安全案例分析

1、 PAGE PAGE 12nil miz南海意庫安全案例分析案例 i職業(yè)安全案例分析200365900（刷5cm12cm;17cm）進(jìn)行除塵作業(yè)，但未關(guān)于毛刷的鐵皮進(jìn)行絕緣處理（12cm,1.5cm）230C 相母排與零排短接，造成相關(guān)于地短路，聯(lián)絡(luò)斷路器總閘保護(hù)跳閘。瞬間 短路產(chǎn)生的電弧將于某的手部、頭發(fā)和面部有不同程度的燒傷，李某也受了輕微傷（頭發(fā)和眼眶） 管理處即刻安排專人將于某送至醫(yī)院醫(yī)治，同時(shí)組織人員關(guān)于配電系統(tǒng)進(jìn)行檢查，15:30認(rèn)定于某情況屬于個(gè)人違規(guī)操作所致，故僅給與300 元補(bǔ)助，未依照工處理。于某不服申請了仲裁，目前此案正在進(jìn)行中，請大家針關(guān)于此案考慮我們?nèi)粘９芾碇械淖⒁?

2、內(nèi)容。案例分析：李某、于某屬于工傷，物業(yè)公司需要按工傷管理?xiàng)l例要求按工傷程序處理。1、按工傷管理?xiàng)l例（200411日實(shí)施）應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為工傷：（一）在工作時(shí)間和工作場所內(nèi)，因工作原因受到事故傷害的；（二）工作時(shí)間前后在工作場所內(nèi)，從事與工作有關(guān)的預(yù)備性或者收尾性工作受到事故傷害的；（三）在工作時(shí)間和工作場所內(nèi)，因履行工作職責(zé)受到暴戾等意外傷害的；（四）患職業(yè)病的；（五）因工外出期間，由于工作原因受到傷害或者發(fā)生事故下落不明的；（六）在上下班途中，受到機(jī)動車事故傷害的；（七）法律、行政法規(guī)規(guī)則應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為工傷的其他情形。李某與于某屬于第一款規(guī)則的情形，雖然違犯操作規(guī)程，但屬于工傷范圍。在條例上規(guī)則，只

3、有以下三種情況可不認(rèn)定為工傷：（一）因犯罪或者違犯治安管理傷亡的；（二）醉酒導(dǎo)致傷亡的；（三）自殘或者自殺的。2、 公司未按規(guī)則給李某及于某認(rèn)定工傷，視公司是否為員工購買了工傷保險(xiǎn)而出現(xiàn)了兩種法律 責(zé)任：A、 公司為員工購買了工傷保險(xiǎn)：按工傷管理?xiàng)l例第十七條的規(guī)則，所在單位應(yīng)當(dāng)自事故傷 害發(fā)生之日或者被診斷、鑒定為職業(yè)病之日起 3 0 日內(nèi)，向統(tǒng)籌地區(qū)勞動保證行政部門提出工傷 認(rèn)定申請。公司未在規(guī)則的時(shí)限內(nèi)提交工傷認(rèn)定申請，在此期間發(fā)生契合本條例規(guī)則的工傷待遇 等有關(guān)費(fèi)用由該用人單位負(fù)擔(dān)。這樣原來應(yīng)該由社會保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)承擔(dān)的工傷費(fèi)用由于人員判斷失誤 而由公司承擔(dān)。B、公司未為員工購買工傷保險(xiǎn)：按工

4、傷管理?xiàng)l例第六十條的規(guī)則，未參加工傷保險(xiǎn)期間用 人單位職工發(fā)生工傷的，由該用人單位依照本條例規(guī)則的工傷保險(xiǎn)待遇項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)支付費(fèi)用。同 時(shí)按工傷管理?xiàng)l例第五十八條的規(guī)則給予罰款。啟示與思考：1、安全生產(chǎn)法規(guī)則生產(chǎn)經(jīng)營單位的主要負(fù)責(zé)人關(guān)于本單位安全生產(chǎn)工作負(fù)有下列職責(zé)：（一）建立、健全本單位安全生產(chǎn)責(zé)任制；（二）制定本單位安全生產(chǎn)規(guī)章制度和操作規(guī)程；（三）保證本單位安全生產(chǎn)投入的有效實(shí)施；（四）敦促、檢查本單位的安全生產(chǎn)工作，即時(shí)消除生產(chǎn)安全事故隱患；南海意庫南海意庫（五）組織制定并且實(shí)施本單位的生產(chǎn)安全事故應(yīng)急救援預(yù)案；（六）即時(shí)、如實(shí)報(bào)告生產(chǎn)安全事故。物業(yè)公司在日常經(jīng)營管理中應(yīng)依照此規(guī)則制訂安

5、全管理制 度， 并且嚴(yán)格規(guī)則各項(xiàng)操作規(guī)程，定期開展檢查工作，準(zhǔn)備安全事故處理預(yù)案，即時(shí)報(bào)告。同時(shí)按 照安全法規(guī)則物業(yè)公司主要負(fù)責(zé)人應(yīng)關(guān)于此負(fù)有法定職責(zé)。非特種行業(yè)的其他生產(chǎn)經(jīng)營單位，從業(yè) 人員超過三百人的，應(yīng)當(dāng)設(shè)臵安全生產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)或者配備專職安全生產(chǎn)管理人員；從業(yè)人員在三 百人以下的，應(yīng)當(dāng)配備專職或者兼職的安全生產(chǎn)管理人員，或者委托具有國家規(guī)則的相關(guān)專業(yè)技 術(shù)資格的工程技術(shù)人員提供安全生產(chǎn)管理服務(wù)。目前隨著物業(yè)管理業(yè)務(wù)的快速發(fā)展，各地物業(yè)公 司從業(yè)人員人數(shù)增長很快， 物業(yè)公司應(yīng)依照規(guī)則設(shè)臵安全管理機(jī)構(gòu)同時(shí)配臵安全生產(chǎn)管理員。2、 生產(chǎn)經(jīng)營單位依照前款規(guī)則委托工程技術(shù)人員提供安全生產(chǎn)管理服務(wù)的，

