蚌埠住宅市場深度分析

1、蚌埠住宅市場深度分析1.總體發(fā)展情況及特征2002年蚌埠市房地產(chǎn)總開發(fā)量為138.66萬平方米，住宅為114.75萬平方米，其中別墅及高檔公寓開發(fā)22330平方米。房地產(chǎn)發(fā)展逐步走向成熟，城區(qū)逐步向周邊擴展，其中尤以東部的發(fā)展勢頭最猛。住宅市場快速發(fā)展，住宅需求和開發(fā)都呈穩(wěn)步上升，房地產(chǎn)發(fā)展勢頭好。1.1蚌埠市房地產(chǎn)總體概況1.1.198年是蚌埠房地產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)折點從蚌埠1991年至2002年銷售給個人的住宅面積趨勢圖可以看出，蚌埠在1998年之前與98年以后銷售給個人的住宅面積出現(xiàn)了明顯的差距，說明在1998年之前一直處于計劃經(jīng)濟下的分房階段，1998年房改制度出現(xiàn)效果，房地產(chǎn)業(yè)進入快速發(fā)展階段

2、。1.1.2住宅開發(fā)量總體呈上升趨勢，但幅度較小據(jù)蚌埠的統(tǒng)計年鑒顯示，蚌埠的房地產(chǎn)住宅開發(fā)量上升較為平緩，如上圖所示。1.1.3房地產(chǎn)開發(fā)量和銷售量較低蚌埠作為一個地級市，房地產(chǎn)年開發(fā)量僅為100萬平方米左右，而商品房實際銷售面積也僅不足五十萬平方米。與同規(guī)模級別的其他相對發(fā)達城市相比，差距很大。在一定程度上說明蚌埠的市場容量較小，對住宅的消化能力有限；這種市場狀況對鳳陽新城的住宅開發(fā)而言，是一個考驗。2000年住宅市場統(tǒng)計如下表：項目全市（市區(qū)、懷遠、五河、固鎮(zhèn)）市區(qū)（東區(qū)、中區(qū)、西區(qū)、郊區(qū)）商品房實際銷售面積M2443937362752住宅M2388244327903商品房預售面積M277

3、19274228住宅M26793065290商品房空置面積M24352227102住宅M22590810178商品房實際銷售額萬元5834449241住宅萬元44906403391.2蚌埠市舊城市改造及二手房市場分析1.2.1二手房交易量高于新建商品房根據(jù)蚌埠市房地產(chǎn)交易市場2003年1-9月份交易量信息顯示蚌埠市2003年1-9月份新建住宅商品房交易量為11.44萬M2，而二手房交易量為16.51 類別項目合計新建商品房存量房（二手房）住宅非住宅住宅非住宅宗數(shù)（戶）816312912192637161成交面積（萬M2）110.8711.443.2616.511.21成交金額（萬元）75300

4、138009672.03132002433.27萬M2，比新建住宅商品房高出5萬多平方，可見蚌埠的二手房市場活躍。1.2.2城市拆遷激活二手市場，帶動一手市場蚌埠的舊城改造力度繼續(xù)加大，對棚戶區(qū)改造繼續(xù)加快，同時在2003年蚌埠的舊城改造全面鋪開，大面積的舊房拆遷，激活了二手房市場，并同時帶動了一手市場的發(fā)展，為本案的住宅開發(fā)描繪了美好的藍圖。1.2.3政策的干預，促進了經(jīng)濟適用房的介入蚌埠市的大面積拆遷，一方面拉動一手市場，另一方面使市民住房成了問題，因此，政府通過政策干涉，促進了經(jīng)濟適用房和廉租房的介入，使得有望擴容的消費市場變化不明顯。1.3蚌埠近期樓市分布情況蚌埠市行政區(qū)域分為四區(qū)三縣

5、，但房地產(chǎn)發(fā)展則主要集中于東區(qū)和中區(qū)，西區(qū)和郊區(qū)占有比例較小。三大板塊構(gòu)成了蚌埠房地產(chǎn)市場發(fā)展的基本格局，并逐步形成了“以中區(qū)和東區(qū)為發(fā)展核心，向東繼續(xù)發(fā)展”的市場態(tài)勢。但由于各個區(qū)域的市場基礎(chǔ)，城建發(fā)展，經(jīng)濟水平，消費能力以及發(fā)展定位等方面各有差異，造成了各個板塊房地產(chǎn)發(fā)展水平參差不齊。1.4市場分析樓盤檔次中低檔次中高檔盤均價（元/米2）1200-17001700-3000、6000物業(yè)形態(tài)以多層為主、極少量的聯(lián)排別墅和小高層主力戶型二室二廳75-95米2、三室二廳115-175米2消費群體較集中，主要以中高收入階層為主樓盤數(shù)量40個左右項目規(guī)模規(guī)模較小，一般在50畝左右1.4.1住宅總體

