大地資本-土地并購基金分析報(bào)告

1、深圳大地一號(hào)土地并購基金募集說明書（詳版）基金管理人：深圳前海大地資本管理有限公司目 錄 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc407131127 一、項(xiàng)目介紹 PAGEREF _Toc407131127 h 5 HYPERLINK l _Toc407131128 1. 項(xiàng)目基本情況 PAGEREF _Toc407131128 h 5 HYPERLINK l _Toc407131129 2. 項(xiàng)目定位： PAGEREF _Toc407131129 h 9 HYPERLINK l _Toc407131130 3. 項(xiàng)目目標(biāo)： PAGEREF _Toc407131130

2、h 10 HYPERLINK l _Toc407131131 4. 設(shè)計(jì)原則 PAGEREF _Toc407131131 h 10 HYPERLINK l _Toc407131132 5. 項(xiàng)目現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc407131132 h 10 HYPERLINK l _Toc407131133 6. 編制依據(jù) PAGEREF _Toc407131133 h 11 HYPERLINK l _Toc407131134 二、項(xiàng)目區(qū)位分析 PAGEREF _Toc407131134 h 12 HYPERLINK l _Toc407131135 1.項(xiàng)目所在區(qū)域概況： PAGEREF _Toc

3、407131135 h 12 HYPERLINK l _Toc407131136 2.區(qū)位發(fā)展概況 PAGEREF _Toc407131136 h 13 HYPERLINK l _Toc407131137 3.保稅區(qū)政策扶持 PAGEREF _Toc407131137 h 14 HYPERLINK l _Toc407131138 4.珠海保稅區(qū)優(yōu)惠政策: PAGEREF _Toc407131138 h 15 HYPERLINK l _Toc407131139 5.區(qū)域板塊概況 PAGEREF _Toc407131139 h 15 HYPERLINK l _Toc407131140 6.區(qū)域交通

4、規(guī)劃 PAGEREF _Toc407131140 h 18 HYPERLINK l _Toc407131141 三、珠海保稅區(qū)的市場分析 PAGEREF _Toc407131141 h 19 HYPERLINK l _Toc407131142 7.區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鎏卣鞣治?PAGEREF _Toc407131142 h 21 HYPERLINK l _Toc407131143 8.高端甲級(jí) 5A 辦公樓市場價(jià)格 PAGEREF _Toc407131143 h 22 HYPERLINK l _Toc407131144 9.辦公樓市場價(jià)格定位 PAGEREF _Toc407131144 h 22 H

5、YPERLINK l _Toc407131145 四、補(bǔ)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn) PAGEREF _Toc407131145 h 22大地一號(hào)土地并購基金募集說明書(簡版)基金名稱深圳大地一號(hào)土地并購基金合伙企業(yè)深圳大地一號(hào)投資企業(yè)（有限合伙）基金類型固定收益類 債權(quán)基金基金管理人深圳前海大地資本管理有限公司有限合伙人合格的個(gè)人投資者與機(jī)構(gòu)投資者交易對(duì)手珠海保稅區(qū)啟航物流有限公司審計(jì)顧問深圳平海會(huì)計(jì)師事務(wù)所法律顧問廣東君言律師事務(wù)所托管銀行平安銀行深圳分行資金用途用于啟航物流公司所持有的珠海保稅區(qū)內(nèi)房產(chǎn)證補(bǔ)地價(jià)變更為商業(yè)用地。基金規(guī)模擬募集【6000】萬元人民幣基金結(jié)構(gòu)普通合伙人作為劣后合伙人認(rèn)繳人民幣【12

6、00】萬元，面向優(yōu)先級(jí)合伙人募集人民幣【4800】萬元。劣后級(jí)：優(yōu)先級(jí)資金比例為1:4，普通合伙人以其20%合伙企業(yè)份額作為安全墊，保障有限合伙人的投資收益和本金。基金存續(xù)期限6個(gè)月或者12個(gè)月?；鹫J(rèn)購起點(diǎn)100萬元起認(rèn)購。合伙人人數(shù)49人優(yōu)先級(jí)有限合伙人預(yù)計(jì)投資年收益率100萬元實(shí)際出資金額500萬元 12%（半年） 12%（一年）500萬元實(shí)際出資金額1000萬元 13%（半年) 13%（一年）1000萬元實(shí)際出資金額 13.5%（半年) 14%（一年）收益分配方式每個(gè)月月末25日分配一次（逢節(jié)假日順延），打款當(dāng)日計(jì)息.合伙人收益分配三大還款來源八大增信和風(fēng)控措施專業(yè)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)：項(xiàng)目公司與

7、基金管理公司擁有多年的經(jīng)驗(yàn)豐富的專業(yè)本土商業(yè)地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)，確保高風(fēng)控水平和高利潤。項(xiàng)目亮點(diǎn) HYPERLINK /baike/yuegangaozimaoqu/ o 財(cái)經(jīng)事件_粵港澳自貿(mào)區(qū) t /14/1125/06/_blank HYPERLINK /0600004.html 交易架構(gòu)項(xiàng)目介紹 1. 項(xiàng)目基本情況“珠海保稅區(qū)國際文化展示交易中心”項(xiàng)目位于中國廣東省珠海市的南面，位于橫琴新區(qū)和十字門商務(wù)區(qū)的中心位置，與澳門隔水相望，離澳門蓮花口岸僅十分鐘車程，距澳門碼頭不到10公里，經(jīng)橫琴口岸10多公里便可直達(dá)澳門國際機(jī)場，是珠三角產(chǎn)品進(jìn)入國際市場的一條重要通道。珠海保稅區(qū)距珠海機(jī)場30公里，距九

8、洲港集裝箱碼頭18公里，距珠海港45公里，距香港36海里，目前珠海每天有十幾趟航班往返香港及香港機(jī)場，航程僅1個(gè)小時(shí)，海陸空交通十分便利。港珠澳大橋建成后，將在珠海保稅區(qū)北門處設(shè)立其第一個(gè)貨物出口，屆時(shí)到香港僅需40分鐘車程。項(xiàng)目現(xiàn)有物業(yè)為珠海保稅區(qū)啟航物流有限公司，已經(jīng)于2004年建成一期廠房三棟共計(jì)約20000平米；于2013年建成二期物流倉儲(chǔ)及綜合物業(yè)兩棟約共23000平米，及公寓樓和配套用房6棟共計(jì)約22000平米。本項(xiàng)目擁有13本工業(yè)倉庫房產(chǎn)證，補(bǔ)地價(jià)后變?yōu)樯虡I(yè)辦公用地房產(chǎn)證。變更完畢啟動(dòng)珠海保稅區(qū)國際文化展示交易中心項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)。自2012年以來，根據(jù)珠海保稅區(qū)的政策導(dǎo)向，鼓勵(lì)區(qū)內(nèi)

