房地產定價方法-房地產定價策略-房地產定價技巧-房地產定價案例

1、房地產 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=定價 o 點擊搜索所有關于定價的文章 定價方法-房地產 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=定價 o 點擊搜索所有關于定價的文章 定價策略-房地產 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=定價 o 點擊搜索所有關于定價的文章 定價技巧- HYPERLINK /Shop/guangpan/2007

2、01/3.html 房地產 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=定價 o 點擊搜索所有關于定價的文章 定價案例一、價格定位目標提要1、銷售目標A、最大利潤目標B、市場占有份額目標C、銷售進度目標2、市場競爭目標3、項目品牌、企業(yè)品牌目標任何一個項目，其開發(fā)目標均存在多元化特征，且不同時期目標側重點可能有所變化，因此對價格定位有相應的要求。根據目標側重點的不同，制定合理的銷售價格極有利于項目開發(fā)目標的實現。二、價格定位基礎根據本案市場競爭態(tài)勢，本案采用隨行就市的 HYPERLINK /Article/Sear

3、ch.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=定價 o 點擊搜索所有關于定價的文章 定價基礎，即按照行業(yè)中同類物業(yè)的現行平均價格水平為基礎來 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=定價 o 點擊搜索所有關于定價的文章 定價。此種 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=定價 o 點擊搜索所有關于定價的文章 定價法是為爭取市場而對競爭對手的主動出擊，與市場的需求、競爭對手的態(tài)勢緊密相連，是最易被市

4、場接受、最主動出擊的 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=定價 o 點擊搜索所有關于定價的文章 定價方法。采取此方法，在很大程度上就是以競爭對手的價格為 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=定價 o 點擊搜索所有關于定價的文章 定價基礎，以稍低于或相當于競爭對手的價格入市。由于競爭對手的現行價格已被市場所檢驗，而且也反映了本行業(yè)的集體智慧，如果另行 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=

5、Keywords&ClassID=&keyword=定價 o 點擊搜索所有關于定價的文章 定價，很難了解購買者對本案的價格反應。三、競爭樓盤態(tài)勢1、金山板塊及其他同類物業(yè)競爭對比表項目名稱規(guī)劃總規(guī)模面積范圍主力面積平均價格交房時間工程進度賣點抗性金山碧水三期B區(qū)177F31萬M278-256106-12818332004年底主體三層社區(qū)規(guī)模大配套齊價格低位置較偏香江明珠二 期167F186畝86280160-28027002004-01封頂緊臨南江濱公園，戶型獨特緊挨大橋噪音較大金山明珠157F49F65畝11024412512-31單體落成戶型新穎，景觀綠化精致。南

6、向朝金山大道。金山明星6-7F,4-7.5F3-9F,5-11F71畝6826890-1271985電梯：20772004-05外墻裝修戶型多樣價格相對較低建筑密度大，配套少北京金山515F511F57畝55240120底樁基完成樓間距大空中花園面積大，3米層高價格人相對較高金山佳園99、117萬M2100154100-12023502004年底地面二層設觀景電梯，入戶空中花園。項目地形狹長且沿街分布百合苑3-12F-126-30014905外墻裝修得房率高物業(yè)費按多層價格收戶型單一交付時間長武夷明珠147F4幢電梯房7.9萬M290200-

7、1968起2004年底打樁緊臨南江濱公園-濱江麗景C區(qū)59F127F348畝62-21697-12521002003-08主體三層規(guī)模大，交通便捷臨江看景周邊交通狀況雜亂衛(wèi)生狀況差康 城77F104畝8721087-12019602004-03部分封頂價格相對較低位置偏交通不偏周邊環(huán)境雜亂幸福城512F97F7.1萬M260180107底部分封頂靠近森林公園價格適中北峰是垃圾處理場區(qū)域形象不好福光遠東花園57F3萬M238-150101-10617502003-09已交房價格低綠化、配套簡單相關提要1：南江濱區(qū)域現有競爭樓盤主要是濱江麗景、金山碧水、金山明星等樓盤，各