6、價格分析研究（1）蚌埠市住宅銷售價格走勢（1990年-2002年）從蚌埠市房地產(chǎn)發(fā)展歷史看，在99年前后蚌埠的房價波動較大，1996年有明顯的起伏，而進入21世紀后，住宅價格發(fā)展較為穩(wěn)定，緩步上升，主要原因是房地產(chǎn)在全國相對成熟，蚌埠的房地產(chǎn)發(fā)展也逐步進入“狀態(tài)”。蚌埠市在安徽省經(jīng)濟發(fā)展地位的變化也成為住宅價格變化的原因之一。1996年，隨著京九鐵路線的開通，使得臨近蚌埠的阜陽市一躍成為安徽省又一個重要的鐵路樞紐城市，這樣，蚌埠不再是安徽省唯一的鐵路樞紐。安徽省的這種單一交通樞紐向多極的轉(zhuǎn)變，改變了蚌埠過去的交通條件方面的優(yōu)越地位，其經(jīng)濟也受到了很大的威脅，逐步走下坡路了，而房地產(chǎn)的價格似乎也

7、同時受到了波擊，出現(xiàn)了波動。（2）不同建筑類型房價研究：多層與小高層平均差價500多元經(jīng)過細分，蚌埠市中心城區(qū)目前多層住宅均價為1700元/M2，而小高層的均價為2200元，每平方的差價在500多元。蚌埠市目前沒有高層住宅，以多層為主，在地價較高、居住較集中的中心地區(qū)有部分小高層。別墅價格2000-5000元目前，國內(nèi)對于“別墅”的界定比較“寬容”，通常依據(jù)建筑類型就可以給予確認，而對于各項景觀條件并不苛求。而蚌埠市的別墅開發(fā)量很少，只是零星開發(fā)，沒有純別墅項目，且價格差異很大，如“一品黃山苑”的別墅價格在2200元/米2，而地段環(huán)境較好的別墅售價在5000-7000元/米2。（3）房價上漲原

8、因分析產(chǎn)品品質(zhì)提高房子不僅面積在“增肥”、“綠化面積也增加了許多”、“配套比以前更加齊全了”、“物管雖然還不完全滿意，比以前也專業(yè)全面”房子漲價的另一個原因是：房子精雕細琢了，綠化、配套等逐步提升。這些變化是近年來房地產(chǎn)業(yè)的變化，同時也是蚌埠樓市質(zhì)量提高的標志。建筑類型變化其中除了由于開發(fā)的建筑類型中，小高層和別墅類中高檔產(chǎn)品切入市場，抬升了整個樓市的平均價格，也增加與之共同開發(fā)產(chǎn)品的附加值。這是影響蚌埠房價上漲的原因之一。外來開發(fā)商的推動外來開發(fā)商進入蚌埠市場，帶來了全新的開發(fā)理念和優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品，有力的推動了蚌埠房地產(chǎn)市場的發(fā)展。例如，由浙江康恒開發(fā)的“沁雅花園”樓盤品質(zhì)相對較好，價格定位過高

9、，使得周邊地段以及整個蚌埠的住宅市場價格受其影響相應提高。形成了一個價格上的跳躍。投資成本的增加產(chǎn)品質(zhì)量提升的同時意味著投資增加，建筑材料在不斷推陳出新的同時質(zhì)量也“更上一層樓”，更好的基礎(chǔ)設(shè)施，更好的環(huán)境、配套、服務，項目素質(zhì)全面提升，投資成本也隨之上升。1.4.2樓盤調(diào)研究分析（1）蚌埠市商品住宅銷售面積及銷售額走勢（1996年-2002年）從蚌埠市住宅銷售面積和銷售總額趨勢看，蚌埠的住宅銷售整體呈上升趨勢，雖然總量不大，但卻穩(wěn)步發(fā)展。（2）蚌埠市樓盤匯集根據(jù)蚌埠市樓盤分布、影響力和規(guī)模對蚌埠樓市進行排序：樓盤建筑面積M2備注樓盤規(guī)模備注東區(qū)5新世紀廣場90000高層1龍湖香都180000

10、6光彩大市場15000002新新家園1200007余慶苑83000小高層3東方明珠1000008新新苑96004世紀家園640009康莊生活小區(qū)舊項目別墅5和順家園6800010天奧房產(chǎn)73766東城家園名仕苑4400011張公山北村910007生活家30000西區(qū)、郊區(qū)8皖北民族大市場750001新怡綠洲9清華園600002陽光水岸10天祥家園370003朝陽嘉園11和順家園180004高科花園12金城花園180005新苑小區(qū)13祥如家園250006穗豐苑14亨通花園290007一品黃山苑15交通花園90008天地人花園16金康園85009長青小區(qū)17陽光新城365010淮上小區(qū)一期18宏業(yè)

