西安項目產(chǎn)品定位報告

1、西安項目產(chǎn)品定位報告（討論稿）二零零五五年十月月報告關(guān)注注點西安市國國民經(jīng)濟濟年增幅幅在122%以上上，其中中03-04的的增幅在在14.19%，高于于全國的的增長速速度（99.5%），反反映了宏宏觀經(jīng)濟濟較好的的增長態(tài)態(tài)勢。西安市人人均GDDP（004年：18332.116美元元）介于于13000-880000美元，說明其其房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展處處于快速速上升階階段。以人均GGDP112%的的年平均均增長速速度，西西安市人人均GDDP達到到80000美元元約需115年左左右時間間，說明明西安房房地產(chǎn)具具有較長長的增長長空間，區(qū)域具具備較強強的長期期投資潛潛力。區(qū)域現(xiàn)實實及潛在在的購買買能力，為房地地

2、產(chǎn)業(yè)步步入快速速發(fā)展階階段提供供必要的的需求基基礎(chǔ)。西安樓市市處于快快速發(fā)展展的前期期階段投資額呈呈現(xiàn)逐年年遞增的的態(tài)勢，其中220044年增幅幅比例為為25%。商品房施施工面積積、竣工工面積、銷售面面積處于于平穩(wěn)增增長態(tài)勢勢，竣工工面積略略大于銷銷售面積積商品房價價格一直直呈現(xiàn)穩(wěn)穩(wěn)步上升升態(tài)勢。04年年（26626元元/平米米）同比比增加4479元元/平米米，增幅幅達222.3%預(yù)測常量量需求量量：至220200年西安安市商品品住宅潛潛在需求求約在4439萬萬平方米米/年整體樓市市供大于于求格局局、局部部結(jié)構(gòu)性性不均衡衡問題仍仍會延續(xù)續(xù)，即低低、中檔檔產(chǎn)品供供求關(guān)系系供大于于求，而而真正高高

3、檔次產(chǎn)產(chǎn)品在市市場上的的則呈現(xiàn)現(xiàn)供小于于求的格格局。其其中044年供（6000萬平米米）、求求（5000萬平平米）區(qū)域客源源對特定定公司/產(chǎn)品的的品牌認認同度尚尚未形成成，品牌牌塑造存存在先機機區(qū)域市場場由封閉閉、盲目目向開發(fā)發(fā)、有序序發(fā)展，利益群群體之間間的誠信信機制有有待形成成區(qū)域重點點項目供供給主體體產(chǎn)品是是價格在在32000-336000元/ m、面積積在1221-1140平平米、戶戶型為33/2/2（553%）的產(chǎn)品品。區(qū)域滯銷銷的產(chǎn)品品為1660以以上的四四房和2230以上的的復(fù)式住住宅。癥癥結(jié)為總總價高、功能設(shè)設(shè)計不合合理、通通風(fēng)采光光性差。區(qū)域需求求主要產(chǎn)產(chǎn)品單價價在25500

4、35000元/平方米米的面積積在8111330平方方米的2/22/1和和3/22/2。價格是區(qū)區(qū)域客源源考慮的的最主要要因素，其次為為交通、項目區(qū)區(qū)域、居居住環(huán)境境以及房房屋朝向向選擇。項目目標標客源定定位一群來來自高新新區(qū)、南南郊區(qū)域域（長安安區(qū)）以以及城西西（近高高新區(qū)）的以自自住為主主的科研研機構(gòu)工工作人員員、高校校教職人人員、企企業(yè)中層層職員以以及政府府部門工工作人員員。項目定位位：頤景景園系列列-現(xiàn)代代生態(tài)園園林住宅宅戶型面積積及配比比戶 型比例一房一廳廳一衛(wèi)（60平平方米左左右）8%二房二廳廳一衛(wèi)（801000平方米米）35%三房二廳廳二衛(wèi)（1100-1335平方方米）50%三房二

5、廳廳二衛(wèi)（13551550平方方米）5%四房二廳廳二衛(wèi)（1500平方米米以上）2%商業(yè)設(shè)置置：1000000平米的的SHOOPPIINGMMALLL 商業(yè)市場場的空白白、資源源的向心心聚集，商業(yè)與與住宅的的聯(lián)動（提高整整體入住住率、社社區(qū)成熟熟度）、打造“區(qū)域商商業(yè)中心心”土地增值值、價格格跳躍式式增長，實現(xiàn)二二、三期期利潤最最大化集團由局局部住宅宅地產(chǎn)向向商業(yè)地地產(chǎn)轉(zhuǎn)型型的試點點-新的的利潤增增長點水景營造造總體沿沿用頤景景園的原原有手法法，而在在水源的的維系上上可借鑒鑒區(qū)域諸諸如豪盛盛時代華華城等的的相關(guān)措措施目 錄TOC o 1-3 h z HYPERLINK l _Toc9944231

6、4 一、西安安基本概概況 PAGEREF _Toc99442314 h 1 HYPERLINK l _Toc99442315 1、地理理位置 PAGEREF _Toc99442315 h 11 HYPERLINK l _Toc99442316 2、氣候候 PAGEREF _Toc99442316 h 1 HYPERLINK l _Toc99442317 3、人口口 PAGEREF _Toc99442317 h 1 HYPERLINK l _Toc99442318 4、經(jīng)濟濟水平 PAGEREF _Toc99442318 h 22 HYPERLINK l _Toc99442319 6、區(qū)域域規(guī)劃

7、情情況 PAGEREF _Toc99442319 h 3 HYPERLINK l _Toc99442320 二、西安安市房地地產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展分析析 PAGEREF _Toc99442320 h 5 HYPERLINK l _Toc99442321 1、房地地產(chǎn)發(fā)展展各項指指標分析析 PAGEREF _Toc99442321 h 5 HYPERLINK l _Toc99442322 2、房地地產(chǎn)未來來量預(yù)測測 PAGEREF _Toc99442322 h 7 HYPERLINK l _Toc99442323 3、西安安樓市區(qū)區(qū)域分析析 PAGEREF _Toc99442323 h 7 HYPERLI

8、NK l _Toc99442324 （1）高高新區(qū) PAGEREF _Toc99442324 h 99 HYPERLINK l _Toc99442325 （2）其其他區(qū)域域 PAGEREF _Toc99442325 h 11 HYPERLINK l _Toc99442326 三、高新新區(qū)樓盤盤分析 PAGEREF _Toc99442326 h 112 HYPERLINK l _Toc99442327 1、競爭爭分析 PAGEREF _Toc99442327 h 112 HYPERLINK l _Toc99442328 （1）競競爭個案案分析 PAGEREF _Toc99442328 h 112

