論“社區(qū)業(yè)主委員會”的法律地位

1、論“社區(qū)業(yè)主委員會”的法律地位（一）：“社區(qū)業(yè)主委員會”的概念、職能及產(chǎn)生的程序“業(yè)主”一詞最早出現(xiàn)于周密齊東野語、定行公田中，是為了顯示與佃主的區(qū)別。在辭海中，“業(yè)主” 一詞的大致含義是“產(chǎn)業(yè)的主人，有產(chǎn)者”的意思?！皹I(yè)主”一詞時至今日已經(jīng)響徹市民耳際，然而十年前人們對這一名詞還相當陌生，二十年前人們的社會生活中根本沒有這個詞，三十年前“業(yè)主”則是“資產(chǎn)階級”的代名詞。三十年的巨大變遷，“業(yè)主”一詞有了新的概念、新的定義。在我國由于土地所有權統(tǒng)歸國家所有，因此可以把“業(yè)主”一詞定義為土地使用權所派生的權益享有者。本文所論之業(yè)主，特指“社區(qū)業(yè)主”，即住宅房屋及其配套設施的產(chǎn)權所有者。 “社區(qū)”

2、一詞源于拉丁語，原意是“共同的東西和親密的伙伴關系”。首次將社區(qū)一詞應用于 HYPERLINK /class_free/15_1.shtml 社會學研究的是德國社會學家滕尼斯將“社區(qū)”解釋為：表示一種由具有共同價值觀念的同質(zhì) HYPERLINK /class_free/132_1.shtml 人口組成的關系密切的，守望相助的，存在一種富有人情味的社會關系的社會團體。用一句通俗的話說，社區(qū)就是城市居民聚居點。（1）“社區(qū)業(yè)主委員會”的概念根據(jù)2003年國務院制定的物業(yè)管理條例的規(guī)定，“業(yè)主委員會”是指有業(yè)主選舉產(chǎn)生的在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主對物業(yè)實施自治管理的組織。業(yè)主委員會是本社區(qū)的最高權

3、力機構。（2）：社區(qū)業(yè)主委員會的職能。社區(qū)業(yè)主委員會作為依法成立的組織，作為社區(qū)全體業(yè)主的代議機構，它享有如下職能：內(nèi)部議事職能。在嚴格的組織框架中社區(qū)業(yè)主委員會才能正常行使議事職能，如依法選舉自己社區(qū)的代表、委員、社區(qū)業(yè)主委員會主任；依法討論決定社區(qū)的重大事務并使之形成有效的決議。決議執(zhí)行職能。社區(qū)業(yè)主委員會的所有決議、決定、章程、規(guī)定代表著社區(qū)全體業(yè)主、全體居民的利益，必須得到全面徹底的貫徹執(zhí)行。外部簽約職能。社區(qū)業(yè)主委員會的法定代表人就可以依法與社會上的任何自然人或法人談判并簽訂合同。訴訟仲裁職能。社區(qū)業(yè)主委員會具備訴訟主體資格。一旦需要用法律形式保護自己的合法權益，可以以自己的名義依法

4、向法院提起訴訟或依約向仲裁委員會提出仲裁。（3）社區(qū)業(yè)主委員會的權利、議事規(guī)則。根據(jù)條例的規(guī)定：同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn) HYPERLINK /class_free/81_1.shtml 行政主管部門的 HYPERLINK /class_free/25_1.shtml 指導下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權，根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的 HYPERLINK /class_free/149_1.shtml 建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。條例還規(guī)定：業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應當有物業(yè)管理

5、區(qū)域內(nèi)持有12以上投票權的業(yè)主參加。業(yè)主大會作出決定，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權12以上通過。業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權23以上通過。業(yè)主大會的決定對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。業(yè)主大會定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。經(jīng)20以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議。召開業(yè)主大會會議，應當于會議召開15日以前通知全體業(yè)主。住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議，應當同時告知相關的居民委員會。業(yè)主委員會是業(yè)主大會的常設機構和執(zhí)行

6、機構，享有下列權利：召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；：代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；：及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同；：監(jiān)督業(yè)主公約的實施；：業(yè)主大會賦予的其他職責。業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。業(yè)主委員會委員應當由熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔任。業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生。（二）：“社區(qū)業(yè)主委員會”的法律地位。（1）：社區(qū)業(yè)主委員會的法律主體地位。我國法律規(guī)定的能參與民事活動的主體有三類：自然人、法人和其他社會

