智能家居產(chǎn)業(yè)研究報(bào)告：房企集大成-重構(gòu)千億復(fù)購(gòu)價(jià)值鏈

1、智能家居產(chǎn)業(yè)研究報(bào)告：房企集大成_重構(gòu)千億復(fù)購(gòu)價(jià)值鏈1. 智能家居的五重境界，目前在從第三重到第四重的過(guò)渡之中類比自動(dòng)駕駛 L1-L5 階段，我們認(rèn)為智能家居可以分為五重境界：智能單品、互聯(lián)控制、自動(dòng)場(chǎng)景、全屋智能、屋外連接。當(dāng)前所有玩家在智 能單品、互聯(lián)控制、自動(dòng)場(chǎng)景廝殺，不斷累積客戶/數(shù)據(jù)、完善解決方案， 大多數(shù)最終目的都是在未來(lái)全屋智能和外部互聯(lián)階段做成平臺(tái)，再尋求 盈利。我們認(rèn)為，理論上的結(jié)局將是“單品+平臺(tái)+全屋智能方案”的分工協(xié)同： 家電家居企業(yè)做智能單品、龍頭科技企業(yè)做平臺(tái)生態(tài)、集成方案商開(kāi)發(fā) 個(gè)性化場(chǎng)景，三方共同推動(dòng)智能家居的落地。而房企掌握著精裝修渠道 入口和智慧物業(yè)的入口，

2、很有可能從渠道切入，分得一杯羹。1.1. 智能單品：功能智能化升級(jí)是立身之本智能單品是智能家居的基礎(chǔ)單元，主要發(fā)揮功能智能化和數(shù)據(jù)采集兩方面作用，衍生功能為互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)。以冰箱為例，1）功能智能化包括智能 控溫、食材識(shí)別、故障分析、語(yǔ)音交互等，目的是最大程度簡(jiǎn)化人工決 策與操作，同時(shí)達(dá)到食材最優(yōu)管理效果；2）作為數(shù)據(jù)采集器，其收集冰 箱操作、食材品類、廚房環(huán)境等等信息，上傳至智能家居綜合系統(tǒng)，輔 助判斷主人意圖甚至健康狀況；3）衍生功能則包括互聯(lián)網(wǎng)音樂(lè)、視頻、購(gòu)物等。雖然衍生功能較為花哨，但用戶很難愿意為冰箱上加個(gè) Pad 或 者遠(yuǎn)程控溫付費(fèi)，而自身功能智能化比如自動(dòng)調(diào)整存儲(chǔ)環(huán)境、提示食材 質(zhì)量

3、和數(shù)量等，才是決定使用體驗(yàn)的高頻痛點(diǎn)及全屋智能化的基礎(chǔ)。當(dāng)前單品智能化仍以遠(yuǎn)程監(jiān)測(cè)/控制、語(yǔ)音交互等為主，真正實(shí)現(xiàn)功能智能化的產(chǎn)品仍需降成本。我們梳理了市場(chǎng)上較為典型的智能單品，大多 數(shù)僅是在傳統(tǒng)功能基礎(chǔ)上，加上聯(lián)網(wǎng)模塊實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)程控制或者加上語(yǔ)音模 塊實(shí)現(xiàn)語(yǔ)音控制，就打出智能家居的賣點(diǎn)，但其僅部分優(yōu)化了控制（甚 至有些是偽需求），并沒(méi)有解決功能智能化的問(wèn)題。而較好地實(shí)現(xiàn)了功能智能化的家居家電的價(jià)格遠(yuǎn)高于普通產(chǎn)品的價(jià)格，因此打開(kāi)市場(chǎng)空間仍 有較大難度，支持高等級(jí)全屋智能的基礎(chǔ)仍偏弱。智能單品未來(lái)的發(fā)展，我們認(rèn)為，在傳統(tǒng)家電家居領(lǐng)域，由于科技企業(yè)存在工藝技術(shù)或品牌上的差距，未來(lái)將會(huì)是傳統(tǒng)企業(yè)為主、科

4、技企業(yè)參與合作的模式；而在新家電領(lǐng)域，科技企業(yè)則呈現(xiàn)出明顯優(yōu)勢(shì)。1）對(duì)于白電等龍頭企業(yè)已經(jīng)建立起成本、技術(shù)護(hù)城河的行業(yè)，新企業(yè) 存在成本（也難有像電視一樣通過(guò)內(nèi)容付費(fèi)補(bǔ)貼硬件的商業(yè)模式使 得新玩家逆襲的機(jī)會(huì)）和工藝上的差距，即使憑借智能化方面領(lǐng)先 也難以成為頭部企業(yè)。部分企業(yè)選擇走代工模式，但其代工廠多為 第二梯隊(duì)企業(yè)，產(chǎn)品和頭部企業(yè)仍有一定差距（如小米冰箱代工廠 主要為 TCL、創(chuàng)維，空調(diào)代工廠主要為長(zhǎng)虹，洗衣機(jī)代工廠主要為 吉德）。傳統(tǒng)家電企業(yè)在智能化方面也存在一定軟肋，市場(chǎng)上產(chǎn)品的 聯(lián)網(wǎng)效果、互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)等被詬病較多，但這更多屬于附加性質(zhì)。我們認(rèn)為像涂鴉智能等科技企業(yè)為家電企業(yè)提供智能化改

5、造，或是諸如華為與美的合作推出搭載鴻蒙系統(tǒng)的家電，可能是較好的模式。2）而對(duì)于門窗、衣柜、窗簾等家居產(chǎn)品，消費(fèi)者更在意的是品牌品質(zhì)而非智能化，我們認(rèn)為家居類企業(yè)主動(dòng)擁抱智能化（如好太太的智 能晾衣桿等）即可占據(jù)較大優(yōu)勢(shì)，而科技企業(yè)可以與家居類企業(yè)合 作或從后裝改造切入。3）在新興家電領(lǐng)域，科技企業(yè)則具備明顯優(yōu)勢(shì)，但盈利模式的天然缺陷讓中小企業(yè)依附于大平臺(tái)公司，小米生態(tài)鏈可能是較好的模式。 在新家電領(lǐng)域，創(chuàng)業(yè)公司可以憑借供給創(chuàng)造需求實(shí)現(xiàn)領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)的構(gòu) 建，但是賣硬件賺錢的盈利模式，使得中小公司一旦陷入價(jià)格戰(zhàn)，就 很難實(shí)現(xiàn)盈利研發(fā)品類擴(kuò)張的良性循環(huán)，而大公司則可以用生 態(tài)圈去補(bǔ)貼硬件。以云米科技為例

6、，其毛利率已下滑至 20%以下， 而小米 IOT 業(yè)務(wù)毛利率一直維持在 10%的較低水平。所以，當(dāng)前做 智能單品的中小公司對(duì)平臺(tái)的依賴度較高，小米生態(tài)鏈模式孵化出 多款爆品小家電，可能是較好的模式。當(dāng)前細(xì)分行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局的分化也初步印證上述判斷，智能化大家電領(lǐng)域美的、海爾等優(yōu)勢(shì)明顯；而新興家電領(lǐng)域云丁科技、石頭科技等占據(jù)頭部市場(chǎng)份額。1.2. 互聯(lián)控制：從單品到互聯(lián)，開(kāi)始有生態(tài)圈單品做到一定的智能化后，最簡(jiǎn)單的升級(jí)模式就是基于特定通信協(xié)議的 互聯(lián)，相應(yīng)的賣點(diǎn)就是控制模式優(yōu)化（APP 控制、語(yǔ)音控制）等，是當(dāng) 前消費(fèi)者最常見(jiàn)的智能家居場(chǎng)景，給了互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)通過(guò)入口級(jí)產(chǎn)品切入機(jī)會(huì)。1）即使單品做不到很

