奧特萊斯可行性分析報告

1、 奧 特 萊 斯南京仙林奧特萊斯市場可行性分析報告目錄第一章 工程概述第二章 投資環(huán)境及市場分析第三章 工程建設(shè)方案第四章 工程的籌劃第五章 投資估算與資金籌措第六章 財務(wù)評價第七章 社會效益分析第八章 結(jié)論第一章工程概述一、工程的地理位置 南京仙林奧特萊斯位于仙林大學(xué)城中心，仙林金鷹購物廣場原址。二、工程開發(fā)背景 1、地塊位置及現(xiàn)狀工程地塊位于南京市棲霞區(qū)仙林大學(xué)城金鷹原址；工程地塊是通過對金鷹改造而成。2.周邊環(huán)境與設(shè)施該 項 目 選 址 位 于 擁 有 18 萬 學(xué) 生 的 大 學(xué) 城 的 中 心 ，地 域 優(yōu) 勢 顯 著 ，有 湖 可 以 劃 船 ， 有 電 影 院 和 大 超 市 ，

2、有 餐 飲 店 、咖 啡 館 ， 并 提 供 大 量 停 車 位 ， 它 距 離 紫 金 山 風(fēng) 景 區(qū) 、棲 霞 山風(fēng) 景 區(qū) ，鐘 山 風(fēng) 景 區(qū) 等 名 勝 風(fēng) 景 區(qū) 比 較 近 ， 空 氣 清 新 ， 交 通 便 捷 。金鷹奧特萊斯效果圖3.工程的提出在南京，多家集中售賣打折商品的店鋪一度被打上“奧特萊斯的標(biāo)簽，但在品牌檔次、店鋪規(guī)模、折扣力度等方面遠(yuǎn)沒有到達(dá)國際“奧特萊斯的標(biāo)準(zhǔn)，可以說并非真正意義上的“奧特萊斯。實力雄厚的金鷹商貿(mào)集團(tuán)今年再出重拳，把位于東郊仙林新城核心區(qū)的綜合性商業(yè)工程打造成南京首家正牌的“奧特萊斯！ 自打金鷹在仙林開業(yè)以來，由于沒有做好正確的市場調(diào)查，高估了消費

3、者的消費水平，導(dǎo)致一直處于虧本低迷狀態(tài)，瀕臨崩盤三、工程建設(shè)規(guī)模1.總征地面積: 約為50畝 ；2.實際可開發(fā)凈用地面積：仙林金鷹奧萊為街區(qū)式格局，整個街區(qū)共可實際開發(fā)的面積約為11萬平米 ；3.建筑面積：約為六萬平方米；4.綠化率: 高達(dá)40%5.建筑密度：低四、工程開發(fā)經(jīng)營模式共有6座主題館，200余間品牌折扣店，30余間餐飲特業(yè)。工程以出租物業(yè)為主。第二章投資環(huán)境與市場分析一、投資環(huán)境1.2021年經(jīng)濟(jì)環(huán)境2021年是十一五的最后一年，也是全面實施“三個開展的第一年。經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)穩(wěn)定較快增長態(tài)勢，運行狀況總體良好。南京年度計量經(jīng)濟(jì)模型預(yù)測結(jié)果顯示，全年GDP將突破5000億元，同比增長13.

4、2%左右。2021年，隨著全球金融危機(jī)對全球經(jīng)濟(jì)的沖擊逐漸減弱，國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)進(jìn)入穩(wěn)步復(fù)蘇的軌道，南京經(jīng)濟(jì)也將繼續(xù)保持平穩(wěn)增長，增速預(yù)計能到達(dá)12.6%左右。南京市年度經(jīng)濟(jì)計量模型對全市2021年主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行測算說明：2021年，南京地區(qū)生產(chǎn)總值將超過5007.5億元，同比增長13.5%左右；全社會固定資產(chǎn)增長同比增長18%；社會消費品零售總額同比增長17.5%左右；地方一般預(yù)算收入同比增長22.7%左右；外貿(mào)出口同比上漲30.5%左右。 2.投資環(huán)境南京是江蘇省的省會，有著悠久的歷史，經(jīng)貿(mào)繁盛，萬商云集。曾辦過中國會展經(jīng)濟(jì)國際合作論壇、中國國際展覽與會議展示會等。3.仙林經(jīng)濟(jì)前景南京位于長江

