惠州某廣場可行性研究報告

1、原創(chuàng)*廣廣場可行行性研究究報告（規(guī)范研研究，全全文共賞賞）ccentter目錄第第一章惠州州市社會會經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展概況況0511惠惠州市經(jīng)經(jīng)濟(jì)社會會發(fā)展概概況05112惠州市市經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展歷程程與特點點066133惠州州市的區(qū)區(qū)位條件件088144南海海石化項項目和大大亞灣經(jīng)經(jīng)濟(jì)區(qū)的的建設(shè)100155惠州州市在珠珠三角的的地位和和作用11第第二章項目目概括1221研究基基礎(chǔ)1222211研究依依據(jù)1132112項目目參數(shù)13222研研究過程程1442221研究目目的1142222研究究人員142233研研究內(nèi)容容1552224研究方方法15233項項目背景景1662231發(fā)展商商簡介1162332項

2、目目概況172333總總體布局局1772234交通組組織1182335建筑筑功能182366建建筑造型型1882237消防及及分區(qū)118224區(qū)域域特點182411基本描描述192422總體布布局192433道路系系統(tǒng)202444公共設(shè)設(shè)施配置置2112245綠化化系統(tǒng)規(guī)規(guī)劃221第三三章惠州市市商品房房需求狀狀況22231基本情情況222332住宅宅建設(shè)和和消費23333需求求主要指指標(biāo)22334需求祈祈求22435對環(huán)境境及配套套要求26第第四章惠州州市商品品房供給給狀況27441商品品房供給給總量及及特點227442住宅宅市場發(fā)發(fā)展趨勢勢28第第五章個案案分析31151總體供供給狀況況3

3、31552個案案分析31第第六章項目目評估334661項項目概括括334662項項目優(yōu)勢勢334663項項目劣勢勢336第七七章市場容容量36671項目目市場定定位36722目標(biāo)客客戶分析析37773銷銷售價格格預(yù)測37774市市場容量量估算38第第八章初步步成本分分析40881項項目基本本裝修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)40082項目目開發(fā)組組織41833土地成成本43844建安成成本438411土建建及裝修修工程成成本438422設(shè)備安安裝工程程成本433855前期費費用433866項目其其它不可可預(yù)見費費44487開發(fā)發(fā)期稅、費444888紅紅線內(nèi)、外市政政及公建建配套設(shè)設(shè)施工程程費44899本項目目靜態(tài)總總

4、投資448110本項項目開發(fā)發(fā)期各項項靜態(tài)總總投資比比例445第九九章財務(wù)效效益估算算45591項目目開發(fā)前前景445992財財務(wù)效益益初步估估算466933項目總總體開發(fā)發(fā)盈虧平平衡分析析55944項目敏敏感性分分析556955影響開開發(fā)效益益的主要要因素分分析557第十十章結(jié)論及及建議5991001研研究結(jié)論論5591002可可行性建建議660 惠州*廣場可可行性研研究報告告本項研研究為規(guī)規(guī)范的可可行性研研究，主主要任務(wù)務(wù)是論證證*廣廣場投資資的必要要性、可可能性、有效性性和合理理性。按按照國家家有關(guān)規(guī)規(guī)范，可可行性研研究包括括機(jī)會研研究、初初步可行行性研究究和最終終可行性性研究，根據(jù)本本

5、項目特特點，我我們合三三為一，從技術(shù)術(shù)及經(jīng)濟(jì)濟(jì)角度，對本項項目進(jìn)行行規(guī)范的的可行性性研究，本項研研究的原原則是：項目有有關(guān)經(jīng)濟(jì)濟(jì)技術(shù)和和綜合建建筑面積積指標(biāo)，是按照照本項目目有關(guān)報報建資料料以及由由陜西省省建筑設(shè)設(shè)計研究究院的初初步設(shè)計計方案等等圖紙資資料進(jìn)行行統(tǒng)計與與編制而而成；各各類房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)市場的的成交數(shù)數(shù)據(jù)則主主要來源源于惠州州市國土土房管局局；建安安工程造造價的構(gòu)構(gòu)成依據(jù)據(jù)，既一一方面參參照了該該設(shè)計工工程有限限公司所所做的工工程概算算，同時時與惠州州市建設(shè)設(shè)委員會會公布的的惠州市市正在建建設(shè)和已已經(jīng)竣工工的部分分典型工工程個案案中關(guān)于于建安工工程造價價的資料料作為對對比?？偪偼?/p>

6、資測測算一覽覽表，系系按整個個開發(fā)項項目完全全由惠州州市*房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有有限公司司全資興興建的方方案，擬擬分為三三組采取取滾動的的開發(fā)形形式；本本項目各各類物業(yè)業(yè)的測定定價格與與分析比比較是根根據(jù)對本本項目周周邊物業(yè)業(yè)市場的的調(diào)查統(tǒng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)據(jù)所得，并經(jīng)過過歸納和和整理，其計算算模式按按照國外外尤其是是香港地地區(qū)所普普遍慣用用的房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目投投資可行行性研究究報告的的表述形形式，結(jié)結(jié)合本項項目的實實際情總總嚴(yán)謹(jǐn)測測算得出出。本開開發(fā)項目目的各項項財務(wù)分分析部分分，按照照目前惠惠州市各各類房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)物業(yè)的的投資經(jīng)經(jīng)驗以及及本項目目的實際際數(shù)據(jù)，經(jīng)過科科學(xué)測算算獲得，務(wù)求能能夠符合合此類報

7、報告的規(guī)規(guī)范要求求、計算算模式以以及測算算要求。第一章惠州州市社會會經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展概況況111惠州市市經(jīng)濟(jì)社社會發(fā)展展概況惠惠州市位位于廣東東省東南南部、珠珠江三角角洲東北北端，南南臨南海海大亞灣灣，與深深圳、香香港、東東莞毗鄰鄰，北連連河源市市，東接接汕尾市市，西鄰鄰廣州市市?；葜葜菔械靥幪幍途暥榷?，北回回歸線橫橫貫全市市，雨量量充沛，陽光充充足，氣氣候溫和和，屬南南亞熱帶帶季風(fēng)氣氣候區(qū)。惠州市市是廣東東省的一一座歷史史文化名名城，素素有“粵東重重鎮(zhèn)”，“嶺南名名郡”之譽。改革開開放以前前，惠州州市經(jīng)濟(jì)濟(jì)基礎(chǔ)相相當(dāng)薄弱弱，直到到19779年，全市國國內(nèi)生產(chǎn)產(chǎn)總值66.766億元，工農(nóng)業(yè)業(yè)總產(chǎn)值值

8、6.666億元元，其中中工業(yè)產(chǎn)產(chǎn)值僅為為2.667億元元。改革革開發(fā)以以后，特特別是119888年地改改市之后后，全市市經(jīng)濟(jì)社社會進(jìn)入入了迅速速發(fā)展、充滿生生機(jī)活力力的時期期。200多年來來，惠州州市國民民經(jīng)濟(jì)持持續(xù)快速速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)實實力大大大增強(qiáng)，社會和和經(jīng)濟(jì)面面貌都發(fā)發(fā)生了巨巨大的變變化?；莼葜菀延捎梢患偶偶艧o聞的的邊陲之之地變?yōu)闉橐环絺鋫涫荜P(guān)注注的投資資熱土，從一個個典型的的農(nóng)業(yè)經(jīng)經(jīng)濟(jì)區(qū)域域變?yōu)檫M(jìn)進(jìn)入工業(yè)業(yè)化發(fā)展展階段的的新興城城市。220022年，全全市實現(xiàn)現(xiàn)國內(nèi)生生產(chǎn)總值值5255.2億億元，比比19990年增增長8.1倍，12年年翻了三三番多，年均增增長200.2%。20003年年