6、保證安全生產(chǎn)的責(zé) 任仍由本單位負(fù)責(zé)。物業(yè)公司經(jīng)常會出現(xiàn)業(yè)務(wù)外委的情況，比如電梯等設(shè)備，應(yīng)在合作單位開展 工作進(jìn)程中加強(qiáng)進(jìn)程監(jiān)控，確保安全生產(chǎn)。物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)依照安全生產(chǎn)法的規(guī)則關(guān)于從業(yè)人員進(jìn)行 安全生產(chǎn)教育和培訓(xùn)，保證從業(yè)人員具備必要的安全生產(chǎn)知識，熟悉有關(guān)的安全生產(chǎn)規(guī)章制度和 安全操作規(guī)程，掌握本崗位的安全操作技能。未經(jīng)安全生產(chǎn)教育和培訓(xùn)合格的從業(yè)人員，不得上 崗作業(yè)。物業(yè)公司的特種作業(yè)人員必需依照國家有關(guān)規(guī)則經(jīng)專門的安全作業(yè)培訓(xùn)，取得特種作業(yè) 操作資格證書，方可上崗作業(yè)。3、 物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)在有較大危險(xiǎn)因素的生產(chǎn)經(jīng)營場所和有關(guān)設(shè)施、 設(shè)備上，設(shè)臵鮮明的安全警示標(biāo)志，必需為從業(yè)人員提供契合國家標(biāo)

7、準(zhǔn)或者行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的勞動防護(hù)用品，并且監(jiān)督、教育從業(yè)人員按 照使用規(guī)則佩戴、使用。4、 關(guān)于工傷保險(xiǎn)，各地要求不一致，物業(yè)公司應(yīng)嚴(yán)格依照各地政府要求執(zhí)行， 未作要求的建議購要的企業(yè)管理成本和管理風(fēng)險(xiǎn)。案例 2 車輛安全案例案例:沈陽市皇姑區(qū)某小區(qū)，某業(yè)主的帕杰羅轎車被盜。業(yè)主認(rèn)為，自己交了物業(yè)費(fèi)，轎車在 小區(qū)被盜，保安沒盡到職責(zé)，物業(yè)公司自然應(yīng)承擔(dān)自己的丟車責(zé)任。在協(xié)商未果后，業(yè)主就在小 區(qū)門口掛上了“物業(yè)未盡到責(zé)任”的大條幅。目前，業(yè)主財(cái)產(chǎn)被盜、在家門口被搶、甚至在家中被殺等等涉及物業(yè)保安的案件都時(shí)有發(fā)生。 業(yè)主認(rèn)為，既然有了物業(yè)保安，以上情況的發(fā)生保安應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。那么到底保安應(yīng)否承擔(dān)責(zé)任呢？

8、條例規(guī)則，如果物業(yè)“未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損失的, 應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。”“關(guān)于于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違犯有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)、裝飾、裝修 和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)則的行為物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并且即時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。 “物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)關(guān)于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)在 采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)即時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作?！庇纱丝梢?，物業(yè)保安的安全責(zé)任，應(yīng)由物業(yè)服務(wù)合同約定（可以關(guān)于任何不違法的情形作出約 定， 私人保鏢也行），只有物業(yè)在違背合同的情況下，才應(yīng)承擔(dān)法律責(zé)任，否則物業(yè)僅有協(xié)助、報(bào) 告的

9、責(zé)任。分析：物業(yè)是否有責(zé)任，應(yīng)看物業(yè)合同有什么樣的規(guī)則。否則，業(yè)主就是無理取鬧。案例 3 安全管理員案例一天夜里凌晨 2： 00 時(shí)左右，某高層住宅樓大堂保安員小馬正在值班，門外傳來一個(gè)中年男 子哼哼唧唧的歌唱聲。小馬連忙跑了出去，原來是業(yè)主黃先生剛剛打的從外面回來。小馬一見他 走路時(shí)那搖搖晃晃的樣子，就知道他準(zhǔn)是又在外面喝多了，于是他趕緊過去把黃先生扶住，以免 他不慎摔倒。黃先生恍惚之中發(fā)現(xiàn)有人摟住他的肩膀， 以為遇著了搶劫，不由大喊救命，同時(shí)一邊掙扎一邊 朝小馬就是一個(gè)耳光。小馬意外之余倍感委曲，心里有一種說不出的滋味，但他想到黃先生是小 區(qū)業(yè)主，是自己的服務(wù)關(guān)于象，何況又喝醉了，于是他便

10、強(qiáng)忍不快，向黃先生解釋自己是大堂保安 員。哪知黃先生聽了，竟指著小馬罵道：“哇！原來你是個(gè)窮保安，你他*的一個(gè)看門狗也配把手 搭在老子肩膀上，滾！”小馬見黃先生如此狂妄勢利看不起人，恨不得撒手不管了，可是他看到黃先生醉成爛泥的樣子， 怕他在大堂再鬧事，深更半夜影響其他業(yè)主住戶； 再加上黃先生家里又沒有其他人， 萬一沒人照 顧發(fā)生不測，那樣事情就大了。想到這里，小馬再次忍住內(nèi)心的火氣，用關(guān)于講機(jī)呼來領(lǐng)班，兩人 一起把黃先生送回家中，并且將其扶在床上安頓好。第二天下午，酒醒過后的黃先生回想起晚上的情形， 意識到了自己的失禮，主動找到小區(qū)管理 處自覺承認(rèn)了錯(cuò)誤并且高度贊揚(yáng)了小馬的服務(wù)態(tài)度和良好素質(zhì)。

