會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)：房地產(chǎn)業(yè)六大環(huán)節(jié)30個(gè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)剖析

1、房地產(chǎn)業(yè)六大環(huán)節(jié)30 個(gè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)剖析連續(xù) 12 年被稅務(wù)機(jī)關(guān)列為專項(xiàng)檢查對(duì)象，一個(gè)行業(yè)涉及10 個(gè)稅種，全程六大環(huán)節(jié)隱藏著多達(dá) 30 個(gè)稅收風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)， 房地產(chǎn)行業(yè)一直被業(yè)界稱為涉稅高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，如何在項(xiàng)目前期做足稅收功課，以規(guī)避可能的涉稅風(fēng)險(xiǎn)，盡量降低涉稅成本，是擺在行業(yè)面前的突出問(wèn)題。涉稅風(fēng)險(xiǎn)成房地產(chǎn)業(yè)“第七大風(fēng)險(xiǎn)”房地產(chǎn)業(yè)在稅收問(wèn)題上面臨“三多”：一是稅收檢查多， 房地產(chǎn)業(yè)已連續(xù)12 年被稅務(wù)機(jī)關(guān)列為年度稅收專項(xiàng)檢查的重點(diǎn)檢查領(lǐng)域；二是涉及稅種多，房地產(chǎn)業(yè)涉及的稅種有 10 個(gè)；再有就是涉稅風(fēng)險(xiǎn)多，每個(gè)環(huán)節(jié)都存在涉稅風(fēng)險(xiǎn)。因此，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，如何規(guī)避納稅風(fēng)險(xiǎn)是擺在眼前的

2、突出問(wèn)題。6 月 8 日，在北京舉辦的“ 2013 年中國(guó)房地產(chǎn)老板如何管財(cái)稅”沙龍上，舉辦方負(fù)責(zé)人中國(guó)房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃網(wǎng)總裁、深圳智慧源企業(yè)管理咨詢有限公司總經(jīng)理李明俊說(shuō)：“房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)較多，稅收風(fēng)險(xiǎn)高，但只要在決策前做足稅收籌劃功課，不但能有效規(guī)避企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)，還能合理合法地降低企業(yè)的稅收成本?！睋?jù)統(tǒng)計(jì)， 2012 年全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)繳稅1.3 萬(wàn)億元，其中契稅2874 億元、房產(chǎn)稅1372 億元、營(yíng)業(yè)稅 4051 億元、土地增值稅2719 億元、企業(yè)所得稅2015 億元。房地產(chǎn)業(yè)無(wú)可爭(zhēng)議地成為我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)。但是，房地產(chǎn)業(yè)在為國(guó)家貢獻(xiàn)巨量稅收的同時(shí)，也無(wú)可爭(zhēng)議地成為涉稅高

3、風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)之一。曾有業(yè)界專家撰文指出，騙取貸款、包租銷售、囤積土地、違法建筑、外資進(jìn)入、二手房市場(chǎng)成為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的六大風(fēng)險(xiǎn)。李明俊認(rèn)為，除了這六大風(fēng)險(xiǎn)以外，還有第七大風(fēng)險(xiǎn)，那就是涉稅風(fēng)險(xiǎn)?！耙晕业姆?wù)經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)企業(yè)80%以上存在稅收問(wèn)題?！彼f(shuō)。記者查閱歷年來(lái)國(guó)家稅務(wù)總局的年度專項(xiàng)檢查通知文件后發(fā)現(xiàn)，2002 年 2013 年的 12 年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)是唯一連續(xù)12 年都被列為年度專項(xiàng)檢查的行業(yè)。在這些文件中，有的年度房地產(chǎn)業(yè)稅收被列為指令性檢查項(xiàng)目，有的年度被列為指導(dǎo)性檢查項(xiàng)目；有的年度要求重點(diǎn)檢查房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)，有的年度要求重點(diǎn)檢查建筑安裝業(yè)務(wù)；有的年度重點(diǎn)檢查房地產(chǎn)業(yè)的營(yíng)業(yè)稅或所得稅