9、行政區(qū)區(qū)劃調(diào)整整后，惠惠州市現(xiàn)現(xiàn)轄惠城城區(qū)、惠惠陽區(qū)、惠東縣縣、博羅羅縣、龍龍門縣，除龍門門縣外，其他縣縣區(qū)都屬屬于珠三三角地區(qū)區(qū)。全市市總面積積111158平平方公里里，城鎮(zhèn)鎮(zhèn)建成區(qū)區(qū)面積994平方方公里。按惠州州市統(tǒng)計計年鑒口口徑，220022年底，惠州市市總?cè)丝诳跒?333.772萬，其中戶戶籍人口口（常住住人口）2833.022萬人，外來人人口（暫暫住人口口）500.7萬萬人。全全市現(xiàn)有有78個個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，10個個街道辦辦事處，10666個行行政村，并設(shè)有有兩個國國家級開開發(fā)區(qū)：大亞灣灣經(jīng)濟(jì)技技術(shù)開發(fā)發(fā)區(qū)和仲仲愷高新新技術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)區(qū)。惠州市市人民政政府駐地地惠城區(qū)區(qū)，惠城城區(qū)土地地總面積積1

10、4110.22平方公公里，總總?cè)丝?91.778萬；惠陽區(qū)區(qū)土地總總面積112622.1平平方公里里，總?cè)巳丝?00.777萬。12惠惠州市經(jīng)經(jīng)濟(jì)社會會發(fā)展歷歷程與特特點縱觀觀惠州市市近二十十幾年的的社會經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展歷程，可以劃劃分為三三個階段段：第一一階段是是改革開開發(fā)后到到19888年，第二個個階段是是19889119933年，第第三個階階段是119944年到現(xiàn)現(xiàn)在。第第一階段段，19978年年到19988年年是惠州州市經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展的的積累階階段，這這個時期期的代表表性事件件是中國國開始實實行改革革開放，香港的的勞動密密集型產(chǎn)產(chǎn)業(yè)逐漸漸向珠三三角轉(zhuǎn)移移。惠州州市的經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展比之改改革開放放

11、前發(fā)展展要快得得多，GGDP年年均增長長10.4%，19888年達(dá)達(dá)到333.044億元；人口年年均增長長1.33%，119888年達(dá)到到2188.066萬人；城鎮(zhèn)建建成區(qū)面面積年均均增長44.6%，19988年年達(dá)到227.775平方方公里；地方財財政收入入年均增增長144.3%，19988年年達(dá)到22.088億元；工業(yè)生生產(chǎn)總值值年均增增長211.8%，19988年年達(dá)到220.77%億元元；人均均GDPP年均增增長8.5%，19888年達(dá)達(dá)到15526元元；三次次產(chǎn)業(yè)比比重從119788年的一一產(chǎn)獨大大發(fā)展到到19888年退退居第二二的位置置，但該該階段第第二產(chǎn)業(yè)業(yè)的比重重始終最最小，惠

12、惠州市還還沒有完完成從農(nóng)農(nóng)業(yè)市到到工業(yè)市市的蛻變變；這一一期間，惠州市市實際利利用外資資和外貿(mào)貿(mào)出口也也開始大大幅增加加，但由由于基數(shù)數(shù)太小，惠州市市經(jīng)濟(jì)并并沒有出出現(xiàn)質(zhì)的的飛躍。19889119933年是惠惠州市經(jīng)經(jīng)濟(jì)從起起步進(jìn)入入快速發(fā)發(fā)展的階階段，經(jīng)經(jīng)濟(jì)社會會各項指指標(biāo)都經(jīng)經(jīng)歷了前前所未有有的大發(fā)發(fā)展，GGDP年年均增長長30.5%，地方財財政收入入年均增增長400.8%，實際際利用外外資年均均增長661%，城鎮(zhèn)建建成區(qū)面面積年均均增長224.77%，外外貿(mào)出口口總額年年均增長長37.7%，人均GGDP年年均增長長27.2%。從19989年年到19993年年，惠州州市工業(yè)業(yè)生產(chǎn)年年均遞增

13、增57.6%，第二產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的比比重迅速速上升到到首位，19993年占占GDPP的477.8%，第一一產(chǎn)業(yè)迅迅速下降降，19993年年占GDDP的117.55%，成成功實現(xiàn)現(xiàn)了從農(nóng)農(nóng)業(yè)市向向工業(yè)市市的轉(zhuǎn)變變。該階階段的代代表性事事件是當(dāng)當(dāng)時我國國處于房房地產(chǎn)開開發(fā)的高高潮，當(dāng)當(dāng)時的惠惠州是房房地產(chǎn)投投機(jī)狂潮潮最集中中的地區(qū)區(qū)之一，迅速蜂蜂擁而來來的投機(jī)機(jī)資金一一度使惠惠州市經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展達(dá)到輝輝煌的頂頂峰，同同時也托托起惠州州市人民民對本市市經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展的高高遠(yuǎn)幻想想。這一一階段的的另一個個代表性性事件是是熊貓汽汽車城項項目在惠惠州進(jìn)行行談判的的啟動和和終止。這些事事件對惠惠州的經(jīng)經(jīng)濟(jì)社會會發(fā)展產(chǎn)產(chǎn)生

14、了極極大的影影響，隨隨著房地地產(chǎn)泡沫沫的徹底底破滅，熊貓汽汽車城項項目的擱擱淺，惠惠州市的的經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展陷入入低落和和迷茫之之中。119944年至今今，是惠惠州市經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展重歸理理性的階階段，在在這一階階段，惠惠州市一一邊化解解房地產(chǎn)產(chǎn)泡沫破破滅給城城市發(fā)展展帶來的的副作用用，一邊邊進(jìn)行經(jīng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)構(gòu)調(diào)整，使國民民經(jīng)濟(jì)逐逐步實現(xiàn)現(xiàn)持續(xù)健健康快速速穩(wěn)定的的發(fā)展。在此期期間，國國內(nèi)生產(chǎn)產(chǎn)總值年年均增長長18.3%，地方財財政收入入年均增增長133.6%，實際際利用外外資年均均增長66.7%，外貿(mào)貿(mào)出口總總額年均均增長116.77%，工工業(yè)生產(chǎn)產(chǎn)總值年年均增長長21.9%，人均GGDP年年均增長長14

15、.5%。這一階階段的代代表性事事件是中中海殼牌牌南海石石化項目目的最終終簽訂。預(yù)計未未來五到到十年間間，大亞亞灣區(qū)的的石化產(chǎn)產(chǎn)業(yè)將投投入10000到到15000億元元的建設(shè)設(shè)資金，巨大的的產(chǎn)業(yè)集集聚效應(yīng)應(yīng)將為大大亞灣的的工業(yè)化化、城市市化提供供強(qiáng)有力力的物質(zhì)質(zhì)支撐，也將為為整個惠惠州市的的跨越式式發(fā)展提提供契機(jī)機(jī)。13惠惠州市的的區(qū)位條條件惠州州市是珠珠三角東東部聯(lián)系系粵東地地區(qū)的區(qū)區(qū)域交通通樞紐，緊鄰深深圳、東東莞、廣廣州等珠珠三角發(fā)發(fā)達(dá)城市市和國際際大都市市香港?；葜菔惺袇^(qū)西距距廣州市市1533公里，東距汕汕頭市3320公公里，南南與深圳圳市相隔隔80公公里，惠惠州市南南部的澳澳頭港到到香

16、港中中環(huán)碼頭頭僅477海里。良好的的區(qū)位條條件是區(qū)區(qū)域經(jīng)濟(jì)濟(jì)快速發(fā)發(fā)展的重重要因素素，其毗毗鄰香港港的優(yōu)越越區(qū)位條條件便是是其中最最重要的的因素。改革開開放以前前，珠三三角西岸岸的發(fā)展展快于東東岸，改改革開放放后，由由于東岸岸接近香香港，近近水樓臺臺的優(yōu)勢勢突現(xiàn)，到20000年年，深圳圳和東莞莞的人口口和國內(nèi)內(nèi)生產(chǎn)總總值是中中山和珠珠海的三三倍多。形勢出出現(xiàn)巨大大逆轉(zhuǎn)的的主要原原因就是是區(qū)位條條件，東東部地區(qū)區(qū)與香港港的連通通性較高高，這一一差異使使香港公公司和在在香港的的外國公公司的投投資、技技術(shù)和管管理傾向向流入珠珠三角東東部，為為深圳和和東莞外外向型經(jīng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)發(fā)展提供供動力，使東岸岸經(jīng)濟(jì)

