中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展白皮書

1、2022 tiA;)a2022fitg*.xgkcIy)Bo”“.2022中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展白皮書12022 中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展白皮書暨 影響力指數(shù) 2022 年度地產(chǎn)風尚企業(yè)表現(xiàn)報告觀點指數(shù) 2022 中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展白皮書（影響力指數(shù) 2022 年度地產(chǎn)風尚企業(yè)表現(xiàn)報告）是對地產(chǎn)行業(yè)各業(yè)態(tài)領(lǐng)域的發(fā)展現(xiàn)狀與前景所做的整體性研究，由專業(yè)研究機構(gòu)觀點指數(shù)研究院撰寫，并于每年度的博鰲房地產(chǎn)論壇上公開發(fā)布。弊端后疫情時代，經(jīng)濟變化和行業(yè)調(diào)控仍在進行中。當下，房地產(chǎn)高杠桿的發(fā)展模式、高負債及各類財務資金問題成為佇立在企業(yè)面前的大山，并給企業(yè)發(fā)展帶來諸多不利影響。如何實現(xiàn)可持續(xù)的穩(wěn)健發(fā)展，是企業(yè)需要明

2、確的首要問題。住宅業(yè)務之外，多元化賽道的物業(yè)、物流、產(chǎn)業(yè)等也迎來新的發(fā)展機遇，如何實現(xiàn)自身突破值得思考。用企為此，觀點指數(shù)研究院在長期跟蹤企業(yè)動態(tài)、市場發(fā)展、行業(yè)經(jīng)濟的基礎(chǔ)上，采業(yè)訪談、數(shù)據(jù)收集、調(diào)研等手法，結(jié)合專業(yè)的數(shù)據(jù)分析和深度的研究，全方位多維度地剖析當前行業(yè)各業(yè)態(tài)各領(lǐng)域的發(fā)展現(xiàn)狀，并且對標桿企業(yè)項目、產(chǎn)品模式進行綜合探析，在 2022 博鰲房地產(chǎn)論壇現(xiàn)場隆重發(fā)布觀點指數(shù) 2022 中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展白皮書（影響力指數(shù) 2022 年度地產(chǎn)風尚企業(yè)表現(xiàn)報告），與各方企業(yè)共謀劃，同成長。目錄/CONTENTS03/ 市場篇04 / 銷售回顧：觸底與回暖1914 / 土地市場觀察：邊際緩和/

3、資本篇20 / 地產(chǎn)金融：償債中流3327 / 地產(chǎn)基金：風口與重組/ ESG 與數(shù)字化篇34 / ESG 發(fā)展：潛力標尺4641 / 數(shù)字化發(fā)展：任重而道遠/ 產(chǎn)業(yè)物流篇47 / 產(chǎn)業(yè)運營：逆境鑄魂53 / 物流資產(chǎn)投資運營：資本奔騰/ 創(chuàng)新發(fā)展篇5960 / 康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)綜合運營：窗口與機遇69 / 文旅發(fā)展：識變從宜75 / 辦公空間服務：多元未來8980 / 住房租賃：REITs 突破與增長信號/ 物業(yè)服務篇9890 / 物業(yè)服務：輔車相依，唇亡齒寒/ 商業(yè)篇99 / 商業(yè)地產(chǎn)縱覽：靜待復蘇2022中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展白皮書市場篇”“6環(huán)月比份增前加15000.4房%企實現(xiàn)權(quán)益總銷售金額 5

4、864 億元，環(huán)比增加 50.4%，前 100 房企 6 月銷售復蘇6 月房地產(chǎn)市場迎來半年業(yè)績沖刺期，房企積極推出新盤，配合多樣化營銷策略；同時，北京、上海等地疫情緩和，房地產(chǎn)市場復蘇，助推銷售回暖。數(shù)據(jù)來源：觀點指數(shù)整理額 研究報告顯示，6 月份前 100 房企實現(xiàn)權(quán)益總銷售金現(xiàn)” 觀點指數(shù)發(fā)布的“2022 年 1-6 月房地產(chǎn)企業(yè)銷售表 5864 億元，環(huán)比增加 50.4%，同比下降 44.4%。1-6 月，前 100 房企累計實現(xiàn)權(quán)益總銷售金額 24448億元，同比下降 52.2%，降幅較 1-5 月收窄 2 個百分點。從整體銷售情況來看，1-6 月前 100 房企銷售業(yè)績較去年同期有

5、較大幅度下滑，權(quán)益銷售金額突破 1000 億的房企共 4 家，比去年減少 8 家；突破 600 億的房企共 9 家，比去年減少 14 家，100 億以下的企業(yè)有 36 家，比去年增加 35 家。觸底與回暖數(shù)據(jù)來源：觀點指數(shù)整理銷售回顧另外，去年同期權(quán)益銷售金額在 2000 億以上的企業(yè)有 5 家，而今年上半年尚未有企業(yè)銷售達到 2000 億。1-6 月，前 20 房企實現(xiàn)權(quán)益銷售金額 14184 億元，同比下降 42.1%；6 月單月實現(xiàn)權(quán)益銷售金額為 3590 億元，環(huán)比增加 61.7%，同比下降 30.8%。從頭部房企來看，1-6 月前三房企碧桂園、保利發(fā)展和萬科分別錄得權(quán)益銷售金額為 1

6、851 億元、1411.9 億元以及 1399.4 億元，同比下降 38.9%、31.2%、39.3%。數(shù)據(jù)來源：觀點指數(shù)整理銷售均價方面，上半年前 100 房企銷售均價總體平穩(wěn)，6 月單月錄得銷售面積為 5150 萬平方米，銷售均價為 1.67 萬元 / 平方米，較上月均價上升 10 個百分點，同比上升 12 個百分點。土地減量近半，22 城首批供地分化數(shù)據(jù)來源：Wind、觀點指數(shù)整理據(jù)觀點指數(shù)統(tǒng)計，2022 年 1-6 月一二三線城市成交土地建面 87624 萬平方米，同比減少 30%，土地成交總額 14310 億元，同比減少 53.9%；6 月一二三線城市成交土地建面環(huán)比增加 23.9%

7、，同比減少 22.7%，土地成交總額環(huán)比增加 60.3%，同比減少 40.6%。數(shù)據(jù)來源：Wind、觀點指數(shù)整理2022 年 1-6 月，一二三線城市成交住宅用地建面22005 萬平方米，同比減少 57.6%，成交總價 11091 億元，同比下降 57.7%，6 月一二三線城市成交住宅用地建面環(huán)比增加 68.8%，同比減少 51.9%，土地成交總額環(huán)比增加 67.8%，同比減少 43%。隨著樓市熱度下降，拿地企業(yè)數(shù)量減少，土地出讓規(guī)模下滑，其中住宅用地供應降幅明顯；成交方面，土地成交量價齊跌，宅地在土地成交總價中占比較高，對市場表現(xiàn)影響更為突出。集中供地方面，2022 年不少城市繼續(xù)放寬集中供