8、個樓盤在規(guī)模、位置等方面都優(yōu)于本項目。其中金山碧水依靠規(guī)模大、配套齊、政府扶持、價格低的優(yōu)勢對本項目構成威脅。另外，濱江麗景占據有利的地理位置將分流本項目的部分客源。區(qū)域內競爭的結果將分散市場對本項目的注意力。相關提要2：各個板塊之間競爭激烈?！皷|擴南移”的城市發(fā)展戰(zhàn)略造就了金山和東區(qū)兩大熱門板塊；隨后五四北板塊異軍突起，并帶動了周邊區(qū)域的發(fā)展，形成共同發(fā)展之勢。這些新興的板塊都具有很強的市場號召力，眾多可類比的項目構成對本案的多角度沖擊。2主要競爭對手價格特征金山碧水三期金山碧水三期B區(qū)起價1677元/，均價1833元/，最高價2174元/；一、二層差價100元/，二、三層差價90元/，三、

9、四層差價30元/，水平差價80元/，東西無明顯差價；復式為最高價； 按揭貸款不打折，一次性付款98折。附：金山山碧水三三期B區(qū)區(qū)1#樓樓價格表表：單元元號（東東）單單價單單元號（中間）單價價單元元號（西西）單單價1001117644100211677710061176222011188672022177812066188693301195543302186673306195584001119888400211902240061199445011復式21227550220440550621335濱江麗麗景C區(qū)區(qū)起價118888元/，均價價21000元/，樓樓層差價價60元元/左左右，四四五層差差

10、價200元/左右。一次性性付款996折，商業(yè)貸貸款977折，公公積金貸貸款988折，僅僅針對教教師做首首付200%，貸貸款800%的差差別對待待。金山明明星多層層起價116888元/，均價價19885元/；小小高層均均價20077元元/。一、二二層差價價1000元/，二、三層差差價300元/，水平平差價330-70元元/，東西兩兩頭差價價因景觀觀而異。附：金山山明星（多層）9號樓樓價格表表房號(東東頭)單價房號(中間)單價價房號號(西頭頭)單單價100122076610022204441004222099201121178202221107204422271330122000330221669

11、3304233344001222000400222169940042233445011222005022211695044233346601(復式)21159602221128604422293注注:9號號樓西向向朝中央央花園,東向朝朝加油站站,所以以差價大大.四、價格格定位原原則隨行行就市 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=定價 o 點擊搜索所有關于定價的文章 定定價法，首先應應對本案案進行項項目價值值判斷，既選擇擇若干與與本項目目在物業(yè)業(yè)類型和和檔次相相類似的的樓盤，進行價價值實現現要素的的對比分分析

12、，判判斷本項項目在當當前市場場形勢下下可實現現的價值值。 本案案就“舒舒適”、“便利利”、“健康衛(wèi)衛(wèi)生”、“景觀觀”、“品牌”、“物物業(yè)管理理”等各各項決定定住宅物物業(yè)價值值的要素素與競爭爭樓盤對對比分析析，得出出本案的的基準價價。（一一）項目目價值要要素分析析1、舒適要要素 戶戶型針針對目標標客戶群群“量身身定做”，周到到細致的的考慮使使用者對對實際功功能的需需求，并并滿足心心理認同同感，戶戶型設計計側重住住家的舒舒適性。配套會所所娛樂樂、購物物、休閑閑、餐飲飲場所設設施齊全全，游泳泳池、健健身房、棋牌室室、文化化娛樂等等設施配配備恰當當。環(huán)境境規(guī)劃由綠藝藝、建筑筑小品、硬地廣廣場、道道路組