9、 HYPERLINK l _Toc99442329 （2）潛潛在競爭爭情況 PAGEREF _Toc99442329 h 221 HYPERLINK l _Toc99442330 2、區(qū)域域樓盤特特點 PAGEREF _Toc99442330 h 233 HYPERLINK l _Toc99442331 3、區(qū)域域供給產(chǎn)產(chǎn)品分析析 PAGEREF _Toc99442331 h 24 HYPERLINK l _Toc99442332 4、區(qū)域域需方市市場產(chǎn)品品分析 PAGEREF _Toc99442332 h 228 HYPERLINK l _Toc99442333 5、區(qū)域域產(chǎn)品銷銷售抗性性分

10、析 PAGEREF _Toc99442333 h 335 HYPERLINK l _Toc99442334 結(jié)論 PAGEREF _Toc99442334 h 366 HYPERLINK l _Toc99442335 四、項目目概況 PAGEREF _Toc99442335 h 338 HYPERLINK l _Toc99442336 1、基地地情況 PAGEREF _Toc99442336 h 338 HYPERLINK l _Toc99442337 2、基地地四至 PAGEREF _Toc99442337 h 338 HYPERLINK l _Toc99442338 3、規(guī)劃劃情況 PAG

11、EREF _Toc99442338 h 338 HYPERLINK l _Toc99442339 4、配套套情況 PAGEREF _Toc99442339 h 338 HYPERLINK l _Toc99442340 5、道路路狀況 PAGEREF _Toc99442340 h 338 HYPERLINK l _Toc99442341 五、項目目SWOOT分析析 PAGEREF _Toc99442341 h 40 HYPERLINK l _Toc99442342 1、SWWOT分分析 PAGEREF _Toc99442342 h 400 HYPERLINK l _Toc99442343 2、建

12、議議 PAGEREF _Toc99442343 h 42 HYPERLINK l _Toc99442344 六、客源源分析 PAGEREF _Toc99442344 h 443 HYPERLINK l _Toc99442345 1、目標標客源定定位 PAGEREF _Toc99442345 h 433 HYPERLINK l _Toc99442346 2、客源源共性及及消費特特性 PAGEREF _Toc99442346 h 466 HYPERLINK l _Toc99442347 七、產(chǎn)品品建議 PAGEREF _Toc99442347 h 448 HYPERLINK l _Toc99442

13、348 1、總體體構(gòu)想 PAGEREF _Toc99442348 h 448 HYPERLINK l _Toc99442349 2、建筑筑布局 PAGEREF _Toc99442349 h 448 HYPERLINK l _Toc99442350 3、建筑筑形態(tài) PAGEREF _Toc99442350 h 448 HYPERLINK l _Toc99442351 4、戶型型面積及及配比 PAGEREF _Toc99442351 h 448 HYPERLINK l _Toc99442352 5、商業(yè)業(yè)設(shè)施建建議 PAGEREF _Toc99442352 h 500 HYPERLINK l _T

14、oc99442353 6、道路路系統(tǒng)設(shè)設(shè)計 PAGEREF _Toc99442353 h 511 HYPERLINK l _Toc99442354 7、主入入口 PAGEREF _Toc99442354 h 511 HYPERLINK l _Toc99442355 8、外立立面 PAGEREF _Toc99442355 h 511 HYPERLINK l _Toc99442356 9、景觀觀設(shè)計 PAGEREF _Toc99442356 h 552 HYPERLINK l _Toc99442357 10、會會所設(shè)計計 PAGEREF _Toc99442357 h 55 HYPERLINK l

15、_Toc99442358 11、售售樓處 PAGEREF _Toc99442358 h 555 HYPERLINK l _Toc99442359 12、其其他產(chǎn)品品建議 PAGEREF _Toc99442359 h 556 HYPERLINK l _Toc99442360 八、開發(fā)發(fā)建議 PAGEREF _Toc99442360 h 557 HYPERLINK l _Toc99442361 1、項目目開發(fā)周周期及案案量建議議 PAGEREF _Toc99442361 h 57 HYPERLINK l _Toc99442362 2、價格格的建議議 PAGEREF _Toc99442362 h 5

16、7 HYPERLINK l _Toc99442363 附：區(qū)域域樓盤信信息 PAGEREF _Toc99442363 h 599一、西安安基本概概況1、地理理位置西安，位位于關(guān)中中盆地中中部秦嶺嶺北麓，地跨渭渭河南北北兩岸。東北距距首都北北京9000公里里。轄境東東西2004公里里，南北北1166公里；面積999833平方公公里，其其中市區(qū)區(qū)面積110666平方公公里。2、氣候候?qū)贉貛Т蟠箨懶约炯撅L(fēng)氣候候，四季季分明。年平均均氣溫113.33。最最高月均均26.9，最低月月均00.5。年降降水量6614毫毫米，主主要集中中在7、8、99三個月月。全年年無霜期期2077天，年年平均日日照1880

17、1小小時。風(fēng)風(fēng)沙影響響較為嚴嚴重。3、人口口年份20011200222003320044西安市人人口694.84702.59726.58725非農(nóng)業(yè)人人口292300312318總?cè)丝谠鲈鲩L率1.122%3.477%3.4%-0.11%全市城市市化率42002%42770%40991%數(shù)據(jù)來源源：西西安房地地產(chǎn)年鑒鑒房地產(chǎn)市市場的發(fā)發(fā)展與城城市人口口增長、人口導(dǎo)導(dǎo)入、城城市化之之間存在在不可分分割的聯(lián)聯(lián)系，從從西安人人口和城城市人口口變動的的數(shù)據(jù)反反映，人人口導(dǎo)入入速度越越快、城城市化發(fā)發(fā)展進程程越快、人口導(dǎo)導(dǎo)入動力力越大，當?shù)胤糠康禺a(chǎn)需需求量將將越大。4、經(jīng)濟濟水平GDP：年增幅幅在122%

18、以上上，其中中03-04的的增幅在在14.19%，高于于全國的的增長速速度（99.5%），反反映了宏宏觀經(jīng)濟濟較好的的增長態(tài)態(tài)勢。人均GDDP：人均GGDP亦亦從1005611.422元（002年）至1551155.4元元（044年），約合118322.166美元，特別是是03-04年年增幅近近20%。表1：西西安市GGDP增增長變動動狀況年份20011-2000220022-2000320033-20004GDP平平均增幅幅12.222%14.115%14.22%人均GDDP增幅幅10.998%5.244%18.44%西安市人人均GDDP介于于13000-880000美元，說明其其房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)