11、路七區(qū)3740備注：表示有少量別墅：表示有少量小高層其中“新世紀廣場”為商場和賓館，上部為住宅。中區(qū)1沁雅花園3000002南北米亞花園1100003中心花園630004工農(nóng)家園120000總結(jié)：總體特征：戶型大、規(guī)模小、品質(zhì)低、別墅少蚌埠市市區(qū)項目相對集中，由于地域范圍較小，房地產(chǎn)發(fā)展較慢，樓盤相對較少。樓盤以多層住宅、公寓樓、純居住樓為主，輔以個別小高層，規(guī)模及體量較小，占地超過5萬平方米的較少，但一般戶型較大，而且市場趨向于躍層和多廳。目前，蚌埠整體樓盤的品質(zhì)不是太高，就建筑風格而言，以現(xiàn)代主義風格為主流，歐美風格極少，而一般低檔樓盤則以混合型為主，色調(diào)搭配呆板，暖色為主，雖然符合了北方

12、氣候特點，但在視覺觀感上極其乏味。別墅的開發(fā)量極少，只有“龍湖香都”、“新怡綠洲”新開發(fā)了極小量的聯(lián)排別墅?！褒埡愣肌睌M建30套別墅，現(xiàn)一期建10套已售完，“新怡綠洲”僅有幾幢雙拼別墅為客戶內(nèi)定項目，此外的康莊生活小區(qū)為舊項目別墅。（3）主要樓盤分析：樓盤名稱龍湖香都項目類型40幢多層、小高層和4幢美式聯(lián)排別墅開發(fā)商安徽華漢置業(yè)有限公司地理位置解放路與蘭凌路的交叉口（現(xiàn)新市政府北側(cè)）交通狀況5、7路公交車直達該小區(qū)工程進度一期最快已建到四層總占地面積170畝總建筑面積187578M2容積率1.65綠化率40.2%實用率配套設(shè)施健康會所+泛會所、商業(yè)街（含大型超市）、幼兒園層數(shù)多層（6層）物業(yè)

13、管理費0.48元/M2交樓標準毛坯房推出日期20031018交樓日期20041110付款方式及折扣一次性、分期、按揭（房交會期間一次性付清9.5折）售價最高3300元/M2最低1400元/M2均價2500一樓花園有（贈送）頂層閣樓有（贈送）主力戶型戶型面積推出套數(shù)售出套數(shù)出售率二房二廳一衛(wèi)77.66M2二房二廳一衛(wèi)85.11M2三房二廳二衛(wèi)108.31M2三房二廳二衛(wèi)126.77M2四房二廳三衛(wèi)158.60M2目標客戶群中高層收入家庭主力賣點1000平方米中央水景主題公園1300M2健康主題會所+泛會所大型商業(yè)街，雙藝術(shù)幼兒園周邊環(huán)境周圍有百大超市，華運超市，龍湖大酒店，振興大酒店，東方明珠大

14、酒店，建行，工行，農(nóng)行，交行，鐵路醫(yī)院，鐵路中學，龍湖中學廣告訴求打造珠城第一人居環(huán)境綜合點評：精品需要精心打造，高品質(zhì)的房地產(chǎn)項目需要高素質(zhì)專業(yè)隊伍完成。龍湖香都開發(fā)商顯然意識到了這一點，在規(guī)劃、建設(shè)、裝飾、銷售、物業(yè)上整合了各方面精英，共同打造的龍湖香都，如加拿大N.P.D建筑設(shè)計公司（規(guī)劃）、Tan.G唐格景觀公司（景觀）、臺北亞典設(shè)計裝飾有限公司（室內(nèi)裝飾總顧問）、廈門原創(chuàng)企劃（行銷策劃）、金辰酒店管理公司（物業(yè)），開發(fā)商這種大手筆制作的氣魄令人稱道。其打造的產(chǎn)品代表了蚌埠市房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)先水平，推動了蚌埠市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。景觀塑造尋找與水親近的生活方式，提出了對蚌埠市場來說相對先進的會

