中央空調(diào)收費標準

1、優(yōu)選文檔優(yōu)選文檔PAGEPAGE6優(yōu)選文檔PAGE商業(yè)物業(yè)包括各種商業(yè)廣場及SHOPPINGMALL等，由于商業(yè)物業(yè)公共設施配套齊全，每年公共設施能源費的耗費多半在數(shù)百萬元以致數(shù)千萬元不等。中央空調(diào)系統(tǒng)作為公共設施中的一個重要組成部分，運行時期水電費的耗費頗巨，控制其運行成本，并有效地辦理實際管理中遇到的各種問題，是商業(yè)物業(yè)管理工作中的一項不可以或缺的重要環(huán)節(jié)，特別是對多產(chǎn)權、多業(yè)態(tài)的商業(yè)物業(yè)而言，特別突出。筆者依照對江蘇省首家SHOPPINGMALL四年多的管理實踐，對中央空調(diào)運行成本及相關管理工作在此做一初探。一、中央空調(diào)運行花銷中央空調(diào)系統(tǒng)，由于管道多，覆蓋面積大，運行成本亦較高。在對商

2、業(yè)物業(yè)的中央空調(diào)系統(tǒng)運行成本進行估計時，應主要考慮以上因素：、用電成本（P1、K1、P2）主機（P1、K1）依照商業(yè)物業(yè)所裝備的空調(diào)主機數(shù)量、用電功率、營運時間、使用周期、用電價格等，對一年中夏冬二季的運行成本進行計算，爾后按一年12個月進行平均，得出每個月的平均電費P1。在實質(zhì)操作過程中，由于主機其實不是滿負荷運行，故依照詳盡情況，在計算中要考慮其負荷系數(shù)K1，K1。輔機（P2）此處主要指中央空調(diào)系統(tǒng)中的冷卻塔、冷卻泵、冷凍泵、空氣辦理機組、各種風機盤管等?？梢勒諏嵸|(zhì)不同樣的種類、數(shù)量和功率，進行估計。需注意的是因季節(jié)的不同樣，在制冷和供暖時，輔機的數(shù)量和種類亦有所不同樣。2、用水成本（P3

3、）中央空調(diào)管道內(nèi)的循環(huán)用水，開放式冷卻塔的平常耗花銷水，應依照空調(diào)供應時期的實際耗水量及每天的日均正常用水量綜合進行考慮。3、用汽成本（P4）對于以蒸汽為能源的溴化鋰機組，除考慮空調(diào)系統(tǒng)的用電成本外，還要考慮用汽花銷。依照每臺主機每小時耗汽量、每天運行時間、蒸汽單價、每年空調(diào)運行的天數(shù)等，計算出每個月的平均蒸汽花銷。4、管道耗費（K2）冷暖氣在中央空調(diào)管道輸送過程中，因氣流的紊流耗費，管壁損失等所產(chǎn)生的管道耗費，以管道耗費系數(shù)K2表示，K2。5、預溫耗費（K3）因管道內(nèi)外溫度差異，冷暖氣在輸送過程中，在管道內(nèi)要經(jīng)過一段時間的預熱或預冷后，才能達到必然的出口溫度，故冷暖氣在傳輸過程中的能量損失，

4、可用預溫耗費系數(shù)K3表示，K3。夏季預溫時間隨管道長短不同樣而有所變化，平常在40分鐘左右，冬季預溫時間較夏季短。6、變損線損（K4）廣場內(nèi)電能的變壓器耗費和線路耗費應由所適用戶共同擔當，變損線損約占供電量的1%3%，作為中央空調(diào)系統(tǒng)，該項耗費可在其用電成本中，取變損系數(shù)K4加以考慮。7、電價差異（K5、K6）在估計上述用電成本中，注意各地動力用電和照明用電的電價差異，動力用電對照明用電平常約低15%左右，故應依照各地實質(zhì)電價對之進行計算。別的，白天用電巔峰時期與夜間低谷時期電價也不同樣，在計算中，應依照用電的不同樣時間段加以區(qū)分，在此白天和夜間的電價分別以K5、K6表示。8、周期變化由于一年

5、中空調(diào)的使用周期主要集中在冬夏二季，同時冬夏季空調(diào)供應的時間和耗能量亦有差異。長江中下游地區(qū)，平常一年中除三、四月份和十一月份不開空調(diào)外，其他月份每個月耗能量均不同樣，因此計算中央空調(diào)運行成本時，在考慮到全年各種氣溫的變化因素后，按月均價格向業(yè)主收取花銷較為合適。9、成本匯總（P）以P表示空調(diào)運行總成本，則考慮到上述各種因素后空調(diào)系統(tǒng)運行成本可表示以下：P=K2K3K4（K5+K6）（?K1P1+K1P2+P3+P4）（1）二、季節(jié)和溫度變化的影響在長江中下游地區(qū)（其他地區(qū)可依照當?shù)貙嵸|(zhì)情況進行修正），夏季空調(diào)供應時間平均為五個多月，冬季約四個多月，依照總建筑面積達7萬m2的揚州時代廣場四年來