7、組織、社會組織要成為民事主體，要么具備法人資格，要么屬于其他組織，否則其行為無法得到法律的認可和保護。所謂法人是指具有權利能力和行為能力，依法獨立享有民事權利和承擔民事義務的組織。法人必須符合下列四個條件：（1）依法成立；（2）有必要的財產(chǎn)或者經(jīng)費；（3）有自己的名稱、組織機構和場所；（4）能夠獨立承擔民事責任。其他組織又稱為非法人組織，是指不具有法人資格但可以自己的名義進行民事活動的組織。法人和其他組織的差別主要表現(xiàn)為能否獨立承擔民事責任，法人能夠自己獨立承擔民事責任，與其成員的責任是嚴格分離的，如公司的責任與股東的責任相互獨立；其他組織則不能獨立承擔民事責任，其責任與成員的責任雖然在一定限

8、度范圍內(nèi)分離，但是成員必須承擔最終責任，如合伙企業(yè)超出合伙財產(chǎn)范圍的責任由合伙人承擔無限連帶責任。從以上的規(guī)定中我們可以看出，業(yè)主委員會在我國是不具有法律地位的，不是法律規(guī)定的民事主體的類別，因為其沒有獨立的財產(chǎn)，也不能獨立的承擔義務，業(yè)主委員所取得的權利義務最終要轉嫁給全體業(yè)主。但是在實際生活中，業(yè)主委員會要代表全體業(yè)主與物業(yè)管理公司簽定物業(yè)服務合同，不賦予業(yè)主委員會民事主體地位顯然不利于業(yè)委會工作的開展?？上У氖菬o論是1994年國務院建設部制定的城市新建住宅小區(qū)管理辦法，還是2003年國務院制定的物業(yè)管理條例，都沒有明確確定業(yè)主委員會的民事主體地位。其實，對于業(yè)主委員會的民事主體的立法，我

9、們可以參考國外一些國家和地區(qū)的規(guī)定。在香港的 HYPERLINK /class_free/149_1.shtml 建筑物 HYPERLINK /class_free/6_1.shtml 管理條例中稱房屋產(chǎn)權人組織為業(yè)主組織立案法團。在日本的關于建筑物的區(qū)分所有的 HYPERLINK /class_free/11_1.shtml 法律中稱房屋產(chǎn)權人組織為集體住宅區(qū)管理組合法人。無獨有偶，兩個名稱中都有一個法字。也許是他們都非常重視房屋產(chǎn)權人組織的法律地位吧。我認為，根據(jù)我國國情和近些年來的習慣用語，房屋產(chǎn)權人組織應定名為社區(qū)業(yè)主委員會,根據(jù)城市和 HYPERLINK /class_free/13

10、1_1.shtml 農(nóng)村按居民居住地區(qū)設立的居民委員會或者村民委員會是基層群眾性自治組織。這一 HYPERLINK /class_free/111_1.shtml 憲法精神，全國人大常委會可以考慮制定社區(qū)業(yè)主委員會組織法，賦予社區(qū)業(yè)主委員會社團法人的法律地位。明確社區(qū)業(yè)主委員會的性質(zhì)、地位和作用；明確產(chǎn)生社區(qū)業(yè)主委員會的法定程序，明確社區(qū)業(yè)主委員會的組織形式應為經(jīng)有關部門正式登記注冊的社團法人組織，明確社區(qū)業(yè)主委員會的權利和義務。社區(qū)業(yè)主委員會如果能夠依據(jù)專門的組織法成立，能夠具有社團法人資格，就具備了行使法定權利的基本框架。有了自己的成立機制，就能盡快依法成立；具有社團法人資格，就能選出自己

11、的法定代表人、刻制自己的法人印鑒、開設自己的 HYPERLINK /class_free/73_1.shtml 銀行帳戶、設立自己的辦公地點、聘用自己的工作人員。社區(qū)業(yè)主委員會有了合法的、健全的組織形式，有了獨立的民事權利能力和民事行為能力，才能有正常行使權利的基本保障。 （2）：“社區(qū)業(yè)主委員會”的訴訟主體地位。民事訴訟法第四十九條規(guī)定：“公民、法人和其他組織可以作為民事訴訟的當事人”。在最高人 HYPERLINK /class_free/106_1.shtml 民法院關于適用民事訴訟法若干問題的意見對其他組織作了進一步的明確，其中第四十條規(guī)定：“民事訴訟法第四十九條規(guī)定的其他組織，是指合法