15、所和泛會所的概念，成為其成功的一大基礎(chǔ)，而其在營銷方面做足了功夫是其成功的最大途徑。通過這些基礎(chǔ)的鋪墊，開發(fā)商又試探性地以適中的價位推出了少量中、高檔產(chǎn)品（小高層和別墅），成為一個成功嘗試，同時也激活了人們對高檔產(chǎn)品的需求。然而其打造的人居生態(tài)環(huán)境的理念，并不能切合蚌埠的現(xiàn)狀和需求，過分超前，使人有種脫離現(xiàn)實的感覺，人們還沒有對生態(tài)完全理解，過早提出這種理念可能讓人簡單地將景觀、綠化理解成生態(tài)。-樓盤名稱 新怡綠洲項目類型 多層為主、輔以小高層和極少雙拼別墅開發(fā)商 蚌埠新奧置業(yè)有限公司地理位置 張公山公園大塘邊（原木材公司廠區(qū)）交通狀況 乘4、2、11公交車工程進度 一期工程建至二層，共四期總

16、占地面積 2700畝 總建筑面積 100萬 M2容積率 0.55 綠化率 實用率 配套設(shè)施 會所、茶酒樓、車庫、車棚層 數(shù) 6層、15層 物業(yè)管理費 0.4元/ M2 交樓標準 毛坯房推出日期 交樓日期 2004年下半年付款方式及折扣 一次性付款（9.8折）、按揭（9.9折）售價 最高 5000-7000 最低 均價 一樓花園 首層私家院落 頂層閣樓 主力戶型 戶型 面積 推出套數(shù) 售出套數(shù) 出售率 二房二廳一衛(wèi) 86.75 M2 二房二廳一衛(wèi) 94.18 M2 三房二廳二衛(wèi) 107.05 M2 三房二廳二衛(wèi) 128.67 M2 三房二廳三衛(wèi) 139.03 M2 目標客戶群 中高層收入家庭主力

17、賣點 社區(qū)建在公園里，享受天然水景 40萬平方米公用綠地 10萬平方米休閑小島周邊環(huán)境 緊依張公山公園的大塘 第一人民醫(yī)院、第五醫(yī)院廣告訴求 離自然很近、離繁華不遠；我家住在公園里綜合點評：該盤以多層住宅為主，部分小洋房、少量小高層，沿湖一些雙拼別墅，多樣化戶型。1、區(qū)位優(yōu)勢明顯，利用了張公山公園周邊環(huán)境治理的有利時機，在公園內(nèi)打造了一個大型現(xiàn)代景觀社區(qū)。2、別墅線條流暢，簡潔明了，采光充沛，富有現(xiàn)代氣息，臨湖而造，這一切都成為其價高的原因，其銷售方式也以客戶內(nèi)定為主。3、定位正確及時打造新都市主義理念的New Town，作為“蚌埠房地產(chǎn)市場空前規(guī)模的大型居住社區(qū)”有著一定的吸引力。4、在營銷

18、手法上，聘請形象大使的營銷方案在蚌埠市場較為前衛(wèi)。5、其規(guī)劃簡單而呆板，功能不全；由于離市區(qū)較近，直接引用周邊的配套，作為目前蚌埠房地產(chǎn)市場最大的社區(qū)，卻沒有在配套上做足功夫。其雖然位于人們接受度不是很高的西區(qū)，但靠近市中市區(qū)，位于治理中的張公山公園，成為其最大的優(yōu)勢，也是主要賣點。同時地理優(yōu)勢也是其高價位的直接原因。樓盤名稱 沁雅花園項目類型 住宅、商住樓開發(fā)商 浙江康恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地理位置 工農(nóng)路與涂山路交匯處交通狀況 11、18公交車工程進度 一期工程已竣工總占地面積 306畝 總建筑面積 30萬 M2容積率 1.6 綠化率 40.6% 實用率 配套設(shè)施 地下車庫、小花園、醫(yī)療中心

19、、健康中心、乒乓球室、棋牌室、會所層 數(shù) 7、11、12層 物業(yè)管理費 0.65元/ M2 交樓標準 簡裝推出日期 2002年 交樓日期 2003年9月10月付款方式及折扣 首付20%，按揭付款限20年售價 最高 2800元/ M2 最低 2100元/ M2 均價 2400元/ M2一樓花園 頂層閣樓 主力戶型 戶型 面積 推出套數(shù) 售出套數(shù) 出售率 二室一廳 90多M2 三室一廳 90M2以上 二室二廳 95 M2 三室二廳 110M2以上 目標客戶群 教師、醫(yī)生、個體、白領(lǐng)、商人主力賣點 八角窗引進大量風景 歐陸精典外觀設(shè)計 智能化電子保安系統(tǒng)周邊環(huán)境 蚌埠城市中心廣場、科教圖書館 歌劇院