6、的實質(zhì)統(tǒng)計資料，若是將全年空調(diào)供應成本的平均價格定為單位1，則全年不同樣月份，不同樣季節(jié)空調(diào)所耗費用的不同樣比率詳見圖1。由圖1可見，中央空調(diào)的能源耗費巔峰在夏季六至九月，其最高成本約為平均成本的178%，且整個空調(diào)系統(tǒng)的運行成本下半年的支出大于上半年。三、公攤空調(diào)費對于單一產(chǎn)權的商業(yè)物業(yè)，不用區(qū)分自用空調(diào)停公攤空調(diào)的花銷，但對于多產(chǎn)權多業(yè)態(tài)的商業(yè)廣場而言，計算公攤空調(diào)花銷則是一項不可以或缺的重要工作。盡管在封閉的業(yè)主自用部位和敞開的公共部分設有隔墻，但由于冷暖氣的流動和熱量的交換，自用部位和公共空間的空調(diào)溫度很快就會達到平衡。因此空調(diào)使用成本與空間容積大小成正比，故依照業(yè)主自用部位和公共部位

7、各自的使用面積和層高，分別計算其容積，由此確定公共部位的容積（含室內(nèi)中庭、公共用房等）占商業(yè)物業(yè)室內(nèi)總容積的比率，并由此初步確定公攤空調(diào)費的大小。此處系用容積比率法，對公攤空調(diào)花銷的估計作一商議。1、氣體的不平均影響由于冷暖空氣性質(zhì)的差異，存有暖升冷降的情況，同時由于公共部位如中庭等處，空間較大，溫度難以平衡，故存在溫度的不平均性，因此在計算公共部位冷暖氣容積時，應試慮氣體的不平均性影響，此處以影響系數(shù)K表示：K。2、計算步驟先依照施工竣工圖，并依照商業(yè)物業(yè)室內(nèi)享受空調(diào)的各部位的使用面積和層高逐一進行實地測量，對存有變化之處，做好記錄，對實質(zhì)容積進行修正，作為數(shù)字統(tǒng)計的基礎。把修正過的實質(zhì)數(shù)據(jù)

8、填入表1中。業(yè)主自用和公攤空調(diào)費估計、業(yè)主自用空調(diào)花銷成本A（元/m2）=p/(S+F)V/（V+K?G)（2）、物業(yè)公攤空調(diào)花銷成本B（元/m2）=p/(S+F)-A（3）使用實例時代廣場五樓由某娛樂公司經(jīng)營，依照行業(yè)特點，開發(fā)商按合同未為其在室內(nèi)安裝和配備中央空調(diào)設施，故室內(nèi)空調(diào)全由業(yè)主另行安裝，室內(nèi)空調(diào)花銷亦由業(yè)主自行擔當。而對于公攤空調(diào)花銷問題，業(yè)主認為應該交，但要求管理公司作出合理的收費依照，在我們將上述計算過程向業(yè)主交待并進行審察后，業(yè)主快樂接受了該項花銷。四、延時空調(diào)費延時空調(diào)費指在正常的營業(yè)時間之外，按部分業(yè)主或使用人的要求，別的開啟空調(diào)系統(tǒng)所產(chǎn)生的花銷。延時空調(diào)費在多產(chǎn)權多業(yè)

9、態(tài)的商業(yè)物業(yè)內(nèi)，使用較為頻頻，如揚州時代廣場因業(yè)態(tài)多，經(jīng)營主題不同樣，在商場打烊后連續(xù)使用中央空調(diào)至清早的商家很多，也有清早即需供應空調(diào)的商家。延時空調(diào)費的計算，除依照實質(zhì)開機時間的長短，按第一部分所述內(nèi)容逐一計算空調(diào)成本外，還需考慮加班人員的加班花銷，即管理公司的加班成本。爾后依照申請使用延時空調(diào)的業(yè)主的數(shù)量和實質(zhì)享受空調(diào)的室內(nèi)面積之和，計算延時空調(diào)費成本，由申請供應延時空調(diào)的業(yè)主或商戶共同擔當。由于單獨開機成本較高，若是業(yè)主較少或使用面積不大，則花銷相對較高。五、小結依照四年多的工作實踐，對商業(yè)物業(yè)中央空調(diào)管理工作的幾個問題，小結以下：1、對于單一產(chǎn)權的商業(yè)物業(yè)而言，計算中央空調(diào)的運行成本

10、和收費標準，是一項重要的基礎性工作，由于商業(yè)物業(yè)面積大，能源花銷運行成本高，如對成本估計不足或?qū)κ召M標準擬定有誤，則對整個財務出入平衡會帶來顛覆性的嚴重結果，故應引起各級管理人員高度重視。、對于多產(chǎn)權，多業(yè)態(tài)的商業(yè)物業(yè)而言，由于業(yè)主眾多，各業(yè)態(tài)經(jīng)營時間差異較大，且業(yè)主入住的先期硬件條件又各有不同樣，故計算業(yè)主或商家的自用和公攤空調(diào)花銷，是理順收費工作的一個不可以或缺的重要工作。3、在多業(yè)態(tài)的商業(yè)物業(yè)中，延時空調(diào)費的出現(xiàn)是一種常有的情況，由于先期建設和后期招商的變化，以及不同樣業(yè)態(tài)對中央空調(diào)的需求不同樣，以致空調(diào)運行成本增加，也增加了業(yè)主的使用成本。改變此情況的根本方法是定位設計并定位引進商家，或是在商家入駐后，依照詳盡情況對空調(diào)系統(tǒng)進行局部改造。從節(jié)約能源的角度計，應盡量防備長遠延時使用空調(diào)。4、中央空調(diào)費的支出，在一年中起伏較大，夏季達到巔峰，下半年的該項支出比上半年約增加30%50%，為便于搞好成本控制和收費工作，在全年應按月均價收費，年關決算。顧客是業(yè)主的上帝，公共部位的空調(diào)是供顧客享受，其成本則由業(yè)主共攤，此點業(yè)主已達成共識。公攤空調(diào)的近似計算方法有多種，本文