美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)及制度(珠海不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院)課件

1、美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)及制度蔡穗聲2013年10月芝加哥夜景在SOM建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所聽(tīng)取舊金山金銀島規(guī)劃介紹。芝加哥西爾斯大廈1974建成，443米，世界第一高樓保持了25年。與奧睿（0RRICK）律師事務(wù)所座談訪問(wèn)基德?tīng)栺R修斯公司與舊金山房地產(chǎn)信托投資公司常務(wù)董事關(guān)艷芬交談一、在美國(guó)如何買(mǎi)房？舊金山市登錄美國(guó)房地產(chǎn)網(wǎng)站/，只有輸入一個(gè)美國(guó)的郵政地址，便會(huì)顯示出該房屋所在小區(qū)的鳥(niǎo)瞰圖和房屋外貌圖片，顯示有關(guān)資料：面積，層數(shù)，臥室、衛(wèi)浴、車(chē)庫(kù)的車(chē)位等數(shù)量，建造年代，上一次交易時(shí)間及價(jià)格，現(xiàn)時(shí)估價(jià)（參考），等等；你把鼠標(biāo)指向其他的房屋，也顯示上述有關(guān)資料。該網(wǎng)站還有房?jī)r(jià)走勢(shì)等等各類(lèi)市場(chǎng)信息。美國(guó)房地產(chǎn)網(wǎng)站截

2、圖 洛杉磯 某小區(qū)美國(guó)房地產(chǎn)網(wǎng)站截圖 舊金山某百年住宅報(bào)刊在超市、餐廳，往往有免費(fèi)贈(zèng)送的報(bào)紙和雜志，中文的如世界日?qǐng)?bào)等，雜志多是房地產(chǎn)的，如房地產(chǎn)雜志、地產(chǎn)家居、加州物業(yè)等，星島日?qǐng)?bào)（北美版）周末附送星島地產(chǎn)雜志，這些報(bào)刊都圖文并茂刊登有大量的物業(yè)售租資訊、保險(xiǎn)貸款等專(zhuān)業(yè)服務(wù)、市場(chǎng)分析、置業(yè)指南、行家點(diǎn)評(píng)等等。方便一些不常上網(wǎng)的人士閱讀。郵寄品房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人把一些待售物業(yè)的資料，制作成精美的明信片，寄送給附近地段的住戶(hù)。（二）委托經(jīng)紀(jì)人買(mǎi)方和賣(mài)方分別委托經(jīng)紀(jì)人。通常一處房產(chǎn)不會(huì)由一個(gè)經(jīng)紀(jì)人同時(shí)接受買(mǎi)賣(mài)雙方的委托。否則，須按照法律規(guī)定，向雙方申明自己代表誰(shuí)，取得同意。委托經(jīng)紀(jì)人要簽獨(dú)家代理，6個(gè)月

3、內(nèi)不得委托他人。如果買(mǎi)賣(mài)雙方撇開(kāi)經(jīng)紀(jì)人私下交易，要承擔(dān)法律責(zé)任。賣(mài)方委托經(jīng)紀(jì)人賣(mài)房，交鑰匙給經(jīng)紀(jì)人，經(jīng)紀(jì)人便發(fā)布信息上網(wǎng)，把經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)發(fā)的特制“鑰匙箱”掛在待售房屋上。買(mǎi)方經(jīng)紀(jì)人有經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)發(fā)的“密碼鑰匙”，帶買(mǎi)方看房時(shí)用“密碼鑰匙”開(kāi)“鑰匙箱”。誰(shuí)用“密碼鑰匙”開(kāi)了“鑰匙箱”會(huì)留下記錄?？捶亢?，買(mǎi)方經(jīng)紀(jì)留下名片在屋里。（三）看房（睇樓）買(mǎi)家把有關(guān)需求告訴經(jīng)紀(jì)人，如需要什么地段，附近有什么學(xué)校，多少臥室浴廁，等等；同時(shí)到銀行申請(qǐng)貸款，得到銀行許可貸款證明的文件。經(jīng)紀(jì)人就會(huì)聯(lián)系預(yù)約看房，或和買(mǎi)家一起到Open Housh 看房。待售房屋通常會(huì)在周末對(duì)外開(kāi)放（Open Housh）。在開(kāi)放時(shí)間里，

