資產(chǎn)評(píng)價(jià)師cpv評(píng)價(jià)實(shí)務(wù)一-講義-不動(dòng)產(chǎn)的基本概念、特點(diǎn)及分類

1、第01講 不動(dòng)產(chǎn)的基本概念、特點(diǎn)及分類【考情分析】本章考客觀題和綜合題， 分值一般在12-18分左右。在考試中應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注收益法、市場(chǎng)法和假設(shè)開發(fā)法。本章教材主要變化：（1）章名由“建（構(gòu)）筑物及在建工程評(píng)估”改為“不動(dòng)產(chǎn)及在建工程評(píng)估”。（2）公式4-4 評(píng)估基準(zhǔn)日價(jià)格=評(píng)估基準(zhǔn)日價(jià)格指數(shù) /可比實(shí)例交易時(shí)價(jià)格指數(shù)X可比實(shí)例價(jià)格”排 版印刷錯(cuò)誤為，“評(píng)估基準(zhǔn)日價(jià)格 =#估基準(zhǔn)日價(jià)格指數(shù)/可比實(shí)例交易時(shí)價(jià)格指數(shù)”，也就是漏掉了 “X 可比實(shí)例價(jià)格”。（3）成本法中“（二）適用于房地分估模式下的土地使用權(quán)評(píng)估”的“2.計(jì)算土地開發(fā)費(fèi)用”內(nèi)容全部改寫；“ 5.確定土地增值”，刪除“收益”二字，內(nèi)容進(jìn)

2、行了改寫。（4）成本法中“（三）適用于房地分估模式下房屋建筑物的評(píng)估”多處完善和修改，并考慮營(yíng)改增的 因素?！局饕键c(diǎn)】.收益法（重點(diǎn)）.市場(chǎng)法（重點(diǎn)）.假設(shè)開發(fā)法 （難點(diǎn)及重點(diǎn)）.成本法本章內(nèi)容第一節(jié)概述第二節(jié) 不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估基本事項(xiàng)的明確及清查核實(shí)第三節(jié)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估方法第四節(jié) 在建工程評(píng)估第一節(jié)概述一、不動(dòng)產(chǎn)的基本概念、特點(diǎn)及分類（一）不動(dòng)產(chǎn)的基本概念.建筑物與構(gòu)筑物廣義的建筑物是指人工建造的所有建造物，包括房屋和構(gòu)筑物；狹義的建筑物僅指房屋，不包括構(gòu)筑物。房屋指由圍護(hù)結(jié)構(gòu)組成的能夠遮風(fēng)擋雨，供人們?cè)谄渲芯幼　⒐ぷ?、生產(chǎn)、生活、娛樂(lè)、儲(chǔ)藏物品或進(jìn) 行其他活動(dòng)的空間場(chǎng)所等。構(gòu)筑物是指房屋 以外的建

3、造物，人們一般不在其中進(jìn)行生產(chǎn)生活活動(dòng)，如煙囪、水井、道路、橋梁、 隧道、水壩等。.房地產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)、物業(yè)（1）房地產(chǎn)十地及其走著物以及擁有和使用它們的權(quán)利.包括土地、土地上的永久定著物、那些附屬于土地或依法伴隨著土地的項(xiàng)目以及那些依法不能移動(dòng)的項(xiàng)目（見圖 4-1）。無(wú)建筑的單麓土地有覆墳的單施土地?zé)o土地的羊翔建筑土地和建筑圖4-1房地產(chǎn)既是一種客觀存在的物質(zhì)形態(tài)房地產(chǎn)既是一種客觀存在的物質(zhì)形態(tài),同時(shí)也是一項(xiàng)法律權(quán)利。物質(zhì)形態(tài)（1）房地產(chǎn)指房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，包括 土地和土地上永久建筑物 。物質(zhì)形態(tài)房產(chǎn)是指建筑在土地上的各種房屋；土地附著物包含地上附著物和地下附著物。（2）房地產(chǎn)有三種存在形態(tài)：?jiǎn)?/p>

4、純的土地、單純的建筑物、土地與建筑物合成一體的“房地”法律權(quán) 房地產(chǎn)本質(zhì)是一種財(cái)產(chǎn)權(quán)利，如 所有權(quán)、使用權(quán)、抵押權(quán)、典當(dāng)權(quán)、租賃權(quán)、地役權(quán) 利 等。（2）不動(dòng)產(chǎn)房地產(chǎn)由于其自己的特點(diǎn)，即位置的固定性和不可移動(dòng)性 ，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上又被稱為不動(dòng)產(chǎn)。不動(dòng)產(chǎn)是實(shí)物形態(tài)的土地和附著于土地上的改良物；不動(dòng)產(chǎn)不一定是實(shí)物形態(tài)，如探礦權(quán)和采礦權(quán)。包 括與土地尚未脫離的土地生成物。不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例規(guī)定“本條例所稱不動(dòng)產(chǎn)，是指土地、海域以及房屋、林木等定著物”。（3）物業(yè)“物業(yè)”為財(cái)產(chǎn)、資產(chǎn)、地產(chǎn)、房地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)等，指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地 。.在建工程指正在建設(shè)尚未竣工投入使用的

