常州城東房產(chǎn)市場分析

1、第一部分：城東市場宏觀分析一、項目周邊區(qū)域市場供求分析1、供應量分析2、供應建筑形態(tài)分析3、供應戶型分析4、供應價格分析5、去化情況分析二、區(qū)域市場營銷分析三、區(qū)域消費者分析第二部分：城東市場分析總結第三部分：城東重點個案分析彩虹城第一部分：城東市場宏觀分析一、項目周邊區(qū)域市場供求分析1、供應量分析1-11月份常州市場整體推案量與城東市場推案量月份一、二三四五六七八九十十一總計常州（萬）17.7446.4431.8227.745.111.5318.5358.8437.9139.36335城東（萬）2.161.800.725.22.21.21.915.18分析：從上圖來看，春節(jié)后常州整體市場供應

2、明顯放量，5月后逐步放緩，至7月到達谷點，從7月往后呈大幅放量趨勢。隨著“金九銀十”的到來，從8月份開始部分樓盤試探入市，另一部分樓盤則采取觀望態(tài)勢，自進入九月后市場放量猛增，到10月有所放緩，但依然保持較高水平。而城東市場總體推案量并不大，供應量進程曲線基本平穩(wěn)，變化態(tài)勢不是很明顯。區(qū)域在售普通商品房供應量分析樓盤名稱總建（萬）在售（萬）總余量（萬）備注水木年華185.710銷售預計50世府鄰里中心4.83.1約2銷售率約34.5%福緣雅居1.50.920.46銷售率69.4%中央花園59.591.53659.59現(xiàn)無預售證，尚未開始銷售彩虹城1.4期291.1520.4銷售率50盛世名門3

3、期19.031.4463.9銷售率50以上銀河灣星苑3期10.62.283.51銷售率約47凱旋城2期281.223.7銷售率60聚緣雅居15610.2銷售率80東方明珠花園1期6.362.854.96銷售率預計50合計191.88138.7分析：由上表得知整個競爭區(qū)域內(nèi)樓盤總量為191.88萬，除去已銷售完畢的，未來可售面積約為138.7萬。這些樓盤在未來一兩年之內(nèi)將全部上市，區(qū)域供應市場競爭壓力較大。2、供應建筑形態(tài)分析區(qū)域內(nèi)在售物業(yè)類型以多層、小高層、高層占絕大多數(shù)，達到總量的80%以上，比例最大的是小高層、高層；部分樓盤出現(xiàn)一定量的別墅產(chǎn)品，如彩虹城、水木年華等。3、供應戶型分析供應平

4、均戶型面積分析樓盤名稱總建（萬）在售（萬）在售戶數(shù)戶均面積水木年華185.7444128.4世府鄰里中心4.83.1290106.9福緣雅居1.50.9272128中央花園59.591.536128120彩虹城1.4期291.1590128盛世名門19.031.446114126.9銀河灣星苑3期10.62.28210108.9凱旋城2期281.213092.3聚緣雅居156550109東方明珠花園1期6.362.85265107.5合計191.88115.6分析：均面積在100平米以下的樓盤占10，戶均面積100120平方米的占比50，戶均面積120平方米以上的占比為40，整個區(qū)域供應戶型均

5、面積為115平方米上下，與市場需求基本契合。個別樓盤戶型均面積偏大，如彩虹城和水木年華，彩虹城因位置較好，而水木年華則因為價格較低，故去化都尚可，在50以上。供應各房型面積比例分析一房兩房三房四房及以上面積范圍比例面積范圍比例面積范圍比例面積范圍比例4864.495.1939727.110814159.8141以上8分析：供應戶型以三房為主，其中110-130緊湊實用三房占供應三房的主力。主力戶型面積分析樓盤名稱戶型面積范圍（）水木年華3房122133世府鄰里中心2房97福緣雅居3房120130中央花園3房120124彩虹城1.4期3房、4房115126，141盛世名門3期3房93136銀河灣

