土地增值稅計(jì)算實(shí)例

1、土地增值稅計(jì)算算實(shí)例土地增值稅超率率累進(jìn)稅率表表級(jí)數(shù)土地增值額稅率%速算扣除系數(shù)1增值額未超過扣扣除項(xiàng)目金額額50%的部部分3002增值額超過扣除除項(xiàng)目金額550%未超過過100%的的405%3增值額超過扣除除項(xiàng)目金額1100%未超超過200%的5015%4增值額超過扣除除項(xiàng)目金額2200%的部部分6035%例一：某房地產(chǎn)開發(fā)公公司出售一幢幢寫字樓，收收入總額為110000萬萬元。開發(fā)該該寫字樓有關(guān)關(guān)支出為：支支付地價(jià)款及及各種費(fèi)用11000萬元元；房地產(chǎn)開開發(fā)成本30000萬元；財(cái)務(wù)費(fèi)用中中的利息支出出為500萬萬元（可按轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目計(jì)算算分?jǐn)偛⑻峁┕┙鹑跈C(jī)構(gòu)證證明），但其其中有50萬萬元屬加

2、罰的的利息；轉(zhuǎn)讓讓環(huán)節(jié)繳納的的有關(guān)稅費(fèi)共共計(jì)為5555萬元；該單單位所在地政政府規(guī)定的其其他房地產(chǎn)開開發(fā)費(fèi)用計(jì)算算扣除比例為為5%。試計(jì)計(jì)算該房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)應(yīng)納的土地增增值稅。答：（1）取取得土地使用用權(quán)支付的地地價(jià)款及有關(guān)關(guān)費(fèi)用為10000萬元（2）房地地產(chǎn)開發(fā)成本本為30000萬元（3）房地地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用用=500-50+（11000+33000）5=6550（萬元）（4）允許許扣除的稅費(fèi)費(fèi)為555萬萬元（5）從事事房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的納稅人加加計(jì)扣除200%允許扣除額額=（10000+30000）200=8000（萬元）（6）允許許扣除的項(xiàng)目目金額合計(jì)=1000+3000+650+5555+

3、8000=60005（萬元）（7）增值值額=100000-60005=39995（萬元元）（8）增值值率=39995600051000=66.53%（9）應(yīng)納納稅額=33395400-600055=1297.75（萬元元）例二：某房地產(chǎn)公司開開發(fā)100棟棟花園別墅，其其中80棟出出售，10棟棟出租，100棟待售。每每棟地價(jià)144.8萬元，登登記、過戶手手續(xù)費(fèi)0.22萬元，開發(fā)發(fā)成本包括土土地征用及拆拆迂補(bǔ)償費(fèi)、前前期工程費(fèi)、建建筑安裝工程程費(fèi)等合計(jì)550萬元，貸貸款支付利息息0.5萬元元(能提供銀銀行證明)。每棟售價(jià)1180萬元，營營業(yè)稅率5%，城建稅稅稅率5%，教教育費(fèi)附加征征收率3%。問問

4、該公司應(yīng)繳繳納多少土地地增值稅?計(jì)算過程如如下：轉(zhuǎn)讓收入：180880=144400(萬元元)取得土地使使用權(quán)所支付付的金額與房房地產(chǎn)開發(fā)成成本合計(jì)：(14.88+0.2+50)880=52000(萬元)房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)費(fèi)用扣除：0.5880+520005%=300(萬萬元)轉(zhuǎn)讓稅金支支出：1440005%(1+5%+3%)=7777.6(萬元)加計(jì)扣除金金額：520020%=11040(萬萬元)扣除項(xiàng)目合合計(jì)：5200+300+7777.6+1040=7317.6(萬元)增值額=114400-7317.6=70882.4(萬萬元)增值額與扣扣除項(xiàng)目金額額比率=70082.4/7317.61000

5、%=96.79%應(yīng)納增值稅稅稅額=70082.440%-77317.665%=22467.008(萬元)六、會(huì)計(jì)處處理1.轉(zhuǎn)讓取取得收入時(shí)：借：主營業(yè)業(yè)務(wù)稅金及附附加 24667.08貸：應(yīng)交稅稅金-應(yīng)交土土地增值稅24677.082.實(shí)際上上交時(shí)：借：應(yīng)交稅稅金應(yīng)交交土地增值稅稅24667.08貸：銀行存存款 24667.08房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓土地地增值稅計(jì)算算舉例2009年100月21日 例一：甲于20005年4月月在東區(qū)購得得一商鋪，購購入價(jià)為800萬元，支付付契稅2.44萬元。20009年100月，甲將該該商鋪轉(zhuǎn)讓給給乙，轉(zhuǎn)讓價(jià)價(jià)為120萬萬元。1、假假設(shè)甲能提供供該商鋪的購購房發(fā)票和評(píng)評(píng)估報(bào)

