拆遷組內(nèi)部人員談判技巧分享

1、拆遷組內(nèi)部人員談判技巧（獻(xiàn)給正在面臨拆遷的同志們）古人云:“知己知彼,百戰(zhàn)不殆”動(dòng)遷工作無疑是和平年代的“戰(zhàn)爭(zhēng)”。戰(zhàn)役的雙方是不對(duì)等的，一方是散兵游勇，一方是機(jī)械化軍隊(duì)。一般情況，動(dòng)遷人員熟知法律法規(guī)，熟知每一戶情況，而關(guān)于每一戶該具體如何講，如何做，每一句話都會(huì)進(jìn)行認(rèn)真安排，如同戰(zhàn)爭(zhēng)前的部署。常規(guī)做法先易后難，選擇突破口，突破口的選擇原則是該戶人家位置關(guān)鍵，最好能夠起到割斷分裂房屋的作用，其次該戶在當(dāng)?shù)赜行┳璧K，面積亦不宜過大，便于操作，能起到“以點(diǎn)帶面”的作用。被拆遷戶要想在這場(chǎng)“戰(zhàn)爭(zhēng)”中立于不敗，就要明白什么是拆遷？對(duì)拆遷的程序、動(dòng)遷人員的手段及戰(zhàn)術(shù)要有差不多的了解。抓住每一環(huán)節(jié)，找其漏

2、洞。首先我們來分析拆遷過程中被拆遷戶的心理狀態(tài)，講實(shí)在話，當(dāng)拆遷公告出來時(shí),相信每個(gè)人內(nèi)心都發(fā)毛,不明白如何辦好，比較典型的有下列四種心理狀態(tài)：一、如意心理這是被拆遷戶獲悉自己所有或使用的房屋要進(jìn)行拆遷時(shí)表現(xiàn)出一種愉快和興奮的行為特征。形成這種心理的緣故是被拆遷戶對(duì)舊居的厭煩和對(duì)新居的向往。當(dāng)拆遷實(shí)施單位進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)時(shí)，被拆遷戶一般差不多上態(tài)度和氣、熱情主動(dòng)、積極配合。拆遷工作人員與其相處也比較和諧。二、恐懼心理當(dāng)房屋拆遷工作進(jìn)入實(shí)質(zhì)性時(shí)期時(shí)，部分被拆遷戶懷有一種恐懼心理狀態(tài)。他們?cè)诓煌潭壬详P(guān)懷自己利益的實(shí)現(xiàn)，要緊特征是表現(xiàn)出憂慮和慌張，在這種情況下，被拆遷戶對(duì)拆遷工作人員一般缺乏信任感，生怕工

3、作人員克扣面積、貶低價(jià)格及折舊率等。凡事總是斤斤計(jì)較、舉棋不定。三、消極心理有些被拆遷戶當(dāng)遇上房屋拆遷的規(guī)定、標(biāo)準(zhǔn)、和原則與自己所要求的條件不一致時(shí)，就處于一種消極心理狀態(tài)，通常表現(xiàn)出一種不卑不亢、行動(dòng)遲緩的行為特征。四、橫纏心理當(dāng)房屋拆遷工作進(jìn)入實(shí)施時(shí)期時(shí)，部分被拆遷戶認(rèn)為這是實(shí)現(xiàn)個(gè)人利益的關(guān)鍵時(shí)刻，力求經(jīng)濟(jì)利益或其他利益最大化，以拒不拆遷為籌碼，表現(xiàn)為橫扯和挾制行為。上述消極心理和橫纏心理確實(shí)是通常所講的“釘子戶”，前者表現(xiàn)軟拖，后者表現(xiàn)硬抗。但二者對(duì)房屋拆遷工作的阻礙差不多一致，也是本文論述重點(diǎn)。下面從7個(gè)方面分不講明如何做一個(gè)“合格”的釘子戶。一、釘子戶的分類：1、漫天要價(jià)型：漫不講理