6、星苑3期3房125134凱旋城2期3房122143聚緣雅居3房108127東方明珠花園1期3房110左右分析：主力戶型多以緊湊實用的三房為主，面積在110130。4、供應價格分析平均銷售單價分析：區(qū)域各樓盤銷售均價差別比較大，個別樓盤的銷售均價達到6000元/，如銀河灣星苑；而靠近郊區(qū)的樓盤均價只有3800元/，如世府鄰里中心。同區(qū)域的樓盤銷售均價相差不大，如水木年華和世府鄰里中心的銷售均價相差100元/左右，彩虹城和凱旋城也同樣；但也有相差較大的，如銀河灣星苑與聚緣雅居和彩虹城，相差達1000多元/，這與樓盤本身的質(zhì)素有很大關系。主力總價分析：區(qū)域樓盤主力戶型總價相差較大，最高與最低的相差2

7、倍，一方面與樓盤位置有關，另一方面也與樓盤的質(zhì)素有聯(lián)系。盛世名門與銀河灣星苑，雖然處于同一地段，但由于面向的消費群不同，樓盤檔次不同，因此銀河灣星苑主力總價高于盛世名門。 需要指出的是，區(qū)域主力總價基本在55萬以上，而從目前各樓盤的銷售狀況來看，這個價位能為市場接受，而最高接受限度在60萬。平均總價分析：整個區(qū)域各樓盤的平均銷售總價差別也比較大，最高是最低的一倍多，目前最高總價樓盤銀河灣星苑的銷售比較緩慢，總價較低的世府鄰里中心銷售也一般。而聚緣雅居和福緣雅居等樓盤因為地處成熟居住區(qū)，去化較快。因此除了價格之外，城東的消費者對區(qū)域選擇更加關注。5、去化情況分析樓盤名稱總建（萬）在售（萬）已售（

8、萬）水木年華185.72.85世府鄰里中心4.83.11.07福緣雅居1.50.920.64中央花園59.591.5360彩虹城1.4期291.150.58盛世名門3期19.031.4460.7銀河灣星苑3期10.62.281.07凱旋城2期281.20.72聚緣雅居1564.8東方明珠花園1期6.362.851.43合計191.8826.1813.16分析：區(qū)域內(nèi)樓盤已售面積約為13.16萬，占總量的6.9，余量達138.7萬，未來區(qū)域內(nèi)競爭異常激烈。二、區(qū)域市場營銷分析項目推廣主題報紙廣告戶外及其他廣告活動營銷優(yōu)惠策略價格策略水木年華買的起的高品質(zhì)住宅常州日報展板、道旗一次性付款96折，貸

9、款98折世府鄰里中心展板一次性付款95折2契稅；15、20首付98折2契稅；靈活付款、30首付96折2契稅福緣雅居常州日報98折1萬元優(yōu)惠低開高走中央花園城市向北/生活在中央常州日報展板、車身無彩虹城1.4期七彩生活，繽紛呈現(xiàn)常州日報道旗開盤當天98折，另優(yōu)惠5000元低開高走盛世名門3期TOP100常州日報晚報展板、車身產(chǎn)品說明會；2006法國時尚電視國際模特在現(xiàn)場進行現(xiàn)場演繹品牌時裝SHOW開盤兩天期間98折8000元優(yōu)惠低開高走銀河灣星苑3期為奮斗后的卓越人生加冕常州日報電視，廣告牌，網(wǎng)站亞細亞影視城舉行產(chǎn)品鑒賞會；開盤期間邀請明星預約登記客戶享受5000元優(yōu)惠低開高走凱旋城2期呼吸自然

