北京寫字樓市場(chǎng)研究報(bào)告

1、CBD 寫字樓市場(chǎng)研究報(bào)告CBD 寫字樓市場(chǎng)研究報(bào)告一、北京寫字樓市場(chǎng)研究1、市場(chǎng)綜述1.1主要市場(chǎng)北京甲級(jí)寫字樓主要分布在：中央商務(wù)區(qū)（CBD）、第三使館區(qū)（燕莎及機(jī)場(chǎng)輔路地區(qū)）、中關(guān)村地區(qū)、金融街地區(qū)和東長安街及朝外地區(qū)等六個(gè)次市場(chǎng)。圖 2-1北京甲級(jí)寫字樓主要次市場(chǎng)分布圖 中央商務(wù)區(qū)（CBD）：中央商務(wù)區(qū)及周邊地區(qū)是北京涉外商務(wù)活動(dòng)最集中的地區(qū)。也是北京國際水準(zhǔn)甲級(jí)寫字樓最為集中的區(qū)域?，F(xiàn)有供應(yīng)：甲級(jí)寫字樓為 58.7 萬平方米未來供應(yīng)：2004-2008 年甲級(jí)寫字樓預(yù)計(jì)為 500 萬平方米左右特點(diǎn)：平均租金最高；空置率水平最低；國際化程度最高、跨國公司最集中的區(qū)域，商務(wù)環(huán)境成熟；區(qū)域

2、基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施完善；規(guī)劃中可供開發(fā)的地塊較多，土地儲(chǔ)備較豐富；政府良好的推廣策略，使 CBD 對(duì)海外投資人產(chǎn)生了更強(qiáng)的吸引力；寫字樓品質(zhì)將進(jìn)一步提升，具有國際甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的寫字樓物業(yè)有望增加。 東長安街地區(qū)：北京甲級(jí)寫字樓發(fā)展較為成熟的地區(qū)，北京最早落成的甲級(jí)寫字樓國際大廈和亞洲最具實(shí)力的地產(chǎn)商開發(fā)的東方廣場(chǎng)均位于此區(qū)域?，F(xiàn)有供應(yīng)：甲級(jí)寫字樓為 76.7 萬平方米未來供應(yīng)：2003-2008 年甲級(jí)寫字樓預(yù)計(jì)為 45 萬平方米特點(diǎn)：平均租金與全市平均租金基本持平；受交通條件的限制，空置率水平高于 CBD 的水平；客戶群主要是外資、中外合資企業(yè)及國內(nèi)知名企業(yè)；區(qū)域發(fā)展成熟；可開發(fā)土地有限及受城市

3、規(guī)劃限制，未來寫字樓供應(yīng)增長平穩(wěn)；由于靠近天安門廣場(chǎng)和王府井商業(yè)街等城市中心，該地區(qū)受到國內(nèi)外各知名地產(chǎn)商及大型企業(yè)和政府機(jī)構(gòu)的關(guān)注。 朝外地區(qū)：位于朝陽區(qū)，由于毗鄰使館區(qū)為跨國公司從事商務(wù)活動(dòng)提供了種種便利，因此，朝外商務(wù)區(qū)吸引了許多跨國公司。豐聯(lián)廣場(chǎng)、人壽大廈是該區(qū)域代表性寫字樓?，F(xiàn)有供應(yīng)：甲級(jí)寫字樓 23 萬平方米未來供應(yīng)：2003-2008 年甲級(jí)寫字樓預(yù)計(jì)為 5 萬平方米特點(diǎn)：平均租金略低于全市平均水平；空置率水平較高；區(qū)域發(fā)展成熟；寫字樓的整體檔次低于 CBD 和東長街地區(qū)；集中了一批外資及中外合資企業(yè)在此區(qū)域辦公；因土地價(jià)格、未來可發(fā)展空間有限等原因，對(duì)具有實(shí)力的地產(chǎn)開發(fā)商吸引力

4、不足。 第三使館區(qū)：位于朝陽區(qū)，圍繞在機(jī)場(chǎng)高速路和東三環(huán)交匯處的東南，是北京寫字樓發(fā)展較早的區(qū)域。京城中心、發(fā)展大廈、燕莎中心、亮馬大廈、南銀大廈等均分布在此。這一區(qū)域與 CBD 具有相同之處，是外商投資者和國外公司青睞的地區(qū)?，F(xiàn)有供應(yīng)：甲級(jí)寫字樓為 51.5 萬平方米未來供應(yīng)：2003-2008 年甲級(jí)寫字樓預(yù)計(jì)為 26 萬平方米特點(diǎn)：區(qū)域平均租金高于全市平均水平；因缺少地鐵交通的支持，空置率水平相對(duì)高于CBD 和東長安街地區(qū)；外資企業(yè)集中，大量日本公司集聚在發(fā)展大廈、幸福大廈等物業(yè)內(nèi)辦公；區(qū)域發(fā)展成熟；擁有良好的生活環(huán)境，是外籍人員生活居住相對(duì)集中的區(qū)域；寫字樓市場(chǎng)未來具有一定的發(fā)展空間。

5、 金融街地區(qū)：金融街地區(qū)西自西二環(huán)路、東臨太平橋大街、南起復(fù)興門內(nèi)大街、北至阜成門內(nèi)大街，規(guī)劃用地103 公頃，是中國金融業(yè)最高管理機(jī)構(gòu)及全國最具實(shí)力的金融機(jī)構(gòu)的集聚中心。現(xiàn)有供應(yīng)：甲級(jí)寫字樓 33 萬平方米未來供應(yīng)：2003-2008 年甲級(jí)寫字樓預(yù)計(jì)為 46 萬平方米特點(diǎn)：由于甲級(jí)寫字樓同乙級(jí)寫字樓競(jìng)爭激烈，區(qū)域內(nèi)甲級(jí)寫字樓平均租金低于其他幾個(gè)區(qū)域，該區(qū)域甲級(jí)寫字樓供應(yīng)有限，大部分為乙級(jí)或接近甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)；國內(nèi)金融業(yè)對(duì)該地區(qū)寫字樓的需求旺盛，因此空置率水平較低；國內(nèi)金融業(yè)、電信業(yè)及其相關(guān)行業(yè)集中于此；金融街一期已建設(shè)完成，二期處于規(guī)劃建設(shè)中，占地 32萬平方米；根據(jù)西城區(qū)政府對(duì)金融街的規(guī)

6、劃發(fā)展目標(biāo)，金融街將力爭吸引國外金融機(jī)構(gòu)的進(jìn)駐，金融街的整體規(guī)劃及建設(shè)正不斷步入國際化，甲級(jí)寫字樓的數(shù)量有望提高。 中關(guān)村地區(qū)：根據(jù)中關(guān)村科技園的規(guī)劃，中關(guān)村核心區(qū)包括中關(guān)村西區(qū)、中關(guān)村科學(xué)城、北大科技園、清華科技園，邊緣地區(qū)的重點(diǎn)項(xiàng)目有中關(guān)村軟件園、中關(guān)村生命科技園和上地信息產(chǎn)業(yè)基地。依據(jù)中關(guān)村科技園發(fā)展規(guī)劃，未來 10 年中關(guān)村科技園的功能定位為具有國際競(jìng)爭力的國家級(jí)科技創(chuàng)新示范基地。現(xiàn)有供應(yīng)：甲級(jí)寫字樓 48 萬平方米未來供應(yīng)：2003-2008 年甲級(jí)寫字樓預(yù)計(jì)為 77 萬平方米特點(diǎn)：中關(guān)村現(xiàn)有甲級(jí)寫字樓整體品質(zhì)與東部存在差距，由于甲級(jí)寫字樓數(shù)量有限，平均租金水平與全市租金水平持平，空