11、評析：在這起案例中，保安員小馬主動關(guān)懷、幫助醉酒的業(yè)主，反而受到關(guān)于方的辱罵和攻擊，在這種 情況下，小馬牢記自己的身份和職責(zé)，從業(yè)主的利益出發(fā)，理智冷靜忍辱含屈，始終堅(jiān)持打不還 手罵不還口，表現(xiàn)了一個(gè)物業(yè)管理人良好的風(fēng)范和素質(zhì)。4案例描述6車的前車牌掉在了地上，從車牌損壞的情況看，鮮明是被刮掉的，而肇事車輛有可能已開出 車場。處理進(jìn)程安管員意識到事情的復(fù)雜性，馬上保護(hù)好現(xiàn)場，并且通知主管領(lǐng)導(dǎo)，在第一時(shí)間內(nèi)拿到有利的證據(jù)。 經(jīng)過認(rèn)真的察看，從損壞的車牌上，發(fā)現(xiàn)了黑色的漆片，在不易察覺的水泥地面上，也看到了少 量的黑色粉墨，可以表明肇事車輛的顏色應(yīng)該是黑色車輛。根據(jù)車場的檢查記錄和現(xiàn)場情況的分 析

12、目標(biāo)鎖定在一輛黑色的小車上，而且這輛車開出停車場的時(shí)間應(yīng)該是在發(fā)現(xiàn)情況的前 20 分鐘左 右。安管領(lǐng)班在安慰被損壞車輛業(yè)主的同時(shí)，與肇事車業(yè)主取得了電話聯(lián)系，但得到的回答是： 刮車不是他所為，甚至說，他的車一直在外面要幾天以后才會回來。面關(guān)于業(yè)主的否認(rèn)，安管員不是簡單的頂撞，而是拿著充足的證據(jù)，登門拜訪，強(qiáng)調(diào)進(jìn)出車場的任何車輛都會受到管理處的監(jiān)控和記錄， 事實(shí)真相無法隱瞞，希望他主動與被損壞車業(yè)主聯(lián)系， 免得大家鬧起來，為了一點(diǎn)小事傷了鄰里之間的和氣。在事實(shí)面前，肇事方只有承認(rèn)，最終雙方 達(dá)成了一致的和解意見。案例點(diǎn)評車輛管理是物業(yè)管理的難點(diǎn)之一，在良好技術(shù)防范措施之外，人防的重要性也不可忽略

13、。此案 例反映出安管巡查的細(xì)致，現(xiàn)場的保護(hù)取證，以及日常關(guān)于車輛控制的記錄。為準(zhǔn)確分析、判斷和 決策，起到了決定作用。在掌握真憑實(shí)據(jù)上門處理時(shí)，又能把握分寸，有理讓三分，給關(guān)于方下臺 階的機(jī)會，使業(yè)主真正感受到專業(yè)物業(yè)管理公司的高水平、高姿態(tài)。案例 5 業(yè)主車輛在外受損心懷詭計(jì)嫁禍他人 案例描述一業(yè)主投訴：其私家車在小區(qū)被撞，要求管理處賠償經(jīng)濟(jì)損失。管理處安管主管立即一到現(xiàn)場 察看，發(fā)現(xiàn)車輛車頭部分被撞，凹陷較嚴(yán)重。處理進(jìn)程管理處安管主管向夜班門崗安管員和負(fù)責(zé)停車場衛(wèi)生的清潔工了解情況后得知：該車于當(dāng)天凌 晨零點(diǎn)零一分進(jìn)入小區(qū)，當(dāng)時(shí)車頭已有被撞痕跡；而據(jù)清潔工反映在該車停車位臵掃地時(shí)未發(fā)現(xiàn) 地

14、面跌落油漆、碎片。由此推斷，車輛被撞事件可能發(fā)生在小區(qū)外。隨后，安管主管又察看了 當(dāng)時(shí)的監(jiān)控像，越發(fā)證實(shí)了前面的推斷。了解完情況后，安管主管誠懇地與車主進(jìn)行了勾通， 但車主態(tài)度十分強(qiáng)硬，一口咬定自己的車 是在小區(qū)內(nèi)被撞的，并且要求管理處賠償其損失。任憑安管主管怎么解釋她都不聽，并且揚(yáng)言要報(bào)警。 事情到了這個(gè)地步，安管主管只好請車主一起看當(dāng)時(shí)的監(jiān)控錄像。于是車主啞口無言。案例點(diǎn)評車輛管理是物業(yè)管理中安全管理的重要組成部分，其中車輛管理中的最主要問題在于車輛的損壞和遺失，我們的安管員在處理此類問題時(shí)尤其要小心，雖然案例中業(yè)主車輛的損壞情況在車 場時(shí)恰巧被監(jiān)控錄像記錄下來，但萬一沒有被拍到，事情就比

15、較麻煩了。如果，安管員在每輛車 進(jìn)出時(shí)都留意一下車輛的外觀，有異常情況即時(shí)提醒業(yè)主，并且作好書面記錄。那么在很大程度上 就可避免類似事件的發(fā)生。案例 6 車主擅自停放車輛 安管人員以理待人 案例描述黃線是禁止停車的標(biāo)志線，黃線內(nèi)不可以停車，這是基本的常識。但有人卻視而不見，偏偏將 車停在黃線內(nèi)，造成小區(qū)內(nèi)交通混亂，給我們的安全管理工作帶來很多麻煩。一天，安管員小江正在道口當(dāng)值，遠(yuǎn)遠(yuǎn)見到一輛奔馳轎車直向小區(qū)駛來，“吱”的一聲停在了道口 內(nèi)側(cè)的黃線上，車主下車關(guān)門轉(zhuǎn)身就要離去。小江急忙跑上前去，一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的立正敬禮，禮貌地 說： “先生，您好！這里是黃線范圍，請您把車停放到地下車庫。 ” 車主卻不屑