10、共享生態(tài)，28萬平米健康生活常州日報展板98折低開高走，幅度不大聚緣雅居市中心15萬平方米生態(tài)景觀住宅區(qū)常州日報展板，車身出國游開盤優(yōu)惠58元/低開高走東方明珠花園靜界常州日報展板，車身產(chǎn)品說明會以及看房有禮活動150元/正常價格入市分析：在媒體選擇上中高檔主要以常州日報、晚報、公交車、戶外看板、道旗為主，中低檔次樓盤主要以公交車、條幅、日報、晚報為主。區(qū)域內(nèi)在售樓盤除銀河灣星苑等高檔樓盤，別的活動促銷一般，但價格促銷力度相當大。在價格策略上都采取低開高走的策略。三、區(qū)域消費者分析區(qū)域內(nèi)較高檔樓盤有銀河灣星苑，因其樓盤檔次、質(zhì)素較高，故其客源并不單指某一區(qū)域，而是覆蓋整個常州，職業(yè)也是以私營業(yè)

11、主、公務員、企業(yè)高層管理等中高端人群。其他樓盤的客戶群絕大多數(shù)都是分布在項目周邊3公里范圍內(nèi)的區(qū)域，客戶普遍是一些工薪階層人群及居民。具體來說:北環(huán)新村、翠竹新村欲改變居住條件的，以120130的三房為主，中年客戶居多。周邊欲結婚的青年，以100110的小三房或者90的兩房為主要需求，其中以100110的小三房銷售最佳。區(qū)域個案在政策前后銷售量有明顯的區(qū)別，但在各種優(yōu)惠措施和低價格出來后，市場還是爭相購買。但另一方面由于城東區(qū)域本身是老居住區(qū)，因此區(qū)域消費仍以欲改善居住條件的消費為主，這些消費者由于居住習慣生活環(huán)境等，并不愿意擇地而居，在一定程度上會弱化價格方面的影響，更多考慮的是地段，其次才

12、是價格。而對于婚房消費者，價格是主要的，其次才是地段。但是，總的來說，價格仍舊是主導。第二部分：城東市場分析總結一、全年供應量走勢平穩(wěn)，只是在下半年稍有增加，最顯著的是八月份市場推案量為5.2萬，之后再次走平。二、供應物業(yè)類型絕大多數(shù)為小高層和高層。三、供應戶型平均戶型在115平米左右，與整個常州的平均供應戶型基本相當，與上半年的去化平均戶型也基本相當，但樓盤之間的戶型面積差距比較大。四、各樓盤供應主力戶型總價在3777.6萬，差距比較大，區(qū)域多數(shù)樓盤主力總價在55萬以上，根據(jù)銷售狀況來看，最高接受價格在60萬。五、受價格促銷手段的影響，區(qū)域各樓盤的去化較好，總去化量占推出總推案量的50左右，

13、價格仍是目前市場的主引，需要說明的是，區(qū)域總推案量并不大。六、區(qū)域內(nèi)高檔在售樓盤營銷力度比較大，但營銷手段一般。其余樓盤由于客群原因，大部分采用戶外媒體，如大量采用拉橫幅的方式，收到較好的效果。七、區(qū)域客戶除了銀河灣星苑分布較廣外，其他樓盤主要是項目周邊的居民，非?？粗貥潜P的銷售單價和總價，以及生活環(huán)境的便利性。第三部分：城東重點個案分析彩虹城一、項目基本情況發(fā) 展 商常州錢江置業(yè)有限公司行銷企劃上海同策規(guī)劃用途商/住工地位置永寧路北側、外環(huán)路西側基地面積13萬總建面積29萬車位1：0.6容積率2.22物管費0.78元/月得房率83%售樓地址永寧路29號售樓電話8125668 8125118二