6、告，評(píng)評(píng)估價(jià)格為1108萬元，甲甲在轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)應(yīng)如何繳納土土地增值稅？2、假設(shè)甲甲不能提供該該商鋪購買原原值的合法有有效憑證，甲甲在轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)應(yīng)如何繳納土土地增值稅？解答：1、甲能能提供該商鋪鋪的購房發(fā)票票等原值憑證證，因此應(yīng)按按據(jù)實(shí)清算方方式征收土地地增值稅：第一步，計(jì)算應(yīng)應(yīng)繳納營業(yè)稅稅及相關(guān)稅費(fèi)費(fèi)應(yīng)繳納營業(yè)稅稅=（1200-80）5%=2萬萬元應(yīng)繳納城建稅稅=27%=0.144萬元應(yīng)繳納教育費(fèi)費(fèi)附加=23%=0.06萬元應(yīng)繳納印花稅稅=1200.05%=0.066萬元應(yīng)繳納堤圍費(fèi)費(fèi)=（1200-80）0.1%=0.04萬萬元第二步，計(jì)算應(yīng)應(yīng)繳納土地增增值稅扣除項(xiàng)目金額額=評(píng)估價(jià)格格+轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)節(jié)

7、繳納的稅金金=108+(2+0.14+0.06+0.06+0.04+2.4)=1112.7萬元元增值額=1220-1122.7=7.3萬元增值率=7.3/1122.7=6.48%550%，適用用30%稅率率應(yīng)繳納土地增增值稅=7.330%=2.199萬元。2、甲不能提供供該商鋪購買買原值的合法法有效憑證，因因此應(yīng)按核定定清算方式征征收土地增值值稅：應(yīng)繳納土地增值值稅=12002%=22.4萬元。例二、甲于20005年4月月在東區(qū)購得得一工業(yè)用地地，購入價(jià)地地價(jià)款為10000萬元，繳繳納契稅300萬元。20009年100月，甲將該該土地轉(zhuǎn)讓給給乙，轉(zhuǎn)讓價(jià)價(jià)為11000萬元。1、假假設(shè)甲能提供供該

8、土地購入入發(fā)票等原值值憑證，甲在在轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)如如何繳納土地地增值稅？22、假設(shè)甲不不提供該土地地購入原值的的合法有效憑憑證，甲在轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)如何何繳納土地增增值稅？解答：1、甲能能提供該土地地購入發(fā)票等等原值憑證，因因此應(yīng)按據(jù)實(shí)實(shí)清算方式征征收土地增值值稅：第一步，計(jì)算應(yīng)應(yīng)繳納營業(yè)稅稅及相關(guān)稅費(fèi)費(fèi)應(yīng)繳納營業(yè)稅稅=（11000-10000）5%=5萬元應(yīng)繳納城建稅稅=57%=0.355萬元應(yīng)繳納教育費(fèi)費(fèi)附加=53%=0.15萬元應(yīng)繳納印花稅稅=110000.055%=0.555萬元應(yīng)繳納堤圍費(fèi)費(fèi)=（11000-10000）0.1%=0.1萬元；第二步，計(jì)算應(yīng)應(yīng)繳納土地增增值稅扣除項(xiàng)目金額額=1000

9、0+（30+5+0.335+0.115+0.555+0.11）=10336.15萬萬元增值額=11100-10036.155=63.885萬元增值率=633.85/11036.115=6.116%500%，適用330%稅率應(yīng)繳納土地增增值稅=633.85330%=199.155萬萬元。2、甲不能提供供該土地購入入原值的合法法有效憑證，因因此應(yīng)按核定定清算方式征征收土地增值值稅：應(yīng)繳納土地增值值稅=110003%=33萬元。土地增值稅計(jì)算算舉例某房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)建造造商品房一幢幢，建房總支支出30000萬元，有關(guān)關(guān)費(fèi)用為：支付地價(jià)款款200萬元元；土地征征用及拆遷補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)1200萬元；前前期工程

10、費(fèi)1180萬元；基礎(chǔ)設(shè)施施費(fèi)200萬萬元；建筑筑安裝工程費(fèi)費(fèi)1500萬萬元；公共共配套設(shè)施費(fèi)費(fèi)200萬元元。期間費(fèi)用用600萬元元，其中利息息支出5000萬元(利息息能按房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目分?jǐn)?，并并有金融機(jī)構(gòu)構(gòu)貸款證明)。該房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將將商品房賣出出，取得收入入6000萬萬元，并按規(guī)規(guī)定繳納了營營業(yè)稅、城建建稅、印花稅稅和教育費(fèi)附附加，請(qǐng)計(jì)算算應(yīng)繳納多少少土地增值稅稅(扣除比例例為5%)。參考答案：(1)收入總額6000萬元。(2)計(jì)算扣除項(xiàng)目金額：支付地價(jià)款200（萬元）房地產(chǎn)開發(fā)成本=120+180+200+1500+200=2200（萬元）應(yīng)納營業(yè)稅=60005=300（萬元）應(yīng)納城建稅和教育費(fèi)附加=60005（7%+3）=30（萬元）扣除項(xiàng)目金額=200+2200+500+(200+2200)5%+30