某地房地產(chǎn)市場形勢的調(diào)研報告

1、房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會-上海房地產(chǎn)市場形勢的調(diào)研報告 - 上海房地產(chǎn)市場保持持續(xù)、穩(wěn)定、健康的發(fā)展態(tài)勢，房價漲幅回落，供應(yīng)略大于需求的走向漸漸明朗化，后市發(fā)展繼續(xù)看好。本刊今日獨家發(fā)表市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會上海房地產(chǎn)市場形勢的調(diào)研報告，為廣大讀者科學(xué)地分析和判斷市場提供客觀公正的信息。 根據(jù)協(xié)會新一屆理事會關(guān)于加強房地產(chǎn)市場形勢調(diào)研分析的要求和中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會關(guān)于開展房地產(chǎn)市場調(diào)研的通知。上海市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會邀請有關(guān)行政部門和研究機構(gòu)的負責同志共同組成調(diào)研組，對上海市房地產(chǎn)市場形勢進行專題調(diào)研，并形成本調(diào)查報告。 一、2003年和2004年1-7月上海房地產(chǎn)市場發(fā)展的基本情況 1、房地產(chǎn)項目土地供應(yīng)情況20

2、03年全市房地產(chǎn)項目供應(yīng)土地2809.53公頃，比上年增長3.8%。其中住宅項目供地2268.07公頃，占80.72%。 2004年17月房地產(chǎn)項目供應(yīng)土地1517.66公頃，占上年供應(yīng)總量的54.02%。其中住宅項目供地1282.59公頃，占84.5%。 上海市2003年度與2004年1-7月各區(qū)房地產(chǎn)項目土地供應(yīng)情況 注：住宅面積包括商品住宅、商住、中低價房用地。其他用地不包括工業(yè)用地。 根據(jù)市房地資源局土地處編報的土地出讓金（不含動折遷費）地價指數(shù)，2003年上海地價漲幅較大，2004年漲幅明顯下降。 上海土地交易價格指數(shù)土地用途2003年第四季度同比指數(shù) 土地宏觀調(diào)控的主要措施是：（1

3、）加大推行用地預(yù)審制度的力度。即在項目立項、選址階段，用地管理部門對項目用地規(guī)模、吸納資金強度、土地產(chǎn)出率等進行預(yù)審，增強土地供應(yīng)參與宏觀經(jīng)濟調(diào)控的能力。（2）擴大和完善經(jīng)營性用地由市場配置的供應(yīng)機制。不斷規(guī)范和擴大公開招標范圍，實現(xiàn)市場調(diào)節(jié)、政府調(diào)控。同時，逐步推進出讓地塊由毛地向熟地轉(zhuǎn)化的供應(yīng)方式。（3）完善土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、平衡區(qū)域分布，平抑房價。去年下半年以來，一是增加中低價房土地供應(yīng)量，計劃近三年每年推出300萬平方米中低價房的土地。二是做好土地供應(yīng)的區(qū)域平衡，內(nèi)環(huán)內(nèi)、內(nèi)環(huán)至外環(huán)、外環(huán)外供應(yīng)土地按照3、3、4比例實行。并根據(jù)市場變化，把握好中低價房與普通商品房用地的供應(yīng)比例，以及商業(yè)用地

4、的市場投放量等問題。（4）控增量，逼存量。開發(fā)商手中持有相當數(shù)量的土地，加上分期開發(fā)項目用地和相當比重的待售房產(chǎn)與投資性購房，使未來的土地市場供求有很大的不確定性，間接影響調(diào)控效果。同時，進一步對已批的經(jīng)營性用地進行梳理，采取措施“逼”其加快開發(fā)進度，盡早進入市場。然后根據(jù)存量土地的消化情況決定土地供應(yīng)力度，平衡市場需求。（5）推進土地儲備制度的建立和實施。土地儲備是實現(xiàn)土地出讓由毛地向熟地轉(zhuǎn)換的前提，一方面可減少政府因毛地出讓可能承擔的違約風(fēng)險，同時可避免開發(fā)商以之為由拖延建設(shè)期限或變更用途。2、房地產(chǎn)開發(fā)投資及市場供求情況2003年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資901.24億元，同比增長20.3%，增