17、發(fā)發(fā)展迅速速趕上并并超過西西岸。根根據(jù)有關(guān)關(guān)方面的的測算，在廣東東、香港港企業(yè)北北上的數(shù)數(shù)量與陸陸路交通通的距離離基本上上成反比比，珠三三角城市市與香港港的距離離每減少少1%，制造業(yè)業(yè)外資企企業(yè)單位位數(shù)量便便增加00.588%至00.611%，制制造業(yè)外外資投入入金額增增加0.4%至至0.66%，服服務(wù)業(yè)外外資企業(yè)業(yè)單位數(shù)數(shù)量增加加0.334%至至0.337%，服務(wù)業(yè)業(yè)外資投投入的金金額就增增加0.2%到到0.77%。進(jìn)進(jìn)入新的的世紀(jì)，惠州的的區(qū)位條條件將的的重大的的改變。CEPPA的簽簽署與實實施，在在未來若若干年香香港對珠珠三角的的輻射作作用將大大大加強(qiáng)強(qiáng)，香港港的國際際融資能能力和高高端

18、服務(wù)務(wù)業(yè)將大大大促進(jìn)進(jìn)珠三角角的全面面發(fā)展。惠州作作為珠三三角城市市重要的的一員，通過基基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)改改善與香香港交通通的便捷捷性，進(jìn)進(jìn)一步充充分利用用和強(qiáng)化化毗鄰香香港的區(qū)區(qū)位優(yōu)勢勢，使其其接受香香港和周周邊大城城市的經(jīng)經(jīng)濟(jì)輻射射和承接接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移，與與香港進(jìn)進(jìn)行更深深層次的的合作方方面，有有更大的的作為。14南南海石化化項目和和大亞灣灣經(jīng)濟(jì)區(qū)區(qū)的建設(shè)設(shè)落戶大大亞灣的的中海殼殼牌南海海石化項項目，首首期投資資43億億美元，是國內(nèi)內(nèi)目前最最大的中中外合資資項目，由英荷荷殼牌公公司與中中國海洋洋石油總總公司及及廣東投投資公司司合資經(jīng)經(jīng)營。項項目采用用世界先先進(jìn)的石石油化工工技術(shù)，年產(chǎn)880萬噸

19、噸乙烯，進(jìn)而衍衍生出2230多多萬噸高高質(zhì)量的的化工產(chǎn)產(chǎn)品，年年銷售值值達(dá)177億美元元，對下下游產(chǎn)品品的拉動動效應(yīng)為為1:550。該該項目已已于20002年年11月月奠基，目前正正在進(jìn)行行80萬萬噸乙烯烯裂解裝裝置建設(shè)設(shè)，預(yù)計計到20005年年正式建建成投產(chǎn)產(chǎn)。未來來幾年中中國對石石油化工工產(chǎn)品的的需求前前景仍然然十分廣廣闊，石石化產(chǎn)品品在中國國還有很很大的發(fā)發(fā)展空間間，惠州州正積極極抓住這這次機(jī)會會，爭取取吸引更更多配套套的下游游石化產(chǎn)產(chǎn)業(yè)落戶戶惠州，使惠州州成為珠珠三角乃乃至廣東東省重要要的石化化基地。大亞灣灣經(jīng)濟(jì)技技術(shù)開發(fā)發(fā)區(qū)是國國家級經(jīng)經(jīng)濟(jì)開發(fā)發(fā)區(qū)，陸陸域面積積2733.688平方公

20、公里，海海域面積積4888平方公公里，海海岸線552公里里，自然然條件得得天獨厚厚，擁有有全面開開發(fā)吞吐吐能力超超過億噸噸天然深深水良港港，土地地資源、淡水資資源和旅旅游資源源也十分分豐富。初步形形成了比比較完善善的道路路、供水水、供電電、通訊訊和港口口等基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)，具具有發(fā)展展臨海大大型工業(yè)業(yè)項目的的優(yōu)越條條件。大大亞灣在在努力構(gòu)構(gòu)建完整整的石化化產(chǎn)業(yè)鏈鏈方面有有很大優(yōu)優(yōu)勢：殼殼牌公司司是全球球5000強(qiáng)跨國國公司之之一，擁擁有先進(jìn)進(jìn)的管理理和技術(shù)術(shù)設(shè)備，在世界界石化市市場占據(jù)據(jù)重要地地位。殼殼牌公司司的龍頭頭地位有有利于大大亞灣吸吸引其他他跨國企企業(yè)的集集聚，進(jìn)進(jìn)而構(gòu)成成完整的的石化

21、產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈。開發(fā)區(qū)區(qū)內(nèi)已有有東風(fēng)本本田等一一批汽車車零部件件企業(yè)，形成了了一定的的產(chǎn)業(yè)規(guī)規(guī)模，隨隨著日本本三大汽汽車生產(chǎn)產(chǎn)商進(jìn)入入珠三角角地區(qū)，大亞灣灣汽車裝裝備業(yè)的的發(fā)展前前景十分分可觀，特別其其優(yōu)越的的港口條條件將使使本區(qū)域域有可能能形成大大型汽車車裝備業(yè)業(yè)的出口口基地。如果從從更大范范圍來看看大亞灣灣，其發(fā)發(fā)展前景景更不可可估量。大亞灣灣東部的的稔平半半島，土土地面積積7400平方公公里，超超過新加加坡的土土地面積積，正處處于尚待待開發(fā)狀狀態(tài)，具具有發(fā)展展多個大大型工業(yè)業(yè)項目的的條件，正受到到外來投投資商的的高度關(guān)關(guān)注。15惠惠州市在在珠三角角的地位位和作用用目前，惠州是是珠三角角東部聯(lián)聯(lián)

22、系粵東東地區(qū)的的交通樞樞紐，是是珠三角角電子信信息產(chǎn)業(yè)業(yè)生產(chǎn)基基地之一一，是珠珠三角主主要的生生態(tài)農(nóng)業(yè)業(yè)供應(yīng)基基地和生生態(tài)環(huán)境境保障區(qū)區(qū)。惠陽陽市改市市劃區(qū)，拓展了了惠州中中心城區(qū)區(qū)的發(fā)展展空間，從地理理位置上上實現(xiàn)了了惠州從從沿江城城市向沿沿海城市市的轉(zhuǎn)變變。正在在建設(shè)中中的中海海殼牌南南海石化化項目將將給惠州州市經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展增增添一臺臺強(qiáng)有力力的發(fā)動動機(jī)，推推動惠州州工業(yè)化化進(jìn)程，拉長產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈，使惠州州成為珠珠三角乃乃至華南南地區(qū)的的重要化化工基地地，改變變惠州在在珠三角角的分工工地位，進(jìn)而帶帶動珠三三角東翼翼邊緣的的工業(yè)化化起飛，為東翼翼乃至整整個珠三三角提供供強(qiáng)大的的基礎(chǔ)性性工業(yè)支支撐。

23、同同時，石石化產(chǎn)業(yè)業(yè)區(qū)的開開發(fā)使惠惠州產(chǎn)業(yè)業(yè)空間向向沿海推推移，帶帶動城市市空間向向沿海發(fā)發(fā)展，推推動惠州州市走向向真正意意義上的的沿海城城市。隨隨著繼續(xù)續(xù)加強(qiáng)與與深圳、香港、東莞的的聯(lián)系，對旅游游資源的的開發(fā)利利用，對對生態(tài)環(huán)環(huán)境的加加強(qiáng)保護(hù)護(hù)和建設(shè)設(shè)，惠州州市未來來將成為為珠三角角重要休休閑旅游游基地，成為珠珠三角東東部產(chǎn)業(yè)業(yè)轉(zhuǎn)移的的最直接接承接地地。第二章項目目概括221研研究基礎(chǔ)礎(chǔ)用地地單位：惠州市市*房房地產(chǎn)開開發(fā)有限限公司發(fā)展商：惠惠州市*房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限公公司用地地性質(zhì)：商住樓樓（高尚尚住宅）項目名名稱：*廣場場用地位位置：惠惠州市江江北277號小區(qū)區(qū)用地現(xiàn)現(xiàn)狀：已已開發(fā)440

