城市老街區(qū)的商業(yè)開(kāi)發(fā)的改造模式比較分析 定稿 110310

1、城市老街區(qū)的商業(yè)開(kāi)發(fā)的改造模式比較分析城市老街區(qū)商業(yè)改造的背景隨著中國(guó)國(guó)城市化化的高速速發(fā)展，各地城城市都將將面臨日日益嚴(yán)重重的歷史史文化遺遺產(chǎn)保護(hù)護(hù)與發(fā)展展的矛盾盾，尤其對(duì)對(duì)于那些些既擁有有厚重歷史史文化、又在全全面進(jìn)行行現(xiàn)代化化建設(shè)的的大中型型城市，必需要要解決好好這樣一一個(gè)核心心問(wèn)題：如何讓讓歷史街街區(qū)在適適應(yīng)社會(huì)會(huì)發(fā)展變變化的同同時(shí)，保留遺遺產(chǎn)的精精神實(shí)質(zhì)質(zhì)。實(shí)現(xiàn)現(xiàn)文化的的有機(jī)演演進(jìn)，使使城市文文脈得以以傳承、延續(xù)，發(fā)揮其其巨大價(jià)價(jià)值。歷史街區(qū)區(qū)作為歷歷史文化化名城中中歷史地地段的組組成部分分，是城市市演進(jìn)歷歷程的見(jiàn)見(jiàn)證和傳傳統(tǒng)文化化的體現(xiàn)現(xiàn)，其保保護(hù)具有有十分重重要的現(xiàn)現(xiàn)實(shí)意義義。出

2、于于遺產(chǎn)保保護(hù)的必必要性和和城市發(fā)發(fā)展的必必然性，對(duì)城市老老街區(qū)（歷歷史街區(qū)區(qū)）進(jìn)行行適當(dāng)?shù)牡母脑炫c與更新的的動(dòng)態(tài)保保護(hù)觀(guān)念念已在業(yè)業(yè)界得到到了廣泛泛的認(rèn)可可和應(yīng)用用，并在許許多城市市引入了了商業(yè)開(kāi)開(kāi)發(fā)的改改造模式式。實(shí)踐證明明成功商商業(yè)開(kāi)發(fā)發(fā)會(huì)在充充分尊重重歷史遺遺產(chǎn)的基基礎(chǔ)上，滿(mǎn)足居居民生活活需要，提供歷歷史建筑筑、文物物的保護(hù)資資金，提提升歷史史街區(qū)人人氣，帶帶動(dòng)旅游游業(yè)發(fā)展展，使地地段重新新煥發(fā)生生機(jī)和活活力。老街區(qū)商商業(yè)改造造項(xiàng)目保保護(hù)模式式比較早期的老老街區(qū)商商業(yè)項(xiàng)目目改造多多由政府府主導(dǎo)開(kāi)開(kāi)發(fā)，加加之經(jīng)濟(jì)濟(jì)利益較較低、資資金投入入大、資金投資資回報(bào)期期較長(zhǎng)，此類(lèi)項(xiàng)項(xiàng)目往往往成為燙

3、燙手的山山芋，主主動(dòng)請(qǐng)纓纓接手改改造的開(kāi)開(kāi)發(fā)商甚甚少。眾眾多項(xiàng)目目大打文文化繼承承及城市市文脈牌牌，但所所謂的老老街區(qū)改改造充其其量是采采取博物物館式的的凍結(jié)保保存或拼拼貼式的異地地重建,均無(wú)法法重塑歷歷史厚重重感，最最終往往往淪為穿穿衣戴帽帽式建筑筑的復(fù)古仿仿古比拼拼，無(wú)法法實(shí)現(xiàn)預(yù)預(yù)期的經(jīng)經(jīng)濟(jì)收益益和社會(huì)會(huì)效益。上海新天天地改造造后口碑碑叫好收收益叫座座，成都都錦里、文殊坊坊、寬窄窄巷子三三大改造造提升城城市品牌牌形象、大幅增增加旅游游收益，一時(shí)間間全國(guó)興興起老街街區(qū)改造造熱潮，開(kāi)發(fā)商商、政府府、投資資商對(duì)此此類(lèi)改造造趨之若若鶩，各各地城市市歷史街街區(qū)的改改造及保保護(hù)更是是各施各各法，歸歸納

4、總結(jié)結(jié)基本可可劃分為為外在的的穿衣戴戴帽式，內(nèi)在的的功能置置換式及及內(nèi)外兼兼修的文文化復(fù)興興式。老街區(qū)商商業(yè)項(xiàng)目目保護(hù)改改造模式式一覽表表歷史街區(qū)區(qū)保護(hù)模式式穿衣戴帽帽式功能置換換式文化復(fù)興興式保護(hù)方式式對(duì)歷史文文物的局局部進(jìn)行行修舊如如舊，其其他傳統(tǒng)統(tǒng)建筑進(jìn)進(jìn)行翻新新整修，恢復(fù)街街區(qū)原來(lái)來(lái)歷史建建筑風(fēng)貌貌保留傳統(tǒng)統(tǒng)建筑外外觀(guān)和形形式，建建筑內(nèi)部部進(jìn)行現(xiàn)現(xiàn)代化裝裝修，改改變其原原來(lái)的使使用功能能充分挖掘掘街區(qū)歷歷史文化化價(jià)值，恢復(fù)傳傳統(tǒng)街區(qū)區(qū)風(fēng)貌，重新激激發(fā)街區(qū)區(qū)商業(yè)活活力，同同時(shí)保留留街區(qū)傳傳統(tǒng)民俗俗風(fēng)情和和原生態(tài)態(tài)生活方方式，追追求形神神兼?zhèn)淙丝诓桓淖?，完全保保留全部置換換降低人口口密度，

5、局部進(jìn)進(jìn)行人口口置換功能保留原來(lái)來(lái)的居住住、傳統(tǒng)統(tǒng)商業(yè)等等功能，不做調(diào)調(diào)整和改改變現(xiàn)代商業(yè)業(yè)進(jìn)行商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)調(diào)調(diào)整和升升級(jí)，改改善居住住功能改造主要目的的改善環(huán)境境，提高高居民生生活質(zhì)量量商業(yè)價(jià)值值最大化化社會(huì)效益益和經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益的的和諧協(xié)協(xié)調(diào)典型案例例長(zhǎng)沙潮潮宗街重慶洪洪崖洞上海新新天地香港118811紹興古古城保護(hù)護(hù)寬窄巷巷子老街區(qū)商商業(yè)改造造項(xiàng)目發(fā)發(fā)展模式式的界定定老街區(qū)商商業(yè)改造造項(xiàng)目發(fā)發(fā)展模式式的劃分分對(duì)于歷史史老街區(qū)區(qū)，啟動(dòng)動(dòng)保護(hù)改改造只是是第一步步，后續(xù)續(xù)的持續(xù)續(xù)經(jīng)營(yíng)發(fā)發(fā)展和歷歷史文化化傳承才是是此類(lèi)項(xiàng)項(xiàng)目的盤(pán)盤(pán)活初衷衷與改造造難點(diǎn)。這個(gè)過(guò)過(guò)程中面面向市場(chǎng)場(chǎng)的商業(yè)業(yè)化是項(xiàng)項(xiàng)目發(fā)展展不

