物業(yè)服務整體管理服務方案

1、-1-物業(yè)服務整體管理服務方案目錄第一節(jié) 房屋日常管理與維修養(yǎng)護方案 HYPERLINK l _bookmark1 2第二節(jié) 給排水設備運行維護方案 HYPERLINK l _bookmark2 16第三節(jié) 供電設備管理維護方案 HYPERLINK l _bookmark3 37第四節(jié) 環(huán)衛(wèi)保潔服務方案 HYPERLINK l _bookmark4 59第五節(jié) 安保服務方案 HYPERLINK l _bookmark5 98第六節(jié) 電梯服務方案 HYPERLINK l _bookmark6 131第七節(jié) 應對自然災害、社會安全事件等突發(fā)事件的應急預案 HYPERLINK l _bookmark

2、7 140第八節(jié) 其他方案 HYPERLINK l _bookmark8 176第四節(jié) 管理體系和制度 HYPERLINK l _bookmark9 206-2-第一節(jié) 房屋日常管理與維修養(yǎng)護方案一、房屋建筑養(yǎng)護目標我們對房屋本體維修養(yǎng)護的目標是：保證房屋的使用功能和安全，維護房屋外觀完好，延長房屋使用壽命，充分發(fā)揮房屋的使用價值，實現物業(yè)的保值增值，房屋及配套設施完好率 99%以上，房屋零修、急修及時率為 100%，中大修工程質量合格率為 100%，重大維修工程回訪率為 100%。二、房屋本體共用部位維修養(yǎng)護標準房屋本體共用部位維修養(yǎng)護標準序號1234項目房 屋 承 重 及 抗 震 結構部位

3、外墻面公共屋面公共通道、門廳、 樓梯間養(yǎng)護標準1、房屋修繕標準2、有關工程施工技術規(guī) 范1、房屋修繕標準2、外墻面修繕作業(yè)規(guī)程1、房屋修繕標準2、相應修繕作業(yè)規(guī)程1、相應建筑部分修繕技 術流程2、房屋修繕標準實施效果1、安全、正常使用2、功能完好無鼓無脫、無滲水、整潔統(tǒng)一1、無積水、無滲漏2、隔熱層完好無損3、 避雷網無間斷，各種避 雷裝置焊接點牢固可靠， 通 雷測試端實測電阻小于 4 歐 姆1、整潔，無缺損，無霉跡2、扶手完好，無張貼痕跡-3-三、房屋本體維護管理計劃和實施1、房屋共用部位日常維修養(yǎng)護計劃和實施方案房屋共用部位日常維修養(yǎng)護計劃和實施方案序號 項目 計劃 方案 標準及實施效果1

4、23房屋承 重 及抗震 結 構部位外墻面公共層面每月巡查一次，入駐期 間每天巡視， 發(fā)現問題， 立即處理每月檢查一遍，發(fā)現問 題，及時維修。1 ) 每 2 年對于較大面積 滲漏外墻久修無效的， 應局部翻新防止面積繼續(xù)擴大及 污染墻面； 并清洗一次； 2 ) 每年雨季前對住戶外 窗臺進行一次密封維護 檢查，杜絕雨水侵入 1 ) 避雷網每年刷一次油 漆，防止銹蝕；2 ) 每年全面修補一次屋 面隔熱層板， 重新勾縫、 修補；3) 每半年疏通一次屋面 雨水口；4 ) 每年對屋面防水層檢 修一次，每 5 年翻新更 換老化部分1、由于使用不當造成 結構局部受損較輕由 工程管理部按房屋修 繕規(guī)定實施維修，如

5、 局部受損較重請專家 “會診”提出方案， 委托專業(yè)公司實施 2、因施工質量原因造 成結構問題，請開發(fā) 單位處理由工程管理部按有關 修繕規(guī)程實施由工程管理部按相應 作業(yè)規(guī)程實施維修1 、安全牢固，正 常使用2、功能完好1、無鼓無脫，無 滲水、無裂紋2、無違章，邊角 線齊整3、整潔、 無污跡、 銹跡1、無積水、無滲 漏2、隔熱層完好無 損3、避雷網無間斷、 缺損4、屋面水箱無破 損，無滲漏5、無違章、無亂 堆放-4-2、房屋共用部位定期維修養(yǎng)護計劃和實施方案房屋共用部位定期維修養(yǎng)護計劃和實施方案序號123項目房屋承重及抗震結構部位外墻面公共層面計劃每年對房屋基礎進行一次檢查， 防止蟲害及腐蝕性液體

6、的侵害1、每年對外墻面清洗一次2、每 3 年對較大面積的滲漏及 損壞，維修無效的，進行局部翻 新3、每 3 年對外窗臺進行一次安 全性檢查1、每年粉刷避雷網一次2、每年全面修補天面隔熱層一 次3、每年對屋面防水層檢修一次， 每 5 年翻新老化部分4、每半年疏通屋面雨水管一次5、每半年清洗天面水箱一次， 消毒一次方案工 程 管 理 部 負 責 組 織 實 施工 程 管 理 部 負 責 組 織 實 施工 程 管 理 部 與 清 潔 管 理 部協(xié)同實施標準及實施效果1、結構安全， 正常 使用2、結構性能完好1、平整、無滲水、 無裂紋2、整潔統(tǒng)一1、屋面無積水、 無 滲漏2、隔熱層完好3、避雷系統(tǒng)完好

7、4、水箱水質清潔， 無污染四、房屋本體管理與維修措施大綱為確保本物業(yè)正常發(fā)揮其使用功能，保持其干凈、漂亮、整潔的建筑形象， 依據建筑物特點和該地區(qū)環(huán)境氣候特征， 管理處將堅持以預防為主的計劃性維修保養(yǎng)和應急性的修繕養(yǎng)護相結合的原則， 對房屋本體及公用設施采用多樣化的維護管理手段， 并引入綠色環(huán)保型維修養(yǎng)護的概念， 編制科學性和操作性強的修繕養(yǎng)護計劃， 應用環(huán)保型新材料、新工藝進行實施。 同時對房屋本體及公用設施加強防凍、防裂、防潮、防滑的管理。在保修期內， 房屋建筑的主體結構、 防水工程和裝飾工程出現的-5-質量問題， 管理處將積極配合政府市政府相關部門進行檢查和監(jiān)督施工單位進行整改，處理結果

8、以書面形式及時報市政府相關部門。 非 正常使用因素和保修期后出現的一般性房屋損壞， 管理處負責維修養(yǎng)護，管理處將制訂大、中修或更新改造工程的修繕計劃，報市政府相 關部門批準后實施。五、房屋建筑日常定期維護的實施細則根據日常巡視檢查的結果， 管理處工程部組織專業(yè)人員對房屋建 筑的輕微損傷進行日常零星維修養(yǎng)護工作。 按時組織房屋定期查勘和 季節(jié)性查勘工作， 全面地了解房屋建筑完損狀況， 確定房屋的完損等 級， 以此制訂、 補充、 完善房屋建筑的定期維護計劃。 另外， 遇大風、 暴雨等惡劣天氣，及時對房屋建筑的基礎、外墻、金屬構件、屋面等 易受直接影響的結構進行全面檢查， 根據檢查結果制訂針對性的維

