南京誠豐物業(yè)蘇豪時代廣場物業(yè)管理項目投標(biāo)書

1、徐州蘇豪時代廣場物業(yè)管理理項目投 標(biāo) 書南京誠豐豐物業(yè)管管理有限限公司地址：南南京棲霞霞區(qū)勝利利三村4483號號聯(lián)系人：c 傳傳真：00258477203311電話：00258477213390 1333cxx8目錄第一部分分 投投標(biāo)函第二部分分 投投標(biāo)企業(yè)業(yè)概況及及投標(biāo)報報價表第三部分分 企企業(yè)授權(quán)權(quán)委托書書第四部分分 企企業(yè)簡介介第五部分分 企企業(yè)資質(zhì)質(zhì)證書第六部分分 服服務(wù)承若若第七部分分 項項目主要要人員資資料第八部分分 組組織機(jī)構(gòu)構(gòu)、人員員配置、人員的的選聘要要求、人人員的培培訓(xùn)第九部分分 物物資材料料、固定定資產(chǎn)的的配置第十部分分 綜綜合報價價測算第十一部部分 商業(yè)業(yè)項目管管理的難

2、難點和重重點第十二部部分 機(jī)電電設(shè)備設(shè)設(shè)施的管管理要求求第十三部部分 本項項目可能能出現(xiàn)的的各類應(yīng)應(yīng)急措施施第十四部部分 管理理制度目目錄第十五部部分 檔案案資料的的管理第十六部部分 編制制依據(jù)第一部分分 投投標(biāo)函徐州成功功置業(yè)有有限公司司：我 南南京誠豐豐物業(yè)管管理有限限公司 現(xiàn)通過過徐州成成功置業(yè)業(yè)有限公公司招投投標(biāo)辦公公室參加加 蘇豪豪時代廣廣場 物業(yè)管管理投標(biāo)標(biāo)工作，并于二二六年年 月 日通過過資格預(yù)預(yù)審，并并全部按按照貴方方的要求求在規(guī)定定的時間間內(nèi)完成成各項前前期準(zhǔn)備備工作。在本次次投標(biāo)中中我司將將以精心心的準(zhǔn)備備、真誠誠的態(tài)度度積極參參與，并并作出以以下承諾諾：1、本公公司已了了

3、解招標(biāo)標(biāo)人有關(guān)關(guān)“蘇豪時時代廣場場”物業(yè)管管理招標(biāo)標(biāo)文件的內(nèi)容容、細(xì)則則、要求求、辦法法及條款款，并同同意響應(yīng)應(yīng)招標(biāo)文文件的內(nèi)內(nèi)容及要要求，以以貴方招招標(biāo)文件件內(nèi)容為為基礎(chǔ)，投標(biāo)“蘇豪時時代廣場場”物業(yè)管管理服務(wù)務(wù)。2、本投投標(biāo)書物物業(yè)服務(wù)務(wù)費報價價和其他他報價包包含了“蘇豪時時代廣場場”全部物物業(yè)管理理服務(wù)內(nèi)內(nèi)容涵蓋蓋了投標(biāo)標(biāo)人管理理服務(wù)開開支及其其他費用用。3、本公公司同意意以本投投標(biāo)書內(nèi)內(nèi)各項報報價，向向項目提提供投標(biāo)標(biāo)書明示示的所有有物業(yè)管管理服務(wù)務(wù)內(nèi)容要要求、標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)質(zhì)量，并并同意將將各項服服務(wù)費報報價約定定于合同同期內(nèi)保保持不變變。4、本公公司同意意于中標(biāo)標(biāo)并簽署署前期期物業(yè)服服

4、務(wù)合同同后，在約定定的時間間內(nèi)提供供投標(biāo)書書內(nèi)所述述之物業(yè)業(yè)管理服服務(wù)；接接受業(yè)主主的監(jiān)督督、政府府行政部部門的管管理。5、本公公司知曉曉招標(biāo)人人選定中中標(biāo)人，無須向向本公司司公開中中標(biāo)人資資料或做做出招投投標(biāo)的其其他任何何解釋，一切有有關(guān)選聘聘中標(biāo)人人的活動動以本項項目評標(biāo)標(biāo)規(guī)則為為依據(jù)。南京誠豐豐物業(yè)管管理有限限公司二六六年七月月第二部分分 投投標(biāo)企業(yè)業(yè)概況及及投標(biāo)報報價表企業(yè)名稱稱南京誠豐豐物業(yè)管管理有限限公司法定代表表人張茂安企業(yè)注冊冊地南京棲霞霞區(qū)勝利利三村4483號號注冊資本本萬元人民民幣企業(yè)資質(zhì)質(zhì)等級三級投標(biāo)人全全委托管管理物業(yè)業(yè)規(guī)模及及管理業(yè)業(yè)績總建筑面面積 萬mm2,其中中住

5、宅 萬萬m2 ，商業(yè)業(yè) 萬mm2 ；物業(yè)管理理服務(wù)費費投標(biāo)報報價物業(yè)服務(wù)務(wù)費收費費標(biāo)準(zhǔn)報報價：1住宅宅區(qū) 1.330 元/.月，公共水水電費按按0.220元/.月月分?jǐn)偅?2商業(yè)業(yè)區(qū) 9.000 元/.月，公共水水電費按按 6.00 元/.月分分?jǐn)偅?地下下車庫車車位 元/位位.月； 露天天車位 元/位.月月（按徐徐州市物物業(yè)管理理收費標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)收取?。?投標(biāo)單單位（章章） 220066年 月 日第三部分分 企企業(yè)授權(quán)權(quán)委托書書授權(quán)委托托書本授權(quán)人人聲明：我 （姓姓名）系系 （投標(biāo)標(biāo)人名稱稱）的法法定代表表人，現(xiàn)現(xiàn)授權(quán)委委托 （姓名）為我公公司參加加“蘇豪時時代廣場場”物業(yè)管管理投標(biāo)標(biāo)的授權(quán)權(quán)委托

6、代代理人，代理人人全權(quán)代代表我參參與該項項目物業(yè)業(yè)管理招招投標(biāo)活活動，所所簽署的的該物業(yè)業(yè)管理項項目提交交的投標(biāo)標(biāo)文件及及評標(biāo)過過程中的的澄清、承諾、簽署前期物物業(yè)服務(wù)務(wù)合同，簽署署的合同同文本本本人均承承認(rèn)。代理人無無轉(zhuǎn)委托托權(quán)。特特此委托托。代理人： 性別 男男 年齡齡 身份證號號碼： 職職務(wù)： 投標(biāo)企業(yè)業(yè) ： 南京京誠豐物物業(yè)管理理有限公公司 （公章章）法定代表表人： （簽簽字或蓋蓋章）身份證號號碼： 委托日期期： 20006 年 月 日日第四部分分 企企業(yè)簡介介香港誠豐豐集團(tuán)是是一家集集技、工工、貿(mào)、服務(wù)為為一體的的現(xiàn)代化化企業(yè)集集團(tuán)，集集團(tuán)以設(shè)設(shè)計、制制造、銷銷售家具具為龍頭頭，現(xiàn)已

7、已涉足地地產(chǎn)、貿(mào)貿(mào)易、航航空物流流、造紙紙業(yè)等多多種行業(yè)業(yè)。集團(tuán)團(tuán)在香港港擁有“誠豐實實業(yè)國際際有限公公司，誠誠豐辦公公系列（香港）有限公公司，香香港誠豐豐投資公公司，香香港德雅雅家具有有限公司司”等全資資直屬機(jī)機(jī)構(gòu)。119933年起先先后投資資在中國國大陸建建成規(guī)模模經(jīng)營三三大生產(chǎn)產(chǎn)基地：誠豐家家具（中中國）有有限公司司，深圳圳誠豐家家具廠和和誠豐五五金鋼具具廠，專專業(yè)化生生產(chǎn)高中中檔辦公公家具、高檔酒酒店家具具、廚房房家具。誠豐家具具（中國國）有限限公司總總注冊資資金超過過1億港港幣，總總投資達(dá)達(dá)2億多多港幣。公司下下屬誠豐豐家具廠廠、誠豐豐萬進(jìn)家家具公司司，誠豐豐五金鋼鋼具廠、誠豐裝裝飾