9、企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，特別是配合2016年港珠澳大橋的通車及相鄰區(qū)域國家級(jí)經(jīng)濟(jì)新區(qū)橫琴新區(qū)的開發(fā)，結(jié)合保稅區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢，珠海保稅區(qū)啟航物流有限公司積極響應(yīng)珠海保稅區(qū)管委會(huì)轉(zhuǎn)型升級(jí)的號(hào)召，率先向保稅區(qū)管委會(huì)提出轉(zhuǎn)型升級(jí)的申請(qǐng)，得到管委會(huì)的大力支持并批復(fù)（見附件），同意轉(zhuǎn)變土地使用功能為商業(yè)，容積率提高至4.0。2. 項(xiàng)目定位：珠港澳大橋西端通關(guān)服務(wù)中心，十字門商務(wù)區(qū)文化展示配套中心，珠海保稅區(qū)升級(jí)改造示范區(qū)；為較高生活品質(zhì)的白領(lǐng)與商務(wù)辦公人群打造的辦公、居住、休閑、娛樂的綜合體。3. 項(xiàng)目目標(biāo)：購物休閑公園創(chuàng)新出一個(gè)全新的商業(yè)、娛樂、休閑及生活環(huán)境區(qū)域；綠色商務(wù)辦公通過設(shè)計(jì)與技術(shù)手段打造健康舒適辦公環(huán)境

10、；保稅區(qū)新地標(biāo)作為保稅區(qū)新的生活辦公中心,為保稅區(qū)提供生活、工作、休閑、商務(wù)新場所，助力保稅區(qū)升級(jí)改造。4. 設(shè)計(jì)原則“聚合”效應(yīng)通過從人的活動(dòng)流線出發(fā),組織序列。充分利用周邊環(huán)境及自身配套,融合商業(yè)、酒店 、辦公、休閑、居住等功能團(tuán),最大發(fā)揮其聚合效應(yīng)。尊重商業(yè)規(guī)律通過對(duì)商業(yè)規(guī)律分析,最佳地安排各個(gè)商業(yè)街的出入口及流線,并通過室外活動(dòng)區(qū)的聯(lián)系提升商業(yè)價(jià)值與生活體驗(yàn)。綠色設(shè)計(jì)手段在設(shè)計(jì)階段便引入綠色思想,考慮商業(yè)及辦公酒店的采光、通風(fēng)、日照、屋頂綠化、雨水收集等等,打造陽光健康的購物體驗(yàn)及舒適生活,為將來申報(bào)綠色星級(jí)或LEED提供基礎(chǔ)。5. 項(xiàng)目現(xiàn)狀標(biāo)的項(xiàng)目規(guī)劃為三期進(jìn)行建設(shè)，一期工程計(jì)劃于2

11、015年年初動(dòng)工，預(yù)計(jì)于2016年底前完成建筑面積約為10萬平米的一棟商業(yè)大廈;二期及三期也將在5-8年內(nèi)陸續(xù)開發(fā)，屆時(shí)本項(xiàng)目將形成一個(gè)集商業(yè)辦公、酒店、會(huì)展及相應(yīng)配套的綜合體。預(yù)計(jì)項(xiàng)目在落成之后，將為港珠澳大橋建成通車，橫琴新區(qū)的大開發(fā)配套，珠港澳通關(guān)中心的啟用配套及承接港澳高端服務(wù)業(yè)進(jìn)駐珠江西岸提供優(yōu)質(zhì)載體，同時(shí)也為珠海做為珠江西岸核心城市的集聚效應(yīng)及城市影響力注入強(qiáng)大動(dòng)力，為珠海保稅區(qū)抓住歷史性飛躍之關(guān)鍵機(jī)遇快速跨越發(fā)展，利用積極加快轉(zhuǎn)型升級(jí)的偉大契機(jī)，我們將滿懷信心在管委會(huì)的領(lǐng)導(dǎo)和支持下加大投資力度和規(guī)模，為珠海保稅區(qū)及珠海市經(jīng)濟(jì)文化的大發(fā)展、大跨越，促進(jìn)港珠澳多方位的合作。主要經(jīng)濟(jì)技

12、術(shù)指標(biāo)6. 編制依據(jù)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)依據(jù)1. 廣東省房地產(chǎn)權(quán)證2. 中華人民共和國建設(shè)用地規(guī)劃許可證3. 中華人民共和國建設(shè)工程規(guī)劃許可證4. 中華人民共和國建筑工程施工許可證項(xiàng)目開發(fā)的珠海保稅區(qū)相關(guān)法規(guī)政策依據(jù)1. 珠海市珠海保稅區(qū)條例2. 珠海保稅區(qū)鼓勵(lì)總部企業(yè)發(fā)展暫行辦法3. 珠海保稅區(qū)鼓勵(lì)支柱型企業(yè)發(fā)展暫行辦法 項(xiàng)目開發(fā)的緊鄰新區(qū)相關(guān)法規(guī)政策依據(jù)1. 珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)橫琴新區(qū)條例項(xiàng)目區(qū)位分析項(xiàng)目所在區(qū)域概況：珠海保稅區(qū)位于珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)南部緊靠灣仔口岸,與澳門隔水相望,通過橫琴大橋和蓮花大橋與澳門陸路連通。距市中心約 11 公里,距珠海港口 44 公里,距九洲港 18 公里,距珠海機(jī)場 40 公

13、里,距建設(shè)中的珠海火車站僅 5 公里。距香港也只有 36 海里,是廣東省 6 個(gè)保稅區(qū)之一。保稅區(qū)具有獨(dú)特功能和享受特殊政策。主要有保稅加工、保稅物流、國際貿(mào)易、商品展示等主要功能,區(qū)內(nèi)企業(yè)在海關(guān)監(jiān)管、外匯管理、稅收等方面與非保稅區(qū)相比享有一定的優(yōu)惠政策。本項(xiàng)目位于珠海保稅區(qū),毗鄰十字門中央商務(wù)區(qū),橫琴新區(qū)與澳門,地理位置優(yōu)越,四者互補(bǔ)發(fā)展。區(qū)位發(fā)展概況珠海市保稅區(qū)發(fā)展概況城市榮譽(yù)珠海的自然環(huán)境優(yōu)美,經(jīng)濟(jì)發(fā)展步伐迅速穩(wěn)定,城市競爭力與日突顯。隨著珠海作為珠三角西岸核心城市發(fā)展定位的確立,珠海將致力于建設(shè)成為“最適宜居住、最適宜創(chuàng)業(yè)、最富有魅力、最具有活力、最富有實(shí)力”的海濱城市。2009 年被