4、等單項(xiàng)稅種，有的年度則把房地產(chǎn)業(yè)涉及的所有稅種都列為檢查對(duì)象。稅務(wù)機(jī)關(guān)為什么把房地產(chǎn)業(yè)盯得這么緊？李明俊表示，這個(gè)行業(yè)的稅收確實(shí)存在很多不規(guī)范地方，年年檢查，年年的問(wèn)題都不少，不查的話問(wèn)題會(huì)更多。他介紹，某直轄市地稅局有一年按照國(guó)家稅務(wù)總局的要求對(duì)該市房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行了專項(xiàng)檢查，檢查發(fā)現(xiàn)被查的58 家企業(yè)中 96%存在問(wèn)題?！胺康禺a(chǎn)業(yè)在涉稅問(wèn)題上被認(rèn)為是高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，這或許也是國(guó)家稅務(wù)總局連續(xù)12 年將房地產(chǎn)行業(yè)列為專項(xiàng)檢查對(duì)象的原因所在吧?！彼f(shuō)。六大環(huán)節(jié)隱藏 30 個(gè)稅收風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)房地產(chǎn)業(yè)到底有哪些稅收風(fēng)險(xiǎn)？隱藏在哪里？一般來(lái)說(shuō)，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目在時(shí)間流程上主要包括土地獲取、規(guī)劃設(shè)計(jì)、融資、建筑施工

5、、房屋預(yù)售、項(xiàng)目清算六大環(huán)節(jié)?！霸诿恳粋€(gè)環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)或多或少都會(huì)存在這樣那樣的稅收問(wèn)題及風(fēng)險(xiǎn)，只是程度不同而已?！崩蠲骺≌f(shuō)。李明俊表示， 從他們多年的業(yè)界服務(wù)經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)在上述六大環(huán)節(jié)之中，至少涉及以下 30 個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。在土地取得環(huán)節(jié)存在4 個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：傭金等支出沒(méi)有取得正規(guī)合法發(fā)票，導(dǎo)致利潤(rùn)虛增，稅負(fù)加大；沒(méi)有在簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同 10 天內(nèi)申報(bào)契稅；虛增拆遷安置費(fèi)，逃避繳納土地增值稅和企業(yè)所得稅；以收購(gòu)股權(quán)方式取得的土地使用權(quán)，溢價(jià)部分無(wú)法列支土地成本。在規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)存在3 個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：總體規(guī)劃設(shè)計(jì)未考慮財(cái)稅因素對(duì)成本、稅收和現(xiàn)金流的影響；虛開(kāi)規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)，逃避繳納土地增值稅

6、和企業(yè)所得稅；境外的規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)沒(méi)有代扣代繳稅金。在融資環(huán)節(jié)存在6 個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：8. 向非金融機(jī)構(gòu) （包括企業(yè)和個(gè)人） 融入的高息資金利息支出無(wú)法取得正規(guī)發(fā)票，從而導(dǎo)致利息支出無(wú)法入賬；從信托或基金公司“名股實(shí)債”形式下支付的利息，往往無(wú)法取得合法入賬的憑據(jù)；小金庫(kù)現(xiàn)金往往不夠支付利息或其他開(kāi)支；支付的利息可能涉及代扣代繳稅金義務(wù)而未履行；與股東及其他關(guān)聯(lián)方資金往來(lái)未支付利息，存在偷逃稅金問(wèn)題；借給自然人股東超過(guò) 1 年以上的借款， 存在被認(rèn)定為股息、 紅利分配需要繳納20%的個(gè)稅風(fēng)險(xiǎn)。在工程建設(shè)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)存在4 個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：虛開(kāi)建安發(fā)票，加大建安支出，偷逃土地增值稅和企業(yè)所得稅；為少繳稅，實(shí)際發(fā)生工