8、地的參拍條件，包括下調(diào)競買保證金或監(jiān)管資金比例、下調(diào)政策性房源配建面積、取消“競自持”環(huán)節(jié)、取消銷售房價限制等，但土拍條件對集中供地的影響較小，城市間集中供地仍表現(xiàn)分化。據(jù)觀點指數(shù)統(tǒng)計，2022 年上半年 22 城首批集中供地掛牌地塊 471 宗，成交地塊 396 宗，成交建筑面積約 3898 萬平方米，成交總價 4961 億元，平均撤牌及流拍率約 15.9%。北京由于企業(yè)參拍積極性下降，疊加集中供地批次增加，、青島、廈門、成都、濟南、蘇州、重慶和武漢等多個城市確認今年將會舉行四個批次的集中供地，因此今年首批集中供地土地掛牌數(shù)量普遍下降。2022北京、廣州、重慶等商品房庫存較為合理的城市在年集

9、中供地中縮量保成交，首輪土拍表現(xiàn)相對平穩(wěn)；南京、長春等城市商品房庫存高企，土地交易市場冷清，在供應縮量情況下成交不太理想；少部分城市一批次供應宅地掛牌數(shù)量上升，包括上海、深圳、合肥、成都等，其中深圳表現(xiàn)亮眼，平均溢價率達到 15%。房企到位資金承壓，下半年迎來償債高峰期2022 年上半年，受融資通道收縮和銷售行情下行影響，房地產(chǎn)企業(yè)資金承壓。數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、觀點指數(shù)整理金0.國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1-6 月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資 76847 億元，同比減少 25.3%，降幅較 1-5 月的收窄5pcts。6 月單月房企到位資金 16443 億元，同比下降23.6%，相比 5 月降幅收窄 9.

10、8pcts。從到位資金結(jié)構(gòu)上看，1-6 月國內(nèi)貸款、利用外資、自籌資金、個人按揭貸款和定金及預收款累計值分別為 9806、55、27224、12158、24601 億元，同比增幅分別為-27.2%、30.7%、-9.7%、-25.7% 和-37.9%，增速較 1-5月變動分別為 -1.2pcts、-70.3pcts、-2.5pcts、1.3pcts、 1.8pcts。6 月，國內(nèi)貸款、利用外資、自籌資金、個人按揭貸款和定金及預收款分別為1761、4、6163、2373 和5460 億元，同比增速分別為-32.1%、-75.2%、-17.5%、-19.7%、-30.8%，增速較 5 月變動分別為

11、 1.9pcts、-120.9pcts、-4.2pcts、 14.7pcts、17.9pcts。態(tài)勢整體上來看，6 月房地產(chǎn)企業(yè)國內(nèi)貸款依舊處于下行，銷售回暖趨勢下個人按揭貸款和定金及預收款出現(xiàn)邊際改善，但對比去年同期下降 34.3%，處于低位水平。后續(xù)房地產(chǎn)企業(yè)融資環(huán)境需要進一步改善，緩解資金壓力和流動性危機。數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、觀點指數(shù)整理數(shù)據(jù)來源：Wind、觀點指數(shù)整理，美元債按匯率換算成人民幣計值債務方面，今年下半年，房地產(chǎn)企業(yè)共有 264 支境內(nèi)信用債到期，存量金額為 1961 億元；此外還有 90 支美元債到期，存量金額為 1589 億元。整體上看，2022 下半年是房地產(chǎn)企業(yè)償

12、債高峰期，當前融資通道收縮以及銷售回暖的不確定性給房企帶來較大的償債壓力。房企嘗試多元化償債，政策觸底反彈房企流動性壓力未減，資金緊張之下通過展期尋求喘息空間。據(jù)統(tǒng)計，今年上半年有不少于 12 家上市房企開展債務展期工作，展期債務其中包括境外債、境內(nèi)公司債、資產(chǎn)支持證券等。在債務獲得展期的同時，企業(yè)依然需要積極尋求資金來源，售賣資產(chǎn)成為了最直接和有效回籠資金的方式。如 1 月初世茂資產(chǎn)處置提速，上架上海、北京、杭州等地核心區(qū)位的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，合計資產(chǎn)價值超過 771 億元。對此，央行亦支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購重點房地產(chǎn)企業(yè)項目，招商蛇口、華潤置地等企業(yè)獲得收并購融資，但由于項目的股權(quán)、資金背景、

13、盈利能力等問題需逐一研究，房企普遍對收并購持謹慎態(tài)度，更多著眼于合作項目。如美的置業(yè)視并購窗口為調(diào)倉的重要時機，收購合作方南京、長沙、重慶、天津等高量級城市項目股權(quán)，并退出廣西柳州、湖南岳陽等低量級城市項目，把握提升項目布局城市能級的機會。房企之外，AMC 等金融機構(gòu)加入房地產(chǎn)不良資產(chǎn)處置的隊列。公開資料顯示，中國恒大、佳兆業(yè)、中南建設(shè)、華夏幸福、融創(chuàng)中國、花樣年、陽光城、世茂、奧園等企業(yè)均已有 AMC 介入，或傳項目收購。政策層面，今年上半年各城市陸續(xù)出臺樓市放松政策，鄭州在三月初發(fā)布“鄭 19 條”，打響樓市松綁的“第一槍”，調(diào)控內(nèi)容包括支持合理住房需求、改善住房市場供給、加大信貸融資支持

14、、推進安置房建設(shè)、優(yōu)化房地產(chǎn)市場環(huán)境等。隨后各城市開始加大樓市救市力度，從年初的放寬公積金使用條件的政策改為放松限購、限貸、降低首付比例等。二三線城市中放松限購及提供公積金支持購房是最為普遍的救市方式，政策具有一定的針對性，但未完全解除限購、限貸等措施。從貨幣需求的角度觀察，救市政策正在逐漸起效，居民購房積極性提高。央行公布數(shù)據(jù)顯示，4 月份住戶中長期貸款減少 313 億元，5、6 月份則分別增加 1047、 4167 億元。隨著部分城市新一輪救市政策的實施，住戶中長期貸款有望繼續(xù)回升。另外，房貸利率方面迎來利好，根據(jù) 2022 年 5 月 LPR 報價，5 年期以上 LPR 為 4.45%，

15、下調(diào) 15 個基點；受此影響，一線城市銀行房貸利率全面下調(diào) 15 個 BP。疊加央行、銀保監(jiān)會支持，首套房利率下限調(diào)整為不低于相應期限貸款市場報價利率減 20 個基點，首套房貸款利率最低可至4.25%，將進一步利好房地產(chǎn)市場復蘇。 2022 年度影響力地產(chǎn)企業(yè)研究體系包括：企業(yè)的運營能力（資產(chǎn)總值、權(quán)益銷售金額、項目個數(shù)及構(gòu)成、城市布局）、未來的發(fā)展?jié)摿Γ?quán)益土地儲備、權(quán)益總貨值）、企業(yè)影響力（營銷方式及策略、運營效率與企業(yè)治理、產(chǎn)品創(chuàng)新性及技術(shù)水平、品牌特色與影響力）、社會影響力（企業(yè)經(jīng)濟表現(xiàn)、慈善公益、合作伙伴關(guān)系、員工保障、激勵與關(guān)懷）。碧桂園濱江集團保利發(fā)展控股華發(fā)股份華潤置地金輝控股