8、工程程有限公公司、誠誠豐房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)（福清清）有限限公司、 誠豐物物業(yè)管理理有限公公司 誠豐鋼鋼琴廠等等生產(chǎn)實實體，分分別從事事家具的的生產(chǎn)、銷售、工程等等業(yè)務(wù)。廠房面面積達(dá)6600000多平平方米，占地面面積將近近5000畝，服服務(wù)員工工、生產(chǎn)產(chǎn)及銷售售人員超超過30000名名。在銷售售管理方方面，充充分利用用公司遍遍布全國國的銷售售網(wǎng)絡(luò)，發(fā)揮四四十余家家分支機(jī)機(jī)構(gòu)服務(wù)務(wù)快捷的的優(yōu)勢，資源共共享。誠豐物業(yè)業(yè)公司成成立于119999年，主主要以服服務(wù)為龍龍頭，立立足于物物業(yè)行業(yè)業(yè)發(fā)展。公司一一直致力力于為住住戶塑造造整潔、優(yōu)美的的社區(qū)環(huán)環(huán)境。同同時誠豐豐物業(yè)公公司也是是一家科科技企業(yè)業(yè)，公司

9、司擁有高高資質(zhì)的的優(yōu)秀工工程師和和經(jīng)驗豐豐富的技技師，以以微電子子計算機(jī)機(jī)控制、工程技技術(shù)開發(fā)發(fā)等專業(yè)業(yè)構(gòu)成科科技開發(fā)發(fā)基礎(chǔ)力力量,開開發(fā)研制制了完全全基于網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)辦公公管理的的軟件產(chǎn)產(chǎn)品。軟軟件集經(jīng)經(jīng)驗開發(fā)發(fā)研制，將各種種形式物物業(yè)公司司，不同同用戶辦辦公需求求中具有有共性的的應(yīng)用，抽象為為房產(chǎn)管管理、住住戶管理理、工程程管理、設(shè)備管管理、財財務(wù)管理理、辦公公室管理理、消防防保安、綠化保保潔管理理、電子子商務(wù)管管理等主主要方面面，應(yīng)用用網(wǎng)絡(luò)這這一共享享資源平平臺和共共享途徑徑，圍繞繞企業(yè)信信息源將將辦公體體系全部部自動化化、流程程化、數(shù)數(shù)字化。憑借其其著名的的電子商商務(wù)網(wǎng)站站中國物物業(yè)網(wǎng)常常年

10、為中中國物業(yè)業(yè)企業(yè)提提供高質(zhì)質(zhì)量、多多層次的的電子商商務(wù)服務(wù)務(wù).計算算機(jī)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)信息化化建設(shè)及及應(yīng)用只只是手段段，企業(yè)業(yè)通過高高技術(shù)實實現(xiàn)高效效率、低低運(yùn)行成成本的辦辦公管理理體系，贏得最最大效益益，才是是真正的的目的。多年來來,勤勞勞的誠豐豐人始終終以“誠信服服務(wù), 豐裕社社會”為服務(wù)務(wù)宗旨立立足于社社會。誠豐物業(yè)業(yè)公司不不僅有豐豐富的物物業(yè)管理理經(jīng)驗，同時還還聘請了了上海浦浦東濰坊坊物業(yè)集集團(tuán)公司司作為常常年的咨咨詢顧問問，不定定期的學(xué)學(xué)習(xí)上海海物管的的先進(jìn)理理念和管管理經(jīng)驗驗。公司司目前管管理的龍龍福山莊莊，位于于雨花區(qū)區(qū)，面積積3.66萬平方方米，今今年已通通過ISSO90000質(zhì)質(zhì)量管

11、理理體系和和ISOO140000環(huán)環(huán)境管理理體系，管理已已步入智智能化的的范疇。小區(qū)內(nèi)內(nèi)設(shè)電子子監(jiān)控系系統(tǒng)，224小時時保安值值勤、巡巡邏、站站崗，利利用科技技的手段段保證了了小區(qū)內(nèi)內(nèi)的安全全。山莊莊內(nèi)的綠綠化設(shè)施施委派專專業(yè)公司司進(jìn)行常常年養(yǎng)護(hù)護(hù)，綠化化始終保保持蔥郁郁，茂盛盛；維修修工定時時對公共共設(shè)施進(jìn)進(jìn)行檢查查及日常常維護(hù)，并能向向業(yè)主提提供室內(nèi)內(nèi)有償維維修服務(wù)務(wù)。244小時專專人看管管大型地地下停車車場，免免去了業(yè)業(yè)主有車車難停的的煩惱。小區(qū)的的優(yōu)質(zhì)服服務(wù)，居居民的滿滿意，讓讓我們公公司更有有信心，更有能能力來迎迎接更多多的挑戰(zhàn)戰(zhàn)。公司擁有有高資質(zhì)質(zhì)的優(yōu)秀秀工程師師和經(jīng)驗驗豐富的的技

12、師，以中青青年科技技骨干為為主體的的機(jī)械、微電子子計算機(jī)機(jī)控制、工程技技術(shù)開發(fā)發(fā)等專業(yè)業(yè)所構(gòu)成成的科技技開發(fā)基基礎(chǔ)力量量,加之之高級管管理人員員和一支支精良的的專業(yè)，實施高高科技技技術(shù)成果果商品化化，產(chǎn)業(yè)業(yè)化，集集人才，信息成成果市場場四位一一體的科科工貿(mào)企企業(yè)。公公司開發(fā)發(fā)高新技技術(shù)產(chǎn)品品市場，熱忱地地實行網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)管理理，逐步步推廣網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)信息息，電子子商務(wù)服服務(wù)，以以優(yōu)異的的服務(wù)樹樹立誠豐豐公司的的形象。公司開發(fā)發(fā)的物業(yè)業(yè)管理軟軟件和辦辦公自動動化軟件件已全部部投入市市場，得得到了許許多用戶戶的贊同同。公司司的專業(yè)業(yè)化服務(wù)務(wù)不僅僅僅面向于于業(yè)主，也面向向于物業(yè)業(yè)管理公公司。公公司的家家政服務(wù)務(wù)

13、，綠化化服務(wù)，網(wǎng)絡(luò)信信息工程程，軟件件開發(fā)工工程等服服務(wù)都已已得到客客戶的認(rèn)認(rèn)同，我我們的榮榮譽(yù)客戶戶遍及南南京、連連云港、上海等等地。公司把IIS90001國國際質(zhì)量量認(rèn)證體體系始終終貫穿于于管理全全過程中中，以優(yōu)優(yōu)異的服服務(wù)維護(hù)護(hù)著誠豐豐形象，徹底保保證消費費者的利利益。同同時誠豐豐還以其其蓬勃的的發(fā)展勢勢頭，伴伴隨行業(yè)業(yè)發(fā)展騰騰飛不斷斷前進(jìn)。我們是以以“業(yè)主服服務(wù)滿意意”為宗旨旨的物業(yè)業(yè)公司，我們的的服務(wù)準(zhǔn)準(zhǔn)則是：快速、便利、周到。誠豐人會會用自己己的產(chǎn)品品質(zhì)量和和服務(wù)質(zhì)質(zhì)量去贏贏得廣大大客戶的的信任，使誠豐豐公司在在商品經(jīng)經(jīng)濟(jì)競爭爭中占有有一席之之地。一直以以來，我我們恪守守“誠信服服

14、務(wù)，豐豐裕社會會”的企業(yè)業(yè)信條，不斷挑挑戰(zhàn)，完完美自我我，從產(chǎn)產(chǎn)品的每每一個部部件做起起，從每每一個客客戶做起起，使“誠豐”成為國國內(nèi)外家家具市場場的某種種著名品品牌。遍遍布全國國的四十十多家全全資分支支機(jī)構(gòu)營營銷網(wǎng)絡(luò)絡(luò)和“九大服服務(wù)承諾諾”更為誠誠豐的優(yōu)優(yōu)質(zhì)服務(wù)務(wù)奠定了了堅實的的基礎(chǔ)。立足國國門，放放眼世界界。我們們滿懷信信心與您您共發(fā)展展。誠信服務(wù)務(wù)，豐裕社社會真誠合作作，攜手手共進(jìn)第五部分分 企業(yè)資資質(zhì)證書書第六部分分 服務(wù)承承諾日常物業(yè)業(yè)管理階階段是物物業(yè)管理理公司實實施管理理與服務(wù)務(wù)功能的的重要階階段，主主要內(nèi)容容包括治治安管理理、車輛輛管理、機(jī)電設(shè)設(shè)備設(shè)施施的維修修與養(yǎng)護(hù)護(hù)、清潔潔

