城市老街區(qū)的商業(yè)開發(fā)的改造模式比較分析 定稿 110310

1、城市老街區(qū)的商業(yè)開發(fā)的改造模式比較分析城市老街區(qū)商業(yè)改造的背景隨著中國國城市化化的高速速發(fā)展，各地城城市都將將面臨日日益嚴重重的歷史史文化遺遺產保護護與發(fā)展展的矛盾盾，尤其對對于那些些既擁有有厚重歷史史文化、又在全全面進行行現(xiàn)代化化建設的的大中型型城市，必需要要解決好好這樣一一個核心心問題：如何讓讓歷史街街區(qū)在適適應社會會發(fā)展變變化的同同時，保留遺遺產的精精神實質質。實現(xiàn)現(xiàn)文化的的有機演演進，使使城市文文脈得以以傳承、延續(xù)，發(fā)揮其其巨大價價值。歷史街區(qū)區(qū)作為歷歷史文化化名城中中歷史地地段的組組成部分分，是城市市演進歷歷程的見見證和傳傳統(tǒng)文化化的體現(xiàn)現(xiàn)，其保保護具有有十分重重要的現(xiàn)現(xiàn)實意義義。出

2、于于遺產保保護的必必要性和和城市發(fā)發(fā)展的必必然性，對城市老老街區(qū)（歷歷史街區(qū)區(qū)）進行行適當?shù)牡母脑炫c與更新的的動態(tài)保保護觀念念已在業(yè)業(yè)界得到到了廣泛泛的認可可和應用用，并在許許多城市市引入了了商業(yè)開開發(fā)的改改造模式式。實踐證明明成功商商業(yè)開發(fā)發(fā)會在充充分尊重重歷史遺遺產的基基礎上，滿足居居民生活活需要，提供歷歷史建筑筑、文物物的保護資資金，提提升歷史史街區(qū)人人氣，帶帶動旅游游業(yè)發(fā)展展，使地地段重新新煥發(fā)生生機和活活力。老街區(qū)商商業(yè)改造造項目保保護模式式比較早期的老老街區(qū)商商業(yè)項目目改造多多由政府府主導開開發(fā)，加加之經濟濟利益較較低、資資金投入入大、資金投資資回報期期較長，此類項項目往往往成為燙

3、燙手的山山芋，主主動請纓纓接手改改造的開開發(fā)商甚甚少。眾眾多項目目大打文文化繼承承及城市市文脈牌牌，但所所謂的老老街區(qū)改改造充其其量是采采取博物物館式的的凍結保保存或拼拼貼式的異地地重建,均無法法重塑歷歷史厚重重感，最最終往往往淪為穿穿衣戴帽帽式建筑筑的復古仿仿古比拼拼，無法法實現(xiàn)預預期的經經濟收益益和社會會效益。上海新天天地改造造后口碑碑叫好收收益叫座座，成都都錦里、文殊坊坊、寬窄窄巷子三三大改造造提升城城市品牌牌形象、大幅增增加旅游游收益，一時間間全國興興起老街街區(qū)改造造熱潮，開發(fā)商商、政府府、投資資商對此此類改造造趨之若若鶩，各各地城市市歷史街街區(qū)的改改造及保保護更是是各施各各法，歸歸納

4、總結結基本可可劃分為為外在的的穿衣戴戴帽式，內在的的功能置置換式及及內外兼兼修的文文化復興興式。老街區(qū)商商業(yè)項目目保護改改造模式式一覽表表歷史街區(qū)區(qū)保護模式式穿衣戴帽帽式功能置換換式文化復興興式保護方式式對歷史文文物的局局部進行行修舊如如舊，其其他傳統(tǒng)統(tǒng)建筑進進行翻新新整修，恢復街街區(qū)原來來歷史建建筑風貌貌保留傳統(tǒng)統(tǒng)建筑外外觀和形形式，建建筑內部部進行現(xiàn)現(xiàn)代化裝裝修，改改變其原原來的使使用功能能充分挖掘掘街區(qū)歷歷史文化化價值，恢復傳傳統(tǒng)街區(qū)區(qū)風貌，重新激激發(fā)街區(qū)區(qū)商業(yè)活活力，同同時保留留街區(qū)傳傳統(tǒng)民俗俗風情和和原生態(tài)態(tài)生活方方式，追追求形神神兼?zhèn)淙丝诓桓淖?，完全保保留全部置換換降低人口口密度，

5、局部進進行人口口置換功能保留原來來的居住住、傳統(tǒng)統(tǒng)商業(yè)等等功能，不做調調整和改改變現(xiàn)代商業(yè)業(yè)進行商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)調調整和升升級，改改善居住住功能改造主要目的的改善環(huán)境境，提高高居民生生活質量量商業(yè)價值值最大化化社會效益益和經濟濟效益的的和諧協(xié)協(xié)調典型案例例長沙潮潮宗街重慶洪洪崖洞上海新新天地香港118811紹興古古城保護護寬窄巷巷子老街區(qū)商商業(yè)改造造項目發(fā)發(fā)展模式式的界定定老街區(qū)商商業(yè)改造造項目發(fā)發(fā)展模式式的劃分分對于歷史史老街區(qū)區(qū)，啟動動保護改改造只是是第一步步，后續(xù)續(xù)的持續(xù)續(xù)經營發(fā)發(fā)展和歷歷史文化化傳承才是是此類項項目的盤盤活初衷衷與改造造難點。這個過過程中面面向市場場的商業(yè)業(yè)化是項項目發(fā)展展不