7、置率穩(wěn)定；高科技企業(yè)、成長型中小公司辦公聚集地區(qū)；正處于全面建設(shè)階段，整體商務(wù)環(huán)境正逐步改善；受銀行貸款對(duì)寫字樓的限制和區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)模特征等因素的影響，寫字樓銷售市場(chǎng)受到商住公寓的沖擊；目前缺少具有經(jīng)驗(yàn)的外資地產(chǎn)投資商的投資，中關(guān)村地區(qū)寫字樓開發(fā)主要依靠國內(nèi)開發(fā)商建設(shè)；區(qū)域內(nèi)人才資源、政策環(huán)境及產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，以及不斷改善的辦公生活條件，有望吸引外資企業(yè)及地產(chǎn)投資商的進(jìn)入。圖表 2-1北京甲級(jí)寫字樓各區(qū)域次市場(chǎng)市場(chǎng)表現(xiàn)一覽表項(xiàng)目中央商務(wù)區(qū) 東長安街朝外地區(qū) 金融街 第三使館中關(guān)村現(xiàn)狀供給（萬平方米）60.3 72.3 23 33 48.4 48未來供給 20032008 年（萬平方米）138 45 5

8、 46 26 77有效租金(USD/平方米/月) 33.0 29.7 27.5 23.15 30.0 28.2空置率7.9% 16.7% 21.3% 11.3% 19.3% 14.5%售價(jià)(USD/平方米) 20002650 1900 2100 1535注：以上數(shù)據(jù)按 2002 年第四季度計(jì)算；租金和售價(jià)均為成效價(jià)格：區(qū)域內(nèi)沒有可供銷售的甲級(jí)寫字樓，考慮了部分乙級(jí)寫字樓：因區(qū)域內(nèi)沒有成交案例，為報(bào)價(jià)1.2寫字樓的分類在北京的寫字樓市場(chǎng)，具有投資潛力的寫字樓主要包括國際甲級(jí)和國內(nèi)甲級(jí)寫字樓。國際甲級(jí)寫字樓與國際上的甲級(jí)寫字樓標(biāo)準(zhǔn)相符，國內(nèi)甲級(jí)是按照本地市場(chǎng)現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)劃分的。北京甲級(jí)寫字樓與國際甲級(jí)

9、寫字樓有一些顯著的差距。如實(shí)用率較低以及通常沒有墊高地板。由于寫字樓物業(yè)在不同地域市場(chǎng)存在差異，寫字樓的定級(jí)通常是基于每個(gè)市場(chǎng)上建筑的相對(duì)質(zhì)量。采用下述標(biāo)準(zhǔn)對(duì)北京的寫字樓進(jìn)行分類:圖表 2-2北京甲級(jí)寫字樓分類標(biāo)準(zhǔn)一覽表標(biāo)準(zhǔn)國際甲級(jí) 甲級(jí)地點(diǎn)主要商務(wù)區(qū)極好的可接近性 主要的辦公區(qū)好的可接近性開發(fā)商的背景 經(jīng)驗(yàn)豐富并且資金雄厚 沒有具體的要求總建筑面積超過 50,000 平方米 超過 25,000 平方米服務(wù)配套設(shè)施 滿足日常生活的商店適合商務(wù)會(huì)餐的飯店賓館銀行郵電局午間放松或娛樂設(shè)施其他如公園、運(yùn)動(dòng)設(shè)施和圖書館至少有國際甲級(jí)寫字樓中所述服務(wù)配套設(shè)施的五種高質(zhì)量的裝修 中央空調(diào)進(jìn)口電梯網(wǎng)絡(luò)通信設(shè)

10、施從墊高地板到懸掛頂棚的凈高度不少于 2.6 米高檔次的國際化外裝修如大理石大堂和玻璃幕墻實(shí)用率70 與國際甲級(jí)物業(yè)相同的特征高檔次的內(nèi)外裝修銷售/出租僅用于出租，或者整層銷售 在銷售和出租上沒有限制智能化系統(tǒng)樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)綜合布線系統(tǒng)：寬帶專線、衛(wèi)星接收及數(shù)據(jù)傳送安防系統(tǒng)消防系統(tǒng)可供增加其它服務(wù)的預(yù)留空空間(例如：專線數(shù)據(jù)、網(wǎng)絡(luò)會(huì)議等) 安防系統(tǒng)消防系統(tǒng)綜合布線系統(tǒng)：寬帶專線或市政線、衛(wèi)星接收物業(yè)管理由經(jīng)驗(yàn)豐富的國際知名公司管理 由經(jīng)驗(yàn)豐富的知名公司管理2、供給分析2.1現(xiàn)存和未來供給北京的甲級(jí)寫字樓存量自 1996 年大幅度增長。截止到2003 年底，甲級(jí)寫字樓總供應(yīng)量約為 360 萬平方

11、米。圖表 2-3北京甲級(jí)寫字樓供給歷史表現(xiàn)及未來預(yù)測(cè)（1990-2008 年）資料來源：仲量聯(lián)行19851995 年，北京甲級(jí)寫字樓的供應(yīng)量有限，平均年供應(yīng)量僅為 3 萬多平方米。19962001 年年均供應(yīng)量約43 萬平方米。2002 年北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)供給有限。北京市具有國際標(biāo)準(zhǔn)的甲級(jí)寫字樓數(shù)量更加有限，且主要集中在東部地區(qū)。如：國際貿(mào)易中心二期、嘉里中心、盈科中心、華潤大廈、盛世大廈等。無論是中央商務(wù)區(qū)還是中關(guān)村以及金融街等區(qū)域，未來將新增大量甲級(jí)寫字樓供應(yīng)。預(yù)計(jì) 2004-2008 年北京的甲級(jí)寫字樓新增供應(yīng)量將達(dá)到 402 萬平方米，年均供給量 67萬平方米。根據(jù)各區(qū)域規(guī)劃，中央商

12、務(wù)區(qū)寫字樓的建筑面積將占總體規(guī)劃建設(shè)規(guī)模的 50，達(dá)到 500 萬平方米。中關(guān)村科技園區(qū)僅核心區(qū)總建筑面積規(guī)模將達(dá)到 150 萬平方米，其中以寫字樓為主。金融街二期的寫字樓供應(yīng)將達(dá)到建筑面積64 萬平方米。此外，在長安街沿線、東直門交通樞紐地區(qū)以及宣武區(qū)建設(shè)的國際傳媒大道等地區(qū)，也有大量甲級(jí)寫字樓開發(fā)項(xiàng)目。盡管計(jì)劃建設(shè)的寫字樓項(xiàng)目和建設(shè)規(guī)模可觀，但由于市場(chǎng)機(jī)制的自我調(diào)節(jié)和政府的政策控制，寫字樓的實(shí)際供應(yīng)量會(huì)比計(jì)劃的數(shù)量有一定程度的減少。2.2甲級(jí)寫字樓供給特征按照國際上的最佳模式，甲級(jí)寫字樓投資不但依靠穩(wěn)定的租金收益，也要獲得物業(yè)升值收益。這個(gè)戰(zhàn)略通常要求長期持有物業(yè)，投資商在項(xiàng)目開發(fā)的早期具

13、有較強(qiáng)的財(cái)務(wù)彈性。國際甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)寫字樓的開發(fā)商通常具有豐富的房地產(chǎn)投資開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。這些開發(fā)商或者是海外公司如來自香港、南韓、美國、馬來西亞，或者是有海外經(jīng)營成功經(jīng)驗(yàn)的國內(nèi)企業(yè)如華潤。與本地大陸開發(fā)商相比，他們能夠更好地理解高檔承租人的需求和房地產(chǎn)運(yùn)營規(guī)律，并且具有更雄厚的資金實(shí)力和融資渠道。2.3甲級(jí)寫字樓的市場(chǎng)表現(xiàn)北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)自 1995 年出現(xiàn)下滑，空置率激增，主要是由于甲級(jí)寫字樓供應(yīng)量的大幅增長，導(dǎo)致供應(yīng)大于需求所至。1999 年底，隨著網(wǎng)絡(luò)公司需求增長的強(qiáng)勢(shì)，市場(chǎng)境況得到改善，空置率水平下降，最低達(dá)到 8。2001年受北京甲級(jí)寫字樓新增供給增加以及全球經(jīng)濟(jì)衰退等因素的影響，空置率水平

14、上升。2002 年受海外投資商對(duì)中國市場(chǎng)的信心增加及新增供應(yīng)有限的影響，市場(chǎng)空置率持續(xù)下降，到第四季度北京甲級(jí)寫字樓的空置率為13.52。圖表 2-4北京甲級(jí)寫字樓供應(yīng)量和空置率歷史表現(xiàn)（1985-2002 年）3、寫字樓需求分析3.1吸納量1999 年以前，北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的年凈吸納量一直保持相對(duì)平穩(wěn)的上升趨勢(shì)。1999 年下半年到 2000 年上半年是北京甲級(jí)寫字樓凈吸納量增長的高峰期。主要原因是IT 及相關(guān)公司的快速發(fā)展，導(dǎo)致對(duì)甲級(jí)寫字樓需求量的大量增加，促使凈吸納量上升，年凈吸納量達(dá)到 69.5 萬平方米。2001 年，凈吸納量有所回落。2002 年甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)吸納繼續(xù)回落，凈吸納