15、管理等等多方面面內(nèi)容。（根據(jù)據(jù)實際情情況酌情情調(diào)整）保安管理理項目標(biāo)準(zhǔn)人流控制制對來訪人人員須通通過保安安室，與與主人通通話征得得同意后后方可進(jìn)進(jìn)入，并并進(jìn)行訪訪問登記記和離開開注銷登登記手續(xù)續(xù)；對裝裝修、搬搬運(yùn)人員員采取辦辦理出入入證的管管理，對對其活動動范圍進(jìn)進(jìn)行一定定限制；對可疑疑陌生人人，采取取追蹤、監(jiān)控的的措施，必要時時可上前前詢問。物流控制制對物資流流動實施施申報、盤查、登記制制度，住住戶物品品的搬出出須向管管理處提提出申請請，由管管理處向向門崗傳傳達(dá)并提提供方便便，巡查查人員由由責(zé)任和和義務(wù)對對物資的的流動進(jìn)進(jìn)行禮貌貌的盤查查，所有有的物資資流動實實行登記記放行手手續(xù)。車流控制制

16、要求車輛輛保管員員熟悉每每輛車的的情況，同時強(qiáng)強(qiáng)調(diào)其高高度的責(zé)責(zé)任心和和管理人人員的嚴(yán)嚴(yán)格認(rèn)真真的檢查查制度，發(fā)放停停車證，及時記記錄進(jìn)出出車輛的的車牌號號、車型型等信息息，加強(qiáng)強(qiáng)巡查工工作，確確保不發(fā)發(fā)生丟失失案件。清潔衛(wèi)生生管理劃分日常常清潔和和定期清清潔項目目，合理理分派工工作任務(wù)務(wù)，分塊塊包干，責(zé)任到到人，保保持環(huán)境境始終清清潔干凈凈，無積積塵，無無衛(wèi)生死死角，合合理安排排垃圾的的收集及及清運(yùn)，做到日日產(chǎn)日清清。項目標(biāo)準(zhǔn)公共樓道道每天清潔潔一次，二天拖拖洗一次次。地面無雜雜物、無無明顯污污漬。玻璃窗一一月擦一一次管道外表表，電、水表箱箱，各種種開關(guān)每每三天擦擦一次走道燈每每月擦一一次。

17、天花板每每月清潔潔一次。道路1、一天天清掃一一次。2、地面面無雜物物、積水水，無明明顯污漬漬、泥沙沙。3、明溝溝內(nèi)無積積水、雜雜物。4、半米米處目視視路面標(biāo)標(biāo)識牌無無灰塵、污漬。5、果皮皮箱、垃垃圾桶外外表無明明顯污跡跡、垃圾圾附著物物。地下雨、污水井井的疏通通1、每月月疏通一一次。2、水流流暢通，井蓋無無污跡。3、目視視井內(nèi)壁壁無附著著物，井井底無沉沉淀物。綠地1、一天天清潔一一次。2、目視視無枯枝枝落葉，無果皮皮，無飲飲料罐等等雜物。3、無33CM邊邊長以上上石塊，1000平方米米內(nèi)煙頭頭在1個個以下。停車場1、一天天一次，整日保保潔。2、目視視地面無無果皮、紙屑，無積水水、污跡跡和雜物物

18、。3、每周周用水沖沖洗地面面一次。滅鼠、蚊蚊蠅、蟑蟑螂1、室內(nèi)內(nèi)半月一一次，室室外一月月一次。2、目視視無蚊蠅蠅飛舞。3、消滅滅孳生地地。物業(yè)維修修與保養(yǎng)養(yǎng)管理制定維修修保養(yǎng)計計劃，定定期檢查查公用設(shè)設(shè)備。機(jī)機(jī)電維修修人員224小時時當(dāng)值，能夠在在最短時時間內(nèi)處處理突發(fā)發(fā)性情況況，如漏漏水、停停電等，盡量減減少住戶戶的不便便和損失失。項目標(biāo)準(zhǔn)供電1、配有有專業(yè)工工程技術(shù)術(shù)人員，變配電電操作維維護(hù)人員員均需有有高壓操操作證。2、定期期維修、保養(yǎng)。3、變配配電設(shè)備備運(yùn)行正正常，各各開關(guān)、儀表、指示燈燈完好，工作場場地整潔潔。供水、排排水1、定期期保養(yǎng)水水泵、閥閥門及管管道，定定期刷漆漆防止生生銹，

19、定定期保養(yǎng)養(yǎng)，無漏漏水、漏漏油現(xiàn)象象。2、經(jīng)常常巡查供供水系統(tǒng)統(tǒng)，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)有跑、冒、滴滴、漏現(xiàn)現(xiàn)象，及及時搶修修，杜絕絕浪費。3、各種種排污管管道無堵堵、漏現(xiàn)現(xiàn)象，排排污符合合環(huán)保要要求。4、保障障供水的的連續(xù)性性，遇突突發(fā)性事事故導(dǎo)致致停水，及時向向住戶解解釋。房屋建筑筑1、房屋屋外觀完完好、整整潔、美美觀，無無妨礙市市容和觀觀瞻的裝裝修和搭搭建。2、統(tǒng)一一制作標(biāo)標(biāo)識，公公共部位位管理有有序，無無亂貼、亂掛、亂堆現(xiàn)現(xiàn)象。3、房屋屋修理有有報修、回訪記記錄，零零星小修修，急修修及時率率98%以上，修理合合格率1100%。綠化與環(huán)環(huán)境布置置對花草樹樹木定期期施肥、澆水、防病治治蟲、中中耕除草草和培

20、土土，并及及時修枝枝整形，補(bǔ)栽補(bǔ)補(bǔ)種。合理調(diào)整整綠化布布局，統(tǒng)統(tǒng)一標(biāo)識識、標(biāo)牌牌，使總總體環(huán)境境更和諧諧。節(jié)日環(huán)境境布置，營造溫溫馨氛圍圍。加強(qiáng)對寵寵物的管管理，不不允許影影響公共共環(huán)境和和騷擾他他人。便民服務(wù)務(wù)保質(zhì)保量量落實好好住戶的的零星修修理服務(wù)務(wù)，并為為住戶提提供多種種服務(wù)，包括清清潔、代代送洗衣衣、代訂訂牛奶、定購車車船機(jī)票票等，作作倒明碼碼標(biāo)價、合理收收費。建立投訴訴處理回回訪制度度，定期期征詢住住戶意見見，認(rèn)真真聽取住住戶的意意見和建建議，及及時妥善善地處理理好業(yè)主主的投訴訴，協(xié)調(diào)調(diào)住戶的的矛盾。按時做好好管理費費的收繳繳工作，按規(guī)定定催繳各各類拖欠欠費用。無償服務(wù)務(wù)共211項類

21、別編號項目內(nèi)容容備注家政服務(wù)1搬運(yùn)家具具2殘疾人士士特別服服務(wù)3介紹保姆姆4代請家教教5代租汽車車6無償配備備急救箱箱、急救救商務(wù)服務(wù)1代購車船船機(jī)票2代辦旅游游手續(xù)3代寄、代代領(lǐng)郵件件4代訂報刊刊、雜志志5臨時代為為保管小小件物品品6代訂牛奶奶7代訂酒店店客房8代辦銀行行開戶禮儀服務(wù)務(wù)1代辦喜事事2小區(qū)內(nèi)代代送禮品品、鮮花花3代為攝影影、攝像像文化服務(wù)務(wù)1開設(shè)棋類類活動場場所2義務(wù)檢查查煤氣管管道漏氣氣情況、宣傳消消防活動動3義務(wù)宣傳傳家庭安安全用電電常識老年服務(wù)務(wù)1建立老年年活動組組織2組織老年年人交誼誼活動特色有償償服務(wù)類別編號項目內(nèi)容容收費標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)日常維修修裝飾服務(wù)務(wù)1鋪貼普通通地磚50

22、元/平方米米2洗手盆安安裝10元/平方米米3坐廁安裝裝50元/個4安裝抽油油煙機(jī)20元/臺5安裝窗式式空調(diào)150元元/臺6安裝分體體式空調(diào)調(diào)250元元/臺7安裝熱水水器200元元/套8安裝玻璃璃5-500元/次次9安裝燈具具/門鈴鈴/櫥柜柜10-220元/個10安裝吊燈燈20元/套11家用電氣氣檢查、小修10-220元/次12換門鎖10元/次13更換、檢檢修開關(guān)關(guān)、插座座10元/次14查線、換換線10元/小時15換鎮(zhèn)流器器10元/只16木門維修修50元/工日17清洗排風(fēng)風(fēng)扇20-550元/次18清洗抽油油煙機(jī)50-1100元元/次19清洗空調(diào)調(diào)過濾網(wǎng)網(wǎng)1元/張張20安裝燈具具、門鈴鈴、櫥柜柜1