6、可避避免的模模式。單單純的封封閉式凍凍結保護護無法將將歷史文文化傳承承，也無無法服務務更多的的市民。因此如如果將商商業(yè)化和和歷史文文化結合合，既為為當?shù)靥崽峁┪幕Ｗo土土壤和意意識，也也為當?shù)氐貏?chuàng)造經經濟效益益，是未未來老街街區(qū)商業(yè)業(yè)改造項項目發(fā)展展模式的的研究重重點。根據(jù)近年年市面已已有的商商業(yè)形態(tài)態(tài)及具體體案例情情況，老老街區(qū)改改造項目目發(fā)展模模式一般般有三種種模式，即依托托商業(yè)中中心發(fā)展展模式、依托旅旅游資源源發(fā)展模模式、雙雙重依托托發(fā)展模模式。不不同的發(fā)發(fā)展模式式在區(qū)位位、商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)經經營品種種、區(qū)域域特征、依托資資源和消消費群落落等方面面都呈現(xiàn)現(xiàn)不同的的特征。老街區(qū)商商業(yè)改造造項目

7、發(fā)發(fā)展模式式一覽表類型依托商業(yè)業(yè)中心發(fā)發(fā)展模式式依托旅游游資源發(fā)發(fā)展模式式雙重依托托發(fā)展模模式區(qū)位特征征城市商業(yè)業(yè)中心非城市中中心，臨臨近旅游游景點商業(yè)中心心，并與旅游游景點結結合依托資源源城市商業(yè)業(yè)中心區(qū)區(qū)位的商商業(yè)價值值強勢旅游游資源城市中心心商業(yè)價價值以及及旅游資資源商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)特征大型購物物中心、主力店店、步行行街步行街步行街，附近有有大型購購物中心心商業(yè)業(yè)種種特征百貨、服服裝、精精品購物物、餐飲飲、休閑閑娛樂等等現(xiàn)代商商業(yè)以旅游紀紀念品、當?shù)厥质止に嚻菲?、當?shù)氐靥禺a、特色餐餐飲以及及休閑娛娛樂等為為主以具有懷懷舊色彩彩的業(yè)種種如旅游游紀念品品、古玩玩書畫、手工藝藝品、土土特產品品、茶樓

8、樓咖啡、酒吧等等為主街區(qū)吸引引力商脈、現(xiàn)現(xiàn)代商業(yè)業(yè)歷史文化化、古建建筑，本本身成為為景點歷史文化化、原生生態(tài)生活活方式、傳統(tǒng)建建筑、特特色商業(yè)業(yè)客戶群特特征城市居民民為主以外地游游客為主主城市居民民+游客客典型案例例廣州上下下九、深深圳東門門、上海海新天地地、香港港18881黃山屯溪溪老街、陽朔西西街、成成都錦里里、文殊殊坊、寬寬窄巷子子杭州清河河坊，紹紹興倉橋橋直街、泉州中中山路鑒于依托托商業(yè)中中心模式式及依托托旅游資資源發(fā)展展模式之之間截然然不同的的模式特特征，下下面將對對此兩種種模式的的代表案案例作詳詳細分析析。依托商業(yè)業(yè)中心發(fā)發(fā)展模式式的案例例分析上海海新天地地、香港港18881上海新

9、天天地項目概況況投資商：香港瑞瑞安集團團物業(yè)地址址：上海海盧灣區(qū)區(qū)太倉路118號占地面積積：3000000建筑面積積：6000000容積率：1.88項目投資資：144億元A太平橋人工湖綠地/ B上海新天地/ C翠湖天地/ D企業(yè)天地/ E瑞安總部大樓 改造成本本：2萬萬元/拆遷安置置成本：6.77億元項目定位位： 上海海新天地地是一個個“Maall”本質上新新天地就就是一個個Malll(英英文全稱稱“shooppiingmmalll”)。新新天地現(xiàn)現(xiàn)在的經經營定位位是在開開發(fā)過程程中，在在開發(fā)的的不同階階段，逐逐漸深化化而最終終確定的的，這一一深化過過程經歷歷了三個個階段。第一階段段：綜合合性

10、時尚尚場所第一階段段由于認認識上的的局限性性，主要要強調綜綜合性，目標是是作成上上海第一一個將餐餐飲、娛娛樂、購購物和旅旅游、文文化等等等全部集集中在一一起的綜綜合性場場所。這這一目標標的參照照物是以以特色著著稱的衡山路路，但由由于衡山山路是不不同的個個體組成成，沒有有一個整整體的投投資者和和管理者者。對比比之下，瑞安認認為新天天地應該該是一個個大型完完整的綜綜合性的的商業(yè)場場所。但但這一階階段定位位較淺，沒有深刻刻挖掘與與利用石石庫門的的歷史價價值。第二階段段：鎖定定主題“都市旅旅游景點點”隨著項目目逐步經經驗，瑞瑞安重新新將項目目主題定定為上海海市具有有歷史文文化特色色的“都市旅旅游景點點

11、”成為游游客來上上海必到到之地。第三階段段：順應應潮流與與國際接接軌最后瑞安安決定把把新天地地設計成成為一個個國際交交流和聚聚會的地地點。層層層深化化的定位位使得項項目在保保留原始始歷史風風貌底蘊蘊的前提提下，成功地地穿上時時尚文化化外衣，抓住人人們眼球球，脫穎穎而出。項目商業(yè)業(yè)布局及及業(yè)態(tài)分分布一覽商彰彰組合新新天地分分為南里里和北里兩個個部分。從業(yè)態(tài)態(tài)來看，這種依依托商業(yè)業(yè)中心發(fā)發(fā)展的街街區(qū)主要要以餐飲飲、酒吧吧、服飾飾配飾等等為主，滿足市市民和游游客休閑閑、購物物、旅游游的目的的。從規(guī)規(guī)劃來看看，新天天地沒有有完整的的保持石石庫門風風貌舊建建筑，而而是采用用南北不不同時代代建筑融融合的思