14、、區(qū)域基本狀況1、青龍生活區(qū)概述青龍生活區(qū)及彩虹城位置圖。其中黃色部分為居住用地規(guī)劃。彩虹城地塊為2000年的由錢江置業(yè)取得的土地，地塊為青龍生活區(qū)一期居住用地。青龍生活區(qū)東至橫塘河，西至城北干道（外環(huán)路），南至規(guī)劃道路，北至北塘河，規(guī)劃總用地約232公頃。規(guī)劃范圍內(nèi)可建設用地約143.19公頃，其中居住124.43公頃，商業(yè)辦公14.15公頃，文化娛樂4.45公頃。圖中彈性道路(以虛線表示)可結合地塊詳規(guī)適當調(diào)整其走向，但應確保其貫穿和通暢；本地塊可容納居住人口約5萬人，配套以下主要公共服務設施：中學：其中完中一所，用地面積約7.8公頃。其中初中部30班，用地面積約3.3公頃，高中部30班，

15、用地面積約4.5公頃(2-03-05)；小學：共二所，每所用地面積約2.9公頃，每所36班（2-02-01、3-03-04）；幼兒園：共三所，每所用地面積約1公頃，每所18班（2-02-03、2-03-05、3-02-04）；菜場：共一處，用地面積約0.5公頃（2-02-03）；公交回車場：共一處，用地面積約1.4公頃(2-03-06)。2、周邊狀況彩虹城北面緊靠北塘河，河道目前比較臟，三井河東路目前尚未修通，將來有一座拱橋?qū)⑷畺|路與彩虹城在內(nèi)的青龍生活區(qū)連通。河對面為綠洲家園、水木年華、百草園、藻江花園等住宅小區(qū)；西面為外環(huán)路，緊靠外環(huán)路的為大型的翠竹生活區(qū)，從翠竹居民來看，早期多為武進機

16、關事業(yè)單位的中層居住人群，其改善居住條件的能力及需求都比較好。東面目前多為民房區(qū)及零星廠房，受生活區(qū)建設的影響，該片區(qū)也存在比較大拆遷購房群體。交通路網(wǎng)：項目交通網(wǎng)絡發(fā)達，南北走向的永寧路及黃山路是聯(lián)系城中心及新北區(qū)的主要道路，東西向的外環(huán)路與外界聯(lián)系緊密，道路寬廣，交通便捷，距新北區(qū)中心約1.5公里,距老市中心約3公里。主要公交路線有2、29、31、220、227、231，可直達新區(qū)、火車站、延陵路和湖塘等地區(qū)。同時三井河東路的建設將彩虹城拉近與黃山路段體育中心的距離，未來生活配套相對較好。商業(yè)及生活配套的便利性目前尚不完善，其商業(yè)配套目前主要分布在永寧路、翠竹新村及藻江區(qū)域。未來項目便利性

17、生活配套主要靠自身商業(yè)街來完成，同時目前缺乏菜市場，周邊的鄰里中心菜市場、藻江花園菜市場、翠竹菜市場與項目均有一定距離。項目自身建有一幼兒園，藻江花園具有一小學、同時在三井河東路將建設一小學。同時距離國際學校約為1.2公里，距離河海大學為1.8公里。目前東面仍保留著大量的民房區(qū)及零星廠房，目前居住形象尚有待提升，其次三井河東路的連通對項目與藻江居住片區(qū)具有很大的作用。緊靠外環(huán)路，車輛，而且載重車輛相對比較多，對社區(qū)具有一定的影響。從道路綠化來看，外環(huán)路的綠化帶為40米，北塘河為20米，規(guī)劃道路為40米，具有較好的綠色屏障作用。三、產(chǎn)品力分析1、規(guī)劃設計紅圈內(nèi)一期開發(fā)的8幢高層住宅。地塊基本呈菱