24、%211可行行性研究究分析的的基本依依據(jù)1國土證證：惠府府國用（20003）字字第133020010000777號惠府國國用（220033）字第第13002011000012號號惠惠府國用用（20003）字第113022010000113號惠府府國用（20003）字字第133020010000766號2建設(shè)用用地規(guī)劃劃許可證證：惠州州市規(guī)字字第3337號（一期）3商品房房預(yù)售許許可證：惠州房房預(yù)許（20002）442號（一期）212項目目經(jīng)濟(jì)技技術(shù)指標(biāo)標(biāo)和有關(guān)關(guān)參數(shù)規(guī)規(guī)劃區(qū)總總用地面面積4995522.6平平方米，已開發(fā)發(fā)40%。本項項目經(jīng)濟(jì)濟(jì)技術(shù)指指標(biāo)和有有關(guān)參數(shù)數(shù)：總用用地面積積：4995

25、522.6平平方米總總建筑面面積：22500000平平方米公公共占地地：1005355平方米米園林占占地：1185000平方方米銷售售收入：561167萬萬元開開發(fā)總投投資：4415004萬元元；其中中：11土地地開發(fā)費費：40000萬萬元；22土建建、建安安設(shè)計工工程費：287752萬萬元；33應(yīng)繳繳各種稅稅費：225000萬元；4營營業(yè)稅：20000萬元元；5各類配配套工程程費：5532萬萬元；66供水水增容費費：1220萬元元；7報建手手續(xù)費：6000萬元；8不不可預(yù)見見費：5500萬萬元；99投資資利息：20000萬元元；100其他他費用：5000萬元。22研研究過程程2221研究究目

26、的項目可可行性研研究是項項目立項項的依據(jù)據(jù)，亦是是項目開開發(fā)成功功的基礎(chǔ)礎(chǔ)，通過過系統(tǒng)的的研究，可依據(jù)據(jù)惠州房房地產(chǎn)市市場的特特征決定定市場定定位，可可依據(jù)技技術(shù)經(jīng)濟(jì)濟(jì)評估，了解項項目運行行的投資資收益及及回收期期，尤其其是測算算項目實實際的開開發(fā)成本本，以作作為后期期市場營營銷計劃劃決策的的主要依依據(jù)。事事實上，可行性性研究已已形成清清晰的目目的，本本項研究究亦不例例外，目目的在于于對*廣場投投資開發(fā)發(fā)提供可可行性決決策依據(jù)據(jù)。222研究究人員可可行性研研究涉及及到技術(shù)術(shù)與經(jīng)濟(jì)濟(jì)兩個層層面，尤尤其是對對市場需需求預(yù)測測和成本本測算十十分專業(yè)業(yè)，因此此，要求求研究人人員具有有扎實的的專業(yè)知知識

27、和工工作經(jīng)驗驗。為了了達(dá)到本本初步投投資可行行性研究究的既定定目標(biāo)，惠州市市*房房地產(chǎn)開開發(fā)有限限公司專專門成立立由市場場研究人人員、營營銷策劃劃人員、房地產(chǎn)產(chǎn)估價人人員、工工程技術(shù)術(shù)人員、城市及及小區(qū)規(guī)規(guī)劃研究究人員、資深建建筑師、投資預(yù)預(yù)算人員員、財務(wù)務(wù)分析人人員等組組成的顧顧問小組組，通過過搜集大大量相關(guān)關(guān)的市場場資料及及城市規(guī)規(guī)劃資料料，結(jié)合合項目自自身特點點，對項項目開發(fā)發(fā)的可行行性進(jìn)行行了系統(tǒng)統(tǒng)和深入入的探討討，并對對項目的的營銷策策劃進(jìn)行行初步探探討。223研究究內(nèi)容房地產(chǎn)產(chǎn)項目所所涉及內(nèi)內(nèi)容十分分廣泛，因此，本項研研究的內(nèi)內(nèi)容亦較較為復(fù)雜雜，總體體上來看看，我們們依據(jù)預(yù)預(yù)期收益

28、益和成本本兩條主主線，將將內(nèi)容分分為五大大部分，即研究究原則，市場研研究，項項目評估估，投資資分析和和基本結(jié)結(jié)論，個個中涉及及的主要要分支內(nèi)內(nèi)容包括括：aa、全面面收集項項目周邊邊的大量量市場資資料，籍籍此分析析各種對對項目前前景有決決定性影影響的市市場因素素；b、從城市市規(guī)劃的的角度對對本項目目進(jìn)行評評價；cc、運用用房地產(chǎn)產(chǎn)價格評評估的方方法，測測定項目目各類開開發(fā)物業(yè)業(yè)市場售售價；d、綜綜合市場場需求及及資深建建筑師意意見，對對項目住住宅小區(qū)區(qū)規(guī)劃作作出評價價；ee、從實實際操作作的角度度計算分分析項目目投資成成本及預(yù)預(yù)計投資資進(jìn)度；f、結(jié)結(jié)合實際際情況對對項目的的投資進(jìn)進(jìn)行財務(wù)務(wù)分析，

29、計算項項目的可可能收益益，分析析影響收收益的重重要因素素；g、按投資資開發(fā)的的進(jìn)度安安排資金金籌措與與運用計計劃；hh、綜合合各類分分析，對對項目的的開發(fā)可可行性作作出判斷斷。224研研究方法法為達(dá)達(dá)成研究究目的，我們在在研究方方法選擇擇上依據(jù)據(jù)“針對問問題，簡簡單明晰晰，切實實可行”的原則則選擇了了三種主主要方法法：一是是抽樣調(diào)調(diào)查和典典型調(diào)查查。主要要針對需需求，在在惠州市市內(nèi)以中中高收入入家庭為為抽樣框框，采用用分級多多層原則則訪問5500個個家庭，并在此此基礎(chǔ)上上召開座座談會，同時進(jìn)進(jìn)行對主主要類似似樓盤進(jìn)進(jìn)行個案案調(diào)查。二是專專家研討討會。邀邀請營銷銷、估價價、工程程、建筑筑、預(yù)算算

30、等各方方面專家家就一些些典型問問題展開開討論。三是計計算機(jī)模模擬運算算。對影影響本項項目開發(fā)發(fā)的主要要因素進(jìn)進(jìn)行變量量互換對對比。23項項目背景景“*廣廣場”位位于惠州州市江北北27號號小區(qū)，為新城城區(qū)的心心臟地帶帶，西臨臨廣汕公公路和全全市的金金融、商商業(yè)中心心，新行行政區(qū)及及全市體體育文化化中心，北通惠惠州火車車站，交交通十分分便利，項目所所處地區(qū)區(qū)是惠州州市走向向二十一一世紀(jì)，形成大大惠州城城市的關(guān)關(guān)鍵城區(qū)區(qū)，也是是惠州近近年城市市開發(fā)建建設(shè)的重重點地區(qū)區(qū)，是江江北新城城的核心心地帶。擁有豐豐富的經(jīng)經(jīng)濟(jì)資源源及人文文資源，政治、經(jīng)濟(jì)、文化、金融、商貿(mào)、科技氛氛圍較好好。231發(fā)展展商簡介