6、可避避免的模模式。單單純的封封閉式凍凍結(jié)保護(hù)護(hù)無(wú)法將將歷史文文化傳承承，也無(wú)無(wú)法服務(wù)務(wù)更多的的市民。因此如如果將商商業(yè)化和和歷史文文化結(jié)合合，既為為當(dāng)?shù)靥崽峁┪幕Ｗo(hù)土土壤和意意識(shí)，也也為當(dāng)?shù)氐貏?chuàng)造經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益益，是未未來(lái)老街街區(qū)商業(yè)業(yè)改造項(xiàng)項(xiàng)目發(fā)展展模式的的研究重重點(diǎn)。根據(jù)近年年市面已已有的商商業(yè)形態(tài)態(tài)及具體體案例情情況，老老街區(qū)改改造項(xiàng)目目發(fā)展模模式一般般有三種種模式，即依托托商業(yè)中中心發(fā)展展模式、依托旅旅游資源源發(fā)展模模式、雙雙重依托托發(fā)展模模式。不不同的發(fā)發(fā)展模式式在區(qū)位位、商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)經(jīng)營(yíng)品種種、區(qū)域域特征、依托資資源和消消費(fèi)群落落等方面面都呈現(xiàn)現(xiàn)不同的的特征。老街區(qū)商商業(yè)改造造項(xiàng)目

7、發(fā)發(fā)展模式式一覽表類(lèi)型依托商業(yè)業(yè)中心發(fā)發(fā)展模式式依托旅游游資源發(fā)發(fā)展模式式雙重依托托發(fā)展模模式區(qū)位特征征城市商業(yè)業(yè)中心非城市中中心，臨臨近旅游游景點(diǎn)商業(yè)中心心，并與旅游游景點(diǎn)結(jié)結(jié)合依托資源源城市商業(yè)業(yè)中心區(qū)區(qū)位的商商業(yè)價(jià)值值強(qiáng)勢(shì)旅游游資源城市中心心商業(yè)價(jià)價(jià)值以及及旅游資資源商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)特征大型購(gòu)物物中心、主力店店、步行行街步行街步行街，附近有有大型購(gòu)購(gòu)物中心心商業(yè)業(yè)種種特征百貨、服服裝、精精品購(gòu)物物、餐飲飲、休閑閑娛樂(lè)等等現(xiàn)代商商業(yè)以旅游紀(jì)紀(jì)念品、當(dāng)?shù)厥质止に嚻菲贰?dāng)?shù)氐靥禺a(chǎn)、特色餐餐飲以及及休閑娛娛樂(lè)等為為主以具有懷懷舊色彩彩的業(yè)種種如旅游游紀(jì)念品品、古玩玩書(shū)畫(huà)、手工藝藝品、土土特產(chǎn)品品、茶樓

8、樓咖啡、酒吧等等為主街區(qū)吸引引力商脈、現(xiàn)現(xiàn)代商業(yè)業(yè)歷史文化化、古建建筑，本本身成為為景點(diǎn)歷史文化化、原生生態(tài)生活活方式、傳統(tǒng)建建筑、特特色商業(yè)業(yè)客戶(hù)群特特征城市居民民為主以外地游游客為主主城市居民民+游客客典型案例例廣州上下下九、深深圳東門(mén)門(mén)、上海海新天地地、香港港18881黃山屯溪溪老街、陽(yáng)朔西西街、成成都錦里里、文殊殊坊、寬寬窄巷子子杭州清河河坊，紹紹興倉(cāng)橋橋直街、泉州中中山路鑒于依托托商業(yè)中中心模式式及依托托旅游資資源發(fā)展展模式之之間截然然不同的的模式特特征，下下面將對(duì)對(duì)此兩種種模式的的代表案案例作詳詳細(xì)分析析。依托商業(yè)業(yè)中心發(fā)發(fā)展模式式的案例例分析上海海新天地地、香港港18881上海新

9、天天地項(xiàng)目概況況投資商：香港瑞瑞安集團(tuán)團(tuán)物業(yè)地址址：上海海盧灣區(qū)區(qū)太倉(cāng)路118號(hào)占地面積積：3000000建筑面積積：6000000容積率：1.88項(xiàng)目投資資：144億元A太平橋人工湖綠地/ B上海新天地/ C翠湖天地/ D企業(yè)天地/ E瑞安總部大樓 改造成本本：2萬(wàn)萬(wàn)元/拆遷安置置成本：6.77億元項(xiàng)目定位位： 上海海新天地地是一個(gè)個(gè)“Maall”本質(zhì)上新新天地就就是一個(gè)個(gè)Malll(英英文全稱(chēng)稱(chēng)“shooppiingmmalll”)。新新天地現(xiàn)現(xiàn)在的經(jīng)經(jīng)營(yíng)定位位是在開(kāi)開(kāi)發(fā)過(guò)程程中，在在開(kāi)發(fā)的的不同階階段，逐逐漸深化化而最終終確定的的，這一一深化過(guò)過(guò)程經(jīng)歷歷了三個(gè)個(gè)階段。第一階段段：綜合合性

10、時(shí)尚尚場(chǎng)所第一階段段由于認(rèn)認(rèn)識(shí)上的的局限性性，主要要強(qiáng)調(diào)綜綜合性，目標(biāo)是是作成上上海第一一個(gè)將餐餐飲、娛娛樂(lè)、購(gòu)購(gòu)物和旅旅游、文文化等等等全部集集中在一一起的綜綜合性場(chǎng)場(chǎng)所。這這一目標(biāo)標(biāo)的參照照物是以以特色著著稱(chēng)的衡山路路，但由由于衡山山路是不不同的個(gè)個(gè)體組成成，沒(méi)有有一個(gè)整整體的投投資者和和管理者者。對(duì)比比之下，瑞安認(rèn)認(rèn)為新天天地應(yīng)該該是一個(gè)個(gè)大型完完整的綜綜合性的的商業(yè)場(chǎng)場(chǎng)所。但但這一階階段定位位較淺，沒(méi)有深刻刻挖掘與與利用石石庫(kù)門(mén)的的歷史價(jià)價(jià)值。第二階段段：鎖定定主題“都市旅旅游景點(diǎn)點(diǎn)”隨著項(xiàng)目目逐步經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，瑞瑞安重新新將項(xiàng)目目主題定定為上海海市具有有歷史文文化特色色的“都市旅旅游景點(diǎn)點(diǎn)

11、”成為游游客來(lái)上上海必到到之地。第三階段段：順應(yīng)應(yīng)潮流與與國(guó)際接接軌最后瑞安安決定把把新天地地設(shè)計(jì)成成為一個(gè)個(gè)國(guó)際交交流和聚聚會(huì)的地地點(diǎn)。層層層深化化的定位位使得項(xiàng)項(xiàng)目在保保留原始始?xì)v史風(fēng)風(fēng)貌底蘊(yùn)蘊(yùn)的前提提下，成功地地穿上時(shí)時(shí)尚文化化外衣，抓住人人們眼球球，脫穎穎而出。項(xiàng)目商業(yè)業(yè)布局及及業(yè)態(tài)分分布一覽商彰彰組合新新天地分分為南里里和北里兩個(gè)個(gè)部分。從業(yè)態(tài)態(tài)來(lái)看，這種依依托商業(yè)業(yè)中心發(fā)發(fā)展的街街區(qū)主要要以餐飲飲、酒吧吧、服飾飾配飾等等為主，滿(mǎn)足市市民和游游客休閑閑、購(gòu)物物、旅游游的目的的。從規(guī)規(guī)劃來(lái)看看，新天天地沒(méi)有有完整的的保持石石庫(kù)門(mén)風(fēng)風(fēng)貌舊建建筑，而而是采用用南北不不同時(shí)代代建筑融融合的思

12、思路，將將南里現(xiàn)現(xiàn)代建筑筑和北里里石庫(kù)門(mén)門(mén)舊建筑筑結(jié)合，新舊對(duì)對(duì)話(huà)，實(shí)實(shí)現(xiàn)了交交相輝映映，相得得益彰的的改造目目標(biāo)。南里業(yè)態(tài)態(tài)組合餐飲中式風(fēng)味味翡翠酒家家、一茶茶一坐、百草傳傳奇、六六會(huì)管、真的好好海鮮、鴻禧茶茶居、鼎鼎泰豐、采蝶軒軒東南亞風(fēng)風(fēng)味落腳點(diǎn)、金象苑苑泰國(guó)餐餐館歐美風(fēng)味味CJW(星際餐餐廳)甜品/冰冰激凌哈根達(dá)斯斯、寶萊萊納太鼓鼓甜品店店酒吧/娛娛樂(lè)K2、JJazzz Baar、PParaadisse、好好地方、UMEE、新天天地國(guó)際際影城、彩蝶吧吧購(gòu)物及其其他家居/飾飾品朝安東尼尼、Siimplly LLifee服飾配飾飾Arnoold pallmerr、Baaby jannc、C