5、建設(shè)項(xiàng)目，包括土建工程和設(shè)備安裝工程 。.不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估中的常用術(shù)語(yǔ)（有補(bǔ)充）用地面積：用地方案圖中劃定的面積。包括規(guī)劃建設(shè)用地面積（用地紅線控制）和總建設(shè)用地面積（建筑紅線控制，小于規(guī)劃建設(shè)用地面積）建筑（基底）面積：建筑物外墻或結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積。建筑密度：也叫建筑覆蓋率，指項(xiàng)目用地范圍內(nèi)所有建筑基底面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。容積率：項(xiàng)目規(guī)劃用地范圍內(nèi)總建筑面積與總建設(shè)用地面積之比。套內(nèi)建筑面積：套內(nèi)建筑面積為套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積及套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積之和。套內(nèi)使用面積：指房屋戶內(nèi)全部實(shí)際可供使用的空間，按房屋的內(nèi)墻線水平投影計(jì)算。商品房銷售面積：商品房整幢出售，其銷售面積為整幢商品

6、房的建筑面積（地下室作為人防工程的，應(yīng) 從整幢商品房的建筑面積中扣除）。商品房按“套”或“單元”出售，其銷售面積為購(gòu)房者所購(gòu)買的套內(nèi) 或單元內(nèi)建筑面積（以下簡(jiǎn)稱套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e之和。綠地率：用來(lái)描述居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和與居住區(qū)用地的比率。層高：下層樓板頂面或底面到上層樓板頂面或底面之間的垂直距離。凈高：等于層高減去樓板厚度。開間：通常指房間寬度。進(jìn)深：通常指房間長(zhǎng)度。三通一平：通水、通電、通路及場(chǎng)地平整。五通一平：通路、通電、供水、通訊、排水及場(chǎng)地平整。七通一平：通路、通電、供水、通訊、排水、燃?xì)?、供熱及?chǎng)地平整。商品房：在以市場(chǎng)地價(jià)獲得的土地上建造的可自由轉(zhuǎn)讓或

7、出租的建筑物，其權(quán)益包含建筑物的所有權(quán)和 所占用土地的使用權(quán)，二者合一，不可分割。地上建筑物的所有權(quán)依賴于土地的使用權(quán)，土地使用權(quán)的性 質(zhì)、用途和年限決定了房屋所有權(quán)的性質(zhì)、類別、年限。房改房：按照國(guó)家房改有關(guān)售房政策以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)、優(yōu)惠價(jià)、成本價(jià)向符合分房條件和已取得住房使用權(quán)的 住戶出售的公有直管和自管住宅。五證一書：國(guó)有土地使用證建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程施工許可 證商品房預(yù)售許可證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書。(二)不動(dòng)產(chǎn)的特征.自然特性(1)不可移動(dòng)性(不同于其他財(cái)產(chǎn)的主要之處)不可移動(dòng)性還體現(xiàn)為不動(dòng)產(chǎn)的個(gè)別性，也稱獨(dú)特性或唯一性。(2)數(shù)量有限性土地供給的 稀缺性。土地面積的

8、供給在一定時(shí)期和一定范圍內(nèi)是有限的，是無(wú)彈性的；特定地區(qū)，不 同用途的土地面積也是有限的。但土地的經(jīng)濟(jì)供給是有彈性的。(3)耐久性(基礎(chǔ)特性，包括自然壽命與經(jīng)濟(jì)壽命)在合理利用條件下土地的生產(chǎn)力可以自我恢復(fù)，并不會(huì)因使用時(shí)間的延長(zhǎng)而減少。土地的再生性是 有一定限度的，當(dāng)超過(guò)某一閾值時(shí)，土地資源即被破壞。.社會(huì)經(jīng)濟(jì)特性(反映人們之間的社會(huì)關(guān)系和經(jīng)濟(jì)關(guān)系)(1)價(jià)值量大與一般物品相比，不動(dòng)產(chǎn)不僅單價(jià)高，而且總價(jià)大。(2)用途多樣性即用途的競(jìng)爭(zhēng)、轉(zhuǎn)化及并存的可能性。(3)涉及廣泛性，又稱相互影響性正外部性：某經(jīng)濟(jì)主體行為使他人受益，而受益者無(wú)需為此花費(fèi)代價(jià)。負(fù)外部性：某經(jīng)濟(jì)主體行為使他人或社會(huì)受損，