5、幅同比提高1.6個百分點。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資的36.8%。 2004年1-7月，上海房地產(chǎn)投資延續(xù)了上年“總量擴張，高位運行，穩(wěn)健發(fā)展”的勢頭，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成620.44億元，同比增長17.7%。增幅分別比去年同期和上半年下降5.6和2.7個百分點，低于全國平均水平10.9個百分點，居全國倒數(shù)第五位。房地產(chǎn)占全社會固定資產(chǎn)投資的35%，居各行業(yè)之首。 上海房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額與同比增長情況 隨著公有制經(jīng)濟在競爭行業(yè)的有效退出，使非公有經(jīng)濟獲得發(fā)展空間和平等競爭的機會，本市房地產(chǎn)投資主體中非公有制占絕對優(yōu)勢。2004年1-7月，在房地產(chǎn)投資中，國有經(jīng)濟完成53.98億元，

6、同比下降24.4%，比重為8.7%；非公有制企業(yè)完成566.46億元（其中外資90.97億元），增長24.3%，比重91.3%，比重比去年增加4.9個百分點。 從商品房投資與銷售角度觀察，商品房銷售增速快于商品房投資增速，呈現(xiàn)出投資和消費雙向拉動的發(fā)展勢頭。 上海房地產(chǎn)投資同比增長與商品房銷售同比增長的比較 從房地產(chǎn)市場供求關(guān)系角度看，全市總體呈現(xiàn)供求基本平衡、供略小于求的市場格局。2003年，上海商品房竣工2491.84萬平方米，同比增長25.6，與銷售面積之比為1:0.95。其中商品住宅竣工2139.99萬平方米，增長25.3，與銷售面積之比為1:1.03。2004年1-7月，全市商品房竣

7、工950.09萬平方米，同比增長6.9%，與銷售面積之比為1:1.23。其中，商品住宅竣工823.04萬平方米，同比增長6.2%，與銷售面積之比為1:1.16。 2004年17月上海商品房分區(qū)域供求情況 3、商品房價格變動情況根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2003年上海商品房銷售均價（每平方米，下同）5118元，同比增長23.8%；其中商品住宅銷售均價4989元，同比增長24.4%。2004年17月，上海商品房銷售均價5374元，其中商品住宅5009元。2004年17月各月商品住宅銷售價格環(huán)比漲幅分別為1.9%、0.9%、1.0%、0.9%、1.5%、1.3%、0.7%。 鑒于上海房市基本是預(yù)售市場，商品房預(yù)

8、售價格才能反映房市的即時價格。根據(jù)商品房預(yù)售登記備案的數(shù)據(jù)：2003年上海商品房預(yù)售均價5897元，同比增長20.5%；其中商品住宅預(yù)售均價5717元，同比增長19.0%。2004年17月商品房預(yù)售均價6464元。2004年17月各月預(yù)售商品住宅的價格環(huán)比漲幅為1.35%、1.00%、1.63%、1.15%、1.21%、1.06%、2.25%。 總的來看，2003年上海房價上漲較快，2004年仍呈上升趨勢，但漲幅已經(jīng)回落。分析本市房價上漲原因，主要有以下幾點： 一是市場需求旺盛。首先，是動拆遷居民的需求；其次，是市民改善自身居住條件的需求；再次，是市民“買漲不買跌”的心態(tài)，對市場的良好預(yù)期導(dǎo)致

9、的提前消費行為。還有一個很重要的原因，上海市民有著很強的“居者有其房”的觀念。 二是成本推動。由于城市基礎(chǔ)設(shè)施的大規(guī)模推進，使近年來上海的土地價格不斷上升（土地成本約占房地產(chǎn)開發(fā)成本的4成左右）。同時，“三材”（鋼材、水泥、木材）價格的大幅度攀升，導(dǎo)致了商品房建設(shè)成本的不斷上漲。 三是投資性購房比重較大。去年下半年統(tǒng)計局、市房協(xié)聯(lián)合調(diào)查，投資性購房的比重在16.6。其中本市居民、外省市人士、境外人士投資性購房，在投資性購房總量中的比例分別為59.8%、24.6%、15.6%；在各自購房總量中的比重分別為14.1%、17.8%、37.1%。投資性購房造成市場虛擬需求的增加，對商品房價格的上漲起到