4、賣(mài)方經(jīng)紀(jì)人在屋里 向客人介紹情況，回答問(wèn)題 與報(bào)價(jià)。賣(mài)方不會(huì)在現(xiàn)場(chǎng)。加州州府薩克拉門(mén)托附近住宅小區(qū)（五）驗(yàn)房一旦賣(mài)方確定某一買(mǎi)家后，買(mǎi)家須在5天內(nèi)委托律師草擬、審閱買(mǎi)賣(mài)合同，同時(shí)可委托有執(zhí)業(yè)牌照的驗(yàn)房師（經(jīng)過(guò)考試并通過(guò)認(rèn)證）查驗(yàn)房屋。驗(yàn)房師仔細(xì)查驗(yàn)房屋的各種技術(shù)狀況，包括是否有白蟻等等，出具40多頁(yè)的驗(yàn)房報(bào)告給買(mǎi)家。若房屋有缺陷，買(mǎi)家可與賣(mài)家協(xié)商，誰(shuí)出資負(fù)責(zé)維修。通常雙方會(huì)各負(fù)責(zé)部分。若協(xié)商不成，也可取消交易。與此同時(shí)，買(mǎi)方經(jīng)紀(jì)人通過(guò)查閱檔案、 走訪管理公司等方式了解房屋有關(guān)情況， 包括以往交易、債務(wù)、近3年內(nèi)是否發(fā)生 人員死亡，等等。這些都是不能隱瞞的， 否則日后可以要求退房。（六）交款一旦

5、買(mǎi)賣(mài)確定下來(lái)，賣(mài)家會(huì)指定一家中介公司（委托付款服務(wù)，英文名稱(chēng)為Escrow Service）接收款項(xiàng)。買(mǎi)家首付與銀行貸款都匯到該公司，該公司會(huì)把錢(qián)償還房屋的債務(wù)，支付保險(xiǎn)、律師、雙方經(jīng)紀(jì)人傭金（加州各3%，共6%；芝加哥是各2.5%，共5%；可浮動(dòng)。均由賣(mài)方出）、賣(mài)方，等等。該公司的收費(fèi)是每宗交易3-4千元。這項(xiàng)業(yè)務(wù)在美國(guó)東部是委托律師做的。在整個(gè)交易過(guò)程，買(mǎi)家與賣(mài)方是不會(huì)見(jiàn)面的，只是與經(jīng)紀(jì)人接觸。以上所述，雙方經(jīng)紀(jì)人、銀行、驗(yàn)房師、中介公司、律師各司其責(zé)，保證了買(mǎi)賣(mài)雙方權(quán)益，公平合理，很有效率。【嚴(yán)密的制度設(shè)計(jì)，切實(shí)保障買(mǎi)賣(mài)雙方利益，經(jīng)紀(jì)人難以“食價(jià)”】二、美國(guó)房產(chǎn)稅洛杉磯某住宅小區(qū)在當(dāng)前的

6、經(jīng)濟(jì)周期中，房?jī)r(jià)回升，對(duì)經(jīng)濟(jì)具有牽一發(fā)而動(dòng)全身的影響，有利于經(jīng)濟(jì)加速增長(zhǎng)。根據(jù)美聯(lián)儲(chǔ)調(diào)查，2012年美國(guó)家庭的固定資產(chǎn)價(jià)值增加了1.4萬(wàn)億美元，這對(duì)消費(fèi)開(kāi)支增加是個(gè)利好。同時(shí)，房?jī)r(jià)的回升，在2012年大約使170萬(wàn)房子由負(fù)資產(chǎn)變?yōu)檎Y產(chǎn)，這對(duì)屋主和提供貸款的銀行都是利好。更高的房?jī)r(jià)，意味著政府可以收取更多的房產(chǎn)稅。目前美國(guó)的50個(gè)州都征收房產(chǎn)稅，稅率各不相同，約在1-3%之間。房地產(chǎn)稅是絕大多數(shù)地方政府的主要收入來(lái)源。一般由州憲法與州法律規(guī)定，也存在一定減免優(yōu)惠。房產(chǎn)稅主要用于提供公共服務(wù)，例如消防、治安、道路交通、環(huán)境改善等，相當(dāng)一部分的房產(chǎn)稅用于公立中小學(xué)教育。通過(guò)這些公共服務(wù)的提供改善居