14、中國社科院列為“最具開放競爭力、法制競爭力及粵港澳最具競爭力城市”; 2007 年被評(píng)為 “中國最具幸福感城市”; 2006 年被評(píng)為 “中國金融城市”; 2004 年被評(píng)為 “中國宜居城市”; 2004 年被評(píng)為 “中國最具魅力城市”; 1998 年被評(píng)為 “中國旅游城市四十佳”; 1998 年成為全國唯一榮獲聯(lián)合國頒發(fā)的 “國際改善居住環(huán)境最佳范例”獎(jiǎng)的城市。 (1)、交通運(yùn)輸經(jīng)過 20 年的開發(fā)建設(shè),珠海市已創(chuàng)造了良好的海陸空交通條件。珠海港已建成為中國南方主樞紐港之一,并已被批準(zhǔn)為對(duì)外開放口岸; 珠海保稅區(qū)位于中國廣東省珠海市的南面,位于橫琴新區(qū)和十字門商務(wù)區(qū)的中心位置, 與澳門隔水相

15、望,離澳門蓮花口岸僅十分鐘車程,距澳門碼頭不到 10 公里,經(jīng)橫琴口岸 10 多公里便可直達(dá)澳門國際機(jī)場,是珠三角產(chǎn)品進(jìn)入國際市場的一條重要通道。珠海保稅區(qū)距 珠海機(jī)場 30 公里,距九洲港集裝箱碼頭 18 公里,距珠海港 45 公里,距香港 36 海里,目 前珠海每天有十幾趟航班往返香港及香港機(jī)場,航程僅 1 個(gè)小時(shí),海陸空交通十分便利。 港珠澳大橋建成后,將在珠海保稅區(qū)北門處設(shè)立其第一個(gè)貨物出口,屆時(shí)到香港僅需 40 分 鐘車程。（2）、水、電、電訊珠海保稅區(qū)生產(chǎn)、生活用水供應(yīng)充足,水質(zhì)優(yōu)良;電力主要由廣東省大電網(wǎng)提供,同時(shí), 就在保稅區(qū)旁邊的洪灣燃機(jī)發(fā)電廠和洪灣柴油發(fā)電廠更可保證保稅區(qū)的

16、生產(chǎn)、生活用電;珠海市郵電通訊業(yè)十分發(fā)達(dá),可為保稅區(qū)提供直撥國內(nèi)外 1800 多個(gè)城市的電話、傳真和電傳 等服務(wù)。（3）、配套完整的工業(yè)體系到目前為止,珠海保稅區(qū)所在地的珠海市已形成了擁有 66 個(gè)行業(yè)的工業(yè)生產(chǎn)體系,配套能力強(qiáng),為珠海保稅區(qū)的發(fā)展奠定了良好的工業(yè)基礎(chǔ)。（4）、高素質(zhì)的人才市場珠海市自設(shè)立經(jīng)濟(jì)特區(qū),特別是 1992 年實(shí)施重獎(jiǎng)科技人員政策以來,吸引和培養(yǎng)了大 批各種高素質(zhì)的管理人員、技術(shù)人員、技術(shù)工人。此外,全國十多所名牌大學(xué)均在珠海設(shè)立 校區(qū),為在珠海保稅區(qū)投資營商所需的各種人才提供各類人才保障。（5）、穩(wěn)定的社會(huì)環(huán)境珠海保稅區(qū)所處的珠海市,經(jīng)過近 20 年的發(fā)展,已由昔日小

17、漁村躍居“中國城市綜合 實(shí)力 50 強(qiáng)”行列和 24 個(gè)進(jìn)入“小康”的城市之一,并被國家授予“國家衛(wèi)生城市”、“全國園林城市”“中國生態(tài)示范區(qū)”和“中國旅游勝地”等稱號(hào),并于 1998 年榮獲聯(lián)合國頒 發(fā)的國際改善居住環(huán)境最佳范例獎(jiǎng)。（6）、集中而高效的管理模式珠海保稅區(qū)管理委員會(huì)作為珠海市人民政府的派出機(jī)構(gòu),根據(jù)珠海市人大常委會(huì)通過的 珠海市珠海保稅區(qū)條例的規(guī)定,按照“精簡、統(tǒng)一、效能”的原則,統(tǒng)一管理對(duì)保稅區(qū) 的行政事務(wù),行使市政府授予的經(jīng)濟(jì)管理權(quán)。這種精簡、高效的管理模式無疑將為保稅區(qū)內(nèi) 企業(yè)的運(yùn)營帶來極大的方便。珠澳跨境工業(yè)區(qū)由澳門政府提出建設(shè),珠海市政府申報(bào),于 2003 年 12

18、月經(jīng)國務(wù)院批 準(zhǔn)設(shè)立。這個(gè)園區(qū)的建設(shè),是中央為了加強(qiáng)粵澳、珠澳經(jīng)貿(mào)合作,維護(hù)澳門長期繁榮穩(wěn)定而 設(shè)立的全國第一家跨境工業(yè)區(qū)?？缇彻I(yè)區(qū)總占地面積 0.4 平方公里,其中珠海園區(qū) 0.29 平方公里,澳門園區(qū) 0.11 平方公里,由我市和澳門特別行政區(qū)分別通過填土造地形成。兩 個(gè)園區(qū)之間由一條自然形成的水道作為隔離,開設(shè)專門口岸通道連接?？缇彻I(yè)區(qū)珠海園區(qū) 完全依靠土地出讓資金進(jìn)行各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施和口岸聯(lián)檢設(shè)施建設(shè),自 2004 年 3 月 28 日開始 填海造地,2006 年 9 月完成園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、海關(guān)監(jiān)管設(shè)施和口岸聯(lián)檢設(shè)施,并通過海關(guān)總 署等國家 9 部委聯(lián)合驗(yàn)收,同年 12 月 8 日,珠澳