10、推波助瀾的作用。 四是“兩外”人士購房比重占1/4。據(jù)商品房預(yù)售登記備案的數(shù)據(jù)，2002、2003年、外省市及境外人士購買商品房的比重分別為24.3%（18.7%5.6%）、24.7%（19.4%5.3%）。“兩外”人士需求的上升，也影響房價的上升。 五是商品房結(jié)構(gòu)不合理。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)過分集中于中高檔商品房的建造，導(dǎo)致市場上較難覓到中低價位的商品住房，從而無形中抬升了平均房價的上升。 由于房價是房地產(chǎn)市場的晴雨表，房價過高會提高城市的商務(wù)成本，影響投資環(huán)境；加大金融機構(gòu)的潛在風(fēng)險，增加居民購房還貸壓力。房價下跌會造成房產(chǎn)貶值，消費者持幣觀望，等待房價再降，從而引發(fā)市場疲軟，金融機構(gòu)貸款難

11、以收回等一系列問題。因此，在保證城鄉(xiāng)居民收入增長的前提下，保持房價平穩(wěn)，穩(wěn)中有升，對開發(fā)商、消費者、金融機構(gòu)及社會經(jīng)濟發(fā)展都至關(guān)重要。 4、商品房空置情況2003年末，上海商品住宅空置257.94萬平方米，比年初減少25.8%，其中空置1年、13年、3年以上分別占62.4%、28.9%、8.7%。 2004年7月末，上海商品住宅空置94.57萬平方米，比年初下降63.3%，其中：空置1年以內(nèi)、13年、3年以上分別占56.2%、35.8%、8.0%。 上海商品房空置情況 單位：（萬平方米）5、房地產(chǎn)資金來源情況房地產(chǎn)資金來源呈現(xiàn)多元化態(tài)勢。上海房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源主要是國內(nèi)貸款、自籌資金、預(yù)

12、收購房款等。2003年全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的1294.77億元資金來源中，國家預(yù)算內(nèi)撥款為零，國內(nèi)貸款282.7億元，占24.2%；利用外資34.14億元，占5.1%，其中外商直接投資17.18億元；自籌資金313.91億元，占17%；其他資金來源664.01億元，占38.4%，其中定金及預(yù)收款580.39億元。 2004年以來，通過依靠市場化運作，上海房地產(chǎn)建設(shè)資金籌集能力繼續(xù)保持較強能力，主要依靠定金預(yù)付款及銀行貸款。2004年1-7月，上海房地產(chǎn)建設(shè)共到位資金978.93億元（超過本市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額的57.8%，資金籌集能力較強），同比增長18.8%，增幅高出開發(fā)投資增長1.1個百分

13、點。其中定金及預(yù)付款、國內(nèi)貸款和自籌資金分別為413.78、241.01和244.7億元，增長14%、19.9%和23.7%，占資金來源的42.3%、24.6%和25%。自籌資金中房地產(chǎn)企業(yè)自有資金102.09億元，資金自有率10.4%，自有資金比重較低。 6、上海城市房屋拆遷情況2003年上海10個中心城區(qū)的房屋拆遷速度比上年放緩，2004年的拆遷速度明顯下降，有的已經(jīng)影響建設(shè)項目的進度。 上海中心城區(qū)房屋拆遷情況 房屋拆遷存在的主要問題：（1）由于國家實行宏觀調(diào)控，對房屋拆遷實行計劃控制，2003年計劃比上年已經(jīng)下降，控制在8萬戶以內(nèi)。2004年，計劃再下降，控制在6萬戶以內(nèi)，而且核發(fā)拆遷

14、許可證的要求也相對提高。因此在實施拆遷時，速度已經(jīng)放慢。（2）目前貫徹國務(wù)院305號令，按房地產(chǎn)市場評估價進行貨幣化安置，拆遷居民拿到的貨幣款跟不上房地產(chǎn)市場價格的上揚，要買市場上的商品房，還要貼很多錢，有些經(jīng)濟條件不好的家庭存在困難。（3）適宜于房屋拆遷居民購買居住的商品房數(shù)量少。原居住在中心城區(qū)的居民，住房面積都比較小，據(jù)抽樣調(diào)查，約有29%的居民原居住水平較低，但市場上的商品房面積大多在100平方米以上，缺少50-70平方米面積的房屋，加劇了房屋拆遷的矛盾。 7、存量房產(chǎn)市場情況上海二手房市場發(fā)展迅速，其發(fā)展速度已超過商品房市場。2003年二手房交易2306.28萬平方米（與當年商品房銷