31、介惠州市市*房房地產(chǎn)開開發(fā)有限限公司成成立于220022年122月，前前身為惠惠州市*經(jīng)濟(jì)濟(jì)貿(mào)易發(fā)發(fā)展公司司。該公公司以房房地產(chǎn)開開發(fā)經(jīng)營營為其主主營業(yè)務(wù)務(wù)，是集集土地、房屋開開發(fā)和房房屋經(jīng)營營服務(wù)為為一體的的綜合性性開發(fā)企企業(yè)。經(jīng)經(jīng)過多年年奮斗，該公司司以全新新的運行行機(jī)制，靈活的的經(jīng)營方方式，大大膽改革革、務(wù)實實創(chuàng)新、積極拓拓展，現(xiàn)現(xiàn)已發(fā)展展成為實實力雄厚厚、信譽譽良好、業(yè)績卓卓越的大大型房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)公司。232項目概概括“*廣場場”是由由惠州市市*房房地產(chǎn)開開發(fā)有限限公司投投資興建建的住宅宅項目，它所處處的惠州州市江北北27號號小區(qū)是是惠州市市新城區(qū)區(qū)的核心心地帶?？傮w規(guī)規(guī)劃充分分體現(xiàn)

32、“人文社社區(qū)”概概念，著著眼長遠(yuǎn)遠(yuǎn)利益，以人為為本，以以客為尊尊，充分分利用現(xiàn)現(xiàn)有資源源，提供供高品質(zhì)質(zhì)的社區(qū)區(qū)生活服服務(wù)配套套設(shè)施，面向客客戶群主主要是惠惠州中高高收入人人士及港港澳同胞胞。233項目總總體布局局*廣場場總占地地面積約約495552.6平方方米，東東面中心心區(qū)位以以21MM寬小區(qū)區(qū)道路為為界是擬擬建公園園，南面面設(shè)一形形象入口口；西面面是644M寬的的廣汕一一級公路路，道路路另一側(cè)側(cè)為惠州州新城繁繁華區(qū)。小區(qū)設(shè)設(shè)主入口口（形象象入口）一個，在現(xiàn)首首期工程程旁；次次要出入入口三個個。為體體現(xiàn)“人人文社區(qū)區(qū)”概念念，創(chuàng)造造山水相相間的園園林式住住宅區(qū)，小區(qū)東東部小山山脈將整整體保

33、留留，在山山前平地地處建造造功能性性同景觀觀性相結(jié)結(jié)合的立立體水體體體系，水體沿沿岸為步步行及人人造景點點。234交通通組織從從西側(cè)通通過小區(qū)區(qū)邊緣的的廣汕公公路，現(xiàn)現(xiàn)為一級級公路，區(qū)內(nèi)東東側(cè)、北北側(cè)分別別有城市市主干道道路通過過，使得得本小區(qū)區(qū)與周邊邊地區(qū)和和市中心心都有方方便、快快捷的交交通聯(lián)系系。小區(qū)區(qū)四周環(huán)環(huán)通，滿滿足消防防車道設(shè)設(shè)置要求求。235建筑筑功能項項目首期期規(guī)劃有有八層和和十層綜綜合商住住樓共四四棟，標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)幼兒兒園一座座，中心心花園一一座；二二期建設(shè)設(shè)二十九九層寫字字樓一棟棟，二十十八層商商業(yè)樓一一棟，國國際標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)網(wǎng)球場場一座；三期建建設(shè)二十十八層商商業(yè)樓一一棟，高高層綜合

34、合樓一棟棟。總住住戶11100戶戶，可居居住人口口38000人。236建筑筑造型平平頂層，坡頂蓋蓋，智能能化系統(tǒng)統(tǒng)，小區(qū)區(qū)采用整整體形象象入口及及紅線外外綠化，配置煤煤氣、通通訊、有有線電視視管道。237消防防及分區(qū)區(qū)區(qū)內(nèi)道道路分四四級進(jìn)行行組織：區(qū)內(nèi)主主干道路路，區(qū)內(nèi)內(nèi)次干道道路，支支路，以以及宅前前路。支支路及宅宅前路基基上有序序的組織織區(qū)內(nèi)部部交通。24區(qū)域域特點本本可行性性研究針針對*廣場首首期，但但由于項項目的整整體性，在研究究過程中中又不可可完全獨獨立分開開，因為為諸如綠綠化、公公共設(shè)施施是由整整個小區(qū)區(qū)統(tǒng)一規(guī)規(guī)劃，具具有共享享性，在在投資分分析上，亦必須須按建筑筑面積進(jìn)進(jìn)行分?jǐn)倲?/p>

35、。從整整體項目目來看，*廣廣場首期期尚待續(xù)續(xù)建，按按照發(fā)展展商設(shè)想想，全部部工程按按照三期期組團(tuán)式式的原則則以滾動動式的開開發(fā)。241基本描描述本項項目地塊塊位于惠惠州江北北新城核核心地帶帶，西臨臨廣汕公公路上通通廣州，下連汕汕頭。廣廣汕公路路是項目目區(qū)域?qū)ν饴?lián)系系的一條條重要快快速道路路，連通通廣州和和汕頭的的主干車車道，是是惠州城城市連接接外界的的主要交交通要道道。廣汕汕公路現(xiàn)現(xiàn)狀路寬寬64米米，為雙雙向六車車道，并并已于二二00三三年拓寬寬為惠州州市的形形象大道道，經(jīng)過過新城區(qū)區(qū)位置被被命名為為惠州大大道。242總體布布局區(qū)域域四周幾幾條城市市規(guī)劃確確定的道道路形成成的道路路網(wǎng)將本本區(qū)

36、分成成兩個獨獨立的分分區(qū)，每每個分區(qū)區(qū)以不同同的建筑筑密度、使用性性質(zhì)及建建筑高度度、體量量來強(qiáng)化化各自的的特色?？紤]到到讓每戶戶居民能能取得廣廣闊的景景觀視野野，對各各分區(qū)的的建筑物物的體量量與高度度的控制制，通過過規(guī)劃的的手法安安排成階階梯狀，由西向向東、由由里邊向向路邊建建筑物的的體量與與高度逐逐步遞增增。為提提升各個個分區(qū)的的可識別別性，在在每個分分區(qū)的街街坊內(nèi)，通過規(guī)規(guī)劃不同同的單體體建筑類類型，建建筑組合合方式以以及建筑筑與戶外外開敞空空間的關(guān)關(guān)系，塑塑造獨特特的社區(qū)區(qū)風(fēng)貌。243道路系系統(tǒng)規(guī)劃劃區(qū)位于于新城區(qū)區(qū)的核心心位置，隔東江江，連惠惠州大橋橋而與老老城區(qū)相相連，廣廣汕公路路

37、從西側(cè)側(cè)通過，三環(huán)路路從規(guī)劃劃區(qū)南部部通過，使本區(qū)區(qū)與城市市其他地地區(qū)之間間的聯(lián)系系非常便便利。本本區(qū)的道道路交通通組織是是以人的的活動為為重點，以建設(shè)設(shè)高品質(zhì)質(zhì)的社區(qū)區(qū)空間為為前提來來進(jìn)行規(guī)規(guī)劃的。區(qū)內(nèi)按按原規(guī)劃劃幾條城城市道路路穿過其其中，將將用地分分成若干干街道，但未見見明顯的的主從關(guān)關(guān)系，道道路系統(tǒng)統(tǒng)層次不不清，本本次規(guī)劃劃按前述述原則進(jìn)進(jìn)行了局局部調(diào)整整，原規(guī)規(guī)劃路網(wǎng)網(wǎng)走向，將部分分道路紅紅線寬度度及斷面面形式進(jìn)進(jìn)行適當(dāng)當(dāng)調(diào)整，即原規(guī)規(guī)劃紅線線寬366米路改改為244米寬；區(qū)內(nèi)部部三條道道路調(diào)整整為中間間6米綠綠化帶的的景觀路路斷面，既減少少了穿越越區(qū)內(nèi)的的過境交交通，又又豐富了了區(qū)