16、金科股份力高集團龍湖集團路勁地產(chǎn)世茂集團萬科旭輝控股越秀地產(chǎn)遠洋集團中海地產(chǎn)中糧大悅城中南建設(shè)招商蛇口卓越集團* 以上企業(yè)按拼音首字母排序影響力地產(chǎn)企業(yè)：穩(wěn)健破局”“紛共擔繁是復重雜要的的行破業(yè)局環(huán)思境路中。，保持穩(wěn)健經(jīng)營、尋求風險得前海商業(yè)公司 28% 股權(quán)；同時公告透露，深圳國際將與萬科共同開發(fā)深圳前海二期 T102-0337 及 T102-0338宗地。另外，萬科入股綠景中國深圳白石洲舊改項目第三、四期，兩期規(guī)劃體量達 270 萬平方米，占據(jù)了白石洲舊這一年以來，樓市政策松動、房貸利率下調(diào)、土地競拍條件放寬等利好消息接踵而至。然而，銷售下滑、停貸危機、企業(yè)信用下滑等風險事件依然存在。為了

17、適應復雜的市場環(huán)境，保持行業(yè)影響力，房企必須鞏固自身優(yōu)勢，同時尋找新的發(fā)展戰(zhàn)略和管理優(yōu)化。“2022 年度影響力地產(chǎn)企業(yè)”，以資產(chǎn)總值、權(quán)益銷售規(guī)模、權(quán)益土地儲備、布局城市、業(yè)務發(fā)展以及品牌特色等指標為研究體系，綜合評價、深入研究過去一年表現(xiàn)突出、發(fā)展成果優(yōu)異、影響深遠的標桿房企。喊出“黑鐵時代”觀點的萬科，在業(yè)績會上表示要“縮表出清”，具體來看，萬科在公開市場獲取項目的力度明顯下降。根據(jù)觀點指數(shù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，今年上半年萬科權(quán)益拿地金額約 277 億元，較去年同期下降 75.1%。而各類項目合作則消息不斷。根據(jù)深圳國際的披露，萬科發(fā)展向前海商業(yè)公司注資 9.15 億元的增資款，以獲改總體量的 75

18、%。此外，萬科或利用品牌優(yōu)勢及資源獲得項目 20% 利潤分配權(quán)，注資金額占項目股權(quán)約 8%。保利發(fā)展構(gòu)建了涵蓋招拍掛、城市更新、產(chǎn)業(yè)拓展、兼并收購等在內(nèi)的資源獲取體系，形成強大的資源整合能力，保障持續(xù)獲得低成本項目資源，并借此儲備了質(zhì)地優(yōu)良、規(guī)模合理的土地資源，近年來 38 個核心城市儲備資源始終保持在 75% 以上，住宅貨量占比超 80%，資源儲備滿足 2-3 年的開發(fā)需求。此外，憑借出色的項目開發(fā)能力，保利發(fā)展受到不少地方國資企業(yè)歡迎，如合肥城建擬增資擴股引入保利發(fā)展共同合作開發(fā)于 4 月 22 日的南京集中供地中競得的兩宗地塊。以高權(quán)益比聞名的中海地產(chǎn)則從年初開始為北京中海匯德里、廣州廣

19、鋼新城地塊等項目尋求合作方，以及將上海建國東路街坊城市更新項目南側(cè) 3 幅地塊大部分股權(quán)出讓，留下 2% 的權(quán)益及北側(cè)的 2 幅宅地控制權(quán)。在紛繁復雜的行業(yè)環(huán)境中，保持穩(wěn)健經(jīng)營、尋求風險共擔是重要的破局思路。 2022 年度投資價值地產(chǎn)企業(yè)研究體系包括：企業(yè)的運營能力（權(quán)益銷售金額、權(quán)益銷售面積、權(quán)益土地儲備、權(quán)益總貨值、城市布局）、投資潛力（營業(yè)收入及營收結(jié)構(gòu)構(gòu)成、近三年營收復合增長率、ROE、凈負債率、現(xiàn)金短債比、剔除預收賬款的資產(chǎn)負債率）、企業(yè)影響力（營銷方式及策略、運營效率與企業(yè)治理、產(chǎn)品創(chuàng)新性及技術(shù)水平、品牌特色與影響力）、社會影響力（企業(yè)經(jīng)濟表現(xiàn)、慈善公益、合作伙伴關(guān)系、員工保障、

20、激勵與關(guān)懷）。碧桂園 濱江集團保利發(fā)展控股華僑城華潤置地合生創(chuàng)展金地集團建發(fā)房產(chǎn)綠城中國龍湖集團萬科 五礦地產(chǎn) 新城控股 旭輝控股 越秀地產(chǎn) 中國金茂 中海地產(chǎn) 珠江投資 中糧大悅城招商蛇口* 以上企業(yè)按拼音首字母排序投資價值地產(chǎn)企業(yè)：精耕細作”“企察企業(yè)業(yè)信投用資、價債值務的規(guī)標模準、之資一產(chǎn)。質(zhì)量等因素都成為了觀回升，融資成本下降。根據(jù)觀點指數(shù)統(tǒng)計，保利發(fā)展、萬科、華潤置地、招商蛇口、金茂等企業(yè) 2022 年上半年新債融資成本均在 3.5% 以下。財務表現(xiàn)之外，新增土儲質(zhì)量亦是判斷房企投資價值的重要指標，尤其是在項目銷售疲軟的當下，房企若過去一年，房地產(chǎn)風云變幻，市場對于企業(yè)價值的判斷標準

21、亦快速轉(zhuǎn)變。曾經(jīng)，土地與銷售規(guī)模是最大評判法則，隨著調(diào)控政策的出臺以及三道紅線要求的出現(xiàn)，加之行業(yè)去金融化、去杠桿化過程的持續(xù)，企業(yè)信用、債務規(guī)模、資產(chǎn)質(zhì)量等因素都成為了觀察企業(yè)投資價值的重要標準之一。2022 年度投資價值地產(chǎn)企業(yè)，以權(quán)益土地儲備、布局城市、營收增長、ROE 以及三條紅線財務表現(xiàn)等指標為考察標準，盤點過去一年內(nèi)適應市場變化且財務穩(wěn)健、業(yè)績良好、管理精細，在市場競爭中脫穎而出的房地產(chǎn)企業(yè)。根據(jù)房企財報數(shù)據(jù)，萬科、合生創(chuàng)展、旭輝等企業(yè)平均融資成本下降，其中萬科通過加強現(xiàn)金流管理、優(yōu)化債務結(jié)構(gòu)與融資成本，保持了三道紅線“綠檔”，同時，2021 年末存量融資綜合融資成本降低 2.02

22、 個百分點至 4.11%。隨著房企融資環(huán)境邊際回暖，房地產(chǎn)債券融資規(guī)模能形成獨特的資源獲取能力，低價獲取核心城市潛力地塊，將對保持未來銷售穩(wěn)定及改善利潤水平大有裨益。濱江集團 2022 年在拿地上堅守大本營，在杭州第一、二批集中供地中拿下 409 億元共 23 宗地塊，其中獨立競得的地塊就有 18 宗，包括總價 61.82 億元的上城區(qū)四堡七堡單元 JG1405-41、JG1405-42 地塊。在集中供地的背景下，市場迎來“競品質(zhì)”的新風口，綠城在經(jīng)過多年的產(chǎn)品研發(fā)與創(chuàng)新后提升了產(chǎn)品核心競爭力，為土地獲取提供了很大幫助。此外，據(jù)相關(guān)披露，綠城項目運營成本不斷優(yōu)化，實現(xiàn)平均 4.3 個月開工、7

