XXXX1202-關(guān)于土地一級(jí)開發(fā)流程的分析

1、關(guān)于土地一級(jí)開發(fā)流程的分析目錄TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc310604865 一、土地一級(jí)開發(fā)簡要流程 PAGEREF _Toc310604865 h 1 HYPERLINK l _Toc310604866 二、土地一級(jí)開發(fā)內(nèi)容 PAGEREF _Toc310604866 h 2 HYPERLINK l _Toc310604867 三、土地地一級(jí)開開發(fā)的模模式 PAGEREF _Toc310604867 h 2 HYPERLINK l _Toc310604868 （一）完完全政府府運(yùn)作的的模式 PAGEREF _Toc310604868 h 22 HYPER

2、LINK l _Toc310604869 （二）完完全市場場運(yùn)作模模式 PAGEREF _Toc310604869 h 3 HYPERLINK l _Toc310604870 （三）政政府主導(dǎo)導(dǎo)的市場場化運(yùn)作作模式 PAGEREF _Toc310604870 h 33 HYPERLINK l _Toc310604871 四、土地地一級(jí)開開發(fā)法律律要素 PAGEREF _Toc310604871 h 44 HYPERLINK l _Toc310604872 （一）法法律主體體 PAGEREF _Toc310604872 h 4 HYPERLINK l _Toc310604873 （二）法法律關(guān)系

3、系 PAGEREF _Toc310604873 h 4 HYPERLINK l _Toc310604874 五、土地地一級(jí)開開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)和防范范措施 PAGEREF _Toc310604874 h 66 HYPERLINK l _Toc310604875 （一）法法律關(guān)系系界定不不準(zhǔn)帶來來的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn) PAGEREF _Toc310604875 h 6 HYPERLINK l _Toc310604876 （二）其其它風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn) PAGEREF _Toc310604876 h 7 HYPERLINK l _Toc310604877 （三）風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)防范范措施 PAGEREF _Toc310604877 h 7

4、7土地一級(jí)級(jí)開發(fā)，是指由由政府或或其授權(quán)權(quán)委托的的企業(yè)，對(duì)一定定區(qū)域范范圍內(nèi)的的城市國國有土地地（毛地）或鄉(xiāng)村村集體土土地（生地）進(jìn)行統(tǒng)統(tǒng)一的征征地、拆拆遷、安安置、補(bǔ)補(bǔ)償，并并進(jìn)行適適當(dāng)?shù)氖惺姓涮滋自O(shè)施建建設(shè)，使使該區(qū)域域范圍內(nèi)內(nèi)的土地地達(dá)到“三通一一平”、“五通一一平”或“七通一一平”的建設(shè)設(shè)條件（熟地），再對(duì)對(duì)熟地進(jìn)進(jìn)行有償償出讓或或轉(zhuǎn)讓的的過程。注：（11）在本本文中，一級(jí)開開發(fā)企業(yè)業(yè)即指城城投公司司；（22）請(qǐng)重重點(diǎn)閱讀讀正文中中加粗部部分。一、土地地一級(jí)開開發(fā)簡要要流程1、由土土地所有有者給上上一級(jí)行行政主管管部門申申報(bào)土土地整理理申請(qǐng)； 2、由上上一級(jí)土土地主管管部門審審核批準(zhǔn)

5、準(zhǔn)同意土土地處理理，并向向土地整整理和儲(chǔ)儲(chǔ)備中心心正式行行文批準(zhǔn)準(zhǔn)；3、土地地整理和和儲(chǔ)備中中心審核核評(píng)估通通過，并并向市級(jí)級(jí)土地聯(lián)聯(lián)席會(huì)議議申報(bào)，并通過過聯(lián)席會(huì)會(huì)議審議議通過下下發(fā)到區(qū)區(qū)土地整整理儲(chǔ)備備中心； 4、土地地整理儲(chǔ)儲(chǔ)備中心心招標(biāo)；（此步步驟以下下城投公公司可以以成為主主要參與與方或?qū)嵤┤巳耍?、一級(jí)級(jí)開發(fā)企企業(yè)中標(biāo)標(biāo)實(shí)施； 6、土地地整治后后（三通通一平、五通一一平、七七通一平平，視情情況而定定）交由由土地儲(chǔ)儲(chǔ)備中心心上市； 7、二級(jí)級(jí)開發(fā)完完成投入入使用之之前完成成管網(wǎng)，道路、水、電電、通訊訊等。二、土地地一級(jí)開開發(fā)內(nèi)容容1、辦理理各種政政府審批批手續(xù)，包括規(guī)規(guī)劃、項(xiàng)項(xiàng)目核準(zhǔn)準(zhǔn)