4、，把動(dòng)拆遷視為撈一票的機(jī)會(huì)，撒無賴。翻手為云，覆手為雨，自以為老子天下第一，這一類人，一般沒有后臺(tái)，沒有關(guān)系，但有三四個(gè)狐群狗黨，給他當(dāng)狗頭軍師，自己并沒有多少文化，也不明白多少政策、法規(guī)，這類人中，地痞、流氓，無業(yè)人員、刑滿分子居多。一般武來！2、后臺(tái)撐腰型：有一定的社會(huì)關(guān)系，自持無恐，有文化、明白政策，喜愛鉆政策的空子，其背后往往有高人的指點(diǎn)。他們以利潤(rùn)為目標(biāo)。當(dāng)他們的目標(biāo)沒有達(dá)到的時(shí)候，高層的電話、條子紛紛涌來。他們會(huì)見好就收，只要達(dá)到目的。一般文來！3、自我愛護(hù)型：他們是社會(huì)的弱勢(shì)群體，收入較低。以下崗工人、回城知青、幫困人員為主。他們的生活磨練太多了，以至不信任任何人，他們的信念是堅(jiān)

5、持到底確實(shí)是勝利，他們對(duì)今后的生活顧慮太多了，對(duì)生活沒有多少信心，他們計(jì)算補(bǔ)償能不能買套房以后，還節(jié)余一點(diǎn)生活費(fèi)。他們會(huì)耍無賴，會(huì)點(diǎn)小聰慧，他們懼怕權(quán)威，對(duì)政府不信任，喜愛聽小道，他們信奉只有自己才能愛護(hù)自己。動(dòng)遷中，最會(huì)漠視他們的利益，因?yàn)閯?dòng)遷人員喜愛豆腐挑嫩的吃，柿子撿軟的捏。 二、產(chǎn)生釘子戶的緣故：釘子戶除了主觀緣故以外，客觀上，當(dāng)事人雙方?jīng)]有完全體現(xiàn)平等、自愿、等價(jià)的交易原則。其次，工作方式簡(jiǎn)單、粗暴，在政策面前不能人人平等，差不多上釘子戶產(chǎn)生的緣故。三、釘子戶的目的：要明白絕對(duì)正確的拆遷之上還有一個(gè)絕對(duì)正確的人道主義。要給對(duì)方壓力以獲得最大的經(jīng)濟(jì)利益或其他利益。只是見好就收，戲不能演

6、過頭。四、釘子戶的條件： 其一：吃透各種法律法規(guī)。其二、皮要厚、嘴要兇、脾氣要大、會(huì)耍賴。其三、要有“良好”的心理素養(yǎng)，大風(fēng)面前不彎腰，天塌下來?yè)蔚米?，遇事不慌亂，釘子戶的成功與否，在于最后一分鐘。假如家中有見風(fēng)即倒的老人，則是王牌，因?yàn)檎l(shuí)也不敢動(dòng)。因此不是每個(gè)人都能夠當(dāng)釘子戶的。五、釘子戶的手段：要文斗，不要武斗；要斗法，不要斗狠；要智斗，不要力斗！老百姓和拆遷利益集團(tuán)的斗爭(zhēng)一直血光不斷。跳樓、自焚、服毒、斗毆、上訪、攔車、示威、*、絕食、阻斷路橋、沖擊國(guó)家機(jī)關(guān)不一而足！自殺壯烈，但代價(jià)太大，效果不大。暴力抵抗，拆遷集團(tuán)人多勢(shì)眾，且有黑白（所謂“白道”更可惡）協(xié)助，明擺著是吃虧。尤其不能夠采

7、取阻斷路橋、沖擊國(guó)家機(jī)關(guān)等手段。因?yàn)檫@是卑鄙的利益集團(tuán)最希望出現(xiàn)的情況。一旦如此，他們即可將簡(jiǎn)單的拆遷經(jīng)濟(jì)事件上綱到治安事件，甚至政治事件，順理成章地通過他們掌握的一部分國(guó)家機(jī)關(guān)輕而易舉地將被拆遷戶“名正言順”“合法”解決。大量的案件證明：1.掌握證據(jù)，抓住拆遷集團(tuán)違法違紀(jì)把柄這實(shí)在簡(jiǎn)單，一抓一大把），2.吃透各種法律法規(guī)（這最要緊），一定能夠打垮利益集團(tuán)！調(diào)查發(fā)覺：在拆遷官司中，知識(shí)分子幾乎沒吃虧的，而吃虧的大多是文化不高的勞累大眾。只要被拆遷戶掌握以上兩條，在加上緊扣憲法以及黨和國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)人對(duì)拆遷的言論，就勝券在握記?。阂_(dá)到目的有時(shí)不能夠用直接手段，間接手法更有效，這確實(shí)是有的象36計(jì)中的

