資產(chǎn)評估學(xué)課后答案

1、文檔編碼 : CI10J10E2P7Y6 HD1M2I1P4E5 ZS6X7F9L4G10第四章- .房地產(chǎn)價格評估一、練習(xí)題1、術(shù)語說明1地產(chǎn)2房地產(chǎn)3不動產(chǎn)4基準地價5標定地價6樓面地價2、單項挑選題1最正確使用是 必需考慮的評估前提；a.地產(chǎn) b.房屋建筑物 c.企業(yè)資產(chǎn) d.資產(chǎn)2基準地價系數(shù)修正法所要修正的因素是 ；a. 地理位置和交通條件 b. 個別因素和市場轉(zhuǎn)讓條件c. 容積率和掩蓋率 d. 特殊利害關(guān)系和特殊動機3假設(shè)開發(fā)法屬于一種 ；a. 加和法 b. 積算法 c. 類比法 d. 倒算法4某宗地年金收益額為 8500 元,剩余使用年限為 20 年,假定折現(xiàn)率為 10,其評估價

2、值最有可能為 元；a. 85000 b. 12631 c. 72369 d. 12369 5運算建筑期利息的工期應(yīng)按 運算；a. 合同工期 b. 額定工期 c. 協(xié)商工期 d. 實際工期6待估建筑物賬面原值 100 萬元,竣工于 1990 年底,假定 1990 年的價格指數(shù)為 l00%,從 1991 年到 1995 年的價格指數(shù)每年增長幅度分別是 11.7、 17、 30.5、 6.9、 4.8,那么 1995 年底該建筑物的重置本錢最有可能是 元；a. 1048000 b. 1910000 c. 1480000 d. 19100000 7待估建筑物為磚混構(gòu)造單層住宅,宅基地 300 平方米,

3、建筑面積 200 平方米,月租金 3 000 元,土地復(fù)原利率為 7 .建筑物復(fù)原利率為 8,評估時,建筑物的剩余使用年限為 25 年,取得租金收入的年總本錢為 7600 元,評估人員另用市場法求得土地使用權(quán)價格每平方米 元；1 000 元,運用建筑物剩余估價法所得到建筑物的價值最有可能是a. 61667 b. 925000 c. 789950 d. 58041 8剩余估價法屬于 中的一種具體方法；a. 收益法 b. 本錢法 c. 市場法 d. 功能價值法9有一宗地面積為 500 平方米,地上建有一幢 3 層的樓房,建筑密度為 0.7,容積率為 2.0,土地單價為 3000 元平方米,那么樓面

4、地價為 元平方米；a. 1000 b. 1500 c. 2100 d. 2800 10假設(shè)反映宗地地價水平, 指標更具說服力；建筑總價格 土地總價格A . B .土地總面積 土地總面積房地總價格 土地總價格C . D .土地總面積 建筑總面積11某地產(chǎn)將來第一年純收益為 30 萬元,假設(shè)該地產(chǎn)的使用年限為無限年期,估量將來每年土地純收益將在上一年的根底上增加 l 萬元；資本化率為 7%,那么該地產(chǎn)的評估值最接近于 萬元；a. 205 b. 429 c. 633 d. 690 12待估地產(chǎn)年總收人 18 萬元,年總費用 10 萬元,剩余使用年限 10 年,折現(xiàn)率為 10%,那么其評估價值最接近于

5、 萬元；a. 110 b. 61 c. 80 d. 49 13待評估建筑物為一磚混構(gòu)造兩層樓房,宅基地面積為 300 平方米,房屋每層月租金為 2500 元,各種費用占租金收入的 40%,土地復(fù)原率為 8%,建筑物復(fù)原率為 10%,評估人員另用市場法求得土地使用權(quán)價格為每平方米- .word.zl.- .1000 元,建筑物的年純收益為 元；a.1000 b.12022 c.4000 d.2022 14某評估機構(gòu)接受市場法對一房地產(chǎn)進展評估,評估中共挑選了三個參照物,并分別得到 127 萬元、 142 萬元、15l 萬元 3 個評估結(jié)果,它們的權(quán)重依次為 25%、40%、35%,那么被評估房地

6、產(chǎn)的價值最接近 萬元；a140 b. 157 c. 141 d. 148 15假如房地產(chǎn)的售價為 5000 萬元,其中建筑物價格為 3000 萬元,地價為 2022 萬元,該房地產(chǎn)的年客觀凈收益為 450 萬元,建筑物的資本化率為 10,那么土地的資本化率最接近于 ；a. 9b. 12.5c. 7.5d. 516被評估建筑物歷史建造本錢為 80 萬元, 1997 年建成,要求評估該建筑物 2022 年的重置本錢；調(diào)查得知,被評估建筑物所在地區(qū)的建筑行業(yè)價格環(huán)比指數(shù)分別為 103%、103%、102%,該建筑物的重置本錢最接近于 萬元；a. 86 b. 87 c. 90 d. 85 17某房地產(chǎn)

7、月租金收入為 20 萬元,月費用總額為 5 萬元,建筑物價格為 1000 萬元,建筑物的資本化率為 10,該房地產(chǎn)的土地年純收益最接近于 萬元；a. 50 b. 60 c. 80 d. 100 18假定被評估房地產(chǎn)可以永續(xù)利用,估量前 3 年的純租金收入分別為 3 萬元、 2 萬元、 1 萬元,從第 4 年開場年純收益保持在 3 萬元水平上,折現(xiàn)率為 10,該房地產(chǎn)的評估值最接近于 萬元；a. 28 b. 32 c. 25 d. 30 19被評估土地的剩余使用權(quán)年限為 30 年,參照物剩余使用權(quán)年限為 25 年,假定折現(xiàn)率為 8,被評估土地的年限修正系數(shù)最接近于 a. 0.9659 b. 0.

