8203估價師協(xié)會網(wǎng)站cms案例分析

1、說明：本案例內(nèi)相關(guān)數(shù)據(jù)為概數(shù)，僅作為案例說明：本案例內(nèi)相關(guān)數(shù)據(jù)為概數(shù)，僅作為案例說明使一、估價項目背景介1、估價目的： 限價商品房地塊國有土地使用權(quán)出讓價格評2、估價范圍：總用地面積:90000 平方米其中界內(nèi)用地面積:70000方米;界外處理面積：20000可建設(shè)用地面積:65000 3、待估宗地介紹：待估宗地位市東麗區(qū)規(guī)劃雪（路與規(guī)劃方山規(guī)劃建設(shè)限價商品房，因出讓的需要，對其出讓價值進行評地已拆遷整理完畢，目前達到場地平整狀況C建筑密度D建E退讓規(guī)劃雪山路紅線 10 米為綠化帶用地F該地塊內(nèi)規(guī)劃安排一，用地面積為5000方米求安排在臨規(guī)劃雪山道居中位置一G該地塊內(nèi)應(yīng)安排為居住區(qū)配建的郵政所

2、建筑面積 200 平方米居民活動場用地 6500 平方米5、地價定義：待估宗地在 2008 年 8 月 1 日實際用途和設(shè)定用途均為居?。ㄏ迌r商品房）用地，宗地和宗地內(nèi)實際開發(fā)程度和設(shè)定開發(fā)程度均為“七通（通路、通電、通水、排水、通氣、通暖、通訊）和宗地內(nèi)場地平整”，規(guī)劃容積率小于等于 1.5，居住用地出讓年限為 70 年狀況下的國有土地使用權(quán)出讓價格。6、區(qū)域內(nèi)用地狀況：待估宗地北側(cè)在建的好美嘉園為經(jīng)濟適用住房，周邊為待規(guī)劃整理的土地。2008 年經(jīng)營性土地信息發(fā)布會上，東麗區(qū)津濱大道南地塊：可建設(shè)用地面積為39.48公頃，規(guī)劃居住、商業(yè)用地，未來集聚效益趨好。7、提供資料：市規(guī)劃局行政事項

3、規(guī)劃條件通6、區(qū)域內(nèi)用地狀況：待估宗地北側(cè)在建的好美嘉園為經(jīng)濟適用住房，周邊為待規(guī)劃整理的土地。2008 年經(jīng)營性土地信息發(fā)布會上，東麗區(qū)津濱大道南地塊：可建設(shè)用地面積為39.48公頃，規(guī)劃居住、商業(yè)用地，未來集聚效益趨好。7、提供資料：市規(guī)劃局行政事項規(guī)劃條件通核定二、估價技術(shù)經(jīng)估宗地所處區(qū)域土地市場比較發(fā)替代性的限價商品房的土地交易實例，故可采用市場比較法進待估宗地規(guī)劃建設(shè)限價商品一供求圈內(nèi)存在限價2008用地，缺少估價時點前若干年的土地收益資料，因此未來年的土地預(yù)期收益，故不適宜采用收益還原法進行評估；其土地開易把握政策對于利潤及土地增值收益的故放棄采用成近法評估；由于基準地時間較早，其

4、價格水平與目前實際況相差較大，因此不宜采用基準地價系數(shù)進行選擇市場法和剩余法作為本次估價的主要方法三、估價難點及解決1、估價范圍的確定按規(guī)劃條件，該宗地總用地面積:90000 平方米，其中界內(nèi)用地面積:70000 平方米，界外處理面積：20000 平方米，可建設(shè)用地面積:65000 平方米。該可建設(shè)用地面積 65000 平方米，不包含規(guī)劃幼兒園的用地面積5000方米。即，僅有可建設(shè)用地面積可產(chǎn)生未來開發(fā)價值，因此計算數(shù)用可建設(shè)用地面積 65000 平方米2、規(guī)劃為限價商品房用地，未來開發(fā)完成后價值的確市限價商品住房管理暫行辦法的相關(guān)規(guī)劃品上比前 3個月內(nèi)周2、規(guī)劃為限價商品房用地，未來開發(fā)完成

5、后價值的確市限價商品住房管理暫行辦法的相關(guān)規(guī)劃品上比前 3個月內(nèi)周邊或同地區(qū)普商品房住房價格低 20%左東麗區(qū)已出讓限價商品房（津東麗昆（掛）2008-062）地塊（樣位于環(huán)內(nèi)牌時約定該地塊內(nèi)限價商品房元/平方米，此價格有一定的區(qū)域代表性，適用于本宗地，因此確本宗地開發(fā)完成后限價商品房銷售單價為 5800 元/平方米3、規(guī)劃為限價商品房用地，開發(fā)利潤的確定待估宗地規(guī)劃建設(shè)限價商品品住房是住房保障政一種，按照“以房價定地價”的思路，采組、市場作的模為解決住家庭住房問題，對、銷售對象、戶型比例及單套面積等進行限定而建設(shè)的對開發(fā)商的開發(fā)成本和合理利定土地出的價格范圍，上對房價進行調(diào)控市限價商品房市場

6、估對由于限價商品房新生事物，不如經(jīng)濟適用住房的相關(guān)法律文件全面，經(jīng)濟適用住房開發(fā)利潤必須控制在 3%以內(nèi)，經(jīng)估向管理部，最終定限價商品房的開發(fā)商利潤受政策限制，業(yè)內(nèi)約定利潤率小于 為政策性開發(fā)利4、未來開發(fā)規(guī)模的確對于擬出讓宗充分了解土地未來的建設(shè)規(guī)劃限制和工計的要點。包括土地的性質(zhì)、用途、建筑密度、容積率及公共配套各項規(guī)劃限制條件多為最高或最低建設(shè)水平的如容積率得超過 5、或者建筑密度不大于 30%等等，在計算過程中對未來開發(fā)強度應(yīng)按規(guī)劃限制的最大幅樣才能真正反應(yīng)最大開發(fā)強下該宗土地的實際價值。綜合考慮和評估上，才能衡下該宗土地的實際價值。綜合考慮和評估上，才能衡量土地用權(quán)價值高低和房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制及未來投資回報狀況 65000 平方米，容積率小于等于 1.5，則最大可建設(shè)建筑面積為 97500平方米。建筑密度小于等于 25%，則最終可建設(shè)房屋層數(shù)為 6 層剩余法中由開發(fā)完成后價值中扣除造價時，還應(yīng)扣和土地估價作為一種鑒證