6、（立項(xiàng)項(xiàng)）、征征地、拆拆遷、市市政建設(shè)設(shè)審批（包括交交評(píng)、環(huán)環(huán)評(píng)）； 2、實(shí)施施征地工工作；（此部分分以下城城投公司司可以成成為主要要參與方方或?qū)嵤┤巳?，可與與政府簽簽訂合同同，約定定毛利率率等收益益保證事事項(xiàng)）3、實(shí)施施拆遷工工作； 4、完成成地上物物拆除（注：樹樹木可以以留給二二級(jí)開發(fā)發(fā)商完成成）、地地下構(gòu)筑筑物拆移移、渣土土清運(yùn)、圍墻施施工、場場地平整整等工作作； 5、實(shí)施施市政建建設(shè)； 6、招標(biāo)標(biāo)人認(rèn)為為可由中中標(biāo)人承承擔(dān)的其其他一級(jí)級(jí)開發(fā)工工作。 三、土地地一級(jí)開開發(fā)的模模式現(xiàn)行的主主導(dǎo)模式式是第三三種，政政府主導(dǎo)導(dǎo)的市場場化運(yùn)作作模式。（一）完完全政府府運(yùn)作的的模式政府作為為土地的

7、的所有者者代表，將土地地一級(jí)開開發(fā)列為為土地整整理儲(chǔ)備備中心的的一項(xiàng)職職能，由由土地整整理儲(chǔ)備備中心或或其組建建機(jī)構(gòu)完完成全部部的一級(jí)級(jí)開發(fā)工工作。該該機(jī)構(gòu)是是非盈利利性政府府職能部部門，保保證國家家土地所所有權(quán)借借以體現(xiàn)現(xiàn)的土地地收益的的實(shí)現(xiàn)，而不能能利用這這種特權(quán)權(quán)去謀取取自身利利益。土土地儲(chǔ)備備中心一一級(jí)開發(fā)發(fā)實(shí)施機(jī)機(jī)構(gòu)由政政府財(cái)政政專項(xiàng)撥撥款進(jìn)行行土地一一級(jí)開發(fā)發(fā)，開發(fā)發(fā)完成后后或?qū)㈩A(yù)預(yù)期的熟熟地交由由土地治治理部門門，面向向市場以以招拍掛掛方式公公開出讓讓。 這種模式式中，土土地儲(chǔ)備備機(jī)構(gòu)充充當(dāng)政府府土地一一級(jí)開發(fā)發(fā)機(jī)構(gòu)，開發(fā)土土地的權(quán)權(quán)屬登記記在該機(jī)機(jī)構(gòu)名下下。上上海市土土地儲(chǔ)備備

8、辦法規(guī)定：“土地儲(chǔ)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)構(gòu)圍墾灘灘涂成陸陸并經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)收合格格后，或或者與有有關(guān)企事事業(yè)單位位簽訂國國有土地地使用權(quán)權(quán)收購儲(chǔ)儲(chǔ)備協(xié)議議后，或或者取得得儲(chǔ)備地地塊的建建設(shè)用地地批準(zhǔn)文文件并拆拆除該地地塊上的的建筑物物、構(gòu)筑筑物和其其他附著著物后，可以向向市房地地資源局局申請(qǐng)土土地登記記，領(lǐng)取取土地儲(chǔ)儲(chǔ)備的房房地產(chǎn)權(quán)權(quán)證。儲(chǔ)儲(chǔ)備地塊塊交付供供給時(shí)，土地儲(chǔ)儲(chǔ)備的房房地產(chǎn)權(quán)權(quán)證應(yīng)當(dāng)當(dāng)由市房房地資源源局收回回”。這種種模式可可以保證證政府完完全控制制地價(jià)，土地開開發(fā)為熟熟地后的的增值收收益不流流失，且且土地一一級(jí)開發(fā)發(fā)法律關(guān)關(guān)系單純純，便于于政府實(shí)實(shí)施土地地一級(jí)開開發(fā)的各各項(xiàng)事務(wù)務(wù)。其主主要缺陷陷是政府府