15、量為 31.2 萬平方米，除受全球經(jīng)濟(jì)因素的影響，還與 2002 年北京甲級(jí)寫字樓新增供應(yīng)量有限有關(guān)，在一定程度上限制了有效需求。1997-2003 年，北京甲級(jí)寫字樓年均凈吸納量為 40 萬平方米。圖表 2-5北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)年凈吸納量一覽表年度1997 1998 1999 2000 2001 2002年凈吸納量(平方米) 159,569 277,033 552,553 695,434415,346 312，000年度2003 2004 2005 2006年凈吸納量(平方米)北京甲級(jí)寫字樓的需求未來仍將穩(wěn)步增長。通過利用仲量聯(lián)行的市場(chǎng)需求分析模型，在綜合考慮了北京近十年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、外商直接

16、投資、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以及國家宏觀經(jīng)濟(jì)因素對(duì)北京甲級(jí)寫字樓需求的影響，同時(shí)根據(jù)北京市“十五”規(guī)劃對(duì)北京市未來五年經(jīng)濟(jì)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的展望，并考慮了加入 WTO 和主辦奧運(yùn)會(huì)對(duì)北京市經(jīng)濟(jì)的促進(jìn)作用。預(yù)計(jì)在未來五年（20032007 年）北京市甲級(jí)寫字樓新增總需求為 300 萬平方米，年凈吸納量為 50 萬平方米。對(duì)比未來年均供應(yīng)量 67 萬平方米，未來甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)供大于求的狀況依然存在。圖表 2-6 北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)年凈吸納量歷史表現(xiàn)和未來展望（1997-2008 年）3.2需求來源北京甲級(jí)寫字樓的需求主要分為租賃需求和購買需求。租賃客戶的 90%是跨國公司，以外資公司、辦事機(jī)構(gòu)或分公司的形式存在，

17、公司租用寫字樓的規(guī)模與其進(jìn)駐中國或北京的業(yè)務(wù)及發(fā)展計(jì)劃有關(guān)。北京甲級(jí)寫字樓需求的主要特征表現(xiàn)為： IT 業(yè)公司需求數(shù)量雖有所減少，但需求總量仍然較強(qiáng)2000 年需求旺盛的互聯(lián)網(wǎng)公司由于多種因素導(dǎo)致對(duì)辦公面積縮減，或從租金較高的寫字樓搬遷至租金較低的寫字樓中辦公，但這類公司主要為實(shí)力較弱的發(fā)展型公司。對(duì)于一些實(shí)力較強(qiáng)的公司，例如世界 500 強(qiáng)的外資公司對(duì)辦公面積的需求仍然較高。 來自于跨國公司高科技和傳統(tǒng)行業(yè)的需求發(fā)展較為穩(wěn)健跨國公司主要選擇東長安街、中央商務(wù)區(qū)（CBD）及周邊地區(qū)。盡管受全球經(jīng)濟(jì)走低的影響，一些公司減少了原計(jì)劃租用的辦公面積，但因其在北京不斷發(fā)展的計(jì)劃，這種需求仍會(huì)繼續(xù)存在。

18、 國內(nèi)公司需求增加國內(nèi)公司對(duì)甲級(jí)寫字樓的需求逐年增加，尤其是有實(shí)力的金融、證券和通訊公司。國內(nèi)政府機(jī)構(gòu)也表現(xiàn)出了較強(qiáng)的需求，預(yù)示隨著國家機(jī)構(gòu)改革的深入，政府機(jī)構(gòu)租售寫字樓將是更加市場(chǎng)化的行為。 教育類企業(yè)、房地產(chǎn)公司和影視娛樂業(yè)的需求有一定的增加這三類公司對(duì)甲級(jí)寫字樓需求的增加，主要由于它們?cè)诮诳焖侔l(fā)展決定的。購買甲級(jí)寫字樓的客戶以國內(nèi)公司和機(jī)構(gòu)為主，主要集中在金融、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、電信業(yè)等行業(yè)，企業(yè)集團(tuán)、國家機(jī)關(guān)、上市公司和省政府駐京辦事處等實(shí)體形式，外國公司所占比例較少。盡管近期甲級(jí)寫字樓需求主要來自于跨國公司、金融行業(yè)和高新技術(shù)企業(yè)。隨著北京在軟件、微電子、醫(yī)藥等行業(yè)實(shí)施鼓勵(lì)政策，預(yù)計(jì)未來這

19、些行業(yè)對(duì)甲級(jí)寫字樓需求將會(huì)上升。隨著北京房地產(chǎn)市場(chǎng)國際化程度的提高，中長期甲級(jí)寫字樓需求會(huì)有大幅增長。3.3對(duì)物業(yè)位置、質(zhì)量和設(shè)計(jì)的需求 位置北京的寫字樓需求者對(duì)區(qū)位的選擇根據(jù)行業(yè)的不同而有所側(cè)重，其動(dòng)因在于控制成本的前提下，最大程度地接近生產(chǎn)資料、人力資源或服務(wù)對(duì)象。例如：海淀區(qū)被軟件和信息技術(shù)行業(yè)所青睞，朝陽區(qū)被跨國公司，尤其是 500強(qiáng)公司以及相關(guān)的本地業(yè)務(wù)機(jī)構(gòu)所選擇，西城區(qū)集中了本地金融和保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、電信業(yè)和政府機(jī)構(gòu)，東城區(qū)主要被國內(nèi)大型企業(yè)、政府機(jī)構(gòu)所占據(jù)。 物業(yè)外觀只要不損害公司形象，物業(yè)外觀并非十分重要；成本是主要考慮因素。所有被訪者均偏好低維護(hù)成本的外裝修，例如那些長期耐看的材料

20、。過高建筑因使用率不高受歡迎程度較低。 樓層設(shè)計(jì)對(duì)于有中央或邊緣核心的正方形或長方形樓層有著強(qiáng)烈的偏好。這些空間使用效率高，布局分割靈活。對(duì)樓層面積的偏好，取決于承租人的類型和企業(yè)規(guī)模而各不相同?？紤]到采光和內(nèi)部分割等因素，承租人通常不喜歡超大型樓層（5,000 平方米）。內(nèi)部樓梯并非受到一致認(rèn)可。承租人通常想減少樓層間的交通。而且內(nèi)部樓梯無論是在安裝上、恢復(fù)還是在租金上都很昂貴。自然光是評(píng)估核心筒體至窗戶的最佳距離時(shí)的關(guān)鍵因素，最大距離一般不超過 15 米。2.652.75 米的凈高度是需求者普通接受的高度。樓面荷載并不是一個(gè)重要的因素，尤其是許多銀行不再要求在樓面設(shè)立保險(xiǎn)庫。但在核心筒周圍

21、增加樓面荷載有利于設(shè)立配電室、存儲(chǔ)室、設(shè)備間等。墊高地板安裝與公司控制成本策略和人員更換頻率等因素有關(guān)。中空玻璃是成熟建筑物的一個(gè)標(biāo)志。 建筑設(shè)備具有靈活性是關(guān)鍵的因素，以適應(yīng)不同商業(yè)活動(dòng)和降低成本的需要。比如，可以根據(jù)需要在樓層間改變電力供應(yīng)，而不是整個(gè)大樓采用一個(gè)平均值供電。成熟的 4 管 VAV 系統(tǒng)通常能夠?yàn)橛脩籼峁┳罴咽孢m感受。寬帶連接是甲級(jí)寫字樓必須具備的條件。對(duì)重要的金融機(jī)構(gòu)來說，兩路供電和兩套備用系統(tǒng)對(duì)保持業(yè)務(wù)連續(xù)性和安全性至關(guān)重要。因此，金融機(jī)構(gòu)傾向于租用安裝有發(fā)電機(jī)和有額外豎井的寫字樓。衛(wèi)星接收器（以及通路）的安裝可增加寫字樓對(duì)需求者吸引力。4、租金和售價(jià)4.1寫字樓租金北