5、下游沿岸，是長江下游地區(qū)重要的產(chǎn)業(yè)城市和經(jīng)濟(jì)中心,南京是副省級城市，江蘇省省會，國家歷史文化名城，國家綜合交通樞紐，國家重要創(chuàng)新基地，區(qū)域現(xiàn)代效勞中心，長三角先進(jìn)制造業(yè)基地，濱江生態(tài)宜居城市，長江三角洲承東啟西的國家重要中心城市。仙林是南京總體規(guī)劃確定的“一城三區(qū)之一，是以開展教育和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主的新市區(qū)，是集中表達(dá)現(xiàn)代城市文明和綠色生態(tài)環(huán)境協(xié)調(diào)開展的新市區(qū)。二、仙林開展成績1.仙林的人口狀況據(jù)最新數(shù)據(jù)統(tǒng)計，仙林現(xiàn)約有20萬人口，其中學(xué)生占十八萬左右。2.仙林的商業(yè)規(guī)劃仙林中心商業(yè)區(qū)以三大人工湖為核心，分為三個層次：遠(yuǎn)離水面的是由多種不規(guī)劃幾何形狀組成的大型建筑主體，規(guī)劃有百貨公司、電影院、

6、專賣場等，局部建筑單體之間那么由連廊相接；臨湖的是小型建筑，有飲食店、咖啡吧、書店、精品店等；兩個層次中間是一條長長的帶頂步行街，將商業(yè)區(qū)緊緊聯(lián)系，成為將來商業(yè)氣氛的聚核地帶。 3.仙林的區(qū)域優(yōu)勢南京仙林位于南京大城東，定位于南京三個新城之一，該地區(qū)是21世紀(jì)江蘇省開展高等教育產(chǎn)業(yè)的重點地區(qū)。 距南京紫金山、棲霞山、湯山和燕子磯等四大風(fēng)景區(qū)缺乏5公里，山清水秀，風(fēng)景怡人。 將來商業(yè)氣氛的聚核地帶。 公交、地鐵等交通方便。百貨和餐飲業(yè)態(tài)的先期開幕聚集了大批人氣，大學(xué)城的人文氣息以及仙林大批高檔別墅的高尚氣氛也呼喚商業(yè)的新開展。 三、工程開展的前期預(yù)測1.地理位置優(yōu)越該地塊處于未來的南京新城，未來

7、區(qū)域開展規(guī)模及人口規(guī)模將有大量增加，且隨著城市進(jìn)程的開展，交通等市政配套會日趨完善，該區(qū)的影響力將不斷加強(qiáng)。2.工程規(guī)劃的優(yōu)勢因有金鷹的設(shè)施作為地盤，奧特萊斯的進(jìn)駐無需太多力氣，稍作加工即可，減少了從頭建設(shè)的時間和金錢。3.工程的消費群廣闊仙林板塊現(xiàn)今已經(jīng)有近18萬的師生入住，包括南京大學(xué)在內(nèi)的十余所高校不斷有新的生源力量參加。 200萬平方米的高檔居住區(qū)正在開發(fā)建設(shè)當(dāng)中，預(yù)計三年內(nèi)仙林的居住人口將增加到23萬人 。每位大學(xué)生每月的消費通常在1000元左右，這樣18萬大學(xué)生的每月消費總額就是一個驚人的數(shù)字 仙林擁有大學(xué)集中區(qū)、國際高教園區(qū)、科技產(chǎn)業(yè)區(qū)等高收入白領(lǐng)階層，這一局部人是有穩(wěn)定收入、消

