我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資方式的選擇研究

1、PAGE 畢業(yè)論文 題 目：我國(guó)國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)融資方式的的選擇研究學(xué)生姓名： X X X學(xué) 號(hào)： 2000717011班 級(jí): 077級(jí)2班專 業(yè)： 房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理指導(dǎo)教師： 王 貴 春春重慶大學(xué)城市科科技學(xué)院建筑筑管理學(xué)院2011年6月月重慶大學(xué)城市科科技學(xué)院本科科學(xué)生畢業(yè)論論文我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)融資方式的的選擇研究學(xué) 生： X XX X學(xué) 號(hào)： 200771701指導(dǎo)教師： 王王 貴 春專 業(yè)： 房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營(yíng)管理重慶大學(xué)城市科科技學(xué)院建筑筑管理學(xué)院二O一一年六月月Chongqiing innstituute off cityy scieence aand teechnollogy uuni

2、verrsity underrgraduuate ggraduaation thesiisOur reaal esttate eenterpprisess finaancingg methhods oof ressearchh Underggraduaate: LLiu Jiiamengg SStudennt ID: 200717701Superviisor: Lect. Wangg GuicchunMajor: Real estatte opeeratioon andd manaagemenntChongqiing Instiitute of Teechnollogy Univeersity

3、y Cityy Colleege Of econnomic managgementtApril 22011重慶大學(xué)城市科技學(xué)院本科學(xué)生畢業(yè)論文摘要 PAGE I摘要作為我國(guó)國(guó)民 HYPERLINK 經(jīng)經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)業(yè)是資金密集集型行業(yè),房房地產(chǎn)企業(yè)融融資具有投資資周期長(zhǎng)，投投資規(guī)模大等等特點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)融資一直是是業(yè)內(nèi)關(guān)注的的焦點(diǎn)。我國(guó)國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)資金來源主主要有銀行貸貸款、上市融融資、房地產(chǎn)產(chǎn)信托融資、債債券融資等幾幾個(gè)主要的融融資方式，每個(gè)融資方方式都有自己己的特點(diǎn)及限限制性因素。在我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資方式仍然相對(duì)狹窄，融資總額逐年增加，其他融資方式所占比例逐漸增加的現(xiàn)狀下，房

4、地產(chǎn)企業(yè)要在開發(fā)初始階段、開發(fā)過程、建設(shè)經(jīng)營(yíng)階段、運(yùn)營(yíng)成熟階段選擇合適的融資方式，保證項(xiàng)目的順利開發(fā)及公司的健康運(yùn)營(yíng)。躋身在各政策、市場(chǎng)變化莫測(cè)的中小企業(yè)更要在激烈的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中積極探尋自己出路，尋找適合自身規(guī)模的發(fā)展方式，爭(zhēng)取在激烈的市場(chǎng)中探尋一條健康、穩(wěn)定、持續(xù)的發(fā)展道路。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)，融資資方式，融資資現(xiàn)狀，發(fā)展展階段，中小小房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)融資方式重慶大學(xué)城市科技學(xué)院本科學(xué)生畢業(yè)論文Abstract PAGE III AbstracctAs Chinnas nnationnal ecconomiic pilllar iindusttries of thhe reaal esttate

5、 iindusttry iss capiital-iintenssive iindusttries indusstry, real estatte entterpriise fiinanciing haave innvestmment ccycle is loong, tthe innvestmment sscale featuures, real estatte entterpriise fiinanciing haas beeen thee focuus of attenntion. Chinnas rreal eestatee induustry fundiing soourcess a

6、re mainlly bannk loaans, llistinng andd finaancingg, reaal esttate ttrust finanncing, bondd finaancingg of sseveraal majjor fiinanciing, eeach ffinanccing wways aall haave thheir oown chharactteristtics aand reestricctive factoors. CChinas reaal esttate eenterpprise finanncing stilll remaain reelati

7、vvely nnarroww, finnancinng amoount iincreaase yeear byy yearr, othher fiinanciing waay graaduallly inccreasiing prroporttion, real estatte entterpriise shhall ppresennt sittuatioon in the ddeveloopmentt inittial sstage, deveelopmeent prrocesss, thee consstructtion ooperattion sstage, operrationnal

8、maature stagee chooose appproprriate finanncing way, and gguaranntee tthe smmooth projeect deeveloppment and tthe coompanyys heealth operaationss. Thee channge inn poliicy, mmarkett moree unprredicttable smalll and mediuum-sizzed ennterprrises in thhe fieerce mmarkett comppetitiion, ppositiively see

9、k theirr way out, lookiing foor suiitablee scalle devvelopmment wway too fighht in the ffiercee markket exxploriing a healtthy, sstablee and sustaainablle devvelopmment oof thee roadd.Key worrds： Real estatte entterpriise, ffinanccing, finanncing preseent siituatiion, ddeveloopmentt stagge, smmall r

10、real eestatee enteerprisse finnancinng modde重慶大學(xué)城市科技學(xué)院本科學(xué)生畢業(yè)論文目錄 PAGE VII目錄TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc292996790 摘要 PAGEREF _Toc292996790 h I HYPERLINK l _Toc292996791 Abstracct PAGEREF _Toc292996791 h II HYPERLINK l _Toc292996792 引言 PAGEREF _Toc292996792 h 1 HYPERLINK l _Toc292996793 1. 房地產(chǎn)企企業(yè)融

11、資的含含義與特點(diǎn) PAGEREF _Toc292996793 h 3 HYPERLINK l _Toc292996794 1.1 房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)融資的的含義 PAGEREF _Toc292996794 h 3 HYPERLINK l _Toc292996795 1.2 房地產(chǎn)產(chǎn)融資主要特特征 PAGEREF _Toc292996795 h 3 HYPERLINK l _Toc292996796 1.2.1 以以銀行信貸為為主導(dǎo)的單一一融資格局 PAGEREF _Toc292996796 h 3 HYPERLINK l _Toc292996797 1.2.2 房房地產(chǎn)融資市市場(chǎng)體系不健健全 PAG

12、EREF _Toc292996797 h 3 HYPERLINK l _Toc292996798 1.2.3 房房地產(chǎn)融資各各種方式均有有局限性 PAGEREF _Toc292996798 h 4 HYPERLINK l _Toc292996799 2. 我國(guó)房地地產(chǎn)企業(yè)融資資方式分析 PAGEREF _Toc292996799 h 5 HYPERLINK l _Toc292996800 2.1 銀行貸貸款 PAGEREF _Toc292996800 h 5 HYPERLINK l _Toc292996801 2.1.1 我我國(guó)房地產(chǎn)企企業(yè)銀行貸款款現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc2929968

13、01 h 5 HYPERLINK l _Toc292996802 2.1.2 銀銀行貸款的特特點(diǎn) PAGEREF _Toc292996802 h 5 HYPERLINK l _Toc292996803 2.2 上市融融資 PAGEREF _Toc292996803 h 6 HYPERLINK l _Toc292996804 2.2.1 上上市的優(yōu)點(diǎn) PAGEREF _Toc292996804 h 6 HYPERLINK l _Toc292996805 2.2.2 上上市面臨的問問題 PAGEREF _Toc292996805 h 6 HYPERLINK l _Tocc2929996806 2.