16、一顧地說：“我就住在這，停一會怎么了？多管閑事?！碧幚磉M(jìn)程小江面帶微笑，語氣堅(jiān)決但又熱情地解釋道：“關(guān)于不起，先生，這里是消防通道，嚴(yán)禁停放車 輛及雜物，另外您的車停在這里我們也很難照顧到，為了您及全體業(yè)主的安全，希望您能配合我 們的工作，謝謝您了！ ”聽到小江禮貌而又堅(jiān)決的話語，再看看周圍確實(shí)沒有一輛車違章停放， 車 主只好打開車門重新發(fā)動汽車，把車開走了。小江見此，馬上又是一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的立正敬禮，以示感 謝，并且目送小轎車慢慢駛?cè)氲叵峦＼噹臁０咐c(diǎn)評服務(wù)行業(yè)最基本的原則是：永遠(yuǎn)不要關(guān)于客人說“不”。當(dāng)我們遇見業(yè)主違犯管理規(guī)則時(shí)， 不要 用毫無人情味的“不、不和行或不可以”等冷漠的字眼加以拒絕或

17、制止，而是要從關(guān)懷關(guān)于方的角 度出發(fā)，換位思考，這樣事情就好辦多了。另外，在關(guān)于方聽從我們的建議，配合我們的工作后，一定不要忘了表示真誠的感謝。案例 7 高空墜物 魂驚魄散 案例描述2： 50 分，一塊玻璃從天而降，砸落在某花園 A 尖叫之聲。應(yīng)聲趕到的安管員看到幸好未造成人員和財(cái)產(chǎn)損傷，便一面善言安撫驚魂未散的圍 觀業(yè)主，一面抓緊時(shí)間進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查。處理進(jìn)程經(jīng)察看，9 F 事吵架，互相亂扔?xùn)|西，不巧將一塊窗戶玻璃砸落。安管員向其通報(bào)了樓下剛才所發(fā)生的驚險(xiǎn)一幕，但兩人依舊爭吵不休，反安管員不理不睬。安管 員只有先勸說調(diào)停，待兩人平靜下來后，再講明玻璃墜落所造成的現(xiàn)實(shí)危害和可怕后果，然后要 求他們

18、下樓向受到驚嚇的群眾賠禮道歉，同時(shí)按有關(guān)規(guī)則接受管理處的處罰，兩人均無異議。誰知道安管員前腳剛下樓，樓上兩口子又大吵起來，安管員只好再上去做工作，就這樣樓上 樓下跑了三趟，才使他們言歸于好，攜手到管理處協(xié)助處理。案例點(diǎn)評發(fā)現(xiàn)問題立即處理，一次不行兩次，兩次不行三次，要不厭其煩，直到問題圓滿解決了為止。 從事物業(yè)管理工作，沒有這么個(gè)韌勁是不行的。案例 8 高空拋物車輛受損某日下午 4 點(diǎn)左右，當(dāng)值保安員在檢查某苑北車場停放車輛時(shí)， 發(fā)現(xiàn)一輛白色桑塔納車駕座前 門靠車輪部分被一花盆砸壞，地上散落有泥土及花盆碎片。處理進(jìn)程事發(fā)后，首先報(bào)當(dāng)值領(lǐng)班及部門主管到場， 根據(jù)現(xiàn)場勘察，估量是該樓上業(yè)主扔下花盆

19、砸到車子，便立即關(guān)于三樓以上住戶挨戶查問，原來是某業(yè)主在清理房屋衛(wèi)生時(shí)將花盆扔下，剛好落到該 車上，導(dǎo)致車前門駕座左側(cè)靠車輪旁被嚴(yán)重砸壞， 并且查到車主亦為某苑業(yè)主。樓上業(yè)主承認(rèn)此事, 并且愿與車主協(xié)商賠償處理。經(jīng)協(xié)調(diào)，雙方于 18： 50 過成協(xié)議解決此事。管理處另采取以下措施：進(jìn)一步加強(qiáng)關(guān)于小區(qū)業(yè)主“請勿高空拋物”的宣傳，使業(yè)主自覺遵守社會公德，并且指出高空拋 物給自己及他人帶來的危害性。提高安管員關(guān)于小區(qū)不安全因素的警覺性，杜絕隱患的存在。將此事件作為案例保存，在今后的工作中關(guān)于安管員進(jìn)行現(xiàn)場案例分析，以提高安管員處理類 似事件的能力。案例點(diǎn)評我們每個(gè)小區(qū)都有“嚴(yán)禁高空拋物”標(biāo)識，但高空

20、拋物的事件卻經(jīng)常發(fā)生，建議我們加強(qiáng)關(guān)于高 空拋物危害性的宣傳教育，日常巡查中關(guān)于陽臺上的花盆等雜物多加留意，即時(shí)提醒業(yè)主進(jìn)行整理， 避免其墜落，做到防范于未然。9 案例描述某小區(qū)業(yè)主潘先生舉家外出，僅留下一老人看家（業(yè)主外出時(shí)關(guān)于安管員有交代，幫助照料老人），當(dāng)班安管員發(fā)現(xiàn)老人已兩天沒下樓。處理進(jìn)程發(fā)現(xiàn)這種情況，安管員馬上打電話到該業(yè)主家，卻無人接聽。預(yù)感到潘先生家中出了什么事， 立即報(bào)告管理處辦公室（安管員的責(zé)任心和全心全意為業(yè)主著想的服務(wù)精神，起了關(guān)鍵的作用）管理處馬上派人上樓，屋內(nèi)寂靜無聲，敲門也無人應(yīng)答，只好派人從樓上爬下后窗察看（敲門無 人應(yīng)答，管理處似乎盡到責(zé)任了，但是他們沒有放棄