15、售面積之比為0.97:1），同比增長28.8%，高出商品房銷售增長8.1個百分點。2004年1-7月，二手房交易1535.77萬平方米（與同期商品房銷售面積之比為1.3:1），同比增長24.6%，低于商品房銷售增長1.7個百分點。 上海存量房產(chǎn)交易情況 二手房房價呈持續(xù)攀升態(tài)勢。2003年均價4240元，同比增長41.6%，其中住宅均價4490元，同比增長35.9%。2004年1-7月均價5594元，其中住宅均價6217元。2004年1月二手房住宅成交均價5215元，一路抬升，5月份曾出現(xiàn)小幅回落，6月份又有回升，7月份達到6217元，比上年底累計增長13.1%，比去年同期增長41.3%。 二

16、、上海房地產(chǎn)市場的形勢分析 總體上看，上海房地產(chǎn)市場保持持續(xù)健康發(fā)展的勢頭，供需兩旺，市場繁榮，而且房價的漲幅已經(jīng)回落，供略大于求的走向已經(jīng)明朗，后市發(fā)展繼續(xù)看好。 1、當前上海房地產(chǎn)市場存在的主要問題 一是市場結(jié)構(gòu)問題，主要表現(xiàn)在中低價位商品住房供應(yīng)量不足目前，上海房地產(chǎn)市場供求矛盾有所緩解，但商品住房供應(yīng)的結(jié)構(gòu)矛盾仍然比較突出：首先，從單價上來看，單價在每平方米6000元以下、適合城鎮(zhèn)居民動遷安置和工薪階層改善居住條件需求的中低價商品住房供應(yīng)量偏少，占總量的比例不足60%。據(jù)上海市房地產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)，今年上半年，全市預(yù)售登記面積1459萬平方米，其中3500元以下的占22.6%，3500-

17、6000元的占31.7%，6000-9000元的占32.1%，9000元以上的占13.6%；前兩項合計，每平方米6000元以下的占54.3%（2003年為36.9%）。其次，從總價上來看，由于開發(fā)商建造的房型普遍較大，適合工薪階層需求的面積100平方米以下、總價在5060萬元左右的商品住房較少。2003年100平方米以下住宅預(yù)售登記套數(shù)占預(yù)售登記總套數(shù)的比例為27.8%，2004年上半年為34.5%。另外，從區(qū)位分布來看，價格較低的房屋一般都處于環(huán)線之外、交通不便之地，據(jù)統(tǒng)計，每平方米單價6000元以下的商品住房主要分布在中環(huán)線以外，其中，3500元以下的大部分集中在外環(huán)線以外，面積為253萬

18、平方米，占76.8%。 造成中低價位商品住房供應(yīng)量不足的原因是多方面的，包括地價上漲和拆遷成本的增加等。但中低價位商品住房供應(yīng)不足，對市場帶來的影響是多方面的：（1）上海目前業(yè)已初步確立了一個以大眾消費為主體、滿足多層次購房需求、適合國內(nèi)外人士消費的房地產(chǎn)市場體系，中低價房供應(yīng)量不足不利于房地產(chǎn)市場體系的完善。（2）近幾年來，上海的房價漲幅過快，中低價房供應(yīng)量不足，不利于平抑房價。（3）住房制度改革以來，人們對解決住房問題的觀念已發(fā)生了很大的變化，由過去的“要住房、找政府”轉(zhuǎn)向了現(xiàn)在的“要住房、找市場”，中低價房供應(yīng)量不足，不利于適應(yīng)這一轉(zhuǎn)變的需要。 二是市場基礎(chǔ)問題，主要表現(xiàn)在住房保障體系覆

19、蓋面較小 從市場經(jīng)濟發(fā)達國家的經(jīng)驗看，在市場機制對住房資源進行基礎(chǔ)性配置的同時，更需要積極發(fā)揮政府在社會保障方面的功能為市場有序運行“保駕護航”，市場機制的完善是建立在住房保障體系完善的基礎(chǔ)上的。近年來，上海在不斷健全房地產(chǎn)市場運作機制的同時，開始逐步探索建立廉租住房的社會保障體系，但覆蓋面較小，僅1萬多戶，不足全市總戶數(shù)的0.3%。由于住房保障體系覆蓋面小，使得相當一部分不具備通過“市場方式”解決住房問題能力的居民，被迫進入市場，對房地產(chǎn)市場形成巨大的壓力，使市場難以按經(jīng)濟規(guī)律運行。當前，房價問題成為一個極為敏感的社會問題，其癥結(jié)在于住房保障體系的不完善。 三是市場政策問題，主要表現(xiàn)在調(diào)控房