8、“圍魏救趙”。六、釘子戶的措施：1 拖：生病住院，離家出走，找不到人，都能夠。在拆遷的每一個(gè)環(huán)節(jié)上盡可能拉長(zhǎng)時(shí)刻，給他反反復(fù)復(fù)。時(shí)刻確實(shí)是勝利。2撤：面對(duì)官府和暴力機(jī)關(guān)、醫(yī)院殯儀館，單個(gè)被拆遷戶是微小的無力的，注意：要文斗不要武斗。和他們?nèi)テ词且欢ǔ蕴澋?。拿好所有的房產(chǎn)文件，拒絕在任何文件上簽字（因此，寫上他們反對(duì)憲法，批判他們是法西斯之類的責(zé)備文字依舊能夠的。），拒絕任何所謂”安排“。收集好一切證據(jù)，不能簽任何字。尤其在我們江蘇，公正的那一天為期不遠(yuǎn)了。3 抓：你的拆遷對(duì)手們一定有大量的弱點(diǎn)，抓住它們不放。尤其是他們大量違反的“公開公平公正”的拆遷原則：比如講：給某些有背景的被拆遷戶巨額補(bǔ)償

9、費(fèi)用，你能夠要求同等待遇呀！4 訪：一去上級(jí)機(jī)關(guān)或者直接北京去上訪。 二找人大代表，人大代表也是一支不可小瞧的力量，要想取得中意的結(jié)果就需要人大代表的支持，給鄰居每個(gè)人分配一項(xiàng)任務(wù)，確實(shí)是找人大代表，同時(shí)讓他們?cè)谀銓懙纳显L材料上簽字，這就意味著政府的有關(guān)機(jī)構(gòu)必須以某種姿態(tài)來回復(fù)，這種回復(fù)有時(shí)能夠作為有利證據(jù)；希望大伙兒想方法能夠講服他們。三找律師咨詢，在接觸過程中，律師有時(shí)會(huì)陷于矛盾之中，為了代理案件就要展示自己的風(fēng)采，他假如將案件的全部解決方法都講出來，可能你們就不請(qǐng)他了，假如不講呢你們可能不信任他，因此最好想出一個(gè)方法來解決這些矛盾，具體的方法我也在探究之中。5 談：告訴他們，你們支持拆遷

10、，但反對(duì)違法拆遷，一定要把違法問題理順才能夠進(jìn)行。記住，永久不談補(bǔ)償問題，決不能夠。只談他們的違法亂紀(jì)問題，告訴他們，名不正則言不順。一定要他們解決所有違法亂紀(jì)（不違法亂紀(jì)，如何搞拆遷）后才談拆遷。一定要逼他們主動(dòng)和你談條件，不中意永久和違法拆遷做斗爭(zhēng)，絕對(duì)自己不先談條件。以上5字訣應(yīng)當(dāng)貫穿整個(gè)拆遷過程，適時(shí)合理利用。 七 釘子戶的步驟：（關(guān)鍵哦）要做一個(gè)“合格”的釘子戶，在拆遷的每一時(shí)段要要有不同的對(duì)策。當(dāng)一個(gè)人能夠給你一種感動(dòng)，讓你想和他手牽手走一輩子的路，那就該堅(jiān)決的抓緊這只手！第1時(shí)期 公告時(shí)期當(dāng)拆遷公告出來時(shí),看清晰拆遷公告內(nèi)容并最好進(jìn)行拍照加以證據(jù)保全。作為拆遷公告它是拆遷的法律依

11、據(jù),出了公告也表明了它已具備拆遷的條件并領(lǐng)出了拆遷許可證,拆遷公告一般內(nèi)容寫著建設(shè)項(xiàng)目名稱、拆遷人、拆遷實(shí)施單位、拆遷安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、拆遷期限、拆遷范圍、立項(xiàng)和立項(xiàng)文號(hào),規(guī)劃和規(guī)劃文號(hào),土地定點(diǎn)和土地批準(zhǔn)文號(hào)。你可去對(duì)比一下公告是否缺少這些要素,特不是缺少拆遷許可證五要素中的三要素:立項(xiàng),規(guī)劃,土地批準(zhǔn)書。缺的話你就要小心了。拆遷公告的生活和有效期你也得看清晰,過了有效期還沒拆的話,他必須去補(bǔ)辦。現(xiàn)在期對(duì)策要點(diǎn)是裝聾作??；背后鼓動(dòng)。第2時(shí)期商談、協(xié)議時(shí)期房屋拆遷都以土地為中心而進(jìn)行拆遷，因此必須對(duì)拆遷后所建設(shè)的項(xiàng)目要了解,是作為公用事業(yè)依舊以經(jīng)營(yíng)性的商業(yè)開發(fā),土地性質(zhì)是劃撥土地依舊出讓土地，以劃

