葦溝項(xiàng)目成果總結(jié)市場(chǎng)部分0513

1、PART1市場(chǎng)分析1目錄Contents一、北京千萬(wàn)級(jí)豪宅市場(chǎng)分析二、區(qū)域別墅市場(chǎng)分析三、別墅市場(chǎng)預(yù)測(cè)2一、北京千萬(wàn)級(jí)豪宅市場(chǎng)分析3總體上來(lái)看，千萬(wàn)級(jí)以上市場(chǎng)本市及外省客戶成交比例相當(dāng)外省客戶在各總價(jià)區(qū)間均占“四成”以上比例總價(jià)區(qū)間越高，外省客戶占比越大4各省份購(gòu)房人群占北京千萬(wàn)級(jí)外省購(gòu)房人群的比重：“東三省”、河北、廣東、山東、四川7外省城市合計(jì)占比超“五成”5以內(nèi)蒙山西為代表的能源產(chǎn)業(yè)客戶在城市公寓項(xiàng)目客群結(jié)構(gòu)中占較大成交比重以上成交表現(xiàn)可能由于消費(fèi)型新移民對(duì)成熟市政配套的偏好導(dǎo)致6各區(qū)購(gòu)房人群占北京千萬(wàn)級(jí)本市購(gòu)房人群的比重：海淀、朝陽(yáng)、西城、東城四區(qū)成為本市客戶絕對(duì)主力其中西部客戶（海淀

2、+西城）客戶總體占比“五成”以上在各總價(jià)區(qū)間中海淀客戶均拔得頭籌7北京千萬(wàn)級(jí)買(mǎi)家年齡結(jié)構(gòu)：35-44歲客戶成為千萬(wàn)級(jí)市場(chǎng)的中堅(jiān)力量2000千萬(wàn)以上市場(chǎng)，客群年齡更加偏大，這與財(cái)富積累程度形成正比8二、區(qū)域別墅市場(chǎng)分析9別墅項(xiàng)目研究區(qū)域界定本項(xiàng)目位于北京東北五環(huán)外，機(jī)場(chǎng)高速旁，位于中央別墅區(qū)發(fā)展帶，與本項(xiàng)目形成主要競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的別墅項(xiàng)目區(qū)域包括：東北方向：朝陽(yáng)區(qū)、順義區(qū)正北方向：昌平區(qū)正東方向：通州區(qū)10項(xiàng)目名稱(chēng)最近開(kāi)盤(pán)時(shí)間清錦源2008年6月龍灣2008年10月財(cái)富公館2008年10月泰禾紅御2008年11月格拉斯小鎮(zhèn)2009年5月矜尚品（譽(yù)天下）2009年5月優(yōu)山美地2009年5月晴翠園2009

3、年7月東方普羅旺斯2009年9月中糧祥云國(guó)際生活區(qū)2009年11月麗宮淺水灣二期開(kāi)盤(pán)時(shí)間未定遠(yuǎn)洋LAVIE未開(kāi)盤(pán)滟瀾山尾房中央別墅區(qū)及周邊別墅供應(yīng)量分析房地產(chǎn)市場(chǎng)整體回暖以來(lái)，自09年5月后，別墅市場(chǎng)持續(xù)放量（包括老盤(pán)新期或純新盤(pán)）。1112本項(xiàng)目容積率適中13中央別墅區(qū)及周邊銷(xiāo)售方式、單價(jià)及總價(jià)分析獨(dú)棟產(chǎn)品目前90%以上地下面積有產(chǎn)權(quán)。目前對(duì)外公布的建筑面積為地上+地下面積，表中銷(xiāo)售均價(jià)為建筑面積（地上+地下）的整體均價(jià)。僅滟瀾山作為較早期的聯(lián)排，地下無(wú)產(chǎn)權(quán)，為贈(zèng)送。銷(xiāo)售均價(jià)達(dá)到3萬(wàn)元/平米的項(xiàng)目還是較少的。14中央別墅區(qū)及周邊在售戶型面積分析中央別墅區(qū)戶型區(qū)間分布較廣。多數(shù)在售項(xiàng)目單體面積

4、（地上+地下）集中在400-550平米之間。本項(xiàng)目的單體面積也多集中在該區(qū)間內(nèi)。主力戶型非主力戶型15中央別墅區(qū)及周邊銷(xiāo)售狀況分析重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目中，單價(jià)或總價(jià)較高的項(xiàng)目，整體去化速度較慢，中央別墅區(qū)普遍的月均銷(xiāo)售在4套以內(nèi)；個(gè)別項(xiàng)目憑借單價(jià)低于區(qū)域平均水平或總價(jià)較低，形成相對(duì)熱銷(xiāo)。16上述市場(chǎng)分析對(duì)本項(xiàng)目的啟示在0.41容積率，無(wú)突出環(huán)境優(yōu)勢(shì)，戶型面積位于市場(chǎng)主力競(jìng)爭(zhēng)區(qū)間等無(wú)法改變的現(xiàn)狀下若使本項(xiàng)目成為北京標(biāo)桿項(xiàng)目，受到目標(biāo)客戶喜愛(ài)與追捧，既實(shí)現(xiàn)高單價(jià)，又達(dá)到快速銷(xiāo)售的目的拒絕平庸產(chǎn)品尋找差異化產(chǎn)品理念打造具有先進(jìn)性主題理念及產(chǎn)品特色的項(xiàng)目17三、別墅市場(chǎng)預(yù)測(cè)182006年底北京發(fā)改委也要求城八區(qū)容積率小于0.6、城八區(qū)之外容積率小于1.0的低密度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目受到限制。由此在土地根源上，造成了別墅供應(yīng)不足。192009年11月北京別墅成交價(jià)格達(dá)到21316元/平方米，與1月相