20、地產(chǎn)市場的措施缺乏綜合性 房地產(chǎn)業(yè)事關(guān)國計民生，政府加強宏觀調(diào)控是十分必要的。但目前的調(diào)控手段主要以行政手段為主，缺乏綜合性。如加大土地供應(yīng)調(diào)控力度、控制拆遷總量、限制期房轉(zhuǎn)讓等措施，均屬政府采取的行政調(diào)控措施。盡管這些措施能夠起到一定的作用，但容易給人形成政府“管得太多”的印象，如果在調(diào)控手段上，少采用行政手段，多采用金融的和財稅的措施，易于被人接受，將會起到更好的調(diào)控作用。 2、宏觀調(diào)控對上海房地產(chǎn)市場的影響 去年以來，特別是今年上半年，中央政府和上海市政府在經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場的調(diào)控上，推出了一系列的政策措施，在這些政策措施的影響下，當前上海的房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)具有某種復(fù)雜性或者說模糊性。 今

21、年4月25日，央行決定將商業(yè)銀行的存款準備金率在2003年8月份已經(jīng)提高1個百分點的基礎(chǔ)上，再提高0.5個百分點。兩次變動將減少商業(yè)銀行23千億元資金的使用，減少對全國各行業(yè)的放貸總量。將這些總量攤到上海，再攤到房地產(chǎn)的開發(fā)和消費中去，絕對量應(yīng)該還不是很大，估計就是幾十億元。近年，上海房地產(chǎn)市場開發(fā)性投資達到900多億元，消費性投資達到1500多億元以上。減少的貸款對上海房地產(chǎn)那么大的投資量來講，比例是很小的。所以，減少存款準備金率對上海房地產(chǎn)市場的影響，是實際的，但較為有限。 今年4月28日，國務(wù)院決定提高鋼鐵、電解鋁、水泥和房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金比例。房地產(chǎn)開發(fā)資本金比例，去年已從25%提高

22、到30%，這次又提高到35%。兩次變動，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金有重大影響。以上海房地產(chǎn)近年900多億元的投資額粗略計算，要求開發(fā)企業(yè)增加近90億元的資本金，似乎是難以做到的。不過，資本金的提高應(yīng)該是針對具體的項目。對已開工的項目，資金的籌集正在進行或接近完成，也不存在補足資本金的問題。但對于未開工欲開工的項目，則須增加資本金約1/6。這樣，對于自有資金不足的企業(yè)將產(chǎn)生影響，或者迫使某些企業(yè)退出，或者驅(qū)使一批企業(yè)聯(lián)合。而這些影響即使發(fā)生，也是針對新的項目，它可能抑制房地產(chǎn)市場的供給，也是在明后年的事。 今年4月29日，國務(wù)院決定用半年時間，對土地使用進行整頓。在此期間，暫停征用農(nóng)田用于非農(nóng)建設(shè)。

23、應(yīng)該講房地產(chǎn)開發(fā)如果涉及農(nóng)田征用的，也有許多項目要暫停。但是，這一情況的發(fā)生，基本上是在半年時間內(nèi)，要對商品房供應(yīng)減少產(chǎn)生實際的影響可能也在兩三年以后，甚至更后。其實，上海近年用于商品房開發(fā)的出讓土地，已有一定的數(shù)量，短期內(nèi)土地使用不會特別緊張。 今年以來，金融系統(tǒng)為防患風(fēng)險，重申去年因房地產(chǎn)行業(yè)強烈反對而未全面實施的央行121號文件。除了文中兩項適度收縮房地產(chǎn)金融的措施之外，還有一些措施也在醞釀或正在部分地區(qū)實施。比如，對于高檔房屋購買貸款的收緊，對于住房第二次購買貸款的收緊，對于二手房購買貸款的收緊，暫停轉(zhuǎn)按揭，等等。其實，各地的情況有所不同，有的地方房市太熱，購買貸款適度收緊，無可厚非；

