某地房地產(chǎn)市場分析報告(doc 15)

1、PAGE PAGE 22重慶房地產(chǎn)市場分析報告戰(zhàn)略投資部2004年11月目錄一、重慶市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展特征二、行業(yè)外部環(huán)境分析三、重慶房地產(chǎn)行業(yè)的供應分析四、重慶市房地產(chǎn)市場需求分析五、重慶市房地產(chǎn)企業(yè)狀況六、重慶市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢分析七、隆鑫地產(chǎn)發(fā)展建議一、重慶市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展特征長期以來，重慶市房地產(chǎn)行業(yè)一直受到國家政策、實物分配、低租金使用等住房制度的影響，發(fā)展十分緩慢。80年代開始，國家推進了城鎮(zhèn)住房制度改革；98年開始停止住房實物分配后，再加上住房公積金和商業(yè)性住房金融的實施，使重慶市以住宅為主的房地產(chǎn)行業(yè)得到了快速發(fā)展。近年，重慶市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展正出現(xiàn)三個新的特征：商品房大量積壓，空

2、置面積不斷上升，然而新開工的面積又不斷上升；商品房價格上升較快；房地產(chǎn)建設向城市郊區(qū)推進。二、行業(yè)外部環(huán)境分析綜合政策環(huán)境1998年以來，政府出臺了一系列促進房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策，主要有：取消福利分房，實行住房商品化、貨幣化，逐步建立多層次住房供應體系；促進住房消費信貸；取消房屋開發(fā)管理費等47項不合法、不合理的收費項目；促進存量房轉讓，形成房地產(chǎn)二、三級市場聯(lián)動格局；制定鼓勵居民購房的稅收政策。房地產(chǎn)行業(yè)自98年來逐步復蘇，政策的鼓勵和刺激發(fā)揮了重要作用。國家近期出臺的一系列政策，是從土地供應、銀行信貸、機構監(jiān)管和產(chǎn)業(yè)政策等各方面對房地產(chǎn)行業(yè)逐步進行規(guī)范和完善，目的是引導房地產(chǎn)行業(yè)向著更加理性

3、、成熟和健康的方向發(fā)展，這將會提高行業(yè)的進入壁壘，那些資金規(guī)模小、缺乏可持續(xù)經(jīng)營發(fā)展能力的公司將會逐步被市場淘汰，而具有規(guī)模品牌核心競爭力的公司將會不斷獲得壯大。2004年以來，政府出臺的一些抑制房地產(chǎn)投資過熱的政策有：銀監(jiān)會：2 月26-3 月26 日發(fā)布了商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風險管理指引（征求意見稿）調(diào)整購房個人貸款收支比例設置，加強信貸管理。央行：2004 年4 月25 日起，提高存款準備金率0.5 個百分點限制商業(yè)銀行的信貸盲目擴張，房地產(chǎn)業(yè)是信貸調(diào)控的首要對象之一；10月29日上調(diào)利率，并有專家預計中國進入一段較長期的利率上調(diào)周期，房地產(chǎn)業(yè)的金融壓力日益加大。發(fā)改委等：3 月9 日聯(lián)合

4、下發(fā)標注為“特急”的關于清理整頓現(xiàn)有各類開發(fā)區(qū)的具體標準和政策界限的通知縮減開發(fā)區(qū)的數(shù)量和規(guī)劃用地規(guī)模，防止開發(fā)區(qū)過多過濫、違規(guī)用地等突出問題，促進開發(fā)區(qū)規(guī)范、協(xié)調(diào)發(fā)展。國務院：4 月28 日發(fā)出通知，決定適當提高鋼鐵、電解鋁、水泥、房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資項目資本金比例提高項目資本金比例，抬高行業(yè)進入門檻。這一系列的宏觀調(diào)控的緊縮政策表明政府十分關注房地產(chǎn)行業(yè)高速增長可能帶來的風險，在前階段緊縮政策未能達到效果的情況下，越來越希望通過產(chǎn)業(yè)政策和信貸政策來加大調(diào)控力度，以抑制投資的過快增長。這些政策表明了政府降溫房地產(chǎn)投資的決心和進一步緊縮政策的預期，將在一定程度上抑制商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)貸款的