7、高能級(jí)的功能智能化，但一個(gè)取巧的做法就 是在控制領(lǐng)域先進(jìn)行升級(jí)，也就是當(dāng)前很多家電都可以通過(guò)連接手機(jī) APP 實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)程查看狀態(tài)或者控制，消費(fèi)者為此也有一定付費(fèi)意愿；2）其 進(jìn)階版就是不同單品的統(tǒng)一集成控制，如盡可能打通產(chǎn)品線或者開(kāi)放生 態(tài)，達(dá)到一個(gè) APP 控制多種家居家電，綜合家電企業(yè)較有優(yōu)勢(shì)；3）更 高級(jí)的進(jìn)階版是將不同品牌的智能家居集成到音響、智能屏（電視）等 新的交互入口上，雖然互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)不具備生產(chǎn)家電的能力，但通過(guò)發(fā)力 入口級(jí)產(chǎn)品，可以成為最終的整合方?；ヂ?lián)控制體驗(yàn)感較為一般，但對(duì)切入的企業(yè)來(lái)說(shuō)，實(shí)現(xiàn)互聯(lián)控制是做全屋智能的先手棋，其背后是基于網(wǎng)絡(luò)效應(yīng)構(gòu)建護(hù)城河的構(gòu)想。1）對(duì)于消 費(fèi)者

8、而言，互聯(lián)控制能簡(jiǎn)化部分操作，甚至可以簡(jiǎn)單實(shí)現(xiàn)部分家電家居 的聯(lián)動(dòng)，但判斷和控制很大程度上仍取決于人，以全屋智能的標(biāo)準(zhǔn)衡量， 體驗(yàn)感較差，甚至可以稱為“偽智能”；2）但對(duì)于企業(yè)而言，確實(shí)可 以讓消費(fèi)者付費(fèi)從而對(duì)單品進(jìn)行不斷迭代，更重要的是初步實(shí)現(xiàn)了單 品基于通信協(xié)議的互聯(lián)，為構(gòu)建生態(tài)圈打下基礎(chǔ)：接入系統(tǒng)的單品越多， 在未來(lái)做智能家居解決方案時(shí)的基礎(chǔ)越好，同時(shí)支持 AI 算法的數(shù)據(jù)也 越多，可以實(shí)現(xiàn)單品、客戶和數(shù)據(jù)之間的正反饋，通過(guò)網(wǎng)絡(luò)效應(yīng)構(gòu)建護(hù) 城河，最終形成對(duì)客戶和硬件廠商議價(jià)權(quán)。我們認(rèn)為，在構(gòu)建互聯(lián)生態(tài)方面，占據(jù)新交互入口的玩家勝出的概率更大。通過(guò)互聯(lián)控制試圖構(gòu)建生態(tài)圈的企業(yè)有三類：1）家

9、電企業(yè)，較為領(lǐng)先的是海爾和美的，海爾 2014 年開(kāi)始打造 U+智 慧生活平臺(tái)，美的主打全生態(tài)開(kāi)發(fā)平臺(tái)。但是家電企業(yè)短板在于賣硬件 賺錢的盈利模式，必然導(dǎo)致各家生態(tài)圈各自為戰(zhàn)（美的美居、海爾智家 生態(tài)中的其他品牌家電非常少，且主要為與自身品牌互補(bǔ)的產(chǎn)品），很難 引入其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，從而導(dǎo)致體系內(nèi)智能單品數(shù)量很難做大。2）智能家居創(chuàng)業(yè)企業(yè)，有些企業(yè)從服務(wù) B 端入手為家電家居企業(yè)提供 智能化服務(wù)，如涂鴉智能、艾拉物聯(lián)等，有些企業(yè)從 C 端解決方案入手 為消費(fèi)者提供智能家居解決方案及安裝，如歐瑞博、紫光物聯(lián)等。但由 于相比于家電龍頭與互聯(lián)網(wǎng)巨頭，創(chuàng)業(yè)企業(yè)體量太小，核心資源有限， 很難成為生態(tài)的主導(dǎo)方

10、。3）科技及互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)龍頭，目前有小米、華為、阿里、百度，除小米大 規(guī)模布局硬件外，其他科技龍頭重心均不在硬件。科技企業(yè)不僅在基于 算法、通信技術(shù)等的系統(tǒng)集成方面存在技術(shù)優(yōu)勢(shì)，而且在互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)方 面也有巨大資源，更重要的是有巨大流量的交互入口，如小米的手機(jī)/音 箱、華為的手機(jī)、阿里的天貓精靈、百度的小度。面對(duì)流量（例如消費(fèi) 者更傾向于購(gòu)買家中智能音響可以控制的家電），賣硬件模式的家電巨 頭間存在囚徒困境博弈，加入科技巨頭的生態(tài)則意味著自己的生態(tài)被對(duì) 方兼容，但如果不加入，那么競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手可能賣出更多的硬件。所以我們 看到了，各家科技企業(yè)的 APP 都可接入家電龍頭，其覆蓋的品牌數(shù)量遠(yuǎn) 多于家電巨頭

11、自建的生態(tài)。1.3. 自動(dòng)場(chǎng)景：從硬件集合到控制功能的協(xié)同當(dāng)前實(shí)現(xiàn)的智能家居集成，多是被動(dòng)觸發(fā)、基于預(yù)設(shè)的自動(dòng)化聯(lián)動(dòng)，體 驗(yàn)感一般。理想的智能家居應(yīng)該具備全屋聯(lián)動(dòng)、自主判斷的能力，系統(tǒng) 多數(shù)情況下應(yīng)該是無(wú)感化，但當(dāng)前全屋智能方案大多是以智能照明系統(tǒng)、 智能家電系統(tǒng)、智能安防系統(tǒng)等組合存在，并內(nèi)嵌一些預(yù)設(shè)場(chǎng)景模式（自 己定制或集成商設(shè)定），決策層無(wú)法做到智能化、感知和執(zhí)行層無(wú)法做到 全屋聯(lián)動(dòng)，只能做到傳感觸發(fā)、多端聯(lián)動(dòng)。觸發(fā)機(jī)制上，當(dāng)前只是基于 if 條件的被動(dòng)反應(yīng)（比如一鍵離家、一鍵 起床等功能），雖然可以設(shè)置較多場(chǎng)景，但不具備主動(dòng)判斷主人意圖的能 力。以凌晨回家場(chǎng)景為例，最低級(jí)的方式是語(yǔ)音觸

12、發(fā)或者按鍵觸發(fā)特定 場(chǎng)景；其次是，通過(guò)感應(yīng)器（時(shí)間、紅外線、智能門鎖）等觸發(fā)特定場(chǎng) 景。但真正的智能家居應(yīng)該是主動(dòng)觸發(fā)，即系統(tǒng)識(shí)別回家的是誰(shuí)，結(jié)合 家中狀態(tài)（如其他家人如是否已經(jīng)休息）和用戶近期數(shù)據(jù)進(jìn)行畫像（晚 歸原因是加班、應(yīng)酬或出差等等），判斷具體情況，再執(zhí)行最適合的操作， 而非觸發(fā)單一的晚歸場(chǎng)景。但這需要多維度的數(shù)據(jù)收集和不斷迭代的 AI 算法，需要完整的前裝智能家居設(shè)計(jì)及算法協(xié)同才能實(shí)現(xiàn)。當(dāng)前聯(lián)動(dòng)還是以子系統(tǒng)內(nèi)單體協(xié)同為主，并非全屋聯(lián)動(dòng)，更不是模塊 協(xié)同。當(dāng)前智能家居是以照明系統(tǒng)、安防系統(tǒng)等存在，聯(lián)動(dòng)還是垂直子 域內(nèi)的家電，非全屋聯(lián)動(dòng)。更重要的是，真正的智能家居應(yīng)該是底層模 塊的聯(lián)動(dòng)，