20、、會展中心、商業(yè)步行街廣告訴求 康城?沁雅花園為您展示前所未有的幸福綜合點評：該盤以多層為主，以小高層為輔。樓盤整體素質(zhì)已基本達到較高水準。1、戶型新穎，布局獨特，室內(nèi)寬敞明亮；在設(shè)計上引用了富有創(chuàng)新個性的八角窗，一方面增大了室內(nèi)空間視野，另一方面美化了外立面視覺效果，成其龍頭賣點之一，深值借鑒。2、樓盤外立面，線條優(yōu)美流暢，色彩搭配勻和，建筑風格在現(xiàn)代基礎(chǔ)上融入其它多種建筑語言形式，包括一些傳統(tǒng)建筑手法的運用與處理，但整體風格上凸顯歐式建筑的浪漫典雅。其設(shè)計從風格、尺度、色彩、造型材質(zhì)上都下足了工夫。3、樓盤規(guī)劃布局點線結(jié)合，合理利用每一寸空間，標榜 “在限制中創(chuàng)造品質(zhì)，在束縛中解放空間，在

21、統(tǒng)一中營造個性”，然而就樓盤整體風貌來說，頗顯僵化，缺乏節(jié)奏感，好像原始版被設(shè)計者精心雕琢出來以后，被Ctrl+V了若干次，失去了靈動美。4、該盤在品質(zhì)和營銷理念上都達到了較高水平，其不成功之處在于價格定位時，未能準確把握市場消費心理；定位過高使其在銷售上處于被動狀態(tài)?？傮w說來，該盤整體素質(zhì)較高，代表了蚌埠市房產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)先水平。樓盤名稱 東方明珠項目類型 多層住宅開發(fā)商 明珠房產(chǎn)有限責任公司地理位置 鳳陽東路383號交通狀況 1、7路公交車工程進度 31幢樓同時開工，在明年一齊交付使用總占地面積 83畝 總建筑面積 10萬 M2容積率 1.8 綠化率 34% 實用率 配套設(shè)施 會所、戲水帶、電

22、子巡邏、紅外線監(jiān)控、有線電視、寬帶網(wǎng)層 數(shù) 6層 物業(yè)管理費 0.35元/ M2 交樓標準 毛坯房推出日期 2002.10 交樓日期 2004.5.28付款方式及折扣 一次性、分期、貸款售價 最高 2880元/ M2 最低 1680元/ M2 均價 1800元/ M2一樓花園 頂層閣樓 有（贈送）主力戶型 戶型 面積 推出套數(shù) 售出套數(shù) 出售率 二室一廳 67.77 M2 二室一廳 88.39 M2 三室二廳 117.31 M2 三室二廳 124.61 M2 三室二廳 178.7 M2 目標客戶群 中高層收入家庭主力賣點 配套齊全周邊環(huán)境 銀行、醫(yī)院、建材市場 火車、長途汽車站、華運超市分店廣

23、告訴求 托起東方明珠締造人間天堂 環(huán)境優(yōu)雅、靜享清閑綜合點評：該盤以“精品樓盤”為口號，引進原汁原味的杭派生活，以打造城市花園為目標。1、該盤環(huán)境設(shè)計以“景點”和“道路”為主軸，借鑒中國園林設(shè)計中的穿、透、掩、映、虛實相結(jié)合的手法。以綠樹、花草、假山、卵石、流水、廣場這些介質(zhì)進行構(gòu)劃，復現(xiàn)蘇杭美景。2、雖然打著為珠城造“精品樓盤”的口號，其樓盤整體素質(zhì)并不高，應該是面對蚌埠市場的中端客戶。3、其外立面效果，融入了杭州民間建筑風格，但與整體風格不協(xié)調(diào)，給人一種視覺上的不平衡感。4、由于開發(fā)股東在產(chǎn)品價格上意見分歧，使得該盤一度停盤，后價格略經(jīng)調(diào)整重新面市。5、作為蚌埠市的十大招商引資項目之一，享

24、有很多政府優(yōu)惠政策，得以發(fā)揮低成本運作優(yōu)勢。6、其在銷售上得以成功的最大優(yōu)勢是：相鄰樓盤沁雅花園售價過高。樓盤名稱 南北?米亞花園項目類型 住宅樓開發(fā)商 浙江新南北投資置業(yè)集團有限公司、蚌埠南北房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地理位置 朝陽路以東，工農(nóng)路以西交通狀況 1、3、4、11、16、18路公交車工程進度 在建（已建14幢）總占地面積 90畝 總建筑面積 11萬 M2容積率 1.8 綠化率 34% 實用率 配套設(shè)施 中心會所、農(nóng)貿(mào)市場、中心廣場4700M2、歐美風情雕塑、健身步行街層 數(shù) 6層 物業(yè)管理費 0.35元/ M2 交樓標準 毛坯房推出日期 200210 交樓日期 2004.5（一期）；20