13、Campper、Freenchh Coonneectiion、I.TT、Juust golld、JJusee diiamoond、NINNE WWESTT、草莓莓地藝術(shù)/歷歷史中央美術(shù)術(shù)學(xué)院油油畫(huà)廊健身、美美發(fā)亞歷山大大會(huì)館酒店/會(huì)會(huì)所88新天天地酒店店服務(wù)式式公寓服務(wù)/教教育新天地郵郵政所北里業(yè)態(tài)態(tài)組合餐飲中式風(fēng)味味上海新吉吉士酒樓樓、湖庭庭餐廳、夜上海海東南亞風(fēng)風(fēng)味天泰餐廳廳歐美風(fēng)味味KBB凱凱博西餐餐廳、樂(lè)樂(lè)美頌、璐娜、寶萊納、法法藍(lán)極品品、sooho、VA BENNEFUSIIONT8餐廳廳、透明明思考甜品/冰冰激凌星巴克、香啡芬芬、蕘陽(yáng)陽(yáng)茶行酒吧/娛娛樂(lè)Ven icee 、VVISA

14、AGE購(gòu)物及其其他家居/飾飾品安梨家居居、逸飛飛之家、雷門(mén)九九歌、上上海組合合、雨田田小藝服飾配飾飾COCOOON& CIIOCOOCO、dott28、喜福會(huì)會(huì)、逸飛飛之家、瓊耳唯唯品、上上海灘、Xavvierr、Deesiqqnerr Faashiion、文化/禮禮品藏博堂、長(zhǎng)春藤藤、新天天地專(zhuān)賣(mài)賣(mài)店、吳吳誼藝術(shù)術(shù)工作室室、雅木木軒其他Cheeese&Fizzz藝術(shù)/歷歷史屋里廂健身/美美發(fā)沙宣上海海美發(fā)研研修中心心酒店/會(huì)會(huì)所新天地一一號(hào)樓、屋里廂廂服務(wù)/教教育艾米利亞亞-羅馬馬涅區(qū)羅羅馬涅上海海服務(wù)中中心、游游客咨詢(xún)?cè)冎行摹⑷A爾街街英語(yǔ)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)營(yíng)情況：只租不不售，實(shí)實(shí)現(xiàn)高投投入與高產(chǎn)出出

15、 上海新天天地采用用整體持持有、只只租不售售戰(zhàn)略，實(shí)現(xiàn)商業(yè)業(yè)整體運(yùn)運(yùn)營(yíng)；這這種模式式有利于于運(yùn)營(yíng)商商有足夠夠的空間間和力量量集中資資源，調(diào)調(diào)控商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)與與裝飾風(fēng)風(fēng)格，最最大限度度的凸顯顯老街區(qū)區(qū)歷史特特色。開(kāi)開(kāi)發(fā)商的的收益主主要來(lái)源源于保底底租金以以及租戶(hù)戶(hù)利潤(rùn)分分成。上海新天天地的投投資較大大，總投投資額近近10億億元，但但由于“新天地地”的品牌牌效應(yīng)，帶動(dòng)了了周邊房房地產(chǎn)地地價(jià)的提提升，從從最開(kāi)始始的每平平方米880000元1100000元，到后續(xù)續(xù)的每平平方米55-8萬(wàn)萬(wàn)元?！按浜焯斓亍弊?0002年年6月77月銷(xiāo)售售伊始售售價(jià)每平平方米就就高達(dá)1170000元250000元元，最高

16、高時(shí)每平平米接近近10000000元。綜綜合來(lái)看看，開(kāi)發(fā)發(fā)商實(shí)現(xiàn)現(xiàn)了高投投入、高高產(chǎn)出的的目標(biāo)。以“新天天地”品牌效效應(yīng)帶動(dòng)動(dòng)周邊房房地產(chǎn)地地價(jià)的提提升，成成為“新天地地商業(yè)模模式”的重要要特色。上海新天天地商業(yè)業(yè)模式復(fù)復(fù)制的成成功因素素分析上海新天天地項(xiàng)目目的成功功創(chuàng)造了了老街區(qū)區(qū)改造后后發(fā)展的的新模式式，這種種發(fā)展模模式成為為很多城城市老街街區(qū)改造造或者房房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目的借借鑒經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)和復(fù)制制對(duì)象。上海瑞瑞安集團(tuán)團(tuán)自身就就將這種種項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)驗(yàn)直接接復(fù)制到到杭州、重慶等等地，但但項(xiàng)目本本身發(fā)展展卻差別別較大，這其中中成敗關(guān)關(guān)鍵與這這種模式式所需要要的特殊殊因素有有關(guān)。目前杭州州西湖天天地、佛佛山嶺

17、南南天地已已經(jīng)成功功開(kāi)發(fā)，但重慶慶新天地地目前卻卻處于困困難時(shí)期期。從幾幾個(gè)案例例對(duì)比中中可以發(fā)發(fā)現(xiàn)，此此類(lèi)發(fā)展展模式最最重要因因素是依依托商業(yè)業(yè)中心，具有歷歷史積淀淀的老街街區(qū)，交交通便利利，處于于居住區(qū)區(qū)，如果果沒(méi)有這這些因素素，這種種項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)將會(huì)會(huì)處于比比較尷尬尬的發(fā)展展境地甚甚至有可可能失敗敗。重慶慶新天地地不是老老街區(qū)改改造，也也不處于于商業(yè)中中心，它它僅是建建筑物的的仿古創(chuàng)創(chuàng)造和包包裝，在在缺乏歷歷史文化化底蘊(yùn)的的前提下下，項(xiàng)目發(fā)發(fā)展難度度可想而而知。案例1：西湖天天地西湖天地地是上海海新天地地最正宗宗的姐妹妹篇，仍仍由瑞安安集團(tuán)投投資。首首期投資資10 億元，取名“園林篇篇”。

18、它延續(xù)了了“上海新新天地”的特色色，老建建筑結(jié)構(gòu)構(gòu)沒(méi)有變變，融合合進(jìn)的現(xiàn)現(xiàn)代元素素主要是是大而透透明的玻玻璃?！拔骱焯斓亍鄙虘?hù)大大都符合合“國(guó)際化化、時(shí)尚尚化、杭杭州西湖湖化”的高標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，園園林綠化化是主角角，而掩掩映其中中建筑反反倒成了了點(diǎn)綴，商鋪雖雖少但特特色明顯顯。案例2：重慶新新天地重慶新天天地是瑞瑞安集團(tuán)團(tuán)在重慶慶地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目的配配套部分分；整個(gè)個(gè)項(xiàng)目位于于重慶市市主城區(qū)區(qū)幾何中中心地段段渝中中區(qū)化龍龍橋區(qū)域域，東起起嘉華大大橋，西西至紅巖巖革命紀(jì)紀(jì)念館，北臨嘉嘉陵江，背靠鵝鵝嶺，占占地約119000畝，擁?yè)碛屑s22公里江江岸線(xiàn)。地上總總建筑面面積約為為3000萬(wàn)平方方米，地地上容積