23、.3個月開盤、30.1 個月交付?！板e峰拿地”和“精準布局”投資方式，亦為綠城發(fā)力提供了基礎(chǔ)。值得注意的是，根據(jù)企業(yè)有關(guān)公告，2022 年上半年越秀地產(chǎn)以權(quán)益銷售金額 479.2 億元，同比上升 4.7% 的業(yè)績成為前 20 房企中唯一同比上升的企業(yè)，這一成績背后與堅持拓展優(yōu)質(zhì)土儲、不斷升級產(chǎn)品與服務息息相關(guān)。 2022 年度影響力房地產(chǎn)代建管理企業(yè)研究體系包括：企業(yè)的營運指標（銷售金額、銷售面積、新增項目數(shù)量、新增項目面積、項目布局、項目構(gòu)成、盈利水平）、企業(yè)影響力（營銷方式及策略、運營效率與企業(yè)治理、產(chǎn)品創(chuàng)新性及技術(shù)水平、品牌特色與影響力）、社會影響力（企業(yè)經(jīng)濟表現(xiàn)、慈善公益、合作伙伴關(guān)系

24、、員工保障、激勵與關(guān)懷）。序號企業(yè)綠城管理藍城集團金地管理中原建業(yè)華潤置地建發(fā)建管藍綠雙城雅居樂房管萬科保利里城代建管理企業(yè)：綠城管理領(lǐng)先，藍城金地管理各展實力“面考對驗，市而場積環(huán)極境應的變沖，擊找，準房方企向們，正踏在穩(wěn)經(jīng)步歷子大顯浪得淘尤沙為的合約代建項目約有 390 個，合約項目總建筑 9430 萬平方米，較去年同期增長 12.3%；在建面積 4480 萬平方米，較去年同期增長 2.7%。重要?！?藍城集團于 2010 年涉足輕資產(chǎn)模式，并成立相關(guān)代2022 年房地產(chǎn)市場遭遇巨大的挑戰(zhàn)，疫情持續(xù)影響下造成了多方面沖擊，銷售驟降、融資困難、債務違約事件頻發(fā)、地產(chǎn)債信用受損等，極大打擊市場

25、參與者信心，使企業(yè)陷入惡性循環(huán)。面對諸多問題，政府實施多項政策助力房地產(chǎn)市場發(fā)展，如 LPR 下調(diào)、土地競拍條件放寬、金融支持刺激需求端等。一些企業(yè)也瞄準了代建行業(yè)高收益率、低風險、低杠桿以及抗周期能力強等優(yōu)勢，先后進行布局，有的已在行業(yè)深耕多年，有的正逐步開拓代建業(yè)務，新老代建企業(yè)在復雜的市場環(huán)境中，積極應變，另辟一條輕量化蹊徑。“影響力指數(shù) 2022 年度影響力房地產(chǎn)代建管理企業(yè)”以代建項目規(guī)模、在管面積、項目貨值、項目布局等指標進行綜合分析，研究出極具行業(yè)影響力的房地產(chǎn)代建管理企業(yè)。根據(jù)研究的結(jié)果來看，綠城管理拔得頭籌，藍城集團和金地管理位居前列，其次是中原建業(yè)和華潤置地。綠城管理作為“

26、代建第一股”，憑借著多年深耕代建行業(yè)的經(jīng)驗，盈利水平和代建規(guī)模等在行業(yè)中表現(xiàn)突出。2022 年綠城管理中期業(yè)績發(fā)布會表示，截至 6 月底建業(yè)務線。經(jīng)過多年發(fā)展，累計代建項目數(shù)量有 504 個。截至 2021 年底，藍城累計 248 個政府代建項目，累計總建筑面積 5183.82 萬平方米，其中參與保障性住房代建是重要發(fā)展方向。另外，2022 年 3 月份，藍城集團代建五糧液青城山國際康養(yǎng)中心項目，整體面積超 700 畝。金地管理以“代建共贏G 體系”形成專業(yè)優(yōu)勢，滿足不同客戶的需求，整合資源提供多元化服務。截至 2022 年上半年，金地管理代建數(shù)量累計超 90 個，累計簽約項目面積超過 160

27、0 萬平方米。依托母公司金地集團，金地管理可以獲得巨大的資源支持，并且有足夠成熟且極具競爭力的產(chǎn)品體系。中原建業(yè)上市時間不久，但是依然有著不俗成績。截至 2022 年 6 月 30 日，擁有 266 個在管項目，總建筑面積為 3141.34 萬平方米，新增 9 個合約項目，新增合約建筑面積 111.68 萬平方米。除了扎穩(wěn)河南基本盤之外，集團積極布局多個省份，包括安徽、山西、陜西、河北、新疆、海南六個省和自治區(qū)。另悉，截至2021 年底，華潤置地在管項目數(shù)量198 個，建筑面積約 4000 萬平方米。借助自身的資源綜合優(yōu)勢，華潤置地把握政策因勢利導，打造了一套“投資策劃- 規(guī)劃設(shè)計 - 工程建

28、設(shè) - 運營管理”的一體化代建服務，以成熟管理體系提升整體效率與質(zhì)量。土地市場觀察“從比漲單幅月較拿大地，數(shù)同據(jù)比來跌看幅，收6窄月，前新5增0 房土企地拿建地筑體面量積環(huán)為邊際緩和1083 萬平方米。”觀點指數(shù)監(jiān)測一二三線城市數(shù)據(jù)顯示，報告期內(nèi)土地供應數(shù)量 3891 宗，環(huán)比增加 107 宗，同比增加 31宗；供應土地規(guī)劃建筑面積環(huán)比增加 8.3%，同比增加 0.8%；供應土地起始樓面價環(huán)比上升 24.4%，同比上升33.6%。報告期內(nèi)，一線城市廣州、上海掛牌第二批集中供地，二線城市供地主力是南京、長沙、重慶、天津、合肥等，土地供應呈現(xiàn)量升價減的特點。成交方面，報告期內(nèi)一二三線城市成交土地數(shù)

29、量 2832 宗，環(huán)比增加 116 宗，同比減少 660 宗；成交土地規(guī)劃建筑面積環(huán)比增加 9.8%，同比減少 28.2%；成交總價環(huán)比增加 43.4%，同比減少 45.4%；成交樓面均價環(huán)比增長 30.6%，同比下降 23.9%。前 50 房企單月擴儲漲 88.4%，濱江新增土儲近百萬平米觀點指數(shù)發(fā)布的“1-6 月房地產(chǎn)企業(yè)新增土地儲備”研究顯示，報告期內(nèi)前 50 房企新增土地建筑面積為 5376萬平方米，同比減少 81.3%。其中，中海地產(chǎn)、招商蛇口和保利發(fā)展新增全口徑土地儲備分別為 438.2 萬、429.3 萬以及 411.8 萬平方米，處于領(lǐng)先地位。從單月拿地數(shù)據(jù)來看， 6 月前 5

30、0 房企拿地體量環(huán)比漲幅較大，同比跌幅收窄，新增土地建筑面積為 1083 萬數(shù)據(jù)來源：觀點指數(shù)整理平方米，環(huán)比上升88.4%，同比減少86.9%，較上月收窄3.4個百分點。聲房明企：公觀告點與指公數(shù)司研通究訊院，報數(shù)告據(jù)與統(tǒng)數(shù)計據(jù)口均徑來中源新于增觀土點儲指、數(shù)拿樣地本金企額業(yè)為的權(quán)全益年口監(jiān)徑測，數(shù)新?lián)觥⒇浬现凳袨楹沃苯踊蜷g接損失承擔責任。全口徑；計數(shù)據(jù)包含招拍掛土地以及收并購項目，舊改用地因轉(zhuǎn)化周期較長暫不納入統(tǒng)計觀范點疇指；數(shù)研究院報告與數(shù)據(jù)僅供行業(yè)研究參考，觀點指數(shù)研究院不對其內(nèi)容引發(fā)的任六月末進行的杭州第二批集中供地，濱江集團拿地積極，斬獲 12 宗地塊，涉及拿地權(quán)益金額約 215