9、護 計劃和實施方案。1. 玻璃幕墻的修繕與養(yǎng)護由玻璃幕墻易受大風、 暴雨等惡劣天氣的破壞性影響， 管理處將 重視對玻璃幕墻的檢查和維護工作， 以確保結構的安全性。 定期對預 埋和連接構件的檢查和防銹處理， 對于松動或其它異常情況及時向市 政府相關部門報告， 在雨季加強對玻璃幕墻的檢查， 發(fā)現異常情況及 時采取補救措施。2. 砌體結構的修繕與養(yǎng)護2.1 砌體結構的修繕主要是砌體裂縫和腐蝕砌體的修繕，一般在裂縫穩(wěn)定以后進行，-6-以免維修后又很快出現新裂縫。 維修沉降裂縫和溫度裂縫時， 首先消 除產生裂縫的隱患， 避免反復多次的修補。 維修時將采用環(huán)保型高強 材料修復。2.2 砌體結構的加固砌體結

10、構的承重構件(如墻、柱等)出現開裂、腐蝕、變形時，管理處將組織專業(yè)人員進行鑒定， 對已達到危險程度的構件， 進行磚砌體結構加固，以確保房屋建筑的使用功能。2.3 砌體結構的養(yǎng)護為防止砌體破壞，管理處將至制定嚴格的管理制度，禁止屋面、 樓板過載荷，同時，采取防水、防腐措施，防止砌體受潮、腐蝕，并 進行定期檢查，保持排水系統(tǒng)通暢，保證磚砌體結構完好；屋面隔熱 層、保溫層及屋面柔性分格縫發(fā)生損壞時，及時安排工程人員修復， 減少和穩(wěn)定溫度裂縫發(fā)展。3. 鋼筋混凝土結構的修繕與養(yǎng)護管理處將根據鋼筋混凝土結構特點制定嚴格的鋼筋混凝土結構維修與養(yǎng)護的實施方案， 包括鋼筋混凝土表面損壞的維修、 鋼筋混凝 土深

11、層損壞的維修、 鋼筋銹蝕的維修、 鋼筋混凝土結構的加固和鋼筋 混凝土結構的養(yǎng)護。3.1 鋼筋混凝土結構的修繕( 1)鋼筋混凝土表面損壞的維修。鋼筋混凝土結構構件， 在房屋建造和使用過程中遭到破壞、 侵蝕， 引起表面受損， 根據損壞程度， 我們采取涂刷水泥漿和環(huán)氧樹脂配合-7-劑等方法對其予以修復，防止進一步風化、侵蝕和鋼筋銹蝕，以免損 壞結構或構件的核心部分，從而提高建筑物的使用年限和耐久性。( 2)鋼筋混凝土深層損壞的維修當混凝土結構部件的損壞深度已超過了混凝土保護層時， 將嚴重 削弱構件的有效截面，并且鋼筋砼內的鋼筋暴露在空氣中引起銹蝕，影響構件的強度和結構使用的可靠性。 我們采用環(huán)氧混凝

12、土或較原混 凝土高一個強度等級的細石混凝土修補、 嵌填、 噴注混凝土結構部件 的蜂窩、孔洞和破損部位，對其予以修復。(3)鋼筋銹蝕的維修鋼筋銹蝕尚不嚴重時， 混凝土表面僅有細小裂縫， 或者個別破損 較小， 我們對裂縫或破損處的混凝土保護層進行修補。 若鋼筋銹蝕嚴 重，混凝土破裂， 保護層剝離較多時，我們采取焊接或加鋼筋網加固 補強。3.2 鋼筋混凝土結構的加固當鋼筋混凝土梁、板、柱承載力不足或經鑒定成為危險構件時，我們聘請具備一定資質的專業(yè)公司， 通過對構件或結構的變形、 損壞 程度的檢查和觀測， 對使用狀態(tài)和周圍環(huán)境的調查， 以及對有關資料 的驗算、分析，采取增加板厚、配筋和增加支承點等方法

13、，提高原構 件強度，實現鋼筋混凝土結構的加固目的。3.3 鋼筋混凝土結構的養(yǎng)護鋼筋混凝土結構是房屋的重要組成部分， 直接關系到房屋的使用 安全，我們高度重視鋼筋混凝土結構的養(yǎng)護工作：-8-( 1)對混凝土結構的變形縫、預埋件、給排水設施等的使用情 況，進行定期檢查。發(fā)現腐蝕、滲漏、開裂和垃圾雜物等情況即時處 理。對在混凝土結構上任意開鑿孔洞的違章使用行為及時予以制止。 對易受碰損的混凝土處，如建筑物的拐角、車庫的砼柱等，我們增設 必要的防護措施。( 2)即時修補鋼筋的混凝土保護層損壞部位，以防鋼筋銹蝕。若房屋室內環(huán)境中存在侵蝕性介質或相對濕度較大時， 我們采取加強 通風的措施， 并在構件處表面

14、涂抹耐腐蝕層 (如瀝青漆、 過氧乙烯漆、 環(huán)氧樹脂涂料等)進行防護。(3)做好建筑物屋面隔熱層、保溫層、室外排水設施以及地基 基礎等維護工作， 發(fā)現問題及時處理， 避免和減小由此對結構帶來的 不利影響。( 4)房屋的使用應滿足設計要求，提醒用戶不隨意改變房屋用 途和改變房屋結構，禁止超載使用。4. 房屋防水工程的修繕與養(yǎng)護隨著使用年限的增加， 屋面防水層在使用過程中， 可能出現開裂、 破損、起鼓和剝離等損壞， 引起滲漏水。屋面滲漏水是房屋建筑滲漏 水的主要部位也是常見現象之一， 在日常維護工作中， 管理處對防水 屋面的修繕與管理，將堅持防排結合，以防為主的原則，選用的維修養(yǎng)護材料，具有環(huán)保、新

15、型、高效、高質的特點。搞好屋面、墻體、 地下室以及室內的防水工程的修繕與養(yǎng)護。 對防水工程必須建立技術 檔案、定期檢查、合理施工、及時修復。-9-4.1 屋面涂料防水工程的修繕與養(yǎng)護隨著使用年限的增加， 屋面涂料防水層在使用過程中， 可能出現 開裂、破損、起鼓和剝離等損壞，引起滲漏水。屋面滲漏水是房屋建筑滲漏水的主要部位也是常見現象之一， 在 日常維護工作中，我們注重對防水屋面的修繕與管理。( 1)屋面涂料防水工程的修繕對于涂料防水層的裂縫、 局部破損、 起鼓和粘結不牢的缺陷的處理， 可以鏟除缺陷部位的防水涂膜并清除周圍浮灰及雜物， 涂刷基層處理劑， 鋪設防水層涂料， 新鋪設的防水層應與原防水