19、積率約為為2.33，由高尚尚住宅區(qū)區(qū)、休閑閑及娛樂(lè)樂(lè)區(qū)、國(guó)國(guó)際商務(wù)務(wù)中心以以及人工工湖及濕濕地公園園景觀(guān)區(qū)區(qū)組成。但目前前重慶新新天地陷陷入商業(yè)業(yè)招商困困難以及及缺乏有有效客戶(hù)戶(hù)支撐的的困境，其根本本原因是是脫離了了依托商商業(yè)中心心發(fā)展模模式的特特點(diǎn)，而而且本身身項(xiàng)目只只是復(fù)古古建筑，缺乏真真正的歷歷史文化化涵義。案例3：寧波新新天地天地之寧寧波老外外灘是南京條條約開(kāi)開(kāi)辟的五五個(gè)通商商口岸之之一，保保留著很很多有價(jià)價(jià)值近代代建筑。借鑒上上海新天天地經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，保護(hù)護(hù)原有歷歷史風(fēng)貌貌和街區(qū)區(qū)格局的的前提下下，興建建了畫(huà)廊廊、咖啡啡吧、展展館等一一批新建建筑?？偪傄?guī)劃66 大街街區(qū)，基基本包括括了地產(chǎn)

20、產(chǎn)所有功功能。66 大街街區(qū)各有有不同定定位，沿沿江三部部分包括括城建展展館、國(guó)國(guó)際酒店店、世界界美食，另一側(cè)側(cè)是行業(yè)業(yè)會(huì)館、生活天天地和城城市公寓寓。雖名為新新天地，但實(shí)質(zhì)質(zhì)上項(xiàng)目目并非由由瑞安投投資開(kāi)發(fā)發(fā)，而是是由寧波波城投公公司接手手寧波老老外灘項(xiàng)項(xiàng)目后，借鑒了了上?！靶绿斓氐亍鄙虡I(yè)區(qū)區(qū)的經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，在保保護(hù)原有有歷史風(fēng)風(fēng)貌和街街區(qū)格局局的前提提下，原原狀保留留和復(fù)建建了巡捕捕房、老老商鋪“宏昌源源號(hào)”、民國(guó)國(guó)商人私私宅“嚴(yán)氏山山莊”、“朱宅”等面積積近萬(wàn)平平方米的的4處文文保建筑筑，興建建了畫(huà)廊廊、咖啡啡吧、展展館等一一批新建建筑。改改造后的的街區(qū)將將成一個(gè)個(gè)集居住住、經(jīng)商商、展覽覽和旅游

21、游于一體體的歷史史文化街街區(qū)。案例4：嶺南天天地 總規(guī)規(guī)上仍貫貫徹新天天地的設(shè)設(shè)計(jì)思路路，商業(yè)業(yè)街區(qū)則則保留嶺嶺南建筑筑特色，將現(xiàn)代代都市韻韻味與傳傳統(tǒng)文化化相融項(xiàng)目位于于佛山市市禪城區(qū)區(qū)祖廟東東華里中中心地段段，規(guī)劃劃土地面面積約6650,0000平方米米，規(guī)劃劃建筑面面積約1164萬(wàn)萬(wàn)平方米米。該項(xiàng)項(xiàng)目將保保留佛山山風(fēng)情風(fēng)風(fēng)貌，充充分挖掘掘佛山粵粵劇之鄉(xiāng)鄉(xiāng)、陶藝藝之鄉(xiāng)、武術(shù)之之鄉(xiāng)、美美食之鄉(xiāng)鄉(xiāng)的歷史史文化特特色，同同時(shí)融合合時(shí)尚元元素和現(xiàn)現(xiàn)代化設(shè)設(shè)施，為為佛山精精心打造造一個(gè)優(yōu)優(yōu)質(zhì)的市市中心綜綜合發(fā)展展項(xiàng)目。 參考“上上海太平平橋地區(qū)區(qū)重建項(xiàng)項(xiàng)目”的發(fā)展展模式，其開(kāi)發(fā)發(fā)內(nèi)容包包括住宅宅、辦

22、公公樓、零零售、酒酒店餐飲、娛樂(lè)、旅游等等多功能能設(shè)施。該項(xiàng)目目還借鑒鑒上海新新天地石石庫(kù)門(mén)建建筑的成成功改造造經(jīng)驗(yàn)，運(yùn)用現(xiàn)現(xiàn)代化的的手法保保護(hù)改造造祖廟東東華里片片區(qū)內(nèi)具具有典型型嶺南民民居建筑筑風(fēng)格的的優(yōu)秀歷歷史建筑筑，使商商業(yè)開(kāi)發(fā)發(fā)與歷史史建筑無(wú)無(wú)論在外外觀(guān)形態(tài)態(tài)和內(nèi)涵涵等各方方面都做做到彼此此呼應(yīng)。 香港118811商業(yè)改改造(商業(yè)開(kāi)開(kāi)發(fā)與歷歷史建筑筑完美融融合)項(xiàng)目簡(jiǎn)介介香港18881坐坐落于尖尖沙咀廣廣東道，占地約約13萬(wàn)萬(wàn)尺，項(xiàng)項(xiàng)目原址址由18880年年代開(kāi)始始直至119977年，一一直為香香港水警警總部。以往香香港城中中名人最最喜歡在在IFCC或置地地廣場(chǎng)喝喝茶購(gòu)物物消費(fèi)，不過(guò)

23、，自從由由尖沙咀咀舊水警警總部變變身而成成的古跡跡活化項(xiàng)項(xiàng)目118811 Heerittagee于日日前正式式開(kāi)幕后后，一個(gè)個(gè)地方就就匯聚了了酒店、國(guó)際品品牌旗艦艦店、高高級(jí)食肆肆以至古古跡名勝勝。百年年經(jīng)典建建筑與國(guó)國(guó)際品牌牌名店、時(shí)尚食食府、古古跡酒店店融匯而而成，18881 HHeriitagge已已成為香香港集文文化旅游游與購(gòu)物物消閑的的新地標(biāo)標(biāo)。規(guī)劃思想想：以舊址的建建筑風(fēng)格格指導(dǎo)新新建建筑筑，整新新如舊，古跡活活化項(xiàng)目目的規(guī)劃劃思想是是保存歷歷史，見(jiàn)見(jiàn)證歷史史的更迭迭；新舊舊建筑融融合，讓讓歷史煥煥發(fā)活力力。項(xiàng)目目前身是是由5幢幢建筑組組成，包包括前水水警總部部主樓、馬廄、時(shí)間球球

24、塔、九九龍消防防局及九九龍消防防局宿舍舍，建筑筑以維多多利亞式式設(shè)計(jì)為為主，充充滿(mǎn)殖民民地色彩彩。李嘉嘉誠(chéng)旗下下的長(zhǎng)實(shí)實(shí)于033年獲得得發(fā)展權(quán)權(quán)后，耗耗資逾110億港港元，邀邀請(qǐng)不同同范疇的的專(zhuān)家如如建筑師師、歷史史建筑物物保育專(zhuān)專(zhuān)家、專(zhuān)專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)計(jì)師、樹(shù)樹(shù)木專(zhuān)家家、園藝藝師等，盡力參參照主樓樓維多利利亞式建建筑的特特色來(lái)設(shè)設(shè)計(jì)新翼翼部分，務(wù)求令令新舊建建筑融合合。在保護(hù)方面面，從前前的防空空洞、時(shí)時(shí)間球塔塔等已作作復(fù)修，讓市民民可一睹睹古物古古跡的舊舊貌。業(yè)態(tài)規(guī)劃劃：酒店店餐飲及及鐘表珠珠寶為主主，服裝裝精品為為補(bǔ)充，準(zhǔn)入門(mén)門(mén)檻高，均為國(guó)國(guó)際品牌牌在項(xiàng)項(xiàng)目業(yè)態(tài)態(tài)選擇上上，租戶(hù)戶(hù)組合中中鐘表珠珠