23、0-220元/次21修理、更更換電表表、水表表等10-220元/次22修理、更更換水閥閥、水龍龍頭、各各類軟管管等10-330元/次23修理洗手手盆、洗洗菜盆下下水道，馬桶浮浮球10-550元/次24修理窗簾簾、拉窗窗等10-550元/次25疏通下水水道（主主管）20-2200元元/次26疏通下水水道（支支管）10-1100元元/次27修理家具具配件10-1100元元/次家政服務(wù)務(wù)1鐘點家庭庭服務(wù)8元/小小時2木地板打打蠟0.5元元/平方方米3看護(hù)病人人15元/小時4快餐市價商務(wù)服務(wù)務(wù)1租售鮮花花、盆景景市價2電話市價3傳真2元/張張4打字10元/張5洗車10元/輛6車打蠟市價各項指標(biāo)標(biāo)的承諾

24、諾序號指 標(biāo)標(biāo)承 諾諾實施措施施1房屋完好好率100%嚴(yán)格裝修修審批管管理，建建全房屋屋檔案記記錄，落落實項目目責(zé)任人人，確保保房屋完完好2房屋零修修、急修及時時率99%以以上維修指令令下達(dá)后后15分分鐘以內(nèi)內(nèi)到達(dá)現(xiàn)現(xiàn)場，及及時處理理故障，零修工工程及時時完成，急修工工程不過過夜，以以優(yōu)質(zhì)服服務(wù)為本本，實行行24小小時值班班制度3維修工程程質(zhì)量合合格率100%強(qiáng)化崗位位技能培培訓(xùn)，落落實崗位位職責(zé)，建立回回訪制度度，保證證反饋渠渠道暢通通，確保保維修工工程質(zhì)量量4綠化完好好率98%以以上劃分責(zé)任任區(qū)，落落實責(zé)任任人，實實行專人人管養(yǎng)，加強(qiáng)愛愛護(hù)綠地地宣傳教教育，加加強(qiáng)巡視視監(jiān)督，做好建建檔記錄

25、錄，確保保綠地完完好5清潔、保保潔率99%以以上劃分責(zé)任任區(qū)，責(zé)責(zé)任落實實到人，實行定定時清掃掃制度和和巡查監(jiān)監(jiān)督制度度，垃圾圾日產(chǎn)日日清，確確保區(qū)內(nèi)內(nèi)環(huán)境整整潔，空空氣清新新6道路完好好率及使使用率99%以以上落實道路路養(yǎng)護(hù)責(zé)責(zé)任人，實現(xiàn)巡巡檢制度度，保證證道路正正常合理理使用，定期養(yǎng)養(yǎng)護(hù)，確確保區(qū)內(nèi)內(nèi)道路完完好暢通通7雨水井、污水井井完好率率99%以以上責(zé)任到人人，巡查查到位，定期清清理，定定期疏通通，確保保完好8排水管、明暗溝溝完好率率99%以以上責(zé)任到人人，巡查查到位，養(yǎng)護(hù)及及時，確確保暢通通9路燈完好好率100%責(zé)任到人人，巡查查到位，定期清清潔，確確保完好好10停車場、自行車車棚完

26、好好率99%以以上責(zé)任到人人，巡查查到位，有壞必必修，確確保完好好11公共活動動設(shè)施完完好率98%以以上落實養(yǎng)護(hù)護(hù)責(zé)任人人，加強(qiáng)強(qiáng)愛護(hù)公公物宣傳傳教育，減少認(rèn)認(rèn)為損壞壞，實施施巡檢制制，及時時保養(yǎng)維維修12消防設(shè)施施完好率率100%責(zé)任到人人，檢查查到位，定期維維護(hù)，建建檔記錄錄，確保保完好13有效投訴訴率與處處理率0.1%以下，1000%依法管理理，優(yōu)質(zhì)質(zhì)服務(wù)，融洽關(guān)關(guān)系，加加強(qiáng)聯(lián)系系與溝通通，杜絕絕對立與與不滿，確保無無投訴，一旦發(fā)發(fā)生投訴訴，保證證處理，并保證證有結(jié)果果14管理人員員專業(yè)培培訓(xùn)合格格率100%按照公司司培訓(xùn)系系統(tǒng)對管管理人員員進(jìn)行多多種形式式的培訓(xùn)訓(xùn)，以一一定約束束機(jī)制，

27、確保合合格率15維修服務(wù)務(wù)回訪率率100%建立維修修項目的的回訪制制度，采采取走訪訪、電話話訪問的的形式回回訪，并并做好維維修回訪訪記錄，確保維維修質(zhì)量量和用戶戶滿意率率16物業(yè)管理理服務(wù)滿滿意率98%以以上通過信息息反饋渠渠道掌握握用戶需需求，盡盡可能滿滿足需要要，加強(qiáng)強(qiáng)交流，消除不不滿，確確保滿意意第七部分分 項目主主要人員員資料第八部分分 組織機(jī)機(jī)構(gòu)、人人員配置置、要求求和培訓(xùn)訓(xùn)組織機(jī)構(gòu)構(gòu)結(jié)構(gòu)表表管理機(jī)構(gòu)構(gòu)設(shè)置 針對大大廈的實實際情況況，我公公司實行行“專業(yè)化化、一體體化、規(guī)規(guī)范化”的物業(yè)業(yè)管理服服務(wù)，并并設(shè)立管管理處為為物業(yè)管管理機(jī)構(gòu)構(gòu)，該機(jī)機(jī)構(gòu)在公公司授權(quán)權(quán)下履行行“物業(yè)管管理合同同

28、”中規(guī)定定的權(quán)利利、義務(wù)務(wù)和責(zé)任任，全面面負(fù)責(zé)大大廈的日日常物業(yè)業(yè)管理工工作，組組織實施施各項物物業(yè)管理理服務(wù)，監(jiān)督、控制管管理服務(wù)務(wù)質(zhì)量，管理處處在經(jīng)濟(jì)濟(jì)上實行行獨立核核算。 方便、優(yōu)美、安全的的物業(yè)管管理目標(biāo)標(biāo)，必須須建立合合理、有有效的內(nèi)內(nèi)部機(jī)構(gòu)構(gòu)，配備備一支訓(xùn)訓(xùn)練有素素的物業(yè)業(yè)管理員員工隊伍伍。為此此，我們們在人員員配備上上堅持“精干、高效、敬業(yè)和和合理”的用人人原則，要求管管理人員員必須是是“一專多多能”，在管管理隊伍伍建設(shè)上上，我們們將采用用規(guī)范管管理和人人性化管管理相結(jié)結(jié)合的方方式，運(yùn)運(yùn)用行之之有效的的激勵機(jī)機(jī)制，充充分調(diào)動動全體員員工的積積極性，嚴(yán)格考考核關(guān)，并保持持一定的的淘

29、汰率率，確保保管理目目標(biāo)的實實現(xiàn)。管管理處組組織結(jié)構(gòu)構(gòu)及人員員配備圖圖如下：客戶服務(wù)部財務(wù)部管理處經(jīng)理保安部商業(yè)部工程部保潔、綠化部行政部二、人員員的配置置和選聘聘要求崗 位人 數(shù)職 責(zé)要 求求經(jīng)理1人負(fù)責(zé)管理理處的全全面工作作大專以上上，有較較強(qiáng)的組組織協(xié)調(diào)調(diào)能力和和豐富的的物業(yè)管管理經(jīng)驗驗管理員4人來電來訪訪，接待待及投訴訴的處理理配合主主任對保保安、保保潔、維維修、工工作的監(jiān)監(jiān)督30歲以以下，熟熟悉電腦腦操作，溝通能能力強(qiáng)會計2人商業(yè)管理理員3人商業(yè)部分分的安全全、環(huán)境境衛(wèi)生、公共秩秩序的維維護(hù)30歲以以下，熟熟悉電腦腦操作，溝通和和協(xié)調(diào)能能力強(qiáng)，突發(fā)事事件應(yīng)對對能力強(qiáng)強(qiáng)客服主管管1人接