13、成成社區(qū)環(huán)環(huán)境，成成為居民民獲得心心理、情情感休閑閑的空間間，環(huán)境境規(guī)劃以以人為本本。2、便便利要素素出行與與停車方方便距距交通干干道距離離合適，有數條條公交路路線經過過項目，有充足足的停車車位。生生活方便便購物物、醫(yī)療療、餐飲飲滿足日日常需求求而且方方便。子子女教育育方便幼兒園園、小學學、中學學距離適適中，教教育質量量較好。3、健康康衛(wèi)生要要素AA、無有有害氣體體、煙塵塵、噪音音污染；B、有完善善的供水水、供電電、煤氣氣系統；C、日照充充足、通通風良好好。4、景景觀要素素外景觀觀山景景、水景景、公園園、綠地地內景觀觀建筑筑立面、廣場、小品、綠藝院院內景觀觀私家家花園、空中花花園、門門前環(huán)藝藝

14、5、品牌牌要素 開開發(fā)商、建筑商商、設計計院、物物業(yè)管理理公司的的實力及及品牌。6、物業(yè)業(yè)管理要要素安全全防火火、防盜盜、交通通安全，各項措措施周密密服務日常服服務、家家政服務務、酒點點式服務務文化氛氛圍特特色社區(qū)區(qū)活動，溫馨、健康的的社區(qū)氛氛圍（二）項項目價值值要素綜綜合評價價表類比比項目均均 價(元元/M22)品品牌要素素舒適適要素便利要要素健健 康衛(wèi)生生要素景觀要要素物物業(yè)管理理要 素本 案案可實現現度金山山碧水三三 期18333+00金山明明星11985500+00金金山佳園園244500+0金山山明珠240000000香江明明珠22700000北北京金山山255000濱江江麗景210

15、00+000康 城城19960000+00幸 福 城城200000000+福光光遠東花花 園17550+0+備 注+為本本案高于于類比項項目，00為相當當于類比比項目，為低低于類比比項目。根據據對項目目的價值值要素進進行對比比分析，認為本本案的綜綜合素質質： 高于于-福光遠遠東花園園 相當于于- 金金山碧水水三期 低低于 - 金山山明星、金山佳佳園、金金山明珠珠、香江江明珠、北京金金山、濱濱江麗景景、康城城、幸福福城因因此，本本案可實實現價值值為18830元元/M22，將會會有比較較適合的的回報率率與回報報周期。五、單元元價格調調整方案案由于于房地產產商品的的特殊性性，同一一幢樓里里的各個個單

16、元的的價格又又個不相相同，這這是因為為各個單單元的效效用不同同。效用用高消費費者就愿愿意支付付較多的的費用；效用低低消費者者就愿意意支付較較低的費費用。因因此，在在制定出出一個小小區(qū)的基基準價格格之后，還需要要對各個個單元進進行價格格調整。調整系系數=調調整價格格基準準價（一）價價格調整整系數1、根根據各棟棟樓位置置的差異異制定不不同的價價格水平平，用位位置系數數表示：樓號7#8#、9#、100#、111#12#、133#、14#系數+0+2+112說說明77#樓南南向雖然然有300米樓間間距，但但是北向向沿街噪噪音較大大，兩項項相互抵抵消所以以位置系系數為零零。88#樓北北向有330米樓樓間

17、距，南向最最大有227米樓樓間距，又位于于兩個主主題花園園之間，9#樓樓有主題題花園，同時東東西兩頭頭無建筑筑物遮擋擋，西向向現有的的花園11#樓一層層只有四四個單元元，因此此10#樓的南南向留出出了較大大的空間間，是主主題花園園和羽毛毛球場的的位置，122#、113#位位置相對對靠后，離主入入口約有有1500米的距距離。14#樓因位位于社區(qū)區(qū)最角落落，靠近近指揮學學校，操操練聲音音較大。2、根據據樓宇景景觀的差差異制定定不同的的價格水水平，用用景觀系系數表示示：樓號8#、7#、9#、111#、10#、122#、113#、14#系數+2+1+0說說明88#樓之之間樓間間距大，是主題題花園的的最

