分分汲取城城市的美美麗健康康營養(yǎng)素素，兌現(xiàn)現(xiàn)周邊的的環(huán)境資資源，同同時創(chuàng)新新出特色色，于局局部區(qū)域域創(chuàng)新出出祥和、恬靜、向心感感、聚合合力來沖沖抵城市市變異帶帶來的壓壓抑與自自卑，來來重新塑塑造出古古都濃郁郁的特色色區(qū)域居居住文化化氛圍，為居住住其中的的業(yè)主以以一份

60、閑閑逸、寧寧謐、親親和的好好心境。（八）項項目建筑筑單體結(jié)結(jié)構設計計建議1、住宅宅建筑單單體入口口處實行行IC卡卡管理（接觸式式/非接接觸式）管理，以提高高產(chǎn)品檔檔次和業(yè)業(yè)主生活活品味。2、電梯梯運行空空間與住住宅單元元之間增增設轉(zhuǎn)換換隔離空空間如儲儲藏柜，以減弱弱電梯運運行時對對緊鄰的的臥室、衛(wèi)生間間等功能能空間的的干擾。3、不同同建筑單單體屋頂頂形式應應結(jié)合整整體空間間層次來來考慮，可設計計出曲線線、層遞遞折線或或拋物線線曲面等等異型頂頂部結(jié)構構，以豐豐富立面面視覺，使整體體天際輪輪廓線達達到和諧諧一致。4、空調(diào)調(diào)機位處處理要求求盡量不不影響外外立面的的和諧，但又必必須與現(xiàn)現(xiàn)時流行行的并不