8、948 c. 1.152 d. 1.054 20運用最正確使用原那么評估地產(chǎn)的前提條件是 ；a. 土地的非再生性 b. 土位置置固定性c. 土地用途廣泛性 d. 土地利用永續(xù)性21某宗地取得費用為每平方米 100 元,開發(fā)費用為每平方米 300 元,當?shù)劂y行一年期貸款利率為 9,二年期貸款利率為 10,三年期貸款利率為 11,開發(fā)周期為 3 年,第一年投資占總投資的 1/2,其次、三年投資各占總投資的 l/4,問該土地每平方米應(yīng)負擔利息為 元；a. 51.75 b. 30.75 c. 89 d. 71.25 22某磚混構(gòu)造單層住宅宅基地 200 平方米,建筑面積 120 平方米,月租金 300

9、0 元,土地復(fù)原利率 8,取得租金收入的年總本錢為 8000 元,評估人員另用市場比擬法求得土地使用權(quán)價格為 1200 元平方米, 建筑物的年純收益為 元；a. 8600 b. 8800 c. 9000 d. 12022 23某一宗 2022 平方米空地的估量最正確利用方式,為開發(fā)筑面積4000 平方米的商業(yè)建筑；預(yù)期該商業(yè)房地產(chǎn)建成后的售價為3000 元平方米,估量該建筑物的建筑費用為1400 元平方米,專業(yè)費用為建筑費用的6,利 息利潤為地價、建筑費用及專業(yè)費用之和的15,銷售費用及有關(guān)稅費為售價的10,該土地的價值接近于 元平方米；a. 1728 b. 1900 c. 1500 d. 1

10、000 元24在用收益法評估土地使用權(quán)價格時,總費用不包括 ；a.房地產(chǎn)稅金 b.治理費 c.利息 d.保險費25某一宗土地用于住宅開發(fā)時的價值為 300 萬元,用于商業(yè)大樓開發(fā)時的價值為 500 萬元,用于工業(yè)廠房開發(fā)時的價值為 280 萬元；城市規(guī)劃確認該土地可用于住宅或工業(yè)；該宗土地的價值應(yīng)評估為 300 萬元；這表達了房地產(chǎn)評估的 a供求原那么 b.替代原那么 c.最正確使用原那么 d.奉獻原那么26某待評估住宅建筑物與參照住宅建筑物相比而言,室格局更加合理,由此引起待評估住宅的價格比參照交易住宅的價格高15,室格局因素修正系數(shù)為 c115/100 d100 85 .word.zl.a

11、100 115 b85 100 - - .27某建筑物建成于 1990 年 1 月,為磚混構(gòu)造一等,耐用年限為 50 年,殘值率為 2；該建筑物 2022 年 1 月的重置本錢為 500 萬元, 2022 年 1 月的評估值接近 萬元a400 b392 c402 d390 28某宗土地的土地取得本錢為 500 萬元,土地開發(fā)費為 l000 萬元,土地開發(fā)期為 1 年,銀行一年期貸款利率為 8；該土地投資利息為 萬元a120 b80 c60 d100 29某宗土地為 1 000 平方米,國家規(guī)定的容積率為 5,建筑密度為 0.6,以下建立方案中最可行的為a. 建筑物地面一層建筑面積為 800 平

12、方米,總建筑面積為 4600 平方米b. 建筑物地面一層建筑面積為 700 平方米,總建筑面積為 7000 平方米c. 建筑物地面一層建筑面積為 600 平方米,總建筑面積為 4800 平方米d. 建筑物地面一層建筑面積為 400 平方米,總建筑面積為 4200 平方米30某地產(chǎn)將來第一年的純收益為 18 萬元,估量以后各年的純收益按 l的比率遞減,該地產(chǎn)的剩余使用權(quán)年限為10 年,折現(xiàn)率為 8；該地產(chǎn)的評估值最接近于萬元a. 77 b. 146 c. 116 d. 193 3、多項挑選題1 影響地價的一般因素有 ；a. 行政因素 b. 區(qū)域因素 c. 社會因素 d. 經(jīng)濟因素 e. 人口因素

13、2影響地價的社會因素主要包括 等幾個方面；a. 政治安定狀況 b. 社會治安程度 c.稅收政策 d. 房地產(chǎn)投機 e. 交通管制3影響商業(yè)用地土地價格的區(qū)域因素有 ；a.商業(yè)繁華程度 b.環(huán)境優(yōu)劣度 c.規(guī)劃限制d.公有設(shè)施完善度 e. 交通便利度4影響地價的個別因素主要有 ；a. 位置因素 b. 地勢地質(zhì)因素 c. 面積因素d. 地塊形狀因素 e. 土地利用因素5市場法中進展區(qū)域因素修正需考慮的因素有 ；a. 繁華程度 b. 交通狀況 c.根底設(shè)施狀況d. 環(huán)境質(zhì)量 e. 土地使用年限6評估建筑物需考慮的因素包括 ；a. 產(chǎn)權(quán) b. 用途 c. 建筑構(gòu)造 d.建成時間 e.裝修質(zhì)量和水平7建

14、筑物應(yīng)在 方面符合政府規(guī)定；a. 建筑構(gòu)造 b. 建筑用途 c.容積率 d.掩蓋率 e.形狀設(shè)計8 我國房地產(chǎn)評估的標的物一般包括 ；a.土地使用權(quán) b.土地全部權(quán) c.建筑物及其權(quán)益d.建筑物中的水暖設(shè)施 e.建筑物中的辦公設(shè)備9假設(shè)開發(fā)法中的投資利潤是以 為運算根底的；a.專業(yè)費用 b.投資利息 c.賣樓價 d.地價 e.建筑費用10運用市場比擬法評估地產(chǎn),在挑選參照物時應(yīng)留意在 方面與評估對象保持一樣；a.交易類型 b.用地性質(zhì) c.交易價格 d.供需圈 e.交易時間11房地產(chǎn)評估遵循的原那么有 a.最有效使用原那么 b.合法原那么 c.替代原那么 d.供求原那么 e.奉獻原那么4、運算

15、分析題1待估宗地為待開發(fā)建立的七通一平空地,面積 2022 平方米,答應(yīng)用途為住宅建立,答應(yīng)容積率為 6,掩蓋率為50,土地使用權(quán)年限為 70 年,要求按假設(shè)開發(fā)法估測該宗地公平市場價值；有關(guān)數(shù)據(jù)如下：估量建立期為 2年,第一年投人 60的總建立費,其次年投入 40的總建立費,總建立費估量為 1000 萬元；專業(yè)費用為總建立費- .word.zl.- .用的 6,利息率為 10,利潤率為 20,售樓費用及稅金等綜合費率為售樓價的 5,假設(shè)住宅樓建成后即可全部售出,樓價估量為 3000 元平方米 ,折現(xiàn)率 10；2投資者面對甲、乙兩幅土地；甲地容積率為 5,單價為 1000 元/平方米,乙地容積