31、.6 億元，單月新增土地規(guī)劃建面 98 萬平方米。早前進行的杭州首批集中供地，濱江集團亦拿下 11宗地塊。另外，報告期內(nèi)拿地力度較大的企業(yè)以央國企為主，包括建發(fā)房產(chǎn)、武漢地產(chǎn)、中國鐵建、越秀地產(chǎn)、中建二局、蘇州新高城發(fā)等。土地供應爬升，同比降幅收窄數(shù)據(jù)來源：Wind、觀點指數(shù)整理觀點指數(shù)監(jiān)測一二三線城市數(shù)據(jù)顯示，報告期內(nèi)土地供應數(shù)量 3891 宗，環(huán)比增加 107 宗，同比增加 31 宗；供應土地規(guī)劃建筑面積 25723 萬平方米，環(huán)比增加 8.3%，同比增加 0.8%；供應土地起始樓面價 1986 元/ 平方米，環(huán)比上升 24.4%，同比上升 33.6%。數(shù)據(jù)來源：Wind、觀點指數(shù)整理住宅

32、用地方面，報告期內(nèi)一二三線城市供應住宅用地 1046 宗，環(huán)比增加 115 宗，同比減少 57 宗；供應土地規(guī)劃建筑面積 7870 萬平方米，環(huán)比增加 26%，同比減少 18%；供應土地起始樓面價 5427 元 / 平方米，環(huán)比上升 26.2%，同比上升 82.4%。分城市能級來看，一線城市廣州、上海公布第二批集中供地地塊信息。其中，廣州第二批集中供地掛牌 14宗地塊，總土地面積 47.4 萬平方米，總建筑面積 146.6萬平方米，總起價 253.1 億元，已于 7 月 18 日進行出讓。與首批供應地塊相比，廣州二批次供地體量下降，中心區(qū)供地比例上升，天河區(qū)時隔一年半再推宅地。交易規(guī)則方面，除

33、海珠一地塊繼續(xù)沿用“競地價+競自持+ 搖號”的規(guī)則外，其余宗地采用“限地價+ 搖號”的方式，取消“競自持”環(huán)節(jié)，一定程度上提高企業(yè)參拍的積極性。上海第二批集中供地掛牌 34 宗涉宅用地，包括 2 宗城中村舊改用地，總土地面積約 1795 畝，總建筑面積107.1 萬平方米，總起價 746 億元，于 7 月 28 日完成出讓。二線城市供應住宅用地 256 宗，供應土地建筑面積為 2760 萬平方米，環(huán)比增加 16.5%，同比增加 116.3%；供應起始樓面價為 6804 元 / 平方米，環(huán)比下降19.1%，同比上升 152.3%。南京、長沙、重慶、天津以及合肥是報告期內(nèi)的主要供地城市，其中南京第

34、二批集中供地推出 44 宗商品住宅地塊，總起價755.8 億元，總出讓面積196.99 萬平方米，總建筑面積 452.36 萬平方米。南京本次掛牌地塊有 31 幅地塊延續(xù)“限房價、定品質(zhì)、競地價”政策，另外有 13 幅地塊實行“差異化定房價，按程序報備”政策，即出讓時不設(shè)定毛坯限價，在開發(fā)企業(yè)完成開發(fā)后向有關(guān)部門報備審核，屬于提升住房品質(zhì)的一種政策。天津第二批集中供地掛牌 11 宗地塊，供應減量明顯，同時，有 6 宗地塊為首批次未成交地塊重掛，其中僅 1宗地塊掛牌價格調(diào)整，顯示出天津追求平穩(wěn)的供地思路。報告期內(nèi)，三線城市供應住宅用地 742 宗，供應土地建筑面積為 4730 萬平方米，環(huán)比微漲

35、 2.6%，同比減少 43.4%；供應起始樓面價為 3031 元 / 平方米，環(huán)比上升 7.2%，同比下降 0.5%，主要供地城市包括南通、菏澤、威海以及駐馬店等。整體來看，報告期內(nèi)多個重點一二線城市集中供地掛牌，推動土地供應量上升，亦拉升整體樓面地價；另外，隨著房地產(chǎn)市場政策環(huán)境放松，各城市推宅地意愿積極，助推宅地供應規(guī)模上升，一二三線城市單月住宅用地供應建面同比降幅較上月收窄 27 個百分點。宅地成交量價環(huán)升，平均溢價漲 1.7個百分點成交方面，6 月疫情緩和，助力一二線城市加快土拍進度，土地成交體量環(huán)比上升，一二三線城市單月土地成交建面創(chuàng)年內(nèi)新高。數(shù)據(jù)來源：Wind、觀點指數(shù)整理具體而言

36、，一二三線城市成交土地數(shù)量 2832 宗，環(huán)比增加 116 宗， 同比減少 660 宗； 成交土地規(guī)劃建筑面積 17910 萬平方米，環(huán)比增加 9.8%，同比減少 28.2%；成交總價 3650 億元，環(huán)比增加 43.4%，同比減少 45.4%；成交樓面均價 2038 元 / 平方米，環(huán)比增長 30.6%，同比下降 23.9%。住宅用地方面，一二三線城市成交住宅用地 674宗，成交土地規(guī)劃建筑面積 5276 萬平方米，環(huán)比增加 46.1%，同比減少 56.2%；成交總價 2996 億元，環(huán)比增加 49.9%，同比減少 47.8%；成交樓面均價 5678 元 / 平方米，環(huán)比增長 2.6%，同比

37、增長 19.2%。平均溢價率為 4.13%，較上月上漲 1.7 個百分點。分城市能級來看，出讓地塊的一線城市分別是上海和北京。上海首批集中供地于 6 月 1 日恢復出讓，36 宗地塊全部成交，總成交額 834.7 億元，平均溢價率 3.31%。北京第二批集中供地時間橫跨 5、6 月，5 月 31 日底價成交 7 宗地塊，成交額 218.1 億元，次日競價地塊 7宗成交，3 宗流拍，成交額 281.5 億元，二批供地總成交額 499.6 億元，平均溢價率 5.35%。從出讓情況來看，在競拍規(guī)則放松、出讓機制優(yōu)化、地塊質(zhì)量上升的背景下，一線城市集中供地表現(xiàn)穩(wěn)?。槐M管拿地主力仍為央企或國企，但國資平

38、臺托底的情況減少，龍湖、大華等民企露面，集中供地趨勢向好。二線城市住宅用地成交量升價跌，期內(nèi)主力土地成交城市包括杭州、合肥、蘇州、西安等，由于舉行集中出讓的城市較多，二線城市宅地成交建面較上月大幅上漲。其中杭州表現(xiàn)突出，掛牌 45 宗涉宅用地全部出讓，成交總額 557.1 億元，平均溢價率達 4.02%，12 宗出讓地塊觸及中止價進入一次性報價階段。相比之下，其他城市土拍則顯得比較冷清，例如，蘇州市第二輪集中供地共成交 20 宗地塊，成交總金額271.3 億元，平均溢價率為 2.2%，溢價地塊 3 宗，同時，競得者全都為蘇州本土企業(yè)，其中蘇高新摘得 5 宗宅地，其余地塊多數(shù)由蘇州地方國企或城投