24、有些地方基本正常，熱度稍高，購買貸款微弱收緊，也不是絕無可能。而上海正是屬于后者。如果上海實施微弱收緊購買貸款的措施，其作用如同撇去水面上的若干浮沫，正是客觀的需要，不至于全面影響上海房市真實的消費需求。 上海市政府認為近一兩年來上海的房價偏高，漲幅偏大，決定要加以調(diào)控，連續(xù)采取了一些調(diào)控措施。 措施一，從去年開始，擴大中低價位商品住房的用地安排和建設(shè)。一種是配套銷售給市區(qū)動遷居民，并在5年內(nèi)不得出售。首批300萬平方米，在去年底陸續(xù)竣工銷售。今年，安排350萬平方米。估計未來一兩年內(nèi)，每年再安排300萬平方米。另一種是定向用于農(nóng)民動遷，今年開工450萬平方米。兩種用房今年可能上市近千萬平方米

25、。該項措施的作用，一是從價格結(jié)構(gòu)上，總體降低平均銷售價格，抑制過高房價。二是降低市場供給的壓力，有緩和供求、平抑房價之效。 措施二，從去年開始，降低舊城改造和動拆遷的速度，由上年的9.9萬戶降到7.9萬戶，今年將更少。這一措施不僅是減少由動拆遷帶來的矛盾和糾紛，而且也是減少動拆遷帶來的對住房市場的需求壓力，是完全有效的、正確的。 措施三，今年4月1日，開始實施商品房銷售網(wǎng)上備案和登記制度。該制度規(guī)定，在房屋被批準預(yù)售后必須在網(wǎng)上公開掛牌交易，解決供需雙方信息不對稱的問題，提高了市場透明度，規(guī)范了交易行為，同時也起到對房市的積極調(diào)控作用。即，顯示真實的供給、真實的需求和真實的價格，抑制短期炒樓及

26、哄抬樓價等行為。顯然，它有利于市場的穩(wěn)定運行，但決無使市場有實質(zhì)起落的可能。 措施四，今年4月20日，開始實施期房限轉(zhuǎn)措施，即限制期房在竣工交房之前的轉(zhuǎn)讓行為。該措施的意圖是減少短期炒樓行為，去除虛假需求，調(diào)節(jié)供求矛盾，平抑房價，保護真實的消費需求。這是一項溫和的、然而又是相對有效的調(diào)控措施。 上述調(diào)控措施概括起來看，中央的措施偏重于收縮建設(shè)投資的規(guī)模，也從金融安全的角度出發(fā)對消費有所節(jié)制，但重點在控制供應(yīng)。上海的措施既抑制短期虛假需求，也從供應(yīng)結(jié)構(gòu)和數(shù)量上予以調(diào)整和擴大，抑需促供兩者并重。其實際影響主要是適度收縮即期消費、又適度擴大即期供應(yīng)。中央和上海政策調(diào)整對市場的心理預(yù)期影響可能較大。比

27、較起來，看低市場的心理預(yù)期大于看高市場的心理預(yù)期。 中央和上海地方調(diào)控措施對上海房地產(chǎn)市場的具體效應(yīng)可以分三個時期來講。 短期效應(yīng)供求矛盾趨緩、價格趨穩(wěn)。人們承認目前的上海房地產(chǎn)市場存在著一定程度的供不應(yīng)求，尤其是住宅。中央和上海調(diào)控措施的合力，會促使供求的平衡，也導(dǎo)致價格的穩(wěn)定，這是必然的結(jié)果。在下半年，最晚在明年的上半年，這些效應(yīng)會慢慢地顯現(xiàn)出來，并將持續(xù)一兩年，或許更長。 中期效應(yīng)供給有不確定性，需求仍然樂觀。上海的調(diào)控措施是控需促供雙管齊下的，應(yīng)該不會對中期的供應(yīng)產(chǎn)生困難。但是，中央調(diào)控的重點在控制供給，控制供給的效應(yīng)在兩三年以后才會表現(xiàn)出來。假如，上海的措施能夠在穩(wěn)定中期供給的問題上

