呼和浩特市回民區(qū)棚戶區(qū)改造項目可行性研究報告書

1、呼和浩特市回民區(qū)棚戶區(qū)改造項目可行性研究報告呼和浩特市回民區(qū)棚戶區(qū)改造項目可行性研究報告 根據(jù)20082010年期間市場地價交易案例調(diào)查表一，每畝地價 平均為504.96萬元，考慮呼和浩特市經(jīng)濟發(fā)展前景和土地市場供需 狀況，預(yù)測2011年至2012年的商業(yè)、住宅用途的土地地價平均每年 的增長幅度將達到12%。由于項目在呼市城區(qū)，未來發(fā)展前景較好， 其地價應(yīng)該相對高些。本項目估算參考了20082010年期間市場地價交易案例的宗地單價平均值計算：表一中的四項案例成交價格平均地價為386.31萬元，按照每年按12%勺增長幅度計算，則2012年的平均地價為504.96萬元/畝X(1+0.12) X(

2、1+0.12 ) X( 1+0.12 ) =709.44 萬元/ 畝，考慮市場 穩(wěn)定狀況和不可預(yù)見的風(fēng)險系數(shù)，以保守穩(wěn)健的原則，并根據(jù)本項目 的規(guī)劃條件，確定2012年的綜合修正系數(shù)為0.15，以此測算出2012 年的平均地價為709.44萬元/畝X 0.85=603.02萬元/畝，項目銷售 地塊交易地價取值585萬元/畝(8775元/平方米)。項目區(qū)內(nèi)地塊銷售收入估算總額為152.45畝X 585萬元/畝=89184.66萬元。銷售收入估算具體計算情況詳見附表 8出讓土地 收入估算表。11.3項目運營成本費用估算項目建設(shè)開始實施以后，每年所需的主要運營費用為所開發(fā)項目 的組織銷售費用和經(jīng)營期

3、間的開發(fā)單位管理費，銷售費用及市場推廣費，包括銷售人員工資、資金、福利費、差旅費、物料消耗、折舊費、 廣告宣傳費、銷售服務(wù)費等。各年的具體計算詳見附表9總成本費用估算表，其銷售費用(含廣告宣傳及市場推廣費)225萬元。開發(fā)單位經(jīng)營管理費主要指開發(fā)單位在項目整個經(jīng)營期間所需要的費用，包括管理人員工資、職工福利費、辦公費、折舊費、修理 費、職工教育經(jīng)費、勞動保險費、待業(yè)保險費等。開發(fā)單位經(jīng)營管理 費按232.5萬元/年計取，共計232.5萬元。具體計算詳見附表9總 成本費用估算表。由于呼和浩特市土地收購儲備拍賣中心代表政府履行壟斷呼和浩特市區(qū)內(nèi)的土地一級市場的工作剛剛起步，對國有土地采取公開掛牌競

4、買的方式進行出讓，初步實現(xiàn)了土地統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一收購、統(tǒng)一 儲備、統(tǒng)一征收、統(tǒng)一出讓，已經(jīng)建立起公開、公平、公正和規(guī)范有 序、高效運轉(zhuǎn)的土地市場運作機制，這時急需得到政府及社會各界的 有力支持，故考慮減免本項目的各種稅收。本建設(shè)項目的其它成本費用測算為燃油、水電等費用146萬元，日用低值易耗品成本73萬元；本項目的總成本費用總額 3684.37萬 元（不含項目建設(shè)開發(fā)成本64804.67萬元），其中經(jīng)營成本費用676.50萬兀；詳見附表9總成本費用估算表。11.4財務(wù)評價指標11.4.1利潤測算利潤總額=經(jīng)營收入一財務(wù)費用一經(jīng)營費用=89184.66-3007.87-676.50 = 85500

5、.29 萬元本建設(shè)項目的利潤測算詳見附表10利潤和利潤分配表。利潤 總額為85500.29萬元，減去投資估算費用64804.67萬元（不含鋪底 流動資金100萬元），則利潤總額為20695.62萬元。由此可以計算如下指標：投資利潤率=20695.62/64904.67*100%=31.89%。11.4.2動態(tài)盈利能力分析本建設(shè)項目的財務(wù)凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、投資回收期等動態(tài)經(jīng)濟指標可以從附表12項目財務(wù)現(xiàn)金流量表的計算中得出。從該表 中看出：本項目的盈利能力較好。主要經(jīng)濟指標如下：財務(wù)凈現(xiàn)值：13141.32萬元（8%）0內(nèi)部收益率：19.76 % 8%投資回收期：2.82年V 3年（含建設(shè)期2