22、京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)租金在 1995 年達(dá)到頂峰，平均租金達(dá)到使用面積每月每平方米 80 美金。隨后到 1999 年第三季度持續(xù)下降了近 60。1999 年第四季度租金止跌回升，中央商務(wù)區(qū)寫字樓租金的上漲帶動(dòng)了其它地區(qū)的租金水平的提升。到 2002 年第四季度，北京整體市場(chǎng)甲級(jí)寫字樓的月租金為使用面積每月每平方米 29.6 美金，租金較 2001 年有所下降。租金最高的物業(yè)是位于 CBD 的國貿(mào)二期和嘉里中心，成交價(jià)格分別達(dá)到使用面積每月每平方米 49 美金和42 美金。由于市場(chǎng)可供選擇出租的甲級(jí)寫字樓供給有限，因此業(yè)主在租金、免租期和其它方面提供的優(yōu)惠條款也相對(duì)減少。4.2寫字樓售價(jià)甲級(jí)寫字樓的

23、買家以國內(nèi)客戶為主。甲級(jí)寫字樓的平均售價(jià)為每建筑面積平方米 2300 美元。寫字樓銷售因銀行提供的貸款有限，在一定程度上影響了寫字樓的銷售。市場(chǎng)可供銷售的寫字樓數(shù)量有限，導(dǎo)致市場(chǎng)成交較少，加上成本因素的制約，售價(jià)未出現(xiàn)大幅波動(dòng)。圖表 2-7北京甲級(jí)寫字樓租金和售價(jià)歷史表現(xiàn)（1992-2002 年）注：租金為凈使用租金，即寫字樓租金為考慮了免租期因素的實(shí)際成交價(jià)格轉(zhuǎn)化為使用面積計(jì)算所得圖表 2-8北京甲級(jí)寫字樓的平均租金和售價(jià)一覽表（1998-2004 年）時(shí)間平均成交租金(USD/使用面積/月, 不包含物業(yè)管理費(fèi)) 平均售價(jià)(USD/建筑平方米)1998 年 01 月46.8 2,800199

24、9 年 01 月26.2 2,1892000 年 01 月19.4 1,8952001 年 01 月36.3 2,4002001 年 04 月39.0 2,4002001 年 07 月36.2 2,3152001 年 10 月34.6 2,2862002 年 01 月33.7 2,3502002 年 04 月32.0 2,3502002 年 07 月31.3 2,3002003 年 05 月29.6 2,3002004 年 05 月30.4 2,3404.3租售活動(dòng)目前北京甲級(jí)寫字樓的市場(chǎng)較為平穩(wěn)，平均初始投資回報(bào)率在 1013之間。投資活動(dòng)主要表現(xiàn)為： 購買甲級(jí)寫字樓的買家主要以國內(nèi)公司和政

25、府機(jī)構(gòu)為主，并且集中在西部地區(qū)； 一些國外投資公司和基金機(jī)構(gòu)參與到北京甲級(jí)寫字樓投資中，但在市場(chǎng)上缺乏可供出售的國際水平甲級(jí)寫字樓。4.4租金未來趨勢(shì)預(yù)測(cè)應(yīng)發(fā)展商要求對(duì)北京未來甲級(jí)寫字樓的租金趨勢(shì)進(jìn)行的預(yù)測(cè)。此預(yù)測(cè)是根據(jù)北京甲級(jí)寫字樓未來空置率狀況，并結(jié)合租金與空置率的歷史表現(xiàn)得出。圖表 2-9租金和空置率歷史表現(xiàn)圖表2-10未來甲級(jí)寫字樓空置率走勢(shì)通過租金與空置率歷史表現(xiàn)圖可見：當(dāng)空置率低于 10%或高于 30%時(shí)，租金水平呈現(xiàn)急速上漲和下降趨勢(shì)，當(dāng)空置率水平介于 1030%之間時(shí)，租金水平相對(duì)集中在每月每方米使用面積 3040 美元之間。根據(jù)北京未來 2003 2008 年甲級(jí)寫字樓空置率

26、預(yù)測(cè)，空置率維持在 1025%的范圍內(nèi)，由此推斷未來北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的平均租金在每月每平方米使用面積 30-40 美元間波動(dòng)。5、未來發(fā)展趨勢(shì)北京甲級(jí)寫字樓未來發(fā)展趨勢(shì)主要表現(xiàn)如下方面： 市場(chǎng)競(jìng)爭激烈未來由于中央商務(wù)區(qū)、中關(guān)村、金融街以及東直門、長安街沿線等地區(qū)將有大量供應(yīng)出現(xiàn)，項(xiàng)目及區(qū)域間的競(jìng)爭較為激烈。 銷售價(jià)格平穩(wěn)，租金水平呈現(xiàn)差異化由于土地和建筑成本相對(duì)穩(wěn)定，寫字樓的銷售價(jià)格必然會(huì)維持在一定的價(jià)位。租金水平則會(huì)因?qū)懽謽堑馁|(zhì)量和物業(yè)管理水平的不同呈現(xiàn)差異化的趨勢(shì)。 寫字樓整體品質(zhì)提升，注重營造設(shè)施環(huán)境對(duì)辦公環(huán)境要求的提高和項(xiàng)目間的競(jìng)爭，使寫字樓整體環(huán)境的營造和相關(guān)設(shè)施的建設(shè)日益受到關(guān)注

27、。 需求基礎(chǔ)穩(wěn)定，投資趨于活躍中國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長、中國加入 WTO 和主辦奧運(yùn)會(huì)等的積極因素的作用下，對(duì)甲級(jí)寫字樓需求將穩(wěn)步增長。國內(nèi)外投資人將日益關(guān)注寫字樓的投資潛力，投資活動(dòng)趨于活躍。二、中央商務(wù)區(qū)及 CBD 周邊地區(qū)甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)分析1、CBD 總體規(guī)劃CBD 地區(qū)位于北京市朝陽區(qū)東三環(huán)路與建國門外大街交匯的地區(qū)，距東二環(huán)約 2.3 公里，東四環(huán)路約2.4 公里；距首都機(jī)場(chǎng) 24 公里，南部京津唐高速路出入口約 5.3 公里。四至范圍為：北起朝陽北路及朝陽路，南抵通惠河，東起西大望路，西至東大橋路，規(guī)劃總用地面積約 4 平方公里。中央商務(wù)區(qū)內(nèi)現(xiàn)有工企業(yè)用地 149 公頃、居住用地 84

28、公頃、公建用地 55 公頃、市政用地 13 公頃、教育科研用地14 公頃、道路及其他用地 84 公頃。居住人口約 5.4 萬人。按近期、中期、長期三步實(shí)施建設(shè)，以“金十字”區(qū)域及核心區(qū)開發(fā)為重點(diǎn)。功能布局圖 3-1北京中央商務(wù)區(qū)規(guī)劃圖總建筑面積規(guī)?？刂圃?1000 萬平方米，其中寫字樓約占 50，公寓占 25，商業(yè)、服務(wù)、文化、娛樂設(shè)施等占 25。商務(wù)設(shè)施主要集中在東三環(huán)路和建國門外大街兩側(cè)，設(shè)置混合區(qū)，強(qiáng)調(diào)多功能性，使商務(wù)中心區(qū)24 小時(shí)都充滿活力。核心區(qū)位于大北窯立交橋東北角，占地約 30 公頃。為了保證 CBD 有序建設(shè)，成立了 CBD 土地儲(chǔ)備中心和土地開發(fā)公司。專家正在對(duì) CBD 地

29、區(qū)進(jìn)行論證，探討各階段建筑規(guī)模和投入市場(chǎng)的時(shí)機(jī)。未來 CBD內(nèi)的土地將以拍賣方式獲取。由于政府的參與，合理適當(dāng)控制土地的投放，有利于保障已獲有土地的開發(fā)商的利益。1.2 空間形態(tài)規(guī)劃圖 3-2北京中央商務(wù)區(qū)建筑高度規(guī)劃圖根據(jù)用地功能的布局，商務(wù)辦公區(qū)集中于用地中部，沿三環(huán)路與建國門外大街兩側(cè)布置，其外圍依次為混合功能區(qū)和居住區(qū)。開發(fā)強(qiáng)度和空間形態(tài)由中心向外圍依次遞減。超高層建筑集中于三環(huán)路兩側(cè)布置，主體建筑的高度均在100 米以上，標(biāo)志性建筑限制在 250 米。核心區(qū)將是一個(gè)超高層建筑較為集中的區(qū)域，該區(qū)域的主要建筑將會(huì)成為整個(gè) CBD 的地標(biāo)性建筑。綠化系統(tǒng)、公共開放空間規(guī)劃公共綠化規(guī)劃用地