21、），才發(fā)現(xiàn)潘老先生癱倒在地，四肢不動，呼 喚他也無反映。于是立即破門而入，以最快的速度把潘先生送往醫(yī)院搶救。幾天以后，當(dāng)潘老先生的家人聞訊從外地趕回，看見病榻上已經(jīng)轉(zhuǎn)危為安的潘老先生和陪伴 左右的管理處員工，表達(dá)了發(fā)自內(nèi)心的真誠感激。案例點(diǎn)評當(dāng)業(yè)主家中出緊急情況需要幫助，物業(yè)管理人員只有擁有高度的責(zé)任心和全心全意為人民服 務(wù)的精神，心中時(shí)刻想著業(yè)主的安危，才能從業(yè)主兩天沒下樓這一微小的事中推測出業(yè)主家中可 能出事， 通知管理處仔細(xì)了解情況，“救人于水火之中”；只有具備了這項(xiàng)基本條件，才能做到“以 人為本”，用我們的精誠服務(wù)為業(yè)主打造精彩生活。當(dāng)然在處理進(jìn)程中，尤其是“爬窗”行動。要 按高空作業(yè)

22、作好安全防范措施。并且盡快通知當(dāng)?shù)毓才沙鏊ぷ魅藛T參加，以免帶來一些不必要 的麻煩。10 案例描述兩位來訪者來到某大廈某閣大堂值班室。安管員：“請問兩位先生找誰？”來訪者：“我們找T 層 A 座某某公司某某公司某某總經(jīng)理?！?安管員：“那請您打一下關(guān)于講，看他在不在。”來訪者便按關(guān)于講鍵，并且口呼“某總經(jīng)理”，但連按三遍都無人應(yīng)答，轉(zhuǎn)頭關(guān)于安管員說我們剛才 已經(jīng)過電話，并且約好了他在家等我們。處理進(jìn)程安管員想某先生雖沒有應(yīng)答，但自己確實(shí)在半小時(shí)前看到某先生回來， 而且來訪者說與他事先 聯(lián)系好的，證件又齊全，便做了登記就放行了。沒想到下午兩點(diǎn)多鐘，總經(jīng)理電話打到管理處投訴說管理處制度不嚴(yán)格，怎

23、么沒有得到業(yè)主同意 就隨便放人上樓呢？案例點(diǎn)評這個(gè)安管員確實(shí)工作中出現(xiàn)了嚴(yán)重失誤，一開始都中規(guī)中矩，按管理規(guī)程進(jìn)行。問題就在來 訪者打關(guān)于講沒有得到被子訪者明確答復(fù)就放行，導(dǎo)致業(yè)主投訴。我們可以做個(gè)假設(shè)，為什么總經(jīng)理在家不愿見客呢？原因不過有四：一是中午已休息，沒聽見； 二是聽見了，但不愿意接待來訪者；三是來訪者不重要，可見可不見；四是擺脫來訪者糾纏。 堅(jiān)決不放行似有不妥，假如來訪者地位、職務(wù)都比被訪者高，或有特殊原因被訪者真的沒有聽到 鈴響，那該總經(jīng)理就會將一切的責(zé)任推到管理處。正確的做法應(yīng)該是：當(dāng)時(shí)打關(guān)于講沒有回答，應(yīng)讓來訪者再經(jīng)過電話聯(lián)系，如果被訪者同意就放行。用內(nèi)部電話與該總經(jīng)理聯(lián)系，

24、按其授意處理，這種做法比較起來應(yīng)為一個(gè)最佳的選擇。案例 ii 業(yè)主父親小區(qū)被騙安管人員加強(qiáng)防范 案例描述7:30 3 號崗以為他們是熟人并且沒有多問，一會老伯上樓去，過了幾分鐘又下樓然后拿 了一包茶葉上去，8 50 3 號崗，是不是有推銷人員進(jìn)入大廈，聲稱她父親被 人騙了，3 號跟業(yè)主解釋說沒有推銷人員到大廈。12： 00 左右，該業(yè)主再次來到管理處反映其父 親被騙的事實(shí)。處理進(jìn)程管理處即時(shí)查實(shí)事件經(jīng)過，經(jīng)核實(shí)，推銷人員在廣場與業(yè)主達(dá)成共識，待推銷人員離去后， 業(yè)主父親發(fā)現(xiàn)其所購茶葉為假商品；管理處向業(yè)主解釋事情經(jīng)過，并且取得業(yè)主認(rèn)可。 案例點(diǎn)評報(bào)，以便識別不法之徒；當(dāng)值人員應(yīng)加強(qiáng)關(guān)于廣場的監(jiān)