28、進一步與中央的措施互為補充的話（似乎較難，主要是土地和資金），那么中期的供給才不會有問題?？傊衅诠┙o有不確定性。這是地方政府須要特別留意的，因為中期的供給及其與需求的平衡，影響著世博會，或者更多。對上海的真實需求是看好的，當然中期需求仍樂觀。 長期效應(yīng)應(yīng)該講這次宏觀調(diào)控持續(xù)的時間不會很長，對上海房地產(chǎn)市場的長期效應(yīng)（一般是指5年以后）也會逐步淡出，嚴格而言談不上長期效應(yīng)。因此，似乎也可以脫離本次調(diào)控來看上海的房地產(chǎn)市場長期前景，看好1020年。 綜合上述政策變化和心理預(yù)期對上海房地產(chǎn)市場的影響，可以得出如下結(jié)論：上海房地產(chǎn)市場的短期供求矛盾有所緩和，有利于價格的穩(wěn)定。只要不發(fā)生突發(fā)性的事件

29、，上海房價的上升幅度有所減緩，但總體房價不會下降。當然，也不排除個別街坊、個別品種、個別樓盤實際價格某種程度的下降。如果從上海中期、長期房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢來看，實質(zhì)需求長期旺盛的格局基本不變，供應(yīng)除中期稍有不確定性之外，長期則不成問題。可見，上海房地產(chǎn)市場的長期穩(wěn)定和興旺是完全可以持續(xù)的。 3、今年下半年和未來兩三年房地產(chǎn)市場發(fā)展態(tài)勢 首先，分析今年下半年房地產(chǎn)市場發(fā)展態(tài)勢：（1）市場供求總量將基本平衡。目前，商品住房的需求主要來自市民改善住房條件、舊區(qū)改造和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的動拆遷、外省市和境外人士購房等方面，并考慮投資性購房的因素，全年需求總量約2600萬平方米，今年上半年已實現(xiàn)商品住房需求

30、1400萬，下半年預(yù)計需求量仍在1200萬以上。同時，由于施工面積增幅較大，全年約7200萬平方米左右，其中新開工2600萬平方米左右，今年上半年已新開工1500萬平方米，下半年預(yù)計還將開工1100萬平方米以上；全年可供上市面積約3000萬平方米左右，今年上半年已批準預(yù)售1200萬平方米，下半年隨著宏觀調(diào)控形勢的明朗化，批準上市預(yù)售面積將大幅增加，預(yù)計在1500萬平方米以上。因此，下半年市場供求總量將基本平衡，從求略大于供向供略大于求轉(zhuǎn)化。 （2）市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)將趨于合理。上海房地產(chǎn)市場既面向本地居民，又面向全國，還面向世界。隨著配套商品房的加快建設(shè)以及普通商品房供應(yīng)量的增加，全年普通商品住房的

31、可供上市面積將較大幅度增加。上半年全市每平方米3500元及以下的配套商品房上市供應(yīng)量已達226萬平方米，下半年將陸續(xù)上市近300萬平方米，全年供應(yīng)量約520萬平方米；同時，每平方米6000元以下的普通商品住房上市供應(yīng)量預(yù)計近1000萬平方米。在不斷滿足多層次住房消費需求的同時，大眾化、本地化的商品住房供應(yīng)量將有較大增加，從而推動市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)的逐步優(yōu)化。 （3）商品住房銷售價格漲幅將逐步回落。由于政府調(diào)控和市場調(diào)節(jié)的雙重影響，以及供求關(guān)系的調(diào)整和供應(yīng)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，商品住房銷售價格仍趨上漲，但房價上漲過快的勢頭將得到遏制。下半年起房價的漲幅將逐步回落，全年增幅將明顯低于去年。 再分析未來三年房地產(chǎn)市

32、場發(fā)展態(tài)勢經(jīng)營性項目用地供應(yīng)量保持在5400公頃以上，平均每年1800公頃以上；強化土地收購儲備機構(gòu)，逐步推行熟地供應(yīng)。 完成房地產(chǎn)開發(fā)投資量2300億元以上，年均完成750億元以上，占當年全社會固定資產(chǎn)投資的比重約1/3。 商品房竣工量保持6000萬平方米以上，平均每年2000萬平方米以上，其中，低價位商品房300萬平方米以上。 新建商品房銷售量保持6000萬平方米以上，平均每年2000萬平方米以上。 存量房買賣成交量，2004年超過當年新建商品房銷售量，2005年達到2500萬平方米以上； 房地產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)地位基本確立，房地產(chǎn)業(yè)增加值占全市國內(nèi)生產(chǎn)總值8%左右。 “十五”以來，在上海經(jīng)濟