9、而該經(jīng)濟(jì)主體卻沒(méi)有為此承擔(dān)成本。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)具有基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性和帶動(dòng)性 作用，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，相關(guān)產(chǎn)業(yè)多達(dá) 56個(gè)，需求帶動(dòng)系數(shù) 保守估1t值為3。(4)權(quán)益受限性權(quán)益可以區(qū)分為私人所有權(quán)(個(gè)人、團(tuán)體、企業(yè)、聯(lián)合體等擁有的權(quán)益)和公共所有權(quán)(政府力量執(zhí)行 的征收權(quán)、征稅權(quán)、警察權(quán)和充公權(quán))；最完整的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)形式是完全所有權(quán)。不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估通常涉及 的是與私人所有權(quán)相關(guān)的部分權(quán)益。不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)益和利益是由許多權(quán)利構(gòu)成的“權(quán)利束”，不同權(quán)利束是可以變動(dòng)和組合的，由此構(gòu)成了不 動(dòng)產(chǎn)權(quán)益的排他性、收益性、可讓渡性、可分割性等，也決定了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益的性質(zhì)和結(jié)構(gòu)。我國(guó)不

10、動(dòng)產(chǎn)相關(guān)權(quán)利包括土地所有權(quán)、土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)、共有權(quán)、地役權(quán)、租賃權(quán)、承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、抵押權(quán)、擔(dān)保權(quán) 等。(5)難以變現(xiàn)性變現(xiàn)能力是指在沒(méi)有過(guò)多損失的條件下，將非現(xiàn)金財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的速度。凡是能夠隨時(shí)、迅速地轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金且沒(méi)有損失或者損失較小的，稱為變現(xiàn)能力強(qiáng);影響不動(dòng)產(chǎn)變現(xiàn)的因素主要有不動(dòng)產(chǎn)的通用性、獨(dú)立使用性、價(jià)值量、可分割性、開發(fā)程度、區(qū)位市場(chǎng)狀況等。（6）保值增值性增值指不動(dòng)產(chǎn)在面積不增加的情況下，因城市基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善、人口聚集、經(jīng)濟(jì)發(fā)展等因素，其價(jià)值隨著時(shí)間推移而增加。引起不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格上漲的原因主要有：對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行投資改良。外部經(jīng)濟(jì)需求增加導(dǎo)致稀缺性增加不動(dòng)產(chǎn)使用管制改變?nèi)鐚⑥r(nóng)用地轉(zhuǎn)

11、為建設(shè)用地，將原工業(yè)用途改變?yōu)榫幼∮猛净蛏虡I(yè)用途，增加容積率等。通貨膨脹通貨膨脹引起的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格上漲，不是真正的不動(dòng)產(chǎn)增值，而是不動(dòng)產(chǎn)保值；保值是指不動(dòng)產(chǎn)能抵御通貨膨脹。能保證投資一段時(shí)間后所抽回的資金，完全能夠購(gòu)買到當(dāng)初的投資額 可以購(gòu)買到的同等商品或服務(wù)。由外部經(jīng)濟(jì)、需求增加導(dǎo)致稀缺性增加、不動(dòng)產(chǎn)使用管制改變所引起的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格上漲，是真正的不動(dòng)產(chǎn)增值。（7）資產(chǎn)的組合性（三）不動(dòng)產(chǎn)的分類.按照物質(zhì)形態(tài)劃分土地（空地及有建筑物的土地）、房屋（含土地的房屋、不含土地的房屋，房屋整體、房屋局部）、構(gòu)筑物、土地定著物、在建工程、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目等。.按照用途劃分為：居住、商業(yè)、工業(yè)、農(nóng)業(yè)、綜合、特殊

12、等。綜合房地產(chǎn)是指同一宗不動(dòng)產(chǎn)包含兩種或兩種以上不同用途 的不動(dòng)產(chǎn),如商住房地產(chǎn)、居住辦公房地產(chǎn)等。特殊房地產(chǎn)是指用于特殊用途的物業(yè)，如學(xué)校、醫(yī)院、寺院、墓地、賽馬場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng)、加油站、飛 機(jī)場(chǎng)、車站、碼頭、高速公路、橋梁、隧道等。.按照開發(fā)程度劃分為：生地、毛地、熟地（通平）、在建工程、現(xiàn)房等。生地是指完成土地征用，未經(jīng)開發(fā)，丕回_直接作為建筑用地的農(nóng)用地或荒地等。毛地是指在城市舊區(qū)范圍內(nèi)，尚未經(jīng)過(guò) 拆遷安置補(bǔ)償?shù)韧恋亻_發(fā)過(guò)程,不具備基本建設(shè)條件的土地。.按照權(quán)益劃分為：完全產(chǎn)權(quán)、受限產(chǎn)權(quán)、共有產(chǎn)權(quán)、設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利的產(chǎn)權(quán)。完全產(chǎn)權(quán)是指不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人同時(shí)擁有該宗不動(dòng)產(chǎn)的房屋所有權(quán)和出讓土地使用權(quán)，且不動(dòng)產(chǎn)未設(shè)定抵押，可以在市場(chǎng)上自由交易的不動(dòng)產(chǎn)。受限產(chǎn)權(quán)是指不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利受到一定限制，如土地使用權(quán)是經(jīng)劃撥方式取得，不可以在市場(chǎng)上自由交易的不動(dòng)產(chǎn)。共有產(chǎn)權(quán)是指不動(dòng)產(chǎn)的全部或