7、程支出但不索要發(fā)票；簽訂建安合同后未足額繳納印花稅；不繳納或者不足額、或不按規(guī)定時(shí)間繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。在預(yù)售環(huán)節(jié)存在 9 個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：取得預(yù)售收入（包括定金、誠(chéng)意金）沒(méi)有按規(guī)定及時(shí)申報(bào)納稅；沒(méi)有按照規(guī)定的預(yù)征率預(yù)繳土地增值稅和企業(yè)所得稅；預(yù)售合同沒(méi)有足額及時(shí)繳納印花稅；銷售合同（發(fā)票）為陰陽(yáng)合同（發(fā)票） ，未如實(shí)申報(bào)收入；22. 售后返租時(shí)， 按返租后的金額確認(rèn)收入納稅，對(duì)小業(yè)主的返租收入未代扣代繳稅金；返遷房未申報(bào)納稅，或未按市場(chǎng)公允價(jià)申報(bào)納稅；以房抵工程款、分房給股東等未按規(guī)定申報(bào)納稅；裝修收入沒(méi)有申報(bào)納稅；賣給股東或關(guān)聯(lián)方的房屋價(jià)格明顯偏低。在清算環(huán)節(jié)存在 4 個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：取得的發(fā)票不合規(guī)

8、，比如發(fā)票出具方與合同方、收款方不相符；購(gòu)買虛假發(fā)票虛增成本；企業(yè)高管的個(gè)人收入沒(méi)有全額繳納個(gè)人所得稅；關(guān)聯(lián)方交易定價(jià)不合理等。最佳的籌劃時(shí)機(jī)在項(xiàng)目前期在房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成中，稅收成本和地價(jià)、建安成本，已排在開(kāi)發(fā)商成本的前三位了。如將稅收成本與銷售額掛鉤，在預(yù)征階段，各項(xiàng)稅負(fù)合計(jì)已達(dá)到銷售額的 8%12%。如果項(xiàng)目結(jié)束進(jìn)行清算，則普遍高達(dá)15%以上，一線城市會(huì)達(dá)到25%以上。而為了規(guī)避納稅風(fēng)險(xiǎn)，降低納稅成本，一些房地產(chǎn)企業(yè)想出了各種辦法。有的花重金聘請(qǐng)財(cái)務(wù)總監(jiān)或稅務(wù)顧問(wèn)，有的費(fèi)盡心機(jī)在稅務(wù)機(jī)關(guān)內(nèi)部打通環(huán)節(jié)，但由于房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)、政策調(diào)整較頻繁，往往還是每逢檢查必出問(wèn)題?！坝袥](méi)有一條既能

9、規(guī)避涉稅風(fēng)險(xiǎn)，又能減輕納稅成本的途徑？有。那就是在項(xiàng)目前期進(jìn)行整體系統(tǒng)的稅收籌劃?！崩蠲骺≌f(shuō)。何為整體系統(tǒng)的稅收籌劃？就是在項(xiàng)目開(kāi)始之前，決策者通過(guò)精心安排和統(tǒng)籌規(guī)劃來(lái)防范風(fēng)險(xiǎn)，并獲取“節(jié)稅”收益，而絕不能僅狹義地在財(cái)務(wù)部門分管的“一畝三分地”上開(kāi)展。李明俊表示，公司所有經(jīng)濟(jì)活動(dòng)包括各個(gè)業(yè)務(wù)部門的活動(dòng)最終都會(huì)體現(xiàn)為財(cái)務(wù)成果，都會(huì)對(duì)公司稅收工作產(chǎn)生影響。但是，稅務(wù)工作有兩個(gè)過(guò)程，即稅收產(chǎn)生的過(guò)程和稅收繳納的過(guò)程，很多企業(yè)重視稅收繳納的過(guò)程而忽視稅收產(chǎn)生的過(guò)程。往往都是到有了銷售收入，需要繳納幾千萬(wàn)元稅款，或者稅收上出現(xiàn)問(wèn)題可能被稅務(wù)機(jī)關(guān)處罰的時(shí)候，老板才開(kāi)始重視并且要求財(cái)務(wù)人員想想辦法?？蓡?wèn)題是