12、思路，將將南里現(xiàn)現(xiàn)代建筑筑和北里里石庫門門舊建筑筑結合，新舊對對話，實實現(xiàn)了交交相輝映映，相得得益彰的的改造目目標。南里業(yè)態(tài)態(tài)組合餐飲中式風味味翡翠酒家家、一茶茶一坐、百草傳傳奇、六六會管、真的好好海鮮、鴻禧茶茶居、鼎鼎泰豐、采蝶軒軒東南亞風風味落腳點、金象苑苑泰國餐餐館歐美風味味CJW(星際餐餐廳)甜品/冰冰激凌哈根達斯斯、寶萊萊納太鼓鼓甜品店店酒吧/娛娛樂K2、JJazzz Baar、PParaadisse、好好地方、UMEE、新天天地國際際影城、彩蝶吧吧購物及其其他家居/飾飾品朝安東尼尼、Siimplly LLifee服飾配飾飾Arnoold pallmerr、Baaby jannc、C

13、Campper、Freenchh Coonneectiion、I.TT、Juust golld、JJusee diiamoond、NINNE WWESTT、草莓莓地藝術/歷歷史中央美術術學院油油畫廊健身、美美發(fā)亞歷山大大會館酒店/會會所88新天天地酒店店服務式式公寓服務/教教育新天地郵郵政所北里業(yè)態(tài)態(tài)組合餐飲中式風味味上海新吉吉士酒樓樓、湖庭庭餐廳、夜上海海東南亞風風味天泰餐廳廳歐美風味味KBB凱凱博西餐餐廳、樂樂美頌、璐娜、寶萊納、法法藍極品品、sooho、VA BENNEFUSIIONT8餐廳廳、透明明思考甜品/冰冰激凌星巴克、香啡芬芬、蕘陽陽茶行酒吧/娛娛樂Ven icee 、VVISA

14、AGE購物及其其他家居/飾飾品安梨家居居、逸飛飛之家、雷門九九歌、上上海組合合、雨田田小藝服飾配飾飾COCOOON& CIIOCOOCO、dott28、喜福會會、逸飛飛之家、瓊耳唯唯品、上上海灘、Xavvierr、Deesiqqnerr Faashiion、文化/禮禮品藏博堂、長春藤藤、新天天地專賣賣店、吳吳誼藝術術工作室室、雅木木軒其他Cheeese&Fizzz藝術/歷歷史屋里廂健身/美美發(fā)沙宣上海海美發(fā)研研修中心心酒店/會會所新天地一一號樓、屋里廂廂服務/教教育艾米利亞亞-羅馬馬涅區(qū)羅羅馬涅上海海服務中中心、游游客咨詢詢中心、華爾街街英語項目經營營情況：只租不不售，實實現(xiàn)高投投入與高產出出

15、 上海新天天地采用用整體持持有、只只租不售售戰(zhàn)略，實現(xiàn)商業(yè)業(yè)整體運運營；這這種模式式有利于于運營商商有足夠夠的空間間和力量量集中資資源，調調控商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)與與裝飾風風格，最最大限度度的凸顯顯老街區(qū)區(qū)歷史特特色。開開發(fā)商的的收益主主要來源源于保底底租金以以及租戶戶利潤分分成。上海新天天地的投投資較大大，總投投資額近近10億億元，但但由于“新天地地”的品牌牌效應，帶動了了周邊房房地產地地價的提提升，從從最開始始的每平平方米880000元1100000元，到后續(xù)續(xù)的每平平方米55-8萬萬元?！按浜焯斓亍弊?0002年年6月77月銷售售伊始售售價每平平方米就就高達1170000元250000元元，最高

16、高時每平平米接近近10000000元。綜綜合來看看，開發(fā)發(fā)商實現(xiàn)現(xiàn)了高投投入、高高產出的的目標。以“新天天地”品牌效效應帶動動周邊房房地產地地價的提提升，成成為“新天地地商業(yè)模模式”的重要要特色。上海新天天地商業(yè)業(yè)模式復復制的成成功因素素分析上海新天天地項目目的成功功創(chuàng)造了了老街區(qū)區(qū)改造后后發(fā)展的的新模式式，這種種發(fā)展模模式成為為很多城城市老街街區(qū)改造造或者房房地產項項目的借借鑒經驗驗和復制制對象。上海瑞瑞安集團團自身就就將這種種項目經經驗直接接復制到到杭州、重慶等等地，但但項目本本身發(fā)展展卻差別別較大，這其中中成敗關關鍵與這這種模式式所需要要的特殊殊因素有有關。目前杭州州西湖天天地、佛佛山嶺

17、南南天地已已經成功功開發(fā)，但重慶慶新天地地目前卻卻處于困困難時期期。從幾幾個案例例對比中中可以發(fā)發(fā)現(xiàn)，此此類發(fā)展展模式最最重要因因素是依依托商業(yè)業(yè)中心，具有歷歷史積淀淀的老街街區(qū)，交交通便利利，處于于居住區(qū)區(qū)，如果果沒有這這些因素素，這種種項目開開發(fā)將會會處于比比較尷尬尬的發(fā)展展境地甚甚至有可可能失敗敗。重慶慶新天地地不是老老街區(qū)改改造，也也不處于于商業(yè)中中心，它它僅是建建筑物的的仿古創(chuàng)創(chuàng)造和包包裝，在在缺乏歷歷史文化化底蘊的的前提下下，項目發(fā)發(fā)展難度度可想而而知。案例1：西湖天天地西湖天地地是上海海新天地地最正宗宗的姐妹妹篇，仍仍由瑞安安集團投投資。首首期投資資10 億元，取名“園林篇篇”。

18、它延續(xù)了了“上海新新天地”的特色色，老建建筑結構構沒有變變，融合合進的現(xiàn)現(xiàn)代元素素主要是是大而透透明的玻玻璃?！拔骱焯斓亍鄙虘舸蟠蠖挤虾稀皣H化化、時尚尚化、杭杭州西湖湖化”的高標標準，園園林綠化化是主角角，而掩掩映其中中建筑反反倒成了了點綴，商鋪雖雖少但特特色明顯顯。案例2：重慶新新天地重慶新天天地是瑞瑞安集團團在重慶慶地產項項目的配配套部分分；整個個項目位于于重慶市市主城區(qū)區(qū)幾何中中心地段段渝中中區(qū)化龍龍橋區(qū)域域，東起起嘉華大大橋，西西至紅巖巖革命紀紀念館，北臨嘉嘉陵江，背靠鵝鵝嶺，占占地約119000畝，擁擁有約22公里江江岸線。地上總總建筑面面積約為為3000萬平方方米，地地上容積