13、如有客戶按門鈴，智能選擇調(diào)用最近的屏幕的顯示模塊和最 近的音箱的語(yǔ)音模塊進(jìn)行交互，以最優(yōu)匹配人的習(xí)慣，而非僅僅調(diào)用屋 內(nèi)連接智能門鎖的屏幕或者是手機(jī) APP。而當(dāng)前基于通信協(xié)議的互聯(lián)，系統(tǒng)往往只能控制單品開(kāi)關(guān)，很難做到底層功能的協(xié)同。剛需場(chǎng)景較少，且成本相對(duì)偏高，使得當(dāng)前自動(dòng)場(chǎng)景的智能家居存在需求硬傷。1）在自動(dòng)場(chǎng)景下，除了安防、娛樂(lè)等存在一定的剛需屬性，其 他諸如遠(yuǎn)程控制、環(huán)境監(jiān)控等均非剛需、非高頻，無(wú)法帶來(lái)生活便捷度 大幅提升（例如，僅僅實(shí)現(xiàn)洗衣機(jī)洗完衣服后晾衣桿自動(dòng)落下，遠(yuǎn)非剛 需場(chǎng)景）。2）在便捷度沒(méi)有大幅提升的情況下，智能家居成本并不低。 對(duì)于三室兩廳，最基礎(chǔ)版的智能家居安裝方案也要

14、在 2-4 萬(wàn)元以上，且 存在一旦使用某套系統(tǒng)，家居家電單體的選擇存在明顯受限的問(wèn)題，而 且如果是后裝，可能面臨未到使用期限的產(chǎn)品需要被更換的沉沒(méi)成本。3）場(chǎng)景開(kāi)發(fā)上仍以用戶定制為主，很難發(fā)現(xiàn)客戶潛在場(chǎng)景需求，單調(diào)的 場(chǎng)景使用體驗(yàn)較為呆板。4）系統(tǒng)穩(wěn)定不足，一旦出現(xiàn)連接問(wèn)題或者交互 問(wèn)題，就會(huì)非常不方便（如半夜系統(tǒng)重啟被吵醒、口令反應(yīng)不如自己操 作便捷）。從技術(shù)層面來(lái)說(shuō)，當(dāng)前基于通信協(xié)議進(jìn)行互聯(lián)的方式及方案商 AI 算法的不夠成熟，限制了智能家居的最終體驗(yàn)。1）雖然有些生態(tài)圈內(nèi)已經(jīng)涵 蓋了較多單品，但僅基于通訊協(xié)議甚至是云對(duì)云的互聯(lián)，使得系統(tǒng)對(duì)單 品的底層模塊的調(diào)用較為有限，甚至只能淪為開(kāi)關(guān)，

15、限制了場(chǎng)景開(kāi)發(fā)的 上限；2）對(duì)于全屋智能解決方案的提供商來(lái)說(shuō)，一方面，使用功能各異的智能單品如何構(gòu)建高頻場(chǎng)景屬于極需要想象力的無(wú)人區(qū)，屬于典型的 供給創(chuàng)造需求模式，當(dāng)前仍未挖掘出高頻痛點(diǎn)場(chǎng)景，甚至部分大部分方 案商還停留在需要客戶提需求的層面；另一方面，相比于自動(dòng)駕駛，智 能家居雖然對(duì)安全的要求較低，但本質(zhì)卻是理解人的差異化需求，從而 導(dǎo)致場(chǎng)景變異性更高，另外，AI 算法層面也需要通過(guò)更多家庭場(chǎng)景數(shù)據(jù) 去訓(xùn)練，仍有較大提升空間。雖然當(dāng)前自動(dòng)場(chǎng)景存在明顯需求硬傷，但其為全屋智能必經(jīng)階段，可以讓玩家積累積累更多的客戶需求場(chǎng)景，創(chuàng)業(yè)企業(yè)、家電龍頭及科技企業(yè)均有布局。當(dāng)前提供全屋智能商用解決方案的企業(yè)

16、以創(chuàng)業(yè)企業(yè)和家電企 業(yè)為主。1）頭部創(chuàng)業(yè)企業(yè)主要包括歐瑞博、紫光物聯(lián)、Broadlink、南京 物聯(lián)等，由于打造生態(tài)圈的能力較弱、系統(tǒng)內(nèi)家電產(chǎn)品有限，因此更像 是裝修生意，主打照明、安防、影音娛樂(lè)等智能化設(shè)計(jì)及裝修，盈利模 式主要是賣特色硬件及收取服務(wù)費(fèi)，其中部分企業(yè)開(kāi)始進(jìn)入鋪線下門店 階段，門店主要分布在建材城、家居廣場(chǎng)等；2）家電企業(yè)中，海爾較為 領(lǐng)先，其在 2020 年開(kāi)啟全屋智能的品牌“三翼鳥(niǎo)”，已經(jīng)有超過(guò) 300 家 線下門店；3）科技巨頭中，小米生態(tài)鏈上的綠米較為領(lǐng)先，其可以兼容 小米生態(tài)圈單品，當(dāng)前已有超過(guò) 500 家線下門店，華為也在積極打造“影 音娛樂(lè)、安全看護(hù)、居家健康、生

17、活起居、教育辦公”5 大智慧場(chǎng)景解決 方案。1.4. 全屋智能：智能單品+操作系統(tǒng)+數(shù)據(jù)算法的全面融合全屋智能依賴于智能單品在操作系統(tǒng)層面的互聯(lián)，想構(gòu)建生態(tài)圈的企業(yè) 應(yīng)該有打造物聯(lián)網(wǎng)操作系統(tǒng)技術(shù)。通過(guò)對(duì)當(dāng)前全屋智能方案商的調(diào)研， 我們發(fā)現(xiàn)，雖然可以通過(guò)加模塊后裝控制家電，但沒(méi)有系統(tǒng)層面的融合 很難調(diào)用家電的功能（例如，可以通過(guò)音箱控制打開(kāi)電視，但沒(méi)有系統(tǒng) 的融合，就沒(méi)法通過(guò)音箱去換臺(tái)）。當(dāng)前構(gòu)建生態(tài)圈的企業(yè)仍以基于通訊 協(xié)議的互聯(lián)為主，無(wú)論是藍(lán)牙、zigbee 或者是 wifi6 等都只是第一步，技 術(shù)門檻也不高，更重要的是打造統(tǒng)一物聯(lián)網(wǎng)操作系統(tǒng)，并讓主流硬件廠 商接入。華為處于較為領(lǐng)先的水平

18、，搭載鴻蒙系統(tǒng)系統(tǒng)的美的家電已經(jīng) 在 2020 年 11 月上市。2020 年底，小米推出物聯(lián)網(wǎng)軟件平臺(tái)小米 Vela 已 支持小米 IoT 模組，將逐步在智能家居上落地。其他互聯(lián)網(wǎng)大廠均有布 局，如百度推出 DuerOS、阿里推出 AliOS、騰訊推出 TencentOS。全屋智能解決方案需要場(chǎng)景開(kāi)發(fā)、算法迭代，且具備裝修屬性、個(gè)性化較強(qiáng)，為創(chuàng)業(yè)企業(yè)留下較大的空間。與智能手機(jī)、智能汽車作為標(biāo)準(zhǔn)化 產(chǎn)品不同，智能家居的個(gè)性化屬性更強(qiáng)，最終完成都需要裝修設(shè)計(jì)和安 裝的介入。而互聯(lián)網(wǎng)大廠重心都在生態(tài)圈上，其基因決定了輕資產(chǎn)的邏 輯，更可能利用平臺(tái)流量做生活服務(wù)、內(nèi)容服務(wù)等互聯(lián)網(wǎng)增值服務(wù)賺錢， 而不