25、寶占334%、服裝精精品占116%、酒店、餐飲及及相關(guān)設(shè)設(shè)施占550%。以百年年名店伴伴百年建建筑為主主題思想想，因此此所有商商戶(hù)均為為世界知知名品牌牌，云集集多家國(guó)國(guó)際級(jí)品品牌珠寶寶、世界界名表、著名時(shí)時(shí)裝設(shè)計(jì)計(jì)品牌、高級(jí)精精品。國(guó)際級(jí)級(jí)名牌包包括卡地地亞、TTifffanyy & Co、萬(wàn)寶龍龍、Piiageet、VVan Cleeef & AArpeels、IWCC、Dee Beeerss 、勞勞力士、英皇鐘鐘表珠寶寶、溥儀儀眼鏡及及上海灘灘等已進(jìn)進(jìn)駐商場(chǎng)場(chǎng)，其中不不少世界界級(jí)品牌牌與118811 Heerittagee一樣樣，已擁?yè)碛杏獍侔倌隁v史史。另外，18881 Herritaag

26、e內(nèi)亦有有多家高高級(jí)食府府及古跡跡酒店HHulllettt Hoousee，提供供各地特特色美食食。百年經(jīng)典典建筑與與品牌名名店、時(shí)時(shí)尚食府府、古跡跡酒店融融匯而成成，118811 Heerittagee已成成為香港港集文化化旅游與與購(gòu)物消消閑的新新地標(biāo)。依托商業(yè)業(yè)中心發(fā)發(fā)展模式式小結(jié)無(wú)論是上上海新天天地，還還是香港港的18881 Herritaage，一個(gè)“成功”的 HYPERLINK /topic/soho_focus.aspx?id=141 商業(yè)地地產(chǎn)案例例正魅力力無(wú)窮地地吸引著著眾多追追隨者的的目光，衍生出出無(wú)數(shù)個(gè)個(gè) HYPERLINK /topic/soho_focus.aspx?i

27、d=165 城市的無(wú)無(wú)數(shù)個(gè)關(guān)關(guān)于城市市人文氣氣質(zhì)和商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的夢(mèng)想想?！靶绿斓氐亍闭铏C(jī)機(jī)開(kāi)創(chuàng)了了新的商商業(yè)模式式，作為一一種理想想的既保保留城市市人文氣氣質(zhì)又宣宣揚(yáng)繁華華物質(zhì)文文明的案案例，“新天地地”已經(jīng)成成為一種種時(shí)尚的的符號(hào)象象征。但但是“新天地地”這樣的的案例卻卻不適宜宜大規(guī)模模盲目復(fù)制制。首先，上上?！靶滦绿斓亍睂儆谏仙虾５狞S黃金地段段，本身身地價(jià)就就很昂貴貴。瑞安安集團(tuán)還還要保持持老上海海風(fēng)情，把占地地3萬(wàn)多多平方米米的舊石石庫(kù)門(mén)建建筑群改改造為上上海新天天地，造造價(jià)更是是不菲。比如為為了保持持石庫(kù)門(mén)門(mén)建筑的的原貌，需要從從德國(guó)進(jìn)進(jìn)口昂貴貴的防潮潮藥水，注射進(jìn)進(jìn)石庫(kù)門(mén)門(mén)墻體；比

28、如石石庫(kù)門(mén)舊舊房沒(méi)有有地下排排污管、煤氣管管等基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施，新天地地的每幢幢樓都要要挖地?cái)?shù)數(shù)米，鋪鋪設(shè)下水水、電、煤氣管管道，通通信電纜纜，污水水處理，消防系系統(tǒng)。這這比蓋新新樓的成成本還要要高很多多。地價(jià)價(jià)、成本本之外，“新天天地”從從商業(yè)上上獲得的的收入其其實(shí)有限限，其商商業(yè)養(yǎng)活活后，周周邊身價(jià)價(jià)倍增的的住宅開(kāi)開(kāi)發(fā)為企企業(yè)收益益貢獻(xiàn)重重大。其次，新新天地為為吸引優(yōu)優(yōu)秀商家家進(jìn)駐，不惜降降低租金金的要求求，引進(jìn)進(jìn)大量的的優(yōu)秀商商戶(hù)，聚聚集起了了全中國(guó)國(guó)矚目的的商業(yè)人人氣，但但是項(xiàng)目目本身沒(méi)沒(méi)有達(dá)到到直接盈盈利階段段前都是是還在賠賠本賺吆吆喝，這這對(duì)背后后運(yùn)作的的開(kāi)發(fā)商商的資金金要求較較高。雖然

29、瑞安安可以新天天地形象象使地區(qū)區(qū)地價(jià)升升值，使使得企業(yè)業(yè)后續(xù)開(kāi)開(kāi)發(fā)的物物業(yè)身價(jià)價(jià)倍增，但前提提是開(kāi)發(fā)發(fā)商的前前期真金金白銀實(shí)實(shí)實(shí)在在在的資本本投入和和較長(zhǎng)投投資回報(bào)報(bào)期的預(yù)預(yù)期等待待，對(duì)于于想靠營(yíng)營(yíng)造一個(gè)個(gè)類(lèi)似于于”新天天地“的的商業(yè)地地產(chǎn)直接接獲得成成功的城城市或者者開(kāi)發(fā)商商而言，必然要要有長(zhǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)的戰(zhàn)略略眼光，愿意而而且有足足夠的實(shí)實(shí)力支撐撐起這樣樣的商業(yè)業(yè)項(xiàng)目。正在不不斷涌現(xiàn)現(xiàn)出的“新一代代”的“新天地地們”，還是不不可盲目目照搬復(fù)復(fù)制。依托旅旅游資源源發(fā)展模模式案例例分析成都都錦里、文殊坊坊、寬窄窄巷子比比較項(xiàng)目概況況及開(kāi)發(fā)發(fā)內(nèi)容錦里錦里古街街由舊民民房改造造而來(lái)，與三國(guó)國(guó)圣地成成都武侯

30、侯祠東側(cè)側(cè)一墻之之隔，古古街呈南南北走向向，蜿蜒蜒曲折近近4000米，街街道不寬寬，悠長(zhǎng)長(zhǎng)而曲折折；建筑筑面積665200平方米米，高低低錯(cuò)落，層高只只有一二二層，一一黑、白白、灰為為主色調(diào)調(diào)；青磚磚鋪地，尤顯古古樸、典典雅。項(xiàng)目民俗俗文化街街與武侯侯祠博物物館一體體規(guī)劃，以蜀漢漢三國(guó)文文化為背背景，川川西民風(fēng)風(fēng)民俗為為內(nèi)涵明清建建筑風(fēng)貌貌為外表表，并融融入當(dāng)下下時(shí)尚生生活元素素，將歷史史與現(xiàn)代代有機(jī)融融合，創(chuàng)創(chuàng)造了嶄嶄新的休休閑、體體驗(yàn)、互互動(dòng)式旅旅游形態(tài)態(tài)，形成了了一條體體現(xiàn)成都都特有休休閑文化化氛圍的的旅游休休閑街區(qū)區(qū)。文殊坊文殊坊位位于文殊殊院歷史史文化保保護(hù)區(qū)內(nèi)內(nèi)，與千千年古寺寺文殊

31、院院僅一墻墻之隔。目前已已完成的的一期工工程包含含成都會(huì)會(huì)館和成成都廟街街兩大部部分。街區(qū)以佛佛禪文化化、民俗俗文化為為主題傳統(tǒng)川川西街院院建筑群群為載體體，力圖圖保留老老成都人人文歷史史精髓。規(guī)劃提提出了打打造以文文化休閑閑旅游為為主的城城市“游憩商商務(wù)區(qū)”(RSSD)。與其南南側(cè)的城城市中心心商務(wù)區(qū)區(qū)(CBBD)相相融合的的想法，嘗試區(qū)區(qū)別于成成都已有有的武侯侯祠、杜杜甫草堂堂等純歷歷史文化化旅游景景點(diǎn)，而而以古建建筑、古古遺跡、民俗景景觀(guān)為核核心，開(kāi)開(kāi)展可參參與的現(xiàn)現(xiàn)代體驗(yàn)驗(yàn)式旅游游。寬窄巷子子由寬巷子子、窄巷巷子和井井巷子三三條平行行排列的的老式街街道及 HYPERLINK /view