18、形狀態(tài)，中部寬，兩端小，因此對于規(guī)劃設計來說，四角土地利用的處理是項目規(guī)劃的難點。彩虹城在規(guī)劃上將東面角設置成配套區(qū)即幼兒園，一方面充分利用了銳角空間，而且由于東南面為主要的風向面，設置低樓層幼兒園對于社區(qū)風向有較好的導入作用。北面銳角進行了留白處理，留出較大的空地作為組團景區(qū)，提升了住宅價值。但仍有部分住宅存在朝向偏離的問題。依照規(guī)劃原則的價值定位理念來看，形成三圈半環(huán)的價值區(qū)，第一價值區(qū)為別墅部分，位于景區(qū)的中心位置；第二價值區(qū)為內(nèi)部一周的高層建筑，處于景區(qū)四周，特別是北面的點式建筑，位于別墅區(qū)北面，視野非常開闊；第三價值區(qū)為外圍住宅部分，臨街道而建，北外部道路及內(nèi)部車行道路所夾，屬于低價

19、值區(qū)。在道路組織上，形成人車分流方式，車行道路盡可能減少對內(nèi)部組團景觀區(qū)的干擾，設置成為內(nèi)部大環(huán)線車行道路，沿路分流車輛進入地下車庫，首期配置了550個地下車位，首期車位配比約為1：0.6。分南北兩大出入口，南面沿外環(huán)路出入口設置了兩層的沿街商業(yè)，首期商鋪為21套。景觀主要集中在中部，水域景觀區(qū)面積達到10000，水域的延伸面比較大，滲透了整個中部長軸線，使得整個中部空間成為最大的價值區(qū)。而且為擴大景觀面，中部高層部分采用了4.8的高架空層，使得中部景觀區(qū)更為通透。在建筑布局上，擯棄了傳統(tǒng)的陣營并列布局方式，在細節(jié)上有了更多的變化。首先表現(xiàn)在首期高層的布局，受地塊形狀影響利用了2+2對點組合方

20、式，前后建筑相互錯開，保障了建筑間距，而且突破地塊形狀影響。在別墅組合上，更多地運用了弧型首尾相接方式，聯(lián)體別墅單位進行了錯位銜接，未來一樓部分將擁有更多的地面庭院空間，而且建筑表情更為豐富，私密領屬感增強。在建筑材質(zhì)上，基座采用了石材，其它部分采用淡褐色與白色相間的外墻涂料。四、各階段產(chǎn)品分析1、1.1期（1號、3號、6號樓）在售面積4.13萬在售戶數(shù)327戶規(guī)劃樓層17、18、28均價3880元/（9.8折優(yōu)后）主力面積115.28126.8總價44.7萬49.2萬公開日期3.18（3.25定購）優(yōu)惠開盤當天交2000元誠意金優(yōu)惠98折面積配比戶型面積戶數(shù)比例2/2/186.3233103

21、/2/1115.28126.817352.93/2/2140.42141.089328.44/2/2168.66289.7說明：在售的是1號、3號、6號樓共327戶。1號樓在外環(huán)路與永寧北路的交接處，1層是商鋪，2層是會所，317層是住宅，共兩個單元，其中甲單元2梯2戶，乙單元2梯3戶。3號和6號樓都是兩個單元，2梯2戶，3號樓18層，6號樓28層，6號樓底層架空。 開盤當天出現(xiàn)了搶購盛況，甚至有客戶提前一天就開始排隊。06年3月27日已售298套，去化91。2、1.2期（7號、8號樓）在售面積3.2萬在售戶數(shù)258戶規(guī)劃樓層18、28均價4200元/主力面積115.28126.8主力總價48.4萬53.2萬公開日期5.6優(yōu)惠開盤當天97折，過后99折面積配比戶型面積戶數(shù)比例2/2/186.231007428.73/2/1115.28126.89235.63/2/2140.426424.84/2/2168.662810.9說明：此次推出的7、8號樓，分別為18層和28層，7號樓甲單元2梯2戶，乙單元2梯3戶，8號樓一層架空，兩個單元均是2梯3戶。本期去化較好，公開當天即去化100多套，銷售率近50。3、1.3期在售面積0.8萬在售戶數(shù)90戶規(guī)劃樓層17均價4400元/主力面積115.28126.8主力總價41.8萬公開日期2006.10. 5面積配比戶型面積戶數(shù)比