19、太會(huì)去掙個(gè)性化裝修的辛苦錢。所以全屋智能解決方案仍將留給創(chuàng) 業(yè)企業(yè)：創(chuàng)業(yè)企業(yè)需要盡可能地在家居場(chǎng)景上做突破，并不斷升級(jí)自 身 AI 算法，提升用戶的使用體驗(yàn)；由于算法依賴于場(chǎng)景積累且設(shè)計(jì) 和裝修很大程度上影響最終體驗(yàn)效果，創(chuàng)業(yè)企業(yè)仍然難以丟掉裝修的屬 性，不太可能做到只靠算法（類似于基于操作系統(tǒng)開(kāi)發(fā) APP）的模式。 目前頭部企業(yè)如歐瑞博已經(jīng)完成多輪融資，正在籌備科創(chuàng)板上市。我們認(rèn)為最終的全屋智能形態(tài)將是硬件廠商在功能智能化方面占據(jù)優(yōu) 勢(shì)、科技大廠則構(gòu)建智能家居生態(tài)接入硬件，最終智能家居集成商提供 個(gè)性化的智能家居解決方案。比較典型的模式可能是，美的生產(chǎn)基于鴻 蒙系統(tǒng)的智能家電、華為則基于鴻蒙

20、系統(tǒng)提供綜合服務(wù)、歐瑞博則在華 為生態(tài)內(nèi)深入客戶家提供裝修方案并接入自己獨(dú)特的 AI 算法實(shí)現(xiàn)全屋 智能。當(dāng)然可能也有企業(yè)可以實(shí)現(xiàn)三階段覆蓋達(dá)到封閉生態(tài)，如海爾從 家電到 U+系統(tǒng)到三翼鳥(niǎo)解決方案全覆蓋，或者是小米從智能單品矩陣 到小米 Vela 物聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)再到綠米解決方案的全覆蓋。最終可能為誕生類 似于智能手機(jī) IOS 和 Android 的封閉和開(kāi)放的生態(tài)圈，但無(wú)疑在此過(guò)程 中的勝出者也將面對(duì)類似于 BlackBerry OS、Windows Phone 的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。1.5. 屋外連接：從住到行，房企占據(jù)物業(yè)和精裝修入口如果能做到全屋智能，一個(gè)自然的外延就是屋外連接，較為可行的是與 小區(qū)物

21、業(yè)和智能汽車形成互聯(lián)閉環(huán)。1）作為 B 端的智能化，在這一輪 物業(yè)公司拆分上市風(fēng)口上，物業(yè)的智能化有了較為明顯的提升，如果將 智能家居系統(tǒng)的外部需求與智慧物業(yè)系統(tǒng)連接，則可以實(shí)現(xiàn)自動(dòng)呼叫電 梯、自動(dòng)匹配物業(yè)服務(wù)等功能，用較低的邊際成本可以大幅提升智能化 體驗(yàn)；2）另一個(gè)智能化連接場(chǎng)景就是汽車，最簡(jiǎn)單的就是實(shí)現(xiàn)家居對(duì)汽 車或者是車艙對(duì)家居的控制，但最終的智能化可能是汽車是智能系統(tǒng)的 一個(gè)硬件，實(shí)現(xiàn)家、車的無(wú)縫融合，可以實(shí)現(xiàn)例如出行之前智能家居、 智慧物業(yè)、自動(dòng)駕駛聯(lián)動(dòng)，將車駛出地下車庫(kù)達(dá)到指定位置的功能。從住+行的智能化看，房企占據(jù)精裝修和物業(yè)兩個(gè)入口，且部分房企對(duì) 汽車也有布局，有機(jī)會(huì)成為最終

22、的整合方?？萍即髲S基于 IOT 戰(zhàn)略布局， 對(duì)車和智能家居均有布局，如華為布局智能汽車系統(tǒng)（極狐汽車）以及 智能家居系統(tǒng)、小米在智能家居外也開(kāi)始造車；家電企業(yè)也積極與車企 合作，如 2020 年美的與比亞迪聯(lián)手打造的“車家互聯(lián)”產(chǎn)品正式發(fā)布、 格力與威馬汽車開(kāi)展戰(zhàn)略合作。而房企其實(shí)占據(jù)著智慧社區(qū)的現(xiàn)實(shí)入口 和智能家居精裝修的潛在入口，多元化過(guò)程中部分房企開(kāi)始切入汽車、 機(jī)器人等領(lǐng)域。如恒大旗下有恒大物業(yè)負(fù)責(zé)智慧社區(qū)、星絡(luò)家居負(fù)責(zé)智 能家居、恒大汽車負(fù)責(zé)新能源汽車，具備天然閉環(huán)屬性。在最終的智能 互聯(lián)生態(tài)中，房企有作為整合方的潛質(zhì)。2. 全屋智能市場(chǎng)空間將達(dá)萬(wàn)億級(jí)別，精裝修渠道有望成為引爆點(diǎn)全屋

23、智能市場(chǎng)空間穩(wěn)步增長(zhǎng)，我們認(rèn)為家的智能化是繼手機(jī)智能化和車 智能化后的另一個(gè)智能化大場(chǎng)景。但不可否認(rèn)，在 2014 年智能家居被資 本推上風(fēng)口后，其發(fā)展速度低于預(yù)期，更是沒(méi)有重現(xiàn)智能手機(jī)對(duì)功能機(jī) 替代的逆天現(xiàn)象。市場(chǎng)普遍認(rèn)為，這其中有供給端的原因，也有需求端 的原因，似乎只能等技術(shù)不斷進(jìn)步或者消費(fèi)者自我覺(jué)醒，全屋智能才能 爆發(fā)。但我們認(rèn)為，供給端的技術(shù)問(wèn)題是需要滲透率提升、數(shù)據(jù)積累去解決的， 本質(zhì)上是不斷迭代升級(jí)的過(guò)程；需求端的消費(fèi)者認(rèn)知問(wèn)題，由于智能家 居是典型的供給創(chuàng)造需求的模式，需要渠道去解決，而不能等消費(fèi)者自 己覺(jué)醒。所以，一個(gè)能高效開(kāi)展消費(fèi)者教育并快速提升滲透率的營(yíng)銷渠 道就非常重要

24、。我們認(rèn)為，解決供需困境的突破點(diǎn)就是精裝修渠道。精裝修渠道一方面 可以最大程度提升智能家居的性價(jià)比，另一方面可以快速提升消費(fèi)者認(rèn) 知程度，同時(shí)開(kāi)發(fā)商的背書可以更快提高滲透率，實(shí)現(xiàn)規(guī)模和技術(shù)的正 反饋。房企介入將會(huì)極大推動(dòng)全屋智能的爆發(fā)，且作為渠道方，房企相 對(duì)于智能單品廠商、平臺(tái)科技大廠、集成方案商，均有較強(qiáng)的議價(jià)權(quán)， 在多方共贏的局面占據(jù)優(yōu)勢(shì)地位。2.1. 智能家居市場(chǎng)規(guī)模穩(wěn)步增長(zhǎng)，但仍未爆發(fā)，瓶頸在渠道智能家居被推上熱點(diǎn)是在 2014 年谷歌收購(gòu) NEST，其后國(guó)內(nèi)外玩家不 斷切入，2017 年爆發(fā)基于智能音箱的入口之爭(zhēng)，2021 年 4 月華為首次 推出智能家居解決方案，將智能家居再往前