19、積率約為為2.33，由高尚尚住宅區(qū)區(qū)、休閑閑及娛樂樂區(qū)、國國際商務務中心以以及人工工湖及濕濕地公園園景觀區(qū)區(qū)組成。但目前前重慶新新天地陷陷入商業(yè)業(yè)招商困困難以及及缺乏有有效客戶戶支撐的的困境，其根本本原因是是脫離了了依托商商業(yè)中心心發(fā)展模模式的特特點，而而且本身身項目只只是復古古建筑，缺乏真真正的歷歷史文化化涵義。案例3：寧波新新天地天地之寧寧波老外外灘是南京條條約開開辟的五五個通商商口岸之之一，保保留著很很多有價價值近代代建筑。借鑒上上海新天天地經驗驗，保護護原有歷歷史風貌貌和街區(qū)區(qū)格局的的前提下下，興建建了畫廊廊、咖啡啡吧、展展館等一一批新建建筑?？偪傄?guī)劃66 大街街區(qū)，基基本包括括了地產

20、產所有功功能。66 大街街區(qū)各有有不同定定位，沿沿江三部部分包括括城建展展館、國國際酒店店、世界界美食，另一側側是行業(yè)業(yè)會館、生活天天地和城城市公寓寓。雖名為新新天地，但實質質上項目目并非由由瑞安投投資開發(fā)發(fā)，而是是由寧波波城投公公司接手手寧波老老外灘項項目后，借鑒了了上?！靶绿斓氐亍鄙虡I(yè)區(qū)區(qū)的經驗驗，在保保護原有有歷史風風貌和街街區(qū)格局局的前提提下，原原狀保留留和復建建了巡捕捕房、老老商鋪“宏昌源源號”、民國國商人私私宅“嚴氏山山莊”、“朱宅”等面積積近萬平平方米的的4處文文保建筑筑，興建建了畫廊廊、咖啡啡吧、展展館等一一批新建建筑。改改造后的的街區(qū)將將成一個個集居住住、經商商、展覽覽和旅游

21、游于一體體的歷史史文化街街區(qū)。案例4：嶺南天天地 總規(guī)規(guī)上仍貫貫徹新天天地的設設計思路路，商業(yè)業(yè)街區(qū)則則保留嶺嶺南建筑筑特色，將現(xiàn)代代都市韻韻味與傳傳統(tǒng)文化化相融項目位于于佛山市市禪城區(qū)區(qū)祖廟東東華里中中心地段段，規(guī)劃劃土地面面積約6650,0000平方米米，規(guī)劃劃建筑面面積約1164萬萬平方米米。該項項目將保保留佛山山風情風風貌，充充分挖掘掘佛山粵粵劇之鄉(xiāng)鄉(xiāng)、陶藝藝之鄉(xiāng)、武術之之鄉(xiāng)、美美食之鄉(xiāng)鄉(xiāng)的歷史史文化特特色，同同時融合合時尚元元素和現(xiàn)現(xiàn)代化設設施，為為佛山精精心打造造一個優(yōu)優(yōu)質的市市中心綜綜合發(fā)展展項目。 參考“上上海太平平橋地區(qū)區(qū)重建項項目”的發(fā)展展模式，其開發(fā)發(fā)內容包包括住宅宅、辦

22、公公樓、零零售、酒酒店餐飲、娛樂、旅游等等多功能能設施。該項目目還借鑒鑒上海新新天地石石庫門建建筑的成成功改造造經驗，運用現(xiàn)現(xiàn)代化的的手法保保護改造造祖廟東東華里片片區(qū)內具具有典型型嶺南民民居建筑筑風格的的優(yōu)秀歷歷史建筑筑，使商商業(yè)開發(fā)發(fā)與歷史史建筑無無論在外外觀形態(tài)態(tài)和內涵涵等各方方面都做做到彼此此呼應。 香港118811商業(yè)改改造(商業(yè)開開發(fā)與歷歷史建筑筑完美融融合)項目簡介介香港18881坐坐落于尖尖沙咀廣廣東道，占地約約13萬萬尺，項項目原址址由18880年年代開始始直至119977年，一一直為香香港水警警總部。以往香香港城中中名人最最喜歡在在IFCC或置地地廣場喝喝茶購物物消費，不過

23、，自從由由尖沙咀咀舊水警警總部變變身而成成的古跡跡活化項項目118811 Heerittagee于日日前正式式開幕后后，一個個地方就就匯聚了了酒店、國際品品牌旗艦艦店、高高級食肆肆以至古古跡名勝勝。百年年經典建建筑與國國際品牌牌名店、時尚食食府、古古跡酒店店融匯而而成，18881 HHeriitagge已已成為香香港集文文化旅游游與購物物消閑的的新地標標。規(guī)劃思想想：以舊址的建建筑風格格指導新新建建筑筑，整新新如舊，古跡活活化項目目的規(guī)劃劃思想是是保存歷歷史，見見證歷史史的更迭迭；新舊舊建筑融融合，讓讓歷史煥煥發(fā)活力力。項目目前身是是由5幢幢建筑組組成，包包括前水水警總部部主樓、馬廄、時間球球

24、塔、九九龍消防防局及九九龍消防防局宿舍舍，建筑筑以維多多利亞式式設計為為主，充充滿殖民民地色彩彩。李嘉嘉誠旗下下的長實實于033年獲得得發(fā)展權權后，耗耗資逾110億港港元，邀邀請不同同范疇的的專家如如建筑師師、歷史史建筑物物保育專專家、專專業(yè)設計計師、樹樹木專家家、園藝藝師等，盡力參參照主樓樓維多利利亞式建建筑的特特色來設設計新翼翼部分，務求令令新舊建建筑融合合。在保護方面面，從前前的防空空洞、時時間球塔塔等已作作復修，讓市民民可一睹睹古物古古跡的舊舊貌。業(yè)態(tài)規(guī)劃劃：酒店店餐飲及及鐘表珠珠寶為主主，服裝裝精品為為補充，準入門門檻高，均為國國際品牌牌在項項目業(yè)態(tài)態(tài)選擇上上，租戶戶組合中中鐘表珠珠

