上海商務(wù)園區(qū)市場概覽

1、數(shù)據(jù)來源：高力國際研究部備注：1美元=6.86人民幣（2018年年末）1平方米= 10.76平方英尺受2018年下半年宏觀經(jīng)濟(jì)增 速放緩的影響，企業(yè)的設(shè)立和 擴(kuò)租活動放慢腳步，導(dǎo)致商務(wù) 園區(qū)的租賃需求略顯疲軟。在 第四季度內(nèi)，不少業(yè)主傾向于 以更優(yōu)惠的租金來吸引潛在客 戶，導(dǎo)致全市平均租金環(huán)比下 降0.2個百分點(diǎn)。隨著中央政府發(fā)布多項政策和 措施以刺激經(jīng)濟(jì)增長，2019 年及未來的宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景 較樂觀。未來三到五年，制造 業(yè)和技術(shù)研發(fā)的繁榮將是支撐 上海商務(wù)園區(qū)商務(wù)租賃需求的 重要因素。我們建議租戶把握時機(jī)，在業(yè) 主愿意以優(yōu)惠的條件留住優(yōu)質(zhì) 的租戶并吸引潛在客戶的市場 環(huán)境下開始新租約的談

2、判?？偨Y(jié)與建議2019全年同 比 / 2019年末201923年均201923年均增速/2023年末2018年第四季度環(huán)比 /2019年第四季度末需求 政府已發(fā)布多項激勵措施以刺激投資、增 強(qiáng)信心，應(yīng)對可能出現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)下滑，這將 有利于商務(wù)園區(qū)租賃情緒的回暖。4.4萬平方米51.5萬平方米48.8萬平方米供應(yīng) 2019年，新增供應(yīng)將激增至77.8萬平方米（837萬平方英尺），使市場總存量擴(kuò)增 8.1%。新增供應(yīng)將在2020年達(dá)到峰值， 隨后下降。3.0萬平方米77.8萬平方米48.9萬平方米-0.3%+1.6%2.0% 穩(wěn)定的需求加之大量高品質(zhì)新項目的推動，租金上海市商務(wù)園區(qū)的平均租金將適度上漲

3、。 人民幣4.26元人民幣4.33元人民幣4.69元（每平方米每天） （每平方米每天） （每平方米每天）空置率空置率將在2019年年末攀升至17.8%，并 隨著新增供應(yīng)量的增加于2020年達(dá)到峰值， 隨后平穩(wěn)下降， 并于2023 年末回落至 15.5%。-0.2pps16.5%+1.3pps17.8%-0.6pps15.5%租賃情緒或?qū)⑵蠓€(wěn)2018年第四季度上海市商務(wù)園區(qū)市場報告高力季報商務(wù)園區(qū)|上海|研究|2018年第四季度|2019年2月15日COLLIERS QUARTERLYBUSINESS PARK | SHANGHAI | RESEARCH | Q4 2018 | 24 JANUA

4、RY 20193%2%1%0%-1%-2%-3%9.08.07.06.05.04.03.02.01.00.01Q142Q143Q144Q141Q152Q153Q154Q151Q162Q163Q164Q161Q172Q173Q174Q171Q182Q183Q184Q18人民幣每天每平方米平均租金環(huán)比增長率20%15%10%5%0%70060050040030020010001Q142Q143Q144Q141Q152Q153Q154Q151Q162Q163Q164Q161Q172Q173Q174Q171Q182Q183Q184Q18千平方米新增供應(yīng)凈吸納量空置率空置率微降新增供應(yīng)量繼續(xù)下降2018