25、04.8(二期)付款方式及折扣 按揭（99%優(yōu)惠）；一次性付款（98%）售價 最高 2367；2058 最低 1998；1748 均價 2100；1900一樓花園 頂層閣樓 主力戶型 戶型 面積 推出套數(shù) 售出套數(shù) 出售率 二室一廳 55-83.53 二室二廳 69.91-140.34 三室二廳一衛(wèi) 84.53-97.09 三室二廳二衛(wèi) 111.88-128.09 目標客戶群 醫(yī)生、教師主力賣點 多樣的完美戶型 經(jīng)典的歐陸風情 美麗的園林景觀周邊環(huán)境 百大超市、紅旗三路大型農(nóng)貿(mào)市場、休閑時尚街、 紅旗三小、一中、二中廣告訴求 自己的生活 自己的精彩綜合點評：該盤以完善的配套，合理的戶型，以及全

26、框架的建筑結(jié)構(gòu)向大眾展示了其精心打造的園林居住式生活。1、在其景觀環(huán)境的鑄造上，秉承“天圓地方，以人為本”創(chuàng)作原則，將建筑融于園區(qū)景觀環(huán)境中，讓家的四周處處都是風景。歐美風情藝術(shù)雕塑，配合了垂直綠化，以大師級的手筆，打造了優(yōu)美的人居環(huán)境。2、在基礎(chǔ)配套方面，該盤將天然氣、寬帶網(wǎng)接入每家每戶，同時以贈送的方式為每戶配置了環(huán)保節(jié)能的太陽能（電）熱水器及名牌進戶防盜門。加之高智能化物業(yè)管理，使得該盤倍受關(guān)注。3、在銷售上，與“東方明珠”享有共同的機遇， “沁雅花園”的價格定位過高，使得很大一部分客戶在被“沁雅花園”的高品質(zhì)吸引過來以后，又將視線轉(zhuǎn)移到價格相對可以承受的該盤中。1.5樓市特征描述1.5

27、.1住宅價格分布與區(qū)域沒有明顯關(guān)系由于蚌埠市區(qū)的范圍本身較小，樓盤相對集中，導致了樓盤受區(qū)域的影響很小，由于東部的發(fā)展?jié)摿?，以及現(xiàn)在的樓市發(fā)展速度，注定樓盤的價格在東部的發(fā)展不會因位置而呈現(xiàn)明顯的遞度關(guān)系。而樓盤的素質(zhì)則成了影響價格的最大因素。1.5.2規(guī)模小，品質(zhì)不高中部樓盤由于市中心地價高、發(fā)展受限制，樓盤體量小，缺乏社區(qū)氛圍，在環(huán)境設(shè)計、整體規(guī)劃方面也難以“鋪開”，因此主要以多層住宅為主，輔以少量小高層。1.5.3概念過分超前，容易使消費者對市場喪失信心目前蚌埠房地產(chǎn)市場概念泛濫，炒作嚴重。房地產(chǎn)項目不針對市場，不注重對產(chǎn)品素質(zhì)的提高，過分使用超前的概念，CCD、CBD、生態(tài)、首席、智能

28、化等概念層出不窮。這種概念過分超前，產(chǎn)品品質(zhì)支撐不足的現(xiàn)象必將導致銷費者對市場失去信心。1.5.4住宅產(chǎn)品高質(zhì)高價、低質(zhì)低價總結(jié)蚌埠的所有樓盤發(fā)現(xiàn)，蚌埠的樓盤出現(xiàn)兩極趨勢即高質(zhì)高價和低質(zhì)低價樓盤，而以低質(zhì)低價者為主流，高質(zhì)高價者較少。高質(zhì)高價指樓盤品質(zhì)較高的住宅，價格在市場中也很高，而品質(zhì)低的產(chǎn)品價格很低。這種分布狀況容易導致兩市場效果：不能滿足有效需求，激發(fā)潛在需求這兩種樓市分別面向塔尖和塔腰以下部位的收入階層，不能滿足蚌埠市場的整體需求，尤其中高收入階層有著巨大的潛在需求和有效需求，但卻沒有對向他們的產(chǎn)品。導致這部分有效的需求得不到滿足，而潛在的需求又得不到釋放。導致有價無市的局面蚌埠市目