25、寶占334%、服裝精精品占116%、酒店、餐飲及及相關設設施占550%。以百年年名店伴伴百年建建筑為主主題思想想，因此此所有商商戶均為為世界知知名品牌牌，云集集多家國國際級品品牌珠寶寶、世界界名表、著名時時裝設計計品牌、高級精精品。國際級級名牌包包括卡地地亞、TTifffanyy & Co、萬寶龍龍、Piiageet、VVan Cleeef & AArpeels、IWCC、Dee Beeerss 、勞勞力士、英皇鐘鐘表珠寶寶、溥儀儀眼鏡及及上海灘灘等已進進駐商場場，其中不不少世界界級品牌牌與118811 Heerittagee一樣樣，已擁擁有逾百百年歷史史。另外，18881 Herritaag

26、e內亦有有多家高高級食府府及古跡跡酒店HHulllettt Hoousee，提供供各地特特色美食食。百年經典典建筑與與品牌名名店、時時尚食府府、古跡跡酒店融融匯而成成，118811 Heerittagee已成成為香港港集文化化旅游與與購物消消閑的新新地標。依托商業(yè)業(yè)中心發(fā)發(fā)展模式式小結無論是上上海新天天地，還還是香港港的18881 Herritaage，一個“成功”的 HYPERLINK /topic/soho_focus.aspx?id=141 商業(yè)地地產案例例正魅力力無窮地地吸引著著眾多追追隨者的的目光，衍生出出無數(shù)個個 HYPERLINK /topic/soho_focus.aspx?i

27、d=165 城市的無無數(shù)個關關于城市市人文氣氣質和商商業(yè)地產產的夢想想。“新天地地”正借機機開創(chuàng)了了新的商商業(yè)模式式，作為一一種理想想的既保保留城市市人文氣氣質又宣宣揚繁華華物質文文明的案案例，“新天地地”已經成成為一種種時尚的的符號象象征。但但是“新天地地”這樣的的案例卻卻不適宜宜大規(guī)模模盲目復制制。首先，上上?！靶滦绿斓亍睂儆谏仙虾５狞S黃金地段段，本身身地價就就很昂貴貴。瑞安安集團還還要保持持老上海海風情，把占地地3萬多多平方米米的舊石石庫門建建筑群改改造為上上海新天天地，造造價更是是不菲。比如為為了保持持石庫門門建筑的的原貌，需要從從德國進進口昂貴貴的防潮潮藥水，注射進進石庫門門墻體；比

28、如石石庫門舊舊房沒有有地下排排污管、煤氣管管等基礎礎設施，新天地地的每幢幢樓都要要挖地數(shù)數(shù)米，鋪鋪設下水水、電、煤氣管管道，通通信電纜纜，污水水處理，消防系系統(tǒng)。這這比蓋新新樓的成成本還要要高很多多。地價價、成本本之外，“新天天地”從從商業(yè)上上獲得的的收入其其實有限限，其商商業(yè)養(yǎng)活活后，周周邊身價價倍增的的住宅開開發(fā)為企企業(yè)收益益貢獻重重大。其次，新新天地為為吸引優(yōu)優(yōu)秀商家家進駐，不惜降降低租金金的要求求，引進進大量的的優(yōu)秀商商戶，聚聚集起了了全中國國矚目的的商業(yè)人人氣，但但是項目目本身沒沒有達到到直接盈盈利階段段前都是是還在賠賠本賺吆吆喝，這這對背后后運作的的開發(fā)商商的資金金要求較較高。雖然

29、瑞安安可以新天天地形象象使地區(qū)區(qū)地價升升值，使使得企業(yè)業(yè)后續(xù)開開發(fā)的物物業(yè)身價價倍增，但前提提是開發(fā)發(fā)商的前前期真金金白銀實實實在在在的資本本投入和和較長投投資回報報期的預預期等待待，對于于想靠營營造一個個類似于于”新天天地“的的商業(yè)地地產直接接獲得成成功的城城市或者者開發(fā)商商而言，必然要要有長遠遠的戰(zhàn)略略眼光，愿意而而且有足足夠的實實力支撐撐起這樣樣的商業(yè)業(yè)項目。正在不不斷涌現(xiàn)現(xiàn)出的“新一代代”的“新天地地們”，還是不不可盲目目照搬復復制。依托旅旅游資源源發(fā)展模模式案例例分析成都都錦里、文殊坊坊、寬窄窄巷子比比較項目概況況及開發(fā)發(fā)內容錦里錦里古街街由舊民民房改造造而來，與三國國圣地成成都武侯

30、侯祠東側側一墻之之隔，古古街呈南南北走向向，蜿蜒蜒曲折近近4000米，街街道不寬寬，悠長長而曲折折；建筑筑面積665200平方米米，高低低錯落，層高只只有一二二層，一一黑、白白、灰為為主色調調；青磚磚鋪地，尤顯古古樸、典典雅。項目民俗俗文化街街與武侯侯祠博物物館一體體規(guī)劃，以蜀漢漢三國文文化為背背景，川川西民風風民俗為為內涵明清建建筑風貌貌為外表表，并融融入當下下時尚生生活元素素，將歷史史與現(xiàn)代代有機融融合，創(chuàng)創(chuàng)造了嶄嶄新的休休閑、體體驗、互互動式旅旅游形態(tài)態(tài)，形成了了一條體體現(xiàn)成都都特有休休閑文化化氛圍的的旅游休休閑街區(qū)區(qū)。文殊坊文殊坊位位于文殊殊院歷史史文化保保護區(qū)內內，與千千年古寺寺文殊