16、層粘結牢固并 封嚴，最后做保護層。對于缺損嚴重的防水層，全部進行翻修。( 2)屋面涂料防水工程的養(yǎng)護。加強對屋面防水層、板端縫、伸縮縫、天溝、落水管和落水口 的檢查，發(fā)現異常及時維修。重視對屋面的清掃，保證屋面排水通暢。制定屋面日常保養(yǎng)制度，及時做好屋面維修工作。4.2 墻體防水工程的修繕與養(yǎng)護( 1)墻體防水工程的修繕外墻體防水取決于外墻飾面和墻體結構的情況， 武船重工公寓的 外墻采用大理石、 金屬板和鋼化中空玻璃作為飾面材料， 而且大理石 采用干掛方式固定， 一般情況下防水性能優(yōu)良。 但飾面材料局部脫落、 開裂， 或者墻體結構的開裂導致飾面遭受破壞， 外墻防水的第一道防 線將失去作用。 因

17、此， 我們經常注意檢查外墻飾面的狀況， 對于損壞、-10-脫落的飾面板及時更換； 外墻磚砌體上的結構裂縫和變形裂縫， 我們 采用水泥砂漿嵌縫、密封、 壓力灌漿法修復；外墻門窗框與洞口側壁 嵌填不嚴引起滲漏， 采用涂刷合成高分子防水涂料的方法， 形成防水 涂膜；施工孔洞、 預埋管線處滲漏，用墻體一般開裂的維修方法進行 處理，滲漏嚴重時，就將局部的磚塊拆下，重新補砌嚴實。( 2)墻體防水工程的養(yǎng)護定期檢查。容易發(fā)生滲漏的部位，如墻面凹凸槽(線)、飾面 板上部接頭處、飾面塊材、門窗與墻體的交接部位進行周期性檢查。建立技術檔案。 對墻體的使用情況、損壞檢查、維修等記錄備 查。合理施工。 禁止隨意在墻體

18、上釘釘子、 打洞等破壞墻體整體結 構的行為。對于外墻體的防水工程，出現損壞，及時修復。定期清洗外墻飾面。4.3 衛(wèi)生間防水工程的修繕與養(yǎng)護( 1)衛(wèi)生間防水工程修繕衛(wèi)生間地面大面積滲漏，先鏟除地面面磚，暴露漏水部位，清理 干凈后重新涂刷防水涂料， 并加鋪胎體增強材料做成涂膜防水層， 施工方法參照屋面涂膜防水層的做法。 防水層完成后需經試水， 無滲漏 后鋪貼地面磚。對于一般裂縫滲漏的維修，根據縫寬，直接涂刷高分 子防水涂料或嵌縫處理，并視情況鋪胎體增強材料涂料防水層。衛(wèi)生間四周的墻與地面交接的墻根部， 最容易出現滲漏， 間接引-11-起下層頂板和四周墻體出現滲漏。根據裂寬，采用貼縫、嵌縫法，把

19、裂縫部位清理干凈， 在裂縫部位涂刷防水涂料， 并加胎體增強材料將 縫隙密封。衛(wèi)生間穿樓地面管道根部積水滲漏的維修， 先沿管道根部剔鑿一 定深度與寬度的溝槽， 槽內嵌填密封材料， 再刷上一定厚度的防水涂 料，并在其上做一保護層。( 2)衛(wèi)生間防水工程日常養(yǎng)護定期檢查，對易產生滲漏的部位作細致檢查；建立技術檔案。抓住衛(wèi)生間易積水滲漏的特點，講究維修施工方法。4.4 地下室防水工程的修繕與養(yǎng)護( 1)地下室防水工程的修繕地下室滲漏， 一般情況下， 大多是慢滲漏。 對于孔洞和裂縫滲漏， 直接用快硬水泥膠漿封堵孔洞和裂縫； 對于大面積滲漏， 需進行整體 翻修。( 2)做好地下室防水工程的養(yǎng)護工作。(3)

20、定期檢查。主要是檢查地下室的防水薄弱部位，如變形縫 墻根部、管道穿墻部位、蓄水池等部位，發(fā)現異常及時修復。( 4)建立技術檔案。( 5)正確、合理使用地下室，禁止隨意穿、鑿、拆，以免破壞 防水層。5. 房屋裝飾工程的修繕與養(yǎng)護-12-管理處將制定嚴密的房屋裝飾工程的修繕養(yǎng)護計劃： 對石質、 土 質等塊料飾面定期清洗、晶面處理和打蠟，地板、墻面、天花保持定期清潔，保持無污跡、無斑痕、無變形、無裂縫；對房屋裝飾工程以 養(yǎng)護為主，以維修為手段，定期檢查，發(fā)現缺陷及時處理。6. 門窗的修繕與養(yǎng)護管理處將定期對門窗進行檢查和維護， 特別是大風、 暴雨天氣前 后更要加強對門窗的檢查。門窗是房屋的易損構件，

21、使用頻率高。因 此，做好防潮工作，避免木質門受潮后腐蝕和蟲蛀，影響門的使用功 能。 定期進行油漆。 要加強對鋁金門窗的保護， 使其免遭侵蝕和撞擊， 發(fā)現問題及時處理。6.1 門窗的修繕對于木門主要是通過調整、更換門窗部件，實現消除門傾斜、下 垂、門扇自開、翹曲變形、縫隙過大、霉變腐朽及缺損零部件等影響 使用功能和外觀的不良現象。對于鋼門窗和鋁合金門窗主要是通過調整、補焊、加固、油漆或 更換門窗部件，實現消除門傾斜、下垂、門扇自開、翹曲變形、縫隙 過大、 密封不嚴、 銹蝕及缺損零部件等影響使用功能和外觀的不良現 象。對于塑鋼門窗， 重點放在密封膠條的檢查和更換上， 保證其良好 的防水和隔音性能。

22、6.2 門窗的養(yǎng)護( 1)門窗是房屋的易損構件，使用頻率高。因此，我們定期對-13-門窗進行檢查和維護， 特別是大風、 暴雨天氣前后更要加強對門窗的檢查。( 2)做好防潮工作，避免木質門受潮后腐蝕和蟲蛀，影響門的 使用功能。(3)定期進行油漆。門窗易受水、氣的侵蝕，防止腐蝕，當門 窗漆膜局部損壞脫落時應及時補刷油漆， 補漆用的油漆應盡量和原油 漆一致，以保持美觀。當門窗油漆使用達到老化期限時，則進行全部 重新油漆。( 4)鋁合金門窗易變形和被酸、堿等化學藥劑侵蝕，要加強對 鋁合金門窗的保護，使其免遭侵蝕和撞擊。7、金屬結構、構件的修繕與養(yǎng)護各金屬構件間或構件的各零件、 配件間連接是受力和傳力的