29、前出價格上升較快，而整個房地產(chǎn)地產(chǎn)開發(fā)市場并不繁榮，蚌埠市近年年均商品住宅開發(fā)量僅為100多萬平方米，住宅銷售量不足三、四十萬平方米。雖然今年整體住宅銷售狀況較好，但銷售量仍不高，市場不活躍。1.5.5缺乏高性價比產(chǎn)品高性價比項目是指相對于住宅產(chǎn)品的綜合素質(zhì)而言，價格在區(qū)域市場為中低價位。這樣的產(chǎn)品，能夠為消費者帶來最大的產(chǎn)品使用價值和利益，而目前，高性價比的樓盤成為蚌埠住宅市場的一個空白。1.5.6別墅住宅市場放量較少，低價格高尚別墅為市場空白蚌埠市別墅住宅總量較少，僅有新怡綠洲、龍湖香都樓盤有零星開發(fā)，總量極少且面向的是高端客戶價格很高；低價格的高尚別墅是蚌埠市的市場空白，如果能拓展這部分

30、產(chǎn)品，解決塔腰中上部的需求必將激活蚌埠整體市場的活躍。2.去年及今年上半年蚌埠市/鳳陽縣房地產(chǎn)發(fā)展分析2.1蚌埠市房地產(chǎn)市場起步晚、較規(guī)范由于蚌埠市場的房地產(chǎn)發(fā)展較慢，國家對土地管理和房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)法規(guī)也較為健全，因此其起步的平臺也相對較高。對土地供應采取土地儲備制度，建立了規(guī)范運作的土地交易市場，對土地批租運用了招標、拍賣和掛牌等市場化手段。同時限量供應土地控制了房地產(chǎn)的發(fā)展節(jié)奏，有利于房地產(chǎn)市場穩(wěn)步發(fā)展。2.2房地產(chǎn)開發(fā)投資大幅上升去年，蚌埠市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資8.1億元，同比增長33.2%。其中住宅完成投資4.94億元，同比增長28.4%。小高層和別墅及高檔公寓逐漸興起，比重也將逐漸增大

31、。2.3商品住宅價格逐步上漲目前蚌埠市商品住宅價格不斷上漲，今年的房價均價每平方米比去年已有200元的提升，其主要因素有三：一、建筑成本提高；二、地價、配套、景觀的投入增加，成本增加；三、別墅、小高層有所介入，住宅在檔次和品質(zhì)上有所提升。3.蚌埠市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢預測3.1開發(fā)量逐步提升，競爭日趨激烈隨著蚌埠市房地產(chǎn)業(yè)的逐步成熟和蚌埠的政策、土地資源優(yōu)勢，吸引了不少的開發(fā)企業(yè)來蚌埠投資。而且蚌埠近年經(jīng)濟發(fā)展的回升，人均收入的提高，使得房地產(chǎn)的銷售勢頭良好。因此，蚌埠在未來的幾年內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)量將會大幅提升。根據(jù)蚌埠2003年房地產(chǎn)開發(fā)程度和2002的房地產(chǎn)總體增長幅度預測蚌埠在未來的兩年內(nèi)住宅

32、開發(fā)量將突破300萬平方，別墅開發(fā)量將進入開發(fā)熱潮。而目前蚌埠房地產(chǎn)市場容量不大，但可開發(fā)土地大面積推出，眾多外來開發(fā)企業(yè)涌入，住宅項目日趨增多，產(chǎn)品、開發(fā)成本逐漸提高，市場競爭日趨激烈。3.2開發(fā)成本和銷售價格逐漸上升隨著房地產(chǎn)市場逐步成熟和競爭的加劇以及人們對生活居所品質(zhì)、配套、景觀、服務的要求進一步提升，促進了開發(fā)成本的增加。因此，預測未來幾年內(nèi)住宅價格仍呈穩(wěn)步上漲趨勢。而價格上漲吸引客戶對住宅市場的關(guān)注，有利于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；同時價格提高對本案形成優(yōu)勢，使本案打高性價比住宅的戰(zhàn)略成為可能。3.3東部地區(qū)成為蚌埠房地產(chǎn)投資熱土近年來蚌埠對東部的投入和發(fā)展力度逐步增大，且東部具備發(fā)展空間和

33、有利因素，決定了其向東發(fā)展和延伸成為必然之勢。市政府移至蚌埠市東部帶動了整個市區(qū)的東偏及東部配套的完善。東部有著比太湖還廣闊的天然湖龍湖，水域面積超過80平方公里。近日，龍湖又榮獲水利部頒發(fā)的“國家水利風景區(qū)”名片，目前正規(guī)劃開發(fā)建設(shè)成為可觀賞、娛樂、旅游、度假的景區(qū)。同時，蚌埠新火車站即將落址于錐子山附近、大學城在東部開工等等都將成為東部發(fā)展的重要支撐。因此，從蚌埠整體房地產(chǎn)發(fā)展趨勢和東部的土地資源情況來看，蚌埠市房地產(chǎn)發(fā)展將逐步向東部發(fā)展。3.4“大盤”項目逐步增多目前蚌埠市的房地產(chǎn)開發(fā)大盤較少，由于開發(fā)項目多處于市區(qū)，在很大程度上抑制了大盤的開發(fā)。而隨著城市向東拓展的趨勢逐步成熟，而且蚌

