星匯鳳凰年商業(yè)思考

1、星匯鳳凰項(xiàng)目2012年思路2012-21商業(yè)公司思路建議前期與招商公司合作，盡快完成主力店的招商工作，以期帶動(dòng)整體商業(yè)的銷售。銷售前完成商鋪劃分、規(guī)劃方面的工作，此方面工作由有經(jīng)驗(yàn)的商業(yè)規(guī)劃公司完成。至2012年底，引入商業(yè)運(yùn)營公司，綜合招商、銷售情況后，因地制宜的進(jìn)行商業(yè)運(yùn)營方面的工作。建議商業(yè)招商與商業(yè)運(yùn)營由一個(gè)獨(dú)立商業(yè)公司完成，省卻中間溝通、招標(biāo)等環(huán)節(jié)。2街鋪業(yè)態(tài)思路在銷售中強(qiáng)調(diào)統(tǒng)一規(guī)劃、管理的原則，但在實(shí)際銷售中和后期運(yùn)營中，與前期業(yè)態(tài)規(guī)劃不符也很正常，尤其是街鋪，經(jīng)營戶購買的經(jīng)營業(yè)態(tài)與項(xiàng)目定位不同，原則上依然出售。保持整體業(yè)態(tài)的大統(tǒng)一下進(jìn)行靈活調(diào)整。本項(xiàng)目在開業(yè)時(shí)的實(shí)際經(jīng)營業(yè)態(tài)是在現(xiàn)

2、規(guī)劃業(yè)態(tài)下根據(jù)客戶實(shí)際購買和經(jīng)營類別的情況而進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整而確定的，具有一定的變通性?；谏鲜鰞牲c(diǎn)，街鋪僅列舉業(yè)態(tài)的可能性：餐飲、銀行、證券、藥房、影樓、五金等；3商業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)思路街鋪商業(yè)一層商業(yè)二層內(nèi)鋪或與一層相同主題店超市網(wǎng)吧電玩球房健身休閑娛樂街鋪二層內(nèi)鋪4一層分割思路商業(yè)一層街鋪，單一層銷售，單間面積約200-400單間面積約為180-328（一 個(gè)距柱，一托二）街鋪，一托二銷售單間面積約為460（一個(gè)距柱，上下兩層）內(nèi)鋪，單層銷售，單間面積約為16左右原則上整租整售，但前期商業(yè)分割時(shí)按最小單位分割，單間面積約為16-30左右。5同一層街鋪商場內(nèi)獨(dú)立店鋪，單間面積約10-16與一層相同商

3、業(yè)二層二層分割思路超市部分，虛擬產(chǎn)權(quán)鋪，通道可適當(dāng)縮小，單間面積約為10左右6各區(qū)域占比思路匯總7節(jié)點(diǎn)思路7月，商業(yè)外立面具備交付條件7月前主力店招商基本完畢7月中旬前，示范鋪完成8月后，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場住宅類量大，避其鋒芒時(shí)間節(jié)點(diǎn)適宜推貨滯后存在后續(xù)銷售時(shí)間問題，營銷重頭很難避開冬季開盤7月29日（宜開市）確定商業(yè)招商公司2月下旬到3月上旬銷售好壞很大程度由招商的成敗決定，盡早引入，對(duì)后期招商、銷售利大于弊；銷售代理公司如與招商公司為一體，不再贅述，如單獨(dú)招標(biāo)，建議于45月完成；商業(yè)運(yùn)營公司可以與招商公司或銷售公司為一體，如單獨(dú)招標(biāo)，建議于12年年底完成即可；預(yù)備銷售期時(shí)的運(yùn)營，便于銷售；8分

4、為三大步，主力店的招商和次主力店的招商1、主力店：超市為先，希望于3月底前完成意向合作協(xié)議，無論對(duì)于商鋪還是住宅的銷售都有很大幫助。2、次主力店：主要包括一層專業(yè)店、娛樂業(yè)態(tài)及部分街鋪（用于展示，于8月前可提前營業(yè)，或完成永久店招，起到示范鋪的作用），建議于6月完成招商，6、7月進(jìn)行裝修。3、非主力店：主要包括小型業(yè)態(tài)，可持續(xù)進(jìn)行至12年年底；招商思路2212or3321F2F2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月123招商時(shí)間鋪排：9商業(yè)售價(jià)概算價(jià)格思路商業(yè)售價(jià)概算街鋪(一托二)20000元/參照周邊項(xiàng)目定價(jià)以市場比較法概算一層內(nèi)鋪12000元/參照五金市場租