10、，稅收產(chǎn)生的過(guò)程在前，稅收繳納的過(guò)程在后，“事后諸葛亮”往往都是“馬后炮”?！耙虼?，最佳的籌劃時(shí)機(jī)在項(xiàng)目前期，即在項(xiàng)目實(shí)施之前，企業(yè)負(fù)責(zé)人就必須先做好稅收籌劃功課。”李明俊說(shuō)。比如，在房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)經(jīng)常會(huì)碰到這樣的情況： 樣板間既可以建在主體建筑里，也可以臨時(shí)修建在主體建筑之外，規(guī)劃時(shí)不同的選擇將導(dǎo)致不同的稅負(fù)。如果選擇臨時(shí)建在外面，項(xiàng)目結(jié)束予以拆除，樣板間的修建裝飾費(fèi)用在財(cái)務(wù)上應(yīng)計(jì)入營(yíng)銷費(fèi)用中；如果選擇建在主體建筑里，樣板間的費(fèi)用在財(cái)務(wù)上則可以計(jì)入開(kāi)發(fā)費(fèi)用中。這兩項(xiàng)費(fèi)用雖然都可以在計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)扣除，但營(yíng)銷費(fèi)用不能在計(jì)算土地增值稅時(shí)扣除，而開(kāi)發(fā)費(fèi)用則可以扣除。李明俊認(rèn)為，由于房地

11、產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)眾多，拿地、拆遷、設(shè)計(jì)、土建、裝修、營(yíng)銷等等，每一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)行為的發(fā)生都會(huì)涉及稅金。因此，房地產(chǎn)稅收籌劃必須結(jié)合以上各環(huán)節(jié)，提前進(jìn)行系統(tǒng)的規(guī)劃。具體來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)在各個(gè)環(huán)節(jié)開(kāi)始之前需要重點(diǎn)關(guān)注的籌劃節(jié)點(diǎn)有很多。比如，在土地獲取環(huán)節(jié)，企業(yè)取得土地的方式有招拍掛、股權(quán)收購(gòu)、合作開(kāi)發(fā)等，不同的拿地方式稅負(fù)差異很大；如果存在拆遷成本，就有選擇拆遷方式的問(wèn)題，回遷、貨幣補(bǔ)償還是土地置換，都涉及稅務(wù)成本。在規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)，企業(yè)須考慮產(chǎn)品定位與產(chǎn)品類型的選擇，住宅、商業(yè)等產(chǎn)品如何配置，才能做到財(cái)稅成本最優(yōu)，等等。李明俊說(shuō)，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期往往很長(zhǎng)，不少項(xiàng)目有一期、二期、三期之分，從成立公司項(xiàng)目立項(xiàng)開(kāi)始，到最后的稅收清算，少則三年，多則十年，甚至更長(zhǎng)。時(shí)間一長(zhǎng)，當(dāng)初的哪怕只是一個(gè)小小的錯(cuò)誤決定，可能會(huì)發(fā)酵變成一個(gè)大的稅務(wù)問(wèn)題。“因此，事前的合理安排對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避納稅風(fēng)險(xiǎn)，降低稅收成本，顯得至關(guān)重要?！彼f(shuō)。鏈接：房地產(chǎn)業(yè)主要涉及10 個(gè)稅種我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)涉及的稅種主要有10 個(gè)，分房地產(chǎn)取得、交易和保有三個(gè)環(huán)節(jié)設(shè)置。其中，房地產(chǎn)取得環(huán)節(jié)（房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)） ，即開(kāi)發(fā)企業(yè)取得土地時(shí)涉及的稅種包括契稅、耕地占用稅；房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)（房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)），銷售方涉及營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、企業(yè)（個(gè)人）所得稅、土地增值稅、印花稅