9、的土地地開發(fā)資資金壓力力較大，融資渠渠道窄。 （二）完完全市場場運(yùn)作模模式這種模式式中，政政府首先先將待進(jìn)進(jìn)行一級(jí)級(jí)開發(fā)的的土地一一次性出出讓給土土地一級(jí)級(jí)開發(fā)公公司，由由其通過過土地使使用權(quán)出出讓協(xié)議議的約定定進(jìn)行統(tǒng)統(tǒng)一拆遷遷、補(bǔ)償償、安置置、城市市基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建設(shè)設(shè)和社會(huì)會(huì)公共設(shè)設(shè)施建設(shè)設(shè)，使區(qū)區(qū)域內(nèi)的的土地達(dá)達(dá)到“三通一一平”、“五通一一平”、“七通一一平”或需求求者要求求的建設(shè)設(shè)條件，再面向向市場轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓土地地使用權(quán)權(quán)，期間間土地使使用權(quán)發(fā)發(fā)生了兩兩次轉(zhuǎn)移移。 這種模式式中，政政府可以以按照經(jīng)經(jīng)過測算算的“熟地”價(jià)格向向一級(jí)開開發(fā)企業(yè)業(yè)通過市市場競爭爭方式出出讓“生地”，一級(jí)級(jí)開發(fā)企企業(yè)在

10、完完成一級(jí)級(jí)開發(fā)前前向政府府支付“熟地”價(jià)款；或者政政府向一一級(jí)開發(fā)發(fā)企業(yè)出出讓“生地”，一級(jí)級(jí)開發(fā)企企業(yè)完成成一級(jí)開開發(fā)后核核算開發(fā)發(fā)成本及及酬金，待土地地轉(zhuǎn)讓取取得土地地價(jià)款后后扣除開開發(fā)成本本及酬金金，剩余余土地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓款歸歸政府所所有。政政府通過過出讓協(xié)協(xié)議保證證其土地地所有者者權(quán)益和和社會(huì)公公共利益益，土地地開發(fā)企企業(yè)則通通過與二二級(jí)開發(fā)發(fā)商的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議議保證其其開發(fā)利利益。但但該模式式不利于于政府控控制市場場地價(jià)，政府宏宏觀調(diào)控控土地市市場的能能力降低低。 （三）政政府主導(dǎo)導(dǎo)的市場場化運(yùn)作作模式土地一級(jí)級(jí)開發(fā)的的主體為為政府，這是土土地一級(jí)級(jí)開發(fā)地地方法規(guī)規(guī)的一個(gè)個(gè)基本原原則，也也是

11、“政府主主導(dǎo)”的主要要體現(xiàn)?！笆袌龌\(yùn)作”體現(xiàn)在在土地一一級(jí)開發(fā)發(fā)除必須須通過行行政行為為完成的的事項(xiàng)之之外的開開發(fā)事項(xiàng)項(xiàng)，通過過市場競競爭方式式選擇具具備資格格的企業(yè)業(yè)投資完完成；體體現(xiàn)在土土地一級(jí)級(jí)開發(fā)應(yīng)應(yīng)符合市市場需求求，并按按市場需需求實(shí)施施土地一一級(jí)開發(fā)發(fā)。（該模式式是我國國土地一一級(jí)開發(fā)發(fā)的發(fā)展展趨勢）。這種模式式中，政政府根據(jù)據(jù)土地市市場調(diào)查查確定土土地需求求狀況，以招拍拍掛方式式將擬開開發(fā)的土土地按照照“熟地”出讓，提前確確定土地地使用權(quán)權(quán)受讓人人，并由由土地使使用權(quán)受受讓人分分期支付付土地受受讓價(jià)款款用于土土地一級(jí)級(jí)開發(fā)。政府通通過招標(biāo)標(biāo)等方式式確定具具備資格格的企業(yè)業(yè)，在