34、埠城市發(fā)展規(guī)劃將取消郊區(qū)，納入市區(qū)，使得房地產(chǎn)開發(fā)在東部有了很大的施展空間，大盤也將隨之而出。而且目前蚌埠已形成個別相對的大盤，如“新怡綠洲”、“龍湖香都”等說明了大盤發(fā)展的可能。因此，在今后的幾年內(nèi)大盤將逐步放量。3.5人口增長將促進住宅年平均消化20多萬平方蚌埠市人口預測，蚌埠中心城區(qū)城市人口2010年將比2002年的人口增長8.89萬人，就以2002年的蚌埠市城市人均住宅為20平方米計算，未來8年內(nèi)蚌埠市人口自然增長促進住房需求量將達到177.8萬平方，平均每年需求22.23萬住宅。占蚌埠住宅銷售總的比重較大。3.6買房投資不斷發(fā)展蚌埠房地產(chǎn)業(yè)總體處于上升時期，三產(chǎn)和二產(chǎn)的比例逐漸增多，

35、隨著高科技開發(fā)區(qū)的劃定，蚌埠的IT業(yè)者、白領(lǐng)階層及二次置業(yè)者的購房需求將日益增長。而且人們收入的提高，股市的風險和不景氣，銀行存款的薄利等諸多因素都將改變?nèi)藗兊耐顿Y方向。4.房地產(chǎn)政策研究隨著房地產(chǎn)業(yè)的逐步發(fā)展和成熟，國家和地方都相應地根據(jù)發(fā)展需要對房地產(chǎn)業(yè)進行了規(guī)范和鼓勵，并制定了相應政策法規(guī)來對應行業(yè)進行完善。4.1宏觀方面4.1.1宏觀政策調(diào)控為房地產(chǎn)發(fā)展保駕護航去年，國家和地方的房地產(chǎn)政策方面動作頻頻。去年下半年，國家計委和建設(shè)部聯(lián)合發(fā)文，調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓手續(xù)費和住房租賃手續(xù)費，新的收費水平平均降低幅度約60%，部分城市降幅達80%以上。這是繼2001年4月財政部、建設(shè)部宣布取消47項住宅

36、建設(shè)收費項目之后的又一次政策調(diào)整。幾乎同時，廣東省政府宣布對15項房地產(chǎn)收費項目作出重大調(diào)整，此項政策旨在為房地產(chǎn)開發(fā)商“減負”，按此新標準，預計房地產(chǎn)開發(fā)成本可降低4-5個百分點。而北京從2002年1月1日起，取消了住房交易手續(xù)費。據(jù)了解不少城市也早已開始對房地產(chǎn)收費進行清理，并適時對房地產(chǎn)政策予以調(diào)整。針對我國局部地區(qū)出現(xiàn)的房地產(chǎn)投資增幅過大、土地供應過量等問題，建設(shè)部、國家計委、財政部等六部門聯(lián)合發(fā)出關(guān)于加強房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見，明確要求各地房地產(chǎn)宏觀調(diào)控要做到五“不”。五“不”政策調(diào)控樓市政策一 凡未按規(guī)劃要求完成配套設(shè)施建設(shè)的住房，不得交付使用，商業(yè)銀行

37、不得提供個人住房貸款政策二 對資本金達不到規(guī)定標準、違反合同約定拖欠工程款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，不得審批或同意其新開工項目政策三 對違規(guī)銷售經(jīng)濟適用住房的開發(fā)企業(yè)要嚴肅查處，凡未制訂相應監(jiān)督管理辦法或未按規(guī)定進行審核的城市，不得以行政劃撥方式提供建設(shè)用地政策四 對未取得土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證和施工許可證、開工報告的項目，商業(yè)銀行不得發(fā)放任何形式貸款政策五 對于國家已明令禁止的收費項目，各地不得繼續(xù)征收或變相征收，仍在繼續(xù)征收或變相征收的，各地主管部門要依法嚴厲查處4.1.2住房制度改革將成為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的助推器1991年我國人均住房面積7平方米，2001年已經(jīng)達到10.5平方米，10年的時間增加了50%。到2001年底，我國城鄉(xiāng)住宅竣工面積已經(jīng)達到13億多平方米，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國的一個重要產(chǎn)業(yè)，2001年房地產(chǎn)業(yè)為我國GDP