19、展處處于快速速上升階階段。若若按照人人均GDDP122%的年年平均增增長速度度，西安安市人均均GDPP達到880000美元約約需155年左右右時間，說明西西安房地地產(chǎn)具有有較長的的增長空空間，區(qū)區(qū)域具備備較強的的投資潛潛力。表2：人人均GDDP與房房地產(chǎn)市市場發(fā)育育狀況的的關(guān)系人均GDDP800-13000美元元13000-80000美美元80000-1330000美元130000美元元以上住房房地地產(chǎn)階段段住房起步步階段快速上升升階段平穩(wěn)上升升階段下降階段段恩格爾系系數(shù)：居居民恩格格爾系數(shù)數(shù)開始逐逐年遞減減，說明明居民生生活正有有溫飽型型生活向向以享受受和發(fā)展展為標志志的富裕裕生活轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變。年

20、份19999200002001120022食品支出出19455.36619855.56620233.91122055.388人均消費費支出53600.98854455.758155.66664199.211城鎮(zhèn)恩格格爾系數(shù)數(shù)36.33%36.55%34.88%34.44%城鎮(zhèn)居民民人均可可支配收收入：西安市居居民收入入水平（85444元）低于全全國平均均水平（94222元），而農(nóng)農(nóng)民收入入水平（31443元）遠高于于全國的的狀態(tài)（29336元）表3：西西安市220011-20004年年收入水水平變動動狀況。年份20011200222003320044城鎮(zhèn)居民民人均可可支配收收入（元元）6705

21、5718007784485444農(nóng)民人均均純收入入249002642228388314336、區(qū)域域規(guī)劃情情況城市總體體規(guī)劃（20004-220200）表4：城城市規(guī)劃劃規(guī)模規(guī)劃居住住人口（萬人）建設(shè)用地地面積（平方公公里）人均居住住面積20055286.8245.51520100695695 202020076578825未來產(chǎn)業(yè)業(yè)布局中心城市市:城墻墻以內(nèi)，行政中中心外遷遷，發(fā)展展以旅游游、商貿(mào)貿(mào)為主的的支柱產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。外圍圍多個方方向：布布置大型型產(chǎn)業(yè):戶縣，結(jié)合高高新區(qū)二二次創(chuàng)業(yè)業(yè)，發(fā)展展高新技技術(shù)產(chǎn)業(yè)業(yè)。結(jié)論：從西安市市的GDDP、人人均GDDP、人人口的導(dǎo)導(dǎo)入、產(chǎn)產(chǎn)業(yè)布局局、城鎮(zhèn)鎮(zhèn)收入

22、及及城市規(guī)規(guī)劃等方方面來看看，西安安市區(qū)域域中心的的地位已已顯現(xiàn)，對周邊邊城市輻輻射作用用加強。區(qū)域現(xiàn)實實及潛在在的購買買能力，為房地地產(chǎn)業(yè)步步入快速速發(fā)展階階段提供供必要的的需求基基礎(chǔ)。二、西安安市房地地產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展分析析1、房地地產(chǎn)發(fā)展展各項指指標分析析投資額: 呈現(xiàn)現(xiàn)逐年遞遞增的態(tài)態(tài)勢，其其中，220044年的增增幅較大大，其增增幅比例例為255%。施工、竣竣工、銷銷售面積積:平穩(wěn)穩(wěn)增長態(tài)態(tài)勢，竣竣工面積積略大于于銷售面面積空置率:商品房空空置總面面積經(jīng)歷歷了先減減小后增增加的態(tài)態(tài)勢，其其中住宅宅空置狀狀況呈現(xiàn)現(xiàn)相同的的變化。西安市商商品房空空置率在在1%-10%之間，從側(cè)面面反映了了西安

23、房房地產(chǎn)市市場目前前處于健健康的發(fā)發(fā)展狀態(tài)態(tài)，房地地產(chǎn)供求求狀態(tài)保保持基本本平衡。均價走勢勢:呈現(xiàn)穩(wěn)步步上升態(tài)態(tài)勢。004年（26226元/平米）同比增增加4779元/平米，增幅達達22.3%，其從側(cè)側(cè)面說明明了西安安整體樓樓市開始始步入快快速發(fā)展展期。供求比例例:01-003年的的西安整整體樓市市處于一一個發(fā)展展波動階階段：一一級市場場不規(guī)范范、二級級市場被被少數(shù)開開發(fā)商壟壟斷、產(chǎn)產(chǎn)品處于于低層面面競爭，樓市發(fā)發(fā)展亦呈呈現(xiàn)一定定無序性性發(fā)展，市場處處于供小小于求的的態(tài)勢。表5：220022-20003年年供求比比例年份02年03年04年供求比1：1.21:1.2504年隨隨著一、二級市市場運

24、作作的日趨趨規(guī)范、特別是是傳統(tǒng)封封閉市場場被外來來品牌企企業(yè)打破破，整體體樓市呈呈現(xiàn)有序序發(fā)展，市場呈呈現(xiàn)供略略大于求求的格局局，（04年年需求量量為5000萬平平方米，批準預(yù)預(yù)售商品品房為6600萬萬平方米米）應(yīng)指指出這是是結(jié)構(gòu)性性不均衡衡的供大大于求的的格局即即中低、中檔樓樓盤供應(yīng)應(yīng)仍呈現(xiàn)現(xiàn)供大于于求的格格局，而而市場上上真正的的高檔產(chǎn)產(chǎn)品則呈呈現(xiàn)供小小于求的的格局。2、房地地產(chǎn)未來來量預(yù)測測需求預(yù)測測：現(xiàn)有居民民改善需需求量:由111.255平方米米(044年)至至25平平米(220200年)（25-11.15）平方米米*4000萬人人/166=3446.225萬平平米/年年新增人口口需

25、求量量: 約約為800萬平方方米至20220年西西安市商商品住宅宅潛在需需求約在在3466.255+800=4339萬平平方米/年。3、西安安樓市區(qū)區(qū)域分析析樓市區(qū)域域分布圖圖西安房地地產(chǎn)板塊塊主要有有城南、城北、城東、城西板板塊組成成。（1）高高新區(qū)高新區(qū)概概況：地理位置置：西安安高新區(qū)區(qū)位于西西安市南南郊，北北靠南二二環(huán)路，西臨丈丈八路，東至西西萬路，規(guī)劃面面積300平方公公里。距距西安中中心7-15公公里，距距西安鐵鐵路貨運運車站112公里里，距西西安咸陽陽國際機機場522公里，距火車車站155-200公里。人口：220044年，高高新區(qū)的的總?cè)丝诳跒?-7萬人人，就業(yè)業(yè)人口228萬人人

