商務(wù)樓寫字樓商業(yè)樓宇租賃技巧培訓

1、寫字樓租賃技巧商務(wù)樓寫字樓商業(yè)樓宇租賃技巧培訓第1頁寫字樓租賃技巧一、明確企業(yè)對辦公樓要求（1）明確企業(yè)需要面積范圍比如400-500平米，以及詳細可使用面積。（2）明確你要租地址范圍按照商圈或者區(qū)域劃分皆可。（3）明確最高可承受價格比如5元/平米/天，可接收價格是否包含物業(yè)和取暖。（4）明確租賃用途明確將租賃寫字樓作何辦公用途。01商務(wù)樓寫字樓商業(yè)樓宇租賃技巧培訓第2頁寫字樓租賃技巧（5）明確各項費用細則5-1租金支付方式明確租賃日期和房租交付方式。表明租金支付方式是按月、按季度還是按年。而且表明是用現(xiàn)金還是轉(zhuǎn)賬來支付。5-2 租金調(diào)整租金普通三年一漲或一年一漲。在協(xié)議中要注明對租金漲幅和漲

2、租頻率。5-3免租期房屋要裝修，普通房東會給免租期。不一樣房東免租期長短不一樣。通常免租期是30天到45天，用于租客裝修或申辦證照時間寬限。02商務(wù)樓寫字樓商業(yè)樓宇租賃技巧培訓第3頁寫字樓租賃技巧5-4確保金俗稱“押金”，普通一次性交三個月確保金，而且確保金是不計利息。假如房東違約就要雙倍賠付確保金給承租方，假如承租方違約則不退還確保金。5-5違約金對于房東未經(jīng)租客同意提早解約，賠償金額和違約金額要明確，支付時間也要明確，不然按逾期付違約金處理，這又會包括逾期方面賠償。5-6定金客戶可依據(jù)本身對寫字樓意向情況選擇是否支付定金，降低房源很快被搶占可能性。假如開發(fā)商違約，須向購房者雙倍返還定金。0

3、3商務(wù)樓寫字樓商業(yè)樓宇租賃技巧培訓第4頁寫字樓租賃技巧（6） 明確“其它費用”方面甲方除須繳納物業(yè)費外，還須負擔哪些費用，比如1)自用電費(如1.0元/度)2)電話初裝費及資源占用費3)網(wǎng)絡(luò)初裝費及使用費4)工作時間以外空調(diào)制冷使用費(不一樣寫字樓空調(diào)加時收費標準不一樣) 5)公攤費用是否獨立于管理費費用，也需要事先明確。（7）租寫字樓普通必須要租最少一年以上，三年以下，假如考慮六個月或者幾個月，只有極少數(shù)商務(wù)中心會做，而且多數(shù)面積都是很小、價格較高。租期超出三年，普通業(yè)主不會同意，或者是需要一定幅度遞增。04商務(wù)樓寫字樓商業(yè)樓宇租賃技巧培訓第5頁寫字樓租賃技巧（8）租寫字樓價格很多時候分為“

4、包票”與“實收”，“包票”即是租金內(nèi)已經(jīng)包含租賃稅發(fā)票，“實收”則是不含。（9）管理費一般來說，20元以下多數(shù)都是沒有中央空調(diào)或者中央空調(diào)費另計，20元以上多為中央空調(diào)。管理費通常包含公共部分水電，維修保養(yǎng)、清潔衛(wèi)生等等。但也有不少大廈會將公攤費用獨立于管理費，這點，專業(yè)經(jīng)紀人一般會主動提醒您。（10）寫字樓中央空調(diào)除少數(shù)是二十四小時供給外，大部分都是供給上班時間（多為8：30-18：30），另外加班需要支付一定加班空調(diào)費。05商務(wù)樓寫字樓商業(yè)樓宇租賃技巧培訓第6頁寫字樓租賃技巧（11）寫字樓內(nèi)是不能夠住宿（有商務(wù)公寓除外），不能夠明火煮食。（12）停車費分為三種：每小時計算、上班時間包月計算

5、、二十四小時包月計算，一般車位需要找管理處聯(lián)絡(luò)，與業(yè)主大多沒有關(guān)系。（13）免租期一般毛坯交樓標準是15-30天，而帶裝修則是37天時間，有業(yè)主不給免租期，有給兩個月，這還是要視乎業(yè)主而定。（14）租賃協(xié)議簽訂一般會簽兩份：一份是房管局標準立案用，一份是詳細補充協(xié)議。房管局協(xié)議比較籠統(tǒng)，一般寫清楚租金、年限雙方蓋章簽字即可。06商務(wù)樓寫字樓商業(yè)樓宇租賃技巧培訓第7頁寫字樓租賃技巧二、挑選匹配適當房源三、實地看房（1）采光：主要看朝向和窗戶，是否符合辦公需求。（2）通風：看中央空調(diào)密度和功率。（3）房屋質(zhì)量：是否漏水，是否有裂縫，是否甲醛超標等。（4）周圍：交通，餐飲等；周圍辦公環(huán)境。（5）公共

6、設(shè)施：看電梯質(zhì)量、數(shù)量和使用密度，廁所可供使用情況等。（6）物業(yè)服務(wù)：主要看保潔情況和保安管理情況。（7）裝修情況：房子裝修情況直接決定了裝修成本。比較理想是毛坯房，這么電路、空調(diào)、隔斷都能夠從0開始做，做符合自己企業(yè)格調(diào)東西。若要考慮裝修成本，提議帶一個熟識裝修師傅去估算價格。07商務(wù)樓寫字樓商業(yè)樓宇租賃技巧培訓第8頁寫字樓租賃技巧四、談判五、簽約簽署協(xié)議都會走一個流程，客戶預(yù)約看房看房登記看房中，出具租賃意向書給業(yè)主談妥價格及對應(yīng)和條件預(yù)約時間簽協(xié)議。08商務(wù)樓寫字樓商業(yè)樓宇租賃技巧培訓第9頁寫字樓租賃技巧六、入場裝修（1）是否可裝修明確約定出租人是否同意承租人對商鋪進行裝修，以及裝修方案是否需要取得出租方同意。若有特殊要求，應(yīng)明確寫明，不如不給私自隔斷等，若可自行改建，搭建，也須先說明清楚。（2）電話容量對于一些老一點寫字樓，可能會有電話容量限制。因經(jīng)營特殊性，對于電話容量需求較大企業(yè)，應(yīng)事先明確怎樣辦理擴容或增量，以及辦理擴容或增量所需費用。七、驗收消防方面情況保衛(wèi)、消防工作宣傳和教育情況，是否有定時組織實踐，提升保安和租戶防護意識。對于緊急情