23、關鍵 部位，連接處的破壞會導致構件、結構體系的破壞。同時，鋼材本身 的變形、銹蝕和損裂也直接危害到整個結構。樓內的金屬結構和構件多、 分布廣， 易受大風暴雨等惡劣天氣的 破壞性影響，因此，管理處將其作為實施物業(yè)管理的重點。高度重視 對金屬結構各構件進行仔細檢查和精心維護，確保結構的安全性。7.1 鋼質構件產生塑性變形后的維修管理處定期對構件進行塑性變形累積損傷的鑒定， 當發(fā)現鋼質構 件在使用過程中塑性變形累積損傷過大時， 根據構件尺寸的大小， 可 用錘擊機械矯正或熱工矯正法來矯正變形， 嚴重的選用合格的構件進 行更換。-14-7.2 連接部位損壞的維修金屬構件可能存在因焊接時的缺陷造成構件連接

24、處的損壞 , 由于屋頂金屬結構， 既要有足夠的承受靜荷載能力， 又要承受大風等惡劣 氣候引起的巨大動荷載， 要高度重視焊接缺陷的處理。 維修時對焊接 裂紋、氣孔、夾渣刨掉重焊，采用涂防腐油或刷防銹漆等方法進行防 腐處理。7.3 油漆老化、脫落要求按照有關規(guī)定進行維修鋼質構件表面的漆層用于保護鋼材不受腐蝕，若局部漆膜損壞， 將損壞部分漆膜用砂紙去掉磨光，補刷油漆；若構件銹蝕面積大，舊 漆膜蛻皮起殼，則將舊漆膜全部清除干凈，再重新刷油漆。7.4 金屬結構、構件的養(yǎng)護對于金屬結構、構件的養(yǎng)護，要求做好以下幾方面的工作：( 1)對結構的鋼質桿件、焊縫進行定期檢查。發(fā)現變形、開裂、 腐蝕等情況及時處理。

25、( 2)定期檢查鋼質構件銹蝕狀況，并采取必要的補救措施。(3)做好建筑物的屋面玻璃、排水設施維護工作，發(fā)現問題及 時處理。( 4)在大風、暴雨多發(fā)期間加強對結構的檢查，發(fā)現異常情況 及時采取補救措施。8、確保房屋建筑安全，重視白蟻防治管理處將做好房屋查勘工作， 對房屋進行定期查勘和季節(jié)性查勘 工作。通過房屋查勘工作， 可以全面地了解房屋建筑的完損狀況，確-15-定房屋的完損等級，并為制訂房屋建筑的定期維護計劃提供依據。管理處計劃在第一年對房屋結構、 裝修進行全面查勘鑒定， 全面 掌握房屋建筑的建造質量。 記錄各部分完損情況， 評定房屋完損等級。白蟻防治是一項長期的工作， 為消除白蟻危害隱患，

26、我們堅持“預 防為主，綜合防治”的方針。我們專門配備白蟻防治人員，定期檢查 建筑物各部位，及時走訪用戶，收集白蟻防治的有關信息，按計劃進 行藥物消殺，發(fā)現白蟻立即消殺，確保房屋建筑的安全。-16-給 水 設 施第二節(jié) 給排水設備運行維護方案一、給排水系統(tǒng)的維修保養(yǎng)方案與標準1、生活水系統(tǒng)定期維護保養(yǎng)計劃及標準生活水系統(tǒng)定期維護保養(yǎng)計劃及標準序號12檢查項目名稱生 活 水 渠 外觀電機(機械 部分)給水設備振體蓄水池減壓閥、 水錘消失器止回閥、 浮 球閥、排氣 閥閘、 閥、截 止閥水嘴檢查周期日常檢查日常檢查68 個月日常檢查68 個月35 年36 個月3 個月1 個月日常檢查日常檢查檢查標準1

27、、外表清潔，無銹蝕損壞2、螺栓，螺絲無松動斷裂1、運行過程中無異常震動、無噪音2、電機及軸承溫升正常1、軸承體清潔，加潤滑油(脂)2、更換磨損零部件1、運行正常，無異常震動、無噪音2、檢查軸承發(fā)熱情況，無燙手現象3、 檢查填料函的泄漏和發(fā)熱情況，每分 鐘 1020 滴為好4、 檢查連軸器，水泵軸心與電機軸心應 重合。無運轉時，用手盤動軸無卡阻現象1、軸承體清洗，加潤滑油(脂)2、更換磨損零部件打開泵孟，檢查內芯掌部件狀況，檢查其 磨損腐蝕和沖刷程度，必要時進行更換1、對水池、水箱進行除銹、除垢、清洗、 消毒2、檢修配件1、動作靈敏、準確2、無銹蝕、無堵塞1、動作靈敏、準確2、無銹蝕、無堵塞、無

28、滴漏1、啟動靈活，無銹蝕2、無滴漏1、水嘴齊全，無銹蝕、無損壞2、無滴漏說明-17-給 水 管 理序號3檢查項目名稱壓力表水表各井室生 活 給 水 管理管 道 吊 支架、管卡檢查周期3 個月1 個月1 個月日常檢查1 個月檢查標準1、表殼完整無損，連接牢固，表面清潔2、指針靈敏，讀數準確1、表殼完整，指針靈敏、讀數準確2、無銹蝕，表面清潔、無滴漏1、井蓋、井裙完整、啟閉方便2、爬梯牢固，井底干凈1、水流要暢通，無堵塞2、管道連接部分要嚴實3、無銹蝕，無跑、冒、滴、漏現象1、管道吊支架、管卡連接要牢固2、表面無銹蝕說明-18-消 防 設 備消 防 設 施2、消防水系統(tǒng)定期維護保養(yǎng)計劃及標準消防水

29、系統(tǒng)定期維護保養(yǎng)計劃及標準序號12檢查項目名稱外觀消防泵室內消火栓室外消火栓水泵接合器室內小型消 火栓自動消防報警閥檢查周期日常檢查35 個月12 14個月每周1 個月1 個月3 個月3 個月說明檢查標準1、外表清潔、無銹蝕損壞2、螺栓、螺絲無松動斷裂3、防震墊無損壞1、 檢查油杯和油位情況， 不缺油， 油脂無 變質、發(fā)干現象2、檢查泵體，手盤動軸無卡殼現象，無漏水3、檢查聯動軸的對中程度(有聯動軸的)4、 開泵式運轉， 運轉應無異常振動、 噪音， 軸承無過熱1、更換潤滑油(脂)2、軸承體清洗、檢查3、更換零配件4、絕緣良好(電部分)5、接線端子牢固(電部分)1、箱體啟閉靈活，箱體完整2、箱內

30、水槍、水帶齊全無缺水，水槍卡口 無變形3、箱內閥門開關靈活，無銹蝕，卡口無變 形4、報警按鈕封閉完整1、消火栓完整無缺少，表面無銹蝕2、栓口無變形，無滴漏3、標識顏色鮮明1、接合器完整無缺，表面無銹蝕2、啟動靈活，無滴漏3、栓口無變形1、消火栓箱體、箱門完整，箱門關閉靈活2、栓口無變形，閥門啟閉靈活，無銹蝕和 滴漏3、箱內膠皮管連接緊固，無滴漏4、標識清楚1、報警準確靈敏2、閥門關閉靈活，無銹蝕、連接牢固-19-消 防 管 道序號34檢查項目名稱自動消防噴頭閘閥、截止閥、止回閥安全閥消防管道管道附近管道吊支架、管卡壓力表檢查周期3 個月1 個月3 個月3 個月3 個月1 個月3 個月檢查標準噴