32、/13973.htm 四四合院落落群組成成，是成成都市三三大歷史史文化 HYPERLINK /view/261549.htm 保保護(hù)區(qū)之之一，是是老成都都“千年年少城”城市格格局和百百年原真真建筑格格局的最最后遺存存，也是是北方胡胡同文化化和 HYPERLINK /view/295100.htm 建筑筑風(fēng)格在在南方的的“孤本本”。按按規(guī)劃，控制面面積為4479畝畝，核心心保護(hù)區(qū)區(qū)1088畝，以以“修舊舊如舊、保護(hù)為為主”，“原址址原貌、落架重重修”為為規(guī)劃思思路。項(xiàng)目空間間規(guī)劃比比較錦里的規(guī)規(guī)劃布局局特點(diǎn)作為歷史史古街的的縮影，錦里的的空間格格局相對(duì)對(duì)簡(jiǎn)單：臨街建建筑圍合合成2-4m寬寬的線(xiàn)型

33、型空間。街道從從入口處處由南至至北延伸伸。在中中部集散散廣場(chǎng)處處分為平平行兩路路，于街區(qū)區(qū)北端交交匯，形成套套索狀的的總體平平面。為了營(yíng)造造古時(shí)街街道尺度度宜人的的親切感感。臨街街建筑以以二層居居多，呈呈現(xiàn)出統(tǒng)統(tǒng)一的川川西風(fēng)格格，以灰灰、白為為主色調(diào)調(diào)，選用用薄片青青磚砌墻墻。木料料裝飾門(mén)門(mén)窗，配配以小青青瓦和白白石灰勾勾縫運(yùn)運(yùn)用馬頭頭墻、歇歇山頂、飛檐角角、二樓樓飄廊、木板墻墻裙等語(yǔ)語(yǔ)匯真實(shí)實(shí)地再現(xiàn)現(xiàn)了成都都明清時(shí)時(shí)期的古古樸建筑筑風(fēng)貌。與武侯侯祠博物物館及園園林取得得了和諧諧的統(tǒng)一一。文殊坊的的規(guī)劃布布局特點(diǎn)點(diǎn)文殊坊規(guī)規(guī)模較大大，由新老老建筑、院落和和街道共共同組成成。其街街巷格局局比錦里

34、里復(fù)雜得得多，空間變變化也更更為豐富富。街區(qū)區(qū)北部保保留的成成都會(huì)館館經(jīng)修復(fù)復(fù)和改遷遷。形成成了平行行二合院院、三合合院、四四合院、L形拐拐尺和大大院套小小院等傳傳統(tǒng)形式式院落。通過(guò)23m尺尺度宜人人的道路路縱橫相相聯(lián)、院院院相接接：南部部新建的的成都廟廟街采用用丁字型型街道組組織方式式。形成成富有趣趣味的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)角空間間，不同同形態(tài)、功能的的節(jié)點(diǎn)由由46m寬寬的道路路串聯(lián)。南北結(jié)結(jié)合重現(xiàn)現(xiàn)了老成成都“九街十十廟、庭庭院藝坊坊”的街坊坊結(jié)構(gòu)，塑造出出走大街街一穿小小巷一進(jìn)進(jìn)院落一一上堂屋屋一入居居室的空空間序列列體驗(yàn)。但兩大大區(qū)域之之間寬達(dá)達(dá)12mm的主要要道路顯顯得尺度度過(guò)大，削弱了了空間的的圍

35、合感感，且因人人車(chē)混行行，在造成成交通混混亂的同同時(shí)也阻阻礙了南南北兩區(qū)區(qū)的緊密密聯(lián)系。在建筑風(fēng)風(fēng)貌方面面，文殊坊坊同樣保保持了川川西民居居小巧親親切的體體量，采采用穿斗斗結(jié)構(gòu)，深色柱柱梁粉白白墻。風(fēng)風(fēng)格統(tǒng)一一、古色色古香。建筑細(xì)細(xì)部的刻刻畫(huà)尤為為精致：線(xiàn)條簡(jiǎn)簡(jiǎn)潔流暢暢的的磉磉蹬、挑挑枋、撐撐弓、掛掛落。精精雕細(xì)刻刻的照面面枋、連連珠板、拴馬樁樁、抱鼓鼓石，各各式鏤花花門(mén)窗、屋脊裝裝飾等等等，給人人留下了了深刻的的印象。寬窄巷子子的規(guī)劃劃布局特特點(diǎn)有著“千千年少城城”最后遺遺存之稱(chēng)稱(chēng)的寬窄窄巷子是是古代城城池和兵兵營(yíng)格局局的完美美結(jié)合，有中軸軸線(xiàn)和城城墻。為為我國(guó)極極罕見(jiàn)的的特殊形形態(tài)的城城中

36、城。寬、窄窄、井巷巷子三條條老街寬寬46m，形成東東西向主主軸，33條條l一22m的南南北向胡胡同沿其其次第排排列，形成極極具特色色的魚(yú)脊脊骨形道道路結(jié)構(gòu)構(gòu)。改造造后在街街區(qū)東西西兩端新新增的入入口節(jié)點(diǎn)點(diǎn)增強(qiáng)了了區(qū)域的的可識(shí)別別性和吸吸引力，豐富多多變的庭庭院與街街道結(jié)合合呈現(xiàn)出出以線(xiàn)串串點(diǎn)的總總體空間間結(jié)構(gòu)，營(yíng)造出出休閑、愜意的的歷史文文化氛圍圍。改造后的的寬窄巷巷子內(nèi)部部新舊建建筑混雜雜，約有有20的老建建筑得以以保留，40進(jìn)行更更新，其其余400均為為新建。保留建建筑為明明清時(shí)代代所建，多屬合合院式。青磚墻墻、高門(mén)門(mén)樓、花花墻裙，既體現(xiàn)現(xiàn)了南方方川西民民居的的的特色，也包含含了北方方滿(mǎn)蒙

37、文文化的內(nèi)內(nèi)涵。新新建建筑筑以青磚磚、灰瓦瓦、棕木木為主要要材料。在總體體上呼應(yīng)應(yīng)了原有有老建筑筑的特色色：但有有部分店店鋪出于于商業(yè)需需要設(shè)置置了大面面積的落落地玻璃璃窗和鋼鋼結(jié)構(gòu)支支撐，雖雖然具有有現(xiàn)代感感，但在在清雅、淳樸的的民居風(fēng)風(fēng)貌中稍稍顯突兀兀。錦里的空空間布局局 文殊坊坊的空間間布局寬窄窄巷的空空間布局局社會(huì)、經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益益分析錦里于20004年llO月正正式開(kāi)放放的錦里里，是成都都首個(gè)古古街旅游游項(xiàng)目，創(chuàng)造了了獨(dú)具特特色的文文化旅游游產(chǎn)業(yè)“四川模模式”，被評(píng)選選為全國(guó)國(guó)文化產(chǎn)產(chǎn)業(yè)示范范基地和和全國(guó)十十大商業(yè)業(yè)步行街街。據(jù)20006年統(tǒng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)據(jù)顯示，錦里在在不到兩兩年的時(shí)時(shí)間內(nèi)接