33、持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的推動下，在“九五”期間出臺的深化住房制度改革和規(guī)范、搞活房地產(chǎn)市場一系列政策舉措積聚的能量和效應(yīng)繼續(xù)不斷釋放，上海房地產(chǎn)業(yè)始終保持著持續(xù)穩(wěn)定健康的發(fā)展走勢，呈現(xiàn)以市場機制為指導(dǎo)，以有效需求為依托，健康向上的繁榮局面，房地產(chǎn)市場更趨成熟，房地產(chǎn)市場運行機制已基本形成。除此以外，上海房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展面臨著眾多的外在有利因素：上海經(jīng)濟仍將保持兩位數(shù)增長，市民收入水平穩(wěn)步提高，住房市場需求繼續(xù)趨旺；現(xiàn)代化國際大都市和國際經(jīng)濟、金融、貿(mào)易、航運中心的城市定位，正在吸引更多的海內(nèi)外資金、技術(shù)、企業(yè)和人才進入上海、投資上海；上海世博會場館的開發(fā)建設(shè)，城市發(fā)展面臨新一輪建設(shè)，浦江兩岸綜合開發(fā)、

34、舊區(qū)改造、小城鎮(zhèn)建設(shè)和軌道交通建設(shè)等將會擴張房地產(chǎn)的投資和消費?？傊窈髱啄?，上海房地產(chǎn)市場持續(xù)性的需求量仍然較大，仍有較大的發(fā)展空間和增長潛力。政府也將會采取一系列的措施，保持上海房地產(chǎn)市場持續(xù)健康穩(wěn)定的發(fā)展。 4、當前上海房地產(chǎn)市場需要關(guān)注和研究的問題一是宏觀調(diào)控的力度問題今年上海出臺了一系列宏觀調(diào)控的改革措施，力度是否恰當，正在醞釀的一些政策措施，如降低預(yù)售門檻等是否要繼續(xù)出臺，目前尚難作出判斷。因為政策效應(yīng)的顯現(xiàn)有一定的遲后性，建議讓已出臺的政策措施穩(wěn)定一段時間，做好政策效應(yīng)的后評估，跟蹤觀察政策效應(yīng)的顯示程度，至少待到明年第一季度房地產(chǎn)市場趨勢明朗化后，再視市場持續(xù)健康的狀況，研究

35、宏觀調(diào)控力度是否加碼或者松動。 二是土地供應(yīng)問題房價問題歸根結(jié)底是供求關(guān)系問題。目前上海房市基本上還是賣方市場，土地的投放量不但不應(yīng)縮減而且還應(yīng)適當增加，以形成供略大于求的市場格局來平抑房價。土地投放多少合適，包括結(jié)構(gòu)、布局須要認真研究測算。同時，內(nèi)環(huán)線內(nèi)土地無幾，房價漲勢不會減；外環(huán)線外土地放量，愿去者不多，需要引導(dǎo)消費。加快軌道交通建設(shè)是有效的引導(dǎo)。如松江的軌道交通建設(shè)放緩的消息一披露，松江房子的銷售立馬受影響。 三是銀行房貸問題房地產(chǎn)開發(fā)商是對銀行依賴程度很高的行業(yè)，開發(fā)投資的資金主要來源于銀行貸款和預(yù)售房款，而預(yù)售房款很大一部也是購房個人的銀行貸款。辯證地看，依賴是相互的，銀行對房地產(chǎn)行業(yè)的依賴程度也很高，很難找到比房貸風(fēng)險更小的來替代。同時上海房地產(chǎn)開發(fā)投資增長明顯低于全國平均水平，應(yīng)該不屬于投資增長過快的“部分地區(qū)和部分行業(yè)”，不宜搞“一刀切”。目前開發(fā)商已經(jīng)明顯感受到收縮房貸的壓力，有些開發(fā)商試著與境外基金、銀行以及外地財團接觸。因此，上海的房貸應(yīng)適度從緊，緊中有松，對一些信譽好的開發(fā)商、預(yù)期好的項目，貸款上應(yīng)予以支持，這有利于保證房市的供應(yīng)量，同時內(nèi)資銀行也不必要將這部分貸款業(yè)務(wù)