19、跨境工業(yè)區(qū)專用口岸開通啟用(全天 24小時(shí)開放),標(biāo)志著珠澳跨境工業(yè)區(qū)正式運(yùn)行。珠海園區(qū)、澳門園區(qū)分別由珠海市人民政府、澳門特別行政區(qū)政府分別管理。珠澳跨境 工業(yè)區(qū)珠海園區(qū)的政策特點(diǎn):實(shí)行 “保稅區(qū)+出口加工區(qū)出口退稅政策+24 小時(shí)通關(guān)專用 口岸”(簡稱“三合一”)優(yōu)惠政策。保稅區(qū)政策扶持珠海保稅區(qū)除享有經(jīng)濟(jì)特區(qū)的政策外,更享受國家給予保稅區(qū)的各項(xiàng)優(yōu)惠政策:從境外運(yùn)入保稅區(qū)和從保稅區(qū)運(yùn)往境外的貨物除國家另有規(guī)定外,免征關(guān)稅及進(jìn)口環(huán)節(jié)增值稅、消費(fèi)稅；企業(yè)進(jìn)口自用的建筑材料、生產(chǎn)設(shè)備及其維修零配件,免征關(guān)稅和進(jìn)口環(huán)節(jié)增值稅、消費(fèi)稅；企業(yè)為生產(chǎn)出口產(chǎn)品而進(jìn)口的原輔材料、零配件免征關(guān)稅、進(jìn)口環(huán)節(jié)增值

20、稅和消費(fèi)稅；區(qū)內(nèi)企業(yè)生產(chǎn)的產(chǎn)品,除國家另有規(guī)定外,免領(lǐng)出口許可證,免征出口關(guān)稅和增值稅；區(qū)內(nèi)企業(yè)所得稅率為15%,同時(shí)可按規(guī)定享受減免優(yōu)惠。對(duì)符合國家有關(guān)鼓勵(lì)政策的,可減按10%計(jì)征。珠海保稅區(qū)優(yōu)惠政策:珠海保稅區(qū)鼓勵(lì)總部企業(yè)發(fā)展暫行辦法、珠海保稅區(qū)鼓勵(lì)貿(mào)易業(yè)發(fā)展暫行辦法、珠海保稅區(qū)引進(jìn)總部及貿(mào)易企業(yè)獎(jiǎng)勵(lì)辦法、珠海保稅區(qū)“無費(fèi)區(qū)”實(shí)施辦法等相繼出 臺(tái)根據(jù)辦法。為吸引國內(nèi)外現(xiàn)代服務(wù)業(yè)龍頭企業(yè)在區(qū)內(nèi)設(shè)立總部,珠海保稅區(qū)給予企業(yè)落戶獎(jiǎng)、總部企業(yè)經(jīng)營貢獻(xiàn)獎(jiǎng)、高管生活補(bǔ)貼、辦公用房補(bǔ)貼等獎(jiǎng)勵(lì)和補(bǔ)助。其中,總部企業(yè)3名高管可享受生活補(bǔ)貼,補(bǔ)貼金額為其上一年度所繳納個(gè)人所得稅地方留成部分的80%。珠海保稅區(qū)

21、貿(mào)易類企業(yè)可享受“橫琴新區(qū)+珠海保稅區(qū)+珠澳跨境工業(yè)區(qū)”三重優(yōu)惠財(cái)稅政策疊加,并按其上年度對(duì)保稅區(qū)財(cái)政直接貢獻(xiàn)的 50%給予獎(jiǎng)勵(lì),現(xiàn)有貿(mào) 易類企業(yè)則按本年度較上一年增量部分的 50%給予獎(jiǎng)勵(lì)。對(duì)總部及貿(mào)易企業(yè)的引資者,按照“誰引進(jìn),誰受獎(jiǎng)”的原則,連續(xù)三年依據(jù) 企業(yè)對(duì)地方財(cái)政貢獻(xiàn)值予以獎(jiǎng)勵(lì)。保稅區(qū)免收企業(yè)流動(dòng)人員調(diào)配費(fèi),并全額返還企業(yè)上年度足額繳納的堤圍防護(hù) 費(fèi)、殘疾人就業(yè)保障金、地方教育費(fèi)附加,打造“無費(fèi)區(qū)”為企業(yè)減負(fù)。政府積極推動(dòng)保稅區(qū)的升級(jí)轉(zhuǎn)型工作,退動(dòng)職能型總部、貿(mào)易平臺(tái)集聚。發(fā)展規(guī)劃:大力發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè),重點(diǎn)發(fā)展貿(mào)易、展覽展銷業(yè)和高端物流三大產(chǎn)業(yè), 積極打造國際采購、國際分銷和配送中

22、心,構(gòu)建高檔消費(fèi)品及高端設(shè)備貿(mào)易兩大平臺(tái)。政府主導(dǎo):政府制定政策推動(dòng)升級(jí)轉(zhuǎn)型:珠海保稅區(qū)鼓勵(lì)總部企業(yè)發(fā)展暫行辦法珠 海保稅區(qū)鼓勵(lì)貿(mào)易業(yè)發(fā)展暫行辦法珠海保稅區(qū)舊廠房改造實(shí)施辦法珠海保稅區(qū)引進(jìn)總 部及貿(mào)易企業(yè)獎(jiǎng)勵(lì)辦法等。區(qū)域辦公環(huán)境:通過建設(shè)高品質(zhì)的寫字樓,滿足企業(yè)辦公需求,吸引相關(guān)產(chǎn)業(yè)集聚。區(qū)域板塊概況寶石琴區(qū)域戰(zhàn)略保稅區(qū)地處國際貿(mào)易大通道港珠澳大橋的橋頭堡,緊鄰橫琴新區(qū)及十字門商務(wù)區(qū),本身已具備了一定的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ),又有特殊的保稅政策,隨著“寶石琴”(指保稅區(qū)、十字門中央商務(wù)區(qū)和橫琴新區(qū))地區(qū)的開發(fā)建設(shè),面臨著難得的發(fā)展機(jī)遇。橫琴新區(qū)橫琴新區(qū)位于廣東省珠海市橫琴島,是珠海目前146個(gè)海島中最大的一