31、頭完整無缺少1、啟閉靈活，連接牢固2、無堵塞，無銹蝕，無滴漏1、閥門齊全，無銹蝕2、鉛封完整1、消防管道要通2、連接部分要緊固，無跑、冒、滴、漏現 象3、管道油漆要完好，顏色鮮艷1、管道附近要齊，表面無銹蝕2、管件連接要牢固1、管道吊支架、管卡連接要牢固2、表面無銹蝕1、表體完整無缺，連接牢固，表面清潔2、讀數正確，指針靈敏說明-20-排 水 設 備排 水 設 施排 水 管 道3、排水系統(tǒng)定期維護保養(yǎng)計劃及標準排水系統(tǒng)定期維護保養(yǎng)計劃及標準序號 檢查項目名稱 檢查周期 檢查標準 說明123污水泵泵體排水閘閥排水檢衛(wèi)生潔具各井室室內槽水管道排氣管管道吊支架、管卡室外排水管道各井室日常檢查日常檢查

32、1214 個 月1 個月日常檢查1 個月1 個月1 個月1 個月1 個月1 個月1、外表、濾網、支架無嚴重銹蝕2、螺栓、螺絲無松動斷裂3、水管與泵連接完好， 接口無松動、 泄漏運行正常，無異常振動、噪音，排水流暢1、檢查泵內或管，無雜物堵塞2、更換零部件3、軸承體清洗、加油1、閥門啟閉要靈活2、閥體要完整3、無銹蝕，無滴漏1、檢查完好2、水流通3、無銹蝕，無跑、冒、滴、漏現象1、井蓋完好，啟閉方便，爬梯牢固2、井底流槽要暢通，無沉積物堵塞保持水流暢通，無堵塞，無滴漏1、保持管內氣體及時排出2、下水管內不準有真空吊支架、管卡要安裝牢固保持水流暢通，無堵塞井蓋完好，啟閉方便，爬梯牢固，井底流槽要暢

33、通，無積物堵塞-21-二、給水設備系統(tǒng)運行管理措施1、水泵房、地下水池、屋面水箱、消防水系統(tǒng)、設備等，由設 備運行部負責使用管理，并指定專人負責。做好日常運行的巡查、點 檢、抄表及狀態(tài)監(jiān)控，并做記錄。2、水泵房內機電設備由設備運行部值班人員負責操作，無關人 員不得進入水泵房。停水須經客戶批準。3、消防泵、生活泵、穩(wěn)壓泵、污水泵在正常情況下，選擇開關 應放在自動位置，所有操作標志簡單、明確。4、生活水泵每周至少輪換使用一次，接觸器主開關每月檢查一 次。5、消防泵每月進行一次“自動、手動”切換操作檢查。無條件 啟動的消防水泵(有過壓危險或開噴的系統(tǒng))，須對其進行盤車(一 般情況下， 45KW以下的

34、水泵采用受動盤車， 45KW以上的水泵采用點 動測試)，每季度對電動機進行一次絕緣搖測。6、水泵房配電室室溫不超過 40；泵房每周打掃一次，泵及管 道每月檢查、清潔一次，并進行潤滑、緊固、調整。7、水池入孔需加蓋密封并加鎖， 透氣孔需用不銹鋼紗網包扎上。 鑰匙由專人保管并定期巡查。8、按規(guī)定定期取水(或由水務局取樣)送政府有關部門進行水 質檢查化驗，化驗結果交服務中心存檔。9、對公共水表須每月定時抄表，對抄表記錄進行統(tǒng)計分析，確-22-定給水系統(tǒng)是否正常，并協(xié)助設備運行部作好水量平衡測試。 10、嚴禁非火災情況使用消防水。 消防演習用水須向用水主管部門辦理申請手續(xù)。-23-三、給排水設備運行維

35、護程序要點1、制定給排水設備設施維修保養(yǎng)年度計劃( 1)每年的 12 月底，由工程部研究、制定給排水設備設施維修保養(yǎng)年度計劃并上報公司審批。( 2)制定給排水設備設施維修保養(yǎng)年度計劃的原則： 1 )制定排水設備設施使用的頻度； 2)給排水設備設施運行狀況(故障隱患)； 3)合理的時間(避開節(jié)假日、特殊活動日等)。 ( 3)給排水設備設施維修保養(yǎng)年度計劃應包括如下內容： 1 )維修保養(yǎng)項目及內容；2)備品、備件計劃；3)具體實施維修保養(yǎng)的時間；4)預計費用。2、巡視監(jiān)控( 1)維修工應每兩個小時巡視一次水泵房(包括機房、水池、水箱) ，每周巡視一次管理區(qū)域內主供水管上閘閥以及道路上管道井、 排水

36、井。( 2)巡視監(jiān)控內容如下：1 )水泵房有無異常聲響或大的振動；2)電機、控制柜有無異常氣味；3)電機溫升是否正常(應不燙手)，變頻器散熱通道是否順暢； 4)電壓表、電流表指示是否正常，控制柜上信號燈顯示是否正-24-確，控制柜內各元器件是否工作正常；5)機械水壓表顯示的壓力是否大致相符，是否滿足供水壓力要 求;6)水池、水箱水位是否正常；7)閘閥、法蘭連接處是否漏水，水泵是否漏水成線；8)主供水管上閘閥的井蓋、井裙是否完好，閘閥是否漏水，標 識是否清晰；9)止回閥、浮球閥、液位控制器是否動作可靠；10)臨時接駁用水情況；11 )雨水井、沉沙井、排水井是否有堵塞現象。(3)維修工在巡視監(jiān)控過

37、程中發(fā)現給排水設備設施有不正常情 況時，應及時采取措施加以排除，排除過程中應嚴格遵守給排水設 備設施維修保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程 。當給排水設備運行中遇設備故障而 維修工無法處理時， 應及時向維修班長報告， 由班長協(xié)助解決或組織 相關搶修工作。3、水泵房管理( 1)非維修工作人員不準進入水泵房，若需要進入，須經維修 班長管同意并在維修工的陪同下方可進入水泵房。( 2)水泵房內嚴禁存放有毒、有害物品。(3)水泵房內應備齊消防器材并應放置在方便、顯眼處。水泵 房內嚴禁煙火。( 4)每班打掃一次水泵房的衛(wèi)生，每周清潔一次水泵房內的設-25-備設施，做到地面、墻壁、天花、門窗、設備設施表面無積塵、無油 漬、無