30、面積共 33.39 公頃，占總用地面積的11%，主要由以下幾部分組成：四個(gè)主題公園以及環(huán)狀綠化系統(tǒng)、沿街綠化帶和通惠河北側(cè)的濱河綠化帶等，形成多層次的開放空間。西北，西南，東北，東南四個(gè)區(qū)各規(guī)劃一個(gè)面積 2.5 公頃左右的公園，形成具有不同主題的公園，四個(gè)公園之間有綠化帶和步行道連接，穿越整個(gè)商務(wù)中心區(qū)，并與南側(cè)通惠河沿岸的濱河綠化相連，組成商務(wù)中心區(qū)環(huán)狀的主要綠化系統(tǒng)。交通規(guī)劃 道路交通CBD 交通規(guī)劃，是在北京城市總體規(guī)劃、CBD 發(fā)展規(guī)劃及整體城市交通規(guī)劃基礎(chǔ)上編制的區(qū)域交通規(guī)劃。道路用地約為 155 公頃，占 CBD 總用地面積的 39%。圖 3-3北京中央商務(wù)區(qū)道路交通規(guī)劃圖完善道路

31、交通環(huán)境主要體現(xiàn)在：發(fā)展公共交通，如增加公共道路，增加兩條地鐵，增加多個(gè)公共交通換乘站等；解決靜態(tài)交通及停車問題，設(shè)置充足的停車位，如商務(wù)區(qū)規(guī)定綜合類公共建筑平均每 1 萬平方米的建筑面積至少設(shè) 65 個(gè)停車位等。加強(qiáng)現(xiàn)代化的交通管理。交通規(guī)劃 軌道交通根據(jù)北京市軌道交通建設(shè)規(guī)劃，未來將有兩條地鐵線穿過CBD 地區(qū)。其中地鐵十號(hào)線在太陽宮沿東北三環(huán)向南，將在 2008 年前完成。地鐵 6 號(hào)線沿朝陽路呈東西走向。圖 3-4CBD地區(qū)軌道交通規(guī)劃示意圖圖 3-5CBD 地區(qū)軌道交通遠(yuǎn)景規(guī)劃圖人行系統(tǒng)與地下空間利用CBD 規(guī)劃充分考慮了利用地下空間，并形成立體化交通系統(tǒng)，要求地下建筑、地下車庫盡可

32、能連通，尤其是核心區(qū)的地下一層互相連通，形成地下人行系統(tǒng)，以減輕地面交通壓力。圖 3-7CBD 地區(qū)軌道行人系統(tǒng)及地下空間利用圖基礎(chǔ)設(shè)施CBD 地區(qū)所有交通、綠化、網(wǎng)絡(luò)等市政基礎(chǔ)設(shè)施方面的建設(shè)均由北京市政府進(jìn)行投入，預(yù)計(jì)投資一百二十億元。1.8CBD物業(yè)市場(chǎng)狀況CBD 已建和擬保留項(xiàng)目 34 項(xiàng)，總建筑面積為 309 萬平方米，其中寫字樓 163.5 萬平方米，住宅 100.5 萬平方米，其他 45 萬平方米。預(yù)計(jì)未來寫字樓開發(fā)量為 345 萬平方米，公寓 150 萬平方米，其他為 205 萬平方米。圖 3-8北京中央商務(wù)區(qū)航拍圖圖表 3-1中央商務(wù)區(qū)及周邊地區(qū)已經(jīng)建設(shè)和擬保留項(xiàng)目一覽表位置項(xiàng)

33、目名稱 主要功能主體建筑高度/層數(shù) 建筑面積(萬平方米) 占地面積(公頃)西北區(qū)京廣中心 寫字樓、酒店、公寓208 米16.33 2.14中國國際貿(mào)易中心 寫字樓、酒店、公寓會(huì)展、商業(yè)158米51.95 12.36貴友大廈商業(yè)6 層1.32 0.50建國飯店酒店9 層3.02 1.11京倫飯店酒店12 層4.03 0.93金橋大廈寫字樓6 層1.28 0.46嘉里中心寫字樓、酒店、公寓、商業(yè)129 米22.30 3.07漢威大廈寫字樓90 米10.00 1.75住總大廈寫字樓16 層4.20 0.65建華置地一期 寫字樓90 米2.53 1.43國際城（世貿(mào)國際公寓、民源大廈）寫字樓90 米2

34、7.102.46機(jī)電汽配服務(wù)中心 寫字樓3.94 0.83國安大廈酒店18層1.68 0.78數(shù)碼 01公寓22層3.00 0.30小 計(jì)152.68 28.77西南區(qū)麗晶苑 公寓24 層3.10 0.40米陽大廈寫字樓7 層0.63 0.26華彬國際大廈 寫字樓5.27 1.12小 計(jì)9.00 1.78東北區(qū)科倫大廈 寫字樓12 層2.69 0.40中服大廈寫字樓115 米3.80 1.37中國第一商城 I 期公寓、商業(yè)30層6.95 1.63和喬安可大廈 寫字樓1.40 3.80全國海關(guān)信息管理中心 行政辦公26.00 2.74光華大廈寫字樓13 層4.47 1.08首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué) 教育

35、3.77 5.53中央工藝美院 教育3.31 2.98呼家樓新苑 1#樓寫字樓12層2.77 0.30呼家樓新苑 2#,3#樓住宅20層5.53 0.83溫特萊酒店酒店1.62 0.42陽光 100公寓35 層12.75 3.79住邦 2000期 寫字樓20 層10小 計(jì)75.06 24.87東南區(qū)航華科貿(mào)中心 寫字樓、公寓129米29.04 4.34三立大廈寫字樓27 層11.70 1.87艾米克大廈寫字樓22 層3.81 1.11現(xiàn)代城寫字樓、公寓37 層19.20 5.33建外 SOHO 寫字樓、公寓28層35 4小 計(jì)70.47 14.552、寫字樓供給分析2.1歷史供應(yīng)1985 年北

36、京建成了第一座涉外高檔寫字樓：國際大廈。1989 年隨著“中國國際貿(mào)易中心”和“京廣中心”的落成，使得 CBD 區(qū)甲級(jí)寫字樓的供應(yīng)量有了大幅度的提高，年供應(yīng)量超過 10 萬平方米。隨后的幾年里，燕莎商圈、機(jī)場(chǎng)輔路等周邊區(qū)域陸續(xù)有一些甲級(jí)寫字樓投入市場(chǎng)。而CBD 區(qū)則未有新的甲級(jí)寫字樓供應(yīng)。在九十年代后期，CBD區(qū)甲級(jí)寫字樓供應(yīng)出現(xiàn)了第二次高峰。截至到 2003 年 CBD 甲乙級(jí)寫字樓累計(jì)總供應(yīng)量約為 93萬平方米，其中甲級(jí) 58.7 萬平方米。未來 20022004年 CBD 甲級(jí)寫字樓供給呈現(xiàn)短缺態(tài)勢(shì)，這與 CBD 區(qū)域內(nèi)的多數(shù)物業(yè)項(xiàng)目在初期大量建設(shè)公寓有關(guān)，預(yù)計(jì)到 2006 年以后 CB

37、D 的甲級(jí)寫字樓供給將再一次出現(xiàn)高峰。圖表 3-2CBD地區(qū)甲級(jí)寫字樓供應(yīng)歷史表現(xiàn)及未來趨勢(shì)（1996 年-2007 年）1999 年2003 年 CBD 甲級(jí)寫字樓在建項(xiàng)目有 8 個(gè)，總建筑面積為 44 萬平方米。2000 年 CBD 及周邊地區(qū)在建寫字樓項(xiàng)目均未達(dá)到甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，只有為滿足中小公司需要的SOHO 概念的寫字樓：現(xiàn)代城和數(shù)碼 01。2001 和 2002 年只有兩個(gè)寫字樓在建項(xiàng)目，分別為北京財(cái)富中心和建外SOHO 項(xiàng)目。CBD 竣工的寫字樓項(xiàng)目在 19992003 年期間共計(jì) 4 個(gè)，總建筑面積為 40.9 萬平方米。由此可見 CBD 地區(qū)在過去四年甲級(jí)寫字樓物業(yè)數(shù)量供應(yīng)有限，僅