14、3 房地地產(chǎn)信托融資資 PAGEREF _Toc292996806 h 6 HYPERLINK l _Toc292996807 2.3.1 房房地產(chǎn)信托融融資的特點(diǎn) PAGEREF _Toc292996807 h 6 HYPERLINK l _Toc292996808 2.3.2 房房地產(chǎn)信托融融資的優(yōu)點(diǎn) PAGEREF _Toc292996808 h 7 HYPERLINK l _Toc292996809 22.3.3 房地產(chǎn)信托托融資面臨的的問題 PAGEREF _Toc292996809 h 7 HYPERLINK l _Toc292996810 2.4 債券融融資 PAGEREF _T

15、oc292996810 h 8 HYPERLINK l _Toc292996811 2.4.1 債債券的發(fā)行方方式 PAGEREF _Toc292996811 h 8 HYPERLINK l _Toc292996812 2.4.2 債債券融資的優(yōu)優(yōu)點(diǎn) PAGEREF _Toc292996812 h 8 HYPERLINK l _Toc292996813 2.5 其他方方式 PAGEREF _Toc292996813 h 9 HYPERLINK l _Toc292996814 2.5.1 私私募融資 PAGEREF _Toc292996814 h 9 HYPERLINK l _Toc292996

16、815 2.5.2 典典當(dāng)融資 PAGEREF _Toc292996815 h 9 HYPERLINK l _Toc292996816 2.5.3 合合作開發(fā) PAGEREF _Toc292996816 h 9 HYPERLINK l _Toc292996817 2.5.4 海海外地產(chǎn)基金金 PAGEREF _Toc292996817 h 10 HYPERLINK l _Toc292996818 3. 我國(guó)房地地產(chǎn)企業(yè)融資資現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc292996818 h 11 HYPERLINK l _Toc292996819 3.1 房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc29

17、2996819 h 11 HYPERLINK l _Toc292996820 3.1.1 從從融資來源上上分析 PAGEREF _Toc292996820 h 11 HYPERLINK l _Toc292996821 3.1.2 從從融資總量上上分析 PAGEREF _Toc292996821 h 11 HYPERLINK l _Toc29229968222 3.1.33 從結(jié)構(gòu)上上分析 PAGEREF _Toc292996822 h 11 HYPERLINK l _Toc292996823 3.2 房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)融資存存在的主要問問題 PAGEREF _Toc292996823 h 11 HY

18、PERLINK l _Toc292996824 3.2.1 融融資渠道過于于單一 PAGEREF _Toc292996824 h 11 HYPERLINK l _Toc292996825 3.2.22 銀行體系系所承擔(dān)的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)與收益不不對(duì)稱 PAGEREF _Toc292996825 h 11 HYPERLINK l _Toc292996826 3.2.3 缺缺乏多層次房房地產(chǎn)金融體體系 PAGEREF _Toc292996826 h 12 HYPERLINK l _Toc292996827 3.2.4 房房地產(chǎn)金融市市場(chǎng)的監(jiān)管和和調(diào)控機(jī)制尚尚不完善 PAGEREF _Toc292996827

19、 h 12 HYPERLINK l _TToc29229968228 3.2.55 房地產(chǎn)企企業(yè)融資瓶頸頸亟待突破 PAGEREF _Toc292996828 h 12 HYPERLINK l _Toc292996829 3.3 發(fā)展我我國(guó)房地產(chǎn)融融資渠道的對(duì)對(duì)策和建議 PAGEREF _Toc292996829 h 12 HYPERLINK l _Toc292996830 3.3.1 建建立多層次房房地產(chǎn)融資體體系 PAGEREF _Toc292996830 h 12 HYPERLINK l _Toc292996831 3.3.2 加加緊開發(fā)房地地產(chǎn)金融投資資產(chǎn)品 PAGEREF _Toc2

20、92996831 h 12 HYPERLINK l _Toc292996832 3.3.3完善善房地產(chǎn)金融融法律法規(guī) PAGEREF _Toc292996832 h 13 HYPERLINK l _Toc292996833 4. 在不同發(fā)發(fā)展階段房地地產(chǎn)企業(yè)融資資方式選擇 PAGEREF _Toc292996833 h 14 HYPERLINK l _Toc292996834 4.1 開發(fā)初初始階段主要要融資方式選選擇 PAGEREF _Toc292996834 h 14 HYPERLINK l _Toc292996835 4.1.1 房房地產(chǎn)投資銀銀行 PAGEREF _Toc2929968

21、35 h 14 HYPERLINK l _Toc292996836 4.1.2 合合資 PAGEREF _Toc292996836 h 14 HYPERLINK l _Toc22929966837 4.2 開發(fā)發(fā)過程中主要要融資方式選選擇 PAGEREF _Toc292996837 h 14 HYPERLINK l _Toc292996838 4.2.1 銀銀行貸款 PAGEREF _Toc292996838 h 15 HYPERLINK l _Toc292996839 4.2.2 房房地產(chǎn)投資信信托 PAGEREF _Toc292996839 h 15 HYPERLINK l _Toc292

22、996840 4.2.3 房房地產(chǎn)投資基基金 PAGEREF _Toc292996840 h 15 HYPERLINK l _Toc292996841 4.2.4 私私募基金 PAGEREF _Toc292996841 h 16 HYPERLINK l _Toc292996842 4.3 建設(shè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)階段主要要融資方式選選擇 PAGEREF _Toc292996842 h 16 HYPERLINK l _Toc292996843 4.3.1 工工程承包觸資資 PAGEREF _Toc292996843 h 16 HYPERLINK l _Toc292996844 4.3.2 回回租 PAGERE

23、F _Toc292996844 h 16 HYPERLINK l _Toc292996845 4.4 運(yùn)營(yíng)成成熟階段的主主要融資方式式選擇 PAGEREF _Toc292996845 h 17 HYPERLINK l _Toc292996846 4.4.1 發(fā)發(fā)行股票融資資 PAGEREF _Toc292996846 h 17 HYPERLINK l _Toc292996847 4.4.2 發(fā)發(fā)行債券觸資資 PAGEREF _Toc292996847 h 17 HYPERLINK l _Toc292996848 5. 中小房地地產(chǎn)企業(yè)融資資方式探析 PAGEREF _Toc292996848

24、h 18 HYPERLINK l _Toc292996849 5.1 當(dāng)前中中小房地產(chǎn)企企業(yè)特點(diǎn)及面面臨的問題 PAGEREF _Toc292996849 h 18 HYPERLINK l _Toc292996850 5.1.1 缺缺乏戰(zhàn)略規(guī)劃劃，盈利模式式模糊 PAGEREF _Toc292996850 h 18 HYPERLINK l _Toc292996851 5.1.2 融融資渠道單一一，企業(yè)資產(chǎn)產(chǎn)負(fù)債率普遍遍偏高 PAGEREF _Toc292996851 h 18 HYPERLINK l _Toc292996852 5.1.3 運(yùn)運(yùn)作手法靈活活，管理規(guī)范范不足 PAGEREF _T