12、撥方式取得土地使用權(quán)的的必須符合國(guó)土資源部頒布的第9號(hào)令劃撥用地目錄，不符合此目錄用得劃撥土地，將追究國(guó)土資源局領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任。國(guó)土資源部第11號(hào)令（2002年7月1日起施行）招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定中的第四條明確規(guī)定：商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。未經(jīng)招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓取得的土地,此項(xiàng)目不合法,追究國(guó)土資源局領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任,拆遷行為不成立屬違法。房屋拆遷治理部門不得作為拆遷人，不得同意拆遷托付。另外還應(yīng)該了解拆遷實(shí)施單位資質(zhì)情況，是否超資質(zhì)拆遷，（3級(jí)資質(zhì)為3萬(wàn)平方米以下）是否持證上崗，拆遷資金是否到位。此亦為拆遷雙方互相試探、互相摸底時(shí)

13、期。動(dòng)遷補(bǔ)償彈性也專門大，被拆遷戶要忍耐，示弱，采納“拖”字訣，逼迫對(duì)方主動(dòng)抬高補(bǔ)償水準(zhǔn)。不急，你急他們就快樂；要沉住氣，讓他們急！不能隨便簽字，因?yàn)橐坏┠愫灹俗郑鸵暈檎J(rèn)可，一定要盯住自己的心理價(jià)位，不到萬(wàn)不得已不降價(jià)；你沒偷沒搶，只是在爭(zhēng)取自己的合理要求，一定要心平氣穩(wěn)心理素養(yǎng)一定要好噢，千萬(wàn)不能怕他們的恐嚇。要明白拆遷確實(shí)是一種心理戰(zhàn),就看你有多大的忍耐度, 拆遷工作人員手段不外確實(shí)是以關(guān)懷騙人、拿文件壓人、以小利哄人、以強(qiáng)制嚇人等等，采納輪翻轟炸，甚至有時(shí)刻動(dòng)用流氓、涉黑分子，專門多被拆遷戶經(jīng)不起如此心理上折磨。投降了！能挺過這一關(guān)的人確實(shí)是差不多“合格”的釘子戶。要堅(jiān)信，大鬧多給；小

14、鬧小給；不鬧不給的方針。團(tuán)結(jié)確實(shí)是力量！那個(gè)地點(diǎn)要注意鬧情況不能有頭頭，因?yàn)樽畛鎏纛^的人往往是對(duì)方收買的對(duì)象，假如被買通了，大伙兒就象散沙一樣團(tuán)結(jié)不起來了。有情況就私下集體討論，單獨(dú)去談,談完后再進(jìn)行集體討論，團(tuán)結(jié)加互通信息專門重要。有方法以掛號(hào)信的形式最好,因?yàn)槟愀鷮?duì)方講過的話都可賴的,。寄出去的信對(duì)方不理你,你可告知他,不是你不要和他們商量,是你們不跟我談,把皮球踢給對(duì)方。掛號(hào)寄給哪些地點(diǎn)呢？拆遷辦,建設(shè)局,對(duì)方當(dāng)事人,信要留底,和寄出去的信一起敲上騎縫章,信封和信件也要騎縫章。現(xiàn)在期對(duì)策要點(diǎn)是漫天要價(jià)；滿足就簽。第3時(shí)期聽證調(diào)解、行政裁決時(shí)期 1、了解是否拆治理分離?，F(xiàn)在好多拆遷治理部門