25、控，嚴(yán)格控制外來人員在廣場兜售叫賣。12 案例描述今年初夏，天氣異常炎熱。某日中午，正在小區(qū)值勤的保安發(fā)現(xiàn)商鋪東側(cè)停車場一輛嶄新的面 包車突然起火，管理處迅速采取措施，將火撲滅，避免了爆炸的危險(xiǎn)。處理進(jìn)程發(fā)現(xiàn)火情，安管員一邊用關(guān)于講機(jī)向安管隊(duì)長報(bào)告，邊去取附近的滅火器滅火?；鹎榫褪敲?， 安管隊(duì)長飛奔到現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)面包車后部已著火燃燒，馬上下令本區(qū)相鄰哨位快速搬滅火器到現(xiàn)場 撲救，并且呼叫機(jī)動中隊(duì)隊(duì)長和各區(qū)當(dāng)班人員協(xié)助滅火，同時(shí)將現(xiàn)場情況向管理處匯報(bào)，管理處立 即拔 119 報(bào)警。兩分鐘后各區(qū)當(dāng)班人員相繼趕到火災(zāi)現(xiàn)場，此時(shí)火勢已很大，旁邊一輛白色的凌 志小轎車右部邊已被引燃，油箱隨時(shí)有爆炸的危險(xiǎn)

26、，威脅到現(xiàn)場周圍業(yè)主的生命和財(cái)產(chǎn)安全。 安管主管果斷命令分隊(duì)長訣別組織隊(duì)員用滅火器控制火勢；同時(shí)啟動消防栓、鋪設(shè)水帶；驅(qū)散 圍觀人群，維持火警現(xiàn)治安和交通秩序。4分鐘后，火魔被降伏，十分鐘后消防車才到。保安的英勇行為和迅速反映能力，得到了在場業(yè)主的好評和感激。案例點(diǎn)評養(yǎng)兵千日，用兵一時(shí)。保安發(fā)現(xiàn)火情匯報(bào)早、處理即時(shí)妥當(dāng)，平時(shí)注意突發(fā)事件處臵的培訓(xùn) 和演習(xí)，關(guān)鍵時(shí)刻發(fā)揮作用。按預(yù)案進(jìn)行，保證了滅火組織的有條不紊。值班隊(duì)長臨場應(yīng)變果斷 堅(jiān)決，反映出較好的綜合素質(zhì)和關(guān)于突發(fā)事件的處理能力。案例 13 有理有據(jù)一一車輛破損進(jìn)入車場后推卸責(zé)任7 15 23 40 B 棟一業(yè)主將私家車駛進(jìn)小區(qū)，停放在地面

27、私家車位后上 樓休息。隨后趕到的巡邏安管員發(fā)現(xiàn)車的后窗玻璃已經(jīng)破碎，當(dāng)即向安管班領(lǐng)班匯報(bào)，并且做了詳 細(xì)記錄?？紤]到車主可能已經(jīng)就寢，且現(xiàn)場情況可以認(rèn)定車窗是在車場以外損壞的，就沒有打擾 他予以核關(guān)于確認(rèn)（盡快不打擾業(yè)主，并且不是就不能打擾。發(fā)現(xiàn)這么大一件事，還是打擾一下為好 當(dāng)時(shí)打擾一下，可能就少了后面的麻煩）。早晨6時(shí)20分，安管員向車主通報(bào)其車輛后窗破碎。 不料車主竟一口咬定是停進(jìn)私家車位后 高空拋物所致，反倒要求管理處予以賠償。安管員拿出查車記錄加以說明，并且讓其仔細(xì)察看一 直保護(hù)著的現(xiàn)場情況。車主橫生節(jié)枝，否認(rèn)記錄和現(xiàn)場具有真實(shí)性一方據(jù)理評說，一方拒不 認(rèn)帳，一時(shí)難以扯清。在雙方爭執(zhí)

28、不下的情況下，管理處馬上電請所屬派出所派員進(jìn)行調(diào)查和調(diào)節(jié)（既然如此，沒 有必要再扯下去，即時(shí)請權(quán)威機(jī)關(guān)來處理，是最好的辦法）。派出所的工作人員認(rèn)真查閱記錄和勘 察現(xiàn)場，詢冋有關(guān)人員和周邊住戶，然后簽署意見，斷定車窗是在車場之外破碎的，由車主自行 負(fù)責(zé)，并且且關(guān)于車主駕禍于人的行為提出了嚴(yán)厲批評。車主啞口無言，只得認(rèn)帳。點(diǎn)評：遇到一些可能產(chǎn)生爭議的問題時(shí)，聰明人從一開始就注意收集和留存相關(guān)證據(jù)。有了 證據(jù)，一旦出現(xiàn)糾紛，處理起來就可以省去許多麻煩。因?yàn)?，事?shí)勝于雄辯。若關(guān)于方硬要拿不是 當(dāng)理說，有據(jù)為證的事實(shí)就是最有說服力的回答。案例 14 謊稱裝修入室搶劫殺人 物業(yè)公司未盡責(zé)被判賠償（2004

29、 12 23 日深圳新聞網(wǎng)-深圳特區(qū)報(bào)）【本報(bào)訊】（記者吳濤通訊員張敏）住宅小區(qū)內(nèi)發(fā)生刑事案件，未盡職責(zé)的物業(yè)管理公司是否 要承擔(dān)責(zé)任？錢女士因女兒在住宅內(nèi)被害，將殺人兇手及小區(qū)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)一并且告上法庭，提出 總額近600 萬元的索賠要求。關(guān)于此，福田法院昨天的一審判決給出了肯定答案：物業(yè)管理公司應(yīng) 關(guān)于賠償總額的30%（17 萬余元）承擔(dān)補(bǔ)充賠償責(zé)任。據(jù)悉，這是今年 5 適用法律若干問題的解釋實(shí)施以來我市判決的首例相關(guān)案件。原告：女兒 被害系被告管理不善據(jù)原告錢女士訴稱，2002年4月2日，她的女兒鄭某購買了東?；▓@福祿居某房，同年 5月 入伙，并且與被告戴德梁行東?；▓@管理處簽署了物業(yè)管