25、推進(jìn)了一步。2014 年以前智 能家居領(lǐng)域以有線互聯(lián)控制為主，主打高端場(chǎng)景，布局企業(yè)包括霍尼韋 爾、西門子、摩根等國(guó)外廠商。真正將智能家居引入科技風(fēng)口的是 2014 年谷歌收購(gòu) NEST，當(dāng)年三星和 LG 也推出了各自的智能家居平臺(tái)。國(guó) 內(nèi)方面，2014 年物聯(lián)網(wǎng)“十二五”發(fā)展規(guī)劃發(fā)布，小米正式制定 IOT 戰(zhàn)略并入股美的開(kāi)展戰(zhàn)略合作，海爾發(fā)布 U+智慧生活平臺(tái)。其后，華為、 阿里、百度、騰訊紛紛入局，2017 年爆發(fā)基于智能音箱的“百箱大戰(zhàn)”。 2019 年米家正式進(jìn)軍大家電，而海爾則更名“海爾智家”并推出“三翼 鳥(niǎo)”全屋智能品牌。2021 年 4 月華為正式推出了顛覆行業(yè)的“一個(gè)主機(jī) +

26、兩張網(wǎng) + N 套系統(tǒng)”的全屋智能解決方案，將全屋智能基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 推進(jìn)一大步。但智能家居沒(méi)有出現(xiàn)類似于智能手機(jī)對(duì)功能手機(jī)顛覆的現(xiàn)象，增長(zhǎng)速度 低于預(yù)期，市場(chǎng)認(rèn)為有供給側(cè)技術(shù)的原因、也有需求側(cè)的原因。2014-2021 年智能家居沒(méi)有大規(guī)模爆發(fā)，滲透率仍然較低，市場(chǎng)一度對(duì)其產(chǎn)生較大 懷疑，相關(guān)創(chuàng)業(yè)企業(yè)融資也出現(xiàn)下滑，市場(chǎng)普遍認(rèn)為智能家居在供給和 需求端都存在一定問(wèn)題。我們認(rèn)為，供需端確實(shí)存在一定困境，但解決困境需要的是更好的銷售渠道。1）從供給端看，實(shí)現(xiàn)智能家居需要的“智能單品+操作系統(tǒng)級(jí)別 的兼容+AI 算法”已經(jīng)有足夠的基礎(chǔ)：市場(chǎng)上智能單品已經(jīng)過(guò)一輪爆 發(fā)，多數(shù)硬件廠商對(duì)智能單品已有較多布

27、局；通信互聯(lián)中 zigbee、藍(lán) 牙、Wifi 等的技術(shù)路線之爭(zhēng)已以兼容面貌出現(xiàn)，而物聯(lián)網(wǎng)操作系統(tǒng)正走向應(yīng)用，華為在被制裁失去手機(jī)這一終端后，對(duì)智能家居的加碼更是推 動(dòng)了智能家居生態(tài)快速進(jìn)步；語(yǔ)音、圖像識(shí)別等 AI 算法也較為成熟， 相比于無(wú)人駕駛，智能家居 AI 算法的容錯(cuò)率更高，邊推廣邊優(yōu)化的可 行性更大。全屋智能的進(jìn)一步優(yōu)化靠的是基于用戶數(shù)據(jù)的場(chǎng)景積累、算 法迭代，需要靠滲透率的提升來(lái)帶動(dòng)性能的提升。2）需求端看，智能家 居本質(zhì)上是供給創(chuàng)造需求，部分智能單品的爆發(fā)也證明了消費(fèi)者對(duì)智能 家居并非不接受，全屋智能需要有渠道進(jìn)行消費(fèi)者教育，將其效果呈現(xiàn) 給消費(fèi)者、并最好由有品牌知名度的參與者提

28、供背書。所以，智能家居的發(fā)展，需要的是更合適且精準(zhǔn)的營(yíng)銷渠道，可以同時(shí)解決需求端消費(fèi) 者認(rèn)知和供給端技術(shù)迭代的問(wèn)題。從中長(zhǎng)期趨勢(shì)看，智能家居是智能汽車后的又一個(gè)智能化場(chǎng)景，市場(chǎng)規(guī)模超萬(wàn)億。按照新產(chǎn)品導(dǎo)入期、成長(zhǎng)期、成熟期和衰退期的劃分，我們 認(rèn)為當(dāng)前智能家居 10%左右的滲透率處于導(dǎo)入期轉(zhuǎn)向成長(zhǎng)期的節(jié)點(diǎn)。根 據(jù) Statista 數(shù)據(jù)，過(guò)去 3 年智能家居市場(chǎng)保持 20%的復(fù)合增速，即使按 平穩(wěn)增長(zhǎng)的預(yù)測(cè)，2025 年智能家居的市場(chǎng)規(guī)模也將達(dá)到約 8000 億。但 如果爆發(fā)點(diǎn)來(lái)臨，智能家居能快速實(shí)現(xiàn)滲透率提升至 30%，那么，即使 不考慮家居市場(chǎng)的擴(kuò)容，智能家居的總規(guī)模也將在 1.3 萬(wàn)億以上

29、。智能 化是不可逆趨勢(shì)，智能家居將是智能汽車后又一個(gè)萬(wàn)億級(jí)大賽道。2.2. 房企精裝修可以提升性價(jià)比及客戶接受度，是最優(yōu)渠道智能家居凸性的成本效用曲線，導(dǎo)致從單品滲透到全屋智能的打法存在邏輯缺陷，而精裝修具備高性價(jià)比優(yōu)勢(shì)。1）在最簡(jiǎn)單的模型中，智能家 居的體驗(yàn)效用取決于體系內(nèi)的連接數(shù)量，僅以兩兩相連為例，n 個(gè)單品 的連接數(shù)量為 n*(n-1)/2，其連接的邊際增量為 n，呈現(xiàn)邊際遞增特性。 從實(shí)際運(yùn)用來(lái)說(shuō)，就是兩個(gè)智能單品簡(jiǎn)單相連，帶來(lái)的體驗(yàn)都明顯高于 兩個(gè)單品單獨(dú)存在，而且體系內(nèi)單品越多，增加一個(gè)智能單品的效用增 加也越多。2）這就導(dǎo)致安裝整套智能家居系統(tǒng)、實(shí)現(xiàn)全屋智能的性價(jià)比 要遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于

30、局部智能化。3）一個(gè)個(gè)單品安裝的后裝市場(chǎng)還面臨的問(wèn)題是 如果想達(dá)到較好的效果，就可能存在需要更換仍具有使用價(jià)值的家電的 沉沒(méi)成本。所以與市場(chǎng)認(rèn)為逐步實(shí)現(xiàn)全屋智能不同，我們認(rèn)為，直接從全屋智能領(lǐng)域提升滲透率要好于從智能單品到部分智能再到全屋智能 的模式，作為前裝，精裝修具備高性價(jià)比優(yōu)勢(shì)。與普通家裝渠道相比，房企精裝修渠道能更好地呈現(xiàn)全屋智能效果、精準(zhǔn)導(dǎo)流客群、用品牌背書提升消費(fèi)者接受度，能最高效地完成消費(fèi)者教育。前裝市場(chǎng)上主要分為兩個(gè)渠道：家裝渠道，即消費(fèi)者通過(guò)裝修公 司或者工長(zhǎng)裝修，材料的采購(gòu)主要來(lái)自于建材城等零售渠道；精裝修 渠道，即新房交房時(shí)房企完成裝修。1）當(dāng)前智能家居滲透率過(guò)低，參與