30、待業(yè)主主來電來來訪，并并記錄業(yè)業(yè)主的投投訴、建建議和意意見具有親和和力，熟熟悉電腦腦操作，溝通和和協(xié)調(diào)能能力強(qiáng)，有一定定的服務(wù)務(wù)意識和和服務(wù)禮禮儀保安主管管1人主要負(fù)責(zé)責(zé)大廈的的公共秩秩序、安安全、消消防、保保安隊員員的培訓(xùn)訓(xùn)和日常常管理男性，330歲以以下退伍伍軍人，良好的的身體素素質(zhì)和心心理素質(zhì)質(zhì)有一定定的領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)能力和和管理能能力工程主管管1人領(lǐng)導(dǎo)維修修人員的的對管理理區(qū)域的的電梯、給排水水、變配配電房、消防監(jiān)監(jiān)控、中中央空調(diào)調(diào)、照明明等機(jī)電電設(shè)備設(shè)設(shè)施的維維修和養(yǎng)養(yǎng)護(hù)男性，機(jī)機(jī)電工程程師。熟熟悉商業(yè)業(yè)項目龐龐大的機(jī)機(jī)電設(shè)備備設(shè)施的的維修和和養(yǎng)護(hù)程程序保安員38人含班長33人區(qū)域內(nèi)公公共秩

31、序序的安全全，人員員物品出出入查驗驗，緊急急事故的的處理30歲以以下，初初中以上上文化，責(zé)任心心強(qiáng)，反反應(yīng)靈敏敏，退伍伍軍人優(yōu)優(yōu)先保潔綠化化垃圾清清運(yùn)20人區(qū)域內(nèi)的的保潔，消殺，垃圾雜雜草的清清運(yùn)，樹樹木的修修剪施肥肥初中以上上文化，40歲歲以下，男女不不限，工工作認(rèn)真真細(xì)致維修工8人小區(qū)房屋屋公共部部分，設(shè)設(shè)備設(shè)施施的日常常維護(hù)管管理，業(yè)業(yè)主報修修處理男性，440歲以以下，初初中以上上文化，有兩年年以上物物業(yè)管理理維修經(jīng)經(jīng)驗，要要電工證證，電梯梯維修證證三、人員員的培訓(xùn)訓(xùn)企業(yè)的競競爭是人人才的競競爭。而而人才的的競爭關(guān)關(guān)鍵在于于企業(yè)是是否能否否最大限限度地開開發(fā)人力力資源。要實現(xiàn)現(xiàn)管理人人員

32、素質(zhì)質(zhì)的現(xiàn)代代化，必必須規(guī)范范企業(yè)的的培訓(xùn)制制度，把把培訓(xùn)作作為企業(yè)業(yè)的發(fā)展展戰(zhàn)略常常抓不懈懈。重點點開展電電腦培訓(xùn)訓(xùn)、外語語培訓(xùn)和和物業(yè)管管理培訓(xùn)訓(xùn)，提高高員工的的綜合素素質(zhì)。培訓(xùn)方針針“全員培培訓(xùn)，全全過程培培訓(xùn)”的培訓(xùn)訓(xùn)方針，使培訓(xùn)訓(xùn)真正落落到實處處。培訓(xùn)目標(biāo)標(biāo)培養(yǎng)一支支敬業(yè)愛愛崗、業(yè)業(yè)務(wù)精湛湛、良好好服務(wù)意意識的物物業(yè)管理理人才隊隊伍，培培養(yǎng)若干干名物業(yè)業(yè)管理行行業(yè)合格格的管理理處主任任和員工工，為的的管理目目標(biāo)的實實現(xiàn)提供供可靠保保證。培訓(xùn)方式式自辦班、外派培培訓(xùn)、參參觀學(xué)習(xí)習(xí)、崗位位練兵、以考代代訓(xùn)、鼓鼓勵自學(xué)學(xué)。培訓(xùn)要求求管理人員員持證上上崗率1100%，特殊殊工工作作人員持持證

33、上崗崗率1000%，其他員員工達(dá)到到崗位技技術(shù)精通通。每次次培訓(xùn)均均有記錄錄，并歸歸檔保存存。培訓(xùn)考評評 沒有考考核的培培訓(xùn)必將將是事倍倍功半，培訓(xùn)結(jié)結(jié)束后必必須進(jìn)行行現(xiàn)場或或訓(xùn)后考考核，考考核分為為實際操操作與書書面考核核二種形形式，考考核成績績要建立立培訓(xùn)記記錄檔案案。作為為員工量量化考核核的依據(jù)據(jù)。培訓(xùn)計劃劃1、接管管前人員員培訓(xùn)培訓(xùn)內(nèi)容容及計劃劃安排表表如下：內(nèi)容主講人/機(jī)構(gòu)對象日期物業(yè)管理理的前期期介入行政部行政部中標(biāo)后立立即執(zhí)行行接管總動動員，企企業(yè)發(fā)展展概況、組織架架構(gòu)經(jīng)營營方針、質(zhì)量方方針行政部全體員工工接管前一個月完成蘇豪時代代廣場概概況、管管理模式式及管理理目標(biāo)行政部全體員

34、工工管理規(guī)章章制度、崗位責(zé)責(zé)任制管理處經(jīng)經(jīng)理全體員工工便民服務(wù)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及及作業(yè)程程序管理處經(jīng)經(jīng)理工程部公共設(shè)施施及設(shè)備備維護(hù)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)及作作業(yè)程序序管理處經(jīng)經(jīng)理工程部治安保衛(wèi)衛(wèi)工作目目標(biāo)及作作業(yè)程序序管理處經(jīng)經(jīng)理保安部清潔衛(wèi)生生標(biāo)準(zhǔn)及及作業(yè)程程序管理處經(jīng)經(jīng)理保潔、綠綠化部物業(yè)管理理基本知知識管理處經(jīng)經(jīng)理全體員工工服務(wù)意識識、職業(yè)業(yè)道德、言行規(guī)規(guī)范、公公眾形象象、儀容容儀表教教育。公司職能能部門全體員工工保安軍體體訓(xùn)練保安班長長保安部保潔員技技能培訓(xùn)訓(xùn)管理經(jīng)理理保潔、綠綠化部2、日常常管理人人員培訓(xùn)訓(xùn)（略）3、新進(jìn)進(jìn)員工崗崗前培訓(xùn)訓(xùn)企業(yè)發(fā)展展概況，組織架架構(gòu)、經(jīng)經(jīng)營方針針、質(zhì)量量方針介介紹。蘇豪時代代

35、廣場概概況，管管理模式式及管理理目標(biāo)介介紹。管理規(guī)章章制度，崗位責(zé)責(zé)任制介介紹。崗位基本本技能、工作標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)及作作業(yè)程序序講授。質(zhì)量意識識、服務(wù)務(wù)意識、員工行行為規(guī)范范、職業(yè)業(yè)道德規(guī)規(guī)范講授授。4、在崗崗人員培培訓(xùn)，每每月每人人兩次以以上。內(nèi)內(nèi)容有：員工素素質(zhì)、質(zhì)質(zhì)量服務(wù)務(wù)意識、儀容儀儀表、公公眾形象象、員工工行為規(guī)規(guī)范、規(guī)規(guī)范服務(wù)務(wù)用語、職業(yè)道道德規(guī)范范、各位工作標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、技技能技巧巧、各崗崗位責(zé)任任制、法法律知識識、消防防知識、溝通技技巧、急急救常識識等。第九部分分 固定資資產(chǎn)的配配置為保證蘇蘇豪時代代廣場的的物業(yè)管管理質(zhì)量量，我公公司擬投投入足以以保障我我公司管管理水準(zhǔn)準(zhǔn)的人力力、財力力、物

36、力力。我公公司擬配配置相關(guān)關(guān)設(shè)施設(shè)設(shè)備，用用于小區(qū)區(qū)的物業(yè)業(yè)管理，具體清清單如下下：序號項 目名 稱稱數(shù) 量量單價（元元）金額（元元）1辦公類辦公桌椅椅8（套）40032000電腦4（臺）60000240000復(fù)印機(jī)1（臺）9500095000資料、檔檔案櫥8（個）50040000傳真機(jī)1（臺）2500025000電話5（部）40020000空調(diào)器2（臺）3000060000驗鈔機(jī)1（臺）4000040000保險箱1（只）1500015000管理人員員服裝11（套套行針式式打印機(jī)機(jī)1（臺）3000030000數(shù)碼相機(jī)機(jī)1（部）5000050000檔案盒1（批）5005

37、002食堂類電冰箱1（臺）2500025000消毒柜1（臺）800800灶具1（套）3200032000電熱開水水器1（套）1700017000抽油煙機(jī)機(jī)1（套）1500015000桌椅20（套套）20040000餐具70（套套）30210003保安類對講機(jī)10（套套力探照照燈5（只）20010000服裝37（套套）10000370000高低床18（張張）25045000臥具31（套套）20062000警棍10（根根）30300更衣櫥7（個）50035000洗衣機(jī)1（臺）2000020000熱水器1（臺）2500025000電開水壺壺1（只）1700017000滅火器