38、為國貿(mào)二期、華彬大廈、京匯中心、住邦 2000、建外 SOHO 第一大道。圖表 3-3 19992003 年CBD 寫字樓在建項(xiàng)目表項(xiàng)目名稱位置 寫字樓面積（M2） 發(fā)展商京匯中心大北窯39000 航華科貿(mào)中心有限公司華彬大廈建外大街53000 華彬集團(tuán)1999 年小計(jì)92000現(xiàn)代城大北窯40000 中鴻天房地產(chǎn)公司數(shù)碼01 光華路32000 北京國江房地產(chǎn)公司2000 年小計(jì)72000北京財(cái)富中心 大北窯90000北京香江興利房地產(chǎn)公司2001 年小計(jì)90000* 建外 SOHO 大北窯86000紅石公司2002 年小計(jì)86000富邦大廈雙井39000 德嘉置業(yè)有限公司嘉都大廈光華路300

39、00 2003 年小計(jì)富頓中心勁松橋20000 昆泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司住邦 2000 慈云寺72000 住邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司世紀(jì)財(cái)富中心 光華路150000 香港世源昆泰國際中心 朝外大外60000 昆泰集團(tuán)百富國際大廈 東大橋78000 恒富廣場(chǎng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司注: * 從寫字樓檔次劃分上述三項(xiàng)目非甲級(jí)寫字樓, 但位置與銷售具有代表性, 作為研究對(duì)象圖表 3-4 19992004 年CBD 寫字樓竣工項(xiàng)目表項(xiàng)目名稱位置 建筑面積（M2） 發(fā)展商國貿(mào)二期建外大街77000 國際貿(mào)易中心有限公司1999 年總計(jì)77000華彬大廈建外大街53000 華彬集團(tuán)2000 年總計(jì)53000京匯大廈大

40、北窯39000 航華科貿(mào)中心有限公司2001 年總計(jì)39000 *現(xiàn)代城大北窯40000 中鴻天房地產(chǎn)公司2002 年總計(jì)40000華騰大廈勁松橋40000 北化房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2003 年總計(jì)185000住邦 2000 慈云寺橋72000 住邦房地產(chǎn)開發(fā)公司建外 SOHO 大北窯90000 SOHO 中國富頓中心勁松橋20000 昆泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司雨霖中心東三環(huán)京廣橋西30000 2004 年總計(jì)140000新華聯(lián)大廈紅領(lǐng)巾橋40000 新華聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司財(cái)富中心 東三環(huán)京廣橋90000香江國際遠(yuǎn)洋商務(wù)中心 慈云寺橋10000 中遠(yuǎn)地產(chǎn)未來供應(yīng)中央商務(wù)區(qū)整體規(guī)劃已經(jīng)獲得北京市政府

41、批準(zhǔn)。根據(jù) CBD地區(qū)待建項(xiàng)目及實(shí)際狀況，到 2007 年，CBD 將有 224 萬平方米的寫字樓供應(yīng)推出，但由于項(xiàng)目前期規(guī)劃、融資、建設(shè)等因素，預(yù)測(cè)未來三年在建量和完工量會(huì)低于計(jì)劃的數(shù)量。圖 3-9CBD地區(qū)主要待建擬建項(xiàng)目分布圖圖表 3-5 CBD 區(qū)域內(nèi)寫字樓待建項(xiàng)目表項(xiàng)目名稱發(fā)展商 位置寫字樓建筑面積（平方米）預(yù)計(jì)完工期戀日國際華野投資管理公司 大北窯44002003.06陽光 100（P2） 銀信光華光華路20000 2004藍(lán)堡國際中心 建華時(shí)代大望路450002004.05金地國際中心（P2） 金地集團(tuán) 建國路59000 2006溫莎大道怡禾房地產(chǎn)公司 光華路70000 2005

42、財(cái)富中心（P1） 香江國際關(guān)東店90000 2005世紀(jì)財(cái)富中心 香港世源光華路150000 2006央視大廈中央電視臺(tái) 東三環(huán)180000 2006建外 SOHO（PI） 紅石公司大北窯86000 2006國貿(mào)三期國貿(mào)物業(yè) 光華路95000 2006銀泰世貿(mào)中心 中國銀泰投資集團(tuán) 大北窯147000 2006北京電視臺(tái)北京電視臺(tái) 建國路165000 2006世紀(jì)城市城建集團(tuán) 關(guān)東店178000 2007萬通中心萬通集團(tuán) 關(guān)東店130000 2006京澳中心恒基地產(chǎn) 關(guān)東店25000 2006百富國際大廈 百富地產(chǎn)東大橋60000 2004.12尚都國際華遠(yuǎn)地產(chǎn)、SOHO 中國 東大橋1300

43、00 2006 SOHO 尚都SOHO 中國關(guān)東店125000 2007萬達(dá)廣場(chǎng)大連萬達(dá)集團(tuán) 建國路84000 2007財(cái)富中心（P2） 香江國際關(guān)東店191000 2007光華國際中房集團(tuán)五礦集團(tuán) 光華路150000 2007首創(chuàng)地產(chǎn)首創(chuàng)地產(chǎn) 呼家樓440000 2006以太廣場(chǎng)以太房地產(chǎn)公司 光華路110000 2007中環(huán)廣場(chǎng)中環(huán)廣場(chǎng)公司 大北窯 待定2007住邦 2000 住邦房地產(chǎn)開發(fā) 慈云寺72000 2006東區(qū)國際總 計(jì)250.24 萬圖表 3-5 所列的寫字樓中包括了自用、甲級(jí)和乙級(jí)等不同類別的寫字樓。自用類項(xiàng)目有中央電視臺(tái)、北京電視臺(tái)。甲、乙級(jí)寫字樓的供應(yīng)因多數(shù)項(xiàng)目尚處于前

44、期規(guī)劃階段，則難以準(zhǔn)確計(jì)算，而且盡管各項(xiàng)目的建設(shè)目標(biāo)是甲級(jí)寫字樓，但因開發(fā)商對(duì)甲級(jí)寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)理解各不相同，預(yù)計(jì)仍會(huì)出現(xiàn)部分投入市場(chǎng)的寫字樓物業(yè)不能達(dá)到甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。初步推算未達(dá)到甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)占總供應(yīng)量的 27%。則未來 20042007 年 CBD 內(nèi)甲級(jí)寫字樓的新增供應(yīng)量為 250萬平方米。圖表 3-6 CBD 地區(qū)寫字樓分類供應(yīng)圖（單位：萬平方米）如圖表 3-6 所示，根據(jù)地段接近性、可視性和地理特征，將 CBD 地區(qū)細(xì)分為五個(gè)區(qū)，即：CBD 核心區(qū)、三環(huán)路沿線、長安街沿線、東區(qū)和西區(qū)。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，新增供應(yīng)量主要集中在西區(qū)和三環(huán)路沿線。本項(xiàng)目位于 CBD 的西區(qū)，其競(jìng)爭將主要來自未來待開發(fā)物

45、業(yè)。本項(xiàng)目競(jìng)爭物業(yè)對(duì)比分析選取了與本項(xiàng)目臨近和與本項(xiàng)目存在競(jìng)爭關(guān)系的物業(yè)。圖 3-10CBD 地區(qū)市場(chǎng)細(xì)分區(qū)域分布圖圖表3-7CBD 地區(qū)寫字樓供應(yīng)分布分析圖表 3-8本項(xiàng)目首要競(jìng)爭物業(yè)表項(xiàng)目名稱寫字樓建筑面積(M2) 完工期項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目的不足對(duì)本項(xiàng)目的競(jìng)爭影響金地國際中心59000 2006 位于長安街,標(biāo)志性突出；靠近地鐵站，需求比例高;國際知名 SOM 設(shè)計(jì)，項(xiàng)目國際化特征明顯;發(fā)展商為知名地產(chǎn)公司，各類技術(shù)人員齊備且專業(yè)性強(qiáng)未有建設(shè)高檔寫字樓的經(jīng)驗(yàn) 與本項(xiàng)目開發(fā)時(shí)期相近。項(xiàng)目在地段、銷售及尋找投資合作方面對(duì)本項(xiàng)目威脅較大。溫莎大道70000 2005 其公寓部分已開盤，寫字樓如緊隨