16、率為 3,單價為 800 元/平方米,兩幅土地其他條件一樣,問投資者應(yīng)挑選哪一幅土地進展投資更為經(jīng)濟 . 3某房屋建筑面積為 1200 平方米,同類型房屋標準新建單價為 970 元平方米, 但該房屋裝修好, 調(diào)整增加 1；設(shè)備配置齊全,增加 2；地段、層次、朝向增加 1.5,其他情形同于標準房屋；經(jīng)現(xiàn)場評定,該房屋為 7 成新；依據(jù)上述情形,評估房屋價格；4某商業(yè)用房地產(chǎn),依據(jù)國家的規(guī)定其土地使用權(quán)最高使用年限為 40 年,現(xiàn)該房屋擬出租,出租期 l0 年,按租賃雙方合同規(guī)定, 前 5 年租金是以第一年租金 8 萬元為根底, 每年比上年遞增 2,后 5 年按每年 15 萬元固定不變；假定資本化

17、率為 l0,該房地產(chǎn) l0 年租期的收益現(xiàn)值為多少 . 5有一待估宗地,現(xiàn)收集到 4 個可比擬參照交易案例,具體情形如下表；成交價格剩余使用宗地 交易時間 交易情形 容積率 區(qū)域因素 個別因素年限元平方米待估地 2022/01 0 1.2 45 0 0 1 800 1998/01 2% 1.3 50 1% 0 2 850 1999/01 1% 1.4 50 0 1% 3 760 1998/01 0 1.1 40 0 -2% 4 780 1998/01 0 1.0 45 -1% 1% 表中的交易情形、區(qū)域因素及個別因素值,都是參照物宗地與待估宗地比擬,負號表示參照物宗地條件比待估宗地條件差,正號

18、表示參照物宗地條件比待估宗地條件優(yōu),數(shù)值大小代表對宗地地價的修正幅度；容積率與地價的關(guān)系為：容積率在l-1.5 之間時,容積率每增加0.1,宗地單位地價比容積率為1 時增加 3；該城市地價指數(shù)見下表：年份 1995 1996 1997 1998 1999 2022 指數(shù) 100 105 108 110 111 115 試依據(jù)以上條件評估待估宗地 2022 年 1 月 20 日的價格；6有一宗已七通一平的待開發(fā)建立的空地,土地面積為 3200 平方米,建筑容積率為 2.5,擬開發(fā)建立為公寓；土地使用權(quán)年期為 50 年；據(jù)市場調(diào)查和工程可行性分析,該工程建立開發(fā)周期為 3 年,取得土地使用權(quán)后即可

19、開工,建成后即可對外出租,出租率估量為 90,每建筑平方米的年租金估量為 300 元,年出租費用為年租金的 25；建筑費估量每建筑平方米 1000 元,專業(yè)費為建筑費的 10,建筑費和專業(yè)費在建立期均勻投人；假設(shè)當?shù)劂y行貸款利率為 7,不動產(chǎn)綜合復(fù)原利率為 8,開發(fā)商要求的總利潤為所開發(fā)不動產(chǎn)總價的 15；試評估該宗土地的地價；運算結(jié)果以元為單位取整；7房地產(chǎn)的總使用面積為 1 萬平方米,月租金為 7 元平方米；估量年房租缺失費為年預(yù)期租金總收入的 5,房產(chǎn)稅為年預(yù)期租金總收入的 12,治理費、 修繕費為年預(yù)期租金總收入的 6,房屋財產(chǎn)保險費為 0.3 萬元年；估量該房地產(chǎn)尚可以使用 10 年

20、；折現(xiàn)率為 12；運算該房地產(chǎn)的評估值；8假定某市政府將于 2022 年 2 月 1 日公開拍賣一宗土地,規(guī)劃用途為住宅,土地面積 5000 平方米,容積率限定為 4,土地使用權(quán) 70 年,某開發(fā)商欲購置此地,他預(yù)備取得土地后即投資開發(fā),施工期為 2 年,建筑投資均勻投入；建筑本錢為 1500 元 /平方米,專業(yè)費為建筑本錢的 6%,開發(fā)商的目標利潤為本錢的 15%,有關(guān)稅費為樓價的5%,折現(xiàn)率為 10%,工程完工后每平方米售價 5500 元,估量一年售完；開發(fā)商托付你評估該宗土地價格,試運算分析；9某房地產(chǎn) 2022 年 10 月的年凈收益為 300 萬元, 推測將來 3 年的年凈收益仍然保

21、持這一水平,2022 年 10 月轉(zhuǎn)售時的價格估量比 2022 年 10 月上漲 10%,轉(zhuǎn)售時賣方應(yīng)繳納的稅費為售價的 6%；假設(shè)該類房地產(chǎn)的投資收益率為 9%,試測算該房地產(chǎn) 2022 年 10 月的價格；10某建筑物為鋼筋混凝土構(gòu)造,經(jīng)濟壽命為 50 年,實際已經(jīng)使用 8 年；經(jīng)過調(diào)查測算,現(xiàn)在重新建造全新狀態(tài)的該類建筑物的建造本錢 800 萬元建立期為 2 年,假定第一年投入建造本錢的 60%,其次年投入建造本錢的40%,治理費用為建造本錢的 3%,年利息率為 6%,銷售稅費為 50 萬元,開發(fā)利潤為 120 萬元；該建筑物的墻、- .word.zl.- .地面等損壞的修復(fù)費用為 18

22、 萬元；裝修的重置本錢為 200 萬元,平均壽命為 5 年,已經(jīng)使用 2 年；設(shè)備局部的重置本錢為 110 萬元,平均壽命為 10 年,已經(jīng)使用 8 年；假設(shè)殘值率為零,試運算該建筑物的折舊 貶值 總額；11某房地產(chǎn)的土地面積 1000 平方米,建筑面積 2022 平方米；土地于 1994 年 10 月 1 日通過有償出讓方式以 1000元/平方米的價格取得,使用權(quán)年限為 50 年；建筑物為鋼筋混凝土構(gòu)造,于 1995 年 10 月 1 日建成使用,建筑造價為 800 元/建筑平方米； 1999 年 10 月 1 日與該房地產(chǎn)地段及用途相像、使用權(quán)年限為 50 年的土地的價格為 1100 元/