38、內(nèi)的的道路景景觀，給給人們以以更深刻刻的空間間體驗。區(qū)內(nèi)道道路分四四級進(jìn)行行組織：區(qū)內(nèi)主主干道路路，區(qū)內(nèi)內(nèi)次干道道路，支支路，以以及宅前前路。支支路及宅宅前路有有序的組組織區(qū)內(nèi)內(nèi)部交通通。區(qū)內(nèi)內(nèi)還設(shè)置置了組織織有序的的步行路路系統(tǒng)，一方面面保證了了人車之之間適當(dāng)當(dāng)分流，減少了了互相干干擾，形形成服務(wù)務(wù)居民生生活的步步行空間間；其次次又為創(chuàng)創(chuàng)造步行行景觀提提供了條條件；第第三是通通過步行行路系統(tǒng)統(tǒng)將各片片區(qū)有機(jī)機(jī)的串聯(lián)聯(lián)成一個個整體。按照有有關(guān)規(guī)范范配置停停車車位位，各組組團(tuán)根據(jù)據(jù)實際情情況，采采用不同同的方式式來解決決停車問問題。244公共設(shè)設(shè)施配置置社區(qū)學(xué)學(xué)校：基基地西側(cè)側(cè)入口處處，地勢勢平

39、坦，標(biāo)準(zhǔn)幼幼兒園一一個，可可容納學(xué)學(xué)生6000人，建筑面面積25500平平方米。文化設(shè)設(shè)施：中中心區(qū)規(guī)規(guī)劃青少少年活動動中心、社區(qū)圖圖書館、惠州市市書畫愛愛好者活活動中心心，茶藝藝館等。體育設(shè)設(shè)施：中中心區(qū)規(guī)規(guī)劃社區(qū)區(qū)的健康康中心，內(nèi)含大大型室內(nèi)內(nèi)康樂中中心。商商業(yè)服務(wù)務(wù)設(shè)施：中心區(qū)區(qū)步行街街兩側(cè)規(guī)規(guī)劃超市市、便利利店、餐餐飲服務(wù)務(wù)設(shè)施。高層公公寓區(qū)結(jié)結(jié)合底層層裙房設(shè)設(shè)超市、便利店店、餐飲飲等商業(yè)業(yè)服務(wù)設(shè)設(shè)施。該該地塊南南面為惠惠州市江江北占地地8萬平平方米的的公園。245綠化系系統(tǒng)規(guī)劃劃綠化系系統(tǒng)由社社區(qū)主次次干道綠綠化，步步行系統(tǒng)統(tǒng)綠化，景觀軸軸線主題題綠化帶帶，小區(qū)區(qū)公園、組團(tuán)綠綠地構(gòu)成

40、成。采用用紅花紫紫荊形成成共同的的綠化環(huán)環(huán)境主題題符號，在突出出主題植植物的基基礎(chǔ)上尋尋求一種種環(huán)境的的共性。運用植植物樹種種的特色色，直接接或輔助助塑造各各街道和和步行系系統(tǒng)的性性格和特特征。第三章惠州州市商品品房需求求狀況331惠惠州市基基本情況況惠州市市位于廣廣東省東東南部，珠江三三角洲東東北端，與深圳圳、香港港毗鄰，是港、穗、深深連結(jié)粵粵東的陸陸上交通通要沖。轄區(qū)除除龍門縣縣外，均均屬珠江江三角洲洲經(jīng)濟(jì)開開放區(qū)。全市面面積1111588萬平方方公里，是省級級歷史文文化名城城，千余余年來一一直是東東江流域域政治、經(jīng)濟(jì)、文化、交通中中心和商商品集散散地，全全市人口口3333.722萬人，2

41、0002年第第五次人人口普查查時人口口密度2215人人kmm2，低低于全省省平均水水平。市市區(qū)現(xiàn)有有總?cè)丝诳?1.78萬萬人，其其中常住住人口665.336萬，暫住人人口266.422萬人。20003年全全市工農(nóng)農(nóng)業(yè)總產(chǎn)產(chǎn)值為111922億元，其中工工業(yè)總產(chǎn)產(chǎn)值9994億元元，農(nóng)業(yè)業(yè)總產(chǎn)值值1988億元，全市工工業(yè)企業(yè)業(yè)實現(xiàn)工工業(yè)產(chǎn)品品銷售收收入6550億元元，比上上年增長長15，實現(xiàn)現(xiàn)利稅總總額522億元。20003年全全市國內(nèi)內(nèi)生產(chǎn)總總值約7700億億元，一一、二、三產(chǎn)業(yè)業(yè)所占比比重分別別為155、557、28，根據(jù)據(jù)“配第第-克拉拉克定律律”，惠惠州市的的社會發(fā)發(fā)展已經(jīng)經(jīng)處于較較為發(fā)達(dá)達(dá)

42、的工業(yè)業(yè)化階段段，全市市人均國國內(nèi)生產(chǎn)產(chǎn)總值在在廣東的的21個個市中排排名第七七位，分分別相當(dāng)當(dāng)于廣東東全省（省內(nèi)平平均水平平）、深深圳市與與廣州市市（省內(nèi)內(nèi)先進(jìn)水水平）、河源市市（省內(nèi)內(nèi)落后水水平）的的1.22、0.4、00.5、5.22倍，在在全省屬屬中上等等水平。外貿(mào)進(jìn)進(jìn)出口總總額900億美元元，約相相當(dāng)于國國內(nèi)生產(chǎn)產(chǎn)總值的的1444。32住住宅建設(shè)設(shè)和消費費截止20003年年底，全全市房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資總總額為116.667億元元，交易易面積1171.66萬萬m2，交易金金額188.288億元，交易宗宗數(shù)11148宗宗。全年年房地產(chǎn)產(chǎn)施工面面積2221.229萬mm2，竣竣工面積積48

43、.14萬萬m2，銷售面面積344.122萬m22，銷售售金額113.774億元元，個人人購買商商品房面面積比重重為899.6%，個人人購買住住宅比重重為966.688%。這這表明，惠州市市房地產(chǎn)產(chǎn)大市仍仍處于較較為低迷迷的的復(fù)復(fù)蘇階段段，房地地產(chǎn)市場場仍在處處于消化化期，但但值得看看好的是是，市民民對房屋屋的消費費持續(xù)增增長，個個人購買買商品房房已成為為拉動房房地產(chǎn)市市場的一一支重要要力量。現(xiàn)全市市住宅使使用面積積共有4429萬萬m2，居住人人口4227萬，人均居居住面積積為155.3m2人。根根據(jù)城市市規(guī)劃和和發(fā)展要要求，未未來200年內(nèi)惠惠州市人人均住房房面積要要達(dá)到330335mm2，住

44、住宅的需需求量將將有較大大的發(fā)展展，這為為惠州房房地產(chǎn)商商提供了了一個很很大的發(fā)發(fā)展空間間。33商商品房需需求主要要指標(biāo)*廣場場主要面面對惠州州市區(qū)居居民，惠惠州市區(qū)區(qū)主要經(jīng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)如下：市區(qū)區(qū)人口約約92萬萬，288萬個家家庭。人均GDDP4.1萬元元，全省省排7位位（20003年年）人人均儲蓄蓄存款99.4萬萬元，戶戶均月收收入47750元元人均均居住面面積155.3平平方米空置住住房總面面積188萬平方方米商商品房交交易率559（20003年）市場場面的狀狀態(tài)是：住宅商商品化已已成為大大眾趨勢勢，居民民購房欲欲望較為為強(qiáng)烈，支付能能力較強(qiáng)強(qiáng)。34商商品房需需求祈求求3441商商品房需需

45、求祈求求根據(jù)20003年年6月在在惠州進(jìn)進(jìn)行的一一次抽樣樣調(diào)查（惠州市市區(qū)，分分層多級級抽樣，有效樣樣本5000戶）結(jié)果表表明，惠惠州市民民購買商商品房的的基本特特點是：一次次性投資資額度為為13萬萬元。低端需需求戶（接受商商品房價價格為11500020000元元平方方米者）收入441300元，需需求房屋屋面積均均值為1113mm2。441的的人希望望一次性性付款，月均供供樓支出出12990元。高端端需求戶戶（2000025000元平方米米）收入入45441元，需求房房屋面積積均值為為1222平方米米。222的人人希望一一次付款款，月均均供樓支支出13311元元。有有購房意意向的家家庭中，地段