25、oc292996852 h 18 HYPERLINK l _Toc292996853 5.1.4 資資源整合意識(shí)識(shí)強(qiáng)，人才缺缺乏導(dǎo)致專業(yè)業(yè)依托不足 PAGEREF _Toc292996853 h 19 HYPERLINK l _Toc292996854 5.2 我國(guó)中中小房地產(chǎn)企企業(yè)發(fā)展對(duì)策策 PAGEREF _Toc292996854 h 19 HYPERLINK l _Toc292996855 5.2.1 加加快房地產(chǎn)企企業(yè)經(jīng)營(yíng)機(jī)制制轉(zhuǎn)換，增強(qiáng)強(qiáng)自身實(shí)力 PAGEREF _Toc292996855 h 19 HYPERLINK l _Toc292996856 5.2.2 準(zhǔn)準(zhǔn)確定位，實(shí)實(shí)行

26、差異化經(jīng)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略 PAGEREF _Toc292996856 h 19 HYPERLINK l _Toc292996857 5.2.3 以以品牌為載體體，拓展企業(yè)業(yè)發(fā)展空間 PAGEREF _Toc292996857 h 19 HYPERLINK l _Toc292996858 55.2.4 拓寬融資渠渠道，解決資資金“瓶頸” PAGEREF _Toc292996858 h 20 HYPERLINK l _Toc292996859 結(jié)論 PAGEREF _Toc292996859 h 21 HYPERLINK l _Toc292996860 致謝 PAGEREF _Toc292996860 h

27、 22 HYPERLINK l _Toc292996861 參考文獻(xiàn) PAGEREF _Toc292996861 h 233重慶大學(xué)城市科技學(xué)院本科學(xué)生畢業(yè)論文引言PAGE PAGE 16引言 （1）選選題背景目前，我國(guó)的房房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)經(jīng)毫無疑問地地成為國(guó)民 HYPERLINK 經(jīng)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，然而，與與房地產(chǎn)業(yè)的的重要地位和和發(fā)展速度極極不相稱的是是，房地產(chǎn)融融資市場(chǎng)的發(fā)發(fā)展卻步履蹣蹣跚。作為典典型的資本密密集型產(chǎn)業(yè)，房房地產(chǎn)業(yè)對(duì)金金融市場(chǎng)具有有天然的高度度依賴，而發(fā)發(fā)展滯后的房房地產(chǎn)融資市市場(chǎng)必然會(huì)危危及房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的健康發(fā)展展。當(dāng)前，如如何加快房地地產(chǎn)融資市場(chǎng)場(chǎng)的發(fā)展,保保障房地產(chǎn)企企

28、業(yè)的有效融融資已成為整整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)業(yè)所面臨的最最緊迫問題。近年來，隨著國(guó)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)逐步實(shí)施施了一系列的的宏觀調(diào)控政政策，特別是是日趨嚴(yán)格的的土地和金融融信貸政策使使房地產(chǎn)業(yè)遭遭遇了前所未未有的資金困困境。為了因因應(yīng)融資困局局，房地產(chǎn)業(yè)業(yè)開始探求多多元化的融資資渠道，諸如如信托、基金金、上市以及及私募融資等等形式開始頻頻繁地出現(xiàn)在在公眾視線當(dāng)當(dāng)中，而房地地產(chǎn)融資也成成為業(yè)內(nèi)最受受關(guān)注的議題題，房地產(chǎn)企企業(yè)如何在各個(gè)開開發(fā)階段選取取合適的融資資渠道，來保證企業(yè)業(yè)健康發(fā)展成成為現(xiàn)在一個(gè)個(gè)時(shí)期房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的主旋律律。研究意義作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支支柱的房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)，其發(fā)發(fā)展帶動(dòng)著其其他產(chǎn)業(yè)的形形勢(shì)。作為資

29、資金密集型的的房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)，其融資方方式成為企業(yè)業(yè)研究的焦點(diǎn)點(diǎn)。房地產(chǎn)企企業(yè)的融資具具有重要意義義：及時(shí)的融資可可以為房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)帶來流流動(dòng)資金，使使項(xiàng)目的開發(fā)發(fā)得以順利進(jìn)進(jìn)行。合理的融資結(jié)結(jié)構(gòu)可以使企企業(yè)節(jié)約成本本，使公司利利益最大化。探索多元化的的融資方式可可以使企業(yè)的的金融結(jié)構(gòu)趨趨于合理，減減少企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。在不同發(fā)展階階段選擇合適適的融資方式式，可以使企企業(yè)在政策的的約束下依然然可以找到自自身的發(fā)展方方式。寫作方法本文對(duì)房地產(chǎn)企企業(yè)融資方式式的研究過程程中，使用了了以下方法：文獻(xiàn)法：本文文搜集和分析析研究各種現(xiàn)現(xiàn)存的有關(guān)文文獻(xiàn)資料，從從中選取信息息，以達(dá)到某某種調(diào)查研究究目的的方法法。它

30、所要解解決的是如何何在浩如煙海海的文獻(xiàn)群中中選取適用于于課題的資料料，并對(duì)這些些資料做出恰恰當(dāng)分析和使使用。比較論證法：通過各種融融資方式從各各個(gè)方面相互互進(jìn)行比較，而而得到各自的的特點(diǎn)，進(jìn)而而分析適合房房地產(chǎn)企業(yè)的的融資方式。政策分析法：搜集最新的的相關(guān)的國(guó)家家政策，與當(dāng)當(dāng)前的現(xiàn)狀結(jié)結(jié)合，分析其其對(duì)房地產(chǎn)企企業(yè)融資造成成的影響。數(shù)據(jù)調(diào)查法：通過搜集最最新的、權(quán)威威的相關(guān)數(shù)據(jù)據(jù)用到文章的的分析中，使使論證更加清清晰、文章更更加具有說服服力。（4）研究?jī)?nèi)容容房地產(chǎn)企業(yè)融融資的含義。本本內(nèi)容從廣義義與狹義，內(nèi)內(nèi)部融資與外部融資兩個(gè)角度度簡(jiǎn)析房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)融資的的含義。我國(guó)房地產(chǎn)融融資方式。本本內(nèi)容主