39、平臺公司競得；西安首批集中供地分三輪進行，最終 24 宗成交、9 宗流拍、 1 宗中止，總成交額 245 億元。三線城市土地成交量價齊漲，平均樓面價較上月上升近 15%，報告期內(nèi)主要土地成交城市包括湖州、臨沂、宿遷、泉州等。以住宅用地成交總價來看，報告期內(nèi)，上海、杭州、合肥、北京以及蘇州 5 個城市名列前茅，成交總價分別是 834.7 億元、557.1 億元、292.5 億元、281.5 億元（北京僅統(tǒng)計 6 月內(nèi)成交總價）以及 271.3 億元。從涉宅用地成交總價數(shù)據(jù)來看，期內(nèi)大額成交地塊主要位于上海與北京，一線城市之外僅杭州一宗地塊入列，而上海有 6 宗，北京有 3 宗，競得人以央企國企為

40、主，民企則有濱江集團、惠州奧花置業(yè)聯(lián)合體、香港置地等。成交價格最高的是北京朝陽區(qū)太陽宮新區(qū) D 區(qū) 0210-029 地塊，由中建二局以 66.8 億元加 10% 政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額競得，溢價率 15%，成交樓面價約 88250 元 / 平方米。據(jù)了解，該地塊初步設(shè)計方案已經(jīng)出爐，規(guī)劃建設(shè) 10 棟住宅樓，總房源 412 套，以小高層、高層住宅為主，面積或為163 至220 平方米的四居室，最早可在9 月開盤。廣州黃埔重啟城更，知識城接手燕塘村6 月 3 日，廣州市 2022 年城市更新項目年度計劃公布，列入廣州市 2022 年城市更新項目年度計劃的舊改項目共計 224 個，舊村莊項目

41、118 個，舊廠房 102 個，舊城鎮(zhèn) 4 個。其中，黃埔區(qū)計劃推進 92 個項目，其中納入實施計劃的項目 32 個，納入前期計劃的項目 60 個。6 月 26 日，黃埔區(qū)舉行了知識城新鄉(xiāng)村示范帶暨“九佛五村七片”首開區(qū)動工，將分區(qū)分類、分步、科學平穩(wěn)有序推進實施城市更新行動，其中包括蓮塘村、蟹莊村、燕塘村、山龍一二社、重崗村等。經(jīng)歷了近一年的核查與整改后，黃埔區(qū)城市更新正式重啟。近期，廣州亦發(fā)布了關(guān)于進一步明確城市更新（全面改造）項目推進有關(guān)管控要求（試行）的通知，城市更新將在監(jiān)管和規(guī)范中繼續(xù)推進。日 更項目，廣州正通過區(qū)屬國企的介入解決項目問題，的城對于部分已開展工作但合作企業(yè)資金流動性存

42、在風險前，知識城集團接手九佛街燕塘村舊村改造項目，后者 目前處于前期計劃階段，簽約率約 93%，拆除率約 91%。深圳城市更新亦出現(xiàn)類似情況，日前深圳人才安居集團接手龍華大浪建泰城市更新工改工項目，該項目此前曾確定佳兆業(yè)為實施主體。另外，綠景中國引入萬科開發(fā)深圳白石洲舊改項目第三、四期，三、四期規(guī)劃體量達 270 萬平方米，占據(jù)了白石洲舊改總體量的 75%，按目前周邊在售項目均價以及 50% 可售面積估算，三、四期項目貨值將在一至兩千億之間。2022中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展白皮書資本篇地產(chǎn)金融“償債中流”比超過存續(xù)規(guī)模的 60% 以上。除此之外，3 月、4 月是房企信用債集中發(fā)行時段，不過今年融資窗

43、口期并未如地更加產(chǎn)漫行長業(yè)。所面臨的“冬季”，或許比市場預料的要2022 年行業(yè)呈現(xiàn)出較為集中的債務到期浪潮，融資 “缺口”規(guī)模與持續(xù)性不容小覷。資金短缺情況較為明顯地體現(xiàn)在境內(nèi)外市場上，月均約 80 億元的凈融資流出何時劃上句號仍是未知數(shù)。2022 年 1-6 月，觀點指數(shù) 61 家樣本房企融資情況和樓市銷售一樣遭受“腰斬”境遇，融資總額約3670 億元，同比下降 58.2%，與 2021 年下半年相比下降 30.1%。不僅如此，融資“缺口”刺激了融資成本降低、增信工具推出以及“舍外保內(nèi)”等現(xiàn)象的產(chǎn)生。觀點指數(shù)認為，在融資緊張環(huán)境下，“保內(nèi)不保外”或?qū)⒊蔀槌B(tài)，但是后果將致使整個行業(yè)失去海外

44、市場的議價權(quán)。地產(chǎn)行業(yè)所面臨的“冬季”，或許比市場預料的要更加漫長。境內(nèi)市場“缺口”難平，融資成本小幅回落過去 6 個月，房地產(chǎn)開發(fā)境內(nèi)債券融資共計發(fā)行 268 筆，較去年同期減少 102 筆；發(fā)行規(guī)模合計約 2530億元，同比減少 41.35%。據(jù)觀點指數(shù)持續(xù)觀察，上半年通常是房企集中籌資期，部分如萬科、中國金茂等企業(yè)歷年來 1-6 月發(fā)行占期到來，銷售低迷疊加償債高峰期，令 2022 年成為了“分水嶺”。就 2022 上半年數(shù)據(jù)來看，境內(nèi)債券市場同樣受到較大影響，但是房企對其依賴程度在逐漸提升。這一趨勢自 2020 年以來日益加強，現(xiàn)階段境內(nèi)資金來源占比提升至 80% 以上。觀點指數(shù)認為，

45、考慮到房企“借新還舊”的主要用途，未來融資渠道將繼續(xù)以境內(nèi)市場為主。債券融資順暢與否，是決定企業(yè)資金鏈條是否閉環(huán)的主要因素。當下，行業(yè)融資規(guī)模維持低位，一方面是因為企業(yè)降杠桿，主動縮減有息負債規(guī)模。2021 年報數(shù)據(jù)顯示，碧桂園、時代中國、華發(fā)股份等企業(yè)的有息債務明顯下降。更重要的是，因資金壓力加大、債務違約頻發(fā)，部分企業(yè)的融資通道被直接關(guān)閉。數(shù)據(jù)來源：Wind，觀點指數(shù)整理2022 年下半年，房企境內(nèi)債務到期規(guī)模約2328 億元，約占下半年行業(yè)整體債務到期量的 57%。年初至今，整體融資環(huán)境處于快速“冷卻”的狀態(tài)，房企的融資需求和能力同時下降。目前行業(yè)“展期”事件尚未發(fā)酵完全，市場期待著重組