31、的多為年輕的“極客”，且以后裝 DIY 改造為主，而絕大多數(shù)主流消費(fèi) 者對(duì)智能家居，尤其是全屋智能的效果、成本等并不了解，家裝渠道在 消費(fèi)者教育方面存在明顯缺陷：歐瑞博、紫光物聯(lián)等門店數(shù)量?jī)H數(shù)百 家（即使在北京，我們找相關(guān)體驗(yàn)店仍非常不容易）；門店多開(kāi)在建材 城等地方，面積不足以提供全屋智能體驗(yàn)，僅能展示部分智能化；僅 部分對(duì)智能家居了解的消費(fèi)者會(huì)主動(dòng)找尋相關(guān)集成商，線下門店幾乎不 具備拓客能力。2）精裝修渠道則有足夠的空間和技術(shù)基于戶型提供最 高性價(jià)比的全屋智能展示；買房幾乎必看樣板間，可以最大限度精準(zhǔn) 導(dǎo)流，快速提升普及度；有開(kāi)發(fā)商對(duì)智能家居效果進(jìn)行背書，提高客 戶對(duì)陌生產(chǎn)品的接受度。所以

32、，我們認(rèn)為相比于家裝渠道，精裝修渠道 是快速提高全屋智能的滲透率的最優(yōu)渠道。另外，開(kāi)發(fā)商可以基于戶型對(duì)全屋智能進(jìn)行深度設(shè)計(jì)和場(chǎng)景挖掘（而 非消費(fèi)者單獨(dú)進(jìn)行設(shè)計(jì)），并接入智慧社區(qū)從而最大程度提升用戶體驗(yàn)；共用基礎(chǔ)設(shè)施（服務(wù)器、存儲(chǔ)設(shè)備、云服務(wù)等）、相同戶型智能場(chǎng)景研 發(fā)成本的分?jǐn)?、集采降低智能單體成本，均可以降低全屋智能的成本；大戶型、年輕客群等往往對(duì)用全屋智能的接受度更高，開(kāi)發(fā)商可以基 于戶型、客戶畫像等進(jìn)行精準(zhǔn)導(dǎo)流。從精裝修領(lǐng)域做全屋智能的性價(jià)比遠(yuǎn)高于個(gè)體消費(fèi)者后裝及家裝渠道，而開(kāi)發(fā)商在其中占據(jù)主導(dǎo)地位。2.3. 作為渠道方參與智能家居，房企具有更強(qiáng)的議價(jià)權(quán)由于房企掌握全屋智能最好的營(yíng)銷渠道

33、，相比于供給側(cè)的玩家更具有話 語(yǔ)權(quán)。智能家居各個(gè)玩家訴求各不相同，但相比于作為渠道方的房企都 相對(duì)弱勢(shì)：1）對(duì)家電家居企業(yè)，當(dāng)前在房企精裝修的集采渠道，房企相比于上游企 業(yè)更為強(qiáng)勢(shì)已顯而易見(jiàn)，而全屋智能的分工并沒(méi)有改變家電家居企業(yè)靠 賣智能硬件賺錢的盈利模式，隨著精裝修比例及價(jià)值量的提升，房企話 語(yǔ)權(quán)將更大；2）對(duì)平臺(tái)型科技大廠或互聯(lián)網(wǎng)大廠，其商業(yè)邏輯是生態(tài)內(nèi)用戶足夠多， 用增值服務(wù)賺錢，房企的渠道是實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)效應(yīng)最便捷的渠道，科技及互 聯(lián)網(wǎng)大廠甚至可以通過(guò)補(bǔ)貼房企的方式去獲取頭部?jī)?yōu)勢(shì)，房企話語(yǔ)權(quán)也 較強(qiáng)；3）對(duì)于智能家居方案集成商，其與房企精裝修存在渠道方面的直接競(jìng)爭(zhēng)， 但集成方案商當(dāng)前規(guī)模較

34、小、在品牌知名度上與房企差距極大、且不具 備精準(zhǔn)獲客能力，所以如歐瑞博等的訴求仍是希望與房企合作，作為施 工方切入精裝修渠道。部分房企開(kāi)始嘗試智能家居的布局，主要以合作精裝修為主。頭部房企 萬(wàn)科、綠地、世茂、美的置業(yè)等均開(kāi)始集采智能家居系統(tǒng)集成產(chǎn)品，并 在銷售時(shí)也貼上智能化標(biāo)簽，但目前都處在增加一些智能單品或者互聯(lián) 控制的階段。即使行業(yè)領(lǐng)先的金茂，其旗下金茂綠建系統(tǒng)通過(guò)物聯(lián)網(wǎng)技 術(shù)打造了全屋智能控制系統(tǒng)和社區(qū)云服務(wù)平臺(tái)，目前離全屋智能仍有較 大距離。3. 不止精裝修和供應(yīng)鏈平臺(tái)，房企更大的機(jī)會(huì)在打造子生態(tài)圈房企占據(jù)著智能家居的精裝修渠道，對(duì)上游家電家居企業(yè)、科技/互聯(lián)網(wǎng) 大廠、方案集成商都具有

35、較強(qiáng)的議價(jià)權(quán)，但選擇不同的商業(yè)模式則決定 著不一樣的價(jià)值。1）最簡(jiǎn)單的，就是借助強(qiáng)勢(shì)議價(jià)權(quán)，以較低的價(jià)格實(shí)現(xiàn)全屋智能精裝修 并實(shí)現(xiàn)住宅銷售溢價(jià)，通過(guò)提高住宅銷售的毛利率盈利，同時(shí)也提高無(wú) 息杠桿率，也就是當(dāng)前的階段。2）更進(jìn)一步，我們認(rèn)為可以利用集采優(yōu)勢(shì)做供應(yīng)鏈平臺(tái)，房企利用集采優(yōu)勢(shì)做平 臺(tái)，開(kāi)放給工長(zhǎng)、裝修公司、C 端消費(fèi)者甚至是小房企，對(duì)傳統(tǒng)渠道降 維打擊。當(dāng)將智能家居加入供應(yīng)鏈平臺(tái)，可以提升房企對(duì)上游企業(yè)的議 價(jià)權(quán)，減小供應(yīng)鏈企業(yè)抵制的籌碼，且系統(tǒng)兼容的訴求將極大提升客戶 的復(fù)購(gòu)黏性，市場(chǎng)規(guī)模的天花板進(jìn)一步打開(kāi)。3）但即使做平臺(tái)也沒(méi)有充分發(fā)揮房企在智能家居爆發(fā)階段的渠道紅利， 我們認(rèn)為更

36、大的機(jī)會(huì)在于做預(yù)裝智能家居系統(tǒng)并打造子生態(tài)。做個(gè)類比， 雖然有安卓操作系統(tǒng)，但華為、小米等均深度開(kāi)發(fā)了自己的EMUI、MIUI， 不僅可以最優(yōu)配適自己的手機(jī)硬件，而且作為預(yù)裝系統(tǒng)可以打造自己的 功能特色，甚至是最終形成自己的生態(tài)。相似地，未來(lái)智能家居體系里， 華為、阿里做底層操作系統(tǒng)，那么房企就可以基于其深度開(kāi)發(fā)定制系統(tǒng)，而讓開(kāi)發(fā)個(gè)性化場(chǎng)景的創(chuàng)業(yè)公司成為自己的小程序和線下裝修公司。智 能家居滲透率提升階段的精裝修渠道優(yōu)勢(shì)，給了房企切入物聯(lián)網(wǎng)打造子 生態(tài)“千載難逢”的機(jī)會(huì)，拱手讓出則錯(cuò)過(guò)可能就是一個(gè)時(shí)代。3.1. 商業(yè)模式 1.0：智能家居提高產(chǎn)品溢價(jià)率及無(wú)息杠桿率房企商業(yè)模式 1.0 版就是把