7、住環(huán)境和教育環(huán)境，使得當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)上漲，地方政府稅收因此增加，形成良性循環(huán)。征收房產(chǎn)稅以最后一次交易的價(jià)格為基數(shù)，定期評(píng)估新的房?jī)r(jià)，但增加很少，不是依照市場(chǎng)現(xiàn)值。如果把房子賣(mài)了，便按照新的交易價(jià)征收房產(chǎn)稅。一些舊房子原來(lái)的價(jià)格低，現(xiàn)在價(jià)格高了，業(yè)主不愿意賣(mài)，就是因?yàn)榉慨a(chǎn)稅低。如果賣(mài)舊房買(mǎi)新房，就要承擔(dān)新的房產(chǎn)稅了。舊金山灣區(qū)的房產(chǎn)稅，約為房產(chǎn)價(jià)值的1.25%。俄亥俄州哥倫布市的房產(chǎn)稅是百分之2點(diǎn)幾。有人認(rèn)為，征收房產(chǎn)稅是為了壓抑投資性需求，所以在設(shè)計(jì)方案時(shí)首套自住住宅免稅，擁有越多房屋稅率就越重。在美國(guó)，不管首套二套，不管自住出租，都要交稅，稅率一樣，屬于財(cái)產(chǎn)稅性質(zhì)。美國(guó)有關(guān)于房屋管理的法規(guī)文件。

8、買(mǎi)房時(shí)要簽署有關(guān)管理的約束性規(guī)定條款。小區(qū)有業(yè)主委員會(huì)，每年選出主席、秘書(shū)、司庫(kù)。定期開(kāi)會(huì)決定小區(qū)內(nèi)事務(wù)，業(yè)主都可以參加會(huì)議，提出意見(jiàn)。比如：某家覺(jué)得屋邊大樹(shù)的樹(shù)根可能會(huì)拱壞外墻，要求砍樹(shù)，便會(huì)參加會(huì)議，提出動(dòng)議供業(yè)主委員會(huì)討論。業(yè)主委員會(huì)決定聘請(qǐng)管理公司（有些小區(qū)直接聘請(qǐng)保潔、園林、保安、泳池管理等專(zhuān)業(yè)公司），并決定有關(guān)管理事項(xiàng)的費(fèi)用預(yù)算。管理公司派出經(jīng)理負(fù)責(zé)管理，根據(jù)有關(guān)預(yù)算與園林綠化、衛(wèi)生保潔、設(shè)備維修維護(hù)等專(zhuān)業(yè)公司簽合同，這些專(zhuān)業(yè)公司派人實(shí)施。所以，通常管理公司人數(shù)很少。如果業(yè)主委員會(huì)不滿(mǎn)意，就另行聘請(qǐng)。小區(qū)是開(kāi)放的，沒(méi)有門(mén)口，沒(méi)有圍墻。如無(wú)必要，通常沒(méi)有保安。管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由大家商定。業(yè)

9、主委員會(huì)每年把收支賬單送給每戶(hù)，如出現(xiàn)虧損，明年便會(huì)提高管理費(fèi)。如果不交管理費(fèi)，你的房屋登記上便會(huì)有所記錄，以后出售的價(jià)格會(huì)有負(fù)面影響。有些賣(mài)房是需要開(kāi)具證明，證明該物業(yè)的管理費(fèi)是否繳清。管理費(fèi)余額留待房屋維修。有的小區(qū)規(guī)定：買(mǎi)屋后第一年 不能出租，避免租客多了影響 小區(qū)的生活質(zhì)量。美國(guó)住宅大量是1-3層的獨(dú)立或聯(lián)排房屋。也有7層以下的住宅。大城市里有高層住宅（公寓），但不多。在加州，這些獨(dú)立或聯(lián)排房屋的框架使用標(biāo)準(zhǔn)規(guī)格的木料。墻體多是內(nèi)夾層有木方的木板、膠合板、纖維板、塑料板等。1989年地震后，一些地方（如洛杉磯）規(guī)定，一定厚度的水泥混凝土為房屋基座，增強(qiáng)房屋整體抗震能力。舊金山1906年里氏7.8級(jí)的大地震，隨后3天大火，全市5.3萬(wàn)座房屋中2.8萬(wàn)座被摧毀?，F(xiàn)在很多100年的老房子還在使用，功能很好，外立面不斷修飾。在美國(guó)有“50年新房”之說(shuō)，指的是50年歷史的房子。馬里蘭州某住宅屋后園子洛杉磯正在建造的住宅洛杉磯某住宅車(chē)庫(kù)俄亥俄州某住宅地下室有些住宅的屋頂安裝了太陽(yáng)能光電板，車(chē)庫(kù)有一套設(shè)備，買(mǎi)房時(shí)一并買(mǎi)下，也可以租用不買(mǎi)。發(fā)出的電上電網(wǎng)，發(fā)電廠統(tǒng)一供電，每一家發(fā)的電都登記在自己的賬戶(hù)上，供電時(shí)有優(yōu)惠。大約節(jié)省20%電費(fèi)。政府有鼓勵(lì)政策，可以減少你的所得稅。據(jù)說(shuō)設(shè)備較貴，節(jié)省的電費(fèi)要很長(zhǎng)時(shí)間才能收回投資，有些住戶(hù)不安裝。而且，租出去的房子也