15、和拆遷實(shí)施單位為兩塊牌子，一套班子。既是“運(yùn)動(dòng)員”，又是“裁判員”，沒有做到政事、政企分開。那個(gè)是違規(guī)的！2、對(duì)方一發(fā)裁決通知就寄掛號(hào)信給拆遷辦,建設(shè)局,對(duì)方當(dāng)事人,并將裁決通知復(fù)印留底后一并連掛號(hào)信退給裁決機(jī)關(guān),要求查看五項(xiàng)文件和拆遷許可證，同時(shí)對(duì)比一下相互間有沒有矛盾。記住！這是你的權(quán)利！拿不出就有問題，不能拆！五項(xiàng)文件為：（一）建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；一般由地點(diǎn)打算委員會(huì)批準(zhǔn)立項(xiàng)。（二）建設(shè)用地規(guī)劃許可證（附紅線圖）；一般由地點(diǎn)都市規(guī)劃行政主管部門核發(fā)。（三）國(guó)有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件；一般由地點(diǎn)土地行政主管部門頒發(fā)。（四）拆遷打算和拆遷方案；是指拆遷人對(duì)今后預(yù)備實(shí)施的拆遷活動(dòng)所制定的打算和方案。

16、（五）辦理存款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)出具的拆遷補(bǔ)償安置資金證明；由拆遷人開設(shè)房屋拆遷補(bǔ)償安置資金專用帳戶，一般由拆遷人、金融機(jī)構(gòu)、房屋拆遷治理部門三方監(jiān)管。 地點(diǎn)政府不得違反法定程序和法律規(guī)定，以政府會(huì)議紀(jì)要或文件代替法規(guī)確定的拆遷許可要件及規(guī)劃變更，擅自擴(kuò)大拆遷規(guī)模。詳見（國(guó)辦發(fā)200446號(hào)國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于操縱城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴(yán)格拆遷治理的通知）。不要以為拆遷治理部門頒發(fā)拆遷許可證就一定五項(xiàng)文件齊全。現(xiàn)在好多項(xiàng)目證件不齊全照發(fā)拆遷許可證。膽好大的！違法辦理拆遷許可證,資料顯示目前全國(guó)好多都市都有此現(xiàn)象,例如：1、上海的周正毅(號(hào)稱資產(chǎn)有150個(gè)億)的房屋開發(fā)也出現(xiàn)了拆遷補(bǔ)償安置資金不到位和土地問題

17、. . 2、嘉禾事件，嘉禾縣珠泉商貿(mào)城是一個(gè)以商業(yè)營(yíng)業(yè)用房為主的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目?，F(xiàn)已查明，嘉禾縣在未進(jìn)行規(guī)劃項(xiàng)目定點(diǎn)的情況下，為開發(fā)商發(fā)放建設(shè)用地規(guī)劃許可證；先辦理建設(shè)用地批準(zhǔn)書，再補(bǔ)辦土地使用權(quán)掛牌出讓手續(xù)；在開發(fā)商未繳納土地出讓金的情況下，發(fā)放國(guó)有土地使用證。在缺乏拆遷打算、拆遷方案和拆遷補(bǔ)償安置資金足額到位證明等要件的情況下，為拆遷人發(fā)放房屋拆遷許可證；在沒有按規(guī)定程序進(jìn)行聽證的情況下，對(duì)11戶被拆遷人下達(dá)強(qiáng)制拆遷執(zhí)行書。在項(xiàng)目實(shí)施過程中，縣委、縣政府濫用行政權(quán)力強(qiáng)制推進(jìn)房屋拆遷，去年12月份以來，先后對(duì)11名公職人員進(jìn)行了降職、調(diào)離原工作崗位到邊遠(yuǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)工作等錯(cuò)誤處理，并錯(cuò)誤拘捕李會(huì)明等

18、3人。被拆遷戶要認(rèn)真核查5項(xiàng)文件，特不注意土地的取得和是否足額拆遷補(bǔ)償安置資金存入專用帳戶。確信會(huì)有所收獲。如此和拆遷人談判也就游刃有余.在沒有協(xié)商好前不能簽任何字，保管好所有的房屋證件,因?yàn)檫@是你的原始股票!3、抓住要害：“公開”“公平”“公正”一招致敵。例如，評(píng)估單位沒有選擇、評(píng)估結(jié)果沒有公示、暗箱操作、給某些有背景的被拆遷戶巨額補(bǔ)償費(fèi)用.等等。數(shù)不勝數(shù)，你能夠要求同等待遇呀！強(qiáng)烈要求上榜公布差不多走人的被拆遷戶補(bǔ)償，按規(guī)定，這是必須的！現(xiàn)實(shí)中幾乎每戶被搬的人家都被要求保密補(bǔ)償費(fèi)（否則，獎(jiǎng)金、補(bǔ)助沒有.等等）。什么緣故他們要如此。因?yàn)橹挥胁蛔尡徊疬w戶互通信息，才可讓其他人心中無底，無法參照