18、好位位置，又又能與一一期的中中央花園園相呼應應。77#、99#樓西西向是現現成的花花園，111#樓樓南北向向空間較較大，是是主題花花園的位位置之一一。朝朝向無突突出景觀觀特征。3、根據據同一棟棟樓內住住宅單元元的層次次差異制制定不同同的價格格水平，用垂直直系數表表示： 樓層層1FF2FF3FF4FF5FF6FF閣樓樓層系數數9944+00+00+0033+330說明明拉大大一、二二層之間間差價的的目的是是利用一一層住宅宅的低總總價先將將低樓層層的住宅宅消化掉掉。六層層是復式式住宅和和帶閣樓樓住宅，復式按按六層價價格計算算，閣樓樓戶型按按六層價價格加上上基準價價的300%計算算。4、根據據同一棟

19、棟樓內同同一層次次住宅單單元的朝朝向差異異制定不不同的價價格水平平，用水水平系數數表示：單元號號011單元（東頭）066單元（西頭）022、033、044、055單元（中間）系 數+4+3+0說明明東向向靠指揮揮學校西向是是一期建建筑、康康復中心心和空地地中間間的單元元，僅靠靠南北向向采光系系數為零零5、根據據各棟樓樓的分攤攤系數的的差異制制定不同同價格水水平，用用分攤系系數表示示：樓號號6#、7#、8#、9#、111#110#、12#、133#、114#系系數+02說明明分攤攤比例為為10.6%10#、122#、113#、14#樓的分分攤達111.77%-12.9%6、根據據戶型功功能的差差

20、異制定定不同價價格水平平，用戶戶型系數數表示：樓號8#10#111#113#單單元001、006002-055011-0405、0601、0402、0301、0602-005系數數+22+00+11+11+221111+00說明8#樓樓01、06單單元是全全明設計計，而且且進深僅僅為111.8米米；110#樓樓05、06單單元南向向不被111#樓樓遮擋。0104單單元各功功能區(qū)分分隔明顯顯。111#樓樓是全部部住宅中中進深最最短的，僅為110.22米，而而且011、044單元三三房并排排朝南； 002、003戶型型廚房的的門開向向客廳；閣樓戶戶型的梯梯位在客客廳，影影響客廳廳的完整整性。13#

21、樓011、066單元南南向是廚廚房和衛(wèi)衛(wèi)生間，客廳夾夾在中間間不好擺擺設家具具，而且且三房面面積1005M22只有一一個朝北北的陽臺臺。（二）各各單元綜綜合系數數表7#樓綜合合系數表表 系系數單元元位置置系數景觀系系數垂垂直系數數水平平系數戶型系系數分分攤系數數小計計總計計1011+00+1199+44+00+0044+11492201+0+14+4+0+0+13011+00+11+00+44+00+00+554001+0+1+0+4+0+0+55501+0+13+4+300+00+3321102 1033 1004 1105+0+19+0+0+082022 2003 2204 2055+00

22、+1144+00+00+00333002 3303 3044 3005+0+1+0+0+0+0+14402 4033 4004 4405+0+1+0+0+0+0+15022 5003 5504 5055+00+1133+00+330+0+281066+00+1199+33+00+00552006+0+14+3+0+0+03306+0+1+0+3+0+0+44066+00+11+00+33+00+00+445006+0+13+3+30+0+3118#樓綜綜合系數數表： 系數數單元位置系系數景景觀系數數垂直直系數水平系系數戶戶型系數數分攤攤系數小計總計1101+2+29+4+2+0+1+22282

23、001+2+24+4+2+0+63301+2+2+0+4+2+0+1004001+2+2+0+4+2+0+105011+22+22+00+44+22+00+1106011 （閣樓樓）+2+23+4+32+0+3771002 1103 1044 1005+2+29+0+0&nnbsp;+052022 2003 2204 2055+22+2244+00+00+00+003002 3303 3044 3005+2+2+0+0+0+0+44402 4033 4004 4405+2+2+0+0+0+0+45022 5003 5504 5055+22+22+00+00+00+00+446002 6603

24、6044(閣樓樓)+2+23+0+30+0+3116005 （復復式）+2+23+0+0+0+11066+22+2299+33+22+00+002006+2+24+3+2+0+53306+2+2+0+3+2+0+94066+22+22+00+33+22+00+995006+2+2+0+3+2+0+96606 （復式）+22+2233+33+22+00+77 9#樓綜綜合系數數表 系數單單元位位置系數數景觀觀系數垂直系系數水水平系數數戶型型系數分攤系系數小小計總總計1001+2+19+4+0+02+23442011+22+1144+44+00+00+333001+2+1+0+4+0+0+7440