31、要探探討現(xiàn)在我國(guó)國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)融資的主要要方式，并對(duì)對(duì)各種融資方方式的特點(diǎn)進(jìn)進(jìn)行分析。我國(guó)房地產(chǎn)企企業(yè)融資現(xiàn)狀狀。本內(nèi)容主主要探討7房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)融資的現(xiàn)狀狀以及融資中中存在的主要要問題。 在不同發(fā)展階階段房地產(chǎn)企企業(yè)融資方式式選擇。本內(nèi)內(nèi)容主要是探探討房地產(chǎn)企企業(yè)在由幼稚稚到成熟的幾幾個(gè)階段中根根據(jù)自身規(guī)模模特點(diǎn)選取合合適的融資方方式。中小房地產(chǎn)企企業(yè)融資方式式探析。本內(nèi)容主要要探討中小型型房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)尋找自身出出路的對(duì)策。重慶大學(xué)城市科技學(xué)院本科學(xué)生畢業(yè)論文1. 房地產(chǎn)企業(yè)融資的含義和特點(diǎn)1. 房地產(chǎn)企企業(yè)融資的含含義與特點(diǎn)1.1 房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)融資的的含義房地產(chǎn)企業(yè)融資資，是指發(fā)生生在房地產(chǎn)

32、經(jīng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的的，通過各種種信用方式、方方法及工具為為房地產(chǎn)業(yè)及及相關(guān)部門融融通資金的金金融行為。廣廣義的房地產(chǎn)產(chǎn)融資與房地產(chǎn)金融融的概念相同同，指的是籌籌集、融通和和結(jié)算資金的的所有金融行行為；狹義的的房地產(chǎn)融資資只是指其中中的一環(huán)，即即專指資金融融通行為。在在這里主要研研究狹義方面面的房地產(chǎn)融融資。從項(xiàng)目開發(fā)到完完工自始至終終都需要資金金來維持，而而且發(fā)展到一一定階段后如如果需要進(jìn)一一步發(fā)展的話話，還需要擴(kuò)擴(kuò)大融資規(guī)模模。因此，籌籌集到充足的的資金是房地地產(chǎn)企業(yè)必須須解決的關(guān)鍵鍵問題。房地地產(chǎn)融資是政政府為保證我我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)業(yè)正常運(yùn)行，而而推出的一項(xiàng)項(xiàng)支持房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的的活動(dòng)。在此此期

33、間，政府府會(huì)運(yùn)用多種種方式為籌集集與融通資金金，用于企業(yè)業(yè)房地產(chǎn)的生生產(chǎn)、再生產(chǎn)產(chǎn)及銷售，保保證房地產(chǎn)流流通及消費(fèi)的的正常運(yùn)行。房地產(chǎn)企業(yè)融資資包括內(nèi)部融融資和外部融融資兩種。其其中內(nèi)部融資資主要包括債債券、票據(jù)等等企業(yè)自身就就有的資金，另另外還包括一一些應(yīng)收賬款款，如以后要要向消費(fèi)者預(yù)預(yù)收的購(gòu)房定定金等。根據(jù)據(jù)獲取資金方方式的不同，外外部融資包括括直接融資和和間接融資兩兩種。債券融融資、股票和和房地產(chǎn)投資資基金等都屬屬于直接融資資，直接融資資是通過從資資本市場(chǎng)獲取取資金來實(shí)現(xiàn)現(xiàn)融資的，解解決的是一些些長(zhǎng)期的基金金需求；而間間接融資為了了解決在房地地產(chǎn)開發(fā)過程程中遇見的資資金需求，而而從金融機(jī)

34、構(gòu)構(gòu)獲取資金的的一種融資方方式。我國(guó)一一般采取間接接融資方式比比較多。1.2 房地產(chǎn)產(chǎn)融資主要特特征1.2.1 以以銀行信貸為為主導(dǎo)的單一一融資格局房地產(chǎn)開發(fā)資金金主要來源于于銀行信貸、自自籌資金、定定金及預(yù)收款款和其他資金金。從20110年的數(shù)據(jù)可以看看出，我國(guó)房房地產(chǎn)開發(fā)資資金總額為億億元，同比增增長(zhǎng)%,相應(yīng)應(yīng)地，房地產(chǎn)產(chǎn)融資總規(guī)模模也在逐年攀攀升。受宏觀觀調(diào)控政策的的影響，銀行行信貸增長(zhǎng)幅幅度一路下滑滑，20100年銀行信貸貸只占開發(fā)資資金總量的%，自籌資金金與定金及預(yù)預(yù)收款增幅較較快，分別占占資金總量的的%和%。由由于預(yù)收款中中大部分是銀銀行對(duì)購(gòu)房者者發(fā)放的個(gè)人人住房貸款，因因此總體上

35、看看至少有%以以上的資金是是來自銀行系系統(tǒng)。雖然融融資渠道很多多，但總體而而言還是過分分依賴于商業(yè)業(yè)銀行貸款。1.2.2 房房地產(chǎn)融資市市場(chǎng)體系不健健全法律法規(guī)不健全全，影響融資資渠道拓展。相相關(guān)政策、法法規(guī)不完善，有有關(guān)房地產(chǎn)金金融等方面的的政策法規(guī)仍仍未形成一套套科學(xué)有效的的體系，缺乏乏相互一致性性與協(xié)調(diào)性，操操作困難，直直接影響房地地產(chǎn)融資渠道道的正常開展展?？上驳氖牵瑖?guó)家家一直致力于于房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)融資的開放放性。在20008年122月初國(guó)務(wù)院院工作會(huì)議提提出金融“國(guó)九條”，其中嚴(yán)明明將放開房地地產(chǎn)投資基金金大門，并以以并購(gòu)貸款、股股權(quán)投資基金金等形式拓寬寬企業(yè)融資渠渠道這還是房地產(chǎn)產(chǎn)投

36、資基金第第一次迎來最最高管理層的的肯定信號(hào)，被被開發(fā)商寄予予厚望多年的的房地產(chǎn)投資資基金終于破破冰在即、可可見，隨著我我國(guó)市場(chǎng)化的的不斷發(fā)展，關(guān)關(guān)于房地產(chǎn)市市場(chǎng)的融資體體系也會(huì)慢慢慢完善的。1.2.3 房房地產(chǎn)融資各各種方式均有有局限性雖然房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)的融資方式式很多，各種種融資方式均均有其占優(yōu)勢(shì)勢(shì)的地方，但但是他們都有有著一定的局局限性。這就就給房地產(chǎn)企企業(yè)融資帶來來諸多不便。重慶大學(xué)城市科技學(xué)院本科學(xué)生畢業(yè)論文2.我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資方式分析2. 我國(guó)房地地產(chǎn)企業(yè)融資方式分析析房地產(chǎn)融資就是是房地產(chǎn)資金金的融通，是是房地產(chǎn)業(yè)與與金融業(yè)密切切結(jié)合的產(chǎn)物物。眾所周知知，房地產(chǎn)業(yè)業(yè)是典型的資資金密