6、年）11.4.3償債能力分析本項目擬向銀行貸款45000萬元。貸款本息的還款資金來源主要 為第三年的未分配利潤。經(jīng)測算，可用不到 3年時間全部還清貸款， 經(jīng)計算利息備付率為29.49，償債備付率為1.70 1,說明項目具有 較強的清償能力。11.5單因素敏感性分析本可研報告選擇該項目的建設(shè)投資額、 銷售單價及總成本費用三 方面因素作為變動因素，分別對該項目的凈現(xiàn)值和財務(wù)內(nèi)部收益率進 行單因素敏感性分析。取變化率為10%其計算結(jié)果見附表13單因 素敏感性分析表。通過對表中的數(shù)據(jù)進行分析，可以看出，銷售單價對項目效益影 響程度最為敏感，建設(shè)投資次之，對效益影響作用也頗為明顯。11.6財務(wù)經(jīng)濟評價結(jié)

7、果通過以上分析，本項目用地的工程地址條件良好，滿足建設(shè)需要； 在呼和浩特市經(jīng)濟處于快速發(fā)展的時期，在人口大規(guī)模擁入呼市、用地需求量急速上升的條件下，該項目的實施雖然存在投資數(shù)額大、 投 資風(fēng)險大的因素，但其財務(wù)經(jīng)濟評價結(jié)果證明，財務(wù)凈現(xiàn)值：13141.32 萬元（8% 0,內(nèi)部收益率：19.76 % 8%動態(tài)投資回收期：2.82 年V 3年（含建設(shè)期2年）；借款償還期內(nèi)能夠?qū)⑷拷杩畋鞠⑦€清； 由于該項目的盈利能力和借款清償能力都比較強， 高于各自的基準判 別標準，投資回收期和借款償還期較短，該項目從財務(wù)評價的角度上， 該項目實施可以接受。第十二章社會效益、環(huán)境效益綜合評價12.1社會效益、環(huán)

8、境效益綜合評價12.1.1經(jīng)濟社會發(fā)展必然形成對開發(fā)用地的強烈需求“十二五”時期，我區(qū)經(jīng)濟社會發(fā)展的奮斗目標是： 地區(qū)生產(chǎn)總 值年均增長15%財政收入年均增長15%固定資產(chǎn)投資年均增長15% 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增長13%農(nóng)民人均純收入年均增長10%萬元地區(qū)生產(chǎn)總值綜合能耗降低20%以上；人口自然增長率控制 在9%o以內(nèi)?！笆濉逼陂g可供購房的資金將有大幅度增長。強勁的住宅 需求必然形成對開發(fā)用地的強烈需求。呼和浩特市確立了 “東進、西 連、北控、南拓”的城市規(guī)劃思路，市區(qū)建設(shè)用地控制性規(guī)劃已經(jīng)批 準并正在執(zhí)行。所以項目所處地塊是呼和浩特市較好的商住區(qū)開發(fā)用 地。12.1.2商品房開發(fā)

9、效益好帶動開發(fā)用地的需求量大自2007年以來商品房的銷售價格增長速度較快，其主要原因是 呼和浩特市建設(shè)速度加快，商品房開發(fā)效益好，從而顯示出開發(fā)建設(shè) 的用地的需求量逐年增加。12.1.3城市開發(fā)用地的需求彈性大于供應(yīng)彈性由于土地資源的稀缺性和有限性，使得其具有投資增值的潛力， 而且城市開發(fā)用地的需求彈性大于供應(yīng)彈性；因此進行土地整理開發(fā) 其風(fēng)險相對小，受益大。12.1.4提高城市居民消費能力，促進經(jīng)濟發(fā)展隨著中國加入世貿(mào)組織，汽車等交通工具的價格逐年下降，城市 居民以車代步普遍，顯示出居民生活水平的提高，同時帶動了居民對 改變居住條件和環(huán)境的需求，居民購買商品住宅的人數(shù)顯著增多， 居 民擁有了