38、20（只只）200400004維修類管道疏通通機(jī)2（臺）1500030000污水潛水水泵2（臺）50010000電錘2（臺）1500030000手槍機(jī)1（只）3003002.5米米關(guān)節(jié)人人字梯1（張）5005001.2米米人字梯梯1（張）20020040米移移動插座座1（個）300300電焊機(jī)1（臺）1000010000切割機(jī)1（臺）500500磨光機(jī)1（臺）350350維修工具具3（套）40012000水工工具具1（套）500500瓦工工具具1（套）300300工作服4（套）500200005 保潔類垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)運(yùn)車3（輛）1000030000小區(qū)保潔潔車5（輛）50025000保潔工作作服19

39、（套套）20038000保潔工具具19（套套）100190006綠化類草坪修剪剪機(jī)1（臺）4200042000綠籬修剪剪機(jī)1（臺）4500045000澆水橡膠膠管200（米）2.000400小推車1（輛）400400電動噴霧霧器1（臺）500500工作服3（套）160480總合計 =SUM(ABOVE) 2088830第十部分分 綜合報報價測算算、人工費費：、管理理處主任任（1人人）：445766元/月月，計：45000元/月；、管理理處副主主任（11個）：30000元/人/月月，計：30000元/月；、管理理員（44人）（資料、檔案、接待、空房鑰鑰匙管理理、裝修修、社區(qū)區(qū)文化等等）： 230

40、00元/人/月月，計：92000元/月；各部部門主管管（4人人）：223000元/人人/月，計：992000元/月月；、保安安員（338人）：13300元元/人/月，計計：4994000元/月月；、保潔潔員（220人）：9119元/人/月月，計：183380元元/月；、財務(wù)務(wù)人員（3人）18000元/人/月月，計：54000元/月；、維修修工（88人）115000元/人人/月，計：1120000元/月；、綠化化工人（4人）9000元/人人/月，計：336000元/月月；、車管管員（44人）8800元元/人/月，計計：32200元元/月；共計：887人11778800元/月月月人工費費福利利生活

41、活補(bǔ)貼合合計：111788801177880032%873300=184410116元治治安聯(lián)防防費：330000元/月月清清潔管理理費耗耗材：99200020000=112200元元/月綠綠化管理理費：綠綠化面積積約1776633。330000元/月月辦辦公費（通信、辦公用用水、電電、文具具用品，電腦、復(fù)印耗耗材等），52200元元/月社社區(qū)文化化活動費費：20000元元/月固固定資產(chǎn)產(chǎn)折舊費費：71176元元/月保保安保險險費：776000元/月月電電梯年檢檢維保費費及設(shè)施施設(shè)備維維修、養(yǎng)養(yǎng)護(hù)費：450000元元/月空調(diào)設(shè)設(shè)施設(shè)備備維修、養(yǎng)護(hù)費費：55500元元/月上述基本本支出總總額：+

42、=27737777.66元/月月不可預(yù)預(yù)見費：2733777762=547755元/月利潤（成本的的8%）：27792553.118%=2233402元/月稅金（收入的的5.55%）：元5.55%=11658876 元/月月總支出：為前十十三項之之和：33181180.9元/月物業(yè)類型型面積（MM2）物業(yè)費標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)（元/MM2月）備注住宅區(qū)24000312公共水電電分?jǐn)傎M費約020元元/M22商業(yè)區(qū)31799790空調(diào)、電電梯能源源分?jǐn)傎M費約75元/M2由此，我我們擬定定蘇豪時時代廣場場物業(yè)管管理服務(wù)務(wù)費為：測算說明明：根據(jù)據(jù)政府指指導(dǎo)價和和參照物物業(yè)管理理收費標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，確確定住宅宅區(qū)物業(yè)業(yè)管理服

43、服務(wù)費為為1.2元/M2月，公公共水電電能耗費費為0.20/M2月；則則商業(yè)區(qū)區(qū)物業(yè)管管理服務(wù)務(wù)費為99.0元/M2月，公公共水電電能耗費費為7.50/M2月；第十一部部分 商業(yè)業(yè)場所的的難點重重點、商商住和諧諧統(tǒng)一對商場進(jìn)進(jìn)行專業(yè)業(yè)的物業(yè)業(yè)管理，規(guī)范和和統(tǒng)一商商場經(jīng)營營秩序，是實現(xiàn)現(xiàn)商場經(jīng)經(jīng)營者經(jīng)經(jīng)營目標(biāo)標(biāo)的保證證。由于于商場自自身性質(zhì)質(zhì)的不同同，因此此我司在在對商場場進(jìn)行管管理時并并不是將將我們在在住宅管管理中已已成熟和和成功的的管理模模式照搬搬到商場場管理中中去，而而是針對對商場經(jīng)經(jīng)營性的的實質(zhì)進(jìn)進(jìn)行特色色管理。 通過過有層次次的公司司機(jī)構(gòu)進(jìn)進(jìn)行宏觀觀計劃與與調(diào)控，制訂切切實有效效的符合

44、合法律法法規(guī)的管管理細(xì)則則，由具具有規(guī)范范化操作作、專業(yè)業(yè)技能、良好職職業(yè)道德德和高度度責(zé)任心心的管理理人員具具體實施施。在經(jīng)經(jīng)營秩序序、治安安保衛(wèi)、環(huán)境衛(wèi)衛(wèi)生等方方面以綜綜合計劃劃、單項項計劃、即時調(diào)調(diào)度相結(jié)結(jié)合的管管理運(yùn)作作方式，建立目目標(biāo)管理理、服務(wù)務(wù)質(zhì)量管管理、成成本管理理體系，多層次次、多方方式、全全方位、全過程程的監(jiān)督督控制，以實現(xiàn)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化化、規(guī)范范化、專專業(yè)化管管理。并并以服務(wù)務(wù)質(zhì)量為為突破口口，以創(chuàng)創(chuàng)新的理理念為經(jīng)經(jīng)營戶提提供最佳佳的經(jīng)營營環(huán)境，活躍托托管物業(yè)業(yè)的商業(yè)業(yè)氣氛。 ;yyR1=b* 商場管理理與一般般類型物物業(yè)管理理的最大大不同之之處就在在于商場場物業(yè)管管理的一一項

45、重要要工作是是要進(jìn)行行商業(yè)形形象的宣宣傳推廣廣，不斷斷擴(kuò)大商商場的知知名度，樹立良良好的商商場形象象，吸引引更多的的潛在承承租商和和消費者者。這是是商場實實施統(tǒng)一一管理的的一項必必不可少少的工作作，其作作用主要要有以下下幾點： 第一一，是商商業(yè)特色色的體現(xiàn)現(xiàn)，是一一種無形形資產(chǎn)和和潛在的的銷售額額，有助助于促進(jìn)進(jìn)消費者者的消費費觀念從從買名牌牌到買店店牌的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變，加加速商場場進(jìn)入印印象時期期。 TT7uOOYtMM_ 第二，有助于于商場識識別系統(tǒng)統(tǒng)的建立立（包括括理念識識別系統(tǒng)統(tǒng)、視覺覺識別系系統(tǒng)、行行為識別別系統(tǒng)）。 6AHH nu 商場物物業(yè)和管管理主要要有以下下幾個特特點 RRV/m6T

46、T4 1.進(jìn)出人人員無法法控制，人員成成分復(fù)雜雜。2.清潔潔、園藝藝、綠化化、租擺擺、安防防、消防防、工程程（強(qiáng)弱弱電、空空調(diào)、電電梯、供供暖、給給排水、日常維維保、樓樓宇自控控等）工工作量較較大較復(fù)復(fù)雜。 - 3.使用人人如采用用攤位經(jīng)經(jīng)營、獨獨立柜臺臺經(jīng)營，則較分分散和獨獨立，統(tǒng)統(tǒng)一管理理難，欠欠費、逃逃費現(xiàn)象象時有發(fā)發(fā)生； g ttm*88 4.購物物糾紛和和矛盾多多，物業(yè)業(yè)管理人人員又無無權(quán)處理理，公共共秩序維維護(hù)難度度大。 iAcc3xu 商場的的管理 I660Ef.CS 11.商場場管理的的復(fù)雜性性，決定定了物業(yè)業(yè)管理企企業(yè)要積積極配合合協(xié)助屬屬地的國國家行政政機(jī)關(guān)，如工商商局、公

