房地產(chǎn)企業(yè)如何應(yīng)對宏觀調(diào)控政策

1、房地產(chǎn)企業(yè)如何應(yīng)對宏觀調(diào)控政策內(nèi)容摘要:在正確對待房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的市場背景的根底上,理性分析宏觀調(diào)控的效應(yīng)及其對房地產(chǎn)企業(yè)的影響,然后提出房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對調(diào)控政策的策略。關(guān)鍵詞:宏觀調(diào)控房地產(chǎn)企業(yè)策略目前房地產(chǎn)業(yè)過熱跡象逐漸顯露,為了房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)開展,政府宏觀調(diào)控的兩記“重拳控制土地和控制信貸,正擊中了整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的要害,房地產(chǎn)企業(yè)必將在調(diào)控中不斷地進(jìn)展自身調(diào)整。正確對待宏觀調(diào)控,便成為房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對宏觀調(diào)控的關(guān)鍵。正確對待宏觀調(diào)控的市場背景目前房地產(chǎn)市場根本呈持續(xù)安康開展態(tài)勢,但也出現(xiàn)了部分房價(jià)上漲過快、投資過熱等問題,已引發(fā)了新一輪的房地產(chǎn)過熱。主要表如今:房地產(chǎn)投資增長過猛近年來房價(jià)

2、連年上漲,吸引大量資本的涌入,導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)的投資幾乎是以大爆炸的方式急劇增長。19982022年每年投資增長的環(huán)比分別為13.7%、13.5%、21.5%、27.3%、21.9%和32.5%,平均年增幅為21.7%。2022年第一季度固定投資增長過快,尤其是房地產(chǎn)工程的開發(fā)投資增長高達(dá)41%。房地產(chǎn)供求構(gòu)造嚴(yán)重失衡目前我國各地高收入家庭只占極小的部分(約占10%),而中低收入家庭才是社會(huì)的主要組成部分。在房地產(chǎn)開發(fā)建立過程中,各地應(yīng)該多開發(fā)建立低價(jià)位的經(jīng)濟(jì)適用住房才能滿足廣闊中低收入家庭的需要。但是現(xiàn)實(shí)情況是供給構(gòu)造暫時(shí)性失衡,集中表如今高檔房、花園別墅過多,中低價(jià)住房、特別是動(dòng)遷用房短缺,導(dǎo)

3、致住房平均價(jià)格上漲過快。房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快商品住房價(jià)格與家庭收入的比例,是居民支付才能的標(biāo)志。房價(jià)收入的比值越小,居民買房才能越強(qiáng)。上海2001-2022年商品房價(jià)格平均漲幅分別為1.8%、8.2%、24.2%,呈一路上升態(tài)勢,三年漲幅累計(jì)到達(dá)34.2%,成為房價(jià)增長最快的省市,這一增長速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過上海居民的收入增長幅度。房地產(chǎn)貸款比重過高房地產(chǎn)融資渠道單一,對銀行依賴度過高。銀行由于有實(shí)物抵押認(rèn)為房地產(chǎn)抵押貸款是非常平安的,從而增加貸款額度。在這種機(jī)制作用下,銀行貸款余額中30%以上的貸款都流向了房地產(chǎn)領(lǐng)域。隨著房地產(chǎn)價(jià)格的上漲,金融風(fēng)險(xiǎn)會(huì)相應(yīng)增加,甚至?xí)鸷甏蟮慕鹑谖C(jī)。房地產(chǎn)企業(yè)盲目圈

4、地自2001年以來,各路開發(fā)商對房地產(chǎn)業(yè)的開展充滿著預(yù)期希望,于是一股規(guī)模宏大、聲勢不小的征地運(yùn)動(dòng)正在全國各大中城市掀起。房地產(chǎn)投資客增多近年來城市居民的收入大幅增長,而投資渠道卻非常狹窄。為了降低投資風(fēng)險(xiǎn),進(jìn)步收益,許多投資者紛紛將目光投向房地產(chǎn)市場,導(dǎo)致虛假的需求現(xiàn)象。由于開發(fā)投資量和開工面積的增長速度明顯高于同期商品房銷售的增長,使我國商品房空置面積大幅度增加,空置面積增長幅度為9.2%。至2022年9月全國空置房面積增加到1.25億平方米,空置率估計(jì)為26%,已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過國際公認(rèn)的10%15%的戒備線。理性對待目前的宏觀調(diào)控理性對待調(diào)控的力度回憶這些年房地產(chǎn)業(yè)開展的歷程,我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷

5、了兩次房地產(chǎn)過熱的調(diào)控,其中,1993年大規(guī)模的對部分地區(qū)“過熱的宏觀調(diào)控。90年代房地產(chǎn)增長是在一個(gè)房地產(chǎn)投資與消費(fèi)的低潮期起步的,過高的投資沒有消費(fèi)市場的支撐,而如今的房地產(chǎn)投資增長是在連續(xù)多年的高速增長程度上,有較高的住房需求的根底;90年代房地產(chǎn)投資增長是以國有資產(chǎn),特別是財(cái)政資金與銀行貸款投資為主的增長和以國有資金為主的消費(fèi),而如今的房地產(chǎn)市場是以非國有投資為主和以個(gè)人消費(fèi)為主的市常所以,當(dāng)前宏觀調(diào)控的市場背景與以前的調(diào)控有著根本的不同,不會(huì)采用一刀切的行政干預(yù)方法,企業(yè)不必對市場開展喪失信心。我國政府宏觀調(diào)控才能不斷增強(qiáng),調(diào)控手段日趨成熟,經(jīng)濟(jì)運(yùn)行趨于平穩(wěn)。宏觀調(diào)控的手段堅(jiān)持市場化

6、的方向,沒有采取緊急剎車政策,而是從土地、金融政策上加以調(diào)控。從已經(jīng)出臺(tái)的政策看,絕大部分的政策還是采用經(jīng)濟(jì)的手段、市場的手段,不會(huì)對中國的經(jīng)濟(jì)和中國的房地產(chǎn)造成致命的傷害,只會(huì)使它安康開展。理性對待調(diào)控政策的效應(yīng)2022年至今調(diào)控政策不斷出臺(tái)。2022年2月央行發(fā)布?貨幣政策執(zhí)行報(bào)告?,3月治理整頓土地市場秩序,5月公布?最高人民法院關(guān)于商品房買賣合同糾紛案件假設(shè)干問題的解釋?,6月121號文件和8月18號文件,9月實(shí)行第一部?物業(yè)管理?xiàng)l例?。2022年4月25日實(shí)行差異準(zhǔn)備金率,并上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn),4月底,國務(wù)院下發(fā)通知,將房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)固定資產(chǎn)投資工程資本金比例從20%進(jìn)步到

7、35%以上。同時(shí)地方政府從加大土地市場調(diào)控、優(yōu)化住房供給構(gòu)造、完善市場交易法規(guī)、建立預(yù)警預(yù)報(bào)機(jī)制、健全住房保障體系等五大配套措施調(diào)控房地產(chǎn)市常轉(zhuǎn)貼于論文聯(lián)盟.ll.土地政策的效應(yīng)分析國土資源部的11號令、國務(wù)院的45號文,是清理整頓土地市場的一個(gè)武器。經(jīng)營型土地的招標(biāo)、拍賣和掛牌方式供給使得土地的實(shí)際供給者變成了市或者縣單一主體,這樣政府可主動(dòng)介入市場,控制總量與供給構(gòu)造,可以防止開發(fā)商盲目儲(chǔ)藏土地,造成土地資源的浪費(fèi),從而提升對土地的調(diào)控才能。土地市場的供求關(guān)系更加穩(wěn)定,波動(dòng)會(huì)更校同時(shí),開發(fā)商獲得土地的方式以及過程都更為簡單明了,獲得土地的環(huán)節(jié)也減少了,有利于土地獲得的價(jià)格的穩(wěn)定或者穩(wěn)中有升