12、成立，有一定的組織機構和財產(chǎn)，但又不具備法人資格的組織” 。主要包括：依法登記領取營業(yè)執(zhí)照的私營企業(yè)、合伙組織。依法登記領取營業(yè)執(zhí)照的合伙型聯(lián)營企業(yè)。依法登記領取我國營業(yè)執(zhí)照的中外合作經(jīng)營企業(yè)、外資企業(yè)。經(jīng)民政部門核準登記領取 HYPERLINK /class_free/15_1.shtml 社會團體登記證的社會團體。企業(yè)法人依法設立并領取營業(yè)執(zhí)照的分支機構。中國人民銀行、各專業(yè)銀行設在各地的分支機構。中國人民 HYPERLINK /class_free/70_1.shtml 保險公司設在各地的分支機構。法人的清算組織。經(jīng)核準登記領取營業(yè)執(zhí)照的鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道、村辦企業(yè)。從以上我們可以看出，業(yè)主委員

13、會是否具有訴訟主體資格，一直未有明確規(guī)定，導致相關案件在這方面長期成為庭上的爭議焦點，并且曾經(jīng)有業(yè)主委員會在為業(yè)主維權時以沒有訴訟主體資格為由被駁回起訴的案例。可喜的是長期的法律實踐已經(jīng)確認了依法成立的業(yè)主委員會具有訴訟主體資格，。業(yè)主委員會成為訴訟主體限定于因物業(yè)管理糾紛而產(chǎn)生的民事訴訟，且應當是依法成立的業(yè)主委員會。業(yè)主委員會可以以自己的名義，在物業(yè)管理活動中，為維護業(yè)主的 HYPERLINK /class_free/10_1.shtml 公共利益行使訴訟權。業(yè)主委員會如遇到以下情形也可能成被告：因拒絕或拖延與業(yè)主大會聘請的物管企業(yè)簽訂物業(yè)服務 HYPERLINK /class_free/

14、188_1.shtml 合同；因履行物業(yè)服務合同不符合約定；因其他涉及業(yè)主共同利益的事項而發(fā)生的物管糾紛。業(yè)主委員會在提起訴訟或作為被告參加訴訟時，須召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會，涉及提起訴訟的，還要向法院提交表決同意的書面 HYPERLINK /class_free/150_1.shtml 材料，風險及訴訟后果由業(yè)主委員會及全體業(yè)主共同承擔。其中判定的是業(yè)主委員會必須依法履行職責的，由業(yè)主委員會承擔；涉及財產(chǎn)支付責任時，則由全體業(yè)主共同承擔。 （三）：社區(qū)業(yè)主委員會與相關主體的關系。（1）：社區(qū)業(yè)主委員會和業(yè)主的關系。在法理上，業(yè)主委員會一經(jīng)成立，它和業(yè)主就是兩個不同的主體。他們之間（指業(yè)主委

15、員會和個別業(yè)主之間）既有統(tǒng)一性也有矛盾性。統(tǒng)一性表現(xiàn)在業(yè)主委員會通過合法的議事程序，按照少數(shù)服從多數(shù)的原則形成決議、規(guī)章和制度，以此統(tǒng)一全體業(yè)主的意志。業(yè)主委員會要有一整套完整的、科學的、有效地機制。首先，應該有對業(yè)主委員會的行之有效的監(jiān)督機制，包括政府的監(jiān)督和業(yè)主的監(jiān)督。以便確保業(yè)主委員會能夠切實代表廣大業(yè)主的根本利益。其次，業(yè)主委員會有行之有效的議事機制和執(zhí)行機制，確保能夠業(yè)主委員會工作的透明度，讓業(yè)主放心。（2）：社區(qū)業(yè)主委員會和物業(yè)管理公司的關系。物業(yè)管理公司是指按照我國公司法成立的提供物業(yè)服務的商事組織。關于業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)之間的關系，爭論已久。但是從法律角度看，業(yè)主委員會和

16、物業(yè)管理企業(yè)之間是服務和被服務的關系。二者的法律地位，二者之間的權利義務，在二者簽訂的委托物業(yè)管理合同中有明確規(guī)定。業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)之間的關系，說到底是合同關系。是有物業(yè)管理公司提供服務，業(yè)主支付報酬的雙務、有償合同關系。（3）：社區(qū)業(yè)主委員會和居民委員會的關系。我國憲法規(guī)定在我國的基層政權機構之下成立村民委員會和居民委員會，此即我國的基層群眾性自治組織。居民委員會的性質(zhì)是我國城市里的基層群眾性自治組織，是城市居民群眾在本居住區(qū)域內(nèi)自己組織起來的自我管理、自我 HYPERLINK /class_free/17_1.shtml 教育、自我服務的共同管理本居住區(qū)域內(nèi)各項事務的群眾組織，由于