30、理服務(wù)協(xié)議。2003年7月21日，原深圳某建筑裝飾工程公司裝修工人鐘某關(guān)于被告戴德梁行東?；▓@管理處的保安員謊稱是裝修工人， 保安員未查實(shí)其是否有裝修出入證，也未進(jìn)行出入登記，就予放行，致使鐘順利進(jìn)入鄭的住所， 騙開房門后入室搶劫，在室內(nèi)作案長達(dá)4個(gè)小時(shí)，先后將保姆及鄭某殺害，劫得10余萬元及手機(jī) 等財(cái)物后按來路線離開東?；▓@。原告認(rèn)為，被告關(guān)于業(yè)主負(fù)有安全保證義務(wù)，由于其過失，導(dǎo) 致女兒被害，被告的行為已構(gòu)成侵權(quán)，應(yīng)依法承擔(dān)責(zé)任。被告：已盡安全保證義務(wù)針關(guān)于原告的起訴，被告戴德梁行房地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司及其東?；▓@物業(yè)管理處答辯 稱， 物業(yè)管理處僅關(guān)于公共區(qū)域負(fù)有合理限度內(nèi)的安全保證義務(wù)

31、，關(guān)于業(yè)主私人物業(yè)內(nèi)的人身、財(cái)產(chǎn) 不負(fù)有安全保證義務(wù)。被告鐘某應(yīng)關(guān)于被害人鄭某的被害結(jié)果承擔(dān)損害賠償責(zé)任，管理處在維持公 共秩序方面已盡到足夠的安全保證義務(wù)，未登記的行為不具有違法性，沒有主觀過錯(cuò)，與鄭某被 害結(jié)果之間不具有因果關(guān)系，被告不存在侵權(quán)行為，不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任，請求駁回原告的 訴訟請求。法院：物業(yè)管理處有過錯(cuò)經(jīng)法院審理查明，在被害人鄭某裝修房屋時(shí)，被告鐘某作為裝修工人參與了裝修施工。 20022003 證，上面寫明了有效期。9過期的出入證。保安員沒有看清楚出入證，也沒有要求其登記，即同意鐘某入內(nèi)，最 終導(dǎo)致727日，鐘某被公安機(jī)關(guān)抓獲。200441日，深圳市中級人 民法院以搶劫

32、罪、故意殺人罪判處鐘某死刑。目前該案正在省高級人民法院復(fù)核。法院認(rèn)為，住宅小區(qū)物業(yè)管理公司在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，關(guān)于于物業(yè)管理合同關(guān)系的另一方當(dāng)事 人， 依法應(yīng)承擔(dān)合理限度范圍內(nèi)的安全保證義務(wù)。住宅小區(qū)物業(yè)管理公司關(guān)于于以裝修工人名義要 求進(jìn)入住宅樓內(nèi)的人員，采取適當(dāng)?shù)姆绞胶藢?shí)其身份，屬于合理限度范圍內(nèi)的安全保證義務(wù)。本 案中，在被告鐘某出示過期的出入證，自稱搞裝修時(shí)，被告未查驗(yàn)其出示的出入證，未要 求其登記，未以適當(dāng)?shù)姆绞胶藢?shí)其身份是否真實(shí)，系屬未盡合理限度范圍內(nèi)的安全保證義務(wù)，有 過錯(cuò)。斟酌被告的過錯(cuò)程度，及其若履行合理限度范圍內(nèi)的安全保證義務(wù)關(guān)于于防止發(fā)生被害后果的 作用，以及案發(fā)當(dāng)日被害人

33、關(guān)于異常情況的覺察程度等情況，法院判令被告戴德梁行東?；▓@管理 處關(guān)于被30%承擔(dān)補(bǔ)充賠償責(zé)任。戴德梁行房地產(chǎn)顧問（深圳）務(wù)承擔(dān)補(bǔ)充清償責(zé)任。最高人民法院關(guān)于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋第六條從事住宿、餐飲、娛樂等經(jīng)營活動或者其他社會活動的自然人、法人、其他組織，未 盡合理限度范圍內(nèi)的安全保證義務(wù)致使他人遭受人身損害，賠償權(quán)限人請求其承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任 的，人民法院應(yīng)予支持。因第三人侵權(quán)導(dǎo)致?lián)p害結(jié)果發(fā)生的，由實(shí)施侵權(quán)行為的第三人承擔(dān)賠償責(zé)任。安全保證義務(wù)人有 過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)在其能夠防止或者制止損害的范圍內(nèi)承擔(dān)相應(yīng)的補(bǔ)充賠償責(zé)任。安全保證義務(wù)人承 擔(dān)責(zé)任后，可以向第三人追償。賠償權(quán)限人

34、起訴安全保證義務(wù)人的， 應(yīng)當(dāng)將第三人作為共通被告, 但第三人不能確定的除外。案例 15 未成年的孩子點(diǎn)燃天那水發(fā)生爆炸被炸死4個(gè)未成年的孩子在某花園堆放雜物的地方點(diǎn)燃了放臵在那里的天那水發(fā)生爆炸，當(dāng)中一個(gè)6歲的孩子被燒成重傷不治而死。孩子的父母把該花園的物業(yè)管理公司和另3 個(gè)肇事孩子告上了法庭。近日，羅湖區(qū)人民法院作出一審判決，死亡孩子的父母共獲得近13萬元的賠償金，其中囊括 精賠償金8.5萬元；物業(yè)公司因不作為被判賠近 7萬元。羅湖區(qū)法院審理后認(rèn)為：被告某物業(yè)管理公司關(guān)于易燃易爆物品天那水臵于兒童容易獲得的地 方關(guān)于爆炸事故負(fù)重要責(zé)任。其不作為的行為和4 名兒童玩天那水燒火引起爆炸，這兩個(gè)方