26、。經(jīng)濟狀況況：011-044年，其其經(jīng)濟呈呈快速發(fā)發(fā)展勢頭頭， 003、004年GGDP增增幅均在在30%，地方方財政收收入亦呈呈近似同同步的速速度發(fā)展展。高新區(qū)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)情況況：園區(qū)區(qū)內(nèi)落戶戶有新紀紀元廣場場、西部部電子廣廣場、創(chuàng)創(chuàng)業(yè)廣場場、陜西西網(wǎng)管中中心、高高新國際際商務(wù)中中心、軟軟件園及及一批企企業(yè)廠房房等，現(xiàn)現(xiàn)擁有上上市公司司25家家。高新房地地產(chǎn)發(fā)展展概況：以批準征征地及商商品房開開工、竣竣工面積積而言，如下圖圖：批準準征地方方面，征征地的幅幅度曲線線波動較較大，供供需方面面，近兩兩年，高高新區(qū)房房地產(chǎn)市市場持續(xù)續(xù)供銷兩兩旺的局局面，商商品房開開工、竣竣工面積積均出現(xiàn)現(xiàn)持續(xù)增增長的勢勢

27、頭。數(shù)據(jù)來源源：20003年年西安高高新技術(shù)術(shù)產(chǎn)業(yè)開開發(fā)區(qū)發(fā)發(fā)展報告告區(qū)域代表表樓盤：綠地仕仕嘉新里里、紫薇薇田園都都市、世世家星城城等，具具體可參參照第三三部分。高新區(qū)本本身所特特有的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃劃優(yōu)勢及及連帶的的需求基基礎(chǔ)，為為其房地地產(chǎn)發(fā)展展提供堅堅實基礎(chǔ)礎(chǔ)，總體體而言，區(qū)域樓樓市處于于各板塊塊的首位位，均價價為36600元元/平米米。（2）其其他區(qū)域域城東：在在西安市市區(qū)四大大板塊中中，城東東的房地地產(chǎn)市場場發(fā)展增增速居于于中等水水平。目目前，區(qū)區(qū)域樓盤盤整體均均價為331000元/平平方米，客源主主要來自自本地區(qū)區(qū)城鎮(zhèn)居居民，其其典型代代表樓盤盤是紫昕昕華庭，售價227000-3880

28、0元元/平方方米。城北：低低價樓盤盤、死盤盤的主要要集中區(qū)區(qū)。宏林林茗座就就是典型型的代表表樓盤，其均價價為29900元元/平米米，針對對對象是是當?shù)氐牡墓ば诫A階層。城西：工工礦廠、造紙廠廠及糧倉倉的主要要集中地地，相對對其他幾幾個板塊塊，該區(qū)區(qū)域開發(fā)發(fā)的樓盤盤較少，旭景碧碧澤園和和八水洋洋房是區(qū)區(qū)域的代代表樓盤盤，價格格在24470-32550元/平米之之間。城南：城城南的文文教優(yōu)勢勢無可比比擬，居居住氛圍圍濃厚，社區(qū)生生活配套套成熟。作為西西安重點點發(fā)展新新區(qū)，其其區(qū)域優(yōu)優(yōu)勢日益益明顯、生活交交通配套套亦趨于于完善，同時“購房入入戶”等相關(guān)關(guān)政策的的出臺，無疑對對樓市的的發(fā)展注注入強大大的

29、動力力，城市市楓景、豪盛時時代華庭庭等樓盤盤，它們們大多是是小高層層、高層層樓盤、且以綜綜合素質(zhì)質(zhì)取勝。區(qū)域樓樓盤價格格在33360元元/平米米左右。三、高新新區(qū)樓盤盤分析區(qū)域界定定：本次次調(diào)研范范圍為高高新區(qū)，北靠南南二環(huán)路路，西臨臨丈八路路，東至至西萬路路樣本類型型：六個個競爭項項目和八八個一般般項目1、競爭爭分析（1）競競爭個案案分析重點分析析點為戶戶型面積積及配比比、銷售售價格、物業(yè)情情況、媒媒體通路路等，以以對本案案產(chǎn)品打打造及銷銷售推廣廣工作提提供重要要信息。表6：區(qū)區(qū)域競爭爭個案基基本情況況樓盤名稱稱占地面積積（平方米米）總建面積積（平方米米）容積率戶型配比比單價（元/ 平方米米

30、）總價區(qū)間間城市楓景景 夏日日景色（一期）6.433萬（一 期期2.99萬）22.551萬(一期110.118萬)3.5（43-49平平米）的的1/00/1： 1668戶85.005平米米的2/1/11： 28戶戶100平平米的22/2/1： 56戶戶122-1400平米的的3/22/2： 4099戶160平平米的44/2/2： 54戶戶小高層：30200-35530 高層：28500-36660 小高層：36.88-499.422萬高層：12.225-447.22萬高新楓林林綠洲(二期)68.22萬150萬萬2.2118平平米的33/2/2： 996左右右戶149-1522平米的的4/22/

31、2： 996左右右167-1811平米的的4/22/3： 1184左左右249.6、3300平平米的復(fù)復(fù)式： 90左左右36000-46600 4244-1114.88萬豪盛時代代華城（三期）3.3萬萬13萬3.9132、1500平米的的3/22/2：1844戶135平平米的44/2/2： 466174-1766平米的的 5/2/22： 44634500-38860 4 5.5-667.99萬世家星城城（三期期）55萬75萬1.366102平平米的22/2/1；1140平平米的33/2/2 180平平米的復(fù)復(fù)式 （樓盤共共有70000多多戶，當當期開發(fā)發(fā)三期戶戶數(shù)不詳詳）均價28880 29.