46、計劃盡快“落地”。整體來看，行業(yè)融資未有明顯回暖，部分企業(yè)不僅是流動性不足，甚至面臨資不抵債的境況。雖然境內(nèi)到期規(guī)模沒有境外集中，沒有明顯突出的清償情況，但龐大債務規(guī)模不容輕視。數(shù)據(jù)來源：Wind，觀點指數(shù)整理呈現(xiàn)上述數(shù)據(jù)表明，自 2021 年初，房企境內(nèi)信用債融資 “流出”狀態(tài)，發(fā)行端口的萎靡系主要原因。去年融資缺口為月均-80 億元，2022 上半年該指標為-78 億元。少約，主要原因有兩個：其一，上半年發(fā)行規(guī)模同比減水平觀點指數(shù)認為，2022 全年月平均缺口將會遠超去年 40%，換句話說，下半年需要增發(fā)約 70% 才可維持同期水平，困難較大；其二，本年償債浪潮普遍集中在下半年，忽略短期融

47、資券影響，7-12 月信用債到期規(guī)模約為 2600 億元，基本與上半年發(fā)行額持平。融資產(chǎn)生落差之后，企業(yè)間融資成本差距有所縮小，境內(nèi)融資成本小幅回落。2022 年上半年，房企發(fā)行信用債的平均利率為 3.58%，較去年同期下降約 0.6 個百分點。數(shù)據(jù)來源：Wind，觀點指數(shù)整理觀點指數(shù)認為，行業(yè)融資成本下行是一個“利好”消息，但是造成這一現(xiàn)狀的原因并不是整體融資環(huán)境優(yōu)化，而是許多民企“喪失”了發(fā)債權(quán)。以發(fā)行規(guī)模為權(quán)重，約 60% 企業(yè)境內(nèi)融資成本集中在 3.00%-4.00% 之間；少數(shù)央企國企，諸如保利發(fā)展、招商蛇口與華潤置地等票面利率在 3% 以下。相對而言，民營企業(yè)發(fā)債空間受限，且成本較

48、高。例如有民營企業(yè)上半年融資成本超過 6%；換句話說，在同樣融資規(guī)模下，部分房企要比央企多支付近一倍的股息與財務費用。行業(yè)融資成本下降的部分原因是原本可以發(fā)行低利率票據(jù)的央企、國企并未受到較大影響，但是部分民營企業(yè)由于信用風險影響，甚至喪失了發(fā)行高利率票據(jù)的機會，融資前景依舊不容樂觀。數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，觀點指數(shù)整理同樣是去杠桿導向和融資收緊，2021 與 2022 年的效果和影響與歷史情況有所不同。轉(zhuǎn)方式是開拓新融資渠道，以較高成本資金維持企業(yè)周對上一次融資通道收緊發(fā)生于 2018 年左右，房企的應。如發(fā)行成本較高的境內(nèi)債與美元債，從而整體上抬高了融資成本。然而，此次融資受限的結(jié)果是出險房企

49、資金鏈閉環(huán)失效，只能被動償還，有息負債規(guī)模出現(xiàn)明顯下降，尤其是美元債償還或者非標融資規(guī)模壓縮，壓低了融資成本。美元債市場“腰斬”，下半年集中償債期將至境外市場的情況比境內(nèi)更加嚴峻。2022 年是房企美元債務償還高峰期，規(guī)模比去年更高，加之經(jīng)濟面臨下行壓力，購房者買房意愿減弱，房地產(chǎn)企業(yè)正經(jīng)歷嚴峻考驗。伴隨著即將到來的 6 月份和 7 月份債務償還高峰，下半年預計展期或利息違約的現(xiàn)象將集中出現(xiàn)。發(fā)行端，1-6 月發(fā)行總額約 167.8 億美元，達到近 5年來最低值，同比下降約 78%。數(shù)據(jù)來源：WIND，觀點指數(shù)整理注：海外債以歷史匯率計算凈融資持續(xù)為負，但相較于去年增加 16.18 億美元，發(fā)

50、行端仍同比下降 53.65%。到期債務規(guī)模無顯著變化，基本維持在60 億美元，融資缺口保持月平均約40 億美元。據(jù)觀點指數(shù)不完全統(tǒng)計，2022 年 6-7 月份，有 73只境外地產(chǎn)債券面臨到期與付息。其中，佳兆業(yè)、中梁控股等企業(yè)有超 3 只美元債面臨付息。隨著美元債到期高峰臨近，展期以時間換空間，成為部分房企的唯一“下策”。數(shù)據(jù)來源：WIND，觀點指數(shù)整理截至 5 月 23 日，2022 年 1-5 月房企境外債券規(guī)模約 82.64 億美元，較 2021 年同期下降 75 個百分點。相對而言，同期房企境內(nèi)融資規(guī)模約 2200 億元，同比減少 28%。2020 年以來，房企境外融資占比較高的趨勢

51、發(fā)生扭轉(zhuǎn)，未來或?qū)㈤L期以境內(nèi)融資為主導。結(jié)合以往房地產(chǎn)周期中地產(chǎn)美元債的表現(xiàn)，大規(guī)模集中到期的兌付情況仍不容樂觀。2022 年 3-4 月、6-7 月是房地產(chǎn)美元債的到期高峰，也是房企境內(nèi)外債券合計到期的高峰，不排除集中展期的情況發(fā)生。觀點指數(shù)預計，美元債市場有望回暖，但很難回歸歷史水平，接近月均 62 億美元債的缺口亟待尋找新渠道。整體來看，不管是境內(nèi)還是境外債，下半年展期都將是持續(xù)的熱詞。近段時間內(nèi)，有房企對所有境外美元債申請展期并獲通過。雖然當下房企申請債務展期已不是新鮮事，但一次性宣布所有美元債尋求展期，依然會引起資本市場的消極反應。境內(nèi)債方面，從 2022 年開始，一年及以上的境內(nèi)債

52、房企普遍采取分期兌付方式，并質(zhì)押旗下項目公司股權(quán)用于增信。個別房企在投資人強烈要求下，還會增加實控人無限連帶責任擔保。除了展期，大部分民企現(xiàn)階段的共識還包括降低前期兌付比例、延長分期兌付間隔、減少增信措施等。后續(xù)，民企對境內(nèi)債展期方案的設(shè)定大概率還會不如投資者預期。房企尋求債務展期，本質(zhì)是以時間換空間。二次展期出現(xiàn)，說明企業(yè)償付能力并未恢復，整體資金面還在走下坡路。此前房企鋪排展期方案，大多將兌付比例較大部分放在 2022 年下半年。二次展期現(xiàn)象一旦蔓延，意味著已成功展期的地產(chǎn)境內(nèi)債，下半年兌付情況堪憂?；I資“缺口”刺激信用工具產(chǎn)生，展期事件將在下半年延續(xù)5 月出臺了一項利好于民企公開市場融資

53、的政策，有關(guān)部門選定龍湖集團、碧桂園、美的置業(yè)、新城控股、旭輝控股五家作為示范房企，增設(shè)信用保護工具，改善當前民營企業(yè)融資受阻的局面。上述企業(yè)中，龍湖集團融資規(guī)模較為突出，共計 33億元主要用于回售到期票據(jù)以及補充流動資金。除上述企業(yè)外，萬科在 2022 上半年展現(xiàn)出較強的投資意愿，且改變了以往“借新還舊”模式，開始布局項目建設(shè)。數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，觀點指數(shù)整理此次信用保護工具主要是信用違約掉期（CDS）與信用風險緩釋憑證（CRMW），兩者分別是對債務主體和單筆債權(quán)進行風險保護，在違約發(fā)生時要按約定賠償投資人損失。事實上，房地產(chǎn)境內(nèi)融資“松綁”的信號自 2021 年年底便公布，碧桂園、龍湖集團