37、集型行行業(yè)，而且有有著投資周期期長(zhǎng)，投資規(guī)規(guī)模較大、房地產(chǎn)價(jià)值值昂貴等特點(diǎn)點(diǎn)使得房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)、投資資需要的資金金量巨大。在在開發(fā)周期的的每一個(gè)階段段幾乎都涉及及資金安全的的問題。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)起始于上世世紀(jì)80年代代末，19998年住房商商品化和房屋屋制度改革后后，房地產(chǎn)市市場(chǎng)發(fā)展很快快。房地產(chǎn)金金融伴隨著房房地產(chǎn)市場(chǎng)和和金融市場(chǎng)改改革的不斷深深入也取得了了長(zhǎng)足的進(jìn)步步。我國(guó)房地地產(chǎn)行業(yè)資金金來源主要包包括銀行貸款款、上市融資、房地產(chǎn)信托托融資、債券融資等幾幾個(gè)主要的融融資方式，還還有一些受政政策市場(chǎng)等的的限制，在融融資中所占比比例較小的其其他方式。2.1 銀行貸貸款銀行貸款是指房房地產(chǎn)開發(fā)

38、企企業(yè)以還本付付息為條件從從外部通過各各種商業(yè)銀行行或者其他金金融機(jī)構(gòu)融入入開發(fā)資金的的融資行為，是是房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)資金的主要要來源。包括括銀行直接向向房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)發(fā)放的房地地產(chǎn)開發(fā)貸款款和流動(dòng)資金金貸款。2.1.1 我我國(guó)房地產(chǎn)企企業(yè)銀行貸款款現(xiàn)狀在我國(guó)房地產(chǎn)開開發(fā)建設(shè)中，銀銀行貸款處于于房地產(chǎn)融資資的絕對(duì)主要要地位。自2010年年4月14日日樓市新政實(shí)實(shí)施以來，全全國(guó)房地產(chǎn)市市場(chǎng)過熱態(tài)勢(shì)勢(shì)在20100年一季度過過后有所冷卻卻，進(jìn)入三季季度后房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投資資資金來源總額額呈現(xiàn)一定復(fù)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)。11-11月全全國(guó)房地產(chǎn)開開發(fā)投資資金金來源總額達(dá)達(dá)632199.86億元元，較上年同同期增加1550

39、50.116億元，同同比增長(zhǎng)311.2%。從1-111月各項(xiàng)資金金來源數(shù)據(jù)看看，全國(guó)房地地產(chǎn)開發(fā)投資資資金來源于于國(guó)內(nèi)貸款有有112455.08億元元，同比增長(zhǎng)長(zhǎng)25%，增增幅較上年同同期收窄155.2個(gè)百分分點(diǎn)，其中銀銀行貸款總額額達(dá)102665.21億億元，同比增增長(zhǎng)24.99%，這些數(shù)數(shù)據(jù)充分顯示示出房地產(chǎn)企企業(yè)對(duì)于銀行行貸款的高度度依賴。政府對(duì)房地產(chǎn)市市場(chǎng)調(diào)控已經(jīng)經(jīng)讓銀行開始始感到樓市未未來的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)對(duì)房地產(chǎn)貸款款的態(tài)度已從從觀望轉(zhuǎn)向謹(jǐn)謹(jǐn)慎。去年銀銀行對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)貸款還處于于觀望態(tài)度，該該類貸款的收收縮很大程度度源于調(diào)控手手段與額度控控制的結(jié)果，然然而今年銀行行的態(tài)度急轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)直下，主動(dòng)動(dòng)放

40、緩房地產(chǎn)產(chǎn)貸款的增速速。這可能使使房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)從銀行貸款款融資的難度度加大，成本本增高。2.1.2 銀銀行貸款的特特點(diǎn)優(yōu)勢(shì)：便捷，成成本相對(duì)較低低，財(cái)務(wù)杠桿桿作用大，可可通過調(diào)整負(fù)負(fù)債結(jié)構(gòu)規(guī)避避負(fù)債壓力。同同時(shí)還是銀行行優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，銀銀行信貸熱情情較高。劣勢(shì)：政府從緊緊措施，提高高門檻，監(jiān)控控嚴(yán)格。因?yàn)闉樾枰Ц独ⅲ允故褂贸杀靖摺?.2 上市融融資中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)在國(guó)內(nèi)上市市的途徑主要要有直接上市市與間接上市市兩種:直接接上市即IPPO,是指滿滿足上市條件件并經(jīng)建設(shè)部部推薦證監(jiān)會(huì)會(huì)批準(zhǔn)的房地地產(chǎn)股份制企企業(yè)通過首次次發(fā)行股票來來募集資金。間間接上市即買買殼上市，是是指非上市公公司通過收購(gòu)

41、購(gòu)債券、控股股、直接出資資、購(gòu)買股票票等收購(gòu)手段段，以取得一一家上市公司司一定比例的的控股股權(quán)來來取得上市的的地位，然后后通過注入自自己有關(guān)的業(yè)業(yè)務(wù)及資產(chǎn)，實(shí)實(shí)現(xiàn)間接上市市的目的。2.2.1 上上市的優(yōu)點(diǎn)（1）上市能夠夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企企業(yè)帶來的遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止于資金金這么簡(jiǎn)單，首首先它能夠?yàn)闉槠髽I(yè)帶來持持續(xù)的融資渠渠道，并能擴(kuò)擴(kuò)大企業(yè)在國(guó)國(guó)內(nèi)甚至國(guó)際際的知名度，有有利于公司長(zhǎng)長(zhǎng)期的融資安安排和業(yè)務(wù)發(fā)發(fā)展需要；（2）能夠建立立一個(gè)有充分分活力的現(xiàn)代代企業(yè)制度，會(huì)會(huì)有更加清晰晰的公司治理理機(jī)構(gòu)，建立立有效的激勵(lì)勵(lì)和約束機(jī)制制；（3）重組后能能夠突出核心心業(yè)務(wù)，形成成自身的核心心競(jìng)爭(zhēng)力和可可持續(xù)的盈利利能力，內(nèi)

42、部部管理水平也也會(huì)提高；（4）公司與監(jiān)監(jiān)管機(jī)構(gòu)的關(guān)關(guān)系更加清晰晰，企業(yè)除了了接受證券監(jiān)監(jiān)管機(jī)構(gòu)的監(jiān)監(jiān)督，還會(huì)接接受投資者的的監(jiān)督。2.2.2 上上市面臨的問問題（1）房地產(chǎn)企企業(yè)上市比較較困難，如果果不能抓住最最有利的市場(chǎng)場(chǎng)時(shí)機(jī)發(fā)行融融資會(huì)浪費(fèi)企企業(yè)的時(shí)間，會(huì)會(huì)增加的融資資的成本；（2）上市難以以平衡各方股股東和公司管管理層的利益益；（3）如果不能能很好處理復(fù)復(fù)雜的技術(shù)性性問題，會(huì)對(duì)對(duì)融資造成不不利影響。2.3 房地產(chǎn)產(chǎn)信托融資房地產(chǎn)信托，是是指信托投資資公司通過信信托方式集中中兩個(gè)或兩個(gè)個(gè)以上委托人人合法擁有的的資金，按委委托人的意愿愿以自己的名名義，為受益益人的利益或或者特定目的的，以不動(dòng)