23、平方米,該類房屋的重置本錢為 900 元/建筑平方米；假定該類建筑物的殘值為零,土地資本化率為 6%,試估算該房地產(chǎn) 1999 年 10 月 1 日的總價格；12某在建工程開工于 2022 年 3 月 1 日,用地面積為 2022 平方米,建筑容積率為 5.1,用途為公寓；土地使用權(quán)年限從 2022 年 3 月 1 日起 50 年；土地取得費為樓面地價 1000 元/平方米,該公寓正常建立期為 2 年,建造費用為 2500 元/建筑平方米,到 2022 年 9 月 1 日已經(jīng)投入估量建立費用的 45%；估量該公寓開發(fā)工程可以按期完成,建成后出租的租金估量為 80 元/建筑平方米 月,可出租面積

24、為總建筑面積的 65%,正常出租率為 80%,出租經(jīng)營費用為收入的 30%；購置該在建工程應(yīng)交納稅費為購置價格的 4%；試估算該在建工程 2022 年 9 月 1 日的價格； 折現(xiàn)率為 10%；13某商場的土地使用年限從 1994 年 5 月 31 日起 40 年,商場共有兩層,每層建筑面積為 2022 平方米,可出租面積占建筑面積的 60%；一層已經(jīng)于 1996 年 5 月 31 日出租,租期 5 年,月租金為 180 元/平方米；二層暫時空置；鄰近類似商場一、二層可出租面積的正常月租金分別為 200 元 /平方米、 120 元/平方米,出租費用為租金的 20%；折現(xiàn)率為 10%；試估算該房

25、地產(chǎn) 1998 年 5 月 31 日出售時的總價格；14 某在建工程開工于 2022 年 3 月 1 日,用地面積為 2022 平方米,建筑容積率為 5,用途為公寓；土地使用權(quán)年限從 2022 年 3 月 1 日起 50 年；土地取得費為樓面地價 1000 元 /平方米,該公寓正常建立期為 2 年,建造費用為 2500元/建筑平方米,到 2022 年 9 月 1 日已經(jīng)投入估量建立費用的 45%；評估基準日相近地區(qū)類似 70 年土地使用權(quán)的土地上剛剛建成公寓 建立開發(fā)周期為 2 年的出售價格為 3500 元/建筑平方米 ,公寓類房地產(chǎn)價格近年來每年上漲 2%,估量將連續(xù)保持該增長率；購置該在建

26、工程的契稅稅率為購置價格的 4%,市場利息率為 10%,利潤為樓價的 8%；試估算該在建工程 2022 年 9 月 1 日的價值； 假設(shè)按評估價值進展交易 ,在建工程的原產(chǎn)權(quán)人大約贏余或虧損多少 不計利息 . 二、參考答案1、1即土地資產(chǎn),指具有權(quán)益屬性的土地,即作為財產(chǎn)的土地；2是指房屋及其附屬物與房屋相關(guān)的建筑物如小區(qū)設(shè)施、建筑附著物、相關(guān)林木等和承載房屋及其附屬物的土地,以及與它們相應(yīng)的各種財產(chǎn)權(quán)益；3是指不能移動或移動后會引起性質(zhì)、形狀轉(zhuǎn)變,缺失其經(jīng)濟價值的物及其財產(chǎn)權(quán)益,它包括土地、土地改進物建筑物及建筑附著物、生長著的樹木及農(nóng)作物、已經(jīng)播撒于土地中的種子等、與土地及其改進物有關(guān)的財

27、產(chǎn)權(quán)益；建筑附著物主要指已經(jīng)附著于建筑物上的建筑裝飾材料、電梯,以及各種給排水、采暖、電氣照明等與建筑物的使用親熱相關(guān)的物；4是對城鎮(zhèn)各級土地或均質(zhì)地域及其商業(yè)、住宅、工業(yè)等土地利用類型評估的土地使用權(quán)單位面積平均價格；5是指在確定時期和確定條件下,能代表不同區(qū)位、不同用途地價水平的標志性宗地的價格；6是單位建筑面積地價,它等于土地總價格除以建筑總面積,或等于土地單價除以容積率；2、1a 2 b 3d 4c 5b 6b 7d 8c 9b 10 d 11c 12 d 13b 14c 15c 16b 17c 18 a 19d 20c 21c 22b 23a 24c 25c 26c 27b 28b

28、29c 30c 3、1acde 2abd 3abce 4abcde 5abcd 6abcde .word.zl.7 bcd 8 acd 9acde 10abd 11 abcde - - .4、運算題1依據(jù)所給條件運算如下：1估量住宅樓的買樓價的現(xiàn)值為：3000 2022 629752066 元1 10%22總建筑費用現(xiàn)值為：1000 60% 100001000 40% 100009190000 元1 10%0.51 10%1.53專業(yè)費用 =9 190 0006 =551 400元 4租售費用及稅金 =29 7520 665 =1 487 603元 5投資利潤 =地價 +總建筑費用 +專業(yè)費用

29、 20=地價 20+9 190 000+551 400 20=地價 20+1 948 280 6總地價 =29 752066-9190000-551 400-l487603-19482801+20 =165747831.2 =13812319 元 2依據(jù)題中所給條件運算如下：1甲地樓面地價 =1000/5=200元/平方米 2乙地樓面地價 =800/3=269元/平方米 從投資的經(jīng)濟性角度動身,投資者應(yīng)投資購置甲地；3依據(jù)題意：該房屋價格 =9701+l+2+1.512000.7 =9701.04512000.7 =851466元 4被估房地產(chǎn)十年租期內(nèi)的收益現(xiàn)值=88112%215812%3

30、21812%43110%10%110%110%812%5410%10%5115110%110%66.75萬元5P800115100 1061145100100785.4元 平方米.word.zl.1 10%110102 1091150101100- 1 10%P 2850115 1111001061145100100- .1 10%812.8元 平方米101 1121150100101P 3760115 1101 10%841.53元 平方米10010611451001001 10%100103114010098P 4780115 1101 10%881.93元 平方米100106114510

31、01001 10%10010011459999PP 1P 2P 31 10%830.41元 平方米P 4785.4812.8841.53881.9344即待估宗地2022 年 1 月 20 日的價格為每平方米830.41 元6該題為收益法和剩余法的綜合運用,利用收益法求取不動產(chǎn)總價,利用剩余法求取地價；1 測算不動產(chǎn)總價2不動產(chǎn)建筑總面積：32002.5 = 8000平方米 不動產(chǎn)純收益= 3008000901-25 = 1620220元 不動產(chǎn)收益年期= 50-3 = 47 年 不動產(chǎn)總價1620220 / 8%111478%19706113（元）測算建筑費及專業(yè)費建筑費及專業(yè)費= 1000