19、，才能夠進(jìn)一步壓底其他被拆遷戶的補(bǔ)償費(fèi)。既然你不敢依照國(guó)家要求“公開”“公平”“公正”，那么，咱們就好好聊聊價(jià)鈔票！不要鈔票只要房子的人家，要求同一家評(píng)估單位對(duì)自己的原有住房和給的住房一齊評(píng)估。-其中奧妙自己體會(huì)。 能挺到第3時(shí)期的被拆遷戶差不多上好樣的，也是團(tuán)結(jié)的關(guān)鍵時(shí)刻，堅(jiān)信成功在于最后一分鐘，要相互支持，大伙兒一起撐；要有團(tuán)結(jié)一起的信念！現(xiàn)在期對(duì)策要點(diǎn)是老生常談；對(duì)天鳴冤！第4時(shí)期 執(zhí)行、行政救濟(jì)時(shí)期1、現(xiàn)行政策環(huán)境下，行政強(qiáng)拆的可能性小了，司法強(qiáng)拆多了?，F(xiàn)在行政救濟(jì)進(jìn)入謊謬的司法怪圈，例如，建設(shè)局通過單方面的裁決進(jìn)行拆遷，雙方當(dāng)事人對(duì)裁決不服在三個(gè)月內(nèi)可進(jìn)行起訴，現(xiàn)實(shí)情況是對(duì)方當(dāng)事人（

20、拆遷人）在作出裁決后也對(duì)裁決不服進(jìn)行起訴（房屋拆遷治理部門），惡人先告狀，一起訴就進(jìn)入了司法程序，就可強(qiáng)制拆遷，在法院的關(guān)心下甩掉被拆遷戶進(jìn)行強(qiáng)拆，把被拆遷戶帶入被告缺位的怪圈中。簡(jiǎn)直確實(shí)是豬八戒倒打一耙。強(qiáng)拆目的達(dá)到后對(duì)方當(dāng)事人再進(jìn)行撤訴，如此就免去了法院的責(zé)任。受害人不服你去告吧，拆了就不怕你告了。受害人起訴，法院審理，一審謊唐的判決下來：舉證證實(shí)非法頒發(fā)拆遷許可證，但拆遷合法性與本案無關(guān)，裁決合法，安置合理，維持原裁決。這種情況發(fā)生我們?nèi)绾无k？應(yīng)該同時(shí)向人民法院提起訴訟，狀告房屋拆遷治理部門非法頒發(fā)拆遷許可證。由于拆遷許可證案件審理結(jié)果可能阻礙拆遷裁決案件的最終勝負(fù)，人民法院在審理許可案

21、件時(shí)有可能中止裁決案件的審理。事實(shí)上按現(xiàn)有法律法規(guī)來講在都市房屋拆遷中全然領(lǐng)不出一張合法的拆遷許可證。其中重要緣故違反了土地治理法，因此領(lǐng)不出合法的拆遷許可證。法律規(guī)定開發(fā)商的土地使用權(quán)取得必須通過招標(biāo)、拍賣、掛牌。但土地證還在老百姓手里沒有通過注銷和變更土地登記,是受法律愛護(hù)的,不能進(jìn)行招、拍、掛，按土地治理法規(guī)定不能辦理國(guó)有土地批準(zhǔn)書,也不可能和開發(fā)商簽定國(guó)有土地使用合同書，這就好比一女不能嫁兩夫。同時(shí)拆遷條例規(guī)定具有拆遷人資格的拆遷人，必須持有國(guó)有土地批準(zhǔn)文書才能辦理拆遷許可證，一方面國(guó)土局不能辦理國(guó)有土地批準(zhǔn)書，另一方面必須具有國(guó)有土地批準(zhǔn)書，因此按現(xiàn)有法律法規(guī)來講是永久辦不出一張合法

22、的拆遷許可證，永久辦不出,辦出來的話全差不多上不合法的。講得簡(jiǎn)單點(diǎn)，假如土地證在老百姓手上，國(guó)土局發(fā)出國(guó)有土地使用證給開發(fā)商，國(guó)土局直接違反土地治理法和“一物一權(quán)”的民法差不多原則；假如國(guó)土局沒有發(fā)出國(guó)有土地批準(zhǔn)書，建設(shè)局發(fā)出拆遷許可證，建設(shè)局就違反拆遷條例。沒有拆遷的合法性，哪來裁決合法性，更哪來安置合理性！只是到現(xiàn)在還沒有聽到多少拆遷戶贏了官司的?。y?。?、君不見哪個(gè)都市的拆遷最后不是靠拆遷雙方的談判解決的，通過以上數(shù)個(gè)回合較量，當(dāng)釘子戶確信比聽話搬遷能得到更多的實(shí)惠，誰(shuí)能堅(jiān)持到最后，誰(shuí)就獲得勝利。3、以上假如所有招術(shù)不行的話，就只有漫漫上訪路了，保管好所有的房屋證件及對(duì)方所有違規(guī)違法證