43、產(chǎn)產(chǎn)或其經(jīng)營(yíng)企企業(yè)為主要運(yùn)運(yùn)用標(biāo)的，對(duì)對(duì)房地產(chǎn)信托托資金進(jìn)行管管理、運(yùn)用和和處分的行為為。這里所指指的不動(dòng)產(chǎn)，包包括房地產(chǎn)及及其經(jīng)營(yíng)權(quán)、物物業(yè)管理權(quán)、租租賃權(quán)、收益益權(quán)和擔(dān)保抵抵押權(quán)等相關(guān)關(guān)權(quán)利。2.3.1 房房地產(chǎn)信托融融資的特點(diǎn)（1）利用房地地產(chǎn)信托的社社會(huì)理財(cái)職能能，促進(jìn)房地地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展展：房地產(chǎn)信信托機(jī)構(gòu)通過過開辦各種與與房地產(chǎn)業(yè)有有關(guān)的信托業(yè)業(yè)務(wù)，為資財(cái)財(cái)所有者提供供廣泛的理財(cái)財(cái)服務(wù)。（2）利用房地地產(chǎn)信托的金金融職能，促促進(jìn)房地產(chǎn)資資金的融通：在房地產(chǎn)信信托機(jī)構(gòu)為委委托人辦理涉涉及房地產(chǎn)資資金信托的業(yè)業(yè)務(wù)中，客觀觀上起到了融融通房地產(chǎn)資資金的作用。（3）利用房地地產(chǎn)信托的金金融服務(wù)

44、職能能，對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)提供相關(guān)關(guān)服務(wù)2.3.2 房房地產(chǎn)信托融融資的優(yōu)點(diǎn)信托產(chǎn)品能比較較靈活充分地地適應(yīng)和處理理房地產(chǎn)的多多種經(jīng)濟(jì)和法法律關(guān)系。相相對(duì)銀行而言言，房地產(chǎn)信信托能降低產(chǎn)產(chǎn)業(yè)整體的運(yùn)運(yùn)營(yíng)成本，節(jié)節(jié)約財(cái)務(wù)費(fèi)用用，還有利于于房地產(chǎn)資金金的持續(xù)運(yùn)用用。在供給方方式上，可以以根據(jù)企業(yè)本本身運(yùn)營(yíng)需求求和具體項(xiàng)目目設(shè)計(jì)資金信信托產(chǎn)品，增增大市場(chǎng)供需需雙方的選擇擇空間。具體體表現(xiàn)在(1)可控性。即即信托公司通通過集合信托托資金的運(yùn)用用，均對(duì)資金金使用主體在在財(cái)產(chǎn)權(quán)或財(cái)財(cái)產(chǎn)支配權(quán)甚甚至經(jīng)營(yíng)管理理權(quán)方面形成成絕對(duì)控制的的格局。其作作用在于:一一方面，確保保信托資金用用途不被改變變，對(duì)信托資資金運(yùn)用的安

45、安全性、合理理性進(jìn)行全程程監(jiān)控;另一一方面，信托托公司可以直直接對(duì)項(xiàng)目運(yùn)運(yùn)行中可能出出現(xiàn)的市場(chǎng)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)、操作風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)以及道德德風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行防防范和管理，以以確保信托財(cái)財(cái)產(chǎn)的完整和和委托人的利利益。(2)收益性。權(quán)權(quán)益型的信托托收益是按其其所占股權(quán)的的比例分配經(jīng)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，因因此對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)而言，其其平均利潤(rùn)率率是遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過過其他行業(yè)的的，這就意味味著信托公司司可以根據(jù)信信托資金在所所投資項(xiàng)目或或企業(yè)總股本本中的絕對(duì)控控股或相對(duì)控控股比例，通通過參與利潤(rùn)潤(rùn)分配，獲得得信托收益。如如果信托合同同條款設(shè)計(jì)合合理的話，在在確保委托人人優(yōu)先收益的的前提下，信信托公司自身身的盈利水平平也會(huì)明顯提提高。(3)組合性。

46、信信托公司完全全可以運(yùn)用自自身手段靈活活，工具多樣樣的優(yōu)勢(shì)，將將權(quán)益型與債債務(wù)型信托、經(jīng)經(jīng)營(yíng)型與非經(jīng)經(jīng)營(yíng)型權(quán)益信信托、直接債債務(wù)型和間接接債務(wù)型信托托等靈活運(yùn)用用，立體組合合，真正使房房地產(chǎn)信托成成為合規(guī)經(jīng)營(yíng)營(yíng)、風(fēng)險(xiǎn)可控控、收益良好好的重要信托托業(yè)務(wù)之一。2.3.3 房房地產(chǎn)信托融融資面臨的問問題（1）房地產(chǎn)信信托是一個(gè)復(fù)復(fù)合行業(yè)，需需要較高素質(zhì)質(zhì)的專業(yè)人員員和較強(qiáng)的項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理理能力，在這這方面也存在在不足，就投投資者而言面面臨著相當(dāng)?shù)牡墓芾盹L(fēng)險(xiǎn)，這這可能會(huì)使房房地產(chǎn)企業(yè)信信托融資不能能有活力、健健康地發(fā)展起起來。（3）由于受到到每份信托計(jì)計(jì)劃合同數(shù)量量不能超過2200份和每每份合同個(gè)人人

47、金額不得低低于人民幣55萬元的限制制，資金來源源和融資規(guī)模模就受到了很很大的約束。所所以，信托投投資公司的客客戶即委托人人絕大多數(shù)來來源于機(jī)構(gòu)投投資者，并且且信托投資公公司通過提高高每份合同的的投資金額來來擴(kuò)大融資金金額。這樣，投投資者在面對(duì)對(duì)一些長(zhǎng)期項(xiàng)項(xiàng)目時(shí)，就必必須考慮投資資信托的流動(dòng)動(dòng)性。目前，投投資信托合同同只能在信托托投資公司提提供的交易平平臺(tái)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓讓，參與者較較少。（4）房地產(chǎn)信信托產(chǎn)品利用用多元化投資資降低風(fēng)險(xiǎn)，但但房地產(chǎn)項(xiàng)目目受到國(guó)家整整體經(jīng)濟(jì)周期期的影響，以以及房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目自身特點(diǎn)點(diǎn)的限制，房房地產(chǎn)項(xiàng)目的的操作也面臨臨市場(chǎng)和銷售售時(shí)機(jī)變化的的影響。所以以在面對(duì)房地地產(chǎn)信托高

48、受受益的同時(shí)，也也面臨著房地地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。2.4 債券融融資債券時(shí)債務(wù)人依依照法律手續(xù)續(xù)發(fā)行的，向向債權(quán)人承諾諾的按約定的的利率和日期期支付利息、償償還本金從而而明確債券債債務(wù)關(guān)系的有有價(jià)證券。房房地產(chǎn)公司債債券的發(fā)行主主體限于房地地產(chǎn)股份有限限公司和房地地產(chǎn)有限責(zé)任任公司。房地地產(chǎn)股份有限限公司的凈資資產(chǎn)不低于人人民幣30000萬元，房房地產(chǎn)有限責(zé)責(zé)任公司的凈凈資產(chǎn)不低于于人民幣60000萬元。2.4.1 債債券的發(fā)行方方式私募發(fā)行：定向向發(fā)行或私下下發(fā)行，面向向少數(shù)特定投投資者發(fā)行。私私募發(fā)行不需需要承銷商，由由債券發(fā)行人人與某些機(jī)構(gòu)構(gòu)投資者，如如人壽保險(xiǎn)公公司、退休基基金等直接接接觸，