10、汽車就不拍路程遠，只要是小區(qū)的規(guī)劃條件好一些，則商品 住宅出售率特別高，房地產(chǎn)開發(fā)商的資金快速回收，又進一步加大下 一步的開發(fā)力度，以此促進了城鄉(xiāng)經(jīng)濟建設(shè)的持續(xù)性發(fā)展。12.2社會效益、環(huán)境效益綜合評價結(jié)論通過該項目的實施，可以推進呼和浩特市土地有形市場的建設(shè)， 進一步加強政府以土地一級市場的壟斷，改善土地供應(yīng)方式和手段， 優(yōu)化房地產(chǎn)市場投資環(huán)境；同時有利于土地資源的集約利用和經(jīng)濟的 可持續(xù)發(fā)展，增加政府財政收入，進一步緩解城市建設(shè)資金不足的問 題；實現(xiàn)城市總體規(guī)劃的實施，從而促進城市整體、全面、協(xié)調(diào)和可 持續(xù)發(fā)展，這樣有利于國有土地的轉(zhuǎn)機建制和城市存量土地的盤活， 更有利于發(fā)揮呼和浩特市的區(qū)

11、域優(yōu)勢。促進民族團結(jié)，保持社會穩(wěn)定。目錄第 一章 總 論 錯誤！ 未定義書簽。1.1項目概要錯誤！未定義書簽。1.2可行性研究報告編制依據(jù)錯誤！未定義書簽。1.3綜合評價錯誤！未定義書簽。第二章 背景及必要性 錯誤！未定義書簽。2.1項目建設(shè)背景錯誤！未定義書簽。2.2項目建設(shè)的必要性 錯誤！未定義書簽。第三章 建設(shè)條件 錯誤！ 未定義書簽。3.1項目區(qū)概況錯誤！未定義書簽。3.2項目建設(shè)條件優(yōu)劣分析 錯誤！未定義書簽。第四章 項目單位基本情況 錯誤！未定義書簽。4.1單位概況錯誤！未定義書簽。4.2研發(fā)能力錯誤！未定義書簽。4.3財務(wù)狀況錯誤！未定義書簽。4.4法人代表基本情況 錯誤！未定義

12、書簽。第五章 市場分析與銷售方案 錯誤！未定義書簽。5.1市場分析錯誤！未定義書簽。5.2銷售策略、方案和營銷模式錯誤！未定義書簽。5.3市場風(fēng)險分析錯誤！未定義書簽。第六章 項目建設(shè)方案 錯誤！未定義書簽。6.1建設(shè)任務(wù)和規(guī)模 錯誤！未定義書簽。6.2建設(shè)規(guī)劃和布局.錯誤！未定義書簽。6.3生產(chǎn)技術(shù)方案及工藝流程錯誤！未定義書簽。6.4項目建設(shè)標準和具體建設(shè)內(nèi)容 錯誤！未定義書簽。6.5項目實施進度錯誤！未定義書簽。第七章 投資概算與資金來源 錯誤！未定義書簽。7.1投資概算依據(jù)錯誤！未定義書簽。7.2投資概算錯誤！未定義書簽。7.3資金來源錯誤！未定義書簽。7.4資金使用和管理 .錯誤！未定義書簽。第八章 財務(wù)評價錯誤！未定義書簽。8.1財務(wù)評價依據(jù)錯誤！未定義書簽。8.2銷售收入、銷售稅金及附加估算錯誤！未定義書簽。8.3總成本及經(jīng)營成本估算錯誤！未定義書簽。8.4財務(wù)效益分析錯誤！未定義書簽。8.5不確定性分析錯誤！未定義書簽。8.6財務(wù)評價結(jié)論錯誤！未定義書簽。第九章 環(huán)境影響評價 錯誤！未定義書簽。9.1環(huán)境影響錯誤！未定義書簽。9.2環(huán)境保護與治理措施錯誤！未定義書簽。9.3評價與審批錯誤！未定義書簽。第十章 產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營與農(nóng)民增收效果評價 錯誤！未定義書簽。10.1農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營 錯誤！未定義書簽。10.2農(nóng)民增收農(nóng)業(yè)增效評價 錯誤！未定義書簽。