32、33-511.8萬萬綠地世紀紀城仕嘉公公寓32.55萬80萬（一期119.66萬）2.496、998平米米的2/2/11： 2114戶 126、1300平米的的 3/2/22： 2239154平平米的44/2/2： 18176、2300平米的的5/22/3（復(fù)式）： 4433000-44400 31.66-799.2萬萬紫薇田園園都市146.52萬萬180萬萬1.288、997、1100平平米的22/2/1；1135平平米的33/2/2；1156平平米的44/2/2； 1800、2440平米米的5/2/33（復(fù)式式）高層層戶型統(tǒng)統(tǒng)計共計計：約335000多套24000-37700 21.11-

33、888.8萬萬本案17.11萬34萬2（60平平方米左左右）的的1/11/1； 88%（801000平方米米）的2/2/11； 335%（1100-1335平方方米）的的3/22/2； 500%（13551550平方方米）的的3/22/2；5%（1500平方米米以上）的4/2/22； 22%35000（參考考價）25-660萬高新楓林林綠洲(二期)社區(qū)規(guī)劃劃：3條步行行街 12000米生生態(tài)谷 50000平平米會所所 11公里林林蔭大道道產(chǎn)品規(guī)劃劃：二期由44棟碟式式高層 、2棟棟純復(fù)式式樓和11棟板式式小高層層組成銷售情況況：共分分五期開開發(fā)，當當期開發(fā)發(fā)二期，07年年五期全全部開發(fā)發(fā)完工上

34、市時間間048，交交房時間間06.5，去去化量558套/月左右右，去化化速度885%客源：以以當?shù)乇颈臼腥速徺徺I為主主,外地地購房則則以延安安(陜北北地區(qū))居多；用以自自主，投投資較少少；一般般年齡在在30-45歲歲購買者者多營銷思路路：“生態(tài)谷谷 純水水岸 新新街區(qū)生生活”“生態(tài) 運動 教育 陽光”推廣手段段：一次次性購房房可享受受98折折優(yōu)惠；報刊媒媒體推廣廣為主；戶外硬硬廣媒體通路路：華華商報、西西安晚報報為主主打；相相關(guān)專業(yè)業(yè)網(wǎng)站（如）優(yōu)勢： 水景規(guī)規(guī)劃，迎迎合市場場需求；大型社社區(qū)，會會所等相相關(guān)配套套齊全；電梯型型純復(fù)式式景觀樓樓產(chǎn)品，是該項項目的一一大亮點點劣勢： 產(chǎn)品高高密度開

35、開發(fā)，影影響居住住的采光光性；007年全全部竣工工，開發(fā)發(fā)周期較較長，勢必給前前期入住住居民帶帶來一定定的不便便；周遍遍同期開開發(fā)樓盤盤多，其其競爭壓壓力大豪盛時代代華城（三期）社區(qū)規(guī)劃劃：230000平方方米江南南山水園園林 20000多平平方米會會所產(chǎn)品規(guī)劃劃：共由9棟棟23樓樓高層組組成，其其中三期期由3棟棟高層組組成銷售情況況：共分分三期開開發(fā)，上上市時間間04.9，交交房時間間05年年底，去去化量441套/月， 去化速速度899%營銷思路路：“水岸名名邸 一一切都是是好宅標標準 除除了價格格”推廣手段段：一次次性購房房可享受受98折折優(yōu)惠，按揭享享受999折優(yōu)惠惠；報刊刊媒體推推廣為

36、主主；戶外外硬廣媒體通路路：華華商報、西西安晚報報為主主打；相相關(guān)專業(yè)業(yè)網(wǎng)站（如）優(yōu)勢： 產(chǎn)品整整體品質(zhì)質(zhì)較高，江南園園林景觀觀設(shè)計具具特色；先做景景觀后銷銷售，市市場反映映效果好好劣勢： 棟距小小，低層層戶型采采光不夠夠；部分分房型設(shè)設(shè)計欠缺缺合理世家星城城（三期期）社區(qū)規(guī)劃劃：20000平方米米健身俱俱樂部、商業(yè)產(chǎn)品規(guī)劃劃：三期由110棟小小高層、高層組組成銷售情況況：共分分3期開開發(fā)，當當期為33期，上上市時間間 055.3（內(nèi)部認認購）005.66上市；交房時時間055年底客源：本本市居民民購買為為主，異異地購房房為輔；自住居居多營銷思路路：“打造一一流高品品質(zhì)大眾眾精品住住宅”推廣手

37、段段：“付5萬萬頂7萬萬”活動(在內(nèi)部部認購期期,只要要先付55萬元定定金,開開盤后購購買可抵抵消7萬萬元房款款)媒體通路路：華華商報、西西安晚報報為主主打；相相關(guān)專業(yè)業(yè)網(wǎng)站（如）優(yōu)勢： 社區(qū)規(guī)規(guī)模大，配套設(shè)設(shè)施齊全全；周遍遍名校多多，居住住環(huán)境好好；借學(xué)學(xué)校優(yōu)勢勢，吸引引大量客客戶劣勢： 產(chǎn)品總總體品質(zhì)質(zhì)一般綠地世紀紀城仕嘉公公寓社區(qū)規(guī)劃劃：10萬平平米綠化化；1220萬平平米坡地地（9洞洞高爾夫夫）；6650000水景景；商業(yè)業(yè)街；1150000會所所產(chǎn)品規(guī)劃劃：集住住宅、酒酒店、辦辦公、會會展中心心、酒店店式公寓寓、商業(yè)業(yè)為一體體的綜合合社區(qū)；一期由由2棟111層、2棟118層及及2棟2

38、24層的的小高層層、高層層組成銷售情況況：共分分3期；下期開開發(fā)上市市時間22期044.9；交房時時間055.6；去化量量 700套/月月（剩余余50套套左右）；去化化速度889%客源：以以當?shù)乇颈臼腥速徺徺I為主主；自主主居多；投資占占有一定定比例營銷思路路：“1200萬平米米 首席席國際親親水社區(qū)區(qū)”“西安高高新中央央商務(wù)區(qū)區(qū)”推廣手段段：一次次性購房房可享受受98-99折折優(yōu)惠；報刊媒媒體推廣廣為主；戶外硬硬廣媒體通路路：華華商報、西西安晚報報為主主打；綠綠地主頁頁及相關(guān)關(guān)專業(yè)網(wǎng)網(wǎng)站優(yōu)勢： 知名企企業(yè)樓盤盤，名牌牌效益明明顯；社社區(qū)內(nèi)部部配套齊齊全，有有商業(yè)街街、高爾爾夫練習(xí)習(xí)場等多多項設(shè)

39、施施；房型型設(shè)計普普遍較好好，南北北通透、采光足足，戶戶戶全明設(shè)設(shè)計；大大量水系系景觀的的營造，受到眾眾多市民民的追捧捧劣勢： 因西安安當?shù)氐牡臍夂蛴坝绊?，設(shè)設(shè)露天式式陽臺，肯能會會造成房房屋內(nèi)塵塵土較多多的現(xiàn)象象；區(qū)域域內(nèi)雷同同性產(chǎn)品品多，競競爭力較較大紫薇田園園都市社區(qū)規(guī)劃劃：5萬多平平方米的的中央綠綠地廣場場；144萬平方方米俱樂樂部產(chǎn)品規(guī)劃劃：有多層、小高層層、高層層、花園園洋房、TOHHO及老老年公寓寓構(gòu)成銷售情況況：同期期開發(fā)（銷售至至今2年年多）；上市時時間022.7（多層），044.5（小高層層、高層層）；交交房時間間05.10（高層）客源：以以本地人人購買為為主，外外地購房房