12、土土地出讓讓合同規(guī)規(guī)定的期期限內(nèi)將將出讓的的土地開開發(fā)為符符合土地地受讓人人要求的的條件，土地開開發(fā)完成成經(jīng)驗(yàn)收收合格后后，政府府與土地地受讓人人正式移移交土地地。這種種模式在在保證政政府主導(dǎo)導(dǎo)土地一一級(jí)開發(fā)發(fā)的基礎(chǔ)礎(chǔ)上能有有效利用用市場資資源，減減輕政府府開發(fā)資資金壓力力。 四、土地地一級(jí)開開發(fā)法律律要素（一）法法律主體體土地一級(jí)級(jí)開發(fā)主主要涉及及三個(gè)主主體：政政府及土土地儲(chǔ)備備機(jī)構(gòu)、土地一一級(jí)開發(fā)發(fā)企業(yè)、被拆遷遷人及被被征地農(nóng)農(nóng)民。 政府是征征收和補(bǔ)補(bǔ)償?shù)闹髦黧w，因因此，土土地一級(jí)級(jí)開發(fā)第第一個(gè)重重要的主主體就是是政府，土地儲(chǔ)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)構(gòu)的設(shè)立立恰恰是是完成政政府一級(jí)級(jí)開發(fā)職職能的機(jī)機(jī)構(gòu)。但

13、但是，由由于政府府部門在在土地一一級(jí)開發(fā)發(fā)中會(huì)存存在資金金不足、人員不不足等多多方面的的難題，從而會(huì)會(huì)制約土土地一級(jí)級(jí)開發(fā)，極不利利于土地地的儲(chǔ)備備，鑒于于此種客客觀情況況，全國國各大城城市開始始將一級(jí)級(jí)開發(fā)引引入市場場機(jī)制，所以才才有了政政府主導(dǎo)導(dǎo)、市場場運(yùn)作規(guī)規(guī)則。 （二）法法律關(guān)系系在土地一一級(jí)開發(fā)發(fā)中，政政府是土土地所有有權(quán)的代代表，土土地儲(chǔ)備備機(jī)構(gòu)是是政府授授權(quán)負(fù)責(zé)責(zé)土地一一級(jí)開發(fā)發(fā)工作的的專門機(jī)機(jī)構(gòu)，土土地一級(jí)級(jí)開發(fā)企企業(yè)是開開發(fā)的具具體實(shí)施施者，而而被拆遷遷人及被被征地農(nóng)農(nóng)民則是是一級(jí)開開發(fā)前的的土地使使用者。 原則上說說，政府府可以基基于法律律的規(guī)定定授權(quán)給給土地儲(chǔ)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)構(gòu)，

14、由土土地儲(chǔ)備備機(jī)構(gòu)獨(dú)獨(dú)自完成成土地一一級(jí)開發(fā)發(fā)，政府府與土地地儲(chǔ)備機(jī)機(jī)構(gòu)之間間是授權(quán)權(quán)與被授授權(quán)的關(guān)關(guān)系。事事實(shí)上，征地和和拆遷是是土地一一級(jí)開發(fā)發(fā)的核心心問題，也是難難點(diǎn)問題題，土地地一級(jí)開開發(fā)的過過程，也也就是協(xié)協(xié)調(diào)、處處理和重重新調(diào)整整三者利利益關(guān)系系的過程程，而政政府及其其土地儲(chǔ)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)構(gòu)很難獨(dú)獨(dú)立完成成這些工工作。因因此，政政府或土土地儲(chǔ)備備機(jī)構(gòu)可可以委托托有實(shí)力力的一級(jí)級(jí)開發(fā)企企業(yè)進(jìn)行行土地一一級(jí)開發(fā)發(fā)，從而而解決土土地儲(chǔ)備備機(jī)構(gòu)資資金不足足、人員員不足等等難題。 如果政府府進(jìn)行一一級(jí)開發(fā)發(fā)，政府府就是一一級(jí)開發(fā)發(fā)的主體體，應(yīng)由由政府履履行義務(wù)務(wù)并承擔(dān)擔(dān)責(zé)任，如果政政府委托托一級(jí)開