38、銹蝕、無污物，油漆完好、整潔光亮；( 5)水泵房內應當通風良好，光線足夠，門窗開啟靈活。(6)水泵房應當做到隨時上鎖，鑰匙由當值維修工保管，維修 工不得私自配鑰匙。4、水泵機組維修保養(yǎng)( 1)電動機維修保養(yǎng)1)用 500V 搖表檢測電動機線圈絕緣電阻是否在 0.5M以上，否則應烘干處理或修復；2)檢查電動機軸承有無阻滯或異常聲響，如有則應更換同型號 規(guī)格軸承；3)檢查電動機風葉有無碰殼現象，如有則應修整處理； 4)清潔電動機外殼；5)檢查電動機是否脫漆嚴重，如脫漆嚴重則應徹底鏟除脫落層 油漆重新油漆。( 2)水泵維修保養(yǎng)1 )檢查水泵軸承是否靈活，如有阻滯現象，則應加注潤滑油； 如有異常磨擦聲

39、響，則應更換同型號規(guī)格軸承；2)轉動水泵軸，如果有卡住、碰撞現象，則應拆換同規(guī)格水泵 葉輪；如果軸鍵槽損壞嚴重，則應更換同規(guī)格水泵軸；3)檢查壓盤根處是否漏水成線，如是則應加壓盤根；4)清潔水泵外表；-26-5)如水泵脫落或銹蝕嚴重，則應徹底鏟除脫落層油漆，重新刷 上油漆。( 3) 檢查電動機與水泵彈性聯軸器有無損壞， 如損壞則應更換。( 4)檢查水泵機組螺栓是否緊固，如松馳則應擰緊。5、控制柜維修保養(yǎng)水泵房管理責任人每年的 5 月、 11 月應對水泵房的控制柜進行 一次清潔、保養(yǎng)。( 1)用壓縮空氣、干凈干抹布清潔柜內所有元器件，清潔控制 柜外殼，務必使柜內無積塵、無污物。( 2)檢查、緊固

40、所有接線頭，對于燒蝕嚴重的接線頭應更換。(3)檢查柜內所有線頭的號碼管是否清晰，是否脫落現象，如 是則應整改。( 4)交流接觸器維修保養(yǎng)：1 )清除滅弧罩內的碳化物和金屬顆粒；2)清除觸頭表面及四周的污物(但不要修銼觸頭)，燒蝕嚴重 不能正常工作的觸頭應更換；3)清潔鐵芯上的油污及臟物；4)檢查復位調簧情況；5)擰緊所有緊固件。( 5)自耦減壓啟動器維修保養(yǎng)：1)用 500V 搖表測量絕緣電阻，應不低于 0.5M，否則應進行 干燥處理；-27-2)外殼應可靠接地，如有松脫或銹蝕則應在除銹處理后，擰緊 接地線。( 6)熱繼電器維修保養(yǎng)：1 ) 檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整無損， 如損壞則應更

41、換；2)檢查熱繼電器的導線接頭處有無過熱痕跡或燒傷，如有則整 修處理，處理后達不到要求的應更換。( 7)自動空氣開關維修保養(yǎng)：1)用 500V 搖表測量絕緣電阻，應不低于 100M，否則應烘干處理；2)清除滅弧罩內的碳化物或金屬顆粒，如果滅弧罩破裂則應更 換；3)自動空氣開關在閉合或斷開過程中，其可動部分與滅弧室的 零頭應在無卡住現象；4)檢查觸頭表面是否有小的金屬顆粒，如有則應將其清除，但 不能修銼，只能輕輕擦拭。(8)中間繼電器、信號繼電器維修保養(yǎng)：對中間繼電器、信號 繼電器應做模擬試驗， 檢查兩者的動作是否可靠， 輸出信號是否正確， 如有問題則應更換同型號的中間繼電器、信號繼電器。( 9

42、)信號燈、指示儀表維修保養(yǎng)：1)檢查各信號燈是否正常，如有不亮則應更換相同規(guī)格的小燈 泡；2)檢查各指示儀表指示是否正確，如有偏差則應作適當調整，-28-調整后偏差仍較大的則應更換同規(guī)格同型號的儀表。( 10)遠傳壓力表維修保養(yǎng)： 1 )檢查表內是否有積水，如有則應干燥處理； 2)檢查信號線頭處是否腐蝕，如腐蝕較嚴重則應重新焊接； 3)偏差很大或信號線腐爛的遠傳壓力表應拆換； 6、閘閥、止回閥、浮球閥、液位控制器維修保養(yǎng) ( 1)閘閥維修保養(yǎng)： 1 )檢查密封膠墊處是否漏水，如漏水則應更換密封膠墊； 2)檢查黃油麻繩處是否漏水，如漏水則應重新加黃油麻繩； 3)對閘閥閥桿加黃油潤滑； 4)對銹蝕

43、嚴重的閘閥(明裝)應在徹底鏟除底漆后重新油漆。 ( 2)止回閥維修保養(yǎng)： 1 )檢查止回閥密封膠墊是否損壞，如損壞則應更換；2 ) 檢查止回閥彈簧彈力是否足夠， 如太軟則應更換同規(guī)格彈簧； 3) 檢查止回閥油漆是否脫落， 如脫落嚴重則應處理后重新油漆。 ( 3)浮球閥維修保養(yǎng)： 1 )檢查浮球閥密封膠墊是否老化，如老化則應更換； 2)檢查浮球閥連桿是否彎曲，如彎曲則應校對； 3)檢查浮球閥連桿插銷是否磨損嚴重，如磨損嚴重則應更換； ( 4)液位控制器維修保養(yǎng)： 1 )檢查密封圈、密封膠墊是否損壞，如損壞則應更換； 2)清除壓力室內污物，疏通控制水道；-29-3)檢查控制桿兩端螺母是否緊固，如松

44、弛則應擰緊；4)緊固所有螺母。( 5)閥門日常維護重點1 )室外閥門， 特別是明桿閥門， 閥桿上應加保護套并涂裹黃油， 防止日曬雨淋和灰塵侵蝕。2 ) 閥門閥桿部分應經常保持有一定的油量， 以減少摩擦， 防止 咬住，保證啟閉靈活；不經常啟閉的閥門，要定期進行啟閉操作。閥門的傳動裝置(包括變速箱)應定期加油。3) 水中含有沙粒， 可能卡死水箱液壓閥造成溢水， 需要定期檢 查閥門狀態(tài)、水箱高水位報警裝置作用并對中心值班人員進行培訓。4 ) 污水井循環(huán)泵止回閥經常存在故障不能發(fā)揮止回作用，期試驗檢查，發(fā)現故障及時更換。應定7、潛水泵或排污泵維修保養(yǎng)( 1)用 500V搖表檢測潛水泵或排污泵絕緣電阻是

45、否在 0.25M 以上，如未達到應拆開潛水泵或排污泵，對線圈進行烘干處理。( 2)檢查密封圈是否已老化 , 如已老化則應更換。(3)檢查軸承磨損情況，如轉動時有明顯的異常聲響或有阻滯 現象，則應更換同型號同規(guī)格的軸承。( 4)清潔潛水泵、排污泵外殼。( 5)檢查潛水泵、排污泵上所連接的軟管是否牢固，如松馳則應緊固。擰緊潛水泵、排污泵上的所有螺母。-30-8、明裝給排水管維修保養(yǎng)(每年至少進行一次)( 1)檢查支持托架是否牢固，否則應加強。( 2)檢查流向標示是否鮮明醒目，否則應整改。( 3)檢查保護漆是否完好，如脫漆較嚴重則應重新油漆一遍。( 4)檢查各連接處是否有漏水現象，如漏水則應處理(更