31、院院僅一墻墻之隔。目前已已完成的的一期工工程包含含成都會會館和成成都廟街街兩大部部分。街區(qū)以佛佛禪文化化、民俗俗文化為為主題傳統(tǒng)川川西街院院建筑群群為載體體，力圖圖保留老老成都人人文歷史史精髓。規(guī)劃提提出了打打造以文文化休閑閑旅游為為主的城城市“游憩商商務區(qū)”(RSSD)。與其南南側的城城市中心心商務區(qū)區(qū)(CBBD)相相融合的的想法，嘗試區(qū)區(qū)別于成成都已有有的武侯侯祠、杜杜甫草堂堂等純歷歷史文化化旅游景景點，而而以古建建筑、古古遺跡、民俗景景觀為核核心，開開展可參參與的現(xiàn)現(xiàn)代體驗驗式旅游游。寬窄巷子子由寬巷子子、窄巷巷子和井井巷子三三條平行行排列的的老式街街道及 HYPERLINK /view

32、/13973.htm 四四合院落落群組成成，是成成都市三三大歷史史文化 HYPERLINK /view/261549.htm 保保護區(qū)之之一，是是老成都都“千年年少城”城市格格局和百百年原真真建筑格格局的最最后遺存存，也是是北方胡胡同文化化和 HYPERLINK /view/295100.htm 建筑筑風格在在南方的的“孤本本”。按按規(guī)劃，控制面面積為4479畝畝，核心心保護區(qū)區(qū)1088畝，以以“修舊舊如舊、保護為為主”，“原址址原貌、落架重重修”為為規(guī)劃思思路。項目空間間規(guī)劃比比較錦里的規(guī)規(guī)劃布局局特點作為歷史史古街的的縮影，錦里的的空間格格局相對對簡單：臨街建建筑圍合合成2-4m寬寬的線型

33、型空間。街道從從入口處處由南至至北延伸伸。在中中部集散散廣場處處分為平平行兩路路，于街區(qū)區(qū)北端交交匯，形成套套索狀的的總體平平面。為了營造造古時街街道尺度度宜人的的親切感感。臨街街建筑以以二層居居多，呈呈現(xiàn)出統(tǒng)統(tǒng)一的川川西風格格，以灰灰、白為為主色調調，選用用薄片青青磚砌墻墻。木料料裝飾門門窗，配配以小青青瓦和白白石灰勾勾縫運運用馬頭頭墻、歇歇山頂、飛檐角角、二樓樓飄廊、木板墻墻裙等語語匯真實實地再現(xiàn)現(xiàn)了成都都明清時時期的古古樸建筑筑風貌。與武侯侯祠博物物館及園園林取得得了和諧諧的統(tǒng)一一。文殊坊的的規(guī)劃布布局特點點文殊坊規(guī)規(guī)模較大大，由新老老建筑、院落和和街道共共同組成成。其街街巷格局局比錦里

34、里復雜得得多，空間變變化也更更為豐富富。街區(qū)區(qū)北部保保留的成成都會館館經修復復和改遷遷。形成成了平行行二合院院、三合合院、四四合院、L形拐拐尺和大大院套小小院等傳傳統(tǒng)形式式院落。通過23m尺尺度宜人人的道路路縱橫相相聯(lián)、院院院相接接：南部部新建的的成都廟廟街采用用丁字型型街道組組織方式式。形成成富有趣趣味的轉轉角空間間，不同同形態(tài)、功能的的節(jié)點由由46m寬寬的道路路串聯(lián)。南北結結合重現(xiàn)現(xiàn)了老成成都“九街十十廟、庭庭院藝坊坊”的街坊坊結構，塑造出出走大街街一穿小小巷一進進院落一一上堂屋屋一入居居室的空空間序列列體驗。但兩大大區(qū)域之之間寬達達12mm的主要要道路顯顯得尺度度過大，削弱了了空間的的圍

35、合感感，且因人人車混行行，在造成成交通混混亂的同同時也阻阻礙了南南北兩區(qū)區(qū)的緊密密聯(lián)系。在建筑風風貌方面面，文殊坊坊同樣保保持了川川西民居居小巧親親切的體體量，采采用穿斗斗結構，深色柱柱梁粉白白墻。風風格統(tǒng)一一、古色色古香。建筑細細部的刻刻畫尤為為精致：線條簡簡潔流暢暢的的磉磉蹬、挑挑枋、撐撐弓、掛掛落。精精雕細刻刻的照面面枋、連連珠板、拴馬樁樁、抱鼓鼓石，各各式鏤花花門窗、屋脊裝裝飾等等等，給人人留下了了深刻的的印象。寬窄巷子子的規(guī)劃劃布局特特點有著“千千年少城城”最后遺遺存之稱稱的寬窄窄巷子是是古代城城池和兵兵營格局局的完美美結合，有中軸軸線和城城墻。為為我國極極罕見的的特殊形形態(tài)的城城中

36、城。寬、窄窄、井巷巷子三條條老街寬寬46m，形成東東西向主主軸，33條條l一22m的南南北向胡胡同沿其其次第排排列，形成極極具特色色的魚脊脊骨形道道路結構構。改造造后在街街區(qū)東西西兩端新新增的入入口節(jié)點點增強了了區(qū)域的的可識別別性和吸吸引力，豐富多多變的庭庭院與街街道結合合呈現(xiàn)出出以線串串點的總總體空間間結構，營造出出休閑、愜意的的歷史文文化氛圍圍。改造后的的寬窄巷巷子內部部新舊建建筑混雜雜，約有有20的老建建筑得以以保留，40進行更更新，其其余400均為為新建。保留建建筑為明明清時代代所建，多屬合合院式。青磚墻墻、高門門樓、花花墻裙，既體現(xiàn)現(xiàn)了南方方川西民民居的的的特色，也包含含了北方方滿蒙