40、以陜北北地區(qū)居居多；自自主為主主，投資資者甚少少營銷思路路：“精英 人文 成熟社社區(qū)”推廣手段段：首付付可分期期付款（如首付付30%，可先先付一半半，入住住前再付付清另一一半）；9層以上上可享受受99折折，155層以上上98折折；報刊刊媒體為為主流；戶外硬硬廣媒體通路路：華華商報、西西安晚報報為主主打；相相關(guān)專業(yè)業(yè)網(wǎng)站（如c）優(yōu)勢： 社區(qū)是是目前市市場上規(guī)規(guī)模最大大的樓盤盤，受當當?shù)鼐用衩耜P(guān)注；樓盤是是政府扶扶持項目目，在許許多方面面享有一一定的優(yōu)優(yōu)惠政策策；大型型社區(qū)配配套齊全全;劣勢： 項目在在產(chǎn)品的的規(guī)劃設(shè)設(shè)計方面面存在一一定問題題；目前前項目商商業(yè)設(shè)施施配套較較少；高高層頂層層面積設(shè)設(shè)

41、計較大大，總價價過高，造成市市民難以以承受城市楓景景 夏日日景色（一期）社區(qū)規(guī)劃劃:280000平方方米商業(yè)業(yè) 117000平方米米幼兒園園 331000平方米米公共綠綠地產(chǎn)品規(guī)劃劃:共有十十棟小高高層和二二棟高層層組成一期由一一棟322層高層層、六棟棟18層層小高層層銷售情況況：共分分二期開開發(fā)，當當期開發(fā)發(fā)一期，下期開開發(fā)二期期（5號號地塊）客源：當當?shù)乜蛻魬魹橹?；自主居居多；相相當一部部分客戶戶來自于于高科新新花園業(yè)業(yè)主（高高科新花花園是同同家開發(fā)發(fā)公司建建造的）營銷思路路：“城市中中的風(fēng)景景 風(fēng)景景中的城城市”“20005 關(guān)關(guān)注高科科集團 高科房房產(chǎn)”“關(guān)注城城市風(fēng)景景 夏日日景色”

42、推廣手段段：截止止到3月月8日，內(nèi)部訂訂購，價價格優(yōu)惠惠；報刊刊媒體推推廣為主主；戶外外硬廣媒體通路路：華華商報、西西安晚報報為主主打；相相關(guān)專業(yè)業(yè)網(wǎng)站（如）優(yōu)勢： 高科房房產(chǎn)樓盤盤 品牌牌效益顯顯著；棟棟距522米，采采光度高高，相當當受購房房者歡迎迎；板式式小高層層房型（三室），戶型型設(shè)計合合理，屬屬經(jīng)典房房型劣勢： 1室的的房型設(shè)設(shè)計朝北北，對采采光、日日照有一一定影響響（2）潛潛在競爭爭情況中海外集集團于220033年以近近2.44億元獲獲得南二二環(huán)西段段一地塊塊，動向向不明。和記黃埔埔以100.055億元拿拿下高新新區(qū)二期期7277畝土地地使用權(quán)權(quán)，動向向不清晰晰。廣廈房產(chǎn)產(chǎn)、珠江江

43、投資、新鴻基基、名流流置業(yè)等等全國知知名地產(chǎn)產(chǎn)公司進進駐西安安。表7：區(qū)區(qū)域其他他典型個個案情況況案名建筑面積占地面積容積率價格（元/平平米）主力戶型型銷售情況況八水洋房房4.72.12.255280003/2/1 1115.34項目共4400多多套房源源，剩余余三成楓韻藍灣灣3013.772.1不詳1-3室室 400-1220不等等項目共有有20000多套套房源，分二期期開發(fā)，目前一一期開發(fā)發(fā)15000套左左右，未未銷售，情況不不詳家天下14.3352.866（二期）30550（三期）31000（二期）3/22/2 1388.766-1443.662（三期）2/22/1 90共有10058套

44、套，二期期房源660套左左右，現(xiàn)現(xiàn)推出三三期共4400套套房源世紀頤園園7.82.13.7350003/2/2 1344、1440共有二棟棟住宅樓樓，一棟棟團購，一棟可可售房源源1922套，剩剩余200多套我愛我家家11.554.52.566點式：331000-44400板式住宅宅：30050-36000板式：33/2/2 1199、1226平方方米點式：11室 333-551 平平方米項目共分分二期開開發(fā)，現(xiàn)現(xiàn)二期開開發(fā)點式式小戶型型，共6672戶戶，已銷銷售800%新西蘭(二期)165.92.7360003/2/2 1311-1336項目正銷銷售二期期，去化化90%，剩余余10套套左右房房

45、源旭景碧澤澤園( 二期)19.666.82.888278003/2/2 1011-1227項目總118177戶，現(xiàn)現(xiàn)開發(fā)二二期，約約6122戶左右右，剩余余約700套，后后期開發(fā)發(fā)三期，約6000套左左右紫昕花庭庭14.553.54.1310002/2/1、33/2/2866-1338項目共110766戶，一一期全部部銷售，剩余6600多多套2、區(qū)域域樓盤特特點產(chǎn)品面面：區(qū)域物業(yè)業(yè)形態(tài)以以混合社社區(qū)為主主，以小小高層、高層為為主。戶型以三三房為主主、戶型型面積在在1211-1440平米米為主戶型類型型及戶型型面積相相對偏大大，這與與區(qū)域置置業(yè)需求求向提升升品質(zhì)階階段相吻吻合，且且戶型是是適度放

46、放大。區(qū)域產(chǎn)品品多為新新盤、且且產(chǎn)品規(guī)規(guī)模大客源面：三類客群群并存，且以自自住需求求為主區(qū)域購房房的客戶戶大體分分為三類類：一是是周邊工工業(yè)園區(qū)區(qū)、產(chǎn)業(yè)業(yè)園區(qū)的的工作人人士；二二是鄰近近區(qū)域的的欲提升升居住質(zhì)質(zhì)量的人人士；三三是外地地人士（陜北），三類類客戶群群體并存存，均以以自住需需求為主主，同時時一個不不容忽視視的客源源來源渠渠道為團團購。區(qū)域客源源對諸如如品質(zhì)、品牌等等表現(xiàn)出出一定的的關(guān)注度度銷售推廣廣面：區(qū)域價格格漲幅緩緩慢，但但景觀和和朝向?qū)r格的的影響較較大區(qū)域項目目價格較較05年年初均有有不同程程度的上上漲（一一般在1150元元左右/平米），但較較04年年下半年年的增速速而言明