46、換膠墊)。9、維修記錄( 1)每次給排水設備設施的維修保養(yǎng)時間計劃不允許超過 8 小時，如必須超過 8 小時，則應由工程部主管填寫申請延時維修保養(yǎng) 表經主管經理批準后方可延時。( 2)對于計劃中未列出的維修保養(yǎng)工作，應由工程部主管盡快 補充至計劃中； 對于突發(fā)性的設備設施故障， 先經工程部主管口頭批 準后， 可以先組織解決后寫出 故障情況書面事故報告 并上報公司。(3)維修員應將上述維修保養(yǎng)工作清晰、完整、規(guī)范地記錄在 維修保養(yǎng)工作記錄和供水泵日常運行維修保養(yǎng)記 錄表 內， 并于每次維修保養(yǎng)后的 3 天之內由工程部主管整理成冊后 交管理處存檔，保存期為 3 年。10、控制系統(tǒng)日常維護重點( 1

47、)控制柜散熱，風扇清潔除塵。( 2)開關發(fā)熱、接觸器異響檢查。(3)主回路端子、接頭松動檢查。( 4)控制回路插接元件檢查，控制回路接地、絕緣檢查。-31-( 5 ) 各控制液面報警器定期試驗檢查 (包括污水積水坑高水位報警)。(6)排污泵自動、手動定期試驗檢查。11、停水管理給排水設備設施因維修保養(yǎng)等原因需要停水時， 由維修班報管理 處主任批準，提前 24 小時通知有關用戶。如因特殊情況突然停水， 應在恢復供水 12 小時內由管理處向有關用戶作出解釋。12、給排水設備設施異常情況的處理( 1 )主供水管爆裂的處置：1 )立即關閉相關連的主供水管上的閘閥；2)如果關閉了主供水管上相關聯的閘閥后

48、仍不能控制住大量泄 水，則應關停相應的水泵；3)立即通知服務專員及維修班長。維修班長聯絡供水公司進行 搶修；服務專員負責通知相關的用水單位和用戶關于停水的情況；4 )在維修班長的組織下，盡快開挖出爆裂部位的水管；5 )供水公司修好爆裂部位水管后應由維修工開水試壓(用正常 供水壓力試壓)，看有無漏水或松動現象；6)確認一切正常后，回填土方，恢復水管爆裂前的原貌。( 2)水泵房發(fā)生火災時按火警、火災應急處理標準作業(yè)規(guī)程 處置。( 3)水泵房發(fā)生水浸時的處置： 1 )視進水情況關掉機房內運行的設備設施并拉下電源開關；-32-2)針對現場情況采取合理措施阻截水源和封堵漏水點；3)如果漏水較大，應立即通

49、知機電維修部主管，同時盡力阻滯 進水；4)漏水源堵住后，應立即采取措施進行排水；5)排干水后，應立即對濕水設備設施進行除濕處理(如用干的 干凈抹布擦拭、熱風吹干、自然通風，更換相關管線等)；6)確認濕水狀況已徹底消除 (絕緣電阻經檢測后達到規(guī)定要求) ，開機試運行，如無異常情況出現，則可以投入正常運行。-33-天 氣用電量止回閥水位控制器：負 責 人天 氣交 接 時 間負 責 人給排水設備設施運行管理日記巡 室 視 內 時 溫 間 度運 運 供 行 行 水 電 電 壓 壓 流 力1#泵 2#泵 3#泵頻 狀 頻 狀 頻 狀 率 態(tài) 率 態(tài) 率 態(tài)月年交 接 時 間工作記事；日 星期天氣工作記事

50、；負 責 人交 接 時 間工作記事；說明： 1、“頻率”一欄填寫： 當是變頻運行時填寫具體頻率，正常打“ ”，已調整打“”，待調整打“”，待料打“當是非變頻運行時填寫 “ 50HZ”；* ”，外委打“”2 、-34-四、給排水設備管理制度1、管理責任( 1)管理服務中心維修組負責給排水系統(tǒng)的運行維護等管理工 作，維修主管負責組織、維修人員實施。( 2)給排水管理人員必須了解、熟悉樓宇內的供水系統(tǒng)，如： 水管、水箱、水泵，開關閥門及分閥門位置。( 3)實行設備管理責任制，劃分各類設備管理責任人。( 4)管理服務中心主任負責給排水管理工作的監(jiān)督和檢查。2、巡視制度( 1)定期巡視水泵操作是否正常，

51、供水系統(tǒng)有無損壞或滴漏， 水箱是否清潔，必須定期安排清洗水箱，水箱每半年清洗消殺一次， 確保用水衛(wèi)生。( 2 )發(fā)現水管爆裂時，必須盡快關上相應的閥門，大水管爆裂 時應將總閥門關閉，并即時發(fā)出通告，按照供水處理緊急方案立 即安排緊急搶修。3、保養(yǎng)制度( 1)注意水箱的保養(yǎng)，預防破裂和滲漏，水箱蓋應保持密封， 每次開啟后及時鎖好，防止蚊蟲滋生。( 2)救火用的輸水設備，要經常檢查，如有損壞，應立即維修， 平時嚴禁使用消防水作其他用途。4、檢修制度( 1)經常檢查溝渠及沙井是否暢通，及時清理渠道蓋上的垃圾-35-以防止下雨時渠水受阻引起水浸，并按規(guī)定填寫相關記錄。( 2)供水設備每年按保養(yǎng)計劃進行

52、保養(yǎng)，保養(yǎng)情況按年度保養(yǎng)計劃填寫。給排水設備，除了按年度保養(yǎng)計劃保養(yǎng)外，還必須按規(guī)定 進行正常的巡視檢查， 以便及時發(fā)現設備在運行中出現的問題。 建立 二次供水管理制度，嚴格按法規(guī)要求，實施定期維修保養(yǎng)。5、正常給排水( 1)管理服務中心維修主管負責給排水的技術指導、監(jiān)督和檢查，負責樓宇供排水設施設備的運行管理工作，保證 24 小時不間斷供水。( 2 )運行維修人員在設備發(fā)生故障時應立即報告主管領導并積 極進行搶修。6、正常停水( 1)當接到自來水公司的停水通知后，應立即通知客戶服務中 心，并做好記錄。( 2)當按計劃保養(yǎng)必須停水時，應提前一天將停水的范圍和時 間通知客戶服務中心，在得到客戶服

53、務中心的許可后方可進行保養(yǎng)。(3)由于工程的需要，對消防系統(tǒng)停水時，必須通知消防人員 后，由消防人員進行操作，并做好相關記錄。7、水質保障每年組織專業(yè)人員對生活水箱進行兩次清洗， 并按規(guī)定取得 供 水衛(wèi)生許可證及衛(wèi)生防疫部門的水質化驗合格證明。8、異常情況處理-36-( 1)樓宇外墻的公用下水管渠發(fā)生破裂，應立即維修，以免污 水流出影響環(huán)境衛(wèi)生。( 2)樓宇底層溝渠有臭味溢出時，應立即檢查及維修。(3)安裝及維修樓宇外的供水系統(tǒng)設備，應與自來水公司聯系 修理。( 4 )樓宇內的水表發(fā)生故障時，應告知用戶，并立即檢修。( 5)接到自來水公司發(fā)出的停水通知時，應及時向住戶發(fā)出通 知，使住戶有所準備