15、開發(fā)企業(yè)業(yè)進(jìn)行土土地一級(jí)級(jí)開發(fā)，一級(jí)開開發(fā)企業(yè)業(yè)就成為為一級(jí)開開發(fā)的主主體，那那么是一一級(jí)開發(fā)發(fā)企業(yè)要要承擔(dān)責(zé)責(zé)任？還還是仍由由政府承承擔(dān)責(zé)任任？如果果拆遷問問題產(chǎn)生生爭議，拆遷裁裁決書中中的主體體應(yīng)該是是政府還還是一級(jí)級(jí)開發(fā)企企業(yè)？ 解決問題題之根本本在于界界定政府府與一級(jí)級(jí)開發(fā)企企業(yè)之間間的法律律關(guān)系，當(dāng)前基基本認(rèn)為為是委托托關(guān)系。但也有有實(shí)踐案案例當(dāng)中中認(rèn)定為為復(fù)合關(guān)關(guān)系，即即基本的的“委托關(guān)關(guān)系加承包關(guān)關(guān)系”。 如果政府府與一級(jí)級(jí)開發(fā)企企業(yè)之間間是委托托關(guān)系，按照合同法法4002條的的規(guī)定，受托人人以自己己的名義義，在委委托人的的授權(quán)范范圍內(nèi)與與第三人人訂立的的合同，第三人人在訂立立合

16、同時(shí)時(shí)，知道道受托人人與委托托人之間間的代理理關(guān)系的的，該合合同直接接約束委委托人和和第三人人，但有有確切證證據(jù)證明明該合同同只約束束受托人人和第三三人的除除外。在在土地一一級(jí)開發(fā)發(fā)中，因因?yàn)檎钦魇帐蘸脱a(bǔ)償償?shù)闹黧w體，被拆拆遷人和和被征地地的農(nóng)民民大都知知道一級(jí)級(jí)開發(fā)企企業(yè)是受受政府的的委托進(jìn)進(jìn)行一級(jí)級(jí)開發(fā)，在實(shí)際際操作中中，政府府與一級(jí)級(jí)開發(fā)企企業(yè)也是是簽訂土地一一級(jí)開發(fā)發(fā)委托協(xié)協(xié)議，因此，政府很很難規(guī)避避掉一級(jí)級(jí)開發(fā)過過程中應(yīng)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)擔(dān)的責(zé)任任。 如果政府府與一級(jí)級(jí)開發(fā)企企業(yè)之間間是承包包合同（建筑施施工合同同），則則政府可可以將一一級(jí)開發(fā)發(fā)過程中中的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)通過合合同約定定轉(zhuǎn)嫁給給一

17、級(jí)開開發(fā)企業(yè)業(yè)，政府府則無需需承擔(dān)責(zé)責(zé)任與風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，從從而促使使開發(fā)企企業(yè)加強(qiáng)強(qiáng)管理，提供開開發(fā)的效效率和效效益。從從土地一一級(jí)開發(fā)發(fā)的實(shí)際際情況來來看，政政府下達(dá)達(dá)的征收收決定是是強(qiáng)制性性的，只只是拆遷遷補(bǔ)償?shù)牡膬r(jià)格可可以協(xié)商商，并且且最終由由政府全全部出資資，僅是是委托企企業(yè)進(jìn)行行一級(jí)開開發(fā)，從從這個(gè)角角度看，將其界界定為承承包關(guān)系系又極大大縮減開開發(fā)企業(yè)業(yè)的自主主性并打打消其積積極性。所以，將將政府與與一級(jí)開開發(fā)企業(yè)業(yè)之間的的法律關(guān)關(guān)系，簡簡單地界界定為委委托關(guān)系系或承包包關(guān)系，均會(huì)導(dǎo)導(dǎo)致雙方方責(zé)任和和權(quán)利的的不平衡衡，最終終不利于于一級(jí)開開發(fā)的進(jìn)進(jìn)行。因因此，界界定為“委托加加承包”關(guān)系