5、投放。在目前房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道比較單一的狀況下，房地產(chǎn)企業(yè)很難從銀行以外的渠道獲得開發(fā)資金，緊縮政策必將會拉緊房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈，實力不強的開發(fā)商面臨較大的困難。融資難度的加大意味著房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)成本的提高，無疑將加速房地產(chǎn)公司優(yōu)勝劣汰的過程。有品牌、實力，管理能力較強的公司將獲得較大的生存空間，并獲得更多的政府的支持；而實力不強、信用資質(zhì)較低、歷史包袱沉重、負債率較高、盲目擴張的房地產(chǎn)開發(fā)商將被逐漸淘汰出局。稅收政策目前我國房地產(chǎn)稅收體系不夠清晰，稅制結構不盡合理，課稅中稅種重疊設置，重復征稅，內(nèi)外不一等現(xiàn)象，造成了加重了企業(yè)和消費者的經(jīng)濟負擔和征收混亂。從稅法的相關規(guī)定來看，房地產(chǎn)行業(yè)

6、的主要稅費可分為流通階段的稅費（表1）和保有階段的稅費（表2）。表1：流通階段的稅率稅種計稅依據(jù)稅率購置契稅契說的價格3%-5%，個人購買普通住宅暫減半印花稅購銷合同的金額；產(chǎn)權轉移書據(jù)所載金額0.03%，0.05%出售營業(yè)稅轉讓土地使用權或房地產(chǎn)價值5%，個人出售居住滿一年的普通住宅免收，不滿一年按出售價和購買價差額計算征收。城市維護建設稅營業(yè)稅稅額市區(qū)7%，縣城、鎮(zhèn)5%，其它1%教育費附加營業(yè)稅稅額3%印花稅購銷合同的金額；產(chǎn)權轉移書據(jù)所載金額0.03%，0.05%所得稅轉讓收入減去允許扣除的項目的余額企業(yè)33%，個人20%出租營業(yè)稅*出租、經(jīng)營房地產(chǎn)收入5%，按政府規(guī)定價格出租公有住房和

7、廉租房的免征，個人按市價出租居住住房按3%征收出租房產(chǎn)稅房產(chǎn)租金收入12%，個人按市價出租居住住房按4%征收城鎮(zhèn)土地使用稅實際占用土地面積大城市0.510元/平米，中等城市0.4-8元/平米，小城市0.36 元/平米，縣城、建制鎮(zhèn)0.2-4元/平米印花稅租賃合同租賃金額0.10%所得稅租賃收入減去允許扣除的項目的余額企業(yè)33%，個人20%表2：保有階段的稅費稅種計稅依據(jù)稅率房產(chǎn)稅房產(chǎn)原值一次減除10%-30%后的余值1.20%城鎮(zhèn)土地使稅同前城鎮(zhèn)土地使用稅同前城鎮(zhèn)土地使用稅用稅耕地占用稅實際占用耕地面積1-10 元/平米（一次性征收）城市房產(chǎn)稅房產(chǎn)原值一次減除10%-30%后的余值1.20%（

8、三）、投融資體制分析1、房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源：自有資金投入、金融機構貸款、發(fā)放債券、發(fā)行股票、聯(lián)營、引進外資等六種方式。而金融機構的貸款特別是銀行的貸款，占重慶市房地產(chǎn)行業(yè)資金來源的50%以上。2、房地產(chǎn)消費信貸目前，重慶市居民個人購買商品住宅的比重達到90%左右，房地產(chǎn)消費信貸主要以住房公積金信貸和商業(yè)性住房貸款兩種形式。截止2004年9月份止，住房公積金累計發(fā)放個人住房貸款14.27億元，2004年1-9月發(fā)放4.56億元，比去年同期增加57%，但僅占重慶市公積金歸依總量的5%，貸款量偏小，對住房市場的拉動作用甚微；商業(yè)性住房貸款累計為241.28億元，2004年1-9月發(fā)放87.5億元