54、。(6)化糞池每季度進行一次檢查，化糞池滿時及時組織人員清 理，并將檢查清理結果進行記錄。( 7)當發(fā)生突然停水事件時，客戶服務中心應及時與自來水公 司取得聯系，了解恢復供水的時間，主動與客戶服務中心聯系，幫助 做好對客戶的解釋工作。( 8)認真做好檢查記錄，日常的巡視檢查記錄在值班記錄中， 定期的檢查保養(yǎng)記錄在相應的檢修保養(yǎng)記錄表中。-37-第三節(jié) 供電設備管理維護方案一、實施依據及目的1、實施依據( 1)中華人民共和國安全生產法；( 2)中華人民共和國電力法；(3)國務院電力供應與使用條例；( 4)江蘇省電力設施保護條例等相關法律法規(guī)。2、實施的目的為保障各物業(yè)管理處變壓器、 配電柜設備正

55、常運行， 維護電力系統(tǒng)穩(wěn)定、 經濟運行， 防止事故的發(fā)生做到早發(fā)現早處理， 防患于未然； 延長設備的使用壽命，改善設備的運行狀況，提高設備的綜合效能；降低設備的故障率， 為公共設備設施的正常用電提供保障條件， 提升 物業(yè)服務品質，提高業(yè)主的滿意度。-38-二、供配電系統(tǒng)設備的定期維護保養(yǎng)方案和標準1、每日巡視保養(yǎng)項目每日巡視保養(yǎng)項目序號1234項目電力變壓器(干式)低壓開關柜電容器柜柴油部位外殼溫度計聲響變壓器室柜正面柜背面柜正面柜內機身內容1、查低壓母線2、檢查殼體1、檢查是否完好2、觀察溫度指示監(jiān)聽變壓器聲響1、檢查門窗、地面、四 壁2、檢查通風道、 通風設 施3、檢查室內照明設施4、檢查

56、室內消防設施1、清掃(擦拭)柜正面2、檢 查儀表 指 示及運 行參數3、檢查空氣開關4、檢查閘門開關、 操作 機構5、檢查分閘、 合閘指示 燈1、觀察母線、連接點、 引出線2、檢查電度表1、清掃(擦拭)柜正常2、檢 查儀表 指 示及運 行參數3、檢查自動補償器4、檢 查各組 電 容指示 燈1、觀察電容器殼體、 套 管2、檢 查導線 及 其連接 點3、檢查柜內溫度清掃機身及周圍地面要求低壓母線不發(fā)熱、無變色外殼清潔、無染物、無放電痕跡顯示正常、無損壞、溫度不超過 140發(fā)出均勻的“嗡嗡”聲，無異常雜音無雜物、不滲水、能防止小動物進入，干凈整潔、功能正常、通風良好、無銹蝕、開關燈具功能正常、消防設

57、施功能正常無灰塵、無污跡，儀表工作正常，電流、電壓在正常范圍，工作狀況符合運行要求，指示燈指示正常連接良好、接點無發(fā)熱變色，電度表鋁盤轉動正常無灰塵、無污跡，儀表工作正常，電流、電壓在正常范圍，補償器功能正常，指示燈完好電容器無膨脹、無滲漏油，連接導線無過熱變色、無熱熔現象，柜內溫度不超過 45無灰塵、無雜物-39-序號5項目發(fā)電機強電井部位控制房蓄電池冷卻水箱儲油箱潤滑油通風強電井室內容1、檢查信號指示2、檢查各控制形式、 狀 態(tài)1、檢查浮充電壓、 電流 值2、檢 查蓄電 池 液比重 及液位檢查水位檢查油位檢查潤滑油位檢查機房通風設施1、檢查房頂、四壁、地 面、門2、檢查室內照明設施3、檢查

58、電纜、母線槽要求機組處于正常備用狀態(tài)，符合運行規(guī)程要求浮充電壓 261V，浮充電流 12A (觀察充電電流表)，電池液比重 1.26 1.30 (采用吸式比重計)，液位不低于極板水位在正?？潭确秶ＷC儲油至少能供機組運行 24小時潤滑油位高度應在油尺有效刻度范圍內風機運行正常、室內通風良好無損壞、無雜物、無漏水，能防止小動物進入，干凈整潔，開關、燈具功能正常，無損傷、無放電痕跡、無2、每周保養(yǎng)項目序號12項目電力變壓器低壓開關柜部位接地線柜背面地下電纜室每周保養(yǎng)項目內容完成每日巡視保養(yǎng)項目1、檢查接地線2、檢查連接點完成每日巡視保養(yǎng)項目1、檢查閘刀開關2、檢查自動開關3、檢查保險絲具4、檢查電

59、纜及電纜頭5、檢 查母線 支 撐固定 裝置1、檢查室內環(huán)境2、檢查電纜托盤3、檢查電纜要求無灰塵、無污跡無斷股，無銹蝕，接觸良好無灰塵、無污跡，儀表工作正常，電流、不過熱變色，三相閘夾到位，滅孤罩牢固不松動，接線樁頭無發(fā)熱變色，無焦糊異味，容量符合規(guī)定，固定可靠，無破損，無松動無雜物、垃圾，無積水，電纜排列有序整潔無雜物，固定可靠無損壞，無放電痕跡-40-序號項目部位內容要求完成每日巡視保養(yǎng)項目34電容器柜柴油發(fā)電機柜正面接地柜內冷卻水系統(tǒng)燃油系統(tǒng)潤滑系統(tǒng)空氣流阻指示器控制系統(tǒng)手動(用轉換開關)逐 組投切電容器檢查接地線檢查熔斷器、接觸器、 熱繼電器及其接線完成每日巡視保養(yǎng)項目1. 檢查冷卻水

60、箱水位2. 檢查各管路及連接部 位1、檢查油箱油位2、檢查各管路及連接部 位1、檢查油尺、油位2、檢查機油油質檢查空氣流阻指示器手動空載試運行1、按 操作規(guī) 程 手動啟 動機組2、 檢查發(fā)電機控制屏 上各類儀表及信號指示 燈控制正常功能良好，指示儀表及信號正確無松動、無斷股接觸良好、無過熱、無損壞水位距注水口約 50 毫米連接良好，無滲漏油位正常(保證 24 小時運轉)連接良好，無滲漏油位高度應在油尺有效刻度范圍內油質應清潔、無雜質色標應為綠色啟動迅速，開關正常，運轉無異常聲響電壓、頻率正常，信號燈指示正常，油壓、水壓正常，油溫、水溫正常3、年度保養(yǎng)項目序號 項目 部位電力1變壓變壓器器年度保