23、個(gè),位于珠海市南部,珠江口西側(cè),毗鄰港澳。南瀕南海,距國際航線大西水道4海里;北距珠海保 稅區(qū)不到1公里;西接磨刀門水道,與珠海西區(qū)一衣帶水;東與澳門一橋相通,最近處相距不 足 200 米,距香港 41 海里,處于“一國兩制”的交匯點(diǎn)和“內(nèi)外輻射”的結(jié)合部。橫琴周 邊有香港、澳門、廣州、深圳四大國際機(jī)場和珠海、佛山兩個(gè)國內(nèi)機(jī)場,地理位置極為優(yōu)越。土地資源-橫琴新區(qū)原分大、小橫琴島,兩島之間為十字門水域(即中心溝),上世紀(jì) 70 年代修筑起東、西大堤,將大、小橫琴島連成一體。全島面積 106.46 平方公里,是澳門現(xiàn) 在面積的3倍多。環(huán)島岸線長50公里。南部和北部多為山地,中部中心溝為東西向長條

24、型養(yǎng)殖地。地貌類型有低山、丘陵、灘涂。島上最高峰是腦背山,海拔高度為 457.7 米,是珠海市第二高峰。歷史沿革-橫琴原是邊陲海島,1987 年 3 月成立橫琴鄉(xiāng)人民政府,1989 年 3 月撤鄉(xiāng)建鎮(zhèn),隸屬香洲區(qū)管轄。1992 年橫琴島被廣東省定為擴(kuò)大對(duì)外開放的四個(gè)重點(diǎn)開發(fā)區(qū)之一,為珠海市委、市政府派出機(jī)構(gòu),1998 年底被確定為珠海市五大經(jīng)濟(jì)功能區(qū)之一。2003 年 7月機(jī)構(gòu)改革,區(qū)、鎮(zhèn)分開。橫琴經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管委會(huì)主要負(fù)責(zé)開發(fā)建設(shè)和發(fā)展經(jīng)濟(jì),橫琴鎮(zhèn)(由 香洲區(qū)管轄)主要負(fù)責(zé)社會(huì)事務(wù)管理工作。2008 年 10 月重新調(diào)整為“區(qū)鎮(zhèn)合一,由市直管”, 實(shí)行“兩塊牌子、一套人馬”的合署辦公方式。20

25、08 年 12 月,國家發(fā)改委頒布珠江三 角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要(20082020 年),提出規(guī)劃建設(shè)橫琴新區(qū),作為加強(qiáng)與港澳 服務(wù)業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)等方面合作的載體。2009 年 8 月 14 日,國務(wù)院出臺(tái)關(guān)于橫琴總體 發(fā)展規(guī)劃的批復(fù),原則同意橫琴總體發(fā)展規(guī)劃。8月17 日,珠海市召開橫琴新區(qū)干部任職宣布大會(huì),橫琴新區(qū)組織架構(gòu)基本建立。目前,島內(nèi)設(shè)一鎮(zhèn)、三個(gè)社區(qū)居委會(huì),下轄 11 條自然村,2008 年末島內(nèi)人口 7585 人,其中常住人口 4203 人。橫琴四面環(huán)水,海灣眾多,沙灘綿延,怪石嶙峋,山清水秀,空氣清新,原始的海島 植被保存完好,一派田園風(fēng)光,是一片未開發(fā)的“處女地”,可以形

26、容為“山不奇水奇,樹 不奇石奇,地不奇島奇”,有雨后處處是瀑布、塊塊奇石都是景的自然景觀,加上橫琴與澳門三島一河之隔,成為中西文化的交融的風(fēng)景線。島上還有“南海前哨鋼八連”營地、古戰(zhàn) 場遺跡和許多美麗傳說。橫琴原是一個(gè)邊防禁區(qū),島上橋路不通,缺水缺電。10 多年來共投入資金 30 多億元, 開展了大規(guī)模的開發(fā)建設(shè),從圍海造地開始,建設(shè)了橫琴發(fā)展的幾項(xiàng)大型基礎(chǔ)設(shè)施工程:開 通了程控電話,建成了 11 萬伏變電站,接通了市區(qū)供水系統(tǒng),實(shí)現(xiàn)了水電、通信等方面的 互聯(lián)互通。在交通方面,建成了與澳門相連的蓮花大橋,國家一類口岸橫琴口岸以及 連接珠海市區(qū)的橫琴大橋,并修建了環(huán)島公路等一批道路工程。橫琴距離

27、珠海機(jī)場 40 分鐘 車程,距澳門機(jī)場 10 分鐘車程。距離華南樞紐港珠海港也只有 50 分鐘車程,已形成較為 完善的陸海空交通體系。2005 年橫琴口岸的出入境旅客流量位居全國第十位,出入境車輛 流量位居全國第五位,橫琴口岸躍居全國十大口岸之列。由于橫琴與澳門相鄰的地理優(yōu)勢,加上基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善,對(duì)投資者的吸引力越來越大, 橫琴新區(qū)實(shí)施開放型帶動(dòng)戰(zhàn)略,吸引不少客商上島考察和洽談投資項(xiàng)目。目前已建項(xiàng)目有中 海油天然氣終端、液化天然氣、風(fēng)力發(fā)電等清潔能源項(xiàng)目和石博園、海洋樂園、東方高爾夫 球場、三疊泉、天湖等旅游景點(diǎn);在建項(xiàng)目有長隆國際海洋度假區(qū)項(xiàng)目;已簽約的有多聯(lián)供燃 氣發(fā)電、橫琴高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)

28、板塊基礎(chǔ)設(shè)施配套等項(xiàng)目。橫琴島經(jīng)濟(jì)原以傳統(tǒng)型的農(nóng)漁業(yè)為主。建區(qū)以后,經(jīng)濟(jì)規(guī)模逐漸壯大,現(xiàn)已初步形成以 外資和民營經(jīng)濟(jì)為主體的發(fā)展格局,近年多項(xiàng)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)呈兩位數(shù)增長。2008 年橫琴區(qū)農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值 12878 萬元,社會(huì)消費(fèi)品零售總額 10774 萬元,一般預(yù)算收入 4939 萬元,固 定資產(chǎn)投資 20033 萬元,外貿(mào)進(jìn)出口額 9852 萬美元,接待游客 181 萬人次。根據(jù)橫琴總體發(fā)展規(guī)劃,橫琴新區(qū)的發(fā)展目標(biāo)是:通過重點(diǎn)發(fā)展商務(wù)服務(wù)、休閑旅 游、科教研發(fā)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè),加強(qiáng)生態(tài)環(huán)境保護(hù),鼓勵(lì)金融創(chuàng)新,實(shí)行更加開放的產(chǎn)業(yè)和 信息化政策等,逐步把橫琴建設(shè)成為“一國兩制”下探索粵港澳合作新模式的