49、洽談發(fā)發(fā)行條件和其其他具體事務(wù)務(wù)，屬于直接接發(fā)行。公募發(fā)行：公開開發(fā)行，由證證券承銷商組組織承銷團(tuán)向向廣泛的社會(huì)會(huì)投資者發(fā)行行。2.4.2 債債券融資的優(yōu)點(diǎn)（1）債券融資資的稅盾作用用。債券的稅稅盾作用來自自于債務(wù)利息息和股利的支支出順序不同同，世界各國(guó)國(guó)稅法基本上上都準(zhǔn)予利息息支出在稅前前列支，而股股息則在稅后后支付。這對(duì)對(duì)企業(yè)而言相相當(dāng)于債券籌籌資成本中的的相當(dāng)一部分分是由國(guó)家負(fù)負(fù)擔(dān)的，因而而負(fù)債經(jīng)營(yíng)能能為企業(yè)帶來來稅收節(jié)約價(jià)價(jià)值。我國(guó)企企業(yè)所得稅稅稅率為，也就意味味著企業(yè)舉債債成本中有將將近是是由國(guó)家承擔(dān)擔(dān)，因此，企企業(yè)舉債可以以合理地避稅稅，從而使企企業(yè)的每股稅稅后利潤(rùn)增加加。（）債券

50、融資資的 HYPERLINK t _blank 財(cái)務(wù)杠桿桿作用。所謂謂財(cái)務(wù)杠桿是是指企業(yè)負(fù)債債對(duì)經(jīng)營(yíng)成果果具有放大作作用。股票融融資可以增加加企業(yè)的資本本金和抗風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)能力，但股股票融資同時(shí)時(shí)也使企業(yè)的的所有者權(quán)益益增加，其結(jié)結(jié)果是通過股股票發(fā)行籌集集資金所產(chǎn)生生的收益或虧虧損會(huì)被全體體股東所均攤攤。債券融資資則不然，企企業(yè)發(fā)行債券券除了按事先先確定的票面面利率支付利利息外（衍生生品種除外），其其余的經(jīng)營(yíng)成成果將為原來來的股東所分分享。如果納納稅付息前利利潤(rùn)率高于利利率，負(fù)債經(jīng)經(jīng)營(yíng)就可以增增加稅后利潤(rùn)潤(rùn)，從而形成成財(cái)富從債權(quán)權(quán)人到股東之之間的轉(zhuǎn)移，使使股東收益增增加。（3）不影響原原有股東的控控

51、制權(quán)。（4）各種限制制條款較多2.5 其他方方式2.5.1 私私募融資私募基金，與公公募基金相對(duì)對(duì)，是指通過過非公開的方方式向特定投投資者、機(jī)構(gòu)構(gòu)與個(gè)人募集集資金，按投投資方和管理理方協(xié)商回報(bào)報(bào)進(jìn)行投資理理財(cái)?shù)幕甬a(chǎn)產(chǎn)品。其方式式基本有兩種種，一是基于于簽訂委托投投資合同的契契約型集合投投資基金，二二是基于共同同出資入股成成立股份公司司的公司型集集合投資基金金。作為一股不容忽忽視的民間力力量，在股市市和房市這樣樣一些高回報(bào)報(bào)的行業(yè)中，私私募基金無時(shí)時(shí)不在證明自自己的存在，甚甚至充當(dāng)房?jī)r(jià)價(jià)大幅波動(dòng)的的罪魁禍?zhǔn)住Ｋ剿侥蓟鸬娜谌谫Y有時(shí)不太太規(guī)范和不易易監(jiān)管，據(jù)估估算，十余年年間，民間私私募基金投向

52、向全國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的資金已已經(jīng)超過了千千億元規(guī)模。在在當(dāng)前房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)和開發(fā)發(fā)型證券融資資受條件制約約的情況下，采采取私募方式式融通資金是是值得探索的的道路之一。修修訂后的證證券法和公公司法已為為房地產(chǎn)金融融的創(chuàng)新預(yù)留留了空間，私私募信托基金金可用于項(xiàng)目目開發(fā)或房地地產(chǎn)投資即物物業(yè)收購(gòu)，而而私募發(fā)行股股票可在一定定程度上解決決房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商和股東籌籌集難題。當(dāng)當(dāng)前由于我們們對(duì)私募基金金沒有法律規(guī)規(guī)范，也缺乏乏對(duì)合格投資資人的劃分標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，往往使使一些缺乏風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別能力力和承受力的的人參與集合合信托計(jì)劃，蘊(yùn)蘊(yùn)藏了較大的的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。私私募房地產(chǎn)信信托基金由于于投資標(biāo)底和和募集的基金金份額流動(dòng)性性均不高

53、，私私募發(fā)行股票票也存在范圍圍有限、流動(dòng)動(dòng)性不高的問問題，因而這這兩種融資方方式都有較大大局限性。2.5.2 典典當(dāng)融資對(duì)于國(guó)內(nèi)數(shù)量眾眾多的中小型型房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)而言，宏宏觀調(diào)控之后后的資金問題題與大型開發(fā)發(fā)商相比顯得得尤為突出。在在主要渠道提提高門檻之后后，重新開辟辟融資渠道成成為現(xiàn)實(shí)的選選擇。此時(shí)，房房地產(chǎn)典當(dāng)作作為一種替補(bǔ)補(bǔ)融資手段進(jìn)進(jìn)入開發(fā)商的的視野。典當(dāng)當(dāng)行可以利用用其方便、快快捷的業(yè)務(wù)特特點(diǎn)，積極參參與中小企業(yè)業(yè)融資貸款業(yè)業(yè)務(wù)。隨著我我國(guó)監(jiān)管部門門對(duì)房屋抵押押典當(dāng)?shù)牡炔徊粍?dòng)產(chǎn)項(xiàng)目的的解禁，房屋屋正在成為今今天典當(dāng)行最最大標(biāo)的業(yè)務(wù)務(wù)。20066年上海、天天津等 HYPERLINK

54、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市市所在地的房房地產(chǎn)主管部部門率先出臺(tái)臺(tái)了典當(dāng)行開開展房地產(chǎn)抵抵押業(yè)務(wù)的政政策，天津市市更將在建商商品房、期房房劃入典當(dāng)行行可涉足的領(lǐng)領(lǐng)域。這為各各省規(guī)范合法法地進(jìn)行房屋屋抵押登記帶帶來了更多的的盼望。在短短期小金額資資金融通的過過程中，典當(dāng)當(dāng)融資發(fā)揮了了它靈活的作作用，但是相相對(duì)于房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)巨額融融資需求來說說，典當(dāng)金額額規(guī)模太小了了，融資成本本也較高。2.5.3 合合作開發(fā)土地實(shí)現(xiàn)完全市市場(chǎng)化的公開開供給之后，土土地供應(yīng)量亦亦隨之減少，開開發(fā)商取得土土地的成本增增加。面臨銀銀行銀根收緊緊的壓力，土土地交割又必必須以巨額土土地轉(zhuǎn)讓金在在短期內(nèi)支付付為前提，開開發(fā)商必須具具備強(qiáng)大的