38、接待游客客近10000萬(wàn)萬(wàn)人次，銷(xiāo)售額額30000余萬(wàn)萬(wàn)元，統(tǒng)統(tǒng)一的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)平臺(tái)臺(tái)讓進(jìn)駐駐的商家家收益頗頗豐，擴(kuò)展的的文化氛氛嗣使周周邊商業(yè)業(yè)樓盤(pán)價(jià)價(jià)格一路路攀升，對(duì)城市市經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展的促促進(jìn)不言言而喻；而民間間工藝、習(xí)俗等等活動(dòng)項(xiàng)項(xiàng)目的開(kāi)開(kāi)展與武武侯祠互互為功能能補(bǔ)充。復(fù)原、強(qiáng)化了了三國(guó)古古蜀文化化，把非物物質(zhì)文化化遺產(chǎn)融融入現(xiàn)代代生活。作為成成都獨(dú)有有的地域域資源，弘揚(yáng)了了民族傳傳統(tǒng)文化化，提升升了城市市整體形形象，實(shí)實(shí)現(xiàn)了社社會(huì)、經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益益的3 開(kāi)發(fā)模模式與規(guī)規(guī)劃方法法思考的的雙贏(yíng)。文殊院20066年100月，文殊院院歷史文文化保護(hù)護(hù)區(qū)內(nèi)的的商業(yè)街街區(qū)文殊殊坊建成成并開(kāi)始始運(yùn)營(yíng)?？陀^(guān)地說(shuō)說(shuō)

39、，文殊殊坊在歷歷史底蘊(yùn)蘊(yùn)、投入入資金和和建造規(guī)規(guī)模方面面都具有有趕超錦錦里的優(yōu)優(yōu)勢(shì)，然而其其文化主主題定位位和活動(dòng)動(dòng)項(xiàng)目設(shè)設(shè)置卻模模仿錦里里，沒(méi)有有深入研研究自身身的地域域特色和和使用者者的特殊殊需求，以至沒(méi)沒(méi)有達(dá)到到預(yù)期的的開(kāi)發(fā)效效果。除去剛開(kāi)開(kāi)街時(shí)和和節(jié)假日日，每日一一兩千人人流量使使占地330余公公頃的街街區(qū)顯得得空曠、冷清，旅游及及其相關(guān)關(guān)產(chǎn)業(yè)的的經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展受到到很大限限制；而而與文殊殊院缺乏乏緊密聯(lián)聯(lián)系、對(duì)對(duì)佛禪文文化沒(méi)有有充分強(qiáng)強(qiáng)調(diào)義使使文殊坊坊的自身身特色不不夠鮮明明，不具備備足夠影影響力以以擔(dān)當(dāng)城城市核心心游憩區(qū)區(qū)的重任任。寬窄巷子子同屬三大大歷史文文化保護(hù)護(hù)區(qū)的寬寬窄巷子子，

40、將其街街區(qū)開(kāi)放放時(shí)間定定在了中中國(guó)文化化遺產(chǎn)日日，并作作為20008年年512震后后四川推出出的首個(gè)個(gè)旅游新新景點(diǎn)，引發(fā)了了極高的的社會(huì)關(guān)關(guān)注。吸吸引了大大量游人人到訪(fǎng)，對(duì)恢復(fù)復(fù)四JllI旅游游的信心心、重振振四川旅旅游形象象起到了了積極的的作用。由于引入入了時(shí)尚尚生活的的主題概概念，寬窄巷巷子的招招商項(xiàng)目目中外資資所占比比例達(dá)到到了100，已已簽約的的豪華酒酒店也將將投入運(yùn)運(yùn)營(yíng)。這這樣的商商業(yè)定位位和操作作手法無(wú)無(wú)疑改變變了該歷歷史街區(qū)區(qū)的使用用人群，使其變變?yōu)槌鞘惺懈邇r(jià)地地段內(nèi)的的高檔消消費(fèi)區(qū)。雖然通通過(guò)大量量外來(lái)游游客和本本地精英英階層的的消費(fèi)實(shí)實(shí)現(xiàn)了較較好的經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益益但對(duì)對(duì)過(guò)去來(lái)來(lái)此

41、地享享受休閑閑、市井井文化的的普通百百姓來(lái)說(shuō)說(shuō)，卻是是一種權(quán)權(quán)利的剝剝奪和記記憶的中中斷，社會(huì)效效益并不不積極。三處歷史史街區(qū)對(duì)對(duì)比及總總結(jié)三處歷史史街區(qū)構(gòu)構(gòu)成要素素比較分分析街區(qū)構(gòu)成要素素錦里文殊坊寬窄巷文化特色色三國(guó)古蜀蜀文化佛禪、民民俗文化化休閑、市市井文化化活動(dòng)項(xiàng)目目民間工藝藝、游戲戲、特色色飲食、灑吧休休閑民間工藝藝、民俗俗演出、商業(yè)活活動(dòng)、特特色飲食食，酒吧吧休閑飲飲民俗體驗(yàn)驗(yàn)、住宿宿，西式式餐飲，酒吧休休閑空間環(huán)境境街巷格局局線(xiàn)型的街街道空間間道、院結(jié)結(jié)合的街街坊肌理理魚(yú)骨狀的的道路結(jié)結(jié)構(gòu)建筑風(fēng)貌貌體現(xiàn)古樸樸民風(fēng)凸顯典雅雅、精致致的群體體風(fēng)貌傳統(tǒng)中透透露出現(xiàn)現(xiàn)代氣息息成都三大大歷

42、史文文化保護(hù)護(hù)區(qū)的改改造工程程已經(jīng)完完成，其間對(duì)對(duì)歷史街街區(qū)的開(kāi)開(kāi)發(fā)模式式進(jìn)行了了很多探探討，取得了了一定成成效，但但在諸多多方面還還有不成成熟之處處。無(wú)論論是神形兼?zhèn)鋫洹钡腻\里里，還是是“有形無(wú)無(wú)神”的文殊殊坊，抑或神形俱失失”的寬窄窄巷子，操作方方法都過(guò)過(guò)于強(qiáng)調(diào)調(diào)商業(yè)效效益和土土地價(jià)值值，對(duì)街區(qū)區(qū)歷史文文化內(nèi)涵涵的挖掘掘與持續(xù)續(xù)保存缺缺乏有效效的途徑徑，相應(yīng)應(yīng)的規(guī)劃劃方法也也停留在在物質(zhì)層層面，沒(méi)沒(méi)有系統(tǒng)統(tǒng)和前瞻瞻性的思思維。城市有其其生長(zhǎng)發(fā)發(fā)展的規(guī)規(guī)律，雖然土土地價(jià)值值要提升升，功能要要趨向多多樣化，但對(duì)歷歷史街區(qū)區(qū)的文化化資源開(kāi)開(kāi)發(fā)要有有長(zhǎng)久而而富有遠(yuǎn)遠(yuǎn)見(jiàn)的計(jì)計(jì)劃，應(yīng)應(yīng)當(dāng)意識(shí)識(shí)到對(duì)于于

43、類(lèi)似寬寬窄巷子子這樣有有足夠活活力自發(fā)發(fā)生長(zhǎng)、有機(jī)更更新的舊舊城區(qū)域域，不一一定要迫迫切地進(jìn)進(jìn)行改造造、引入入商業(yè)，提高公公眾參與與程度和和發(fā)揮民民間機(jī)構(gòu)構(gòu)的作用用往往更更能滿(mǎn)足足改善街街區(qū)條件件的需求求、實(shí)現(xiàn)現(xiàn)最原生生態(tài)的保保護(hù)。對(duì)于需要要依靠商商業(yè)開(kāi)發(fā)發(fā)復(fù)興的的歷史街街區(qū)，尊重文文化特色色、延續(xù)續(xù)歷史文文脈是改改造應(yīng)遵遵循的基基本思想想，是遺產(chǎn)產(chǎn)保護(hù)利利用的靈靈魂本質(zhì)質(zhì)。老街區(qū)改改造后的的項(xiàng)目商商業(yè)運(yùn)營(yíng)營(yíng)模式分分析在街區(qū)的的商業(yè)運(yùn)運(yùn)營(yíng)管理理中，需需要明確確一個(gè)商商業(yè)運(yùn)營(yíng)營(yíng)機(jī)構(gòu)主主體，商商業(yè)運(yùn)營(yíng)營(yíng)機(jī)構(gòu)的的設(shè)立主主要有政政府主導(dǎo)導(dǎo)及專(zhuān)業(yè)業(yè)公司兩兩種模式式，市面面成功項(xiàng)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)營(yíng)多聘請(qǐng)請(qǐng)專(zhuān)業(yè)商商