8、。土地供給的市場化程度會(huì)有比擬大的進(jìn)步,各路開發(fā)商可以以公平競爭方式獲得土地,偶爾性的暴利時(shí)機(jī)減少,有利于促進(jìn)整個(gè)行業(yè)平均利潤的形成和防止盲目追求效益的投資過度。金融政策的效應(yīng)分析從2022年121號文件到國務(wù)院出臺(tái)進(jìn)步資本金政策的一系列金融調(diào)控措施,首先有利于通過利率、貸款期限、貸款投放時(shí)間和規(guī)模等信貸政策,使房地產(chǎn)信譽(yù)規(guī)模保持合理程度和內(nèi)部構(gòu)造。其次有利于標(biāo)準(zhǔn)銀行對房地產(chǎn)的信貸業(yè)務(wù),對防范金融風(fēng)險(xiǎn)有積極的影響;同時(shí)大幅度進(jìn)步開發(fā)商自有資金比率,有利于降低房地產(chǎn)市場的供給風(fēng)險(xiǎn)。再次,央行房貸政策要求嚴(yán)格控制土地儲(chǔ)藏貸款的發(fā)放,就是通過金融杠桿作用平衡土地的需求量,同時(shí),又是在理順金融業(yè)與房地

9、產(chǎn)業(yè)的關(guān)系。最后,央行緊縮銀根政策,防止資金過量涌入,防止企業(yè)超負(fù)債才能超方案規(guī)模的開發(fā)工程,防止借用信貸資金進(jìn)展商品房投機(jī)買賣行為的大量出現(xiàn)。這些都更加有利于整個(gè)市場的調(diào)整,使市場更加標(biāo)準(zhǔn),更加穩(wěn)定。調(diào)控政策對房地產(chǎn)企業(yè)的影響政府土地、金融調(diào)控措施必將對房地產(chǎn)業(yè)的開展產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響,這些影響主要有:調(diào)控政策標(biāo)準(zhǔn)市場,有助于為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造一個(gè)公平的市場競爭環(huán)境。調(diào)控措施將帶來的資金壓力,特別是中小開發(fā)企業(yè)瀕臨困境,將迫使一些開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)變開發(fā)方向和開發(fā)方案。同時(shí),調(diào)控勢必有可能把更多的投機(jī)性開發(fā)商逐出市場,企業(yè)將回歸理性和本分。調(diào)控措施將有助于促進(jìn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰,在此過程中實(shí)力較弱、企圖投機(jī)的

10、開發(fā)商將會(huì)面臨較大壓力甚至被淘汰出局。經(jīng)過優(yōu)勝劣汰后生存下來的,必將是優(yōu)質(zhì)企業(yè),其抗風(fēng)險(xiǎn)才能也將大為進(jìn)步。調(diào)控措施在限制高檔住房和商業(yè)用房消費(fèi)的同時(shí),中低價(jià)住房消費(fèi)由于事實(shí)上的進(jìn)步預(yù)售門檻,也會(huì)受到一定的影響。部分消費(fèi)者可能從原來的持幣購房變?yōu)閷r(jià)格下降產(chǎn)生預(yù)期,持幣觀望、延遲購房,削弱市場的活力和動(dòng)力,必將影響房地產(chǎn)企業(yè)市場開展的信心。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對宏觀調(diào)控政策的策略正確對待房地產(chǎn)業(yè)的開展前景正確對待房地產(chǎn)市場需求目前房地產(chǎn)市場的開展是由實(shí)實(shí)在在的需求所支撐的。從今后的開展來看,黨的十六大提出的全面建立小康社會(huì)的奮斗目的要求,2022年國內(nèi)消費(fèi)總值比2000年翻兩翻,即每年平均增長7%以上。

11、經(jīng)濟(jì)的快速增長必然帶來對房地產(chǎn)的大量需求。房地產(chǎn)需求將保持穩(wěn)定、旺盛的狀態(tài),主要包括進(jìn)步居住程度需求、城市化需求、舊區(qū)改造拆遷需求、外來購房需求四個(gè)方面。例如,根據(jù)上海的需求分析,每年商品住宅的需求到達(dá)2000萬平方米。按此要求,房地產(chǎn)業(yè)在這20年里必須持續(xù)地以高于國民經(jīng)濟(jì)的開展速度向前開展。正確對待房地產(chǎn)企業(yè)利潤房地產(chǎn)市場處于平衡狀態(tài)時(shí),房地產(chǎn)資金利潤率程度,一般應(yīng)當(dāng)為社會(huì)平均利潤率。雖然房地產(chǎn)企業(yè)資金投入量大、周期長、環(huán)節(jié)多、風(fēng)險(xiǎn)也較高,在正常操作情況下,房地產(chǎn)利潤率稍高一些,也應(yīng)視為正常。但它歸根到底會(huì)受到社會(huì)平均利潤率的制約。隨著土地供給的市場化程度的進(jìn)步和房地產(chǎn)市場公平競爭環(huán)境的形成