47、公安局、稅務(wù)局局和技術(shù)術(shù)監(jiān)督局局等。因因為物業(yè)業(yè)管理企企業(yè)不是是國家執(zhí)執(zhí)法機(jī)關(guān)關(guān)，沒有有執(zhí)法權(quán)權(quán).在處處理問題題時.稍稍不注意意就會越越權(quán)甚至至違法。因此，物業(yè)管管理企業(yè)業(yè)在處理理問題時時，要特特別注意意處理的的分寸，以免大大的糾紛紛和訴訟訟的發(fā)生生。 55#KKpY 2.物物業(yè)管理理企業(yè)在在安全保保衛(wèi)上主主要負(fù)責(zé)責(zé)公共場場所的秩秩序維護(hù)護(hù)，預(yù)防防和制止止可能發(fā)發(fā)生的意意外事故故。只要要經(jīng)營者者不違反反管理規(guī)規(guī)定，就就不要干干涉經(jīng)營營者的正正常經(jīng)營營活動，但也注注意不要要成為經(jīng)經(jīng)營者違違法經(jīng)營營的保護(hù)護(hù)傘，更更不能變變相淪為為經(jīng)營者者的私人人保護(hù)力力量。 ,+ddsUq$ 3.物業(yè)管管理企業(yè)業(yè)

48、對物業(yè)業(yè)內(nèi)部的的防火、防盜工工作要時時刻警惕惕，思想想上不能能有絲毫毫的松懈懈和麻痹痹。因為為是公共共場所，隨時都都可能發(fā)發(fā)生意外外事故。保安員員平時應(yīng)應(yīng)把專業(yè)業(yè)技能、快速反反應(yīng)能力力、應(yīng)急急方案的的演練等等作為日日常訓(xùn)練練的重點點，以增增強(qiáng)突發(fā)發(fā)事件的的處理能能力。物物業(yè)管理理企業(yè)最最好能把把業(yè)主組組織起來來，成立立義務(wù)消消防隊和和義務(wù)安安全隊，以保證證商場正正常經(jīng)營營活動的的進(jìn)行居住和和商業(yè)和和諧統(tǒng)一一蘇豪時代代廣場是是一幢集集居住、商場、餐飲、娛樂為為一體的的多功能能綜合性性大樓。入住蘇蘇豪時代代廣場，它將人人們的“衣、食食、住、行”周到而而完美的的結(jié)合在在一起，使人們們足不出出戶就能能

49、享受完完美現(xiàn)代代化居住住生活。最終達(dá)達(dá)到為業(yè)業(yè)主提供供良好的的購物環(huán)環(huán)境和生生活環(huán)境境、為商商家提供供良好的的經(jīng)營環(huán)環(huán)境和經(jīng)經(jīng)營市場場的有機(jī)機(jī)結(jié)合，達(dá)到居居住、商商業(yè)和社社會相和和諧和統(tǒng)統(tǒng)一管理理的目的的。第十十二部分分 機(jī)電設(shè)設(shè)備設(shè)施施的管理理一、給排排水系統(tǒng)統(tǒng)的保養(yǎng)養(yǎng)與管理理水泵房管管理規(guī)定定值班人員員應(yīng)對水水泵房進(jìn)進(jìn)行日常常巡視,檢查水水泵、管管道接口口和閥門門有無滴滴水現(xiàn)象象.經(jīng)常檢查查水泵控控制柜的的指示燈燈指示,觀察停停泵時水水泵壓力力表指示示.在正正常情況況下消防防泵、生生活泵、恒壓泵泵、污水水泵的選選擇開關(guān)關(guān)應(yīng)放在在自動位位置. 生活水泵泵規(guī)定每每星期至至少輪換換使用一一次,接

50、接觸器主主開關(guān)每每月檢查查一次. 消防泵按按消防安安全相關(guān)關(guān)規(guī)定進(jìn)進(jìn)行管理理. 泵房每周周打掃一一次,泵泵及管道道每月至至少檢查查擦洗一一次.水池每月月應(yīng)加蓋蓋上鎖,鑰匙由由值班人人員管理理,透氣氣孔需用用紗布包包扎,以以防雜物物掉入水水池中.保證水泵泵房的通通風(fēng)、照照明以及及應(yīng)急燈燈在停電電狀態(tài)下下的正常常使用.水池水箱箱的清洗洗地下水池池或屋頂頂水箱一一年至少少清洗兩兩次,若若遇到特特殊需要要可增加加清洗次次數(shù).水水池或水水箱清洗洗人員許許持有健健康合格格證,清清洗作業(yè)業(yè)前一天天應(yīng)通知知有關(guān)用用戶知曉曉停水時時間,以以便用戶戶作好儲儲水準(zhǔn)備備.清洗前應(yīng)應(yīng)作好所所需機(jī)電電工具、檢測工工具、清

51、清潔工具具以及消消毒藥物物的準(zhǔn)備備工作.對于屋頂頂水箱有有兩個以以上水箱箱供水是是,應(yīng)輪輪流清洗洗,以避避免停水水給用戶戶帶來不不便.清洗程序序有以下下幾步:第一步:關(guān)閉總總閥,關(guān)關(guān)閉水箱箱之間的的連通閥閥門,開開啟泄水水閥,排排空水池池、水箱箱中的水水.第二步:讓泄水水閥處于于開啟狀狀態(tài),用用鼓風(fēng)機(jī)機(jī)對著水水池、水水箱口吹吹風(fēng)2小小時以上上,以便便空氣流流通,排排除水池池、水箱箱中的有有毒氣體體,吹進(jìn)進(jìn)新鮮空空氣.第三步:用燃著著的蠟燭燭放入池池底檢查查是否因因缺氧而而熄滅,以確定定水池、水箱中中的空氣氣是否足足夠.第四步:清洗和和檢查人人員進(jìn)入入池內(nèi)開開始工作作.第五步:清洗人人員用洗洗潔

52、劑對對池壁和和池底洗洗刷不少少于3遍遍,洗刷刷完畢用用清水整整體沖洗洗一遍.維修人人員對水水池中的的管道、閥門、浮球、水位控控制電路路進(jìn)行檢檢查、維維修.第六步:清洗完完畢后排排盡水池池中的污污水,清清除污跡跡，并向向水池底底部噴灑灑消毒藥藥水，封封閉半小小時后排排出消毒毒水。第七步:水池內(nèi)內(nèi)注入適適量自來來水, 用清水水將上述述部位反反復(fù)清洗洗,清洗洗出消毒毒藥水.第八部：在清洗洗工作徹徹底完成成以后，開閘向向水池、水箱注注水,達(dá)達(dá)到標(biāo)定定的水位位高度,并加蓋蓋加鎖.第九步:取水樣樣到市衛(wèi)衛(wèi)生防疫疫檢測站站化驗取取證.水泵房的的定期保保養(yǎng)生活水泵泵和空調(diào)調(diào)系統(tǒng)每每周進(jìn)行行一次一一般性的的檢查

53、保保養(yǎng),每每年進(jìn)行行一次全全面的保保養(yǎng).消防水泵泵和噴灑灑泵每兩兩月、補(bǔ)補(bǔ)壓泵沒沒3個月月進(jìn)行一一次試運(yùn)運(yùn)行,運(yùn)運(yùn)行時間間為100-155分鐘,消防泵泵啟動時時在管網(wǎng)網(wǎng)頂部試試消防栓栓出口噴噴水射程程達(dá)6米米以上,每半年年進(jìn)行一一次全面面的保養(yǎng)養(yǎng).排污泵、潛水泵泵每半年年進(jìn)行一一次全面面的保養(yǎng)養(yǎng).水泵保養(yǎng)養(yǎng)時應(yīng)把把與泵體體相連的的5米范圍圍內(nèi)的閥閥門壓力力表管道道等隨泵泵同時保保養(yǎng).泵體的保保養(yǎng):檢查泵體體有無破破損,銘銘牌完好好,水流流方向指指示明確確清晰,外觀整整潔,油油漆完好好;補(bǔ)充潤滑滑油;檢查盤根根密封情情況,若若有漏水水應(yīng)增加加或更換換石棉繩繩填充料料;聯(lián)軸器的的聯(lián)接螺螺絲和橡橡膠