29、示范區(qū)、深化 改革開放和科技創(chuàng)新的先行區(qū)、促進(jìn)珠江口西岸地區(qū)產(chǎn)業(yè)升級(jí)的新平臺(tái)。中央十字門商務(wù)區(qū)2009 年 5 月 22 日,為啟動(dòng)橫琴新區(qū)開發(fā)、促進(jìn)珠海城市發(fā)展、建設(shè)珠江口西岸核心城市、構(gòu)筑粵港澳合作實(shí)體平臺(tái),經(jīng)珠海市政府批準(zhǔn),成立了珠海十字門中央商務(wù)區(qū)建設(shè)控 股有限公司。公司注冊(cè)資金 2 億元人民幣,主要負(fù)責(zé)珠海十字門中央商務(wù)區(qū)的土地儲(chǔ)備、土地一級(jí)開發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)和運(yùn)營等。珠海十字門商務(wù)區(qū)位于十字門水道兩側(cè),地處西江入?？?東面與澳門一水相隔,南至橫琴環(huán)島東路,西鄰珠海保稅區(qū)及橫琴大橋,北靠將軍山脈,整個(gè)范圍覆蓋了大、小馬騮洲和橫琴島東北端。十字門商務(wù)區(qū)標(biāo)志性構(gòu)筑物設(shè)計(jì)方案

30、全球征集以來,吸引了意大利、荷蘭、瑞士、美國、 英國等 10 多個(gè)國家的知名雕塑大師及國內(nèi)頂尖雕塑大師參與。昨日,經(jīng)過 4 輪激烈角逐, 作品“海之珠”憑借極具張力的表現(xiàn)手法和深刻的內(nèi)涵在 123 件作品中脫穎而出,成為中 標(biāo)方案。該方案由中國著名雕塑家龍翔和林崗聯(lián)合創(chuàng)作,作品創(chuàng)意構(gòu)思來源于水,形態(tài)取自于珠,其外部為變化起伏的波紋,底部置于平靜的水面中央。十字門中央商務(wù)區(qū)作為珠海建設(shè)核心城市的戰(zhàn)略舉措和橫琴新區(qū)開發(fā)的啟動(dòng)項(xiàng)目,意義重大。而十字門中央商務(wù)區(qū)建設(shè)控股有限公司作為十字門中央商務(wù)區(qū)的開發(fā)主體,承載著珠 海城市發(fā)展、珠江口西岸崛起和粵港澳一體化發(fā)展的歷史使命。因此,十字門中央商務(wù)區(qū)的 開

31、發(fā)建設(shè)受到市委、市政府的高度重視,珠海市人民政府專門成立了以何寧卡常務(wù)副市長作 為領(lǐng)導(dǎo)小組組長,珠海市發(fā)改局、財(cái)政、國土、規(guī)劃、國資委、金融辦、重大辦、華發(fā)集團(tuán) 等單位主要領(lǐng)導(dǎo)參與的“珠海十字門中央商務(wù)區(qū)項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)小組”,負(fù)責(zé)十字門中央商務(wù)區(qū)開 發(fā)建設(shè)的指揮、協(xié)調(diào)工作。十字門中央商務(wù)區(qū)建設(shè)控股有限公司正按照珠海市委、市政府的統(tǒng)一部署,加快十字門商務(wù)區(qū)的開發(fā)建設(shè)步伐,爭取早日將十字門商務(wù)區(qū)打造成符合珠海未來發(fā)展需要的、國際化、濱水生態(tài)型、區(qū)域性現(xiàn)代服務(wù)業(yè)聚集平臺(tái)。真正成為珠海的新城市中心、珠江口西岸生產(chǎn)服務(wù)中心、珠三角地區(qū)對(duì)外開放的重要窗口、粵港澳緊密合作的平臺(tái)、全國改革開放和踐行科學(xué)發(fā)展觀的“實(shí)

32、驗(yàn)田”。區(qū)域互補(bǔ)發(fā)展戰(zhàn)略本項(xiàng)目位于珠海保稅區(qū),毗鄰十字門中央商務(wù)區(qū),橫琴新區(qū)與澳門,地理位置優(yōu)越,四者互補(bǔ)發(fā)展。保稅區(qū)做“無費(fèi)區(qū)”與橫琴十字門錯(cuò)位錯(cuò)時(shí)發(fā)展保稅區(qū)正按照“兩年打基礎(chǔ),四年大發(fā)展”的行動(dòng)綱領(lǐng),整合區(qū)內(nèi)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè),發(fā)揮保稅 政策優(yōu)勢,加強(qiáng)與橫琴新區(qū)聯(lián)動(dòng),力爭建設(shè)成一個(gè)集現(xiàn)代物流、展示展銷、商業(yè)辦公、酒店娛樂及高端住宅為一體的城市綜合體,與河對(duì)岸的橫琴國際社區(qū)形成一河兩岸的格局,進(jìn)而 構(gòu)建保稅商務(wù)基地、打造國際貿(mào)易平臺(tái)。保稅區(qū)、珠澳跨境工業(yè)區(qū)將通過利用橫琴新區(qū)優(yōu)惠政策,加強(qiáng)三區(qū)聯(lián)動(dòng),在項(xiàng)目引進(jìn)、 產(chǎn)業(yè)扶持等方面實(shí)現(xiàn)錯(cuò)位、錯(cuò)時(shí)發(fā)展。區(qū)域之間相互促進(jìn):保稅區(qū)地處國際貿(mào)易大通道港珠澳大橋的橋頭

33、堡,緊鄰橫琴新 區(qū)與十字門商務(wù)區(qū),本身已具備了一定的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ),又有特殊的保稅政策,隨著保稅區(qū)、十 字門中央商務(wù)區(qū)和橫琴新區(qū)的開發(fā)建設(shè),面臨著難得的發(fā)展機(jī)遇。發(fā)展方向:根據(jù)十字門中央商務(wù)區(qū)發(fā)展規(guī)劃的指引,積極推進(jìn)保稅區(qū)產(chǎn)業(yè)調(diào)整步伐,使 保稅區(qū)在十字門商務(wù)區(qū)的建設(shè)中發(fā)揮主力軍作用,在東部轉(zhuǎn)型中形成新的產(chǎn)業(yè)。區(qū)域交通規(guī)劃保稅區(qū)占據(jù)優(yōu)越的地理位置,緊鄰十字門中央商務(wù)區(qū)和橫琴新區(qū)的門戶,并擁有四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)。港珠澳大橋港珠澳大橋連接香港、澳門和珠海的跨海大橋全長接近 50 公里,主體工程長度約 35 公里,包含離岸人工島及海底隧道,將會(huì)形成“三小時(shí)生活圈”,縮減穿越三地時(shí)間。大橋 的設(shè)計(jì)壽命為 12