8、費觀念比較超前的消費人群。同時，本地原有的市民約有5萬人。 4.經(jīng)營策略卓越的商業(yè)組織能力是奧特萊斯的核心競爭力。根據(jù)工程定位進(jìn)行有效招商。運用金鷹的認(rèn)知度，結(jié)合附近的旅游資源，依托完善的交通網(wǎng)絡(luò)，擴(kuò)大輻射范圍，引來四方賓客。保證商品品牌知名度，提供專項效勞和團(tuán)購優(yōu)惠。第三章工程建設(shè)方案一、本工程的建設(shè)進(jìn)度1、籌備工作：招商2、開業(yè)：于四月份第四章 工程的籌劃1.本工程的主要賣點著名世界的品牌：薈萃世界著名品牌，品牌純粹，質(zhì)量上乘。難以想象的低價。方便舒適的氣氛：交通方便，貨場簡潔舒適，購物+休閑+旅游停車場。第五章投資估算與資金籌措上海、北京、蘇州奧特萊斯的比較固定本錢 (1)年租金648萬

9、: 每樓層40店鋪數(shù)x60每店鋪占地面積=2400平方米 2400占地面積x5層x30月租金x12=432萬元(2)店鋪裝潢費用:400萬元 40店鋪數(shù)量x2每店鋪裝修費用x5層=400萬元(3)中央空調(diào)1200萬：預(yù)測每臺中央空調(diào)有效覆蓋面積約為1500平方米，金鷹奧萊每層2400平方米，那么預(yù)裝2兩臺，一共5個樓層所以：2*5*100萬=1000萬。手扶電梯：裝有十個手扶電梯，每套手扶電梯的價格約為10萬元，那么10*10=100萬。宣傳費用：20萬。營業(yè)本錢a、業(yè)務(wù)人員及管理人員工資2每層管理人數(shù)x5000月工資x5層x12月=60萬元 營業(yè)人員1296萬元40每層店鋪數(shù)x2各店人數(shù)x2

10、700月工資x5層x12月=1296萬元 人員年工資總和：1356萬元 (4)收銀系統(tǒng)：200萬元(5)水電費：100萬元(6)不可預(yù)見費：300萬元總計：1356+200+100+300=萬元收入預(yù)計：仙林大學(xué)城約有18萬學(xué)生，估計平均每人每年會在仙林買兩套衣鞋?；ㄙM1000。那么180000*50%*1000=9000萬；9000*10%=900萬一年租賃收入約為500萬；廣告宣傳費：80萬；900+500+80=1480萬 那么，奧萊預(yù)計將在投入市場的第五年方可盈利。估算依據(jù)與范圍本估算包括正常的工程生命周期內(nèi)，為完成該工程所需投入的建設(shè)費用，不包括匯率可能發(fā)生變動而增加的費用。資金使用

11、方案與資金籌措1.資金使用方案：制定本工程資金使用方案和借款方案。2.資金籌措：工程所需資金除資本金 元，所缺資金有兩種解決方式。1工程公司股東按股比借資。2工程公司用商貿(mào)公司的租賃合同，向金融機(jī)構(gòu)貸款。第六章財務(wù)評價一、工程的租賃估算1.工程的可租賃面積計算：工程的可租賃商鋪面積為11萬平方米。2.租賃收入估算：第一期由金鷹承租，第二、第三年得租金為1.5元/m2,第四、第五年的租金為2.5元/m2，第六年租金為3元/m2，其后租金至第15年遞增至7.6元/m2，第16年后按第15年的租金90%計租，第1720年遞降20%。租賃收入：一年租金收入至少為：500萬元二、工程稅賦、費用估算銷售營業(yè)稅及附加：其中營業(yè)稅為銷售額的5%，城市維護(hù)建設(shè)稅為營業(yè)額的7%，教育費附加為營業(yè)稅的2%，教育專項基金為營業(yè)稅的4%。租賃經(jīng)營稅費取綜合費率，按租金的17.63%計。三、工程經(jīng)濟(jì)效益分析1.財務(wù)經(jīng)濟(jì)效益：工程投入總額1億。2.不確定因素分析：1盈虧平衡分析：工程租金收入確定，有固定的收入，不存在出租盈虧比例問題，故工程抗風(fēng)險能力強(qiáng)。第七章社會效益分析推動府前效應(yīng)，有助于推動仙林新商業(yè)中心的形成提供良好的就業(yè)時機(jī)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的