32、1+10%8000 = 8800000元3 運算利息利息 = 地價 7%3 + 88000007%1.5 = 0.21 地價 + 924000元4 運算利潤利潤 = 1970611315% = 2955917元5 測算地價 地價 = 不動產(chǎn)總價 - 建筑費 - 專業(yè)費 - 利息 - 利潤 = 19706113-8800000-0.21 地價 -924000-2955917 地價 = 6994224/1.21 = 5780350 元單價 = 5780350/3200 = 1806.36 元 / m 2樓面地價 = 1806.36/2.5 = 722.54元 /m 271該房地產(chǎn)的年租金總收入為：

33、1712 = 84萬元 - .word.zl.- .2該房地產(chǎn)的年出租費用為：845+12 +6 + 0.3 = 1962萬元 3該房地產(chǎn)的年純收益為：84-19.62 = 64.38 萬元 4該房地產(chǎn)的價格為：64.38 1-1 1+12 1012 = 64.385.650 2 = 363.76萬元 8 1完工后的預(yù)期樓價現(xiàn)值為：500045500/1+10%2.5 = 8667.8萬元2建筑本錢及專業(yè)費：15001+6%2 /1+10%2/2= 2891萬元 3有關(guān)稅費： 8667.85% = 433.4萬元 4目標利潤為 :地價 +2891 15% = 15%地價 +433.7 萬元 5

34、估算地價 :地價 =8667.8-2891-433.4-433.7-15% 地價 地價 =4269.3萬元 9 3001-1/1+9%3/9% +p 1+10%1-6%/1+9%3=p p = 3759.4萬元 VVa1t111tt11V tttrrrt1或者i1a it1Vtrr或者Va1rtV trrr112運算過程：V30011V110%16%V110%136%9%19%319%3300300300或者V19%19%219%319%或者V30019 %31V110 %16 %9 %19 %319 %33運算結(jié)果：V=3767.85萬元10 1建筑局部的重置本錢: .word.zl.- -

35、 .8001+3%+80060%6%1.5+80040%6%0.5+50+120=1046.8萬元 2建筑局部的折舊： 1046.8-18 8/50+18 = 182.6萬元 3裝修局部的折舊 :2002/5=80萬元 4設(shè)備局部的折舊 :1108/10=88萬元 5總折舊 :182.6+80+88=350.6萬元 11 1建筑物的價格 : 900202249-4/49=1653061 元 2土地價格 :110010001-1/1+6%45/ 1-1/1+6%50=1078638 元 3房地產(chǎn)總價格 : 1653061+1078638=2731699 元 12 1預(yù)期完工后的樓價現(xiàn)值: 48/

36、14% 1+14%1.5 801220225.165%80%1-30% 1-1/1+14%=2087.7萬元 2在建工程的完工費用現(xiàn)值: 25001-45% 20225.1/1+14%0.75=1271.5萬元 3稅費 :購置價格 4% 4正常購置價格 :購置價格 =2087.7-1271.5- 購置價格 4% 購置價格 =784.8萬元 13 1每層可出租面積 :202260%=1200平方米 2帶租約的 3 年期間每年的凈租金收入：180+1201200121-20%=345.6 萬元 3租約期滿后每年的凈租金收入：200+1201200121-20% =368.64萬元4運算帶租約出售的

37、總價格：345.6p/a,10%,3+368.64p/a,10%,33/1+10% 3=3509.8萬元 14 1估量預(yù)期樓價市場比擬法35001+2%1.51-1/1+10%481-1/1+10%68=3573.27 元/平方米3573.2720225=3573.27萬元 2估量剩余建造費 25001-45% 20225=1375萬元 - .word.zl.- .3估量利息在建工程價值 10%1.5+137510%0.75=0.15在建工程價值 +103.13萬元 4估量利潤及稅費3573.274%+8%=428.79 萬元 5估量在建工程價值在建工程價值 =3573.27-1375-0.1

38、5 在建工程價值 -103.13-428.79 在建工程價值 =1449萬元 6原產(chǎn)權(quán)人投入本錢1000+250045%20225 =2125萬元 1449-2125=-676 萬元 原產(chǎn)權(quán)人虧損大約676 萬元 . 第五章無形資產(chǎn)評估一、練習(xí)題1、術(shù)語說明1無形資產(chǎn)2商譽2、單項挑選題1某企業(yè)的預(yù)期年收益額為 320 萬元,該企業(yè)的各單項資產(chǎn)評估價值之和為 1200 萬元,其中專利權(quán)價值為 400萬元,該企業(yè)所屬行業(yè)的平均收益率為 10%,適用本金化率為 10%,其商譽的評估值為萬元；a、800 b、400 c、2022 d、 2400 2某甲承租人1999 年 1 月和某乙房主簽定了一房屋

39、租賃合同,原租金為 200 元 / 月,每半年的第 1 個月初支付一次,租期為 5 年,某甲于 2022 年 1 月尚未支付房租轉(zhuǎn)讓該房屋的租賃權(quán),經(jīng)調(diào)查同類房屋 2022 年1 月的市場租金為 250 元 / 月,折現(xiàn)率為 10%；該租賃權(quán)的轉(zhuǎn)讓費接近元；a、 1900 b、2022 c、2400 d、12022 3以下公式能夠成立的是a、銷售收入分成率 = 銷售利潤分成率 / 銷售利潤率b、銷售利潤分成率 = 銷售收入分成率 / 銷售利潤率c、銷售利潤分成率 = 銷售收入分成率 * 銷售利潤率d、銷售收入分成率 = 1 - 銷售利潤分成率4某企業(yè)的預(yù)期年收益額為 16 萬元,該企業(yè)各單項資

40、產(chǎn)之和為 60 萬元,企業(yè)所在行業(yè)的平均收益率為 20%,以此為適用本金化率運算出的商譽價值為萬元a、10 b、20 c、30 d、40 5某企業(yè) 5 年前獲得一項專利,法定壽命為10 年,現(xiàn)對其進展價值評估；經(jīng)過專家估算,截止到評估基準日,其重置本錢為 120 萬元,尚可使用 3 年,那么該項專利的評估價值為萬元a、45 b、50 c、60 d、72 6用本錢法評估某項專利技術(shù),在開發(fā)該專利的過程中消耗材料費用 20 萬元,工資費用 30 萬元,治理費用 5萬元,專用設(shè)備費 10 萬元,營銷費用 5 萬元,詢問鑒定費 5 萬元,其直接本錢為萬元a、75 b、 50 c、65 d、20 7以下