17、具有廣泛的群眾基礎。業(yè)主委員會是指由小區(qū)內(nèi)產(chǎn)權人、使用人通過產(chǎn)權人大會選舉產(chǎn)生，代表該物業(yè)區(qū)域內(nèi)產(chǎn)權人、實施物業(yè)管理的組織。居民委員會和業(yè)主委員會都同樣屬于我國基層的群眾性自治組織，居民委員會與基層政權的相互關系是一種 HYPERLINK /class_free/25_1.shtml 指導與被指導的關系，而業(yè)主委員會與基層政權的關系現(xiàn)在尚未見于法律的明確規(guī)定。業(yè)主委員會對產(chǎn)權人大會和產(chǎn)權人代表大會負責。因為業(yè)主委員會是由選舉產(chǎn)生的，業(yè)主委員會是代表本物業(yè)區(qū)域內(nèi)全體產(chǎn)權人和使用人的合法權益，負責對區(qū)域內(nèi)物業(yè)實施管理的組織。比較兩者的職能，居民委員會更多地帶有政府的色彩，比如調(diào)解民間糾紛、維護社會

18、治安、計劃生育等。而業(yè)主委員會主要出于對新建住宅小區(qū)的物業(yè)管理需要所出現(xiàn)，尤其是對物業(yè)管理公司的監(jiān)督而出現(xiàn)。業(yè)主委員會的管理內(nèi)容主要在于物業(yè)，具體包括指對住宅小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛(wèi)生、 HYPERLINK /class_free/151_1.shtml 交通、治安和 HYPERLINK /class_free/153_1.shtml 環(huán)境容貌等管理項目進行維護、修繕與整治。（四）社區(qū)業(yè)主委員會面臨的現(xiàn)實問題。（1）：社區(qū)業(yè)主委員會成立的問題。業(yè)主大會是業(yè)主依法行使物業(yè)所有權、實現(xiàn)業(yè)主自治的一種形式，其基礎是業(yè)主對物業(yè)所享有的建筑物區(qū)分所有權。根據(jù)物業(yè)管理條例的規(guī)定：同

19、一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn) HYPERLINK /class_free/81_1.shtml 行政主管部門的指導下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。但是在業(yè)主大會成立過程中，容易產(chǎn)生糾紛的環(huán)節(jié)是首次業(yè)主大會召集權的行使主體問題，也即誰有權籌備成立業(yè)主大會的問題。業(yè)主對于召開業(yè)主大會普遍不感興趣，不愿擔任業(yè)委會委員，認為出力不討好。另外物業(yè)管理公司的干涉也占較大因素。在安陽所做的 HYPERLINK /class_free/115_1.shtml 統(tǒng)計結果如下：小區(qū)名稱 同樂花園 超越廣場 世紀名城 果園新村有無業(yè)委會 有 無 無 無（2）：社區(qū)業(yè)主委員會

20、與物業(yè)公司之間的問題在現(xiàn)實生活中，小區(qū)入住前的前期無業(yè)管理是由房屋開發(fā)商指定的物業(yè)管理公司管理，而這些物業(yè)管理公司大都是開發(fā)商的一個子公司。隨著我國物業(yè)管理公開招投標制度的逐步推進，物業(yè)管理交接糾紛頻發(fā)正成為社會關注的焦點。被辭退的物業(yè)管理公司與新選聘的物業(yè)管理公司、原物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會之間就物業(yè)管理交接事項頻繁發(fā)生糾紛，不僅影響物業(yè)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的正常生活秩序，也對物業(yè)管理公司的企業(yè)形象產(chǎn)生很大負面效應，。 2001年8月1日，深圳市布吉鎮(zhèn)一個住宅小區(qū)熱鬧非凡，入口處新物業(yè)管理公司約四十名保安員整齊列隊準備進入，原管理處二十余名保安員也整齊地排列在入口兩側，圍觀的業(yè)主和群眾近千人。在住宅局、房管辦、鎮(zhèn)政府、警署協(xié)調(diào)下，雙方經(jīng)過一上午的僵持，原 HYPERLINK /class_free/6_1.shtml 管理處保安撤走，新管理公司接管。在安陽被 HYPERLINK /class_free/183_1.shtml 調(diào)查小區(qū)的物業(yè)管理公司名單表：小區(qū)名稱 開發(fā)商名稱 物業(yè)公司名稱 進行管理的依據(jù)世紀名城 貞元集團 貞元物業(yè)公司 開發(fā)商指定同