46、其后，其銷售時(shí)機(jī)較好 開發(fā)商知名度相對(duì)較低 以銷售為主且已進(jìn)入銷售準(zhǔn)備階段，具有時(shí)機(jī)優(yōu)勢(shì)財(cái)富中心期120000 2006 項(xiàng)目緊臨東三環(huán)，具有地段優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)品質(zhì)較高。開發(fā)商具有開發(fā)高檔寫字樓的經(jīng)驗(yàn)寫字樓體量較大，成本及占用資金較多，不利于銷售；整體項(xiàng)目規(guī)模較大，存在影響工程不能按計(jì)劃完成的因素一期寫字樓計(jì)劃本年 1 月開盤，對(duì)本項(xiàng)目前期銷售工作造成威協(xié)世紀(jì)財(cái)富中心150000 2005 靠近國貿(mào)和嘉里，有利于吸引與國貿(mào)和嘉里有業(yè)務(wù)往來的公司 發(fā)展商實(shí)力不足，項(xiàng)目進(jìn)度出現(xiàn)問題 如與本項(xiàng)目同期開發(fā)和銷售，有在價(jià)格和銷售方式方面存在競(jìng)爭世紀(jì)城市178000 2006 發(fā)展商為知名地產(chǎn)開發(fā)企

47、業(yè)，與政府關(guān)系緊密，建造經(jīng)驗(yàn)豐富；項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)具有國際性，寫字樓標(biāo)志性明顯 開發(fā)成本較高，缺乏開發(fā)高檔物業(yè)經(jīng)驗(yàn)同一地段在交通方面優(yōu)勢(shì)高于本項(xiàng)目京澳中心250000 2006 緊臨東三環(huán)，具有開發(fā)高檔物業(yè)的經(jīng)驗(yàn)開發(fā)商內(nèi)部及與政府協(xié)調(diào)性相對(duì)較弱 與本項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度相似，且發(fā)展商具備開發(fā)高檔寫字樓的實(shí)力及經(jīng)驗(yàn)萬通中心130000 2006 緊臨朝外大街，具有高檔物業(yè)的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)項(xiàng)目價(jià)格成本高，交通擁堵 總部基地概念，與項(xiàng)目概念有一定的相同性華貿(mào)中心光華國際120000 2007 開發(fā)商資金實(shí)力較強(qiáng)，融資經(jīng)驗(yàn)豐富，項(xiàng)目規(guī)模不大，開發(fā)周期短，易于操作 開發(fā)商缺乏寫字樓項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)驗(yàn) 在銷售市場(chǎng)及銷售時(shí)機(jī)方面

48、有可能對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生競(jìng)爭萬達(dá)廣場(chǎng)藍(lán)堡國際中心以太廣場(chǎng)110000 2007 項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模不大，易于操作 開發(fā)商缺少知名度 在銷售市場(chǎng)及銷售時(shí)機(jī)方面有可能對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生競(jìng)爭住邦 2000 120000 2005 公寓項(xiàng)目的寫字樓，貸款年限長、價(jià)格比優(yōu)勢(shì)明顯 公寓項(xiàng)目寫字樓后期的政策規(guī)范不明朗在期銷售市場(chǎng)及銷售時(shí)機(jī)方面直接性的與本項(xiàng)目產(chǎn)生強(qiáng)烈的競(jìng)爭遠(yuǎn)洋商務(wù)樓10000 2004 公寓立項(xiàng)商務(wù)物業(yè)，貸款年限長，價(jià)格比優(yōu)勢(shì)明顯 公寓項(xiàng)目寫字樓后期的政策規(guī)范不明朗推廣時(shí)期不同，銷售時(shí)期于年底結(jié)束，不會(huì)與本項(xiàng)目產(chǎn)生強(qiáng)烈的競(jìng)爭對(duì)本項(xiàng)目有直接競(jìng)爭關(guān)系的物業(yè)總供應(yīng)量為 102.7 萬平方米。項(xiàng)目推向市場(chǎng)的時(shí)間、開發(fā)

49、規(guī)模、開發(fā)時(shí)間、開發(fā)品質(zhì)和地段等將是決定項(xiàng)目競(jìng)爭力的主要因素。為了提高本項(xiàng)目競(jìng)爭力，除地段因素?zé)o法改變外，可以通過控制開發(fā)進(jìn)度、提高設(shè)計(jì)品質(zhì)、保證建設(shè)質(zhì)量和推廣策略等方面提高項(xiàng)目競(jìng)爭力。CBD 區(qū)甲級(jí)寫字樓供應(yīng)將在 2006 年后出現(xiàn)較大增長，市場(chǎng)競(jìng)爭將更為激烈，提早開發(fā)，提早入市對(duì)降低競(jìng)爭風(fēng)險(xiǎn)，搶占市場(chǎng)份額尤為重要。2.3物業(yè)檔次及體現(xiàn)形式寫字樓的成功主要取決于：地理位置、硬件設(shè)施、物業(yè)管理、開發(fā)商背景和推廣時(shí)機(jī)等因素。對(duì)本項(xiàng)目周邊較成功的寫字樓項(xiàng)目優(yōu)劣勢(shì)的分析，為本項(xiàng)目寫字樓的開發(fā)提供了很好的借鑒作用。 層面積用于出售或大面積出租的寫字樓的層面積較大，一般在2500 平方米以上。主要原因是

50、可提高整層購買或整層租賃客戶的使用效率，便于銷售或整層出租。 如：盈科大廈、鵬潤大廈、豐聯(lián)廣場(chǎng)等。僅用于出租的寫字樓，層面積在 2000 平方米左右。其主要特點(diǎn)是便于分割，面積較小可使每個(gè)租戶有較好的采光。如：國貿(mào)中心、盛福大廈、華潤大廈等。 凈高由于租戶以跨國公司為主，針對(duì)這類客戶的需求，該地區(qū)寫字樓的室內(nèi)凈高比其它地區(qū)的寫字樓要高一些，一般在2.6 米以上。但隨著客戶要求的不斷提高，新建寫字樓凈高應(yīng)不低于 2.7 米。 智能化水平該地區(qū)寫字樓無論在通訊設(shè)施和樓宇管理上，都達(dá)到了北京寫字樓的最高水平。一些物業(yè)還預(yù)留了可拓展的空間。 設(shè)備要求樓宇設(shè)備的優(yōu)劣直接影響大廈出租和銷售?？鐕緦?duì)于寫

51、字樓的硬件設(shè)施要求較高，如：為電腦機(jī)房提供備用電機(jī)；能夠提供充足新風(fēng)量的空調(diào)設(shè)施；充足數(shù)量的電梯和等候時(shí)間短等。該地區(qū)寫字樓的樓宇設(shè)備整體水平較高，有些已經(jīng)達(dá)到了國際水平。 裝修標(biāo)準(zhǔn)辦公區(qū)域裝修業(yè)主一般提供統(tǒng)一的天花吊頂，其它由租戶自行安排。原因在租戶行業(yè)不同，自行裝修可體現(xiàn)自身特色。同時(shí)統(tǒng)一的天花吊頂可使大廈形象不會(huì)遭到破壞。 車位該地區(qū)寫字樓提供的停車位普遍較少，與租戶的需求存在較大差距，許多物業(yè)不同程度的存在來訪車輛停車?yán)щy的問題。主要原因是該地區(qū)土地開發(fā)成本較高，可用于地上和地下停車場(chǎng)的面積有限，造成停車位相對(duì)緊張的局面。 物業(yè)管理物業(yè)管理優(yōu)劣對(duì)于寫字樓的出租有直接影響。該地區(qū)寫字樓物