41、闡述中正確的為a、商譽是能夠離開企業(yè)而單獨存在的b、商標可以轉(zhuǎn)讓其使用權(quán),但不能夠轉(zhuǎn)讓其全部權(quán)c、商標可以轉(zhuǎn)讓其全部權(quán),也可以轉(zhuǎn)讓其使用權(quán)- .word.zl.- .d、商譽是產(chǎn)品的標志8對無形資產(chǎn)進展轉(zhuǎn)讓、投資評估的前提條件是無形資產(chǎn)a、可以確指 b、附著于有形資產(chǎn) c、技術(shù)成熟度高 d、可帶來超額利潤9某企業(yè)兩年前引進一項專有技術(shù),重置本錢為 100 萬元,估量尚可使用 5 年,該技術(shù)產(chǎn)品設(shè)計生產(chǎn)才能為年產(chǎn) 1000 件,現(xiàn)在預(yù)備將 40%的生產(chǎn)才能轉(zhuǎn)讓出去,由于競爭對手的增加,使得該企業(yè)削減收益的現(xiàn)值為 30 萬元；該技術(shù)轉(zhuǎn)讓的最低收費額接近萬元a、70 b、 59 c、30 d、101

42、 10預(yù)期某企業(yè)將來 5 年的凈收益分別為 13 萬元、 14 萬元、 11 萬元、 12 萬元、 15 萬元,第 6 年起的凈收益保持在 15 萬元左右；接受對各單項資產(chǎn)價值進展評估加總的方式確定企業(yè)價值為 90 萬元；折現(xiàn)率為 10%；該企業(yè)的商譽價值為萬元a、100 b、142 c、52 d、130 11某企業(yè)一項專利技術(shù)的法律愛惜期自1996 年 1 月起 20 年, 2022 年 1 月估量其可帶來超額利潤的年限尚有10 年；現(xiàn)在該企業(yè)擬將該技術(shù)轉(zhuǎn)讓給另一家企業(yè)使用 5 年,并從其年預(yù)期銷售收入 8000 萬元中分成 15%作為轉(zhuǎn)讓收益；所得稅率為 33%；折現(xiàn)率為 10%；該技術(shù)的

43、轉(zhuǎn)讓價值為萬元a、3048 b、 4940 c、5923 d、6845 12對于同一專利權(quán)來講,其價值最高許可使用形式為a、一般使用許可 b、排他使用許可 c、交互使用許可 d、獨占使用許可13無形資產(chǎn)價值評估公式：n 最低收費額+ k2Ri 1-T / 1 + rii =1 適用于無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格的a、總付 b、提成支付 c、交互支付 d、混合支付14n i無形資產(chǎn)評估值 = k1Ri 1-T /1 + ri =1 n = 最低收費額+ k2Ri 1-T /1 + rii =1 上述公式中, k1和 k2 的關(guān)系是a、k1 等于 k2 b、k1大于 k2 c、k1 小于 k2 d、不確定3、

44、多項挑選題1專利權(quán)的許可使用形式有c、交互使用許可a、一般使用許可b、排他使用許可d、獨占使用許可e、次級使用許可c、特殊使用許可2專利權(quán)的轉(zhuǎn)讓形式有a、一般使用許可b、排他使用許可d、獨占使用許可e、全權(quán)轉(zhuǎn)讓3無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格的支付方式有a、總付b、提成支付c、分期支付d、混合支付e、交互支付4無形資產(chǎn)的最低收費額包括a、賣方爭論開發(fā)本錢中應(yīng)由買方攤?cè)缘木植縝、賣方的時機本錢c、賣方的轉(zhuǎn)讓本錢.word.zl.- d、賣方支配到的經(jīng)濟租金- .e、買方支配到的經(jīng)濟租金4、問答題1影響無形資產(chǎn)價值的因素有哪些？2如何確定無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的最低收費額？3自創(chuàng)型無形資產(chǎn)的重置本錢由哪些要素構(gòu)成？5、運

45、算題1企業(yè)擬轉(zhuǎn)讓一專利技術(shù),與購置方商議雙方利用該專利技術(shù)的生產(chǎn)才能分別為 800 萬件和 400 萬件產(chǎn)品；該 400 萬元,已經(jīng)使用 5 年,剩余經(jīng)濟使用年限為 3 年；該專利技術(shù)轉(zhuǎn)讓后對出讓方的生產(chǎn)經(jīng) 專利技術(shù)的開發(fā)本錢為營產(chǎn)生較大影響,由于市場競爭使得產(chǎn)品銷售額下降,削減凈收入的現(xiàn)值為 導(dǎo)等轉(zhuǎn)讓本錢為 20 萬元；試評估確定該無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的最低收費額；60 萬元；轉(zhuǎn)讓后為受讓方供應(yīng)技術(shù)指2甲企業(yè)將一項專利使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙企業(yè),擬接受利潤分成支付的方法；該專利技術(shù)是三年前自行研制的,賬面本錢為 80 萬元,三年間物價累計上升了 25%,該專利愛惜期 10 年,剩余愛惜期 6 年,專業(yè)人員測

46、算認為該專利技術(shù)的本錢利潤率為 400%,乙企業(yè)資產(chǎn)的重置本錢為 4000 萬元,本錢利潤率為 13%；專業(yè)人員通過對該專利技術(shù)的同類技術(shù)開展趨勢分析,認為該專利的剩余經(jīng)濟使用年限為4 年；通過對市場供求狀況及生產(chǎn)狀況分析得知,乙企業(yè)的年實際生產(chǎn)才能為 20 萬件,本錢費為每件 400 元,將來 4 年期間的產(chǎn)量與本錢費用變動不大,使用該專利技術(shù)后產(chǎn)品的性能提高,估量每件產(chǎn)品的售價在將來第一、二年為 500 元,第三、四年為 450 元；折現(xiàn)率為 10%,所得稅稅率為 33%；試確定該專利的評估價值；3某企業(yè)為了整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓需要進展評估；經(jīng)過推測該企業(yè)將來 5 年凈利潤分別為 100 萬元、