18、，則可以以有效彌彌補(bǔ)單一一關(guān)系的的不足，取長補(bǔ)補(bǔ)短。五、土地地一級(jí)開開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)和防范范措施（一）法法律關(guān)系系界定不不準(zhǔn)帶來來的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)1、政府府和一級(jí)級(jí)開發(fā)機(jī)機(jī)構(gòu)均可可能出現(xiàn)現(xiàn)違背“責(zé)權(quán)利利一致”原則的行行為既然開發(fā)發(fā)商有利利可圖，就應(yīng)當(dāng)當(dāng)有風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)責(zé)任，但現(xiàn)在在看來沒沒有。這這是委托托關(guān)系的的不足。這種法法律關(guān)系系的設(shè)定定，也容容易讓開開發(fā)商在在管理中中疏于管管理，比比如意外外傷害、侵權(quán)損損失等。這么多多的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)責(zé)任不不分清的的話，政政府的責(zé)責(zé)任就無無法承受受。當(dāng)然然如果基基于此管管理太嚴(yán)嚴(yán)格，沒沒有了開開發(fā)商的的自主空空間，也也會(huì)影響響開發(fā)商商的積極極性。拆拆遷和征征收工作作必定彈彈性較大大。

19、只要要不是有有意弄虛虛作假，都需要要政府用用寬容的的心態(tài)對(duì)對(duì)待。但但如果政政府將土土地一級(jí)級(jí)開發(fā)承承包給企企業(yè)，政政府可以以將包袱袱甩出去去，但相相應(yīng)的權(quán)權(quán)力卻無無法同時(shí)時(shí)授權(quán)給給企業(yè)，對(duì)企業(yè)業(yè)而言，責(zé)任難難以承受受；同時(shí)，如果沒沒有政府府行為和和權(quán)力的的支持，開發(fā)寸寸步難行行。 2、統(tǒng)一一法律法法規(guī)缺位位目前土地地一級(jí)開開發(fā)沒有有統(tǒng)一的的法律法法規(guī)，國國土資源源部等部部委也沒沒有出臺(tái)臺(tái)相應(yīng)的的規(guī)章，導(dǎo)致各各地一級(jí)級(jí)開發(fā)的的不規(guī)范范。在實(shí)實(shí)務(wù)中，如何合合理、合法在在政府與與土地一一級(jí)開發(fā)發(fā)企業(yè)之之間劃分分責(zé)任、分配利利益，沒沒有統(tǒng)一一的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，各地地做法不不一。土土地出讓讓收益分分成是一一級(jí)開

20、發(fā)發(fā)較為重重要的利利益來源源，而現(xiàn)現(xiàn)實(shí)中往往往企業(yè)業(yè)分成比比例約定定過高，與相關(guān)關(guān)法律法法規(guī)相沖沖突或得得不到法法律法規(guī)規(guī)的支持持，企業(yè)業(yè)將會(huì)面面臨該部部分合同同利益得得不到實(shí)實(shí)現(xiàn)的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，政政府將面面臨國有有資產(chǎn)流流失的危危險(xiǎn)。也正是因因?yàn)榉陕煞ㄒ?guī)的的缺位，或許由由于一任任領(lǐng)導(dǎo)的的更迭，或許由由于上級(jí)級(jí)出臺(tái)與與該政策策相沖突突的文件件，或許許由于利利益的驅(qū)驅(qū)使導(dǎo)致致政府不不誠信等等，都會(huì)會(huì)導(dǎo)致作作為土地地一級(jí)開開發(fā)合同同依據(jù)的的政策的的變化，或者導(dǎo)導(dǎo)致土地地一級(jí)開開發(fā)合同同項(xiàng)下某某些利益益的喪失失。由此此，土地地一級(jí)開開發(fā)合同同開發(fā)商商的利益益就得不不到相應(yīng)應(yīng)的保障障。 3、現(xiàn)行行法律使使