9、，比去年同期增加40.33%，較1998年前增長了40倍，為重慶市房地產(chǎn)信貸的主要方式。3、房產(chǎn)信托在國外的成功推廣，有力地促進了當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的發(fā)展。去年以來，信托公司已為我國房地產(chǎn)企業(yè)成功募資20多億元。4、上市融資成為熱門選擇。出于融資方面考慮，會有一部分大型房地產(chǎn)企業(yè)加入到“買殼”上市的行列中，通過資本市場融資緩解資金壓力。5、業(yè)界正在探討房地產(chǎn)基金、住房資產(chǎn)證券化為房地產(chǎn)企業(yè)提供新的融資渠道。三、重慶房地產(chǎn)行業(yè)的供應分析（一）、投資情況重慶市直轄后國民經(jīng)濟快速協(xié)調(diào)發(fā)展，全社會固定資產(chǎn)投資以高于20%的速度飛速發(fā)展。至2003年底，房地產(chǎn)投資量達327.9億元，比2002年增長25.0

10、1%，達到歷史最高點。2004年開始，隨著國家宏觀調(diào)控力度的逐步加大，投資增速逐步回落，開始向理性回歸。 近期重慶市政府進一步加強了對房地產(chǎn)市場的規(guī)范化管理，并出臺了一系列調(diào)控措施：其一、清理整頓土地市場：其二、規(guī)范拆遷工作；其三、提高房地產(chǎn)開發(fā)資本金比例：其四，從嚴控制房地產(chǎn)開發(fā)信貸，通過以上手段，提高了房地產(chǎn)開發(fā)的準入門坎，從而導致了新開工房屋面積的減少，房地產(chǎn)開發(fā)投資速度開始回落。表3：重慶市房地產(chǎn)投資、資產(chǎn)投資及增長率單位：億元年份國民生產(chǎn)總值（GDP）全社會固定資產(chǎn)投資房地產(chǎn)開發(fā)量總量增長率（%）總量增長率（%）總量增長率（%）1998142997.3199914793.38%112

11、.513.51%200015896.92%139.619.41%200117499.15%196.729.03%2002197111.26%995.56245.920.01%2003225012.40%1269.3527.50%327.925.01%2004（1-9）184512.30%970.7928.60%237.6321.60%、建設情況2004年起重慶市商品房的新開工面積出現(xiàn)了近年來的首次負增長。截止9月末，全市商品房開工面積1362.18萬平方米，同比增長1.2%，其中住宅新開工面積1075.19萬平方米，同比增長2.5%；商業(yè)營業(yè)用房新開工面積191.67萬平方米，同比增長17.7

12、%；辦公樓新開工面積26.81萬平方米，繼續(xù)保持下降趨勢，降幅為22.5%。表4：重慶市1998-2004商品房竣工面積統(tǒng)計表年份竣工面積(萬平方米）同比增長（%）1998460.261999598.6323.11%2000619.563.38%2001849.4227.06%20021020.6316.77%20031390.7326.61%20041362.181.20%（三）、銷售情況2004年1-9月份，隨著宏觀調(diào)控政策的集中出臺，重慶市商品房交易整體保持增長態(tài)勢，交易量同比上升，銷售呈放綬趨勢。1、主城區(qū)商品房銷售成交面積925317萬平方米，成交金額214.01億元，分別比上年同期

13、增長20.8 %、38.9%。住宅的銷售仍是主力占90%，其中以經(jīng)濟適用房的銷售為主；商業(yè)用房的銷售面積為6.5%；辦公用房的銷售非常有限，其成交面積和成交金額分別下降11.4%和21.4%。2、主城核心區(qū)的住宅交易所占比重呈連續(xù)下降，消費熱點向周邊區(qū)域擴散，北部新區(qū)逐漸成為高品質(zhì)住宅聚集區(qū)，渝中區(qū)辦公用房交易量居于榜首。3、隨著商品房市場的成熟發(fā)展，新建商品房進入存量房市場流通，并隨著房產(chǎn)市場的逐漸規(guī)范操作，使轉讓面積同比增速上漲。截至9月止，重慶市主城區(qū)存量房轉讓面積314.49萬平方米，轉讓金額8.96億元，分別同比增長88.1%、61.7%。（四）、價格情況表5：19982004年重慶