5、年第四季度，上海商務(wù)園區(qū)物業(yè)市場只有展想中心一個新項目入市。 該項目位于張江子市場，辦公建筑面 積為30,000平方米（322,920平方英 尺）。新增供應(yīng)有限的情況下， 空置率微幅下降本季度上海商務(wù)園區(qū)租賃市場較為平 靜，全市凈吸納量減少至43,522平方 米（468,297平方英尺），低于過去 四個季度平均水平的一半。這主要受 到宏觀經(jīng)濟(jì)增速放緩、企業(yè)的搬遷或 擴(kuò)租計劃遲滯的影響。租金略有下調(diào)租賃情緒的放緩也降低了商務(wù)園區(qū)業(yè) 主對于租金的預(yù)期，一些業(yè)主開始提 供具有吸引力的租金及其他條款來提 升入住率。因此，本季度上海商務(wù)園 區(qū)的平均租金下降至人民幣4.26 元（0.40美元）每平方米每天

6、，環(huán)比下 降0.3個百分點(diǎn)。圖一：上海商務(wù)園區(qū)季度新增供應(yīng)、凈吸納量及空置率圖二：上海商務(wù)園區(qū)季度平均租金及環(huán)比變化數(shù)據(jù)來源：高力國際研究部高力季報數(shù)據(jù)來源：高力國際研究部2商務(wù)園區(qū)|上海|研究|2018年第四季度|2019年2月15日COLLIERS QUARTERLYBUSINESS PARK | SHANGHAI | RESEARCH | Q4 2018 | 24 JANUARY 2019圖三：上海商務(wù)園區(qū)各子市場空置率及平均租金陸家嘴靜安黃浦長寧徐匯虹口普陀新靜安臨空漕河涇浦江張江金橋外高橋市北核心區(qū) 次中心區(qū)商務(wù)園區(qū)05 公 里14.0%5.081Q182Q183Q184Q181Q1

7、82Q183Q184Q1823.0%4.551Q182Q183Q184Q181Q182Q183Q184Q1812.4%3.781Q182Q183Q184Q181Q182Q183Q184Q186.8%4.191Q182Q183Q184Q181Q182Q183Q184Q18空置率租金空置率租金空置率租金13.0%7.021Q182Q183Q184Q181Q182Q183Q184Q18空置率租金19.9%2.441Q182Q183Q184Q181Q182Q183Q184Q18空置率租金空置率租金空置率租金3.4917.2%1Q182Q183Q184Q181Q182Q183Q184Q183.5016.

8、7%1Q182Q183Q184Q181Q182Q183Q184Q18空置率租金* 租金單位：人民幣每平方米每天花木陸家嘴軟件園高力季報數(shù)據(jù)來源：高力國際研究部3商務(wù)園區(qū)|上海|研究|2018年第四季度|2019年2月15日COLLIERS QUARTERLYBUSINESS PARK | SHANGHAI | RESEARCH | Q4 2018 | 24 JANUARY 20192016201720182019F2020F2021F2022F2023F新增供應(yīng) 凈吸納量經(jīng)濟(jì)激勵政策將有利于未來需求 的穩(wěn)定中央政府在近期出臺了多項經(jīng)濟(jì)刺激政策，包括減輕企業(yè)稅負(fù)、定向降 準(zhǔn)以及支持民營經(jīng)濟(jì)的多項

9、措施，以提高流動性、促進(jìn)國內(nèi)投資。在政 策支持以及信心提升的情況下，上海商務(wù)園區(qū)的租賃情緒很可能出現(xiàn)積 極的回應(yīng)，這將有利于緩解業(yè)主們在2019-2020年期間大量新增供應(yīng)涌 入時的租賃壓力。展望未來，2019-2020年間的大量新增供應(yīng)將會對租賃市場帶來壓力。 由于近70%的新增供應(yīng)將位于張江、金橋和市北等歷來需求較為強(qiáng)勁的 子市場，因此高力預(yù)計至2019年年末，全市平均空置率將上升至17.8%。 在各商務(wù)園區(qū)的交通可達(dá)性日益提升，以及在高于全市平均租金水平的 新項目的帶動下，上海商務(wù)園區(qū)的平均租金將在2019-2023年期間以約 1.5-2.5%的年增速上漲?？罩寐首饨鸸?yīng) & 需求（人民幣每平方米每天）（千平方米）圖四：上海商務(wù)園區(qū)市場走勢（2016-2023F）15.6%16.3%17.3%15.9%15