37、智能家居當(dāng)作精裝修的進(jìn)一步升級(jí)，以提高 毛利率及無(wú)息杠桿率。我們?cè)谏鷳B(tài)初現(xiàn)，渠道出圈闡述了當(dāng)前精裝 修給房企帶來(lái)的只是毛利率和無(wú)息杠桿率的提高。為了不斷享受精裝修 的收益，房企做的就是：1）提升精裝修滲透率；2）從地板墻面到門窗 廚電，再到新風(fēng)地暖，最后到智能系統(tǒng)，不斷提升精裝標(biāo)準(zhǔn)，以推動(dòng)價(jià) 值量不斷增加。雖然智能家居有望提升舒適家居和家電的精裝修配置率，但該模式的邊際收益和客戶粘性是逐步下降的，總體給房企帶來(lái)的收益也較為有限。1）精裝修從階段一到階段四的價(jià)值量是邊際遞減的；2）未來(lái)全屋智能 從精裝修端引入，各智能單品需要在前裝階段就需要兼容，舒適家居、 家電的配置率有望大幅提升。但從極限狀態(tài)

38、考慮，階段一到階段四客戶 需求的差異化程度是不斷增強(qiáng)的，這就導(dǎo)致即使考慮智能家居，后端配 置率也很難達(dá)到較高水平。3.2. 商業(yè)模式 2.0：加深平臺(tái)護(hù)城河，用客戶粘性打開(kāi)市場(chǎng)空間新的模式就是將自己的供應(yīng)鏈打造成平臺(tái)，向工長(zhǎng)、C 端消費(fèi)者甚至是小房企開(kāi)放，智能家居將大幅強(qiáng)化供應(yīng)鏈平臺(tái)對(duì)上游企業(yè)的優(yōu)勢(shì)地位。1）在生態(tài)初現(xiàn)，渠道出圈中，我們構(gòu)想了供應(yīng)鏈平臺(tái)模式，利用集采成本優(yōu)勢(shì)和開(kāi)發(fā)商品牌背書對(duì)零售渠道進(jìn)行降維打擊，同時(shí)也服務(wù)于 小開(kāi)發(fā)商；2）智能家居的加入，將大幅提高建材商和消費(fèi)者對(duì)供應(yīng)鏈平臺(tái)的依賴 度，讓該商業(yè)模式更為順暢：由于精裝修是提升智能家居滲透率最好 的渠道，上游廠商（智能單品、集成商

39、或是科技大廠）對(duì)房企都較為弱 勢(shì)，房企幾乎不用擔(dān)心供應(yīng)鏈對(duì)平臺(tái)抵制；房企的供應(yīng)鏈平臺(tái)可以對(duì) 全屋智能集成方案及單品的兼容性進(jìn)行背書（不單單是傳統(tǒng)建材的單品 品質(zhì)），并在平臺(tái)層面推薦最合適的智能單品，更適合打造出全屋智能品 牌；相比于傳統(tǒng)精裝修，智能家居精裝修難度大幅提升，小開(kāi)發(fā)商不 僅沒(méi)有供應(yīng)鏈管理能力，全屋智能的集成也將完全讓位于集成商，可以 說(shuō)幾乎處于失控狀態(tài)，最好的辦法就是借助大開(kāi)發(fā)商的供應(yīng)鏈平臺(tái)。家居智能化也給供應(yīng)鏈平臺(tái)切入存量裝修市場(chǎng)的機(jī)會(huì)，客戶黏性將為平 臺(tái)打開(kāi)更大的市場(chǎng)空間。在傳統(tǒng)家裝領(lǐng)域，消費(fèi)者、工長(zhǎng)或者是小開(kāi)發(fā) 商選擇供應(yīng)鏈平臺(tái)更多出于品牌背書、集采價(jià)格等原因，平臺(tái)護(hù)城河不

40、夠深。而加入智能家居后，后裝的配適性將極大提高消費(fèi)者在供應(yīng)鏈平 臺(tái)的黏性：智能家居的基礎(chǔ)系統(tǒng)是前裝的，即使在精裝修時(shí)房企將部 分部品留給消費(fèi)者，對(duì)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)最優(yōu)的選擇仍是去開(kāi)發(fā)商平臺(tái)上選購(gòu) （類似于買蘋果手機(jī)，即使耳機(jī)自選，很多人也會(huì)去選擇蘋果的耳機(jī)， 更何況開(kāi)發(fā)商的供應(yīng)鏈平臺(tái)可以保證智能單品的低價(jià)格）；在存量房 更換家居家電的選擇上，消費(fèi)者為保證兼容性，最優(yōu)的選擇就是在供應(yīng) 鏈平臺(tái)進(jìn)行復(fù)購(gòu)；由于智能家居典型的供給創(chuàng)造需求的模式，未來(lái)將 有大量智能單品、集成方案的創(chuàng)新，兼容性問(wèn)題實(shí)際是消費(fèi)者最大的擔(dān) 心，由供應(yīng)鏈平臺(tái)對(duì)新產(chǎn)品進(jìn)行定制并對(duì)兼容性進(jìn)行背書，無(wú)疑是最好 的模式，從而供應(yīng)鏈平臺(tái)但仍可享

41、有技術(shù)創(chuàng)新期權(quán)。3.3. 商業(yè)模式 3.0：構(gòu)建生態(tài)，成為物聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的科技公司面對(duì)智能家居的風(fēng)口，如果僅僅鞏固供應(yīng)鏈平臺(tái)的優(yōu)勢(shì)仍是暴殄天物，我們認(rèn)為智能家居操作系統(tǒng)是房企切入物聯(lián)網(wǎng)的絕好機(jī)會(huì)。1）在商業(yè) 2.0 階段，房企是做了銷售平臺(tái)，本質(zhì)是用自己的供應(yīng)鏈管理能力及品牌去重構(gòu)銷售渠道，但自己并不下場(chǎng)親自做；2）但面對(duì)物聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的家居 入口，且自己掌握著智慧社區(qū)的接口，房企完全做智能家居前裝系統(tǒng)， 并基于此構(gòu)建生態(tài)，不僅可以更進(jìn)一步擁抱物聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，而且轉(zhuǎn)身即是 科技企業(yè)。從底層操作系統(tǒng)到實(shí)際使用，中間仍需要深度定制的子系統(tǒng)。以手機(jī)操 作系統(tǒng)為例，谷歌提供的是開(kāi)源的安卓系統(tǒng)，但華為、小米等手機(jī)廠

42、商 均對(duì)系統(tǒng)進(jìn)行了深度訂制，具有完全不同的 UI，即華為的 EMUI、小米 的 MIUI，甚至錘子科技進(jìn)行了更深度的定制即 Smartisan OS。這種定制， 一方面滿足了不同硬件的配適性，另一方面也通過(guò)加入一些新功能體現(xiàn) 了各家的特色。從用戶的角度看，雖然都是安卓系統(tǒng)，但流暢度、界面 外觀、使用體驗(yàn)、特色功能也完全不同，操作系統(tǒng)的研發(fā)實(shí)際也構(gòu)成了 手機(jī)廠商的核心競(jìng)爭(zhēng)力之一。對(duì)于智能家居操作系統(tǒng)，我們認(rèn)為，大廠提供的是底層物聯(lián)網(wǎng)操作系統(tǒng)， 真正的應(yīng)用需要針對(duì)房屋特性做定制化系統(tǒng)，房企具備較大優(yōu)勢(shì)。智能 家居操作系統(tǒng)與手機(jī)操作系統(tǒng)類似，當(dāng)前大廠主攻的操作系統(tǒng)是底層物聯(lián)網(wǎng)操作系統(tǒng)，其普適性的定位