47、110 萬元、 120 萬元、 150 萬元、 160 萬元,估量從第 6 年起每年收好處于穩(wěn)固狀態(tài),即每年平均為 160 萬元；該企業(yè)始終沒有負債,其有形資產(chǎn)只有貨幣資金和固定資產(chǎn),且其評估值分別為 100 萬元和 500 萬元；該企業(yè)有一尚可使用 5 年的非專利技術(shù),該技術(shù)產(chǎn)品每件可獲得超額利潤 10 元,目前該企業(yè)每年生產(chǎn)產(chǎn)品 8 萬件,經(jīng)過綜合生產(chǎn)才能和市場分析預(yù)測,在將來 5 年每年可生產(chǎn) 10 萬件；折現(xiàn)率為 6%；試評估該企業(yè)的商譽價值；4甲企業(yè)將其注冊商標通過許可使用合同許可給乙企業(yè)使用；使用時間為5 年；雙方商定乙企業(yè)依據(jù)使用商標新增加利潤的 25%支付給甲企業(yè)；依據(jù)估測乙企

48、業(yè)使用該商標后,每件產(chǎn)品可新增加稅前利潤 10 元,估量 5 年的生產(chǎn)銷售量分別為 40 萬件、 45 萬件、 55 萬件、 60 萬件、 65 萬件；假定折現(xiàn)率為 14%,所得稅率為 33%；試估算該商標許可使用權(quán)價值；5甲企業(yè)將一項專利使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙公司使用5 年,擬接受利潤分成的方式收取轉(zhuǎn)讓費；該專利的開發(fā)研制本錢為 100 萬元,專利本錢利潤率為 500%,乙公司的資產(chǎn)重置本錢為 3000 萬元,本錢利潤率為 15%；乙公司的實際年生產(chǎn)才能為 20 萬件,每件生產(chǎn)本錢為 50 元,估量將來 5 年的市場出售價格分別為 90 元、 90 元、 85 元、 75 元、75 元；折現(xiàn)率為 1

49、0%,所得稅率為 33%；試確定該專利的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費；二、參考答案1、1無形資產(chǎn)是被特定權(quán)益主體把握或擁有的,沒有實物形狀且不具有流淌性,而對生產(chǎn)經(jīng)營連續(xù)發(fā)揮作用,并能夠在將來帶來額外經(jīng)濟效益的資產(chǎn)；2商譽通常是指一個企業(yè)預(yù)期將來的利潤超過同行業(yè)正常利潤的超額利潤的價值；這種價值的預(yù)期是由于企業(yè)所處的地理位置的優(yōu)勢,或由于經(jīng)營效率高、治理水平高、生產(chǎn)歷史悠久、令人寵愛或敬重的企業(yè)名稱、良好的客戶關(guān)系、昂揚的士氣等多種無形的“ 資產(chǎn)因素綜合造成的；2、1c 2b 506+506 1-1/ 1+5%7 / 5% = 2022 3b 4b 5a 6c 7c 8d 9b 10c 11a 12d 13d

50、 14b 3、1abcde 2abde 3abd 4 abc 4、- .word.zl.- .1影響無形資產(chǎn)價值的因素主要有：開發(fā)本錢；雖然無形資產(chǎn)的開發(fā)本錢較難界定,但這并不否認其對價值產(chǎn)生的影響；一般來說,技術(shù)復(fù)雜程度較高、需要較高開發(fā)本錢的無形資產(chǎn),其價值往往也較高；無形資產(chǎn)的開發(fā)本錢包括制造制造本錢、法律愛惜本錢、發(fā)行推廣本錢等工程；下,其能夠為使用者產(chǎn)生的追加利潤越多,其價值就越大； 產(chǎn)生追加利潤的才能；在確定的環(huán)境、制度條件技術(shù)成熟程度；一項技術(shù)的開發(fā)程度越高,技術(shù)越成熟,運用該技術(shù)成果的風(fēng)險就越小,其價值就相對越高；不過一項技術(shù)較為成熟的話,其替代技術(shù)或同類技術(shù)也比擬成熟,該類技

51、術(shù)的應(yīng)用可能也已經(jīng)較為普遍,以致其產(chǎn)生超額利潤的才能下降,其價值也就較低；剩余經(jīng)濟使用年限； 無形資產(chǎn)權(quán)益的容；比方,一項無形資產(chǎn)全部權(quán)價值高于該無形資產(chǎn)的使用權(quán)價值； 同類無形資產(chǎn)的市場狀況； 同類無形資產(chǎn)的開展及更新趨勢；同類無形資產(chǎn)的開展及更新速度越快,該無形資產(chǎn)的貶值速度就越快,其預(yù)期能夠制造超額利潤的期限就越短,從而價值也就越低；2無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的最低收費額取決于無形資產(chǎn)的開發(fā)本錢和時機本錢；開發(fā)本錢是指重新爭論和開發(fā)這項無形 資產(chǎn)的現(xiàn)時本錢,包括所需要投入的全部人力、物力和資金；時機本錢包括無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)出的凈減收益和轉(zhuǎn)讓本錢；無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)出的凈減收益是指因轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn),使得賣方失去了現(xiàn)有

52、及潛在的全部或局部產(chǎn)品銷售市場即盈利時 機,而造成的可能的經(jīng)濟缺失現(xiàn)值；轉(zhuǎn)讓本錢包括：賣方所供應(yīng)的技術(shù)效勞,如指導(dǎo)安置、調(diào)試、技術(shù)培訓(xùn)、市場 開拓等；談判過程的差旅費及治理費；有關(guān)的法律費用；其他與執(zhí)行合同相關(guān)的費用,如邀請買方的招待費用、傭金等；無形資產(chǎn)的最低收費額 = 開發(fā)本錢凈值 開發(fā)本錢分攤率 + 無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)出的凈減收益轉(zhuǎn)讓本錢3自創(chuàng)型無形資產(chǎn)的重置本錢包括爭論、開發(fā)該無形資產(chǎn)的全部資本投入包括直接投入和間接投入,以及所 投入資本應(yīng)取得的正常酬勞；無形資產(chǎn)的本錢分析中一般應(yīng)包括材料本錢、人工本錢、間接本錢、開發(fā)商利潤及企 業(yè)家嘉獎等方面要素；材料本錢包括無形資產(chǎn)開發(fā)過程中有形要素的支出