46、偏偏好的選選擇順序序為：下下埔、江江北、南南壇、麥麥地、西西湖、東東湖、上上排、河河南岸、龍豐、橋東、下角。342商品房房為惠州州居民主主要的消消費支出出隨著全全省實物物分房的的終結(jié)和和貨幣分分房的全全面推行行，房地地產(chǎn)作為為一項重重要的商商品，成成為大多多數(shù)個人人和家庭庭的一個個重要的的消費和和投資的的目標(biāo)，因而房房地產(chǎn)需需求必會會有一定定的增長長。近兩兩年來惠惠州經(jīng)濟(jì)濟(jì)有了穩(wěn)穩(wěn)步增長長，居民民的收入入每年都都有所提提高，居居民手中中的可支支配性支支出必然然會投向向一些投投資領(lǐng)域域，如股股票、債債券、教教育、旅旅游和房房地產(chǎn)上上，而房房地產(chǎn)作作為不動動產(chǎn)，其其投資數(shù)數(shù)額較大大，增值值的機(jī)會會

47、也頗為為可能。這部分分潛在的的消費者者，其對對地理位位置優(yōu)越越、規(guī)劃劃設(shè)計較較好、環(huán)環(huán)境一流流、物業(yè)業(yè)管理水水平高的的小區(qū)特特別中意意，這從從東湖花花園、金金迪新苑苑、碧水水灣、新新世界長長湖苑受受眾多市市民支持持便可略略窺一斑斑。343接受商商品房的的平均價價格為118055元平平方米從對消消費者購購買力的的分析來來看，惠惠州居民民已具有有相當(dāng)?shù)牡馁徺I力力，他們們對房屋屋的要求求已從安安置型過過渡到適適用和舒舒適型。據(jù)調(diào)查查，惠州州市民能能夠接受受的商品品房平均均價格為為18005元平方米米，其中中中高收收入家庭庭則為220500元平平方米。在付款款方式上上，大多多數(shù)市民民更傾向向于銀行行按

48、揭分分期付款款方式。消費者者在購房房時，對對小區(qū)周周圍環(huán)境境、配套套設(shè)施、物業(yè)管管理等因因素比較較注重，希望發(fā)發(fā)展商能能提供位位置好、價格適適中、環(huán)環(huán)境優(yōu)美美、配套套完善、服務(wù)優(yōu)優(yōu)質(zhì)的小小區(qū)。344主流消消費面積積在1000平方方米以上上消費者者在房屋屋面積、間隔、裝修、戶型設(shè)設(shè)計方面面，大多多希望房房屋面積積較大，尤其是是廳的面面積要足足夠大，間隔合合理，有有基本的的室內(nèi)裝裝修或全全部裝修修，裝修修檔次處處于中等等，戶型型上選擇擇三房二二廳和四四房兩廳廳的消費費者居多多。35惠州州居民對對商品房房環(huán)境及及配套要要求隨著著收入水水平提高高，惠州州居民對對商品房房的要求求日趨苛苛求，調(diào)調(diào)查表明明

49、，綠化化環(huán)境為為購買商商品房最最重要的的參考因因素之一一，尤其其是對于于中高收收入的白白領(lǐng)人士士，這方方面的祈祈求更強(qiáng)強(qiáng)烈。351對對住房硬硬件的要要求數(shù)據(jù)據(jù)表明，對住房房的硬件件要素，房屋質(zhì)質(zhì)量是被被認(rèn)為最最重要，認(rèn)同比比例達(dá)668，其次是是小區(qū)綠綠化環(huán)境境，認(rèn)同同率達(dá)661，再次是是地理位位置，認(rèn)認(rèn)同比例例達(dá)555.0。如圖圖2所示示。352對小小區(qū)配套套設(shè)施要要求數(shù)據(jù)據(jù)顯示，對小區(qū)區(qū)的休閑閑娛樂配配套設(shè)施施，要求求有健身身室的比比例最大大，其次次為兒童童樂園。具體數(shù)數(shù)據(jù)如圖圖3所示示。第四章惠州州市商品品房供給給狀況441商商品房供供給總量量及特點點惠州房房地產(chǎn)在在九二、九三年年曾與海海

50、南海口口、廣西西北海成成為全國國的三大大開發(fā)熱熱點，房房地產(chǎn)為為虛火過過旺，從從而在之之后的國國家宏觀觀調(diào)控中中，房地地產(chǎn)業(yè)進(jìn)進(jìn)入谷底底，商品品房市場場明顯呈呈現(xiàn)總量量過剩、供過于于求的局局面。二二00二二年，市市區(qū)商品品房銷售售面積227.111萬平平方米,其中售售給個人人22.02萬萬平方米米，二000三年年，商品品房銷售售面積334.112萬平平方米。近幾年年來，房房地產(chǎn)市市場在經(jīng)經(jīng)過國家家政府的的正確引引導(dǎo)和市市場的良良性競爭爭和淘汰汰，房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商的數(shù)數(shù)目從九九十年代代初的113000多家，演變到到目前的的70多多家，買買方市場場正在逐逐漸形成成。在受受到市場場競爭的的影響和和消

51、費者者日益成成熟的情情形下，房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展商商之間的的競爭從從初期的的無序化化圈地競競爭向更更高層次次和更為為規(guī)范的的品牌競競爭、服服務(wù)競爭爭演進(jìn)。各個房房地產(chǎn)商商為了在在市場上上爭得更更大的市市場份額額，不論論在規(guī)劃劃設(shè)計、房型、環(huán)境布布置上，而且在在質(zhì)量管管理、綠綠化、物物業(yè)管理理水平上上都十分分注重提提高檔次次和水平平，惠州州市也出出現(xiàn)了諸諸如東湖湖花園、碧水灣灣等一批批高質(zhì)素素的住宅宅小區(qū)，在市場場銷售上上創(chuàng)出了了不俗的的成績，形成房房地產(chǎn)消消費的一一個個小小高潮。從房地地產(chǎn)市場場供給的的總體情情況來說說，房屋屋總量供供過應(yīng)求求，空置置房面積積居高不不下，據(jù)據(jù)二000三年統(tǒng)統(tǒng)計，全全市商

52、品品房空置置面積為為85萬萬平方米米。但總總量過剩剩并不代代表適銷銷對路的的房地產(chǎn)產(chǎn)項目過過剩，而而主要是是結(jié)構(gòu)性性的過剩剩，諸多多空置的的商品房房賣不出出去主要要是由于于規(guī)劃設(shè)設(shè)計失當(dāng)當(dāng)、戶型型及結(jié)構(gòu)構(gòu)不合理理、房屋屋周圍環(huán)環(huán)境差、配套不不完善等等等原因因。42惠惠州市商商品房市市場發(fā)展展趨勢房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)展展，將會會帶動一一大批相相關(guān)產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)展展，因而而房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)成為為一些相相關(guān)產(chǎn)業(yè)業(yè)的助動動器?；莼葜菔械牡姆康禺a(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)發(fā)展，也也倍受政政府和企企業(yè)的關(guān)關(guān)注。房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的良性性發(fā)展，受國家家相關(guān)政政策、法法規(guī)影響響極大，當(dāng)前，國家相相繼出臺臺了一系系列法規(guī)規(guī)和政策策，支持持和刺激激房