23、據(jù)（看了這么多，相信你會(huì)找到好多證據(jù).）記?。∫行判?、決心和恒心。勝利終會(huì)屬于你!現(xiàn)在期對(duì)策要點(diǎn)是全家動(dòng)員，老弱病殘齊上陣。重要提示:一定要弄清晰拆遷人合法嗎?才能開談!拆遷公司往往利用心理暗示來?yè)魯∧愕挠職?如:政府沒有拆不掉的房子! 一、公告拆遷期間談話技巧 當(dāng)拆遷公告頒布后，拆遷人的工作人員約被拆遷人洽談拆遷協(xié)議時(shí)，假如被拆遷人的合法要求（如要求產(chǎn)權(quán)調(diào)換）被拒絕，被拆遷人應(yīng)依法提出合理主張、耐心與其洽商，講話要和氣，切不可激化矛盾，更不可講沒有多少鈔票我不搬家這類的話。 二、精心設(shè)計(jì)行政訴訟中止行政裁決 在拆遷人聲稱要裁決或剛剛通知被拆遷戶參加裁決會(huì)時(shí)（提出裁決申請(qǐng)到裁決書下達(dá)一般為一

24、個(gè)月），被拆遷戶一人或數(shù)人可到基層法院提起行政訴訟，一般而言，在拆遷范圍內(nèi)未走一半人時(shí)或拆遷公告剛下兩個(gè)月前不宜過早提起該訴訟，通過訴訟把拆遷人拖入泥潭，使其遲遲拿不到行政裁決，沒有行政裁決，拆遷人全然無法實(shí)施合法的強(qiáng)拆，這叫釜底抽薪！ 三、訴訟期間無權(quán)裁決 依照建設(shè)部都市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程第12條第2項(xiàng)的規(guī)定，假如被拆遷人提起告拆遷許可證的訴訟，拆遷行政裁決應(yīng)當(dāng)中止進(jìn)行，如此就可不能發(fā)生其后的合法的行政強(qiáng)拆或司法強(qiáng)拆了，這種狀況對(duì)被拆遷戶來講是特不有利的。 四、訴訟期間作出裁決的后果 假如在訴拆遷許可證一案二審未結(jié)案的情況下，拆遷主管部門仍然違法作出裁決，被拆遷人申訴到最高法院，該裁決

25、確信會(huì)被判決違法無效！依該違法無效的裁決而形成的后續(xù)司法或行政強(qiáng)拆裁判或決定統(tǒng)統(tǒng)違法無效，受害人有權(quán)請(qǐng)求國(guó)家賠償。 五、法院受理后及時(shí)啟動(dòng)第二個(gè)行政訴訟 法院受理后，即使被拆遷人理由十分充分。絕大多數(shù)法院會(huì)在最短時(shí)刻內(nèi)判決原告敗訴?，F(xiàn)在要在第一個(gè)案子判決前，及時(shí)設(shè)計(jì)第二個(gè)訴訟，咱們的目的確實(shí)是要：拖時(shí)刻！ 六、要求中止第一個(gè)行政訴訟，接著采納合法的手段延長(zhǎng)第一個(gè)行政訴訟案件的時(shí)刻 1、被拆遷人可在第一個(gè)案件一審判決下達(dá)的前或后時(shí)刻內(nèi)（不可超過二審判決書下達(dá)的時(shí)刻），針對(duì)閱卷時(shí)了解到的被告所提交的證據(jù)所存在的問題，又提起第二個(gè)行政訴訟。 2、法院受理了第二個(gè)案件后，原告應(yīng)持第二個(gè)案件的受理通知書，主動(dòng)向第一個(gè)案件的法庭提交書面的中止訴訟申請(qǐng)書，請(qǐng)求法庭依照最高法院關(guān)于執(zhí)行行訴法若干問題的解釋第5