53、,該局部在無形資產(chǎn)開發(fā)過程的總體本錢 常所占比重不大；人工本錢包括與無形資產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的人力資本消耗,通常包括員工的全部工資薪金和給合同商的 全部貨幣酬勞；間接本錢通常包括與就業(yè)有關(guān)的稅收、與就業(yè)有關(guān)的額外收入和福利附加支付給雇員的養(yǎng)老金、安康保險、人身保險及其他福利、治理和監(jiān)視本錢,以及公用設(shè)施和經(jīng)營費用；開發(fā)商利潤可以用開發(fā)商在材料 本錢、人工本錢及間接本錢上的投資酬勞百分比來評估,也可以用開發(fā)所消耗時間量的加價百分比或確定的金額加 價來評估；企業(yè)家嘉獎是鼓勵無形資產(chǎn)全部者進入開發(fā)過程的經(jīng)濟收益額,可以看作是時間時機本錢；5、14003/3+5400/400+800 +60 + 20 = 1

54、30萬元21求利潤分成率801+25%1+400%/80 1+25%1+400%+4000 1+13% = 9.96% 2求將來每年的預(yù)期利潤額第 1、2 年：500-400 20 = 2022萬元第 3、4 年：450-400 20 = 1000萬元第 5 年：430-400 20 = 600萬元3求評估值：- .word.zl.9.96%1-33% 2022/ 1+10% +2022/1+10%- .2+1000/1+10%3+ +1000/1+10%4+600/1+10%5 = 352.2萬元31運算企業(yè)整體價值估算出該企業(yè)整體資產(chǎn)評估價值2運算企業(yè)各單項資產(chǎn)價值單項有形資產(chǎn)評估值為 6

55、00 萬估算出非專利技術(shù)評估值：1000.9434+0.8900+0.8396+0.7921+0.7473 = 421.24 萬元 3評出商譽價值商譽 =整體資產(chǎn)評估值- 有形資產(chǎn)評估值+非專利技術(shù)評估值 =2524.18-600+421.24=1502.94 萬元 425%1-33% 4010/1+14%+4510/1+14%2+5510/1+14%3+6010/1+14%4+6510/1+14%5 = 295萬元 51001+500%/1001+500%+30001+15%1-33% 20 90-50 /1+10%+90-50 /1+10%2+85-50 /1+10%3+75-50 /1+

56、10%4+75-50 /1+10%5 = 254.5萬元 第六章金融資產(chǎn)和遞延資產(chǎn)評估一、練習(xí)題1、 術(shù)語說明1金融資產(chǎn)2股票的在價格 3股票的清算價格 3股票的市場價格2、單項挑選題1被評估債券為 4 年一次性仍本付息債券 100000 元,年利率為 18%,不計復(fù)利,評估時債券的購入時間已經(jīng)滿2 年,當年的國庫券利率為 10%,該企業(yè)的風(fēng)險酬勞率為 2%,被評估債券的價值為元a. 137117 b.172022 c. 118000 d.153380 2被評估企業(yè)擁有甲企業(yè)發(fā)行的 5 年期債券 100,每面值 1 萬元 ,債券利息率每年為 9%,復(fù)利計息 ,到期一次仍本付息；評估基準日至債券

57、到期仍有兩年 ,假設(shè)適用折現(xiàn)率為 15%,那么被評估企業(yè)擁有甲企業(yè)債券的評估值最接近于 萬元；a. 109 b. 116 c. 122 d. 154 3某被評估企業(yè)擁有 A 公司面值共 90 萬元的非上市一般股票,從持股期間來看,每年股利分派相當于票面值的10%,評估人員通過調(diào)查明白到 A 公司每年只把稅后利潤的 80%用于股利支配,另 20%用于公司擴大再生產(chǎn),公司有很強的開展后勁,公司股本利潤率保持 15%水平上,折現(xiàn)率設(shè)定為 12%,如運用紅利增長模型評估被評估企業(yè)擁有的 A 公司股票,其評估值最有可能是；a. 900 000 元 b. 1 000 000 元 c. 750 000 元

58、d. 600 000 元4某公司在 1997 年 1 月租賃一臨街房屋,租期 4 年,租金 4 萬元假定這里不考慮貨幣時間價值；1999 年 1月該公司又向保險公司交付火災(zāi)保險費 240 元； 1999 年 6 月 30 日,該公司帳薄上的房租已攤銷 3 萬元；該公司經(jīng)房主同意, 愿意在 1999 年 7 月轉(zhuǎn)租房屋, 假設(shè)市場租金自 1997 年以來沒有發(fā)生變動, 其轉(zhuǎn)租的客觀租金應(yīng)為 - .word.zl.- .元a. 15120 b.12150 c. 20220 d.20220 5從資產(chǎn)評估的角度,遞延資產(chǎn)屬于一種；a. 待攤費用 b. 預(yù)付費用 c. 無形資產(chǎn) d. 固定資產(chǎn)6上市公司

59、股票的清算價格是 ；a.資產(chǎn)總額與總股數(shù)的比值 b.資產(chǎn)總額與流通股數(shù)的比值c. 凈資產(chǎn)與上市流通總股數(shù)的比值 d.凈資產(chǎn)與總股數(shù)的比值7被評估企業(yè)已經(jīng)正常營業(yè) 3 年,長期望攤費用賬面余額為 120 萬元,其中包括固定資產(chǎn)大修理費 85 萬元,辦公室裝修費 15 萬元,產(chǎn)品銷售部房租 20 萬元；經(jīng)查其中 20 萬元的房租費為租期 5 年的租金總額,至評估基準日已經(jīng)租用 1 年,企業(yè)尚未攤銷, 而大修理費和裝修費均為按 10 年攤銷的余額, 那么該長期望攤費用的評估值為萬元a、16 b、20 c、35 d、116 3、多項挑選題1債券具有以下特點： ；a、債券的流淌性 b、債券的平安性 c、

60、債券的盈利性 d、投資風(fēng)險較小2股票評估與股票的有關(guān)；a、在價值 b、賬面價值 c、市場價值 d、清算價格 e、票面價格3非上市債券的評估類型可以分為；a、固定紅利模型 b、紅利增長模型c、每年支付利息,到期仍本型 d、分段模型 e、到期后一次仍本型4金融資產(chǎn)評估是對被投資方；a、投資品評估 b、償債才能評估 c、獲利才能評估d、變現(xiàn)才能評估 e、全部資產(chǎn)評估5遞延資產(chǎn)包括的工程有；a、租入固定資產(chǎn)改進支出 b、預(yù)付報刊雜志費 c、開辦費d、固定資產(chǎn)修理支出 e、預(yù)提利息支出費用4、問答題1股票的投資特點是什么？2債券的投資特點是什么？3簡述金融資產(chǎn)的評估特點；4一般股評估的常見四種模型是什么