43、決定了更好體驗(yàn)感的智能家居系統(tǒng)必然 需要經(jīng)過(guò)深度定制開(kāi)發(fā)。目前看，這種定制化可能有三方參與，其中我 們認(rèn)為房企的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)最大。1）做物聯(lián)網(wǎng)操作系統(tǒng)的科技及互聯(lián)網(wǎng)大廠。我們認(rèn)為，過(guò)于分散的下游 及對(duì)生態(tài)圈的追求，導(dǎo)致大廠不太可能去做定制化的智能家居系統(tǒng)，而 且從競(jìng)爭(zhēng)力上來(lái)說(shuō)，其也很難與專攻于此的創(chuàng)業(yè)企業(yè)和房企競(jìng)爭(zhēng)（例如， 不太可能指望谷歌基于安卓為華為定制的手機(jī)操作系統(tǒng)，比華為自己開(kāi) 發(fā)的 EMUI 好用）。除非房企或者創(chuàng)業(yè)企業(yè)自己放棄競(jìng)爭(zhēng)，完全讓位于 科技大廠。2）房企。系統(tǒng)是否好用取決于軟硬件的結(jié)合以及對(duì)客戶需求的理解，房 企具備絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。房企作為項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商，在開(kāi)發(fā)階段就決定了項(xiàng)目 定位、

44、設(shè)計(jì)及相應(yīng)的客戶需求分析，完全可以基于自身風(fēng)格、戶型、產(chǎn) 品特色、客戶特性等，結(jié)合硬件進(jìn)行最配適的系統(tǒng)定制，甚至基于系統(tǒng) 需求去調(diào)整硬件。房企是對(duì)居住需求理解最為深刻的參與方，產(chǎn)品研 發(fā)本身就是房企的本職，而系統(tǒng)定制本質(zhì)也是居住需求理解的軟件反映， 對(duì)房企而言，操作系統(tǒng)迭代可以成為其產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力的核心（而不再僅僅 是戶型、外立面、設(shè)計(jì)等傳統(tǒng)意義上的產(chǎn)品力）。3）全屋智能集成商。全屋智能集成商（如歐瑞博、紫光物聯(lián)等）是做定制化系統(tǒng)的強(qiáng)有力競(jìng)爭(zhēng)者，一方面其有技術(shù)基因，另一方面其對(duì)客戶的 家居需求也有較深的理解。但其存在兩方面劣勢(shì)：如果房企不向其開(kāi) 放精裝修渠道，則其必然面對(duì)的就是一個(gè)個(gè) C 端，來(lái)自

45、于不同風(fēng)格的開(kāi) 發(fā)商、有不同的戶型、配套硬件及小區(qū)物業(yè)系統(tǒng)各不相同等等，較難做 深度統(tǒng)一開(kāi)發(fā)，但房企可以基于統(tǒng)一戶型進(jìn)行深度開(kāi)發(fā)并進(jìn)行不斷迭代， 對(duì)于不同項(xiàng)目只需做微調(diào)就可以，所以其無(wú)論是體驗(yàn)還是成本都不如房 企；全屋智能集成商品牌和資金實(shí)力都遠(yuǎn)不如房企，也不具備在房屋 建造階段就調(diào)整硬件的能力。但如果房企放棄定制化系統(tǒng)，選擇與全屋 智能集成商合作將其養(yǎng)大，最終極有可能將議價(jià)權(quán)拱手讓出。基于預(yù)裝的智能家居系統(tǒng)，房企可以將供應(yīng)鏈平臺(tái)打造成供應(yīng)鏈生態(tài)，不僅通過(guò)網(wǎng)絡(luò)效應(yīng)構(gòu)建了護(hù)城河，更積累了大量用戶數(shù)據(jù)，有望通過(guò)增值服務(wù)盈利。1）因?yàn)橛凶约洪_(kāi)發(fā)的定制化預(yù)裝系統(tǒng)，那么商業(yè)模式 2.0 中供應(yīng)鏈平臺(tái)就成

46、為了物聯(lián)網(wǎng)生態(tài)平臺(tái)：一方面是與系統(tǒng)匹配的智能單 品生態(tài)（類似于手機(jī)廠商的配套硬件，如耳機(jī)、手表等等），另一方面基 于預(yù)裝系統(tǒng)的更個(gè)性化的個(gè)性化集成方案生態(tài)（類似于智能手機(jī)的APP， 例如華為手機(jī)有自帶的華為閱讀，但個(gè)性化的客戶依然可以選擇下載微 信讀書）；2）當(dāng) 2.0 模式中的購(gòu)物平臺(tái)具備了互聯(lián)網(wǎng)生態(tài)屬性，其實(shí)就 具備了網(wǎng)絡(luò)效應(yīng)護(hù)城河，其邏輯是房企的預(yù)裝系統(tǒng)用戶體驗(yàn)好且通過(guò)精 裝修前裝介入，那么智能單品廠商和個(gè)性化方案集成商都會(huì)在該平臺(tái)上 開(kāi)發(fā)硬件和應(yīng)用，更豐富的生態(tài)導(dǎo)致是對(duì)消費(fèi)者、工長(zhǎng)、裝修公司甚至 小房企都更有吸引力，從而再對(duì)生態(tài)的豐富度形成正反饋，使得后來(lái)的 競(jìng)爭(zhēng)者難以復(fù)制。3）雖然預(yù)

47、裝的系統(tǒng)是免費(fèi)的，但開(kāi)放生態(tài)的用戶數(shù)據(jù) 卻留在了房企，房企可以基于預(yù)裝系統(tǒng)進(jìn)行廣告投放或者是家居增值服 務(wù)?！邦A(yù)裝操作系統(tǒng)+供應(yīng)鏈平臺(tái)”模式下，房企不僅解決了住宅開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)無(wú)法給永續(xù)估值的問(wèn)題，也打開(kāi)了增值服務(wù)空間，估值有望看齊科技公司。當(dāng)前住宅開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)類似于制造業(yè)，賺取成本價(jià)差（甚至地價(jià)過(guò)高 還賺不到），而且市場(chǎng)無(wú)法給永續(xù)經(jīng)營(yíng)假設(shè)；供應(yīng)鏈平臺(tái)讓房企可以從 交易抽成中賺錢，而且可以切入消費(fèi)者復(fù)購(gòu)的生意，從而能基于永續(xù)經(jīng)營(yíng)假設(shè)估值；而操作系統(tǒng)的存在則讓房企變身為掌握數(shù)據(jù)的物聯(lián)網(wǎng)科 技公司，有望通過(guò)增值服務(wù)賺錢，讓房企的估值可以向科技公司看齊。3.4. 房企現(xiàn)狀：2.0 初步探索，3.0 暫為零2.0 版的供應(yīng)鏈平臺(tái)模式的現(xiàn)狀，首篇出圈系列報(bào)告生態(tài)初現(xiàn)，渠道出 圈比較了現(xiàn)有的萬(wàn)鏈家裝、萬(wàn)科采筑、保碧基金、阿里京東模式，我 們更看好萬(wàn)科采筑模式，在此不作贅述。3.0 的操作系統(tǒng)模式，當(dāng)前幾乎房企沒(méi)有涉及。走在前端的是旭輝，其 2020 年 8 月發(fā)布第七代產(chǎn)品 CIFI-7，聯(lián)手阿里打造了 HUMAN 智慧健 康生活 2.0 操作系統(tǒng)，以旭慧生活 APP+天貓精靈兩個(gè)終端實(shí)現(xiàn)全場(chǎng)景的 的覆蓋，共同形成一個(gè)互聯(lián)生態(tài)網(wǎng)，計(jì)劃應(yīng)