54、、龍光集團、金地等民營房企相繼加入發(fā)債陣營。不過，觀點指數(shù)監(jiān)測的樣本企業(yè) 2022 年 1-5 月境內(nèi)融資額只達到 1280 億元，同比減少 36%，并未出現(xiàn)明顯的“回暖”跡象。資者現(xiàn)階段無違約民企的融資渠道是暢通的，但市場投信心缺失，認購意愿不強，導致這類房企無法順利融資。而且，增信工具的本質(zhì)是保險，需要付出代價。投資人需要支付額外保費，費用率通常在 0.4%-1.2% 之間，與企業(yè)信用呈反比，基本會讓收益打九折。此外，上述三家房企的計劃融資規(guī)模合計不超過24.02 億元，相較招商蛇口、華潤置地、保利等央企的規(guī)模，民企融資規(guī)模普遍偏小。如果未來銷售無法回彈，收益無法保證，民營房企債券融資依然

55、無法擺脫認購的尷尬局面。到觀點指數(shù)統(tǒng)計，境內(nèi)債券發(fā)生違約類型事件的次數(shù)達據(jù)2021 至2022 上半年，展期事件成為了房企的高頻詞。 48 起，“展期”類型的數(shù)量和規(guī)模占比最高。數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，觀點指數(shù)整理溝通，但是短期流動性承壓的房企來說，提前與債權(quán)人質(zhì)的觀點指數(shù)認為，對于擁有較高輕資產(chǎn)比例或盈利優(yōu)、商議展期，是較為理想的以時間換空間的補救措施。讓其不過，展期并不是無風險的，行業(yè)高頻繁的展期會 “代價”愈來愈高。比如，部分企業(yè)為了使債權(quán)人同意要約，往往提出支付 3 -6的同意費，通常是半年利息支付額的 10%-20%；或者直接提高票面利率。半年對于展期 1 年的票據(jù)來講，要多支付約 2.

56、1-2.2 倍的利息額；或追加指定資產(chǎn)處置條件，往往會導致資產(chǎn)出售周期加長，虧損可能性增大?！罢蛊凇敝蟮某掷m(xù)發(fā)展應成為市場的焦點?，F(xiàn)階段，各個房企“銷售資金”的回款能力急劇下降，回籠資金主要依靠新債券與項目出售。但對于部分出險企業(yè)而言，其資金來源將成為較大障礙。因此，雖然暫緩了短期償債壓力，卻加重了利息負擔，長期債務壓力并未緩解。“保內(nèi)舍外”，或?qū)适ШＭ馐袌霎斍安糠殖鲭U房企存在境外債務大于境內(nèi)債務，這些企業(yè)也普遍采用“舍外保內(nèi)”等策略。以樣本企業(yè) A 為例，存續(xù)美元債共計 12 筆，規(guī)模合計達 36.6 億美元，將于 2022 年下半年到期或行權(quán)的有兩筆，余額合計 5.59 億美元，并未有

57、極大的償付壓力。此時急于展期談判的根本原因是投資者對于其私募美元債擔保較為敏感，這反映出現(xiàn)階段投資者對出險房企所擔憂的“保內(nèi)不保外”問題。觀點指數(shù)并未找到該企業(yè)發(fā)布相關(guān)公告對外披露私募美元債的具體擔保規(guī)模，但根據(jù)近年來“或有負債”推測，未披露的私募美元債擔保規(guī)?？赡艹^ 20 億美元。私募美元債市場的失信行為影響程度更深，因為涉及多家中資銀行所提供的資金。即便不統(tǒng)計離岸銀團貸款，樣本企業(yè) A 的債務規(guī)模也接近 60 億美元。該公司當前的債務策略是“保內(nèi)不保外”，對于境外債務展期不成即接受重組。這同樣是整個行業(yè)的“避險傾向”，原因之一是境外債如果執(zhí)意起訴或者申請清盤，清償率是低于境內(nèi)水平的，所以

58、從財務方面也可以理解其“保內(nèi)不保外”的意圖。另一重原因則是，房企營業(yè)區(qū)域、土儲及核心資產(chǎn)（投資物業(yè)與商業(yè)樓宇）以及最“棘手”的被抵押、合作項目基本都集中在境內(nèi)。如若不能妥善解決，房企將會依次面臨賠償合作違約金、龐大的抵押規(guī)模以及資產(chǎn)被查封、凍結(jié)等后果。在融資缺口環(huán)境下，“保內(nèi)不保外”或?qū)⒊蔀槌B(tài)，后果將致使整個行業(yè)失去海外市場的議價權(quán)。 2022 年度資本市場影響力企業(yè)研究體系包括：企業(yè)的資本市場表現(xiàn)力（投入資本回報率 ROIC、現(xiàn)金利息保障倍數(shù)、收入負債比、息稅前利潤、帶息負債增長、主體信用評級）、企業(yè)影響力（營銷方式及策略、運營效率與企業(yè)治理、產(chǎn)品創(chuàng)新性及技術(shù)水平、品牌特色與影響力）、社會

59、影響力（企業(yè)經(jīng)濟表現(xiàn)、慈善公益、合作伙伴關(guān)系、員工保障、激勵與關(guān)懷）。碧桂園服務貝殼找房保利發(fā)展控股東湖高新ESR華潤萬象生活華潤置地 龍湖集團中國海外發(fā)展招商蛇口* 以上企業(yè)按拼音首字母排序資本市場表現(xiàn)：震蕩中的調(diào)整與機會2022 年以來，地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)受宏觀調(diào)控的影響仍存，股債市場價格的變化亦表達了資本市場對這一變化所產(chǎn)生的不確定性而舉棋不定。資本市場是上市公司融資、并購重組、優(yōu)化資源配置的重要平臺，同時也為實現(xiàn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展升級提供了重要的支撐。合理利用資本對于企業(yè)的健康發(fā)展有莫大助力，因此地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)在低谷過后應更重視持續(xù)經(jīng)營理念，實現(xiàn)有效的內(nèi)審和風控管理，一步一腳印實現(xiàn)發(fā)展及利潤

60、最大化。觀點指數(shù)通過跟蹤研究上市房企及相關(guān)衍生業(yè)態(tài)的財務指標、企業(yè)影響力和社會影響力等方面，綜合評估企業(yè)的資本市場表現(xiàn)。其中，中國海外發(fā)展、華潤置地、碧桂園服務等企業(yè)的表現(xiàn)均有較好數(shù)據(jù)支撐。前兩者近年來投資回報率分別為 6.21% 和 4.77%，領(lǐng)先于樣本企業(yè)均值水平；息稅前利潤分別約為 513 億元及 456 億元，同時在 2021 年銷售及融資均受影響下，實現(xiàn)正向的經(jīng)營及總凈現(xiàn)金流。碧桂園服務是上市較早、體量也是相對領(lǐng)先的一家物企，表現(xiàn)亦是可圈可點。得益于較早參與資本市場，規(guī)模優(yōu)勢顯現(xiàn)，企業(yè)近期投資回報率實現(xiàn) 39.65%，大幅領(lǐng)先于行業(yè)均值水平。企業(yè)多年來均獲得穩(wěn)定增長的經(jīng)營現(xiàn)金流入，