44、業(yè)管理理公司負(fù)負(fù)責(zé)。老街區(qū)商商業(yè)改造造項(xiàng)目運(yùn)運(yùn)營(yíng)管理理模式比比較管理主體體政府主導(dǎo)導(dǎo)管理專(zhuān)業(yè)商業(yè)業(yè)公司管管理特點(diǎn)管理費(fèi)用用低，行行政手段段管理費(fèi)用用高，經(jīng)經(jīng)濟(jì)手段段盈利狀況況一般需政政府補(bǔ)貼貼，才能能保持商商業(yè)持續(xù)續(xù)經(jīng)營(yíng)保證一定定的利潤(rùn)潤(rùn)水平下下，物業(yè)業(yè)出租率率高、升升值快設(shè)備管理理特點(diǎn)設(shè)備維護(hù)護(hù)缺乏計(jì)計(jì)劃性，事故驅(qū)驅(qū)動(dòng)型定期維護(hù)護(hù)設(shè)備，預(yù)防性性維護(hù)與與維修成本控制制成本控制制無(wú)序，造成較較大的浪浪費(fèi)有效的成成本控制制，保持持合理的的利潤(rùn)空空間商家關(guān)注管管理費(fèi)用用對(duì)商業(yè)業(yè)街的物物業(yè)管理理與商業(yè)業(yè)經(jīng)營(yíng)的的關(guān)系不不敏感看重商商業(yè)經(jīng)營(yíng)營(yíng)的利益益希望優(yōu)優(yōu)質(zhì)的物物業(yè)管理理可以承承受較高高的管理理費(fèi)用對(duì)商

45、業(yè)的的影響物業(yè)管理理的水平平依賴(lài)于于政府管管理能力力，商業(yè)業(yè)經(jīng)營(yíng)狀狀況波動(dòng)動(dòng)比較大大營(yíng)造優(yōu)優(yōu)質(zhì)的商商業(yè)經(jīng)營(yíng)營(yíng)環(huán)境提升商商業(yè)價(jià)值值無(wú)論是基基于行政政手段的的政府主主導(dǎo)管理理模式還還是以經(jīng)經(jīng)濟(jì)手段段為主的的專(zhuān)業(yè)商商業(yè)公司司管理模模式，通通過(guò)對(duì)成成功的歷歷史文化化街區(qū)的的研究，統(tǒng)一運(yùn)運(yùn)營(yíng)管理理均為此此類(lèi)項(xiàng)目目商業(yè)改造造成功的的保證。具體而而言，統(tǒng)統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)營(yíng)管理的的基本內(nèi)容容體系及優(yōu)優(yōu)勢(shì)如下下：統(tǒng)一招商商管理：要求招招商的品品牌審核核管理和和完善租租約管理理。統(tǒng)一服務(wù)務(wù)管理：有利于于經(jīng)營(yíng)者者間協(xié)調(diào)調(diào)和合作作，由管管理委員員會(huì)主導(dǎo)導(dǎo)、協(xié)調(diào)調(diào)、服務(wù)務(wù)、監(jiān)督督租戶(hù)的的經(jīng)營(yíng)活活動(dòng)，保保證商業(yè)業(yè)搞笑運(yùn)運(yùn)轉(zhuǎn)。統(tǒng)一

46、物業(yè)業(yè)管理：有助于于建筑空空間的維維護(hù)和保保養(yǎng)。統(tǒng)一營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)管理：有助于于維護(hù)和和提高經(jīng)經(jīng)營(yíng)者的的共同利利益，避避免惡性性競(jìng)爭(zhēng)。另外，建建立統(tǒng)一一經(jīng)營(yíng)管管理的體體系的基基本前提提是實(shí)現(xiàn)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)（所有權(quán)權(quán)）與經(jīng)經(jīng)營(yíng)權(quán)分分離，即即兩權(quán)分分離，而而根據(jù)國(guó)國(guó)內(nèi)歷史史文化街街區(qū)的實(shí)實(shí)踐，兩兩權(quán)分離離實(shí)施模模式主要要有三種種：比較項(xiàng)目目股份公司司制收購(gòu)所有有政府返祖祖制操作方式式產(chǎn)權(quán)所有有人易產(chǎn)產(chǎn)權(quán)作價(jià)價(jià)入股成成立股份份公司，市場(chǎng)化化運(yùn)作政府收購(gòu)購(gòu)商業(yè)所所有權(quán)，成立管管理公司司或委托托管理公公司進(jìn)行行運(yùn)營(yíng)管管理政府約定定租金收收購(gòu)經(jīng)營(yíng)營(yíng)權(quán)，委委托商業(yè)業(yè)管理公公司進(jìn)行行統(tǒng)一招招商和運(yùn)運(yùn)營(yíng)管理理產(chǎn)權(quán)屬性性產(chǎn)權(quán)分散

47、散產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一一產(chǎn)權(quán)分散散實(shí)現(xiàn)條件件80%以以上產(chǎn)權(quán)權(quán)人入股股合理的的股權(quán)、分配制制度80%以以上產(chǎn)權(quán)權(quán)收購(gòu)合合理的補(bǔ)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)80%以以上的經(jīng)經(jīng)營(yíng)權(quán)收收購(gòu)政府府給予租租金收益益保證政府職責(zé)責(zé)政府前前期宣傳傳引導(dǎo)；政府協(xié)協(xié)助股份份公司成成立；提供政政策保障障；指導(dǎo)經(jīng)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)態(tài)業(yè)種；政府擁?yè)碛兴杏袡?quán)對(duì)街區(qū)區(qū)的運(yùn)營(yíng)營(yíng)給予指指導(dǎo)、控控制政府與與產(chǎn)權(quán)人人的租約約關(guān)系；對(duì)街區(qū)區(qū)的運(yùn)營(yíng)營(yíng)給予指指導(dǎo)、控控制 總結(jié)部分分 通過(guò)案例例研究，成功商業(yè)業(yè)改造的的城市老老街區(qū)不不僅具有有悠久歷歷史、優(yōu)優(yōu)越區(qū)位位，而且且有獨(dú)特特的商業(yè)業(yè)定位、充滿(mǎn)活活力的人人文生態(tài)態(tài)環(huán)境和和良好的的經(jīng)營(yíng)管管理模式式。換言言之，即即既需歷歷史文化化內(nèi)涵及及傳統(tǒng)商商脈根基基，又需需后天注注入科學(xué)學(xué)的經(jīng)營(yíng)營(yíng)管理模模式及業(yè)業(yè)態(tài)組合合。老街區(qū)商商業(yè)改造造項(xiàng)目成成功要素素總結(jié)硬件因素素豐富的歷歷史文化化內(nèi)涵悠久的歷歷史：歷歷史上繁繁榮，且且延續(xù)到到近代文物古跡跡：具有有名人、名事件件等歷史史古跡寶貴的文文化遺產(chǎn)產(chǎn)：建筑筑反映某某一時(shí)代代特征獨(dú)特的建建筑格局局、風(fēng)格格具有歷史史性的地地方傳統(tǒng)統(tǒng)建筑以以及歌劇劇優(yōu)越的區(qū)區(qū)位位于城市市中心或或鄰近強(qiáng)強(qiáng)勢(shì)旅游游資源悠久的商商脈從古代以以來(lái)就是是城市的的商業(yè)貿(mào)貿(mào)易中心心，近代代商業(yè)繁繁榮軟件因素