34、0 年,預(yù)計(jì)于 2016 年完工。大橋落成后,將會(huì)是世界上最長的六線行車 沉管隧道,及世界上跨海距離最長的橋隧組合公路。港珠澳大橋總工期計(jì)劃為六年,預(yù)計(jì) 2015 年至 2016 年建成通車。這個(gè)計(jì)劃中的長達(dá) 29 公里的大橋估計(jì)耗資 20 億美元,建成后將成為僅次于龐恰特雷 恩湖橋和寧波杭州灣大橋、膠州灣大橋的世界第四長橋。大橋的起點(diǎn)是香港大嶼山,經(jīng)大澳,跨越珠江口,最后分成 Y 字形,一端連接珠海, 一端連接澳門。高速網(wǎng)絡(luò)港珠澳大橋:一座連接香港、珠海和澳門的巨大橋梁,主體建造工程于 2009 年 12 月 開工,一期于 2015 至 2016 年完成,。 廣珠高速西線高速(太澳高速):通

35、過規(guī)劃中的橫琴二橋,進(jìn)入橫琴西部地區(qū),與二井 灣濕地公園南方修建金海大橋相連,金海大橋延伸至珠海金灣機(jī)場。 京港澳高速公路廣澳并行線(金琴高速):通過橫琴大橋進(jìn)入橫琴,通過快速干路與廣 珠高速西線相連。 金海高速公路:從橫琴口岸向西沿大橫琴山北麓,在二井灣南部跨過磨刀門水道,向西 連接珠海機(jī)場。 情路西路:拱北橫琴大橋段全長約 9.38 公里。主線將按照城市主干道的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)和 施工,大部分路段為雙向六車道,計(jì)劃于 2016 年底通車。 軌道交通廣珠輕軌:珠城軌延長線機(jī)場軌道項(xiàng)目一期工程,即拱北至橫琴段,全長 17 公里;在 保稅區(qū)東側(cè)入口處設(shè)有十字門站,預(yù)計(jì)拱北至橫琴站將在 2018 年通車;

36、由長隆公園通 往珠海機(jī)場方向?qū)⒃?2019 年全線通車 。 澳門輕軌:延長線與廣珠城軌通過蓮花大橋相連,橫琴設(shè)蓮花橋站,澳門設(shè)蓮花口岸站, 具體通車時(shí)間未出。 大橋及口岸 橫琴二橋:全長 6.58 公里,項(xiàng)目北起洪灣,終點(diǎn)與中心南路交匯,項(xiàng)目預(yù)計(jì) 2015 年 底完成。 橫琴大橋:1999 年 9 月 28 日正式啟用,是澳門通向珠海市的第二條重要通道。 蓮花大橋:連通珠海與澳門的唯一一條跨境大橋,全長 1700 米,2000 年 3 月正式投 入使用 金海大橋:珠海橋梁中最長的一座大橋,珠三角入?？谏霞茉O(shè)的第一條公路、鐵路兩用橋,于 2014 年動(dòng)工,預(yù)計(jì) 2017 年全線通車。 澳門大學(xué)隧

37、道:澳門橫琴校區(qū)與澳門之間設(shè)置的海底通道。 橫琴新區(qū)共設(shè)置 4 個(gè)口岸,分為兩個(gè)級(jí)別,其中蓮花口岸為一線口岸,其余為二線口岸: a. 一線口岸主要承擔(dān)人員、交通工具及人員攜帶物品的出入境邊防檢查、檢疫職能。 b. 二線口岸主要承擔(dān)貨物的出入境報(bào)關(guān)、報(bào)檢的監(jiān)管功能,成點(diǎn)人員攜帶行李物品及交通運(yùn)輸工具載運(yùn)獲得檢查功能。灣仔口岸:位于珠海西南面的前山河出海口,距拱北口岸二點(diǎn)五公里,與澳門一水之隔,水面距離僅約三百米,是由珠澳邊境貿(mào)易逐步發(fā)展起來的國家一類口岸。珠海保稅區(qū)的市場分析1、項(xiàng)目所在區(qū)域背景介紹項(xiàng)目位于珠海保稅區(qū),于 1996 年經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立,區(qū)位于珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)南部緊靠灣仔口岸,距市中心

38、約 11 公里,距珠海港口44公里,距九洲港18公里,距珠海機(jī)場40公里,距建設(shè)中的珠海火車站僅 5 公里。面積 3 平方公里,預(yù)留發(fā)展用地 2.89 平方公里。優(yōu)越的地理位置為保稅區(qū)實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。 珠海保稅區(qū)背靠中國經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的珠三角;面向港珠澳合作示范區(qū)橫琴新區(qū);與澳門隔水相望,通過橫琴大橋和蓮花大橋與澳門陸路連通;距香港也只有36海里,港珠澳大橋全線通車后與香港實(shí)現(xiàn)陸路連通珠海保稅區(qū)依托橫琴,利用橫琴新區(qū)的優(yōu)惠政策,與橫琴錯(cuò)位發(fā)展、錯(cuò)時(shí)發(fā)展、聯(lián)動(dòng)發(fā)展。 整合政策資源,提升保稅區(qū)節(jié)約成本、放大效益的功能優(yōu)勢,因橫琴發(fā)尚處于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 階段,保稅區(qū)可以利用“時(shí)間差”,將開一些青