55、金金融運(yùn)作能力力或雄厚的自自有資金實(shí)力力，手中有土土地卻沒有進(jìn)進(jìn)一步開發(fā)能能力的開發(fā)商商與有資金卻卻難于拿到土土地的開發(fā)商商的合作，也也成為一種獨(dú)獨(dú)特的合作開開發(fā)融資方式式。2.5.4 海海外地產(chǎn)基金金目前外資地產(chǎn)基基金進(jìn)入國(guó)內(nèi)內(nèi)資本市場(chǎng)一一般有以下兩兩種方式一是申請(qǐng) HYPERLINK 中國(guó)國(guó)政府特別批批準(zhǔn)運(yùn)作地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目或是購(gòu)購(gòu)買不良資產(chǎn)產(chǎn)；二是成立立投資管理公公司合法規(guī)避避限制，在操操作手段上通通過回購(gòu)房、買買斷、租約等等直接或迂回回方式實(shí)現(xiàn)資資金合法流通通和回收。我我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的高回報(bào)吸吸引了眾多的的海外地產(chǎn)基基金，隨著22006年金金融市場(chǎng)全面面開放，外資資銀行、外來來資金逐漸成成為

56、中國(guó)房地地產(chǎn)新的力量量。海外地產(chǎn)產(chǎn)基金采取多多種渠道陸續(xù)續(xù)進(jìn)入中國(guó)房房地產(chǎn)市場(chǎng)，拓拓寬了國(guó)內(nèi)房房地產(chǎn)企業(yè)的的融資渠道。海海外基金與國(guó)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企企業(yè)合作的特特點(diǎn)是集中度度非常高，海海外資金在中中國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)進(jìn)行投資，大大都選擇大型型的房地產(chǎn)企企業(yè)，對(duì)企業(yè)業(yè)的信譽(yù)、規(guī)規(guī)模和實(shí)力要要求比較高。但但是，有實(shí)力力的開發(fā)商相相對(duì)其他企業(yè)業(yè)來說有更寬寬泛的融資渠渠道，再加之之海外基金比比銀行貸款、信信托等融資渠渠道的成本高高，因此，海海外基金在中中國(guó)房地產(chǎn)的的 HYPERLINK 影響力還十分分有限。由于于國(guó)情不同、政政策存在不確確定性、資金金退出風(fēng)險(xiǎn)等等原因，注入入中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的海外資資金似乎仍處處于謹(jǐn)

57、慎“試水”階段。要使使得海外基金金成為房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)的一大大資金來源，還還需要相關(guān)政政策、 HYPERLINK 法律的完善，和和國(guó)內(nèi)企業(yè)運(yùn)運(yùn)作的日益規(guī)規(guī)范化以及房房地產(chǎn)市場(chǎng)的的日益透明化化。重慶大學(xué)城市科技學(xué)院本科學(xué)生畢業(yè)論文3. 我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀PAGE 153. 我國(guó)房地地產(chǎn)企業(yè)融資資現(xiàn)狀3.1 房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)現(xiàn)狀3.1.1 從從融資來源上上分析從融資來源上看看，主要包括括以下幾個(gè)渠渠道：一是注注冊(cè)資本金、資資本公積金及及其他自有資資金；二是銀銀行貸款，它它包括企業(yè)信信用貸款和項(xiàng)項(xiàng)目貸款；三三是上市發(fā)行行股票募集資資金；四是發(fā)發(fā)行企業(yè) HYPERLINK t _blank 債券券；

58、五是房地地產(chǎn)信托，它它包括資金信信托和資產(chǎn)信信托等形式；六是房地產(chǎn)產(chǎn)基金，基金金的收入來源源包括資產(chǎn)增增值、房租收收入等等，可可分為私募和和公開發(fā)行兩兩種；七是商商業(yè)信用，如如建筑施工企企業(yè)的短期墊墊款等。3.1.2 從從融資總量上上分析從總量上看，近近幾年，我國(guó)國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)資金來源持持續(xù)保持快速速增長(zhǎng)勢(shì)頭，2010年111月房地產(chǎn)開發(fā)到位資金達(dá)到17533億元，同比增長(zhǎng)22.2%。但在國(guó)家宏觀調(diào)控的政策影響下，增長(zhǎng)速度有所下降，比年初的增長(zhǎng)速度減少了7.1%，這表明房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策在房地產(chǎn)資金來源方面已經(jīng)起到了一定的效果。 3.1.3 從從結(jié)構(gòu)上分析析從結(jié)構(gòu)上看，我我國(guó)房地產(chǎn)企企業(yè)開發(fā)資

59、金金來源呈現(xiàn)三三足鼎立的局局勢(shì)，銀行貸貸款、自籌資資金和其他資資金來源共占占據(jù)了房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)資金來來源的98%以上。其中中，其他資金金來源一直占占據(jù)著資金來來源的龍頭地地位，但增長(zhǎng)長(zhǎng)勢(shì)頭已逐月月減緩，20010年111月其他他資金來源達(dá)達(dá)到了80441.73億億元，同比增增長(zhǎng)速度由年年初的47.2%下降到到11月的114%；而自自籌資金則一一直保持在第第二大資金來來源的位置，并并保持著較快快的增長(zhǎng)速度度，1111月達(dá)到60065.211億元，同比比增長(zhǎng)速度達(dá)達(dá)到了38.9%，其中中開發(fā)商自有有資金為33378.166億元，同比比增長(zhǎng)速度為為42.1%，開發(fā)商自自有資金的比比重比去年同同期上升了

60、22.7個(gè)百分分點(diǎn)；國(guó)內(nèi)貸貸款則占據(jù)著著第三位的資資金來源，1111月銀銀行貸款部分分達(dá)到31887.45億億元，與20009年同期期相比增長(zhǎng)了了16.5%。3.2 房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)融資存存在的主要問問題 3.2.1 融融資渠道過于于單一我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)開發(fā)資金來來源中有600%70%直接或間接接來自銀行，只只有少數(shù)企業(yè)業(yè)的自有資金金能達(dá)到目前前35%的銀銀行貸款要求求，相當(dāng)部分分開發(fā)企業(yè)的的自有資金不不足10%。這這種高負(fù)債的的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，加加劇了房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，不利利于整個(gè)房地地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定定發(fā)展。3.2.2 銀銀行體系所承承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)與與收益不對(duì)稱稱作為自負(fù)盈虧的的企業(yè)，銀行行對(duì)外投資講