54、墊圈圈若有損損壞,應(yīng)應(yīng)予以更更換;緊固機(jī)座座螺絲并并做防銹銹處理;生活水泵泵和空調(diào)調(diào)水泵因因運(yùn)轉(zhuǎn)頻頻繁,每每年應(yīng)拆拆開聯(lián)軸軸器兩端端軸承進(jìn)進(jìn)行清洗洗或更換換;電機(jī)的保保養(yǎng)：檢查外觀觀整潔度度，銘牌牌完好，接地線線連接良良好。拆開電機(jī)機(jī)接線盒盒內(nèi)的導(dǎo)導(dǎo)線連接接片，用用5000伏兆歐歐表搖測測電機(jī)繞繞線組相相與相相相對地間間的絕緣緣電阻值值不底于于0.55兆歐。電機(jī)接線線盒內(nèi)三三相導(dǎo)線線及連接接片應(yīng)牢牢固、緊緊密。相關(guān)閥門門、管道道及附件件的保養(yǎng)養(yǎng)：各閥門開開關(guān)應(yīng)靈靈活，內(nèi)內(nèi)外無滲滲漏。單向閥動動作應(yīng)靈靈活，閥閥體內(nèi)外外無滲漏漏。壓力表指指示準(zhǔn)確確表盤清清晰。管道及各各附件外外表整潔潔美觀，無裂紋

55、紋，油漆漆完整無無脫落。判斷水泵泵轉(zhuǎn)向是是否正確確，若有有誤應(yīng)予予以更正正?？刂乒竦牡谋ｐB(yǎng)：斷開控制制柜總電電源，檢檢查各轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換開關(guān)關(guān)，啟動動、停止止按鈕動動作應(yīng)安安全可靠靠。檢查柜內(nèi)內(nèi)的空氣氣開關(guān)、接觸器器、繼電電器等電電器是否否完好，緊固各各電器接接觸線頭頭和接觸觸線端的的接線螺螺絲。清潔控制制柜內(nèi)外外灰塵。合上總電電源，檢檢查電源源指示是是否正常常。保養(yǎng)完畢畢啟動水水泵，觀觀察電流流表、指指示燈指指示是否否正常。觀察水泵泵運(yùn)轉(zhuǎn)是是否平穩(wěn)穩(wěn)，無明明顯振動動和異聲聲，壓力力表指示示是否正正常，控控制柜各各電器無無不良噪噪音。二、電氣氣與電路路系統(tǒng)的的保養(yǎng)與與管理配電房管管理規(guī)定定負(fù)責(zé)供電電運(yùn)

56、作和和維修的的人員必必須持證證上崗，熟悉配配電設(shè)備備情況、操作方方法和安安全注意意事項。配送電建建立244小時運(yùn)運(yùn)行值班班制度，對配電電裝置及及高壓室室經(jīng)常進(jìn)進(jìn)行巡查查，做好好每日巡巡視記錄錄、值班班記錄，執(zhí)行交交接班制制度。配電設(shè)備備由專職職人員負(fù)負(fù)責(zé)管理理和值班班，配電電設(shè)備的的倒閘操操作由值值班員單單獨進(jìn)行行，其他他在場人人員只做做監(jiān)護(hù)，不得插插手；嚴(yán)嚴(yán)禁兩人人同時倒倒閘操作作，以免免發(fā)生錯錯誤。值班人員員應(yīng)密切切注意電電壓表、電流表表、功率率因數(shù)表表的指示示情況；嚴(yán)禁變變壓、空空氣開關(guān)關(guān)超載運(yùn)運(yùn)行。經(jīng)常保持持配電房房地面及及設(shè)備外外表清潔潔無塵。停電時，應(yīng)提前前向用戶戶發(fā)出通通知；恢恢

57、復(fù)送電電時，在在確認(rèn)供供電線路路正常、電氣設(shè)設(shè)備完好好后方可可送電。 供電線線路嚴(yán)禁禁超載供供電,配配電房內(nèi)內(nèi)禁止亂亂拉亂接接線路.在夏季季供點時時,應(yīng)按按負(fù)荷的的需求有有計劃的的切換變變壓器.做好配電電房的防防水、防潮潮工作,堵塞漏漏洞;嚴(yán)嚴(yán)防蛇、老鼠等等小動物物進(jìn)入配配電房.保持配電電房消防防設(shè)施的的完好齊齊備,保保證應(yīng)急急燈在停停電狀態(tài)態(tài)下能正正常使用用.發(fā)電機(jī)房房管理規(guī)規(guī)定發(fā)電機(jī)房房門平時時上鎖,鎖匙由由配電房房值班人人員管理理,未經(jīng)經(jīng)部門領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)準(zhǔn),非工工作人員員嚴(yán)禁入入內(nèi).配電值班班人員必必須熟悉悉發(fā)電機(jī)機(jī)的基本本性能和和操作方方法,發(fā)發(fā)電機(jī)運(yùn)運(yùn)行時,應(yīng)經(jīng)常常性的巡巡視檢查查.平

58、時應(yīng)經(jīng)經(jīng)常檢查查發(fā)電機(jī)機(jī)的機(jī)油油油位、冷卻水水水位是是否合符符要求,柴油箱箱中的儲儲備油量量應(yīng)保持持能滿足足發(fā)電機(jī)機(jī)帶負(fù)荷荷運(yùn)行88小時的的油量.發(fā)電機(jī)每每月空載載試運(yùn)行行一次,運(yùn)行時時間不大大于155分鐘,平時應(yīng)應(yīng)將發(fā)電電機(jī)置于于自動啟啟動狀態(tài)態(tài).發(fā)電機(jī)一一旦啟動動運(yùn)行,值班人人員應(yīng)立立即前往往機(jī)房觀觀察,啟啟動送風(fēng)風(fēng)機(jī),檢檢查發(fā)電電機(jī)各儀儀表指示示是否正正常.嚴(yán)格執(zhí)行行發(fā)電機(jī)機(jī)定期保保養(yǎng)制度度,做好好發(fā)電機(jī)機(jī)運(yùn)行記記錄和保保養(yǎng)記錄錄.定期清掃掃發(fā)電機(jī)機(jī)房,保保證機(jī)房房和設(shè)備備的整潔潔,發(fā)現(xiàn)現(xiàn)漏油現(xiàn)現(xiàn)象及時時處理.加強(qiáng)防火火和消防防管理意意識,確確保發(fā)電電機(jī)房消消防設(shè)施施完好齊齊備.電氣維修

59、修管理規(guī)規(guī)定 電氣維維修人員員必須持持證上崗崗,嚴(yán)格格按照國國家部門門標(biāo)準(zhǔn)電氣安安裝工作作規(guī)程作業(yè).在進(jìn)行電電氣維修修時維修修人員應(yīng)應(yīng)穿戴好好安全防防護(hù)用品品,配備備絕緣良良好的電電工工具具.維修和保保養(yǎng)電氣氣設(shè)備時時,應(yīng)按按要求做做好保證證安全的的組織和和技術(shù)措措施,維維修班班班長應(yīng)在在分配工工作的同同時向維維修人員員說明工工作中的的安全注注意事項項,并在在工作中中檢查、監(jiān)督執(zhí)執(zhí)行情況況.在配電干干線、變變壓器、低壓配配電箱上上作業(yè)時時,應(yīng)設(shè)設(shè)專人監(jiān)監(jiān)護(hù),并并至少兩兩人進(jìn)行行.一般情況況下,盡盡量避免免帶電作作業(yè),若若有特殊殊需要而而必須帶帶電作業(yè)業(yè)時,應(yīng)應(yīng)裝設(shè)隔隔離擋板板,并有有專人監(jiān)監(jiān)護(hù)

60、.在一經(jīng)合合閘即可可送電到到工作地地點的開開關(guān)和閘閘刀的操操作把手手上,應(yīng)應(yīng)懸掛“禁止合合閘,有有人作業(yè)業(yè)”的標(biāo)識識牌.維修或保保養(yǎng)后的的電氣設(shè)設(shè)備或線線路,在在經(jīng)搶救救無誤、拆除所所有安全全措施、全體人人員撤出出工作現(xiàn)現(xiàn)場后,方可送送電.發(fā)電機(jī)的的定期保保養(yǎng)每個月開開動發(fā)電電機(jī)空載載試機(jī)一一次,每每次半小小時.每季度保保養(yǎng),即即試機(jī)一一次(11小時),保養(yǎng)養(yǎng)程序如如下:第一步：斷開發(fā)發(fā)電機(jī)的的輸出自自動開關(guān)關(guān),把選選擇開關(guān)關(guān)置于手手動狀態(tài)態(tài),斷開開控制電電源.第二步：檢查蓄蓄電池液液位,液液位偏低低時應(yīng)根根據(jù)電解解液濃度度加入硫硫酸溶液液或蒸水水。第三步：拆下空空氣、機(jī)機(jī)油濾清清器，用用汽油