21、得土地地一級(jí)開開發(fā)融資資面臨難難題與土地二二級(jí)開發(fā)發(fā)相比較較，土地地一級(jí)開開發(fā)存在在難以融融資的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。在在土地二二級(jí)開發(fā)發(fā)中，房房地產(chǎn)開開發(fā)商可可以土地地設(shè)定抵抵押直接接融資，也可以以預(yù)售房房屋抵押押融資；但在土土地一級(jí)級(jí)開發(fā)期期間，開開發(fā)商不不享有該該幅國有有土地的的使用權(quán)權(quán)，不可可能利用用該項(xiàng)目目的標(biāo)的的物（土土地）予予以融資資，開發(fā)發(fā)商存在在融資難難及資金金回籠的的風(fēng)險(xiǎn)。 （二）其其它風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)1、征地地與拆遷遷困難的的風(fēng)險(xiǎn) 土地一級(jí)級(jí)開發(fā)往往往會(huì)涉涉及到征征地與拆拆遷安置置等相關(guān)關(guān)事項(xiàng)，征地特特別是農(nóng)農(nóng)用地的的征用涉涉及到政政府的審審批，而而拆遷安安置又是是土地一一級(jí)開發(fā)發(fā)較大且且不可預(yù)

22、預(yù)知的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。征征地最終終能否得得到政府府的審批批，拆遷遷安置是是否能順順利實(shí)施施，尤其其是“釘子戶戶”的多少少，將是是土地一一級(jí)開發(fā)發(fā)合同履履行的又又一大風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。 2、資金金鏈斷裂裂風(fēng)險(xiǎn) 土地一級(jí)級(jí)開發(fā)商商墊資時(shí)時(shí)間比較較長，征征地、拆拆遷安置置需要大大筆資金金，在這這種情況況下，開開發(fā)商若若沒有雄雄厚的資資金保障障或有較較強(qiáng)的融融資能力力，勢必必面臨資資金斷裂裂的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。 所以，一一旦面臨臨資金獲獲取困難難的情況況，一級(jí)級(jí)開發(fā)機(jī)機(jī)構(gòu)寧愿愿降低利利潤也要要由政府府解決征征地、拆拆遷階段段的資金金，否則則項(xiàng)目將將難以為為繼。 3、土地地出讓價(jià)價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn) 當(dāng)土地供供應(yīng)過多多或者房房地產(chǎn)市市場不景景氣時(shí)，土地出出讓價(jià)格格過低甚甚至流標(biāo)標(biāo)，都會(huì)會(huì)影響土土地一級(jí)級(jí)開發(fā)商商收回投投資；另另外，致致力于土土地一級(jí)級(jí)市場拿拿地的企企業(yè)會(huì)遇遇到土地地出讓競競爭激烈烈而自身身資金實(shí)實(shí)力不夠夠的情況況，也將將面臨該該幅土地地出讓價(jià)價(jià)格太高高而無法法實(shí)現(xiàn)通通過土地地一級(jí)開開發(fā)拿地地的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。 （三）風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)防范范措施由于土地地一級(jí)開開發(fā)自身身的特點(diǎn)點(diǎn)，公司司投資土土地一級(jí)級(jí)開發(fā)的的法律及及商業(yè)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)是不不可避免免的。但但任何風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)都具具有一定定的可控控制性的的，常見見的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)防范措措施如下下： 1、設(shè)立立項(xiàng)目公公司 土地一級(jí)級(jí)開發(fā)投投資項(xiàng)目目大、投投入資金金多，需需要