47、明顯趨緩緩。在影影響價格格的諸多多因素中中，其環(huán)環(huán)境和朝朝向等因因素影響響較大，南向和和北向的的差價估估計在115-220%。華商報、西安晚晚報是樓樓盤推廣廣的主要要手段，其中華華商報比比例運用用面更廣廣3、區(qū)域域供給產(chǎn)產(chǎn)品分析析注：以下下資料統(tǒng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)據(jù)來源于于在售樓樓盤：城城市楓景景、楓林林綠洲、豪盛時時代華庭庭及綠地地世紀城城。樓盤名稱稱城市楓景景豪盛時代代華城綠地世紀紀城-仕仕嘉公寓寓高新楓林林綠洲規(guī)模（萬萬方）22.5511380150物業(yè)類型型小高層、高層高層小高層、高層小高層、高層戶型1/1/1、22/1/1、22/2/1、33/2/2、44/2/23/2/2、44/2/2、55

48、/2/22/2/1、33/2/2、44/2/2、55/2/3（復(fù)復(fù)式）3/2/2、44/2/2、44/2/3、復(fù)復(fù)式面積（平平米）1/1/1：22/1/1：22/2/1：33/2/2：44/2/2=443-449：885.005：1100：1222-1440：11603/2/2：44/2/2：55/2/2=1132、1500：1335：1174-17662/2/1：33/2/2：44/2/2：55/2/3（復(fù)復(fù)式）=96、98：1266、1330：1154：1766、23303/2/2：44/2/2：44/2/3：復(fù)復(fù)式=1118：1499-1552：1167-1811：2449.66、300

49、0套數(shù)（套套）1/1/1：22/1/1：22/2/1：33/2/2：44/2/2=1168：28：56：4099：5443/2/2：44/2/2：55/2/2=1184：46：462/2/1：33/2/2：44/2/2：55/2/3（復(fù)復(fù)式）=2144：2339：118：443/2/2：44/2/2：44/2/3：復(fù)復(fù)式=996：996：1184：90均價（元/平平米）小高層：30220-335300高層：228500-3666034500-3886033000-4440036000-46600總價（元/平平米）小高層：36.8-449.442高層：112.225-447.2245.55-67

50、7.931.66-799.242.44-1114.88重點項目目戶型比比例：區(qū)域產(chǎn)品品中戶型型排在前前三位的的是3/2/22（533%）、2/22/1（15%）、44/2/2（111%）,這體體現(xiàn)出區(qū)區(qū)域以提提升居住住品質(zhì)為為主的需需求在功功能上的的體現(xiàn)。面積配比比區(qū)域產(chǎn)品品面積呈呈現(xiàn)偏大大的趨勢勢，1221-1140平平米的占占到五成成，較大大戶型1141-1600平米以以上的也也占到116%，說明區(qū)區(qū)域?qū)γ婷娣e需求求是放大大的。各戶型面面積分布布二室二室的戶戶型中，以二室室二廳一一衛(wèi)為主主體，所所占比例例為911%。三室三室二廳廳二衛(wèi)戶戶型為區(qū)區(qū)域產(chǎn)品品的主體體，這種種戶型的的面積在在12

51、55-1335平米米的比例例最高，約占662%。戶型面積積與銷售售關(guān)系分分析調(diào)研顯示示:暢銷戶型型：一是是面積在在1000平方米米左右的的二房，二是1125-1355平米的的三房，且此類類戶型上上市場供供應(yīng)的主主體。滯銷戶型型：1660以以上的四四房和2230以上的的復(fù)式住住宅。銷售價格格西安市住住宅市場場的價格格集中在在32000-334000元/ m上，其其它價格格是由于于各自產(chǎn)產(chǎn)品特性性決定的的。物業(yè)費案名城市楓景景（一期期）楓林綠洲洲（二期期）豪盛時代代華庭（三期）綠地世紀紀城（仕仕嘉新里里一期）世家星城城（三期期）紫薇田園園都市物業(yè)費（不含電電梯費）不詳1.21.2最高1.511.2

52、從物業(yè)管管理費來來看，多多為1.2元/平方米米月?；谑忻衩裨谖飿I(yè)業(yè)管理費費支付上上的有限限性，建建議本案案在該項項費用上上應(yīng)結(jié)合合市場、合理定定價。車位案名城市楓景景（一期期）楓林綠洲洲（二期期）豪盛時代代華庭（三期）綠地世紀紀城（仕仕嘉新里里一期）世家星城城（三期期）紫薇田園園都市車位配比比1：0.41：0.61：0.51：11：0.61：0.6售價9萬8-9萬萬8-100萬8-9萬萬8-100萬配比一般般為 11：0.6，個個別高檔檔樓盤可可達1：1（綠綠地世紀紀城）從停車形形式來看看，以地地下車庫庫結(jié)合地地面停車車為主。車位售售價一般般在8-10萬萬元。媒體通路路報紙：當當?shù)貥潜P盤宣

53、傳上上的主力力媒體，以華商商報、西西安晚報報等為主主。電視：電電視頻道道有西安安都市新新家園和和金房產(chǎn)產(chǎn)。網(wǎng)站： HYPERLINK 。其他陽臺案名城市楓景景（一期期）楓林綠洲洲（二期期）豪盛時代代華庭（三期）綠地世紀紀城（仕仕嘉新里里一期）世家星城城（三期期）紫薇田園園都市陽臺（封封與不封封）不詳部分封封部分封封封陽臺多采采用封閉閉陽臺設(shè)設(shè)計，以以隔離風(fēng)風(fēng)沙和塵塵土，但但也因封封閉陽臺臺存有一一定采光光問題，故亦有有項目采采用部分分封、部部分不封封的方式式4、區(qū)域域需方市市場產(chǎn)品品分析區(qū)域購房房者理想想建筑類類型選擇擇分析區(qū)域客源源對多層層有相當當?shù)钠煤?，其次次為小高高層。區(qū)域購房房者對小