5、金以租金還原法計(jì)算二層超市6000元/參照超市租金以租金還原法計(jì)算西南側(cè)商業(yè) （上下兩層）7000元/參照萬象城及部分娛樂業(yè)態(tài)的租金以租金還原法計(jì)算租金還原法概算以投資回報(bào)周期15年計(jì)算，即投資回報(bào)率為6.6%/年以上價(jià)格經(jīng)過初步概算，以當(dāng)前市場靜態(tài)價(jià)格匡算10商業(yè)靜態(tài)測算價(jià)格思路整體靜態(tài)均價(jià)為：11600元/其中西南側(cè)位置預(yù)計(jì)先租后售，租金部分未計(jì)入回收款。超市部分前期租售并舉，由于銷售需要返租，租金基本與返租部分持平，未計(jì)入回收款11推售節(jié)奏1為配合銷售，可以拿出少部分東側(cè)商鋪銷售，突出內(nèi)鋪價(jià)格優(yōu)勢；初擬開售時(shí)間：7月29日2F注：價(jià)格為基礎(chǔ)定價(jià)；價(jià)格為底價(jià)，不含返租和折扣返算；1222推

6、售節(jié)奏1F由于前期內(nèi)鋪銷售過程中，商業(yè)推廣持續(xù)展開，預(yù)計(jì)會(huì)積累部分街鋪客戶，第一波內(nèi)鋪推出一段時(shí)間后，及時(shí)推出街鋪，補(bǔ)充產(chǎn)品；一層中間的推出時(shí)間視二層內(nèi)鋪的銷售情況，可稍晚于街鋪，預(yù)計(jì)推出時(shí)間：10月前后；注：實(shí)際推出時(shí)，配合銷控，街鋪不全部推出，此部分為一托二銷售，所以以單兩層為主，單一層為輔。以大面積為主，小面積配合；131F3推售節(jié)奏商業(yè)街鋪中較好的部分，于最后推出；預(yù)計(jì)推出時(shí)間：12年4月前后；注：此部分測算不含漲幅；14計(jì)劃思路2012年商業(yè)計(jì)劃2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月確定商業(yè)公司準(zhǔn)備期蓄水期炒作期開盤期商業(yè)劃鋪幼兒園確定招商銷售團(tuán)隊(duì)確定超市簽約儀式產(chǎn)品

7、說明會(huì)商鋪定價(jià)會(huì)外立面展現(xiàn)包裝物料商業(yè)開盤車位定價(jià)會(huì)車位開售15第一階段 準(zhǔn)備期 （2012年1月-2012年4月）準(zhǔn)備期工作： 確定商業(yè)公司商業(yè)需要專業(yè)化的運(yùn)作，需要商業(yè)圈里的專業(yè)機(jī)構(gòu)和人才。所以2012年2月中旬需要首先確定專業(yè)的商業(yè)招商、運(yùn)營公司。 確定幼兒園幼兒園的品牌拉升項(xiàng)目附加值，推動(dòng)項(xiàng)目住宅銷售，建議于3月中旬確定品牌幼兒園，無論商業(yè)銷售還是住宅銷售都可以借機(jī)炒作，提升形象； 商鋪業(yè)態(tài)及劃分商業(yè)銷售的前提，此項(xiàng)工作需要于3月中旬確定終稿；需發(fā)展商配合：按時(shí)確定商業(yè)公司及幼兒園 及時(shí)確認(rèn)商鋪劃分及業(yè)態(tài)商業(yè)思路2011年商業(yè)計(jì)劃16第二階段 蓄水期 （2012年4月-2012年7月）

8、蓄水期工作： 商業(yè)團(tuán)隊(duì)搭建無論是否需要商業(yè)公司銷售，4月中旬左右，商業(yè)招商及銷售的團(tuán)隊(duì)需要搭建完成并進(jìn)入培訓(xùn)期，其中，招商團(tuán)隊(duì)如能提前至4月上旬更理想。 超市簽約超市對(duì)于商業(yè)銷售和招商的意義十分重大，盡早確定超市的位置及品牌有助于下一步工作的展開，同時(shí)可以帶動(dòng)住宅銷售，建議于5月前完成此項(xiàng)工作； 銷售方式無論是返租還是帶租約銷售，應(yīng)該在6月前確定需發(fā)展商配合： 及時(shí)明確團(tuán)隊(duì)搭建思路 及時(shí)確定超市，至少是意向協(xié)議商業(yè)思路2011年商業(yè)計(jì)劃17第三階段 炒作期 （2012年6月-2012年7月）炒作期工作： 商業(yè)推廣6月初正式進(jìn)入商業(yè)炒作期，商業(yè)包裝相關(guān)物料、推廣、設(shè)計(jì)及媒體發(fā)布計(jì)劃等，及時(shí)確定并發(fā)布。 簽約儀式超市正式入駐后，以簽約儀式的方式，借超市品牌炒作項(xiàng)目商業(yè)，時(shí)間建議于6月上旬進(jìn)行； 產(chǎn)品說明會(huì)7月中旬組織媒體將項(xiàng)目商業(yè)賣點(diǎn)一一闡述，進(jìn)而利用各路媒體對(duì)項(xiàng)目商業(yè)進(jìn)行炒作； 商業(yè)外立面7月前需要工程部門配合將商業(yè)外立面展示出來，無論住宅還是商業(yè)的銷售都有積極意義。需發(fā)展商配合： 明確各項(xiàng)活動(dòng)的費(fèi)用 及時(shí)確定商業(yè)推廣的相關(guān)工作 協(xié)調(diào)工程部門展示商業(yè)外立面商業(yè)思路2011年商業(yè)計(jì)劃18第四階段