52、業(yè)管理主要有兩種形式：一種是業(yè)主自己管理，這種形式一般是業(yè)主有豐富的房地產(chǎn)開發(fā)和管理經(jīng)驗(yàn)，租戶對(duì)其比較信任。如：國貿(mào)中心、嘉里中心、盈科中心等。另一種形式是聘請(qǐng)國際知名的物業(yè)管理公司。通過這些公司國際化的物業(yè)管理模式和較高的知名度提升大廈的品質(zhì)，如：盛福大廈、華潤大廈等。圖表 3-9 CBD 及周邊地區(qū)主要寫字樓情況一覽表物業(yè)名稱盈科中心 京廣商務(wù)樓 國貿(mào)中心 II 期 嘉里中心盛福大廈外觀形象非常好 一般非常好 非常好非常好到機(jī)場(chǎng)的交通 一般一般好好 非常好物業(yè)周圍的交通 一般一般好 一般一般本地員工的交通 好好非常好 一般一般服務(wù)設(shè)施好好 非常好非常好 好周圍酒店情況 好好非常好非常好 非

53、常好平均樓層面積(建筑面積平方米/層) 2,416 1,800 2,300 11002900 1,700電梯狀況好一般 非常好非常好 非常好空調(diào)類型風(fēng)機(jī)盤管,四管風(fēng)機(jī)盤管,兩管變頻式,四管風(fēng)機(jī)盤管,四管 風(fēng)機(jī)盤管,四管室內(nèi)凈高( 米) 2.7 2.4 2.6 2.7 2.52.8入住時(shí)間1999 年1997 年 9 月1999年 10 月1998年 10月1999 年 3 月物業(yè)名稱華潤大廈 豐聯(lián)廣場(chǎng) 京匯大廈鵬潤大廈 現(xiàn)代盛世大廈外觀形象非常好 非常好好好 好到機(jī)場(chǎng)的交通 好一般好非常好 非常好物業(yè)周圍的交通 好一般好一般 一般本地員工的交通 非常好非常好 非常好一般 好服務(wù)設(shè)施好好 好好好

54、周圍酒店情況 好較差好非常好 非常好平均樓層面積(建筑面積平方米/層) 1,700 28005500 3000 5400 2550電梯狀況非常好 好好好好空調(diào)類型變頻式,四管風(fēng)機(jī)盤管,四管風(fēng)機(jī)盤管,四管風(fēng)機(jī)盤管,四管 風(fēng)機(jī)盤管和變頻式,四管室內(nèi)凈高( 米) 2.6 2.4 2.6 2.6 2.67入住時(shí)間1999 年4 月1997 年2001 年2000 年8 月2000年3、租賃市場(chǎng)分析 租金走勢(shì)從 1995 年三季度開始，CBD 內(nèi)的寫字樓的租金和售價(jià)從巔峰水平一直下降到 1999 年底的低谷，租金下降了 77。如圖表3-10 所示，租金從1999 年年底下滑速度變慢，2000年初租金強(qiáng)勁

55、反彈，平均上漲 4050，2001 年底租金成交價(jià)略有下降，到 2002 年第四季度 CBD 寫字樓成交租金為按使用面積計(jì)算為 USD33/月/平方米。圖表 3-10CBD 甲級(jí)寫字樓租金走勢(shì)歷史表現(xiàn)通過 CBD 甲級(jí)寫字樓租金與整體市場(chǎng)的對(duì)比可看出，CBD的租金高于整體市場(chǎng) 10%左右，近一段時(shí)間這一差距更為明顯。由此可見 CBD 由于具有穩(wěn)定的市場(chǎng)需求，租金表現(xiàn)和空置率狀況均優(yōu)于其它次市場(chǎng)。 租賃價(jià)量關(guān)系圖表3-11 1999 2003 年CBD 及CBD 周邊區(qū)域市場(chǎng)租金及吸納量對(duì)照表CBD1999 年2000 年2001年2002年存量（平方米）392 ，000 445,000 587

56、,000 587,000凈吸納量（平方米）33,840 134,830 106,030 3,480空置率25 4.42 9.48 8.9 成交價(jià)格(USD/平方米/每月) 18.4 41.25 35.54 32.18CBD 周邊區(qū)域1999年2000年2001 年2002 年存量（平方米）829,6561,055,056 1,184,056 1,224,056凈吸納量（平方米）132,572 225,802 201,12169,521空置率25 5.5 18 15 成交價(jià)格(USD/平方米/每月) 17.7 37.934.1231.1注：CBD 周邊區(qū)域包括了東二環(huán)至東三環(huán)地區(qū)、亮馬河地區(qū)和

57、CBD。由于 CBD 在 19992003 年的新增供給量有限，出現(xiàn) 2003年幾乎沒有空余面積可供需求者選擇的局面，無法體現(xiàn)市場(chǎng)的實(shí)際需求量。因此選取了東二環(huán)、東三環(huán)和 CBD 周邊的項(xiàng)目共同進(jìn)行分析。通過圖表 3-11 得出，CBD 周邊區(qū)域甲級(jí)寫字樓在 2000 年至 2003 年新增供應(yīng)量分別為32.5 萬平方米、12.9 萬平方米和 4 萬平方米，新增供應(yīng)量數(shù)值均小于等于相應(yīng)年度的凈吸納量。參照 CBD 及周邊區(qū)域的租金與吸納量數(shù)據(jù)，盡管 CBD 的租金較其它地區(qū)高，但 CBD 地區(qū)的集聚效應(yīng)使得其市場(chǎng)需求高于周邊地區(qū)，在 2000 年表現(xiàn)尤為明顯。2000 年 CBD 的平均租金為

58、每平方米每月 41.25 美金，新增供應(yīng)量為 5萬平方米，但市場(chǎng)吸納量為 13.4 萬平方米。而同年度 CBD周邊區(qū)域的租金為每平方米每月 37.9 美金，比 CBD 租金低 8%，市場(chǎng)新增供給量為 22.5 萬平方米，這一數(shù)值與吸納量持平。4、銷售市場(chǎng)分析CBD 地區(qū)可供銷售的寫字樓數(shù)量有限，因此，選取了其周邊地區(qū)的物業(yè)進(jìn)行分析。1993 年，CBD 周邊出現(xiàn)可以銷售的寫字樓，吸引了來自境外的香港、臺(tái)灣和東南亞地區(qū)的第一批買家，但購買的面積一般較小，主要是跟隨這些地區(qū)的發(fā)展商進(jìn)入國內(nèi)的房地產(chǎn)投資領(lǐng)域。銷售較好的樓盤有：豐聯(lián)廣場(chǎng)、長安俱樂部、富華大廈、恒基中心、光華長安大廈。同時(shí)，外資企業(yè)業(yè)務(wù)

59、的不斷擴(kuò)展，辦事處轉(zhuǎn)變?yōu)楹腺Y企業(yè)或其他形式具有國內(nèi)獨(dú)立法人的外資企業(yè)，寫字樓的需求面積增加很快。到 19961997 年，許多外資企業(yè)的需求面積已超過1000 平方米，有的接近 10000 平方米。出現(xiàn)了象摩托羅拉、惠普和三星這樣整棟購買的案例。目前在北京購買寫字樓的世界 500 強(qiáng)企業(yè)約 6 家，面積約10 萬平方米，除此之外還有自建寫字樓，如西門子公司與北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)交流中心合作自建西門子大廈。跨國公司購買或自建寫字樓一方面是看好中國的市場(chǎng)，考慮長期發(fā)展；另一方面是由于當(dāng)時(shí)國家的外匯管制，使其向境外匯款較困難，為了減少繳納相關(guān)稅費(fèi)，同時(shí)滿足辦公需求，所以一些在中國盈利較高的跨國公司，選擇購買

60、甲級(jí)寫字樓。而在 CBD 及周邊地區(qū)租用甲級(jí)寫字樓的世界 500 強(qiáng)企業(yè)共占用約 13 萬平方米的辦公面積。圖表 3-12世界 500 強(qiáng)企業(yè)購買寫字樓一覽表公司名稱寫字樓名稱 面積（平方米） 售價(jià)（USD/平方米）惠普（中國）公司 招商局中心 2#樓30000 2800摩托羅拉（中國）公司 招商局中心 3#樓40000 2550三星集團(tuán)招商局中心 1#樓20000 3000花旗銀行光華長安大廈4000 1800德國巴斯夫公司 盛福大廈3500 2500德國赫斯特公司 招商局中心 2#樓7564 2600金杜律師事務(wù)所 建外 SOHO 第一大道3000 2200新加坡 GIC 基金投資 招商局