53、地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)發(fā)展，國國家建設(shè)設(shè)部也先先后出臺臺了相應(yīng)應(yīng)的措施施鼓勵和和扶持房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)展展，在這這種情形形下，房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)已成為為國民經(jīng)經(jīng)濟(jì)的一一項關(guān)系系國計民民生的重重要產(chǎn)業(yè)業(yè)，具有有較為廣廣闊的發(fā)發(fā)展前景景?；葜葜菔蟹康氐禺a(chǎn)的發(fā)發(fā)展，與與國內(nèi)其其它城市市的房地地產(chǎn)業(yè)相相比，既既具有共共同之處處，也顯顯現(xiàn)出其其特殊的的一面?；葜菔惺猩唐贩糠堪l(fā)展有有以下幾幾個趨勢勢：（1）在政府府鼓勵消消費政策策和加快快房改進(jìn)進(jìn)程影響響下，市市民的商商品房消消費日益益提高，住宅市市場需求求容量增增大。國國家為鼓鼓勵消費費，近幾幾年來數(shù)數(shù)次調(diào)低低銀行利利率，引引導(dǎo)人們們加大消消費量，擴(kuò)大內(nèi)內(nèi)需。商商品房作作

54、為老百百姓消費費生活中中的一個個大件耐耐用消費費品，其其主導(dǎo)作作用極為為明顯。加之國國家加快快房改進(jìn)進(jìn)程，取取消了實實物分房房，開始始實行貨貨幣分房房，商品品房的消消費日益益成為千千家萬戶戶的的大大宗消費費。惠州州市民人人均收入入近來來來一直呈呈增長態(tài)態(tài)勢，其其對商品品房的消消費也必必將有所所增長，住房需需求增大大增多。（2）房地產(chǎn)產(chǎn)市場競競爭日益益激烈，競爭將將更多地地表現(xiàn)在在發(fā)展商商的實力力、信譽譽、品牌牌上的競競爭，通通過競爭爭，市場場日益規(guī)規(guī)范和成成熟。房房地產(chǎn)市市場競爭爭加劇，各發(fā)展展商在房房地產(chǎn)項項目上更更趨于理理性和務(wù)務(wù)實，競競爭不僅僅在戶型型設(shè)計、結(jié)構(gòu)、小區(qū)環(huán)環(huán)境等方方面，更更

55、多地將將在實力力、規(guī)模模、品牌牌上展開開。（3）伴隨南南海石化化項目的的啟動及及惠州一一系列集集團(tuán)公司司的發(fā)展展壯大，勢必帶帶來更多多的外來來資金和和外地人人口，并并由此進(jìn)進(jìn)一步刺刺激惠州州房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)發(fā)展?；莼葜葑鳛闉橹槿墙菛|部地地區(qū)的經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)達(dá)城市，經(jīng)濟(jì)建建設(shè)發(fā)展展很快，并由于于其優(yōu)越越的地理理位置和和良好的的投資環(huán)環(huán)境，吸吸引了眾眾多外地地投資者者，在引引來資金金流的同同時，還還涌入了了大批經(jīng)經(jīng)商務(wù)工工的外來來人員，他們的的住房需需求也會會給予本本的房地地產(chǎn)業(yè)的的一定的的發(fā)展機(jī)機(jī)會。（4）隨著消消費者和和房地產(chǎn)產(chǎn)市場的的逐步成成熟，消消費者對對房地產(chǎn)產(chǎn)的要求求將趨向向于更加加舒適、

56、更便利利，住宅宅小區(qū)的的將會趨趨向人性性化、智智能化、生態(tài)化化、園林林化方向向發(fā)展，這為廣廣大房地地產(chǎn)商又又提供了了一個新新的市場場機(jī)會。在滿足足了住的的基本需需要后，消費者者對住宅宅的需求求趨向更更高的要要求，如如對小區(qū)區(qū)智能化化的要求求，便是是今后住住宅的一一個發(fā)展展方向。第五章個案案分析551總總體供給給狀況惠惠州市房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)經(jīng)過幾幾年的發(fā)發(fā)展，市市場競爭爭已進(jìn)入入良性化化競爭壯壯況，各各開發(fā)商商為爭奪奪更大的的市場份份額，在在小區(qū)的的規(guī)劃、建設(shè)、管理服服務(wù)等方方面都投投入了一一定的力力量，目目前市場場上進(jìn)行行銷售的的和準(zhǔn)備備的銷售售的住宅宅超過三三十萬平平方米，房屋總總體供應(yīng)應(yīng)情況呈

57、呈供大于于求的局局面。目目前銷售售情況較較好的小小區(qū)一般般都位于于市區(qū)內(nèi)內(nèi)，開發(fā)發(fā)規(guī)模較較大，物物業(yè)形象象和樓宇宇素質(zhì)良良好，交交通便利利，但由由于這類類小區(qū)一一般銷售售價格偏偏高，個個別樓盤盤物業(yè)管管理水平平較低，影響了了市場消消費者對對他們的的購買欲欲望。52本類類項目的的個案分分析根據(jù)據(jù)項目的的可比性性原則，我們選選取惠州州市內(nèi)的的碧水灣灣、君華華府等較較有代表表性的樓樓盤，作作為*廣場的的主要競競爭者進(jìn)進(jìn)行對比比和研究究。521地理位位置從地地理位置置來看，碧水灣灣和君華華府均座座落于江江北新城城，交通通較為便便利。522樓盤建建設(shè)以上上兩個樓樓盤，小小區(qū)占地地面積各各有不同同，碧水水

58、灣占地地面積超超過188萬平方方米，而而君華府府占地面面積為44.3萬萬平方米米。均為為一次性性開發(fā)完完成。在在裝修方方面，君君華府提提供業(yè)主主基本裝裝修，而而碧水灣灣提供給給業(yè)主的的為毛坯坯房。在在樓體外外觀上，采用粉粉紅色的的較多，君華府府外墻以以米黃色色為主調(diào)調(diào)，在建建筑風(fēng)格格上，則則以歐陸陸式風(fēng)格格為主，碧水灣灣是港式式風(fēng)格。綠地方方面，碧碧水灣的的綠化率率均在338以以上，君君華府因因為單體體樓的原原因未做做過多的的綠化。523銷售情情況君華華府于220033年5月月開盤，已售出出45；碧水水灣自220033年100月份開開盤以來來，已完完成銷售售70%；從售售價來看看，君華華府售價

59、價在23300元元m22以上，均價為為28550元m2。碧水灣灣均價為為23000元m2在在付款方方式上，大部分分是采用用一次性性付款和和銀行按按揭兩種種方式。在銀行行按揭上上為8成成30年年。在這這兩個樓樓盤當(dāng)中中，會所所中以健健身健健美室、兒童樂樂園（游游戲室）、游泳泳池和乒乒乓球室室最為普普遍，其其他如室室外球場場也較為為普遍。具體如如下表：會所項項目配置置樓盤會所所君華華府健身身/健美美室、兒兒童樂園園、游泳泳池、乒乒乓球室室、西餐餐廳碧水水灣健身身/健美美室、兒兒童樂園園、游泳泳池、乒乒乓球室室、網(wǎng)球球場、羽羽毛球場場、籃球球場524各樓樓盤銷售售策略在在銷售策策略上，不同的的發(fā)展商

60、商采取了了不同的的銷售方方式，但但最基本本的便是是立足于于本樓盤盤。銷售售對象為為惠州地地區(qū)中高高收入者者，同時時由于其其位于江江北新城城，升值值潛力大大，其提提供的特特低首期期，超長長期高成成數(shù)的按按揭對購購房者的的吸引力力較大。5225小結(jié)結(jié)君華華府、碧碧水灣優(yōu)優(yōu)劣勢對對比：君華府府：優(yōu)優(yōu)勢：1）小區(qū)區(qū)地理位位置好22）規(guī)劃設(shè)設(shè)計合理理3）配套套設(shè)施完完善劣勢勢：單體體樓、無無綠化、售價偏偏高。碧水水灣：優(yōu)勢：1）發(fā)發(fā)展商信信譽好22）小區(qū)地地理位置置好3）配配套設(shè)施施完善4）智智能化小小區(qū)5）規(guī)規(guī)劃設(shè)計計水平高高第六章項目目評估661項目概概括*廣場惠惠州新城城江北227號小小區(qū)，占占地