14、市商品房均價統(tǒng)計表單位：元1998199920002001200220032004房屋平均價格1331137713511443199320492313住宅1161108010771133177118692135辦公樓2826212422272622237230962880商業(yè)營用房2483355032753548405840584499其他1294127313281420近年來重慶市房價呈上漲趨勢，原因如下：一、地價上漲：二、舊城改造，加快城鎮(zhèn)化建設帶來了拆遷高峰；三、新建住宅品質(zhì)提升拉高成本，在建材使用、戶型設計以及小區(qū)環(huán)境等方面比以前有了很大提升，也造成了商品房平均價格上揚；四、存在投機性

15、炒作。2004年來受國家宏觀調(diào)控、市場供需變動等多種因素的影響，上漲幅度開始減小。（五）、土地供應情況現(xiàn)主城區(qū)可供出讓的大宗地塊主要集中在渝北區(qū)、北部新區(qū)（高新園、經(jīng)開園）、沙坪壩區(qū)的西部大學城片區(qū)、南岸區(qū)的茶園新區(qū)、九龍園區(qū)，其余主城區(qū)域只有少數(shù)的舊城改造和工礦企業(yè)拆遷質(zhì)換土地。附表6：2004年3季度重慶市土地出讓示意圖（六）、商品房空置表7：重慶市商品房空置情況統(tǒng)計1998199920002001200220032004房屋空置面積255.35353.04421.94484.48559.61551.28住宅142.03183.6223.14227.72280.36225.62辦公樓36.

16、3547.349.425551.3944.72其中：一年以上空置面積77.6150.08179.29223.54266.026331.34全市商品房空轉總量以年均20%的速度上升，至2003年由于受重慶市舊城改造的影響，存量房銷售較好，使空置面積略有下降。但仍位于全國主要城市商品房空置面積的前幾位，對重慶新建商品房市場有相當潛在壓力。從主城區(qū)的空置房分布來看，渝中區(qū)商品房的空置量最大，其次為九龍坡區(qū)和江北區(qū)。四、重慶市房地產(chǎn)市場需求分析（一）戶型房型選擇1、受銀行加息、租金低迷及近一年來投資型物業(yè)的急劇放量，以投資為主的一房的需求量急劇下降，僅占1.7%。2、相對緊湊的兩房和略顯舒適的三房的需

17、求比例總和超過80%，為市場上的主力戶型，其有較大的市場潛力。3、其他戶型當根據(jù)項目的特點謹慎考慮設置。（二）套內(nèi)面積選擇1、套內(nèi)面積在70-130平方米的戶型面積設計是目前市場需求的主力，尤其是70-110平方米的面積市場需求量最為集中，超過60%；2、70平方米以下的戶型面積需求下降的趨勢較明顯；（三）價格及付款方式1、付款方式以按揭為主，占75%；2、首付款集中在10萬元以下，其中選擇5-10萬元的消費者超過半數(shù)，但超過10萬元的呈現(xiàn)急劇下降趨勢，預示10萬元是消費者的心理線；3、選擇按揭的消費者其所能承受的月供款集中在1200元/平方米以內(nèi)，其中800-1000元成為月供選擇最為集中的

18、選擇段；（四）、其他1、從市場具體需求情況來看，多數(shù)消費者希望通過陽臺來體現(xiàn)出生態(tài)化，貼進自然的居住需求，傾向客廳陽臺和生活陽臺的雙陽臺設計；2、平層是市場的主流，躍層和閣樓因其同類替代品較多，消費者對此需求量不高；（五）物業(yè)類型市場調(diào)查熱點1、從物業(yè)類型來看，普通多層的心理選擇需求最熱，接近50%，在一定程度上是受到了當前市場上多層與低層低密度產(chǎn)品的流行趨勢引導；同時，與目前重慶市場上對普通多層及低層花園洋房產(chǎn)品概念的混淆有一定關系；2、高層心理需求與前兩年相比有所下降，花園洋房與別墅因其品質(zhì)與價位較高，反饋有限；3、消費者對物業(yè)的心理選擇有向低密度、低容積率、親地性發(fā)展的趨勢；五、重慶市房