39、睞在橫琴落戶的項(xiàng)目先引導(dǎo)進(jìn)入保稅區(qū)或珠澳跨境工業(yè)區(qū)發(fā)展,促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí),為珠海經(jīng)濟(jì)增長發(fā)揮獨(dú)特的作用。2、保稅區(qū)總體發(fā)展目標(biāo)通過加快產(chǎn)業(yè)調(diào)整、推進(jìn)監(jiān)管模式和監(jiān)管手段創(chuàng)新,實(shí)現(xiàn)保稅區(qū)轉(zhuǎn)型升級(jí)。努力發(fā)展三 大產(chǎn)業(yè)(即貿(mào)易、展覽展銷業(yè)和高端物流),做三大中心(國際采購、國際分銷和配送),打造 兩個(gè)平臺(tái)(即高檔消費(fèi)品及高端設(shè)備貿(mào)易),打造成國內(nèi)重要的保稅商務(wù)基地,推動(dòng)十字門商 務(wù)區(qū)的建設(shè)及橫琴新區(qū)的開發(fā),培育核心城市功能,輻射珠三角西部及其他地區(qū)。 珠海保稅區(qū)開發(fā)建設(shè)分為兩個(gè)階段: 一期加快實(shí)現(xiàn)第二產(chǎn)業(yè)向第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型,在保留現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)功能的基礎(chǔ)上,逐步滲透 商務(wù)會(huì)展等現(xiàn)代服務(wù)項(xiàng)目; 二期全面發(fā)展第

40、三產(chǎn)業(yè),完善園區(qū)配套,支持保稅區(qū)整體產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型。3、保稅區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃保稅區(qū)重點(diǎn)打造“一平臺(tái)、六中心”:國際貿(mào)易展示平臺(tái),國際酒類交易中心、生物醫(yī) 藥交易中心、精密儀器及電子元器件交易中心、高端消費(fèi)品交易中心、航空標(biāo)準(zhǔn)件交易中心、 現(xiàn)代農(nóng)產(chǎn)品交易中心。實(shí)現(xiàn)港珠澳經(jīng)濟(jì)發(fā)展一體化、“海陸空”保稅經(jīng)濟(jì)一體化、生產(chǎn)與生 活休閑一體化“三個(gè)一體化”。從 2009 年開始,保稅區(qū)不再引入工業(yè)項(xiàng)目,而是引導(dǎo)出口加工性企業(yè)轉(zhuǎn)型,同時(shí)引進(jìn)現(xiàn)代 服務(wù)項(xiàng)目落地,逐漸從第二產(chǎn)業(yè)向第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。目前園區(qū)注冊(cè)的企業(yè)有 650 多家,吸引了航空維修與培訓(xùn)、精密加工、電子元器件制造、醫(yī)藥及醫(yī)療器械生產(chǎn)、現(xiàn)代物流等產(chǎn)業(yè)聚集。2013

41、 年以來,共引進(jìn)新項(xiàng)目 162 個(gè),總投資超 過 70 億元,還有一批重點(diǎn)項(xiàng)目正在洽談中。 本案的建設(shè),是珠海保稅區(qū)轉(zhuǎn)型升級(jí)的重大舉措,對(duì)園區(qū)有保稅特色的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展將產(chǎn)生極強(qiáng)的引導(dǎo)和示范作用,將有力地推動(dòng)現(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)業(yè)的集聚發(fā)展,對(duì)珠海參與全球中高 端競爭產(chǎn)業(yè)積極的影響。4、周邊配套情況項(xiàng)目位于未來商務(wù)休閑、時(shí)尚購物高檔社區(qū)中心,界于橫琴、十字門商務(wù)區(qū)中樞位置, 具有強(qiáng)大持續(xù)發(fā)展力。目前橫琴新區(qū)與十字門商務(wù)區(qū)處于開發(fā)建設(shè)初期,項(xiàng)目建設(shè)以商務(wù)辦公、會(huì)展展銷為主,項(xiàng)目大多處于開發(fā)建設(shè)階段,尚未開業(yè)。酒店:共有 13 家高級(jí)酒店,除喜來登酒店(預(yù)計(jì)10月正式開業(yè))和珠海長隆橫琴灣酒店(1 月 1

42、8 日開業(yè))外,其余酒店均未開業(yè)。 商業(yè):十字門商業(yè)街(預(yù)計(jì)10月正式開業(yè))、城市綢帶(預(yù)計(jì)10月正式開業(yè))、華發(fā)商都(尚未開業(yè))、新家園(尚未開業(yè))、橫琴總部大廈(尚未開業(yè))、華發(fā)新天地、水 岸華都、珠海保稅區(qū)配套。 5、項(xiàng)目屬性判斷港珠澳合作前沿門戶具備較高的戰(zhàn)略地位產(chǎn)業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型集聚地塊位于港珠澳示范區(qū)門戶地帶,未來進(jìn)出港澳重要關(guān)口,該區(qū)域具備較高的戰(zhàn)略地位, 以長遠(yuǎn)發(fā)展眼光看,前景利好,區(qū)域價(jià)值高。地塊的通達(dá)性好、緊鄰橫琴新區(qū)和十字門商務(wù)區(qū),未來周邊市政及交通配套等更加完善。 園區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型、帶動(dòng)園區(qū)整體發(fā)展,本案作為園區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的首批重點(diǎn)項(xiàng)目, 也將提升本案價(jià)值。項(xiàng)目依托珠海保稅

43、區(qū)優(yōu)惠政策,為實(shí)現(xiàn)本案自身發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。 品牌開發(fā)商,較強(qiáng)的市場影響力。 6、珠海寫字樓市場概況 2008 年以前珠海寫字樓市場處于長期滯后狀態(tài),05 年至 08 年期間,珠海寫字樓總施 工面積為 22.91 萬m,而總竣工面積僅為 13.9 萬m ,竣工率為 60.67%,而四年銷售總量 僅 7.31 萬m,總體呈現(xiàn)低迷的發(fā)展態(tài)勢。而 2009 年,受到珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī) 劃綱要、橫琴總體發(fā)展規(guī)劃以及港珠澳大橋開工等利好消息的影響,珠海寫字樓施工量 大大增加。據(jù)統(tǒng)計(jì),2009 年寫字樓施工面積達(dá)到 40.33 萬m,而 2010 年全市寫字樓施工 面積繼續(xù)提升,面積達(dá)到 43.78 萬m,同比增加 8.6%。隨著 09 年至 10 年施工量的快速增 長,2011 年、2012 年寫字樓市場的供應(yīng)量逐漸增加。據(jù)統(tǒng)計(jì),2012 年 1-12 月,珠海寫 字樓可供預(yù)售面積為 12.56 m,存量快速增長,而寫字樓的品質(zhì)也出現(xiàn)了質(zhì)的飛躍,諸多寫 字樓項(xiàng)目均以高檔寫字樓的形象入市,由此呈現(xiàn)出珠海寫字樓品質(zhì)