35、面應(yīng)各占一半的責(zé)任。具體劃分責(zé)任比例是：原告關(guān)于小孩的死亡負(fù)15%的責(zé)任，由其自負(fù)；被告物業(yè)45%的責(zé)任；另一孩子小豪由于直接引起爆炸承擔(dān) 257.53 個(gè)男孩均未成年，其賠償責(zé)任由監(jiān)護(hù)人承擔(dān)。案情回放據(jù)原告鄭某訴稱，2002 5 7 6 10 歲的小浩、11 歲 的小文一起玩，3 搭建的小房子里，孩子們發(fā)現(xiàn)了房子里面有幾個(gè)放天那水的小鐵桶。此時(shí)，暫住在該 花園的一個(gè)單元里的另一個(gè)孩子 9 歲的小豪，找到了他們一起玩，他們用木棒點(diǎn)燃天那水玩，結(jié) 果，小豪將燃燒的木棒插入天那水小桶后發(fā)生爆炸，小俊則因離得近被嚴(yán)重?zé)齻?。事故發(fā)生后，小俊的父母連忙把孩子送到了深圳紅十字會醫(yī)院治療了18天，后因付不起

36、醫(yī)療費(fèi)無法繼續(xù)治療而被迫出院。6月13日，小俊因大面積燒傷致敗血癥，父母原來打算送孩子回老家潮 陽續(xù)治療，但在回去的途中孩子不幸死亡。16 由兩個(gè)案例引起的思考案例一：盧先生夜間回家時(shí)，在高層電梯里被歹徒用磚頭砸傷。李先生遂向人民法院起訴，狀告物業(yè)管理公司違約，未盡到安全保護(hù)的義務(wù)，要求物業(yè)公司賠償其損失。但是，人民法院卻判決駁回盧先生的訴請。盧先生由此產(chǎn)生疑問：物業(yè)公司與業(yè)主簽署了物業(yè)管理服務(wù)合同，向業(yè)主收了物業(yè)保安費(fèi)的情況下，物業(yè)公司關(guān)于業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)受到的傷害是否應(yīng)承擔(dān)民事賠償責(zé)任 ？案例二：上海A公司購買了一輛昌河面包車，該車由其職員周某上下班開回某小區(qū)停放，A公司 月交納停車費(fèi)。某日

37、早上，周某取車時(shí)發(fā)現(xiàn)該車不翼而飛。A公司在報(bào)案之后，向人民法院提起訴訟，以物業(yè)公司違犯保管合同為由，要求物業(yè)公司賠償其損失。但是,人民法院卻判令駁回 A 公司的訴請。A公司不解：自己已經(jīng)按月向物業(yè)管理公司交納了停車費(fèi) ，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)有保管的 義務(wù)為什么車在小區(qū)被盜，物業(yè)公司卻不用承擔(dān)賠償責(zé)任？ PAGE PAGE 10n：R3yi南海意庫北京信利律師事務(wù)所上海分所熊志新律師點(diǎn)評：安全是每位公民自由存在于社會的保證。 每一位業(yè)主在購樓臵業(yè)、選擇物業(yè)的時(shí)候，首先考慮的就是安全問題。安全囊括人身安全和財(cái)產(chǎn)安全。上述案例一反映的就是人身安全問題，案例二反 映的就是財(cái)產(chǎn)安全問題。關(guān)于于業(yè)主而言,關(guān)于

38、其提供人身安全和財(cái)產(chǎn)安全保證的是小區(qū)的物業(yè)管理公 司。業(yè)主與物業(yè)管理公司之間成立的是一種合同關(guān)系，保證業(yè)主的人身安全和財(cái)產(chǎn)安全是物業(yè)管理 公司應(yīng)當(dāng)履行的一項(xiàng)重要合同義務(wù)。但是，物業(yè)管理公司提供的安全保證并且不是絕關(guān)于的，而是在一個(gè) 合理的“度”之內(nèi)。那么，如何來界定這個(gè)“度”呢？在案例一中，法院在審理盧先生人身受傷害案件時(shí)，一審人民法院認(rèn)為，盧先生與物業(yè)管理公司簽署了物業(yè)管理服務(wù)合同，雙方形成的是合同法律關(guān)系，物業(yè)管理公司應(yīng)依照物業(yè)管理服務(wù)合同中約定的保安服務(wù)事項(xiàng)履行合同義務(wù)。雖然物業(yè)管理公司在合同中許諾了保安服務(wù)，但這種保 安服務(wù)應(yīng)限于防范性安全保衛(wèi)活動，并且不能達(dá)到完全根除治安案件。二審人民法院認(rèn)為，由于雙方在 合同中關(guān)于保安服務(wù)的內(nèi)容未作特別約定，“保安”系確保物業(yè)使用的方便安全，以及小區(qū)公共秩序的 良好與穩(wěn)定，而不是廣義上的社會安全。物業(yè)管理公司不承擔(dān)業(yè)主的人身保險(xiǎn)責(zé)任。 擔(dān)負(fù)業(yè)主的人害賠償責(zé)任，可由物業(yè)管理公司與業(yè)主在物業(yè)管理合同中作出特別約定 ，沒有特別約定的，物業(yè) 管理公司不承擔(dān)業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)損害賠償責(zé)任。由于盧先生與物業(yè)管理公司在物業(yè)管理服務(wù) 合同中沒有上述特別約定，因此法院判決物業(yè)管理公司不承擔(dān)盧先生的損害賠償責(zé)任。在案例二中，人民法院認(rèn)為物業(yè)管理公司收取停車費(fèi)、發(fā)放停車證