12、,房地產(chǎn)開發(fā)獲得暴利的時(shí)代總體上已過去,平均利潤的時(shí)代已經(jīng)到來。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對調(diào)控政策的策略投資決策理性化投資規(guī)模理性化,不可盲目做大。根據(jù)企業(yè)自身的資金實(shí)力,認(rèn)真進(jìn)展市場調(diào)研,正確進(jìn)展目的市場定位,合理安排投資規(guī)模。投資構(gòu)造理性化。認(rèn)真承受政府指導(dǎo),吃準(zhǔn)市場趨向,適應(yīng)中低收入者需求,多開發(fā)中低價(jià)位住房。投資領(lǐng)域理性化,積極參與城市建立用地的拓展和全面整理。土地開發(fā)、土地拓展、土地整理,在地產(chǎn)業(yè)上是一個(gè)非常值得探究的領(lǐng)域。投資區(qū)域多樣化,不要盲目集中城區(qū)。城市化進(jìn)程中小城鎮(zhèn)建立,對于房地產(chǎn)企業(yè)是一個(gè)可開拓的新市常經(jīng)營管理科學(xué)化管理出效率,要求開發(fā)商練好內(nèi)功,做好自己的產(chǎn)品。練內(nèi)功主要著重大力進(jìn)

13、步管理人員素質(zhì),努力進(jìn)步資金經(jīng)營效率,合理安排建立周期。注重品牌戰(zhàn)略在市場經(jīng)濟(jì)條件下,企業(yè)的市場行為往往成為決定企業(yè)命運(yùn)的關(guān)鍵因素。企業(yè)應(yīng)當(dāng)承當(dāng)一定的社會(huì)責(zé)任,對消費(fèi)者負(fù)責(zé),遵紀(jì)守法,照章納稅,以標(biāo)準(zhǔn)的市場行為建立良好的公眾形象,從而贏得市常房地產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入品牌競爭的時(shí)代。在品牌創(chuàng)業(yè)階段,競爭的重心以從單個(gè)樓盤間的比賽,變成企業(yè)間實(shí)力的比拼。品牌是一種無形資產(chǎn),更是一個(gè)整體概念,除有形產(chǎn)品外,還包括附加產(chǎn)品,即消費(fèi)者購房所得到的附加效勞和附加利益。只有那些具有品牌優(yōu)勢并且經(jīng)歷豐富的房地產(chǎn)企業(yè),才會(huì)贏得更大的開展機(jī)遇。多元化融資渠道銀根收緊和房地產(chǎn)企業(yè)的資金門檻進(jìn)步,無疑對中小型房地產(chǎn)企業(yè)的打擊和影響最大。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以轉(zhuǎn)向?qū)で笃渌谫Y途徑,運(yùn)用兼并重組、結(jié)合、股東置換、利用民間資本或外資參股等形式資本運(yùn)作,盤活現(xiàn)有資產(chǎn),做大做強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),為新一輪的開展打下堅(jiān)實(shí)的基矗不斷創(chuàng)新產(chǎn)品與效勞單位和家庭由于經(jīng)濟(jì)實(shí)力的不同而對房地產(chǎn)包括住宅具有不同層次的需求,同時(shí)隨著人們收入程度的進(jìn)步、生活程度的改善,人們消費(fèi)需求也在發(fā)生變化。因此適應(yīng)不同層次人的要求,適應(yīng)不同層次人程度進(jìn)步了以后對住房的需求,就要求房地產(chǎn)企業(yè)不斷推出的新產(chǎn)品、新形態(tài)、新種類,以滿足市場的需求。只要有變化就是新的賣點(diǎn),就可以推動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)向一個(gè)新層次、新的高度開展。