19、地產(chǎn)企業(yè)狀況重慶市房地產(chǎn)共有1500多家企業(yè)，但整體水平與沿海經(jīng)濟發(fā)達城市相比還有很大差距，1995年至2004年總體開發(fā)量達1000萬平方米的僅300多家，各房地產(chǎn)企業(yè)所占的份額較為分散，集中度不高。同時，國內(nèi)如瑞安、和黃、華新國際、魯能錢江集團、招商地產(chǎn)等多個企業(yè)進軍重慶市房地產(chǎn)業(yè)市場將加劇重慶市房地產(chǎn)市場的競爭，從而可能導致市場重新洗牌。房地產(chǎn)是資本集中的行業(yè)，在國家政策和自身經(jīng)濟規(guī)律的雙重影響下，重慶市房地產(chǎn)趨向集中化和規(guī)?；l(fā)展。近一年來，國家加強了宏觀調(diào)控，在土地交易、開發(fā)商信貸方面均作出了更高的要求，從長遠看，有實力、有資信、有品牌的企業(yè)在發(fā)展上將獲得更大的發(fā)展空間。表9：重慶市

20、房地產(chǎn)企業(yè)比較領先企業(yè)本土實力企業(yè)本土強勢增長企業(yè)本土增長企業(yè)其他企業(yè)外來實力企業(yè)外來潛力企業(yè)代表企業(yè)龍湖華宇、南方、協(xié)信、珠江金科晉渝地產(chǎn)、東和實業(yè)、銀星、長安集團、東銀、隆鑫地產(chǎn)等重鋼、商社集團等融喬、瑞安、和黃、華新國際、魯能、錢江集團、招商地產(chǎn)開發(fā)量300萬方40萬方-85萬方220萬方100萬方以下年開發(fā)速度140萬方/年10萬方以下20萬方10萬方左右10萬方左右土地儲備豐富較豐富較豐富一般一般部分企業(yè)在重慶有較豐富的土地儲備有一定的土地儲備資金充裕，融資能力強較充裕，融資能力較強較充裕，融資能力較強一般一般雄厚雄厚品質(zhì)中高、高檔物業(yè)，產(chǎn)品結構鏈比較豐富以中、中高檔牧業(yè)為主在中高檔

21、、高檔物業(yè)領域快速發(fā)展以中檔物業(yè)為主以中檔物業(yè)為主高，國內(nèi)有較高知名度高，國內(nèi)有較高知名度成功樓盤所有項目有數(shù)個成功樓盤近年快速成長有數(shù)個成功樓盤，但影響力不足有成功樓盤，但影響力不足國內(nèi)業(yè)界知名，在渝有在建樓盤國內(nèi)業(yè)界知名，在渝尚無在建樓盤品牌能力美譽、忠誠知名知名、美譽知名一般知名知名備注企業(yè)文化建設到位，經(jīng)營管理體系完備，企業(yè)核心競爭力強有成功的歷史，近年來核心能力建設與快速發(fā)展的市場適應性有所不足企業(yè)文化，企業(yè)能力、核心競爭力在形成之中有自己的企業(yè)文化和管理體系，處于良性發(fā)展之中多為其他行業(yè)的風險分散戰(zhàn)略性產(chǎn)物，組織機構、人才儲備均有所不足受母企業(yè)戰(zhàn)略影響，如全力投入重慶房地產(chǎn)市場將是

22、極大威脅尚未進行項目建設，六、重慶市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢分析1、投資增速放緩，行業(yè)盈利水平降低2004 年，房地產(chǎn)市場將繼續(xù)保持相對穩(wěn)定的發(fā)展，但增幅預計會比高速增長的2003 年有所下降，同時，企業(yè)的競爭和兩極分化將會加劇，行業(yè)的盈利水平將會降低。在產(chǎn)業(yè)政策和貨幣政策的雙重配合下，房地產(chǎn)行業(yè)的進入門檻提高，融資難度加大，意味著房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)成本提高，將在中長期內(nèi)對房地產(chǎn)行業(yè)的供給產(chǎn)生一定的抑制作用。投資增速總量必然受到制約。另外，市場對于加息的預期日益強烈。加息將對房地產(chǎn)供需產(chǎn)生雙重壓力：一方面加息將提高資金使用成本；另一方面，房屋銷售的速度會減慢，資金周轉放慢將進一步考驗開發(fā)商緊繃的資金鏈。這兩個方面都可能會影響房地產(chǎn)開發(fā)商的業(yè)績。、企業(yè)融資渠道將趨向多元化央行“121 號”文件和發(fā)改委“通知”的出臺，對整個房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展格局開始產(chǎn)生重大影響。導致資