25、1+2+1+0+4+0+0+75011+22+11+00+44+00+00+776001+2+13+4+30+0+3441002 1103 1044 1005+2+19+0+0+062202 2033 2004 2205+2+14+0+0+013022 3003 3304 3055+22+11+00+00+00+00+334002 4403 4044 4005+2+1+0+0+0+0+35502 5033 5004 5505+2+1+0+0+0+0+36022 6003 6604 6055+22+1133+00+330+0+301066+22+1199+33+00+00332006+2+14+

26、3+0+0+23306+2+1+0+3+0+0+64066+22+11+00+33+00+00+665006+2+1+0+3+0+0+66606+2+13+3+300+00+33310#樓樓綜合系系數表： 系系數單元元位置置系數景觀系系數垂垂直系數數水平平系數戶型系系數分分攤系數數小計計總計計1011+11+0099+44+112255+6662001+1+04+4+12+03301+1+0+0+4+12+44011+11+00+00+44+1122+445001+1+0+0+4+12+46601 （閣閣樓）+1+03+4+31122+3311102 1033 1004 1105+1+09+0

27、+1292022 2003 2204 2055+11+0044+00+1122443002 3303 3044 3005+1+0+0+0+12+04402 4033 4004 4405+1+0+0+0+12+05022 5003 5504 5055+11+00+00+00+1122+006002 6603 6044(閣樓樓)+1+03+0+312+2776005 （復式式）+1+03+0+1231106+1+09+3+1262066+11+0044+33+1122113006+1+0+0+3+12+34406+1+0+0+3+12+35066+11+00+00+33+1122+336006 （

28、復式式）+1+03+3+12+011#樓樓綜合系系數表 系數數單元位置系系數景景觀系數數垂直直系數水平系系數戶戶型系數數分攤攤系數小計總計1101+1+19+4+2+01+17702001+1+14+4+2+0+43301+1+1+0+4+2+0+84011+11+11+00+44+22+00+885001+1+1+0+4+2+0+86601+1+13+4+322+00+3351102 1103+1+19+0+0+072022 2033+11+1144+00+00+00223002 3003 +1+1+0+0+0+0+24022 4033 +1+1+0+0+0+0+25502 5503 +11

29、+11+00+00+00+00+226002 6003 +1+13+0+300+00+2291104+1+19+3+2+0-22044+11+1144+33+22+00+333004+1+1+0+3+2+0+74404+1+1+0+3+2+0+75044+11+11+00+33+22+00+776004+1+13+3+32+0+34412#樓樓綜合系系數表： 系系數單元元位置置系數景觀系系數垂垂直系數數水平平系數戶型系系數分分攤系數數小計計總計計101111+0099+44+00228844220011+04+4+02333011+0+0+4+02+1401111+00+00+44+0022+

30、1150011+0+0+4+02+16601 （閣閣樓）1+03+4+30022+2281102 1033 1004 11051+09+0+021222002 2203 2044 20051+04+0+0273302 3033 3004 33051+0+0+0+0234022 4003 4404 405511+00+00+00+0022335002 5503 5044 50051+0+0+0+0236602 6033 6004(閣閣樓)1+03+0+30022+2246605 （復復式）1+03+0+026106611+0099+33+00229920061+04+3+02433061+0+0+3+02+0406611+00+00+33+0022+0050061+0+0+3+02+06606 （復復式）1+03+3+02313#樓樓綜合系系數表 系數數單元位置系系數景景觀系數數垂直直系數水平系系數戶戶型系數數分攤攤系數小計總計11011+09+4129+622011+04+4124301111+00+00+441122+0040011+0+0+412+055011+0+0+412+0601111+0033+44+2292+271022 1003 1104 105511+0099+00+00221122202 2033 2004 22051+04+0+027302