37、文文化的內內涵。新新建建筑筑以青磚磚、灰瓦瓦、棕木木為主要要材料。在總體體上呼應應了原有有老建筑筑的特色色：但有有部分店店鋪出于于商業(yè)需需要設置置了大面面積的落落地玻璃璃窗和鋼鋼結構支支撐，雖雖然具有有現(xiàn)代感感，但在在清雅、淳樸的的民居風風貌中稍稍顯突兀兀。錦里的空空間布局局 文殊坊坊的空間間布局寬窄窄巷的空空間布局局社會、經經濟效益益分析錦里于20004年llO月正正式開放放的錦里里，是成都都首個古古街旅游游項目，創(chuàng)造了了獨具特特色的文文化旅游游產業(yè)“四川模模式”，被評選選為全國國文化產產業(yè)示范范基地和和全國十十大商業(yè)業(yè)步行街街。據(jù)20006年統(tǒng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)據(jù)顯示，錦里在在不到兩兩年的時時間內接

38、接待游客客近10000萬萬人次，銷售額額30000余萬萬元，統(tǒng)統(tǒng)一的產產業(yè)平臺臺讓進駐駐的商家家收益頗頗豐，擴展的的文化氛氛嗣使周周邊商業(yè)業(yè)樓盤價價格一路路攀升，對城市市經濟發(fā)發(fā)展的促促進不言言而喻；而民間間工藝、習俗等等活動項項目的開開展與武武侯祠互互為功能能補充。復原、強化了了三國古古蜀文化化，把非物物質文化化遺產融融入現(xiàn)代代生活。作為成成都獨有有的地域域資源，弘揚了了民族傳傳統(tǒng)文化化，提升升了城市市整體形形象，實實現(xiàn)了社社會、經經濟效益益的3 開發(fā)模模式與規(guī)規(guī)劃方法法思考的的雙贏。文殊院20066年100月，文殊院院歷史文文化保護護區(qū)內的的商業(yè)街街區(qū)文殊殊坊建成成并開始始運營。客觀地說說

39、，文殊殊坊在歷歷史底蘊蘊、投入入資金和和建造規(guī)規(guī)模方面面都具有有趕超錦錦里的優(yōu)優(yōu)勢，然而其其文化主主題定位位和活動動項目設設置卻模模仿錦里里，沒有有深入研研究自身身的地域域特色和和使用者者的特殊殊需求，以至沒沒有達到到預期的的開發(fā)效效果。除去剛開開街時和和節(jié)假日日，每日一一兩千人人流量使使占地330余公公頃的街街區(qū)顯得得空曠、冷清，旅游及及其相關關產業(yè)的的經濟發(fā)發(fā)展受到到很大限限制；而而與文殊殊院缺乏乏緊密聯(lián)聯(lián)系、對對佛禪文文化沒有有充分強強調義使使文殊坊坊的自身身特色不不夠鮮明明，不具備備足夠影影響力以以擔當城城市核心心游憩區(qū)區(qū)的重任任。寬窄巷子子同屬三大大歷史文文化保護護區(qū)的寬寬窄巷子子，

40、將其街街區(qū)開放放時間定定在了中中國文化化遺產日日，并作作為20008年年512震后后四川推出出的首個個旅游新新景點，引發(fā)了了極高的的社會關關注。吸吸引了大大量游人人到訪，對恢復復四JllI旅游游的信心心、重振振四川旅旅游形象象起到了了積極的的作用。由于引入入了時尚尚生活的的主題概概念，寬窄巷巷子的招招商項目目中外資資所占比比例達到到了100，已已簽約的的豪華酒酒店也將將投入運運營。這這樣的商商業(yè)定位位和操作作手法無無疑改變變了該歷歷史街區(qū)區(qū)的使用用人群，使其變變?yōu)槌鞘惺懈邇r地地段內的的高檔消消費區(qū)。雖然通通過大量量外來游游客和本本地精英英階層的的消費實實現(xiàn)了較較好的經經濟效益益但對對過去來來此

41、地享享受休閑閑、市井井文化的的普通百百姓來說說，卻是是一種權權利的剝剝奪和記記憶的中中斷，社會效效益并不不積極。三處歷史史街區(qū)對對比及總總結三處歷史史街區(qū)構構成要素素比較分分析街區(qū)構成要素素錦里文殊坊寬窄巷文化特色色三國古蜀蜀文化佛禪、民民俗文化化休閑、市市井文化化活動項目目民間工藝藝、游戲戲、特色色飲食、灑吧休休閑民間工藝藝、民俗俗演出、商業(yè)活活動、特特色飲食食，酒吧吧休閑飲飲民俗體驗驗、住宿宿，西式式餐飲，酒吧休休閑空間環(huán)境境街巷格局局線型的街街道空間間道、院結結合的街街坊肌理理魚骨狀的的道路結結構建筑風貌貌體現(xiàn)古樸樸民風凸顯典雅雅、精致致的群體體風貌傳統(tǒng)中透透露出現(xiàn)現(xiàn)代氣息息成都三大大歷

42、史文文化保護護區(qū)的改改造工程程已經完完成，其間對對歷史街街區(qū)的開開發(fā)模式式進行了了很多探探討，取得了了一定成成效，但但在諸多多方面還還有不成成熟之處處。無論論是神形兼?zhèn)鋫洹钡腻\里里，還是是“有形無無神”的文殊殊坊，抑或神形俱失失”的寬窄窄巷子，操作方方法都過過于強調調商業(yè)效效益和土土地價值值，對街區(qū)區(qū)歷史文文化內涵涵的挖掘掘與持續(xù)續(xù)保存缺缺乏有效效的途徑徑，相應應的規(guī)劃劃方法也也停留在在物質層層面，沒沒有系統(tǒng)統(tǒng)和前瞻瞻性的思思維。城市有其其生長發(fā)發(fā)展的規(guī)規(guī)律，雖然土土地價值值要提升升，功能要要趨向多多樣化，但對歷歷史街區(qū)區(qū)的文化化資源開開發(fā)要有有長久而而富有遠遠見的計計劃，應應當意識識到對于于