54、小高層以以及高層層在銷售售上沒有有明顯的的抗性。消費者房房屋朝向向選擇分分析對購房者者的消費費行為進進行研究究后，我我們發(fā)現(xiàn)現(xiàn)，在區(qū)區(qū)域內(nèi)，購房者者對房屋屋朝向的的選擇極極其看重重，如下下圖所示示：南北對流流的純板板式住宅宅最受關(guān)關(guān)注，其其次為朝朝南的房房型，而而朝北及及東西向向的房型型有明顯顯抗性。區(qū)域客源源對房屋屋面積的的選擇811130平平方米的的房屋面面積占886，為需求求主體。其中8811110平平方米占占39，11111130平平方米占占29。50880平方方米的需需求占119，從側(cè)面面說明了了單身客客源占有有相當?shù)牡谋壤?。消費者房房型結(jié)構(gòu)構(gòu)需求分分析購房者對對房型的的選擇如如下圖

55、所所示：二房占據(jù)據(jù)主體地地位、為為53，其次次為三房房、占據(jù)據(jù)35，這兩兩者為購購房者的的首選房房型。消費者客客廳需求求分析因區(qū)域客客源對光光照有相相當程度度的要求求，因此此我們對對客廳需需求作了了專項分分析，如如下圖所所示：區(qū)域客源源極為看看中對客客廳功能能的細分分，二廳廳占有絕絕對比重重。三廳以及及四廳所所占比例例很少，說明區(qū)區(qū)域目前前仍以滿滿足基本本居住需需求為主主，并未未過渡到到享受型型需求。消費者對對衛(wèi)生間間需求分分析因產(chǎn)品設(shè)設(shè)計的需需要，我我們對衛(wèi)衛(wèi)生間的的需求情情況也作作了特別別的分析析，如下下圖所示示：一個衛(wèi)生生間的需需求為445，二個衛(wèi)衛(wèi)生間的的需求為為53，兩者者占據(jù)主主體

56、，為為98。對三個衛(wèi)衛(wèi)生間和和四個衛(wèi)衛(wèi)生間的的需求極極少，這這和區(qū)域域客源對對房型和和面積的的需求基基本吻合合。區(qū)域客源源房屋結(jié)結(jié)構(gòu)總體體需求為為811300平方米米的2/22/1和和3/22/2。消費者對對房屋理理想單價價需求分分析我們對區(qū)區(qū)域客源源在理想想狀態(tài)下下的心理理單價進進行了專專項研究究，如下下圖所示示：區(qū)域客源源的心理理單價區(qū)區(qū)間在22500035500元元/平方方米的占占有主要要比例，為633。對35000445000元/平平方米的的單價有有一定心心理承受受能力，對25500元元/平方方米有相相當?shù)男男睦眍A(yù)期期。這與市場場單價區(qū)區(qū)間基本本相符，說明目目前單價價區(qū)間基基本得到到區(qū)

57、域客客源認可可。消費者對對房屋理理想總價價的需求求分析我們對區(qū)區(qū)域客源源在理想想狀態(tài)下下的總價價區(qū)間進進行了研研究，如如下圖所所示：總價區(qū)間間在211300萬之間間的，得得到區(qū)域域客源的的普遍認認同，對對20萬萬以下的的總價有有一定程程度的向向往，與與房屋面面積需求求以及單單價預(yù)期期相乘所所得總價價預(yù)期基基本一致致?？們r在770萬以以上時，所占比比例明顯顯減少，說明區(qū)區(qū)域高端端客戶有有限，與與區(qū)域房房產(chǎn)整體體情況基基本相符符。消費者購購房主要要考慮因因素分析析對區(qū)域客客源購房房主要考考慮因素素的分析析有利我我們對客客源需求求進行細細分，有有側(cè)重的的打造和和宣傳產(chǎn)產(chǎn)品，其其具體分分布如下下圖所示

58、示：價格仍然然是區(qū)域域客源考考慮的最最主要因因素。其次為交交通、項項目區(qū)域域、居住住環(huán)境以以及房屋屋朝向選選擇?？驮磳ξ镂飿I(yè)管理理有相當當程度的的重視項目客源源對開發(fā)發(fā)商實力力有一定定的考慮慮，從側(cè)側(cè)面佐證證了目前前市場上上部分客客源對房房產(chǎn)品牌牌的追隨隨。5、區(qū)域域產(chǎn)品銷銷售抗性性分析案名剩余戶型型面積剩余量全部與大大面積剩剩余量比比楓林綠洲洲3/2/24/2/24/2/3118149167-18117099%豪盛時代代華庭3/2/24/2/25/2/21501351742499%綠地仕嘉嘉公寓3/2/24/2/2復(fù)式130154176、23004590%八水洋房房3/2/21232015%

59、家天下3/2/2138-14334270%世紀頤園園3/2/24/2/2復(fù)式130、14001603602099%我愛我家家3/2/24/2/2120、12661345060%新西蘭(二期)3/2/2復(fù)旭景碧澤澤園( 二期)3/2/24/2/21361685571%紫昕花庭庭3/2/213835059%紫薇田園園都市復(fù)式180、2400世家星城城復(fù)式180楓韻藍灣灣城市楓景景三室二廳廳二衛(wèi)、四室二二廳二衛(wèi)衛(wèi)及復(fù)式式，面積積普遍偏偏大導(dǎo)致致總價過過高是滯滯銷的主主要原因因有些房型型面積沒沒得到有有效控制制，且設(shè)設(shè)計缺乏乏合理性性、功能能未能細細分，導(dǎo)導(dǎo)致銷售售抗

60、性。目前碟式式物業(yè)還還擁有一一定份額額，該設(shè)設(shè)計使部部分房屋屋在通風(fēng)風(fēng)、采光光上存在在很大不不足，導(dǎo)導(dǎo)致較難難去化。功能的分分區(qū)雜亂亂，導(dǎo)致致居住的的舒適性性不高，造成銷銷售緩慢慢。結(jié)論區(qū)域客源源對特定定公司/產(chǎn)品的的品牌認認同度尚尚未形成成，品牌牌塑造存存在先機機區(qū)域市場場由封閉閉、盲目目向開發(fā)發(fā)、有序序發(fā)展，利益群群體之間間的誠信信機制有有待形成成區(qū)域重點點項目供供給主體體產(chǎn)品是是價格在在32000-336000元/ m、面積積在1221-1140平平米、戶戶型為33/2/2（553%）的產(chǎn)品品。區(qū)域滯銷銷的產(chǎn)品品為1660以以上的四四房和2230以上的的復(fù)式住住宅。癥癥結(jié)為總總價高、功能