43、類似寬寬窄巷子子這樣有有足夠活活力自發(fā)發(fā)生長、有機更更新的舊舊城區(qū)域域，不一一定要迫迫切地進進行改造造、引入入商業(yè)，提高公公眾參與與程度和和發(fā)揮民民間機構構的作用用往往更更能滿足足改善街街區(qū)條件件的需求求、實現(xiàn)現(xiàn)最原生生態(tài)的保保護。對于需要要依靠商商業(yè)開發(fā)發(fā)復興的的歷史街街區(qū)，尊重文文化特色色、延續(xù)續(xù)歷史文文脈是改改造應遵遵循的基基本思想想，是遺產產保護利利用的靈靈魂本質質。老街區(qū)改改造后的的項目商商業(yè)運營營模式分分析在街區(qū)的的商業(yè)運運營管理理中，需需要明確確一個商商業(yè)運營營機構主主體，商商業(yè)運營營機構的的設立主主要有政政府主導導及專業(yè)業(yè)公司兩兩種模式式，市面面成功項項目運營營多聘請請專業(yè)商商

44、業(yè)管理理公司負負責。老街區(qū)商商業(yè)改造造項目運運營管理理模式比比較管理主體體政府主導導管理專業(yè)商業(yè)業(yè)公司管管理特點管理費用用低，行行政手段段管理費用用高，經經濟手段段盈利狀況況一般需政政府補貼貼，才能能保持商商業(yè)持續(xù)續(xù)經營保證一定定的利潤潤水平下下，物業(yè)業(yè)出租率率高、升升值快設備管理理特點設備維護護缺乏計計劃性，事故驅驅動型定期維護護設備，預防性性維護與與維修成本控制制成本控制制無序，造成較較大的浪浪費有效的成成本控制制，保持持合理的的利潤空空間商家關注管管理費用用對商業(yè)業(yè)街的物物業(yè)管理理與商業(yè)業(yè)經營的的關系不不敏感看重商商業(yè)經營營的利益益希望優(yōu)優(yōu)質的物物業(yè)管理理可以承承受較高高的管理理費用對商

45、業(yè)的的影響物業(yè)管理理的水平平依賴于于政府管管理能力力，商業(yè)業(yè)經營狀狀況波動動比較大大營造優(yōu)優(yōu)質的商商業(yè)經營營環(huán)境提升商商業(yè)價值值無論是基基于行政政手段的的政府主主導管理理模式還還是以經經濟手段段為主的的專業(yè)商商業(yè)公司司管理模模式，通通過對成成功的歷歷史文化化街區(qū)的的研究，統(tǒng)一運運營管理理均為此此類項目目商業(yè)改造造成功的的保證。具體而而言，統(tǒng)統(tǒng)一運營營管理的的基本內容容體系及優(yōu)優(yōu)勢如下下：統(tǒng)一招商商管理：要求招招商的品品牌審核核管理和和完善租租約管理理。統(tǒng)一服務務管理：有利于于經營者者間協(xié)調調和合作作，由管管理委員員會主導導、協(xié)調調、服務務、監(jiān)督督租戶的的經營活活動，保保證商業(yè)業(yè)搞笑運運轉。統(tǒng)一

46、物業(yè)業(yè)管理：有助于于建筑空空間的維維護和保保養(yǎng)。統(tǒng)一營銷銷管理：有助于于維護和和提高經經營者的的共同利利益，避避免惡性性競爭。另外，建建立統(tǒng)一一經營管管理的體體系的基基本前提提是實現(xiàn)現(xiàn)產權（所有權權）與經經營權分分離，即即兩權分分離，而而根據(jù)國國內歷史史文化街街區(qū)的實實踐，兩兩權分離離實施模模式主要要有三種種：比較項目目股份公司司制收購所有有政府返祖祖制操作方式式產權所有有人易產產權作價價入股成成立股份份公司，市場化化運作政府收購購商業(yè)所所有權，成立管管理公司司或委托托管理公公司進行行運營管管理政府約定定租金收收購經營營權，委委托商業(yè)業(yè)管理公公司進行行統(tǒng)一招招商和運運營管理理產權屬性性產權分散

47、散產權統(tǒng)一一產權分散散實現(xiàn)條件件80%以以上產權權人入股股合理的的股權、分配制制度80%以以上產權權收購合合理的補補償標準準80%以以上的經經營權收收購政府府給予租租金收益益保證政府職責責政府前前期宣傳傳引導；政府協(xié)協(xié)助股份份公司成成立；提供政政策保障障；指導經經營業(yè)態(tài)態(tài)業(yè)種；政府擁擁有所有有權對街區(qū)區(qū)的運營營給予指指導、控控制政府與與產權人人的租約約關系；對街區(qū)區(qū)的運營營給予指指導、控控制 總結部分分 通過案例例研究，成功商業(yè)業(yè)改造的的城市老老街區(qū)不不僅具有有悠久歷歷史、優(yōu)優(yōu)越區(qū)位位，而且且有獨特特的商業(yè)業(yè)定位、充滿活活力的人人文生態(tài)態(tài)環(huán)境和和良好的的經營管管理模式式。換言言之，即即既需歷歷史文化化內涵及及傳統(tǒng)商商脈根基基，又需需后天注注入科學學的經營營管理模模式及業(yè)業(yè)態(tài)組合合。老街區(qū)商商業(yè)改造造項目成成功要素素總結硬件因素素豐富的歷歷史文化化內涵悠久的歷歷史：歷歷史上繁繁榮，且且延續(xù)到到近代文物古跡跡：具有有名人、名事件件等歷史史古跡寶貴的文文化遺產產：建筑筑反映某某一時代代特征獨特的建建筑格局局、風格格具有歷史史性的地地方傳統(tǒng)統(tǒng)建筑以以及歌劇劇優(yōu)越的區(qū)區(qū)位位于城市市中心或或鄰近強強勢旅游游資源悠久的商商脈從古代以以來就是是城市的的商業(yè)貿貿易中心心，近代代商業(yè)繁繁榮軟件因素